Kosten VvE bij verkoop appartement

[Galois]

Ik open dit topic omdat ik het gevoel heb dat het niet helemaal gaat zoals het zou moeten en dat er ook niets veranderd omdat de verkoper toch weggaat. En aangezien het een opsomtopic zal/kan gaan worden, doe ik dat hier in de HK.

Wij hebben onlangs ons appartement verkocht. De (beheerder van een) VvE die geeft een aantal zaken aan de notaris door, zoals de maandelijkse bijdrage, hoeveel er is kas is, of de verkoper schuld bij de VvE heeft, ... Kortom: kleine administratieve zaakjes die de secretaresse zo doorgegeven heeft.

Nu rekent onze VvE daar maar liefst 181,50 euro voor! Dus elk appartement dat verkocht wordt, krijgt een rekening van de VvE van 181,50. Voor de duidelijkheid: dit komt niet ten goede aan de VvE, maar is pure omzet voor de beheerder van de VvE.

Ik heb contact gehad met de VvE waar dit bedrag op gebaseerd was. En inderdaad, alleen voor het doorgeven van enkele zaken aan de notaris. Meer dan 'Ja, zo is het nu eenmaal. Er worden extra werkzaamheden gedaan die niet in het pakket van jullie beheer zit. Het zou namelijk oneerlijk zijn als iemand zijn appartement niet verkoopt, dat hij toch moet bijdragen in deze kosten en onze directie heeft deze bedragen bepaald' ben ik niet gekomen.

Ik kan mij voorstellen dat er extra kosten aan verbonden zijn, er moet immers het één en ander doorgegeven worden. Maar een bedrag van max. 50 euro zou realistischer zijn.

Waarom hier niks aan gedaan wordt, is denk ik ook omdat een verkoper 'toch weggaat' en geen zin heeft in 'gedoe'. En laat het hierbij.

Ik heb wel zin in 'gedoe' en wil het hier helemaal niet bij laten. Ik vind het prima dat ik dit bedrag nu moet betalen (betaald heb), maar m.i. moet dit in het vervolg anders. Of in ieder geval moet hierover gediscussieerd worden onder de bewoners, want ik denk dat er maar weinig weten dat deze kosten bestaan.

Mijn eerste vraag aan jullie is daarom ook: "Hoeveel moesten jullie aan de beheerder van de VvE betalen bij de verkoop van jullie appartement?"

En hebben jullie tips hoe dit aan te pakken? Ik wil er ook niet al teveel tijd in steken, dus een brief/email is het maximale wat ik nog voor de bewoners binnen onze VvE wil doen.

[Gomez12]

Galois schreef op dinsdag 04 juni 2013 @ 19:53:
Ik heb wel zin in 'gedoe' en wil het hier helemaal niet bij laten.
...
Ik wil er ook niet al teveel tijd in steken, dus een brief/email is het maximale wat ik nog voor de bewoners binnen onze VvE wil doen.

Welke van de 2 wil je nou? Ze komen namelijk niet echt overeen. 'gedoe' kost tijd en moeite en navolging.

[Sebje]

Het hangt er denk ik vanaf hoe de vve het contract met de beheerder heeft opgesteld. Is het een full service contract dan zijn de vaste beheerkosten hoger maar zal er niet snel iets extra gerekend worden. Is het een uitgekleed contract dan komen er voor elk wissewasje kosten extra bij. Het nadeel is dat je bij een vve afhankelijk bent van de beslissing van de meerderheid en dus kun je niet op eigen houtje hier iets aan doen. Het is dus aan de vve om wellicht de beheerder in te ruilen of wellicht een ander contract te sluiten.

[Galois]

Sebje schreef op dinsdag 04 juni 2013 @ 20:05:
Het hangt er denk ik vanaf hoe de vve het contract met de beheerder heeft opgesteld. Is het een full service contract dan zijn de vaste beheerkosten hoger maar zal er niet snel iets extra gerekend worden. Is het een uitgekleed contract dan komen er voor elk wissewasje kosten extra bij. Het nadeel is dat je bij een vve afhankelijk bent van de beslissing van de meerderheid en dus kun je niet op eigen houtje hier iets aan doen. Het is dus aan de vve om wellicht de beheerder in te ruilen of wellicht een ander contract te sluiten.

Logisch... Maar als de bewoners op de hoogte zijn hiervan, dan zouden ze het daar over kunnen hebben. Nu is dat niet mogelijk. En de beheerder zal deze discussie ook niet opstarten. Je komt hier alleen achter op het moment dat je verkoopt. Ik kan er dan heel goed inkomen, dat je dan geen zin meer hebt.

Tot op zekere hoogte wil ik hier tijd en energie in steken Gomez12, maar op het moment dat ik genoeg 'informatie' heb dat het niet (zou kloppen) klopt wat onze beheerder doet, dan moet het over naar de voorzitter (bewoner) en moeten zij maar zien wat ze er zelf mee doen...

[F_J_K]

Heb je vooraf een offerte oid getekend, heb je expliciet opdracht gegeven (of staat in je contract met de VVE/beheerder) dat dit voor dat bedrag ging gebeuren? <-- Jij hebt geen band meer met de VVE, wat gebeurt er als je gewoon 'donder op' roept?

Edit: ik huur trouwens, dus kan niet meedoen aan de opsomming

[ Voor 12% gewijzigd door F_J_K op 04-06-2013 20:34 ]

[Gomez12]

F_J_K schreef op dinsdag 04 juni 2013 @ 20:34:
Heb je vooraf een offerte oid getekend, heb je expliciet opdracht gegeven (of staat in je contract met de VVE/beheerder) dat dit voor dat bedrag ging gebeuren? <-- Jij hebt geen band meer met de VVE, wat gebeurt er als je gewoon 'donder op' roept?

Leuke optie

Maar in principe als het al bij de notaris ligt dat jij geen openstaande schuld bij de VVE hebt, tja dan staan hun volgens mij redelijk buitenspel

[Galois]

Gomez12 schreef op dinsdag 04 juni 2013 @ 20:36:
[...]

Leuke optie

Maar in principe als het al bij de notaris ligt dat jij geen openstaande schuld bij de VVE hebt, tja dan staan hun volgens mij redelijk buitenspel

Het gaat via de notaris. In de eindafrekening van de notaris, zit oa. de makelaarskosten, de kosten van de notaris zelf, maar ook van de VvE...

[Sebje]

Gomez12 schreef op dinsdag 04 juni 2013 @ 20:36:
[...]

Leuke optie

Maar in principe als het al bij de notaris ligt dat jij geen openstaande schuld bij de VVE hebt, tja dan staan hun volgens mij redelijk buitenspel

De notaris is verplicht de eventuele achterstanden verschuldigd aan de vve van het lopende plus het vorige boekjaar te voldoen, anders geen transport.

[ Voor 3% gewijzigd door Sebje op 04-06-2013 22:04 ]

[Señor Sjon]

De VvE ben je zelf. Jullie hebben dit afgesproken met de beheerder. Het bedrag is op zich niet vreemd. Toen ik bezig was met offertes zaten ze allemaal rond dat bedrag voor mutaties. Waarom zoe de rest van de VvE moeten betalen voor de verkoop van een individueel appartementsrecht? Dat is de gedachte erachter.

[JustDutch]

Bij onze VvE rekent de beheerder ook kosten voor de administratieve afhandeling van een appartement. Bij ons worden die kosten echter doorgerekend aan de koper en niet aan de verkoper. Maar goed, de beheerder moet kosten maken en als in het contract met de beheerder niet geregeld is dat de kosten in de normale fee van de beheerder zitten, dan is het alleszins redelijk - zoals je zelf ook aangeeft - dat hier kosten voor gerekend worden (ongeacht wie die betaalt).

Als je daar iets aan wilt veranderen, dan kun je in een ledenvergadering dit punt agenderen. Dan kan de vereniging het bestuur de opdracht geven te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om hier iets aan te doen. Als eerste kan het bestuur vragen of de beheerder deze kosten wil specificeren. In de zakelijke wereld is dat compleet normaal. Als je door een uitsplitsing van de kosten meer begrip kunt krijgen voor de kosten, dan kun je het daarbij laten. Als je dat niet kunt, dan kun je als vereniging proberen met de beheerder af te spreken deze kosten te verlagen, of in het uiterste geval kun je een andere beheerder zoeken.

Goed, en dan de kosten. Even een korte berekening waar je met net iets andere breukdelen best andere getallen uit kunt krijgen, maar het gaat even om het gevoel bij de bedragen. Jij geeft aan dat je 50 euro reeel vind. 50 euro ex btw maakt Euro 41,30. Als je dan voor het gemak ervan uitgaat dat het loon van een werknemer 1/3 van de kosten van die werknemer zijn, dan kom je op een bedrag van 13,80 wat een administratief medewerker voor alle handelingen ontvangt. Dat bedrag is wat een administratief medewerker ongeveer in een uur verdient (misschien iets aan de hoge kant). Een uur voor zo'n handeling lijkt lang, maar het is uiteraard niet alleen de handeling die tijd kost. Er komt een verzoek binnen, dat verzoek moet verwerkt worden, de gegevens moeten opgezocht worden, de gegevens moeten gecontroleerd worden, de gegevens van de notaris moeten opgezocht worden, er moet een begeleidend schrijven gemaakt worden, de stukken moeten verstuurd worden. Misschien moet tussendoor nog even met de makelaar en notaris overlegd worden over spoed en andere zaken. Verkijk je er niet op hoe lang simpele handelingen kunnen duren als je alle handelingen meeneemt.

[911GT2]

*zeg dan gewoon helemaal niets*

[ Voor 78% gewijzigd door MueR op 04-06-2013 23:07 ]

[MueR]

Hier worden dergelijke kosten ook in rekening gebracht bij de koper. Imho ook niet meer dan redelijk, er moeten namelijk voor hem/haar een hoop stukken opgezocht worden, nieuwe naamplaatjes gemaakt worden etc etc. Verder zou het ook niet reeel zijn om dit met z'n allen te gaan betalen, helemaal niet als er redelijk wat verloop in de flat is. Dan woon jij er 15 jaar en sta je te dokken voor het verloop van andere appartementen.

[ReseTTim]

€ 181,50 vind ik kleine kosten als je een woning verkoopt / koopt.. kosten maak je sowieso.. ik heb € 200,- euro betaald aan mijn huurder om het contract van mijn ex op mijn naam te zetten. Daarvoor zijn ze niet eens bij mij thuis langs geweest om te kijken wat de huidige staat van de woning is en welke spullen ik overneem waardoor die nu tot mijn eigendom beschouwen..

kortom ik vind die € 181,50 nog best meevallen..

[KillaZ]

ReseTTim schreef op woensdag 05 juni 2013 @ 00:03:
€ 181,50 vind ik kleine kosten als je een woning verkoopt / koopt.. kosten maak je sowieso.. ik heb € 200,- euro betaald aan mijn huurder om het contract van mijn ex op mijn naam te zetten. Daarvoor zijn ze niet eens bij mij thuis langs geweest om te kijken wat de huidige staat van de woning is en welke spullen ik overneem waardoor die nu tot mijn eigendom beschouwen..

kortom ik vind die € 181,50 nog best meevallen..

Het gaat hier toch niet om de hoogte i.v.m. de koopsom? Dan is €200,- voor een 3e of 4e sleutel als "service" van de aankoopmakelaar ook een "kleine kostenpost"

TS vraagt zich af of die €181,50 wel realistisch is voor "wat" administratief werk.

[Maximus]

Bij onze VVE geldt net als bij eerdere posters dat de toetreder de kosten betaald. Het gaat hier dan inderdaad om inschrijving en overige handelingen. Hiervoor berekend de VVE (MVGM Vastgoedmanagement) een bedrag van 70 euro. Op moment dat het appartement verkocht wordt dan geldt voor de verkoper geen extra kosten, voor de koper dan de 70 euro als toetreding-fee.

Moet zeggen dat ik 181,50 wel aardig wat vind voor het simpelweg muteren van het bestand. Alleen de eigenaar moet gewijzigd worden in de VVE. Immers het kadaster etc. wordt al door de notaris gedaan. Best een stevige prijs naar mijn idee.

[911GT2]

911GT2 schreef op dinsdag 04 juni 2013 @ 23:06:
*zeg dan gewoon helemaal niets*

*commentaar op moderaties mag al veel langer niet in topic*

[ Voor 17% gewijzigd door MueR op 05-06-2013 10:26 ]

[JeroenNietDoen]

JustDutch schreef op dinsdag 04 juni 2013 @ 22:51:
Bij onze VvE rekent de beheerder ook kosten voor de administratieve afhandeling van een appartement. Bij ons worden die kosten echter doorgerekend aan de koper en niet aan de verkoper.

Dit. Toen ik mijn huidige woning kocht kreeg ik ook een soortgelijk bedrag in rekening gebracht. Zat verwerkt in het potje voor de notariskosten, taxatie etc.

Rekening zou dus voor de koper moeten zijn en niet voor jou.

[Señor Sjon]

Dat is wederom ook maar net wat je afspreekt. Het is niet zo zwart/wit allemaal en het is niet 'opgelegd' van bovenaf. De VvE kiest een beheerder (of doet het zelf). Die rekent meestal een jaarlijkse fee voor het actualiseren van de MJOP en beheer van de gelden. Ze zijn geen eigenaar van het geld, de rekening moet op naam van de VvE staan.

[deepbass909]

Ik sta in deze discussie in dubio, hoewel ik ergens kan begrijpen dat bewoners die er langere tijd wonen, niet willen opdraaien voor de kosten van een huis met hoog verloop, druist dit wel enigszins in tegen het hele concept van een VvE, namelijk dat alle huizenbezitters alle kosten van beheer en onderhoud delen, ook al hebben ze er niet direct zelf profijt van. Administratie bijhouden is daar gewoon een kostenpost van, en valt voor mij gewoon onder de kosten voor beheer. Maar dat is mijn mening en gelukkig is een VvE democratisch (tenminste... zou het moeten zijn).

Wat betreft de hoogte van de kosten, ik vind ze persoonlijk ook nogal fors voor enkele eenvoudige administratieve handelingen die voor een beheerder waarschijnlijk dagelijkse werkzaamheden zijn. Maar mijn ervaring is ook dat beheerders vaak werken met een constructie van een relatief lage maandelijkse of jaarlijkse fee (zodat ze gunstig uit een vergelijk komen) en vervolgens de uitvoeringskosten verhoudingsgewijs hoog hebben. Ik heb daar zelf ook mee te maken, mijn beheerder rekent doodleuk bij een eerste betalingsherinnering al administratiekosten. Ik heb daar een aantal maal mee te maken gehad, en ik vertik het bij de eerste herinnering deze kosten te betalen. Dat doet namelijk geen enkel bedrijf, behalve een bedrijf dat weet dat je als "klant" niet weg kan en daarmee simpelweg misbruik maakt van z'n positie.

Maar wil je dit veranderen, bereid je dan voor op een langdurig proces. Eerst moet het punt bij de ALV geagendeerd worden. Komt daar uit dat het bestuur ermee aan de slag moet, dan moet of het huidige contract met de beheerder opengebroken worden voor onderhandelingen of een andere beheerder gevonden worden. Dat is niet in een maandje geregeld. Vervolgens moet bij een BLV of ALV weer gestemd worden over de voorgenomen veranderingen. De praktijk is, dat dit makkelijk een jaar (tot de volgende ALV) of langer duurt.

[jan-marten]

Ik heb mijn appartement nog niet verkocht, bij aankoop moest ik overigens ook deze kosten betalen. Was ook zo'n flinke mep geld. Toen heb ik wel even lopen leuren dat ik maar alleen was en dat bedrag wel wat veel vond. Hoppa, 5 tientjes korting gekregen

Edit; hoort dit niet in werk/inkomen te staan?

[ Voor 8% gewijzigd door jan-marten op 05-06-2013 09:15 ]

[Verwijderd]

Formeel denk ik dat de enige vraag die je kunt stellen is, of de kosten door de VVE zomaar mogen worden afgeschreven van het saldo dat bij de notaris staat. Je zou de incasso-instructie en de statuten/huishoudelijk reglement erop kunnen naslaan om te zien of dit mag, dan wel of de bestuurder van de VVE jou een factuur moet sturen voor deze kosten. Omdat het via de notaris is gegaan vermoed ik dat het formeel wel klopt, maar je zou het kunnen checken.

Materieel is de vraag natuurlijk of 180 euro redelijk is voor een kwartier werk van een mbo-administratieve kracht die eventjes wat mutaties doorvoert. Ik ben zelf van mening van niet, maar als het formeel juist is gegaan, dan kun je voor het verleden weinig doen, behoudens natuurlijk gewoon aandringen en hopen op coulance/zwichten voor jouw aandringen

[ Voor 6% gewijzigd door Verwijderd op 05-06-2013 09:26 ]

[MueR]

jan-marten schreef op woensdag 05 juni 2013 @ 09:14:
Edit; hoort dit niet in werk/inkomen te staan?

Misschien wel beter ja. Schopje vanuit de HK naar W&I

[prutser387]

Ik heb vorig jaar mijn appartement verkocht (50m2) en ook ons beheer is extern geregeld.

Op de notarisnota staat een kostenpost "Vereniging van Eigenaars - mutatiekosten" met het bedrag van 30,35 euro.

Ik weet niet of de koper ook nog kosten had.

[ Voor 10% gewijzigd door prutser387 op 05-06-2013 10:36 ]

[Iblies]

Dergelijke bedragen komen vaker voor.

Zelf vermoed ik dat (een deel van het) beheer van de VVE bij een externe partij ligt die met een aantal standaard tarieven werkt. Als individu wordt het een dan een stuk lastiger om een brief te schrijven.

Voor een aantal handelingen kun je de meest idiote bedragen vragen aangezien de kans dat het veranderd minimaal is. Bij aanschaf neem je het voor lief, bij verkoop betaal je het met een vloek en een zucht.

[Rukapul]

De crux hier zal zijn dat er een fee en tarieven met de VVE zijn afgesproken en dat de beheermaatschappij buiten die onderhandelde tarieven nog een aparte tarievenlijst heeft die de jaarlijkse winst (en feestavond) financieren. Wat is er immers makkelijker dan iemand iets in rekening brengen die verplicht bij je terecht moet en geen directe onderhandelingsmogelijkheid heeft. Profit! De VVE zou moeten heronderhandelen over alle tarieven incl de tarieven die direct door individuele leden betaald dienen te worden, maar daar heb je als verkoper nu niets aan.

180 euro voor lichte standaard administratieve handelingen is... tegen het absurde aan. Of het is een uitzuigtarief, of de beheerder werkt extreem inefficient.

[ajhaverkamp]

Is ondertussen duidelijk wat er precies gedaan wordt voor dit geld? Anders is elke uitspraak vooral gebasseerd op onderbuikgevoel.

[Dreadramon]

Ik wil mijn appartement niet verkopen, maar heb over dit punt laatst wel een 'discussie' gehad met onze beheerder nadat ik het contract onder ogen heb gekregen. Een beetje in het kader van prijsonderhandeling en het scherp houden van de beheerder.

Ik heb ze bij deze passage de vraag gesteld op basis waarvan zijn die kosten in rekening willen brengen bij het individu. Aangezien ze als beheerder enkel een overeenkomst hebben met de VvE en niet direct met de bewoners zelf. Nu ging ik het gesprek in met op basis van mijn stoffige basiskennis recht en heb ik de zin en tijd niet om dit hiervoor af te stoffen, dus ik kan me zo voorstellen dat er een derdewerking oid in zit. Ze hadden echter zo snel geen antwoord klaar, wellicht hoor ik er nog wat van nadat ze het met hun adviseurs hebben besproken.

[Señor Sjon]

Rukapul schreef op woensdag 05 juni 2013 @ 12:47:
De crux hier zal zijn dat er een fee en tarieven met de VVE zijn afgesproken en dat de beheermaatschappij buiten die onderhandelde tarieven nog een aparte tarievenlijst heeft die de jaarlijkse winst (en feestavond) financieren. Wat is er immers makkelijker dan iemand iets in rekening brengen die verplicht bij je terecht moet en geen directe onderhandelingsmogelijkheid heeft. Profit! De VVE zou moeten heronderhandelen over alle tarieven incl de tarieven die direct door individuele leden betaald dienen te worden, maar daar heb je als verkoper nu niets aan.

180 euro voor lichte standaard administratieve handelingen is... tegen het absurde aan. Of het is een uitzuigtarief, of de beheerder werkt extreem inefficient.

Beetje ongenuanceerd... Ook mutatietarieven spreek je af met de VvE-beheerder. In ruil voor lagere beheerskosten voor de VvE zijn gewoon de mutatiekosten hoger.