vragen over ontbindende voorwaarden koopcontract

[HuisKopen2013]

Hoi,

Ik ben al maanden met een makelaar in overleg over een woning.
De mensen gaan scheiden. Volgens de makelaar krijgen ze het "gat" niet rond met de bank/NHG. Ruzie onderling, etc.
Dit loopt echter heel stroef, vandaar dat ik mijn bod ook al verlaagd heb in een ultimatum.

Mocht dit echter toch nog tot een koop leiden, wat zouden jullie me aanraden?

* voorlopig koopcontract via de makelaar (wat wss een standaard VEH doc zal zijn; maar kan ook dingen weghalen/toevoegen in zijn voordeel) of via de Notaris (deze hebben toch een juridische achtergrond en zijn neutraler)
* wat op voorgaande vraag aansluit; voorlopig koopcontract direct in laten schijven bij het kadaster?
Hier schijnt een notaris bij nodig te zijn. De bank schijnt dan niet meer beslag te kunnen leggen op de woning. En ook kan de verkoper hem niet ondertussen nogmaals verkopen. Wat mij niet precies duidelijk is, de bank is toch eerste belanghebbende bij problemen. Of is bij het inschrijven de koop al rond (financieel) en gaat het om vervolg schulden die later voor het licht komen?
* is het in mijn voordeel of nadeel specifieker in te gaan op het financieringsvoorbehoud (lees: aantal afwijzingen, etc)
Overigens verwacht ik geen problemen op dit gebied.
* kan ik de verkoper ook dwingen mij te betalen wanneer zij het niet kunnen waarmaken? (ik moet ook kosten maken; plukken van een kale kip zal overigens best lastig gaan; en mss schrik ik ze af met te veel voorwaarden?)


mijn overige punten voor het koopcontract zullen ongeveer zijn:

- Voorbehoud financiering (financieringsvoorbehoud 1 AFWIJZING ??? BINNEN HOEVEEL TIJD?)
- gedurende <aantal> weken na ter hand stellen koopovereenkomst.
- Waarborgsom 10% van de koopsom (dit is ook mogelijk door middel van een bankgarantie) 5 weken na ter hand stellen koopovereenkomst.
- Oplevering: <datum>
- Keuze notaris: aan koper
- Huisvestingsvergunning gemeente
- Levering ontruimd, vrij van huur en andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming.
- Geldigheidsduur van bod: tot <datum/tijd>.


Welke kosten/risico's staan mij allemaal te wachten? En hoe kan ik die afwentelen op de verkoper of tijdig de boel laten ontbinden?
ik zoek dus een stappenplan zodat ik kosten aan mijn kant in de perken blijven bij problemen aan de verkoperskant.


kosten:
notaris: koopakte (voorlopig koopcontract)
notaris: koopakte laten inschrijven
notaris: hypotheekakte

notaris: transportakte
gemeente: inschrijven?


Is het vreemd of ongebruikelijk om een bewijs te vragen van de bank en NHG van de verkoper dat de koop door mag gaan voor mijn bod?

[leuk_he]

1> onder voorbehoud van een <b>passende financiering</b> . Het is wellicht best mogelijk een financiering te krijgen tegen een hoog percentage, met te weinig aflossing etc etc. Je wilt hier echt specifieker zijn.

Ja, dat laatste lijkt me vreemd, want in een koopovereenkomst stel je een datum waarom de overdracht rond moet zijn. Zoniet staat daar een boetebedrag op. 3 promille per dag, of 10% (?) bij ontbinding.

Maar goed, Een voorlopg koopcontract model kun je bij eigenhuis zo downloaden:

http://www.eigenhuis.nl/w...delcontracten-en-brieven/

Download en lees!

Het is een standaard contract. Dus als ze schrikken schrikken ze enkel van de situatie waar ze zichzelf in hebben gedraaid. Al hun redenen dat zij vinden dat je meer moet bieden omdat zei anders een gat hebben zijn hun probleem.

[ Voor 16% gewijzigd door leuk_he op 15-09-2013 14:11 ]

[argro]

Enigszins offtopic, maar een voorlopig koopcontract is geenszins voorlopig, het is zo definitief als wat. Wie die toevoeging ooit bedacht heeft weet niemand, maar het is eigenlijk misleidend. Ontbindende voorwaarden zijn er vanzelfsprekend wel, maar dat geeft zo'n contract nog geen voorlopig karakter. Na tekenen heb je gekocht, niet meer en niet minder. Ontbindende voorwaarden staan overigens in bijna ieder contract.

De geldigheid van een bod is dus ook iets dat niet thuishoort in een (voorlopig) koopcontract. Met het tekenen van dat contract wordt een aanbod (het bod) aanvaard. Daarmee is de koop gesloten. De fase van bieden et cetera is daarmee afgesloten.

[ Voor 36% gewijzigd door argro op 15-09-2013 13:42 ]

[leuk_he]

Waarbij het dus niet vreemd is in je bod op te nemen dat het "voorlopige "koopkontract getekent is voor een bepaalde datum. Die fout hadden wij gemaakt bij het verkopen van het huis. Er was in principe mondelinge overeenkomst, maar het tekenen lukte maar niet daardoor kwam de datum van overdracht opeens veel dichterbij te liggen. Want bij een huis is het koopcontract pas definitief als het op papier staat en 3 dagen getekend is.

de ... in het model kontract neem je evt op in het bod. allemaal? nee, maar datum wel als er zo moeilijk gedaan wordt. Hoe ze de hypotheek voor elkaar gaan krijgen is hun probleem, wat hun verkopende makelaar (die werkt voor hun, niet voor jou!) ook zegt.

makelaar of notaris inschakelen? kan, maar die doet enkel wat jij zegt, dus lees vooral de .... in het voorlopige koopcontrant. die ... moet jij bepalen.


PS, heb je nou echt een account geoopend voor dit ene topic?

[Verwijderd]

Vergeet het NHG voorbehoud niet en ook de bouwkundige inspectie met een limiet van bijvoorbeeld 2.000 euro voor direct noodzakelijk onderhoud.

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 15-09-2013 15:22 ]

[HuisKopen2013]

Ik snap dat een standaard VEH docje ook voldoet in 99% van gevallen. Normaal gesproken maak je daar ook nooit meer gebruik van.

Nu het gaat om verkopers die moeilijk doen, onderling ruzie hebben en elkaar kunnen gaan tegenwerken (ik weet niet de precieze situatie) ben ik bang dat er nog konijnen uit de hoge hoed kunnen komen.

Daarbij verwacht je van een Notaris een degelijker document + goede (juridische) adviezen.(ik heb ook geen rechtsbijstand). Als je hem wilt inschrijven heb je sowieso een notaris nodig.
En wat heeft de makelaar nog voor eigen wijzigingen gemaakt aan het document?


Voor de tegenpartij lees ik dit:

is gedwongen verkoop onvermijdelijk? Als je jouw huis verkoopt voor 95% van de nieuwe taxatiewaarde dan neemt de NHG de restschuld voor zijn rekening, volgens afspraak. Is het bod lager? Dan vraagt de NHG het dossier van je woning op. Op basis van onderzoek blijkt dan of het bod reëel is en de restschuld alsnog wordt kwijtgescholden.

hmm...kan dus nog lang verhaal worden, want ik verwacht dat mijn bod een redelijk eind onder de taxatiewaarde ligt.