Juridische blufbrief om huurwoning leeg te krijgen, mag dit?

[maratropa]

Ik lees hier af en toe dit soort vragen met vaak nuttige anwoorden van tweakers, misschien heeft iemand wat tips voor mij:

Een vriendin woont ongeveer 5 jaar in een kamertje in Amsterdam, met een contract bij de toenmalige ( aardige/schappelijke/niet extreem zakelijke ) eigenaar. Daarin staat o.a. dat ze een onzelfstandige woonruimte huurt. Dit is op een verdieping met totaal 2 kamers. Alles ging goed tot dit jaar:

- Eigenaar verkocht vorig jaar het hele pand aan vastgoed bedrijf.
- Er is -geen- nieuw contract gemaakt of ondertekend etc.
- Vastgoedbedrijf lijkt iedereen er uit te willen ivm met renovatie & opnieuw verhuren etc.
- Vastgoed bedrijf laat weten dat er mogelijk illigale situatie is: "Er bevinden zich 2 onzelfstandige woonruimtes terwijl dit niet mag van het gemeente beleid."
- Vastgoed bedrijf laat weten dat dit later geconstateerd is (is ventje langs geweest om wat te loeren) en daar is vriendin ook van op de hoogte gebracht.
- Tegelijkertijd, door andere omstandigheden, heeft de 2de huurder van die verdieping de huur per 1 september opgezegd.

Nu komt er dus een aangetekende brief aan vriendin van een jurist met de strekking: "lever de sleutel maar in en maak de kamer maar leeg". Dagtekening van deze brief is 30 juli. Ze moest uiterlijk 2 augustus schriftelijk bevestigen dat ook zij per 1 september op zal zeggen. Er was een paar dagen niemand thuis dus de brief is pas vandaag bij haar aangekomen. (3 aug) Er is nog niet gereageerd op de brief.

Nu ben ik niet erg thuis in huurrecht maar mijn eerste indruk is dat het een bluf/dreig brieg is om te kijken of ze hapt.

- Mag je wel zo snel vragen om bevestiging?
- Je mag iemand die er al 5 jaar woont niet binnen een maand er uit forceren toch? Zelfs al zouden ze ergens in hun recht staan, dan zouden ze toch veel meer maanden moeten geven?
- Vriendin kan er niets aan doen dat de situatie blijkbaar niet (meer?) mag van de gemeente.(dit moet ik ook nog checken) Ze heeft een contract waarin de situatie ook gewoon stond. Is dit uberhaupt een valide reden om haar daar rechtsgeldig uit te krijgen?

Wat denken jullie? Wat is nu slim om te doen qua stappen? Ik probeer me een beetje te orienteren zodat ik haar wat kan helpen. Ze heeft geen rechtsbijstand verzekering. Juridisch loket? Advocaat zoeken?

[Tens]

Als er een mogelijk illegale situatie is, is dat een zaak voor de gemeente lijkt me.
De gestelde termijn is belachelijk en lijkt idd op bluffen, in de hoop dat er gereageerd wordt.

In vergelijkbare situaties(renovaties/sloop) bij woningcoorporaties wordt er een verhuisvergoeding gegeven, of regelt de cooperatie een tijdelijk ander onderkomen.
http://www.rijksoverheid....in-ik-woon-renoveren.html
http://www.rijksoverheid....urders-bij-renovatie.html
http://www.advocaten.nl/r...imte-bij-huur-en-verhuur/
Dit is dan weer jammer:

Voor onzelfstandige woningen (kamers) geldt geen minimumbedrag, omdat de verhuis- en herinrichtingskosten van kamers doorgaans lager zijn.

Genoeg te vinden dus, een nette brief met het verzoek van een redelijk termijn en een vergoeding, met wat verwijzingen naar de regelgeving moet in elk geval uitstel geven.

aanvulling: nooit zelf opzeggen!

[Cocytus]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Cocytus op 12-09-2022 16:05 ]

[vanaalten]

Zoals hierboven geschreven: als het illegaal is, dan lijkt mij dat ook meer iets voor gemeente/justitie dan voor de huidige eigenaar.

Interessant leesvoer is wellicht het topic "Op de valreep je jaar verpesten - mijn huurbaas kan het" - veel nuttige info in te vinden, lijkt mij. En zoek even serieus juridisch advies. Dit lijkt mij inderdaad een rondje blufpoker, maar mijn 'gevoel' is wat minder waard dan de ideeen van een juridisch geschoold persoon.

[Iblies]

Ik denk dat er een correlatie is tussen verlaging van de BTW voor verbouw en de spoed waarmee je vriendin weg moet.

Schriftelijk aangeven dat je niet akkoord gaat zonder al te veel poespas, geen ellenlange brief schrijven dus, en juridische hulp zoeken.
Ik weet niet wat voor clubje dat vastgoedbedrijf is, maar hou er rekening mee dat ze je op middellange termijn je enigszins moeilijk kunnen maken. Doet er niet onverstandig aan om te oriënteren op een andere woning.

[u_nix_we_all]

maratropa schreef op zaterdag 03 augustus 2013 @ 15:47:

Nu komt er dus een aangetekende brief aan vriendin van een jurist met de strekking: "lever de sleutel maar in en maak de kamer maar leeg". Dagtekening van deze brief is 30 juli. Ze moest uiterlijk 2 augustus schriftelijk bevestigen dat ook zij per 1 september op zal zeggen. Er was een paar dagen niemand thuis dus de brief is pas vandaag bij haar aangekomen. (3 aug) Er is nog niet gereageerd op de brief.
[....]

Ik vind het al vreemd dat ze een brief krijgt dat zij op zou moeten zeggen. Als ze in hun recht staan kunnen ze toch zelf het contract opzeggen ?
Het lijkt me dus van belang om te weten hoe e.e.a. verwoord is, is het een verzoek tot het opzeggen van het huurcontract ? Of stellen ze het dwingender ? In het eerste geval lijkt me "Nee" een eenvoudig genoeg antwoord en is daarmee de kous af.

Verder weet ik niet hoe dat met aangetekende brieven werkt, maar daar moet toch persoonlijk voor getekend worden ?

[CaptJackSparrow]

Briefje terug waarin ze stelt ernstige twijfels te hebben aan de juistheid van hun beweringen dat er een onwettige situatie zou bestaan en ze verzoeken dit onweerlegbaar te bewijzen aan de hand van officiële documenten hieromtrent. Zeg dat je verwacht dat ze dit aantonen binnen maximaal 2 weken moeten kunnen regelen en dat ze er anders van uit zal gaan dat deze zaak afgehandeld is en dat ze daar voor onbepaalde tijd mag blijven wonen conform haar huidige contract.

Daar kunnen ze het wat mij betreft voorlopig mee doen. Zijn zij weer aan zet.

[maratropa]

Bedankt voor de tips & links tot nu toe!

Dat zou wel een mooie respons zijn CaptJack. Maar ik wil sowieso wel eerst meer weten over de rol van de gemeente hier in idd. Ik begrijp namelijk dat ze actiever naar "ontrekking" kijken en dan ze idd meerdere onzelfstandige kamers in panden soms niet wenselijk vinden. Maar of zo'n partij dan voor de gemeente dit kan aanhalen en gebruiken om iemand er na jaren ineens uit te zetten, dat weet ik niet.

Ik zie dat we idd eerst even bij het wijksteunpuntwonen langs kunnen voor info. Ook lees ik dat het bedrijf hierachter geen lekkertjes zijn, en ook in de clinch liggen met de gemeente, en ook beboet zijn voor wangedrag.

Hier de letterlijke brief: ( vrijdag heeft huisgenoot deze voor haar getekend en aangenomen)

Amsterdam, 30 juli 2013

Geachte mevrouw +++

Mijn cliente +++, gevestigd te Amsterdam, wendde zich tot mij met betrekking tot het volgende:

1. Cliente is rechthebbende tot het registergoed gelegen op de vierder verdieping voor aan de +++ straat te +++ te Amsterdam. (hierna: 'het gehuurde')

2. U heeft met de rechtvoorganger van cliente een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het gehuurde.

3. De gemeente Amsterdam heeft cliente onlangs bericht dat zij het vermoeden heeft dat zich op +++ twee onzelfstandige woonruimten bevinden. Dit is op grond van het beleid van de gemeente Amsterdam verboden.

4. De beheerder +++ is naar aanleiding van dit bericht een onderzoek gestart. Daarvan heeft u op 17 april 2013 bericht ontvangen. Uitkomst van het onderzoek is dat sprake is van een illegale situatie.

5. Dit betekent dat cliente genoodzaakt is deze situatie op te heffen en de twee onzelfstandige woningen om te bouwen naar 1 zelfstandige woning.

6. De bewoonster van de +++ achter heeft de huurovereenkomst inmiddels per 1 september 2013 opgezegd.

7. Door deze verzoek ik u mij

uiterlijk 2 augustus 2013

schriftelijk te bevestigen dat ook u de huurovereenkomst met cliente per 1 september 2013 beeindigd en de sleutels van het gehuurde overhandigt aan de beheerder, bij gebreke waarvan ik opdracht heb beeindiging en ontruiming in rechte af te dwingen.

Om er zeker van te zijn dat deze brief u bereikt zend ik u deze per aangetekende post alsmede per gewone post.

hoogachtend
+++

In die brief van 17 april stond eigenlijk alleen dat ze onzelfstandige woningen vermoedden en dit gingen checken. ( wat wel raar was omdat dat ook in het originele contract met de oude verhuurder staat) Die moet ik even opsnorren verder.

[ Voor 4% gewijzigd door maratropa op 03-08-2013 17:24 ]

[CaptJackSparrow]

En dat bericht van 17 april waar naar verwezen wordt?

[Cocytus]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Cocytus op 12-09-2022 16:05 ]

[Iblies]

Steeds meer gemeentes zijn actiever bezig met gesplitste woningen al dan niet in de vorm van zelfstandige woonruimtes. Dat de gemeente Amsterdam, of deelgemeente, daar actiever mee bezig is oa tegen huisjesmelkers is niet heel vreemd.

Wederom,
kijk of je juridische hulp kunt inschakelen zodat je vriendin niet het haasje is. Het is financieel interessant om te verbouwen, en als de gemeente daarbij een handje kan helpen is dat mooi meegenomen.
Als je zelf aan de slag gaat om alle informatie boven tafel te krijgen is de kans groot dat je achter de feiten aan gaat lopen.

De uitkomst van de controle op 17 april kan prima verstuurd zijn naar de eigenaar, zonder dat de bewoner op de hoogte is gesteld.

[The Eagle]

Als ik het zo lees ziet de nieuwe huurder het als een mooie mogelijkheid om de boel leeg te krijgen. Immers: zij hebben de lopende contracten overgenomen van de vorige verhuurder. Maar ze zitten in hun maag met het feit dat zij nu verantwoordelijk zijn voor een illegale situatie. Makkelijkste en voor hun gunstigste is om de huidige huurster er uit te krijgen. Maar dan moet die wel meewerken.

Maar in de brief staat ook dat het een enkele zelfstandige woonruimte zou moeten worden. Als huurder sta je sterk, dus als jullie aangeven dat je er evt wel de andere kamer bij wilt hebben, geef je aan mee te willen werken. Dan krijgt die verhuurder ook de mogelijkheid om de illegale situatie op te lossen. Uitzetten kunnen ze dan al helemaal niet zomaar meer, maar ze kunnen dan ook niks met het pand. Maar dat is hun probleem en niet dat van jullie. Als jij al in een vroegtijdig stadium aangeeft dat je er wilt blijven wonen en ook dat andere stuk er bij wilt hebben, maakt iedere rechter als het tot een rechtzaak komt gehakt van het standpunt van de verhuurder. Immers: de verhuurder is en blijft aansprakelijk voor het verhuren, en jullie kunnen aannemelijk maken dat je niks van een illegale situatie wist en volledig mee wilde werkenmom het op te lossen

[MrAngry]

CaptJackSparrow schreef op zaterdag 03 augustus 2013 @ 16:51:
Briefje terug waarin ze stelt ernstige twijfels te hebben aan de juistheid van hun beweringen dat er een onwettige situatie zou bestaan en ze verzoeken dit onweerlegbaar te bewijzen aan de hand van officiële documenten hieromtrent. Zeg dat je verwacht dat ze dit aantonen binnen maximaal 2 weken moeten kunnen regelen en dat ze er anders van uit zal gaan dat deze zaak afgehandeld is en dat ze daar voor onbepaalde tijd mag blijven wonen conform haar huidige contract.

Dit niet doen, die hele illegale woonsituatie is voor de huurster niet interessant. Als ze een poot hadden om op te staan zouden ze zelf wel proberen het contract te ontbinden. Eerlijk gezegd zou ik helemaal niet reageren of anders met een ondubbelzinnig: "Ik zie geen enkele reden om mijn huurcontract op te zeggen, vriendelijke groet"

[Verwijderd]

Sowieso is er geen redelijke termijn gesteld, dit is het probleem vd eigenaar niet van de huurder.

[Kalief]

Een onzelfstandige woning heeft net zo veel huurbescherming als een gewone woning. Het voornaamste verschil zit 'm hier in argument over de illegaliteit/gemeentelijk beleid, de gemeente moet namelijk een huisvestingsvergunning hebben gegeven voor de onzelfstandige woningen. Daarvoor moet je bij de gemeente informeren.

[MrAngry]

De druk en paniek bij de verhuurder is overigens begrijpelijk als je pagina 5 van deze rapportage leest. De verhuurder riskeert een flinke dwangsom, wellicht per 1 september.

[maratropa]

@cocytus: Na googlen heb ik het idee dat het een juridisch medewerker is die iig bij linked-in heeft staan dat hij/zij verbonden is aan een groot amsterdams advocatenkantoor.

@theeagle: ik zat wel te denken of het vertrek van die 2de huisgenoot niet openingen zou geven oid..

@iblies: idd, mee eens, en maandag eerst langs wijksteunpunt wonen.

@Hoijong: sowieso, en op basis van wat ik lees zou 6 maanden opzegtermijn in dit geval normaal zijn.

@Kalief; thanx

@Mrangry: Interessant. Het hypocriete is dus ook dat dit bedrijf al keihard beboet is omdat ze zonder vergunningen studentenkamers in verbouwde woningen aanbrachten. Thanx voor de link.

[Roenie]

The Eagle schreef op zaterdag 03 augustus 2013 @ 18:04:
...Maar in de brief staat ook dat het een enkele zelfstandige woonruimte zou moeten worden. Als huurder sta je sterk, dus als jullie aangeven dat je er evt wel de andere kamer bij wilt hebben, geef je aan mee te willen werken. Dan krijgt die verhuurder ook de mogelijkheid om de illegale situatie op te lossen. Uitzetten kunnen ze dan al helemaal niet zomaar meer, maar ze kunnen dan ook niks met het pand. Maar dat is hun probleem en niet dat van jullie. Als jij al in een vroegtijdig stadium aangeeft dat je er wilt blijven wonen en ook dat andere stuk er bij wilt hebben, maakt iedere rechter als het tot een rechtzaak komt gehakt van het standpunt van de verhuurder. Immers: de verhuurder is en blijft aansprakelijk voor het verhuren, en jullie kunnen aannemelijk maken dat je niks van een illegale situatie wist en volledig mee wilde werkenmom het op te lossen

Dit vind ik wel een mooie. Als je dit wilt uiteraard, want de huur zal omhoog gaan. Maar eigenlijk een mooie kans

[The Eagle]

Even resumerend: de verhuurder probeert dus van hun probleem, jullie probleem te maken. Lijkt me niet dus

[maratropa]

Ik kan me heel goed voorstellen dat de verhuurder een probleem heeft idd.

Maar waar ik mee zit is of door druk van de gemeente om een "illigiale" situatie op te lossen je zo maar er uitgezet kan worden door de verhuurder? Stel er blijkt nooit een vergunning geweest te zijn, of deze is ingetrokken oid, welke rechten heb je dan nog? (ook al wist je als huurder van niks) Valt dit onder "voldoen aan bestemmingsplan" en dus onder de redenen om huur op te zeggen? Heb je dan ook minder huurbescherming? etc.

[ Voor 3% gewijzigd door maratropa op 03-08-2013 19:20 ]

[Basszje]

maratropa schreef op zaterdag 03 augustus 2013 @ 19:20:
Ik kan me heel goed voorstellen dat de verhuurder een probleem heeft idd.

Maar waar ik mee zit is of door druk van de gemeente om een "illigiale" situatie op te lossen je zo maar er uitgezet kan worden door de verhuurder? Stel er blijkt nooit een vergunning geweest te zijn, of deze is ingetrokken oid, welke rechten heb je dan nog? (ook al wist je als huurder van niks) Valt dit onder "voldoen aan bestemmingsplan" en dus onder de redenen om huur op te zeggen? Heb je dan ook minder huurbescherming? etc.

Allemaal niet relevant. Huurbescherming is huurbescherming. En een situatie 5 jaar laten voortduren kan je als gemeente geen enkele aanspraak meer maken op je eigen beleid. Dat dient namelijk gehandhaafd te worden en indien dat niet of gebrekkig gebeurt zal de rechter er gehakt van maken. Een opzegging kan alleen wederzijds (of via rechter) en de termijn is op zijn minst een maand. De verhuurder moet dan uitdrukkelijk de absolute noodzaak van opzegging aantonen en een goede vergoeding bieden. Bestemmingsplannen hebben hier over het algemeen niets mee te maken.

Maak overigens wel het verschil tussen gemeentebeleid en wetgeving. Als er een illegale situatie is moet de verhuurder maar de politie inschakelen die achter de oude eigenaar aan mag. Als huurder die ten goed trouw handelt ben je eigenlijk al geen partij in zo'n geschil.

-edit Overigens mag het bedrijf uiteraard de situatie opheffen door er een zelfstandige woning van de breien. Maar dat hoef je als huurder volstrekt niet te faciliteren. Ook in dit geval moeten ze eerst een aanbod doen en dat mag je afwijzen. Wederom gaat het via de rechter dan.

Voor alles geld eigenlijk dat de rechter eraan te pas moet komen in het geval van uitzettingen. En die zal altijd toetsen of de huurder een goede huurder is die zich aan de voorwaarden houdt, kon weten of is illegaal was ja of nee en dan oordelen.

[ Voor 14% gewijzigd door Basszje op 03-08-2013 19:45 ]

[dr snuggles]

Waarom niet proberen je uit te laten kopen? Ze willen je eruit, jij wilt een leuke plek. Als ze een flinke onkostenvergoeding lappen is iedereen blij.

[Cocytus]

.

[ Voor 117% gewijzigd door Cocytus op 12-09-2022 16:05 ]

[maratropa]

Nja ik zat me ook al af te vragen (in relatie was Basszje schreef) , is feitelijk de "illigale" situatie niet al opgeheven als kamerbewoner #2 1 september verdwijnt? Dan woont vriendin namelijk in haar eentje op de verdieping.

@drsnuggles; nja wie weet.. Maar een goedkope kamer op een leuke plek is wel wat waard. Maar ze vragen of ze een voorstel doen voor uitkopen of andere woning zou natuurlijk kunnen.. Stel zoiets escaleert ofzo..

@Cocytus; idd, dus ze laten een niet advocaat gewoon een blufbrief maken omdat die daar toch mee weg kan komen?

[Cocytus]

.

[ Voor 103% gewijzigd door Cocytus op 12-09-2022 16:05 ]

[MrAngry]

Cocytus schreef op zondag 04 augustus 2013 @ 12:01:
Maar ik zou het wel heel vreemd vinden als een advocatenkantoor een juridisch inhoudelijke brief laat ondertekenen door een juridisch medewerker ipv door een advocaat.

Ik kan toch ook een juridische brief schrijven? Jij ook. Zo lang je niet claimt dat je een advocaat bent is het prima. Alleen briefpapier van een advocatenkantoor is geen claim dat je advocaat bent.

[Gropah]

maratropa schreef op zondag 04 augustus 2013 @ 10:57:
@drsnuggles; nja wie weet.. Maar een goedkope kamer op een leuke plek is wel wat waard. Maar ze vragen of ze een voorstel doen voor uitkopen of andere woning zou natuurlijk kunnen.. Stel zoiets escaleert ofzo..

Op het moment dat jij een voorstel doet voor uitkopen, laat je indirect ook weten dat je er wel uit wilt. Je moet je afvragen of dit wel goed is voor de situatie later in het proces, als je besluit om het bod niet te accepteren (om wat voor reden dan ook)

[bastian433]

sorry hier heb je niet veel aan maar:
- wat een onprofessionele flutbrief

Punt 6 zou jou een worst wezen, ook al heeft ze zichzelf opgehangen dan nog heb jij er niks mee van doen. "Uw buren hebben al toegegeven aan onze flutbrief".

Ik zou me eerst eens beroepen op de huurbescherming ofzo.

Daarna of ze hebben zitten slapen dat dit er aan zat te komen. er is ergens een brief geweest 17 april?
Waarom is huurder daar niet van op de hoogte gesteld?

Kunt ook voorstellen het andere gedeelte er zelf bij te gaan huren zodat het 1 zelfstandige woonruimte is.
maar dan zal de huur wel 3 x zo hoog worden, want 5 jaar geleden lag de maximale huur veel lager, en ze mogen maar steeds met een x percentage verhogen, dat is ook de reden waarom beide huurders weg moeten. als het is verbouwt kunnen ze daarna de hoofdprijs gaan vragen.

Laat ze maar een andere woonruimte anders zoeken, of in ieder ook wat doen ipv zich er makkelijk vanaf te maken en de verhuiskosten betalen/uitkopen.

[Mythio]

Je kunt ook voorstellen dat je de ruimte erbij krijgt (met een bescheiden of zonder huurverhoging )
Als ze daar niet mee akkoord gaan zijn ZIJ degene die niet meewerken aan een oplossing.
Hou daarbij in de gaten dat het HUN probleem is en niet jou probleem. Dat je uberhaupt meedenkt is al meer dan je zou hoeven doen.

Wat je iig niet moet doen:

- Op geen enkele manier aangeven dat je wel weg wilt etc. tenzij dit ook is wat je wilt uiteraard.
- Nergens mee akkoord gaan en geen woord geloven van wat ze jou vertellen. Als ze in hun recht stonden, was het contract gewoon ontbonden. Mochten ze met allemaal vreemde argumenten komen, ga er dan niet op in en zoek (juridisch) advies.

[ Voor 10% gewijzigd door Mythio op 04-08-2013 15:13 ]

[Cocytus]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Cocytus op 12-09-2022 16:04 ]

[jopie]

Nee, je betaalt niet het uurtarief van een advocaat om die naam niet onder de brief te zetten.

[MrAngry]

Cocytus schreef op zaterdag 03 augustus 2013 @ 17:33:
Zelfs als de Gemeente Amsterdam zo'n beleidsregel heeft dan geldt dat alleen voor veranderende situaties, ik heb nog nooit gehoord dat ze actief op zoek gaan naar dit soort dingen.

Volgens mij doen ze dat sinds enige tijd dus juist wel. De bedoeling is dat het afschrikwekkend werkt op huisjesmelkers die zelfstandige appartementen per kamer verhuren, ze zitten dus bewust achter een aantal bedrijven/personen/panden aan. Een zelfstandig appartement waar je 1000 euro per maand voor kan vragen, kan je namelijk ook vol gipswanden gooien, er 4 maal 500 euro per bezemkast voor vragen en bidden dat er geen brand uitbreekt. Dit soort bewoning levert vaak ook veel overlast op voor de omwonenden omdat er ineens 4/5 man boven je wonen ipv een stelletje. Dat is gelijk ook de reden dat je een vergunning moet aanvragen voor het verhuren van onzelfstandige woonruimte.

Cocytus schreef op zondag 04 augustus 2013 @ 15:18:
[...]


Ik ben advocaat maar dat terzijde -- mijn punt was niet dat een juridisch medewerker geen brief zou mogen schrijven, alleen dat het zeer ongebruikelijk is. Ik heb nog nooit meegemaakt dat een advocaat ergens voor wordt ingeschakeld en vervolgens brieven laat uitsturen op naam van een juridsch medewerker.

Grappig
Ik had je punt verkeerd begrepen. Wellicht betaald de huisjesmelker ook gewoon het tarief van de juridisch medewerker. Het lijkt me logisch dat je geen advocaat inhuurt als je toch geen poot hebt om op te staan.

[ Voor 25% gewijzigd door MrAngry op 04-08-2013 15:35 ]

[Freakster86]

Je verhaal haalt bij mij prachtige herinneringen op Ik zat in ongeveer dezelfde situatie. Oude eigenaar wilde mij eerst eruit hebben, veel gedoe, pand verkocht, nieuwe eigenaar en uiteindelijk overeenkomst gesloten om het pand te verlaten. Dat is mijn verhaal even heel kort door de bocht. Een link naar mijn topic zag ik al in een post hier voorbij komen. Het is misschien veel informatie, maar het kan wel handig/nuttig zijn om te weten wat je ongeveer kunt gaan verwachten de komende weken en/of maanden.

Aan de hand van de dingen die ik heb meegemaakt/geleerd zal ik proberen je een beetje op weg te helpen. Let wel; deze situatie is niet hetzelfde als die van mij toen was. Het hele verhaal m.b.t. het niet hebben van een vergunning o.i.d. van de gemeente was bij mij niet van toepassing. Daar kan en wil ik geen uistpraken over doen, maar daar kom ik straks nog wel even op terug.

Eerst maar even dit: geen panierk Je zelf druk gaan maken en zorgen maken is funest voor je eigen welzijn en is (vaak) nergens voor nodig. Ik weet dat dit moeilijk is, maar als je over enkele maanden hierop terugkijkt zul je vast denken: heb ik me daar nou druk om zitten maken? Het is goed dat je meteen hulp probeert in te schakelen en jezelf gaat informeren. Bij dezen mijn poging je een beetje wijzer te maken en op weg te helpen.

Naar aanleiding van jouw post heb ik een paar vragen

- Eigenaar verkocht vorig jaar het hele pand aan vastgoed bedrijf.
- Er is -geen- nieuw contract gemaakt of ondertekend etc.

Aan wie betaal je nu huur? Je geeft aan dat het pand vorig jaar al is verkocht. Ben je hiervan op de hoogte gesteld door de oude/nieuwe eigenaar? Dat er geen nieuw contract is opgemaakt of opgesteld is totaal niet van belang. Zolang jij gewoon huur hebt overgemaakt aan degene van wie jij dacht die daartoe gerechtigd was, heb jij geen enkel probleem. Koop breekt geen huur en wanneer jij je huur blijft betalen is er niks aan de hand.

- Vastgoedbedrijf lijkt iedereen er uit te willen ivm met renovatie & opnieuw verhuren etc.

Dat is meestal het geval wanneer een vastgoedbedrijf een (oud) pand overneemt. Was bij mij ook sprake van. In principe kunnen ze helemaal niks doen. Echter, dit moet je met een korrelzout nemen. Ze mogen wel aan de slag gaan met de andere kamers van het pand. Enkel de kamer die jij huurt moeten ze vanaf blijven. Daarnaast bestaat er wel zoiets als 'woongenot'. Daarin mag jij niet gestoord worden. Dit is echter lastig in te schatten en is iets (wanneer daar wel sprake van is) wat je zelf zult moeten aankaarten bij een rechter.

- Vastgoed bedrijf laat weten dat er mogelijk illigale situatie is: "Er bevinden zich 2 onzelfstandige woonruimtes terwijl dit niet mag van het gemeente beleid."
- Vastgoed bedrijf laat weten dat dit later geconstateerd is (is ventje langs geweest om wat te loeren) en daar is vriendin ook van op de hoogte gebracht.
- Tegelijkertijd, door andere omstandigheden, heeft de 2de huurder van die verdieping de huur per 1 september opgezegd.

Dit staat naar mijn idee geheel los van jouw situatie. Dat het vastgoedbedrijf niet voor de koop heeft geïnspecteerd en/of verkeerd is voorgelicht door de oude eigenaar is totaal niet jouw probleem. Dat zij dit later constateren en jouw vriendin (zie nu dat het niet over jezelf gaat, maar over je vriendin ) daarvan op de hoogte stellen (? Hé, jij woont hier?! Dat wisten we niet?! ) is leuk, maar niet relevant. Dat die andere huurder weggaat heeft voor je vriendin zowel voor als nadelen. Het voordeel: het is nu goedkoper geworden voor de verhuurder om je vriendin uit te kopen. Het nadeel: ze hebben nu meer bewegingsvrijheid om te gaan klussen o.i.d.

Mag je wel zo snel vragen om bevestiging?

Nee. Een brief met als dagtekening 30 juli en daarin de 'eis' voor 2 augustus te reageren is geen redelijke termijn. Een redelijke termijn is vaak natte vingerwerk, maar in dit geval zou ik 2 weken toch als minimum aanhouden. Daarnaast zitten we midden in een vakantieperiode, wat de gestelde termijn van 2 dagen? (30 juli op de post, 31ste ontvangen?, voor 2 augustus antwoorden is dus 1 augustus op de post) is echt belachelijk.

Je mag iemand die er al 5 jaar woont niet binnen een maand er uit forceren toch? Zelfs al zouden ze ergens in hun recht staan, dan zouden ze toch veel meer maanden moeten geven?

Ik zag dat je dit zelf ook al had gevonden:

sowieso, en op basis van wat ik lees zou 6 maanden opzegtermijn in dit geval normaal zijn.

Dat is inderdaad juist. Ik kwam tot dezelfde conclusie Freakster86 in "Op de valreep je jaar verpesten - mijn huurbaas kan het"

Vriendin kan er niets aan doen dat de situatie blijkbaar niet (meer?) mag van de gemeente.(dit moet ik ook nog checken) Ze heeft een contract waarin de situatie ook gewoon stond. Is dit uberhaupt een valide reden om haar daar rechtsgeldig uit te krijgen?

Ik zal heel eerlijk zijn: ik heb geen flauw idee wat (gemeentelijke) regelgeving omtrent deze situatie precies voor een impact heeft op de huurbescherming.

Mijn gevoel zegt dat dit voor de huurder niks uitmaakt. Dit is iets tussen de verhuurder en de gemeente. Daar staat je vriendin buiten. Ze heeft een huurcontract, betaalt netjes haar huur en geniet gewoon huurbescherming.

Wat denken jullie? Wat is nu slim om te doen qua stappen? Ik probeer me een beetje te orienteren zodat ik haar wat kan helpen. Ze heeft geen rechtsbijstand verzekering. Juridisch loket? Advocaat zoeken?

1. Blijf rustig, geen paniek
2. Ga langs bij het juridisch loket en dat steunpunt waar eerder naar werd verwezen. Bellen duurt in dit soort gevallen te lang en is niet zorgvuldig genoeg. Leg de situatie voor en vraag wat zij hiervan denken. Vaak is dit een goede eerste stap. Leg daarbij vooral de kwestie m.b.t. de gemeente aan hun voor. Wat voor impact heeft dat op deze situatie? Neem eventueel ook contact op met de gemeente.
3. Stuur a.d.h. van deze informatie een korte brief terug. Aangetekend. Dank voor uw brief van 30 juli jl. blablabla, helaas kan ik hier niet mee akkoord gaan blablabla, met vriendelijke groet je vriendin.
4. Het ligt natuurlijk aan de informatie die je krijgt van de instanties bij 1, maar ik gok dat het vastgoedbedrijf het er niet bij zal laten zitten. Ik hoop dat het vastgoedbedrijf de correct weg kiest en niet die van treiteren en/of dreigen. Maar blijf altijd rustig. Bel alvast met de wijkagent en leg de situatie uit. Houd zijn nummer/naam bij de hand voor het geval ze je in huis komen lastig vallen o.i.d. Oh, en vervang het cilinderslot van je kamer (mits je niet zeker weet dat zij ook een sleutel hebben). Bewaar wel het oude slot, zodat je die later kunt terugzetten. Voor nu liever het zekere voor het onzekere (Had ik zelf ook uit voorzorg gedaan).
5. Mits je vriendin student is: informeer bij haar ouders of die een rechtsbijstand verzekering hebben. Vaak vallen studenten dan gewoon onder die verzekering. Zo ja, dan ook gelijk dit alles aan hun voorleggen.*

Amsterdam, 30 juli 2013

Geachte mevrouw +++

Mijn cliente +++, gevestigd te Amsterdam, wendde zich tot mij met betrekking tot het volgende:

1. Cliente is rechthebbende tot het registergoed gelegen op de vierder verdieping voor aan de +++ straat te +++ te Amsterdam. (hierna: 'het gehuurde')

2. U heeft met de rechtvoorganger van cliente een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het gehuurde. Klopt, en die is overgegaan op uw cliënt.

3. De gemeente Amsterdam heeft cliente onlangs bericht dat zij het vermoeden heeft dat zich op +++ twee onzelfstandige woonruimten bevinden. Dit is op grond van het beleid van de gemeente Amsterdam verboden. Welk beleid? Welke bepaling? Wat eist de gemeente? Daarnaast zie ik niet in hoeverre dit voor rekening komt voor de huurder. Immers heeft de gemeente geen contact gezocht met de huurder.

4. De beheerder +++ is naar aanleiding van dit bericht een onderzoek gestart. Daarvan heeft u op 17 april 2013 bericht ontvangen. Uitkomst van het onderzoek is dat sprake is van een illegale situatie.
Dus ze weten niet wat ze hebben gekocht? Als er nu sprake is van een illegale situatie, dan was dit hoogst waarschijnlijk ook al op het moment van de overdracht. Bel de oude eigenaar maar op zou ik zeggen...

5. Dit betekent dat cliente genoodzaakt is deze situatie op te heffen en de twee onzelfstandige woningen om te bouwen naar 1 zelfstandige woning. Is dat wat de gemeente wil? Nou, 1 woord: huurbescherming (korrelzout m.b.t. bepaling beleid gemeente)

6. De bewoonster van de +++ achter heeft de huurovereenkomst inmiddels per 1 september 2013 opgezegd. Leuk, maar totaal niet relevant

7. Door deze verzoek ik u mij

uiterlijk 2 augustus 2013 Geen redelijke termijn en dus niet naar kijken

schriftelijk te bevestigen dat ook u de huurovereenkomst met cliente per 1 september 2013 beeindigd en de sleutels van het gehuurde overhandigt aan de beheerder, bij gebreke waarvan ik opdracht heb beeindiging en ontruiming in rechte af te dwingen. Op eigen initiatief de huur opzeggen? Op zo'n korte termijn? Denk het niet. Minimaal 6 maanden. En ook daar hoef je niet mee akkoord te gaan. Als je vriendin niks doet, dan moeten ze wel naar de rechter stappen. Wettelijke redenen om de huur op te zeggen vallen al snel af. Het enige wat dus roet in het eten kan gooien is die eis/bepaling van de gemeente. Maar ook dat zie ik niet snel gebeuren. Dat vastgoedbedrijf is professioneel bezig en had kunnen/moeten weten dat deze situatie niet kon/mocht.

Om er zeker van te zijn dat deze brief u bereikt zend ik u deze per aangetekende post alsmede per gewone post.

hoogachtend
+++

* Wat je ook kunt doen is een advocaat die gespecialiseerd is in huurrecht bezoeken. Eerste afspraak is vaak gratis en ik gok dat je vriendin wel in aanmerking komt voor een tegemoetkoming in de kosten voor een advocaat. Ik verwijs je graag naar de info en tips die ik eerder kreeg van Virtuozzo Op de valreep je jaar verpesten - mijn huurbaas kan het[filter_keywords]=advocaat&data[boolean]=AND en http://www.rvr.org/nl/sub...verlener,Voorwaarden.html

Succes

[vanaalten]

Ik kan het gemist hebben, maar volgens mij mis ik nog 1 tip: documenteer ALLES. Liefst dingen aangetekend versturen; als je belt, noteer datum/tijd en de naam van degene met wie je gebelt hebt en liefst een korte samenvatting van het gesprek erbij. Mondelinge afspraken schriftelijk bevestigen. En zorg dat je die administratie goed georganiseerd in orde houdt.

[maratropa]

thanx guys En freakster ik heb ook jouw topic helemaal doorgelezen Thanx voor je tips ook.

Morgen eerst maar even langs het wijksteunpuntwonen. Misschien zeggen die wel, "oh die partij/verhuurder, niks van aantrekken."

Maar wat ik op dit moment denk: Beetje louche bedrijf, al beboet voor huisjesmelken, denkt nu een truukje te hebben om vriendin er uit te werken (omdat ze zelf ook zo zijn aangepakt looool ). De overige 2 woonverdiepingen daaronder zijn verhuurd elk aan 1 partij, en die krijgen ze er niet uit. Ze willen zeker deze gedeelde verdieping even "resetten" om er iig een maximale huur voor te vragen.

Maar omdat we ook een paar weken weg gaan stuurt ze wel iig een aangetekend bericht terug met "ik ga NIET akkoord" Is het dan nog nuttig om even te zeggen dat 2 dagen reactietijd niet redelijk is en 1 maand opzegtermijn uberhaupt niet rechtsgeldig? Of gewoon niets over zeggen?

Nouja hoop morgen wat meer te weten.

[Cocytus]

MrAngry schreef op zondag 04 augustus 2013 @ 15:33:
[...]

Volgens mij doen ze dat sinds enige tijd dus juist wel. De bedoeling is dat het afschrikwekkend werkt op huisjesmelkers die zelfstandige appartementen per kamer verhuren, ze zitten dus bewust achter een aantal bedrijven/personen/panden aan. Een zelfstandig appartement waar je 1000 euro per maand voor kan vragen, kan je namelijk ook vol gipswanden gooien, er 4 maal 500 euro per bezemkast voor vragen en bidden dat er geen brand uitbreekt. Dit soort bewoning levert vaak ook veel overlast op voor de omwonenden omdat er ineens 4/5 man boven je wonen ipv een stelletje. Dat is gelijk ook de reden dat je een vergunning moet aanvragen voor het verhuren van onzelfstandige woonruimte.

Klinkt logisch Ik heb alleen (beperkte) ervaring met de situatie dat een pand in het kadaster niet in appartementen is gesplitst, terwijl het dat feitelijk wel is, en ging ervan uit dat hier vergelijkbaar zou zijn. Kennelijk ten onrechte dus. Nog steeds vraag ik me af hoe het kan dat een Gemeente iets (zeg) 30 jaar gedoogt, en vervolgens opeens duizenden euro's aan dwangsommen op kan leggen. Maar goed, in het bestuursrecht heb je dat soort quirks.

maratropa schreef op zondag 04 augustus 2013 @ 21:35:

Maar omdat we ook een paar weken weg gaan stuurt ze wel iig een aangetekend bericht terug met "ik ga NIET akkoord" Is het dan nog nuttig om even te zeggen dat 2 dagen reactietijd niet redelijk is en 1 maand opzegtermijn uberhaupt niet rechtsgeldig? Of gewoon niets over zeggen?

Dat over de termijn van 2 dagen zou ik zeker doen.

[ Voor 17% gewijzigd door Cocytus op 04-08-2013 21:42 ]

[Lolhozer]

Je zou kunnen vermelden in je antwoord dat je de gestelde reactietermijn volstrekt belachelijk vind, zeker van een jurist. Vermelden dat je per datum xxx, x weken met vakantie zal zijn (ruim nemen voor je zelf) en niet bereikbaar bent voor enige vorm van communicatie over deze zaak.

Inderdaad je cilinder vervangen en een vertrouwd iemand regelmatig je post laten ophalen en je kamer laten controleren, zodat je toch met een soort van gerust gevoel terug kan keren.

[RemcoDelft]

Freakster86 schreef op zondag 04 augustus 2013 @ 16:46:
Dat is inderdaad juist. Ik kwam tot dezelfde conclusie Freakster86 in "Op de valreep je jaar verpesten - mijn huurbaas kan het"

Ik had dezelfde link willen plaatsen. Over de maanden heb ik die volledig gevolgd, ik raad TS aan om dat hele topic aandachtig door te lezen. Er staan heel veel nuttige dingen in.

Mijn eerste reactie op de ontvangen brief van TS zou zijn me vooral geen zorgen maken om de juridische kant ervan. Praktisch en persoonlijk kan het lastiger zijn.

[Rev-anche]

Freakster86 heeft het bij het goede eind.

Het printen op watermarkt papier zonder de eigenaren daarvan is trouwens ook nog eens intimidatie en illegaal!

Verder staat dat de brief, wel erg amateuristisch geschreven is voor een firma die aan rechten doet,
Amsterdam, 30 juli 2013

Geachte mevrouw +++

Mijn cliente =cliënte+++, gevestigd te Amsterdam, wendde zich tot mij met betrekking tot het volgende:

1. Cliente is rechthebbende tot het registergoed gelegen op de vierder verdieping voor aan de +++ straat te +++ te Amsterdam. (hierna: 'het gehuurde')

2. U heeft met de rechtvoorganger= van cliente een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het gehuurde.

3. De gemeente Amsterdam heeft cliente onlangs bericht dat zij het vermoeden heeft dat zich op +++ twee onzelfstandige woonruimten bevinden. Dit is op grond van het beleid van de gemeente Amsterdam verboden. EN WAT HEBI JIJ DAAR MEE TE MAKEN?

4. De beheerder +++ is naar aanleiding van dit bericht een onderzoek gestart. Daarvan heeft u op 17 april 2013 bericht ontvangen. Uitkomst van het onderzoek is dat sprake is van een illegale situatie. EN WAT HEBI JIJ DAAR MEE TE MAKEN?

5. Dit betekent dat cliente genoodzaakt is deze situatie op te heffen en de twee onzelfstandige woningen om te bouwen naar 1 zelfstandige woning. ROTFL alleen maar omdat ze geld willen verdienen aan het pand!!!!!

6. De bewoonster van de +++ achter heeft de huurovereenkomst inmiddels per 1 september 2013 opgezegd. EN WAT HEBI JIJ DAAR MEE TE MAKEN?

7. Door deze verzoek ik u mij??????? LOL mij real, wie is mij?

uiterlijk 2 augustus 2013 Uiterlijk 2-08-2013 is een on-evenredige termijn en dus gaat geen enkele jurist daar mee akkoord.

schriftelijk te bevestigen dat ook u de huurovereenkomst met cliente per 1 september 2013 beeindigd en de sleutels van het gehuurde overhandigt aan de beheerder, bij gebreke waarvan ik opdracht heb beeindiging en ontruiming in rechte af te dwingen. (ik opdracht heb beeindiging en ontruiming in rechte af te dwingen) Ik zou zeggen laat deze brief aan een OvJ zien en laat ze meteen vervolgen

Om er zeker van te zijn dat deze brief u bereikt zend ik u deze per aangetekende post alsmede per gewone post.

hoogachtend
+++

[YMGV4LIFE]

Is het niet zo dat tegenwoordig de reden verbouwen voldoende is om een huurcontract eenzijdig op te zeggen met inachtneming van de gestelde opzegtermijn in het huurcontract?

[RemcoDelft]

YMGV4LIFE schreef op maandag 05 augustus 2013 @ 06:51:
Is het niet zo dat tegenwoordig de reden verbouwen voldoende is om een huurcontract eenzijdig op te zeggen met inachtneming van de gestelde opzegtermijn in het huurcontract?

Als de rechter het daarmee eens is, en de huurder afgekocht wordt, kan dat inderdaad prima.
Maar huisjesmelkerts proberen standaard weg te komen met een beetje dreigen. Juist daarvoor is er huurbescherming ontstaan.

[YMGV4LIFE]

http://www.rijksoverheid....uurcontract-opzeggen.html

Verhuiskostenvergoeding is in ieder geval het minste wat er te halen valt.

[maratropa]

Ik heb nu ook even gesproken met een huurrechtconsulent, die zei ook om gewoon schriftelijk niet akkoord te gaan en dan gewoon te wachten of ze bluffen of er echt een zaak van willen maken.

Wat wel interessant is, is dat we even in het kadaster konden kijken en daar kon je in zien dat de originele eigenaar idd niet de 4de mocht verbouwen tot 2 kamers. Maar in princiepe heeft vriendin daar niets mee te maken idd. Zoals iemand al zei, ze maken van hun probleem jouw probleem.

Wat we iig ongeveer willen sturen is dit:

bezwaarschrift eenzijdige opzegging huur

case-nr. etc.

Geachte [naam jurist]

Hierbij wil ik laten weten dat ik bezwaar indien tegen de eenzijdige opzegging van mijn huur op de 4de verdieping van [straat&nummer] en dus NIET akkoord ga.

Kopieën van deze correspondentie worden ook verstuurd naar ons contactpersoon bij het wijksteunpunt wonen.

Dan wil ik er eigenlijk nog zoiets bij zetten:

Ook vind ik een reactietermijn van 3 dagen zeer onredelijk en is een maand opzegtermijn niet rechtsgeldig.

En eigenlijk ook zoiets:

In het vervolg communiceer ik graag met een collega die wel het vermogen heeft te handelen naar de letter en geest van de nederlandse wet.

Maar misschien weten ze heel goed wat wel en niet mag en proberen ze je alleen maar te irriteren, en moet je niet te persoonlijk worden..

[Cyberpope]

maratropa schreef op maandag 05 augustus 2013 @ 11:05:
Dan wil ik er eigenlijk nog zoiets bij zetten:
[...]
En eigenlijk ook zoiets:
[...]
Maar misschien weten ze heel goed wat wel en niet mag en proberen ze je alleen maar te irriteren, en moet je niet te persoonlijk worden..

niet doen.. Zo min is het beste.

[ Voor 42% gewijzigd door Cyberpope op 05-08-2013 11:51 ]

[PolarBear]

Zelfs niet NIET in hoofdletters schrijven.

[Freakster86]

Inderdaad gewoon kort, krachtig en zakelijk (doch vriendelijk) antwoorden.

[Wolly]

Hierbij wil ik laten weten dat ik bezwaar indien tegen de eenzijdige opzegging van mijn huur op de 4de verdieping van [straat&nummer] en dus NIET akkoord ga.

Niet doen, bij wie dien je bezwaar in en op welke grond?

Zeg gewoon ' Ik ga niet akkoord met uw voorstel, groet....'

[Basszje]

Cocytus schreef op zondag 04 augustus 2013 @ 21:38:
[...]
Kennelijk ten onrechte dus. Nog steeds vraag ik me af hoe het kan dat een Gemeente iets (zeg) 30 jaar gedoogt, en vervolgens opeens duizenden euro's aan dwangsommen op kan leggen. Maar goed, in het bestuursrecht heb je dat soort quirks.

Dat is niet waar trouwens. Dat is onredelijk bestuur en dat mag de overheid dus niet. Dat ze het af en toe proberen is wat anders, maar het zal geen stand houden zonder dat er een redelijke termijn is gegeven om de situatie op te heffen. Vaak moet de gemeente dan ook een deel betalen.

Maar het is een onderwerp met veel mitsen en maren die allemaal een eigen geschiedenis kunnen hebben

[ Voor 7% gewijzigd door Basszje op 05-08-2013 11:32 ]

[Mx. Alba]

*Bookmarked*

Ik zie dat vrij wel al het gras al voor mijn voeten is weggemaaid door mensen met meer autoriteit dan ik in dit soort zaken, maar ik blijf het zeker volgen... Situaties van recht hebben vs recht krijgen vind ik altijd zeer interessant. Veel succes gewenst in ieder geval, je bent op de goede weg.

[rvtk]

Ik krijg bij zo'n topic als dit zin om de manager van die juridische medewerker eens op te bellen. En dan eens vragen hoe het kan dat een termijn van 3 dagen uit zijn kantoor komt.

Ts, iig succes!

[Jiffy]

Wolly schreef op maandag 05 augustus 2013 @ 11:28:
[...]


Niet doen, bij wie dien je bezwaar in en op welke grond?

Zeg gewoon ' Ik ga niet akkoord met uw voorstel, groet....'

Idd, deze is veel beter. Je hoeft geen uitgebreid verhaal in die brief op te nemen. Je gaat niet akkoord met hun voorstel, punt. Laat ze vervolgens maar komen met iets dat wèl hout snijdt.

[maratropa]

Je hebt idd wel zin om hogerop te laten weten wat voor brieven zo'n persoon stuurt.. Maarja heeft dat zin..

Dan houden we het simpel dus, dan wordt het zoiets:

Onderwerp: Niet akkoord eenzijdige opzegging huur.

case-nr. etc.

Geachte [naam jurist]

Ik ga niet akkoord met uw voorstel tot eenzijdige opzegging van mijn huur op de 4de verdieping van [straat&nummer]

Kopieën van deze correspondentie worden ook verstuurd naar mijn contactpersoon bij het wijksteunpunt wonen.

hoogachtend

Ik maak er "mijn" van ATS, ik heb er natuurlijk niets mee te maken

[ Voor 7% gewijzigd door maratropa op 05-08-2013 12:26 ]

[rik86]

En daarnaast is er toch geen illegale situatie meer? Er woont 1 huishouden op de 4e etage en dat mag wel zo te zien. Of denk ik te makkelijk hierin?

Dat de rest nu leeg staat en niet meer verhuurd mag worden is vervelend voor de verhuurder, maar niet het probleem van je vriendin

[ATS]

maratropa schreef op maandag 05 augustus 2013 @ 12:09:
Kopieën van deze correspondentie worden ook verstuurd naar ons contactpersoon bij het wijksteunpunt wonen.

Ik zou wel onze gebruiken in deze zin, in plaats van ons.

[ Voor 30% gewijzigd door ATS op 05-08-2013 12:15 ]

[Coach4All]

ATS schreef op maandag 05 augustus 2013 @ 12:14:
[...]

Ik zou wel onze gebruiken in deze zin, in plaats van ons.

Zijn vriendin woont toch niet samen? Dan is het toch mijn?

[ATS]

Coach4All schreef op maandag 05 augustus 2013 @ 12:20:
[...]


Zijn vriendin woont toch niet samen? Dan is het toch mijn?

Goed punt. Als de brief ondertekend wordt door je vriendin (en dat ligt voor de hand), dan is het inderdaad mijn. En als je dan toch bezig bent: een brief die je begint met "geachte" sluit je niet af met "met vriendelijke groet" (en al helemaal niet met een afkorting daarvan). Zo'n brief sluit je af met "hoogachtend".

[ Voor 24% gewijzigd door ATS op 05-08-2013 12:25 ]

[Roenie]

ATS schreef op maandag 05 augustus 2013 @ 12:22:
[...]...En als je dan toch bezig bent: een brief die je begint met "geachte" sluit je niet af met "met vriendelijke groet" (en al helemaal niet met een afkorting daarvan). Zo'n brief sluit je af met "hoogachtend".

Niet per se: http://taaladvies.net/taal/advies/vraag/539/

Tegenwoordig is 'men' daar vrijer in. Daarbij komt dat je het uiteindelijk natuurlijk zelf moet weten.

[jeanj]

Even twee vragen
1. waarom zou je uberhaubt reageren, de brief is door je huisgenoot getekend, de termijn is verstreken, je kunt dus niet meer voor de datum reageren.
2. Als je al reageert zou ik alleen reageren, ik heb op 3 augustus kennisgenomen van uw brief. De door u gestelde korte termijn was toen al verstreken. (gewoon alles rekken, dus pas over een week of zo sturen)

NB wanneer heeft de huisgenoot de brief aangenomen, was dat op 3-8? (is handig als je het bewijs er van opvraagt!)

Just my 2 cents

[hoog0404]

Kan TS nog een reactie komen over het verloop van deze case.

[Dekaasboer]

Zelf ook een keer met dit bijltje gehakt. 800 euro toegekregen voor mijn ex. (op een contract van 215 p/m)

Ze had een tijdjelijk huurcontract maar de verbouwing kwam als een verassing. Ook nog een half jaar daar kunnen wonen.

Ik ben wel benieuwd wat de TS er uit sleept.

[GreatDictator]

jeanj schreef op zondag 11 augustus 2013 @ 09:02:
Even twee vragen
1. waarom zou je uberhaubt reageren, de brief is door je huisgenoot getekend, de termijn is verstreken, je kunt dus niet meer voor de datum reageren.
2. Als je al reageert zou ik alleen reageren, ik heb op 3 augustus kennisgenomen van uw brief. De door u gestelde korte termijn was toen al verstreken. (gewoon alles rekken, dus pas over een week of zo sturen)

Je hebt er zelf weinig aan om te rekken, uiteindelijk wil je er gewoon kunnen blijven wonen, of een goede oprotpremie afspreken. Zet gewoon in die brief dat je niet akkoord gaat met de opzegging en niet veel meer.

[Verwijderd]

GreatDictator schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 11:52:
[...]


Je hebt er zelf weinig aan om te rekken, uiteindelijk wil je er gewoon kunnen blijven wonen, of een goede oprotpremie afspreken. Zet gewoon in die brief dat je niet akkoord gaat met de opzegging en niet veel meer.

Het lijkt mij persoonlijk voor je eigen positie wel goed je voetstuk vast te nagelen door gewoon te melden dat je op de hoogte bent van zaken als huurbescherming en redelijke reageertermijnen op brieven, mits je dit gedoe vluchtig en doortastend af wil handelen linksom of rechtsom.
Daarmee zeg je (mijns inziens) impliciet dat hij je niet zomaar te tent uit krijgt maar het opzich wel bespreekbaar is volgens normale gang van zaken.
Dat hij dus met een fatsoenlijke opzoutregeling op de proppen zal moeten komen als hij je er echt uit wil hebben kan die huurbaas daar vervolgens wel zelf uit opmaken als hij meer dan 3 hersencellen bezit.

Ik heb bij dit hele verhaal sterk het idee dat hij gewoon met een stok zit te prikken en te kijken wat er meegeeft.

[Chrosser]

Ik neem aan dat die vriendin ingeschreven staat op het adres waar zij ook woont, in dat geval heeft de gemeente daar toestemming voor gegeven. Ook zal zij post op haar adres krijgen? Weer een bewijs van inschrijving op dat adres. Lijkt mij dat onzelfstandige huurwoning dan gerechtvaardigd gekregen is. Als er ondertussen wijzigingen zijn geweest dan geldt dat niet voor die woning. Alleen bij nieuwe gevallen wordt het dan afgewezen.

Bij renovaties kan je als huurder aangeven of je daar gebruik van wil maken (eventueel gekoppeld aan een huurverhoging bij uitvoering) Als je daar geen gebruik van wenst te maken dan kan de eigenaar niets verplichten.

[real[B]art]

Er komen zoals gebruikelijk zeer veel goedbedoelde doch in sommige gevallen ronduit onjuiste opmerkingen voorbij.
IANAL, maar ik zou TS aanraden om dit topic zeker te gebruiken als startpunt (wie weet kom je opeens achter het bestaan van wetgeving of jurisprudentie waar je wat aan hebt), maar let op wat je eventueel zwart-op-wit aan je verhuurder meldt. Persoonlijk zou ik het 'veilig' spelen, dat wil zeggen hun voorstel tot ontbinding van het huurcontract afwijzen, niks meer en niks minder. Geen verhalen, geen beroep op wetsartikelen, geen atlernatieve voorstellen, nada. Gewoon 'nee' en that's it. Dan ligt de bal weer bij hen en heb jij geen (impliciete) toezeggingen gedaan waar ze je op vast kunen pinnen.

Overigens op http://www.rijksoverheid....uurcontract-opzeggen.html is heel veel informatie te vinden die relevant is voor deze casus en waarbij je er vanuit kunt gaan dat de info correct is.

Het belangrijkste op die pagina die ik linkte is denk ik wel het volgende:

Als de huurder niet instemt met de opzegging, loopt de huurovereenkomst door.

Einde verhaal. Laat ze maar met een beter voorstel komen waar huurder wel akkoord mee wil gaan. Of ze moeten naar de rechter stappen. Of gewoon accepteren dat huurder daar blijft zitten.

[GreatDictator]

Chrosser schreef op dinsdag 03 september 2013 @ 15:02:
Ik neem aan dat die vriendin ingeschreven staat op het adres waar zij ook woont, in dat geval heeft de gemeente daar toestemming voor gegeven. Ook zal zij post op haar adres krijgen? Weer een bewijs van inschrijving op dat adres. Lijkt mij dat onzelfstandige huurwoning dan gerechtvaardigd gekregen is. Als er ondertussen wijzigingen zijn geweest dan geldt dat niet voor die woning. Alleen bij nieuwe gevallen wordt het dan afgewezen.

Volgens mij moet de gemeente het adres overnemen dat jij opgeeft. Wel kunnen ze een onderzoek starten als ze vermoeden dat je er niet daadwerkelijk woont. Met handhaving van dit soort bewoningsverordeningen heeft het volgens mij niets te maken, en je kunt er volgens mij ook geen rechten aan ontlenen.

[kipsofthemud]

Ik heb niet echt zin gehad om 3 pagina's te lezen maar ik heb wel even de TS gelezen en wilde toch reageren omdat ik eigenlijk precies dezelfde situatie heb gehad een half jaar geleden.

Wij kregen dus ook het verzoek om op te donderen omdat wij illegaal zouden wonen omdat de gemeente het er niet mee eens was oid. eigenlijk precies hetzelfde verhaal als jouw vriendin heeft gekregen. Dit leek later gewoon dikke onzin om te proberen om ons gratis te laten verkassen zodat de eigenaar kon doen en laten wat hij wilde met het pand. Wettelijk gezien zal hij jouw vriendin moeten uitkopen (bedrag: meestal 3000+ euro) om zn zin te krijgen. Wel kan hij jouw vriendin het leven zuur maken zonder (aantoonbaar) in overtreding met de wet te zijn, dus het beste is het om het op een akkoordje met de eigenaar te gooien en een nieuw huis te zoeken.

Ik heb er 3 maanden huur + 1500 euro (in totaal zo'n 3200 euro) aan overgehouden en heb een nieuw huis gezocht. Zorg in ieder geval dat jouw vriendin zich niet bang laat maken - zolang de gemeente niet voor de deur staat is er niks aan de hand en is het allemaal bluf van de nieuwe huisbaas. Zo proberen ze nou eenmaal gratis de bewoners uit het huis te krijgen, terwijl een huurder na 3 maanden inwonen al wettelijk gezien onschendbaar is voor dit soort praktijken.

Misschien wel handig om met de rechtswinkel/juridisch loket ff een afspraak te maken voor juridische bijstand mocht dat nodig zijn.

Hoe dan ook de huisbaas kan haar niet zomaar er uit zetten omdat hij andere plannen heeft met het gebouw. Juridisch gezien staat de huurder altijd enorm sterk.

[n4m3l355]

Beetje aan de late kant echter ik denk dat dit toch nog meer voeten in de aarde heeft helaas laat de TS niet veel meer van zich horen.

Ik verhuur zelf en koop dit soort panden. Het eerste wat ik vraag is de gebruikersvergunning om juist dit soort festiviteiten te voorkomen. Huurpanden koop je op basis van rendement dus als er een eenheid plots vervalt heeft dit invloed op je rendement.

Daarnaast moet je een nieuwe opstalverzekering afsluiten op basis van deze vergunning. De brandweer doet een nieuwe controle mogelijk maar je verzekeraar zal dit zeker doen. Als die ziet dat je 10 kamers hebt terwijl je maar 9 mag verhuren heb je wederom en probleem. Als de brandweer langskomt, is het probleem nog groter.

Dan de gemeente, de vergunning neem je gewoon over maar ook zij kunnen een bezoek plegen (is mij meermaals voorgekomen ten tijde van de overname willen ze namelijk nog wel eens taxeren als de verkoopwaarde beduidend lager uitvalt).

Nou je kunt natuurlijk je hakken in het zand zetten echter dit is ook een stukje eigen veiligheid waar je over praat en risico. Brand de boel af heb je echt een probleem als verhuurder maar ook als huurder.

2 dagen vertrek termijn is natuurlijk niet redelijk omgekeerd 6 maanden moet je zelf ook niet willen. Ga met de verhuurder gewoon aan tafel zitten en geef aan dat je gaarne verhuist maar je zit met de kosten. Je kunt dit beter hem voorstellen dan sta je er beter voor. Wederom, wees redelijk. Als de huur 400 euro is eis geen 4000 euro maar stel 1000 euro + verhuiskosten voor bijvoorbeeld. Uiteindelijk is niemand blij met de situatie.

[RemcoDelft]

n4m3l355 schreef op donderdag 12 september 2013 @ 03:47:
Ik verhuur zelf en koop dit soort panden.

[...]

Als de huur 400 euro is eis geen 4000 euro maar stel 1000 euro + verhuiskosten voor bijvoorbeeld. Uiteindelijk is niemand blij met de situatie.

Hier spreekt duidelijk een verhuurder... Als de verhuurder iets wil, zal-ie met een voorstel moeten komen wat de huurder overtuigt. Zo niet, dan mag-ie een rechtzaak starten en besluit de rechter wat redelijk is. En dat kost gegarandeerd meer dan 1000 euro + een busje huren.

[ Voor 21% gewijzigd door RemcoDelft op 12-09-2013 08:40 ]

[dirkpostma]

"Als de huur 400 euro is eis geen 4000 euro maar stel 1000 euro + verhuiskosten voor bijvoorbeeld. Uiteindelijk is niemand blij met de situatie."

Ik verhuur ook wel eens iets, maar dit vind ik weinig. Het bedrag is afhankelijk van hoe lang iemand er woont en huurprijs. En, huurrecht is SUPER-sterk in NL. Maar, jouw voorstel is nog altijd beter dat TS aangeeft; ik zou het als huurder ook op deze manier aanpakken en niet een belachelijk dreigbrief sturen.

Als ik TS was, zou ik iets sturen als:


"Geachte verhuurder,

Ik begrijp dat u andere plannen heeft met het pand waarvan ik van een deel huurder ben. Ik ben niet de moeilijkste en ben bereid mee te werken aan uw nieuwe plannen. Als tegenprestatie vraag ik een onkostenvergoeding en overlastcompensatie van € 50000,- over te maken op XXX t.n.v. YYY. Ik zie het bedrag graag tegemoet. Na ontvangst zal ik binnen 6 maanden het pand verlaten.

Mvg,
YYY"

, als reactie op zijn belachelijke brief. Ga met hem praten maar eis redelijkheid en een flinke oprotpremie. Eerder niet weggaan, zeker niet opzeggen. En als hij met belachelijk voorstel terugkomt, dan helemaal niet meer reageren. Wacht dan de officiele brieven maar af, deurwaarders enzo, je hebt altijd tijd genoeg om actie te ondernemen, alles moet RUIM van te voren aangekondigd worden (paar weken, niet paar dagen)

[PatrickH89]

Ik zou geen verdere actie ondernemen zonder juridische bijstand in te schakelen na een simpel 'ik ga niet akkoord' mailtje en dat is alles wat je zou moeten ondernemen als je niet zelf een jurist danwel advocaat bent. Ieder ander advies is advies wat je niet zou moeten opvolgen, omdat je simpelweg niet weet wat je doet.

Ook een belachelijke brief sturen als reactie op de 'belachelijke brief' is niet de oplossing.

[ Voor 13% gewijzigd door PatrickH89 op 12-09-2013 10:11 ]

[marty1234]

ik zou adviseren de jurofoon te bellen over deze kwestie. die kunnen je haarfijn uitleggen wat je kan doen qua stappen wat betreft huur recht.
dit kost helemaal niks.

rechtsbijstand heft in principe iedereen want dat wordt getoets op je inkomen.
als je te weinig verdiend om de jurist/advocaat kosten te betalen dan wordt dit in de meeste gevallen groot tendeels veergoed.

je hebt dan alleen nog een persoonlijke bijdrage te betalen.

wettelijk gezien kunnen en Mogen ze niemand zo maar op straat zetten laat staan een opzeg termijn van 3 dagen geven terwijl dit een maand opzeg termijn is.

ik wens je er veel sterkte mee.

vr gr,

marty1234

[ Voor 29% gewijzigd door marty1234 op 12-09-2013 12:50 ]

[Rubén89]

Ervanuitgaande dat het hier gaat om woonruimte zoals bedoeld in artikel 7:232 BW dan kan er zeker niet zomaar opgezegd worden door de verhuurder, dit is volstrekt uit den boze.

De huurder van een woonruimte geniet zogenaamde huurbescherming, in iedergeval dient de opzegging te geschieden bij exploot of aangetekende brief, zoals hier ook gebeurd is, maar waarom staat er in die aangetekende brief dan dat zij moet opzeggen?

Dit is dus waarschijnlijk geen opzegging zoals bedoeld in art. 7:271 BW en zelfs al zou er wel ingestaan hebben dat de huur zou worden opgezegd dan voldoet de aangetekende brief niet aan de in artikel 7:271 BW gestelde eisen, immers is de huurder niet gevraagd of deze binnen een termijn van zes weken wil reageren op de opzegging.

Wanneer je vriendin niet akkoord gaat met de beëindiging van de huur dan kan de verhuurder niet ontruimen; de huuroverreenkomst blijft dan (conform artikel 6:272 lid 1 BW) van kracht. De verhuurder zal in dat geval naar de rechter moeten om te vorderen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. De rechter zal dan toetsen of opzegging v.d. huur ook daadwerkelijk door de beugel kan.

En dan heb ik het nog niet eens gehad over de opzeggingstermijn waar hier - naar het zich laat aan zien - volstrekt aan voorbij wordt gegaan.

Mijn advies zou dan ook zijn om absoluut niet in te gaan op deze brief en een bezoekje te brengen aan het juridisch loket. Zij zullen je gratis helpen bij je casus en wanneer zij er (ik geloof binnen een uur) niet uitkomen zullen zij je zaak doorverwijzen naar een advocaat, het juridisch loket is onafhankelijk.

[ Voor 84% gewijzigd door Rubén89 op 12-09-2013 13:20 ]

[n4m3l355]

Ruben, is een overeenkomst uberhaubt rechtsgeldig indien hetgeen eigenlijk helemaal niet op de markt had mogen zijn? Er is hier sprake van een illegale wooneenheid die waarschijnlijk niet eens verzekerd is en waar de gemeente het zeker ook niet mee eens is.

Ik vraag me ten sterkste af wat de overeenkomst dan nog waard is in dit geval. Hetgeen wat iedereen hier aanhaalt is van toepassing mits het een rechtsgeldige overeenkomst is. Dat deze 5 jaar geleden getekend is doet niets af aan hetgeen wat ze daar eigenlijk illegaal woont zij het zonder opzet. De verhuurder geeft dit dan ook aan.

[Mx. Alba]

Dan nog lijkt mij dat het probleem van de verhuurder, n4m3l355. De huurder heeft te goeder trouw die woonruimte gehuurd.

[Verwijderd]

Als het zo door de vorige verhuurder is verhuurd, dan is dat een situatie waar je als nieuwe eigenaar mee akkoord gaat bij koop. Ben je zo stom niet zelf te gaan kijken, dan is dat jouw probleem als je het toch overneemt.

Een verhuurder wordt als ondernemer een sterkere partij geacht; als het niet had gemogen, dan had hij het niet mogen aanbieden. Van een particulier kan niet verwacht worden dat al die huurwetten gekend worden.
Als je het dan overneemt en vervolgens blufpoker gaat spelen dat iemand eruit moet - terwijl jij als ondernemer wederom beter zou moeten weten - dan ben je gewoon een hufter, en mag een rechter je van mij kei en keihard aanpakken.

Niet voor niets zijn er duidelijke beschermingen ten aanzien van huurders gemaakt: het blijkt ook wel hard nodig te zijn als jij hier zelf als verhuurder ook alweer met een compleet onzinverhaal komt...

http://www.st-ab.nl/X_Boe...artikel_226_Boek_7_BW.htm

1. Overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft en vestiging of overdracht van een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, door de verhuurder doen de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die daarna opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger

Wat een gemeente verder wel of niet wil kwa huurconstructies is leuk, maar op het moment dat voor wetgeving een huurovereenkomst tot stand komt dan heeft de gemeente eveneens geen poot om op te staan ten aanzien van de rechten die een huurder daarmee verkregen heeft. Wel kan ze de verhuurder sanctioneren - waarbij de verhuurder pech heeft als ze de situatie wil veranderen:
Dan hadden ze vooraf de regels maar moeten kennen, en dat geldt evengoed voor iemand die het pand wil overnemen. Daarvoor ben je ondernemer: dat je de regels kent rond wat je doet.

[ Voor 49% gewijzigd door Verwijderd op 12-09-2013 15:23 ]

[Chrosser]

Als de huurder ter goeder trouw heeft ondertekend dan is de overeenkomst volgens mij geldig. Onderhuurders krijgen volgens mij ook een eigen huisnummer etc. Als dit verstrekt is door de gemeente (staat volgens mij in de bestemmingsplannen van de gemeente, sowieso in gba toch?) dan lijkt het mij logisch dat de gemeente akkoord is gegaan. Anders lijkt het me dat je sowieso sterk staat doordat de gemeente niet binnen een redelijke termijn heeft gehandhaafd. Ik vraag me sowieso af of de gemeente van die onderhuur constructies af wil? Ik neem aan dat de nieuwe eigenaar binnen alles wil gaan verbouwen, dit kan gewoon vergunningsvrij, er is dus geen omgevingsvergunning nodig. (Als het een oud gebouw is valt het onder beschermdaanzicht of iets dergelijks). Ik vraag me dan ook af of de gemeente uberhaupt op de hoogte is.

[n4m3l355]

Ik denk het niet. Bij een gebruikersvergunning krijgt iedere eenheid een eigen nummer. Zodra je je inschrijft geeft dit geen probleem totdat je huurtoeslag aanvraagt, dan zal de belastingdienst de verhuurder en huurder benaderen hoe het komt dat er twee partijen ingeschreven zijn op 1 eenheid. Ik heb een keer perongeluk een overeenkomst op de verkeerde eenheid afgesloten waardoor er effectief twee personen zich inschreven. In het nieuwe belastingjaar belde de gemeente me dan ook op voor nadere uitleg.

De vergunning waar hier dan ook sprake van is, is geen gewone bouw/renovatie vergunning maar een gebruikersvergunning die heel expliciet vermeld hoeveel eenheden, op welke verdieping tot zelfs welke eenheid waar zich bevind. Hier is de gemeente zeker van op de hoogte.

Ik blijf er bij, ik vraag me nog steeds af of deze vergunning uberhaubt rechtsgeldig is of nietig vanwege dat deze simpelweg illegaal is. Je kunt wel stellen deze is in tergoede trouw afgesloten maar je hebt hier een situatie waar de gemeente en brandweer het bij voorbaat niet me eens is. (Een zeer vervelende verhuurder zou de brandweer vragen voor inspectie, dan wordt de woning gewoon ontruimd op laste van de brandweer.)

Ook de stelling als huurder kun je niet alle regels kennen, natuurlijk en de verhuurder brengt de huurder keurig op de hoogte van de situatie.

[Mx. Alba]

Maar dan snap ik nog steeds niet waarom de huurder het probleem van de verhuurder zou moeten oplossen zonder adequate compensatie?

[n4m3l355]

Zoals ik al eerder aangaf, ga met elkaar aan tafel zitten om dit uit te werken. Ik denk dat je rechtelijk gezien hier heel zwak staat (mijn gevoel zelfs tot op kraak aan toe als het bij gemeente/brandweer aankomt). 3 dagen is uiteraard onzinnig omgekeerd 6 maanden net zo min. Ook zoals ik al eerder aangaf moet je je afvragen voor je eigen veiligheid en bezittingen of je in zo'n situatie wilt zijn. De opstal verzekering (als die uberhaubt afgesloten is) zal in geval van brand niet uitkeren.

[terror538]

n4m3l355 schreef op donderdag 12 september 2013 @ 16:04:
Zoals ik al eerder aangaf, ga met elkaar aan tafel zitten om dit uit te werken. Ik denk dat je rechtelijk gezien hier heel zwak staat (mijn gevoel zelfs tot op kraak aan toe als het bij gemeente/brandweer aankomt). 3 dagen is uiteraard onzinnig omgekeerd 6 maanden net zo min. Ook zoals ik al eerder aangaf moet je je afvragen voor je eigen veiligheid en bezittingen of je in zo'n situatie wilt zijn. De opstal verzekering (als die uberhaubt afgesloten is) zal in geval van brand niet uitkeren.

Onzin, je bent als huurder gewoon beschermd ongeacht illegale situaties die door de (vorige) verhuurder veroorzaakt zijn..

Wat dat effectief wel kan betekenen is dat in het uiterste geval de gemeente bestuursdwang kan gaan toepassen waardoor je door de gemeente gedwongen wordt te verhuizen. In dat geval blijft echter de verhuurder aansprakelijk voor alle schade, die zeker in zo'n situatie vele malen groter zal zijn, denk dan aan verhuisvergoedingen of zelfs kosten voor het overnachten in een hotel.

[Vigi]

terror538 schreef op donderdag 12 september 2013 @ 16:23:
[...]

Onzin, je bent als huurder gewoon beschermd ongeacht illegale situaties die door de (vorige) verhuurder veroorzaakt zijn..

Wat dat effectief wel kan betekenen is dat in het uiterste geval de gemeente bestuursdwang kan gaan toepassen waardoor je door de gemeente gedwongen wordt te verhuizen. In dat geval blijft echter de verhuurder aansprakelijk voor alle schade, die zeker in zo'n situatie vele malen groter zal zijn, denk dan aan verhuisvergoedingen of zelfs kosten voor het overnachten in een hotel.

Mee eens.

Gevaar is dat de TS niet alle informatie aanlevert en het hele verhaal dus wat anders ligt. Maar in de regel ben je als huurder zo goed beschermd dat het altijd een probleem van de verhuurder is. Dat weten verhuurders verdomd goed en dus proberen ze er op deze manier onder uit te komen.

Heb het vaak genoeg gezien dat verhuurders vanalles op zo'n wijze proberen op te lossen. Strikt genomen waarschijnlijk niets mis mee (in de juridische zin) maar zacht gezegd niet erg netjes.

[PatrickH89]

n4m3l355 schreef op donderdag 12 september 2013 @ 16:04:
Zoals ik al eerder aangaf, ga met elkaar aan tafel zitten om dit uit te werken. Ik denk dat je rechtelijk gezien hier heel zwak staat (mijn gevoel zelfs tot op kraak aan toe als het bij gemeente/brandweer aankomt). 3 dagen is uiteraard onzinnig omgekeerd 6 maanden net zo min. Ook zoals ik al eerder aangaf moet je je afvragen voor je eigen veiligheid en bezittingen of je in zo'n situatie wilt zijn. De opstal verzekering (als die uberhaubt afgesloten is) zal in geval van brand niet uitkeren.

IANAL disclaimer mag hier wel bij lijkt me voordat je spookverhalen gaat vertellen.

[Verwijderd]

n4m3l355 schreef op donderdag 12 september 2013 @ 16:04:
Zoals ik al eerder aangaf, ga met elkaar aan tafel zitten om dit uit te werken. Ik denk dat je rechtelijk gezien hier heel zwak staat (mijn gevoel zelfs tot op kraak aan toe als het bij gemeente/brandweer aankomt). 3 dagen is uiteraard onzinnig omgekeerd 6 maanden net zo min. Ook zoals ik al eerder aangaf moet je je afvragen voor je eigen veiligheid en bezittingen of je in zo'n situatie wilt zijn. De opstal verzekering (als die uberhaubt afgesloten is) zal in geval van brand niet uitkeren.

Kraak
Je hebt een huurcontract met een verhuurder, hoe kom je in godesnaam bij kraak? Als de gemeente overgaat tot ontruiming om allerlei redenen, wie denk je dat dan aansprakelijk is?
Precies, de eigenaar / verhuurder. Ongeacht of hij de situatie zo heeft overgenomen.

Wie draait op voor de kosten van ontruimen, nieuwe huisvesting van huurders, schadevergoeding? Precies: de verhuurder.

Zoals ik eerder al zei: de verhuurder wordt geacht de huurwet te kennen. Als hij verhuurt wat niet mag, of een pand overneemt waarin dingen gaande zijn die niet mogen, dan neemt hij zelf dat risico.
Ik durf zelfs te stellen dat velen het bewust zo overnemen omdat ze dan een lage prijs kunnen onderhandelen om vervolgens te gokken op de bluf om mensen er uit te krijgen. Voilá, goedkoop een te verbouwen pand. De wijze waarop het gaat laat dat ook erg duidelijk zien.

Dat je zelf verhuurder bent, en zo slecht op de hoogte bent van dit soort dingen is gewoon bizar, en tekenend voor gedrag van het gros van verhuurders.

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 12-09-2013 16:56 ]

[n4m3l355]

IANAL staan we hier erg op "huurdersrechten" maar kan iemand me een stukje jurespundentie aanhalen inzake een soortgelijke situatie? Ik haal enkel aan hetgeen wat ik zelf meemaak en wat een gebruikersgunning is en hoe de brandweer hier in staat.

Sofar lijkt niemand het feitenlijk te weten imo.

[ Voor 38% gewijzigd door n4m3l355 op 12-09-2013 16:57 ]

[Rubén89]

n4m3l355 schreef op donderdag 12 september 2013 @ 15:03:
Ruben, is een overeenkomst uberhaubt rechtsgeldig indien hetgeen eigenlijk helemaal niet op de markt had mogen zijn? Er is hier sprake van een illegale wooneenheid die waarschijnlijk niet eens verzekerd is en waar de gemeente het zeker ook niet mee eens is.

Ik vraag me ten sterkste af wat de overeenkomst dan nog waard is in dit geval. Hetgeen wat iedereen hier aanhaalt is van toepassing mits het een rechtsgeldige overeenkomst is. Dat deze 5 jaar geleden getekend is doet niets af aan hetgeen wat ze daar eigenlijk illegaal woont zij het zonder opzet. De verhuurder geeft dit dan ook aan.

Er is in iedergeval een overeenkomst tot het huren van woonruimte tussen huurder en verhuurder tot stand gekomen, ze woont er immers ook al enige tijd.

Jij gaat er nu al meteen vanuit dat wat er in de brief van verhuurder staat ook daadwerkelijk klopt. Feit is dat de verhuurder hier probeert de huurder ertoe te bewegen om zelf de huur op te zeggen; een uitermate vreemde gang van zaken

Stel dat het gebruik van de woning in strijd is met het bestemmingsplan, dan zou dat een rechtsgeldige reden zijn om de huurovereenkomst op te zeggen, maar, dan zou de verhuurder in die brief opzeggen én niet vragen aan de huurder om die huur op te zeggen....

Zelfs indien de huur in strijd blijkt te zijn met enige wettelijke regels (behoudens het bestemmingsplan) dan is dat principe het probleem van verhuurder, deze kan proberen de huurovereenkomst op te zeggen maar dit zal niet zonder slag of stoot gaan.

De opzegtermijnen zijn dwingend recht en van het bepaalde in art 6:271 BW kan niet ten nadele van de verhuurder worden afgeweken.

[ Voor 13% gewijzigd door Rubén89 op 12-09-2013 17:25 ]

[Verwijderd]

n4m3l355 schreef op donderdag 12 september 2013 @ 16:56:
IANAL staan we hier erg op "huurdersrechten" maar kan iemand me een stukje jurespundentie aanhalen inzake een soortgelijke situatie? Ik haal enkel aan hetgeen wat ik zelf meemaak en wat een gebruikersgunning is en hoe de brandweer hier in staat.

Sofar lijkt niemand het feitenlijk te weten imo.

Ik zal eens kijken, maar ik zou zeggen: begin eens met de wet te lezen en wat er verder door allerlei instanties over geschreven is - als verhuurder zou je sowieso al beter op de hoogte moeten zijn dan wat je hier laat zien.

Ik vraag me af in hoeverre het echt zinnig is jurisprudentie te gaan lezen als je al niet weet waar die zich dan op baseert...

[n4m3l355]

Ruben, de TS geeft zelf aan dat de woning in het kadaster niet gescheiden is. Kortom de gebruikersvergunning (die in het kadaster heden ten dagen verwerkt is) laat niet toe dat de verdieping opgedeeld is.

Floppus, als verhuurder zoals ik al aangaf probeer je dit soort situaties juist te voorkomen aangezien dit ten gunste gaat van je rendement. Immers er is plots een kamer minder. Beetje makkelijk om mij te vertellen dat ik beter op de hoogte zou moeten zijn, ik heb het idee dat ik beter op de hoogte ben dan menigeen hier als het op een gebruikersvergunning aankomt, wat voor consequenties dit heeft voor de opstalverzekering en de gemeente samen met de brandweer.

Waar ik (en klaarblijkelijk niemand hier) niet van afweet hoe je in deze situatie hiermee moet omgaan. Ik kan me niet voorstellen dat dit nooit is voorgekomen dus wellicht dat er wel iets te vinden is omtrend hetgeen wat de TS in de hand heeft.

Nogmaals, ik denk dat het erg kort door de bocht is om over huurdersrechten te praten wanneer er sprake is van een overeenkomst die eigenlijk helemaal niet had moeten bestaan.

Het enigste wat mij verbaast in het geheel is dat het erop lijkt dat de huurder zich nooit ingeschreven heeft.

[analogworm]

Mooie en erg interessante discussie is hier gaande.. Mare we zijn nu al ruim een maand verder sinds het topic is gestart en er is weinig nieuws vanuit de TS.
TS, Maratropa, hoe staat het ermee? Heb je het Juridisch loket opgezocht? Hebben zij je doorverwezen naar een advocaat? Is er meer communicatie geweest met de verhuurder behalve de 'ik ga niet akkoord brief'? En bovenal, heb je je sloten veranderd zoals Freakster86 aangaf en bleek dat nodig?

In iedergeval veel succes, laat je niet kisten!

Ik lees met spanning voort

[ Voor 3% gewijzigd door analogworm op 12-09-2013 17:28 ]

[Verwijderd]

Jurisprudentie over een situatie waar nieuwe verhuurder oude afspraken moet respecteren.
http://jure.nl/ecli:nl:ghsgr:2009:bh1603

Vooral interessant is dit:

13. Voor zover in de grieven moet worden gelezen dat Agora in redelijkheid niet aan het beding in artikel 9 kan worden gehouden faalt dit verweer. Agora is een professionele belegger in en exploitant van onroerend goed. Van haar had verwacht mogen worden dat zij zich bij de aankoop van het gehuurde op de hoogte had gesteld van alle bijzonderheden het gehuurde betreffende. Voor zover zij dit heeft gedaan, was zij op de hoogte van de vergoedingsregeling en heeft zij deze willens en wetens overgenomen. Zij moet immers bekend worden verondersteld met de onderhavige regelgeving. Voor zover zij dit niet heeft gedaan, moeten de gevolgen hiervan (althans in relatie tot de huurder) voor haar rekening en risico blijven. De grieven II tot en met IV falen hiermee. Grief V heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft derhalve in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen geen afzonderlijke bespreking. Aan de subsidiaire grondslag van de vordering van Zoutewelle komt het hof niet toe.

[Rubén89]

n4m3l355 schreef op donderdag 12 september 2013 @ 17:17:
Ruben, de TS geeft zelf aan dat de woning in het kadaster niet gescheiden is. Kortom de gebruikersvergunning (die in het kadaster heden ten dagen verwerkt is) laat niet toe dat de verdieping opgedeeld is.

Floppus, als verhuurder zoals ik al aangaf probeer je dit soort situaties juist te voorkomen aangezien dit ten gunste gaat van je rendement. Immers er is plots een kamer minder. Beetje makkelijk om mij te vertellen dat ik beter op de hoogte zou moeten zijn, ik heb het idee dat ik beter op de hoogte ben dan menigeen hier als het op een gebruikersvergunning aankomt, wat voor consequenties dit heeft voor de opstalverzekering en de gemeente samen met de brandweer.

Waar ik (en klaarblijkelijk niemand hier) niet van afweet hoe je in deze situatie hiermee moet omgaan. Ik kan me niet voorstellen dat dit nooit is voorgekomen dus wellicht dat er wel iets te vinden is omtrend hetgeen wat de TS in de hand heeft.

Nogmaals, ik denk dat het erg kort door de bocht is om over huurdersrechten te praten wanneer er sprake is van een overeenkomst die eigenlijk helemaal niet had moeten bestaan.

Het enigste wat mij verbaast in het geheel is dat het erop lijkt dat de huurder zich nooit ingeschreven heeft.

Artikel 7:201 BW definieert de term huur alsvolgt:
"Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie."

Er lijkt mij hier toch echt sprake van 'huur' zoals de wet 'huur' bedoeld heeft.

Dan de definitie van woonruimte (art. 7:233 BW):
"Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden."

Er is hier dus duidelijk sprake van huur van woonruimte, of dit nou in strijd is met gemeentelijke regelgeving of niet, doet er niet toe, er is een huurovereenkomst.

[Rubén89]

Verwijderd schreef op donderdag 12 september 2013 @ 17:33:
Jurisprudentie over een situatie waar nieuwe verhuurder oude afspraken moet respecteren.
http://jure.nl/ecli:nl:ghsgr:2009:bh1603

Vooral interessant is dit:

[...]

Dat is -overigens- geen ontwikkeling die voorvloeit uit de jurisprudentie maar gewoon wetgeving, "koop breekt geen huur", zo volgt uit artikel 7:226 BW, maar ook uit het goederenrecht. Op het pand rust een huurovereenkomst en die gaat gewoon met het pand mee.

[Verwijderd]

Rubén89 schreef op donderdag 12 september 2013 @ 17:50:
[...]


Dat is -overigens- geen ontwikkeling die voorvloeit uit de jurisprudentie maar gewoon wetgeving, "koop breekt geen huur", zo volgt uit artikel 7:226 BW, maar ook uit het goederenrecht. Op het pand rust een huurovereenkomst en die gaat gewoon met het pand mee.

Zekers, maar het is lastig een precieze zaak te vinden die gelijk is; het leek voor sommigen niet duidelijk dat iemand die iets overkoopt gewoon regelrecht *alle* voor- en nadelen overneemt. Dit stukje legde dat nog eens mooi uit.

Een derde, zoals gemeente kan wellicht bepaalde omstandigheden veroorzaken waardoor een situatie zal moeten veranderen, maar de gevolgen daarvan zijn voor verhuurder, niet voor huurder. Dus ook als huurder door beslissing van de gemeente weg moet, moet de verhuurder dat faciliteren en helpen zoeken naar passende woonruimte - immers loopt daar de overeenkomst mee. Wat de verhuurder dan met de gemeente uit wil vechten is zijn zaak.

Als een overeenkomst nooit had moeten bestaan, had de eerste verhuurder die niet af moeten sluiten. Dat die dat wel gedaan heeft, komt volledig op zijn conto. Als iemand anders een dergelijke situatie overneemt, mag zeker van een professional verwacht worden dat die daarmee rekent.
In alle gevallen is de opsteller / uitbater van die overeenkomst - de verhuurder - gewoon volledig aansprakelijk voor het feit dat er een overeenkomst is. Óók als die overeenkomst nooit had mogen bestaan.

[ Voor 20% gewijzigd door Verwijderd op 12-09-2013 17:59 ]

[Rubén89]

Verwijderd schreef op donderdag 12 september 2013 @ 17:54:
[...]


Zekers, maar het is lastig een precieze zaak te vinden die gelijk is; het leek niet voor sommigen niet duidelijk dat iemand die iets overkoopt gewoon regelrecht *alle* voor- en nadelen overneemt. Dit stukje legde dat nog eens mooi uit.

Een derde, zoals gemeente kan wellicht bepaalde omstandigheden veroorzaken waardoor een situatie zal moeten veranderen, maar de gevolgen daarvan zijn voor verhuurder, niet voor huurder. Dus ook als huurder door beslissing van de gemeente weg moet, moet de verhuurder dat faciliteren - immers loopt daar de overeenkomst mee. Wat de verhuurder dan met de gemeente uit wil vechten is zijn zaak.

Dat is ook de zienswijze die ik zou voorstaan: er ligt gewoon een privaatrechtelijke overeenkomst tot de huur van woonruimte - tenminste daar ga ik van uit- en de verhuurder moet gewoon nakomen, hoe hij dit oplost is in principe het probleem van verhuurder (dat moet voor zijn rekening en risico komen), vervangende woonruimte het aanpassen van de situatie in het pand, lijkt me allemaal prima mogelijk.

Wat verhuurder nu probeert te doen is huurder ertoe aan te zetten tot om zelfstandig op te zeggen, lekker makkelijk voor verhuurder maar ontzettend laakbaar, bovendien maakt verhuurder in het geheel niet duidelijk om welke gemeentelijke regeling het hier dan zou gaan, ik vind het een erg dubieus verhaal....

[Sefyu]

Mijn bestuursrecht is wat roestig, maar stel dat het verhaal over de gemeente klopt. Is het dan niet mogelijk dat de gemeente na verloop van tijd bestuursdwang uitoefent en de ruimte(s) eigenhandig ontruimt?

De huurder kan dan hoogstwaarschijnlijk de verhuurder aanspreken om de schade te verhalen, maar is dat praktisch? De huurder zal dan een zaak moeten aanspannen bij de kantonrechter, en dan kan nogal lang voortduren en behoorlijk wat geld kosten indien er geen sprake is van gefinancierde rechtsbijstand.

En wie weet wat voor trucjes de verhuurder heeft om opeens insolvabel te blijken wanneer er geld verhaald moet worden.

Het lijkt mij toch verstandig om zelf bij de gemeente te informeren naar de wettelijke status van de ruimte(s) en of de gemeente van plan is om te handhaven. Als belanghebbende zou het afaik geen probleem moeten zijn die informatie te krijgen.

n4m3l355 schreef op donderdag 12 september 2013 @ 17:17:

Nogmaals, ik denk dat het erg kort door de bocht is om over huurdersrechten te praten wanneer er sprake is van een overeenkomst die eigenlijk helemaal niet had moeten bestaan.

Het enigste wat mij verbaast in het geheel is dat het erop lijkt dat de huurder zich nooit ingeschreven heeft.

Beide geen omstandigheden die ertoe leiden dat de huurovereenkomst nietig, dan wel door de verhuurder vernietigbaar, is.

[Rubén89]

Sefyu schreef op donderdag 12 september 2013 @ 18:42:
Mijn bestuursrecht is wat roestig, maar stel dat het verhaal over de gemeente klopt. Is het dan niet mogelijk dat de gemeente na verloop van tijd bestuursdwang uitoefent en de ruimte(s) eigenhandig ontruimt?

De huurder kan dan hoogstwaarschijnlijk de verhuurder aanspreken om de schade te verhalen, maar is dat praktisch? De huurder zal dan een zaak moeten aanspannen bij de kantonrechter, en dan kan nogal lang voortduren en behoorlijk wat geld kosten indien er geen sprake is van gefinancierde rechtsbijstand.

En wie weet wat voor trucjes de verhuurder heeft om opeens insolvabel te blijken wanneer er geld verhaald moet worden.

Het lijkt mij toch verstandig om zelf bij de gemeente te informeren naar de wettelijke status van de ruimte(s) en of de gemeente van plan is om te handhaven. Als belanghebbende zou het afaik geen probleem moeten zijn die informatie te krijgen.


[...]


Beide geen omstandigheden die ertoe leiden dat de huurovereenkomst nietig, dan wel door de verhuurder vernietigbaar, is.

Indien het hele verhaal van verhuurder klopt dan zou er in het uiterste geval inderdaad bestuursdwang kunnen worden toegepast. Echter is het dan wél aan verhuurder om een oplossing te vinden c.q. de schade te vergoeden.

De mogelijkheid dat het de verhuurder lukt om insolvabel te lijkt me erg ver gezocht één jaarrekening is zo opgevraagd bij de KVK en desnoods kan er beslag worden gelegd.

[Sefyu]

Ja maar dat is dus de theoretische situatie. De verhuurder kan wel gehouden zijn een oplossing te vinden, maar als de gemeente stelt dat ze op datum x tot ontruiming overgaan, en de verhuurder doet niks, wat dan? Recht hebben en recht halen kunnen nog ver van elkaar af liggen. Er zal dan een kort geding aangespannen moet worden, met bijbehorende advocaatkosten. Voor de meeste mensen geen optie, al is het alleen maar omdat ze het gedoe niet willen.

Insolvabiliteit van de verhuurder is onwaarschijnlijk, dat ben ik met je eens. Je moet maar net die malafide/geniepige ondernemer tegenkomen die zijn activiteiten en onroerend goed verdeeld over dochterondernemingen. Overdracht van activa van de ene naar de andere dochter bv is zo gebeurd.

Op mijn werk (deurwaarderskantoor) ben ik een aantal keer in aanraking gekomen met malafide bestuurders van ondernemingen die moeiteloos faillissementsfraude plegen. Ik lees ook regelmatig verslagen van curators over hetzelfde fenomeen.

Maar goed, ik zeg niet dat daarvan hier sprake is. Mijn punt is eigenlijk dat je het niet alleen theoretisch moet bekijken over wat je bij de rechter kunt vorderen eventueel. De praktijk is weerbarstiger en je moet je goed realiseren wat de risico's en investeringen zijn die je moet doen, indien je het gevecht tot het einde aangaat.

[Rubén89]

Sefyu schreef op donderdag 12 september 2013 @ 19:05:
Ja maar dat is dus de theoretische situatie. De verhuurder kan wel gehouden zijn een oplossing te vinden, maar als de gemeente stelt dat ze op datum x tot ontruiming overgaan, en de verhuurder doet niks, wat dan? Recht hebben en recht halen kunnen nog ver van elkaar af liggen. Er zal dan een kort geding aangespannen moet worden, met bijbehorende advocaatkosten. Voor de meeste mensen geen optie, al is het alleen maar omdat ze het gedoe niet willen.

Insolvabiliteit van de verhuurder is onwaarschijnlijk, dat ben ik met je eens. Je moet maar net die malafide/geniepige ondernemer tegenkomen die zijn activiteiten en onroerend goed verdeeld over dochterondernemingen. Overdracht van activa van de ene naar de andere dochter bv is zo gebeurd.

Op mijn werk (deurwaarderskantoor) ben ik een aantal keer in aanraking gekomen met malafide bestuurders van ondernemingen die moeiteloos faillissementsfraude plegen. Ik lees ook regelmatig verslagen van curators over hetzelfde fenomeen.

Maar goed, ik zeg niet dat daarvan hier sprake is. Mijn punt is eigenlijk dat je het niet alleen theoretisch moet bekijken over wat je bij de rechter kunt vorderen eventueel. De praktijk is weerbarstiger en je moet je goed realiseren wat de risico's en investeringen zijn die je moet doen, indien je het gevecht tot het einde aangaat.

Vooropgesteld, de ondernemer stelt dat de huidige situatie in strijd is met de gemeentelijke regelgeving. Gelet op de afwezigheid de vermelding van de bewuste regelgeving vraag ik mij af of dit wel echt zo is, dat zou je - zoals je terecht stelde - eerst moeten onderzoeken.

Denk je - overigens - werkelijk dat een vastgoedondernemer een faillissement aanvraagt omdat een huurder een vordering op hem, althans zijn onderneming, heeft? De kans dat dat gebeurt lijkt mij te verwaarlozen.

Overigens hoeft het natuurlijk niet daadwerkelijk tot een procedure te komen, een schikking heeft uiteraard altijd de voorkeur en ik weet uit de praktijk dat wanneer de wederpartij weet dat zij niet in haar recht staat, zij eerder geneigd zal zijn om een schikking te treffen.
Maar wie weet bindt de verhuurder wel in als de TS, dan wel zijn vriendin, juridische bijstand in schakelt.

[Verwijderd]

Het is geen wolkenkrabber vol mensen die iets te vorderen zouden hebben - een enkele persoon uitkopen zodat die tevreden is is iets makkelijker in dit geval dan allerlei constructies met BVs en faillissementen

[GreatDictator]

De gemeente kan wel willen handhaven, maar als de situatie al vijf jaar zo bestaat is het maar de vraag of ze dat wel mogen. Ik heb weinig met recht, maar ik herinner me een geval waar er ergens een huis was verkocht, en de nieuwe eigenaar wilde een dakkapel (oid) aanleggen. Bij het beoordelen van de vergunning kwam de gemeente er achter dat de woning binnen de hinderzones van een industrieterrein viel, en dat daar uberhaupt niet mocht worden gewoond volgens het bestemmingsplan. De vorige bewoner zat daar echter al een jaar of twaalf, dus optreden zou waarschijnlijk niet gaan lukken.

Als het om acute problemen (denk aan brandgevaar) gaat, zal er wel meer kunnen, maar dat lijkt me hier niet het geval.

[n4m3l355]

GreatDictator behalve de gemeente krijg je ook als verhuurder het probleem dat je geen opstalverzekering krijgt afgesloten in een dergelijke situatie. Studenten zijn wat ze noemen een verhoogde risico en ze zullen zeker langskomen om de situatie te controleren of de voorzieningen aanwezig zijn maar ook of het aantal studenten correspondeert met de vergunning wat niet het geval is.
Wat ook mooi is dat je een verzekering niet kan overdragen dus je moet een nieuwe afsluiten.