Nieuwbouw woning met buitenlandse hypotheek

[leroydew]

Beste,

Even in het kort mijn situatie. Ik ben voornemens om mijn eerste nieuwbouw woning te kopen. Er komen een hoop nieuwe dingen op mij af, zo ook een hypotheek.

Verschillende nieuwssites informeren over de (toekomstige) mogelijkheden voor een buitenlandse hypotheek. Ik ben aan het onderzoeken of het überhaupt al mogelijk is om een buitenlandse hypotheek op een Nederlandse woning te krijgen en wat de voorwaarden daarvoor zijn. Daarnaast ben ik erg benieuwd of ik er voordeel uit kan halen.

Herkennen jullie deze situatie, heb je het zelf meegemaakt en/of hebben jullie tips & tricks? Die hoor ik namelijk graag.

Alvast bedankt!
Ciao Leroy

[ Voor 8% gewijzigd door leroydew op 11-07-2013 19:27 ]

[t_captain]

Er schijnen enkele Duitse banken te zijn die plannen hebben om (weer) in Nederland te gaan aanbieden. De produkten zijn nog niet leverbaar dus details nog niet bekend. Als het dezelfde produkten zijn die ze en DE verkopen, reken dan op:
- lage rente, duidelijk lager dan hier
- ten minste annuitair aflossen
- 80% LTV, dus pakweg 25% eigen geld

[Verwijderd]

Toch vraag ik me af hoe succesvol dergelijke hypotheken hier gaan zijn. Natuurlijk is een lage rente en annuitair aflossen positief maar ik ben bang dat het gaat breken op de 25% eigen inleg. Dit is simpelweg niet realistisch en niet op te hoesten voor de beginnende huizenkoper. Vrijwel de enige reden waarom dat wel werkt in bepaalde grote landen is omdat de huizen prijzen er stukken lager liggen maar zelfs 25% van een ton is een bedrag waar een starter jaren voor nodig heeft om bij elkaar te krijgen. En wat koop je nou voor een ton in Nederland in regios waar ook werk is.

Een van de grootste problemen met deze constructies is dat men in een situatie terecht komt waar de bank nee gaat zeggen tegen een hypotheek omdat er nog niet genoeg inleg bij elkaar gespaard is maar waar de maandelijkse huur lasten hoger liggen dan de hypotheek lasten zouden zijn bij een 100% lening.

Het zet de huizenmarkt en de economie alleen maar nog verder onder druk als je goed verdienende starters eerst 10-15 jaar moet laten sparen voordat ze een huis kunnen kopen.

[stin]

Neem die 80% LTV maar met een korreltje zout. Als je beide een goed betaalde baan hebt, dan is het echt niet onmogelijk om 100% LTV te krijgen. Wellicht moet je wat extra garanties geven (of je ouders).

[ Voor 6% gewijzigd door stin op 12-07-2013 11:37 ]

[leroydew]

stin schreef op vrijdag 12 juli 2013 @ 11:35:
Neem die 80% LTV maar met een korreltje zout. Als je beide een goed betaalde baan hebt, dan is het echt niet onmogelijk om 100% LTV te krijgen. Wellicht moet je wat extra garanties geven (of je ouders).

Eigen geld is geen probleem. Zijn jullie wel bekend met mensen die een buitenlandse hypotheek hebben op een Nederlandse woning? En zoja, via wat of wie.

[Verwijderd]

Als je doelt op een Duitse hypotheek wordt vaak alleen nog een Bausparhypotheek aangeboden. Als je niet eerder een hypotheek hebt gehad dan is de rente niet aftrekbaar in NL. Daar naast kun je maximaal 63% van de waarde in de hypotheek krijgen. Of kijk of de annuïteiten hypotheek ergens wordt aangeboden waarop n.v.t.

[dr snuggles]

Duitse hypotheek, in Nederland aangeboden. Specs:
10 jaar vast, tot 390.000 euro bij 70% marktwaarde voor 3,9%, als je een vast contract kunt overleggen. Of als je bankrekening al wat voller is en je 40% zelf inlegt: 3,6%. Zo heb je geen onzinnige NHG en dus geen NHG premie.
http://smartfee.nl/rentestanden

[ Voor 18% gewijzigd door dr snuggles op 12-07-2013 13:48 ]

[Guusjee]

Wij staan op het punt om te gaan tekenen voor ons nieuwbouwhuis, dus ik heb ook de afweging gemaakt tussen Nederlandse en Duitse hypotheken. Bij ons was het volgende het geval:

20 jaar vast
NHG-garantie
€276000,-

Nederlandse hypotheek: 4,65%
Duitse hypotheek (ook met NHG via De Hypotheker): 4,3%

[LauPro]

dr snuggles schreef op vrijdag 12 juli 2013 @ 13:46:
Duitse hypotheek, in Nederland aangeboden. Specs:
10 jaar vast, tot 390.000 euro bij 70% marktwaarde voor 3,9%, als je een vast contract kunt overleggen. Of als je bankrekening al wat voller is en je 40% zelf inlegt: 3,6%. Zo heb je geen onzinnige NHG en dus geen NHG premie.

Die NHG is (tot 290k) 0,85% van de totale prijs. Het lijkt mij dat als je een hypotheek neemt deze kosten te verwaarlozen zijn. De bescherming van kwijtschelding van een schuld door gedwongen verkoop door bijv. arbeidsongeschiktheid lijkt mij wel een veilig gegeven.

Verder kan je er altijd voor kiezen om de NHG niet te nemen daar het gewoon een onafhankelijke stichting is. Het is wel zo dat banken in sommige situaties een NHG vereisen (of meer eigen inleg) maar dat gaat dan vooral om kleinere hypotheken of speciale gevallen.

Verwijderd schreef op vrijdag 12 juli 2013 @ 10:37:
Een van de grootste problemen met deze constructies is dat men in een situatie terecht komt waar de bank nee gaat zeggen tegen een hypotheek omdat er nog niet genoeg inleg bij elkaar gespaard is maar waar de maandelijkse huur lasten hoger liggen dan de hypotheek lasten zouden zijn bij een 100% lening.

Er zijn natuurlijk per geval verschillende opties, je zou bijvoorbeeld een schenking kunnen krijgen (als voorloper op een erfenis). Tot 118.254 euro is dit bij kinderen slechts 10%. Tegen die belasting kan je niet op met hypotheekrente.

[Xanaroth]

LauPro schreef op vrijdag 19 juli 2013 @ 13:38:
[...]
Die NHG is (tot 290k) 0,85% van de totale prijs. Het lijkt mij dat als je een hypotheek neemt deze kosten te verwaarlozen zijn. De bescherming van kwijtschelding van een schuld door gedwongen verkoop door bijv. arbeidsongeschiktheid lijkt mij wel een veilig gegeven.

Verder kan je er altijd voor kiezen om de NHG niet te nemen daar het gewoon een onafhankelijke stichting is. Het is wel zo dat banken in sommige situaties een NHG vereisen (of meer eigen inleg) maar dat gaat dan vooral om kleinere hypotheken of speciale gevallen.
[...]
Er zijn natuurlijk per geval verschillende opties, je zou bijvoorbeeld een schenking kunnen krijgen (als voorloper op een erfenis). Tot 118.254 euro is dit bij kinderen slechts 10%. Tegen die belasting kan je niet op met hypotheekrente.

Als je slechts 60% leent, heb je NHG bescherming niet nodig. Dat is het hele punt.
Ter indicatie: iemand die in 2008 kocht op 80% marktwaarde en annuitair heeft afgelost, staat niet onder water. Dus heeft geen NHG nodig.

Bovendien, kijk eens wat die 0,85% je kost. Dat is niet alleen 2500 euro bij 290k hypotheek, immers financieren mensen die over het algemeen ook mee (105% lenen...) en dan kost het je ruim 5k. Kun je leuke dingen van doen denk ik, nog naast de lagere rente die ook je kosten omlaag brengt.
Voordat je het weet heb je het al over 10k+ besparing als je dus naar een dergelijke hypotheek kijkt, afgezien van het lagere risico (immers, NHG kan eisen opleggen voordat je in aanmerking komt voor de bescherming, bij 60-80% financiering hoef je geen regels van iemand anders te volgen).


Wat de hypotheek zelf betreft - volgens mij is het enige serieuze nadeel dat je alles in het duits moet doen (duitse voorwaarden, in duitsland ondertekenen, etc). Behalve dat, zitten er volgens mij vooral voordelen aan.

[ Voor 6% gewijzigd door Xanaroth op 19-07-2013 14:16 ]

[ZeRoC00L]

Xanaroth schreef op vrijdag 19 juli 2013 @ 14:15:
[...]


Als je slechts 60% leent, heb je NHG bescherming niet nodig. Dat is het hele punt.
Ter indicatie: iemand die in 2008 kocht op 80% marktwaarde en annuitair heeft afgelost, staat niet onder water. Dus heeft geen NHG nodig.

Kromme is dat NHG een lager rentetarief oplevert dan een hypotheek op 60% executiewaarde...

[Verwijderd]

LauPro schreef op vrijdag 19 juli 2013 @ 13:38:
Er zijn natuurlijk per geval verschillende opties, je zou bijvoorbeeld een schenking kunnen krijgen (als voorloper op een erfenis). Tot 118.254 euro is dit bij kinderen slechts 10%. Tegen die belasting kan je niet op met hypotheekrente.

Ik bedoelde dat er vaak situaties voorkomen dat iemand bijvoorbeeld 1000 euro kale huur betaald en een huis wil kopen met maandelijkse hypotheek lasten van 800 euro maar dit niet voor elkaar krijgt omdat er geen inleg beschikbaar is. Dat is een van de grootste problemen met dergelijke hypotheken, starters zonder kapitaal moeten dus eerst jaren huren en sparen en bergen geld verspillen aan huur voordat een hypotheek een optie word. Zo raakt een huizenmarkt alleen maar verder op slot.

[Verwijderd]

Vergeet niet dat de overheid ook nog sparen ontzettend ontmoedigt met die krankzinnige vermogensrendement-heffing.

[t_captain]

Over inkomen uit werk betaal je meestal 52 of 42%. Plus eventueel inkomensafhankelijke bijdrage ZVW. Over inkomen uit vermogen betaal je 30%, met een aardige vrijstelling, en dat vinden we veel. Van mij mogen ze eerst iets doen aan die 52%

[ebia]

Verwijderd schreef op vrijdag 19 juli 2013 @ 19:31:
[...]
Dat is een van de grootste problemen met dergelijke hypotheken, starters zonder kapitaal moeten dus eerst jaren huren en sparen en bergen geld verspillen aan huur voordat een hypotheek een optie word.

Ik vind het niet meer dan normaal dat een starter een laag eigen vermogen heeft en een laag inkomen. Vandaar toch ook de term 'starter'? Als je geld hebt moet je zelf maar uitzoeken wat je doet, maar als je dat niet hebt, dan zijn je opties beperkt: zo gek is dat toch niet?

Voor de meesten starters betekend dat dus 'gewoon' sociaal huren ergens, en van daaruit groeien naar meer ALS dat op termijn mogelijk blijkt te zijn. Als je inkomen c.q. spaargeld het toe laat, kun je eens om je heen kijken wat de opties zijn. Voor die groep is de markt denk ik juist erg goed, gezien het grote aantal huizen dat te koop staat en de relatief lage prijzen.

Huren gelijkstellen aan geld weggooien is een erg ouderwetse gedachte. Er zijn genoeg mensen die eind vorig decennium een huis hebben gekocht en later weer verkocht met geen dubbeltje winst of juist een restschuld. En dat is niet geld weggooien dan? Betalen voor iets wat je niet eens meer bezit (klinkt een beetje als dubbel genaaid houdt beter )

Kenmerkend weer voor de hedendaagse manier van denken en het ultieme vertrouwen in de maakbaarheid van de samenleving. Zo gek is het niet dat je moet aanbetalen voor een huis, dat moest men vroeger ook als je een huis wilde kopen. Blijkbaar was dat toch het meest acceptabele businessmodel, we zijn gewoon verwent geraakt met banken die een oneindige geldstroom leken te hebben en zelfs de grootste kansarmen een eigen huis konden laten bezitten.

Die tijd is de komende periode voorbij. Ja, 100% financieren kan nog steeds, en wel bij een NL bank en voor 5,5%. Wil je korting (bij een buitenlandse bank), dan is het ook niet zo gek als daar aanvullende voorwaarden zijn... Prima als dit soort producten op de Nederlandse markt komen overigens, hoe meer concurrentie op de Europese markt hoe beter, daar worden we als consument alleen maar beter van.

[Onbekend]

t_captain schreef op zaterdag 20 juli 2013 @ 15:50:
Over inkomen uit werk betaal je meestal 52 of 42%. Plus eventueel inkomensafhankelijke bijdrage ZVW. Over inkomen uit vermogen betaal je 30%, met een aardige vrijstelling, en dat vinden we veel. Van mij mogen ze eerst iets doen aan die 52%

Klein detail: Bij sparen gaan ze er niet uit van wat je daadwerkelijk spaart, maar ze verwachten dat iedereen een rendement van 4% behaalt.

Stel dat ze dat met het inkomen gaan doen: Ze verwachten dat je 30k verdient, maar in werkelijkheid verdien je 20k maar je betaalt belasting alsof het 30k is.

[MSalters]

Oh, dat doen ze dus met ondernemers wel. Nog 1 van de redenen waarom het MKB hier niet zo floreert.
Maar vermogen is veel excessiever: De 4% risicoloos rendement is theoretisch , in de echte mensen wereld is het rendement op NL staatsleningen maar 2%. De 1.2 % VRH is dus een 60% belasting. En de vrijsteling is niet bijzonder: circa 7 ton is normaal in de landen om ons heen die een vergelijkbare regeling hebben, in plaats van de ronduit lachwekkende 20K hier. Je mag hier voor een auto of een huis sparen, maar niet tegelijkertijd.

[t_captain]

We maken in box 3 geen onderscheid tussen de belasting op sparen of beleggen. Op 1 of andere manier vindt men het redelijk om belasting te betalen over het risicovrije, direct opneembare rendement. En vindt men het niet redelijk dat de meeropbrengst van andere vermogensbestanddelen wordt belast