Huurverhoging, mag dat?

[Anoniem: 462299]

Natuurlijk mag dat! Maar ik wil graag van ervaringsdeskundigen weten of dat in mijn geval wel mag.

Afgelopen maandag kwam ik thuis van een dag hard werken. Ik vond een met de hand beschreven envelop op mijn deurmat en dacht: Wie beschrijft tegenwoordig nog enveloppen met de hand Oma misschien? Of mijn zusje die op Curaçao zit? Nope, een brief van de huisbaas

Mijn huisbaas wil per 1 juli 2013 de huur verhogen met 4%. Dit houdt voor mij in dat de huur stijgt van €385,- naar €400,40. Ik ben er ondertussen wel achter dat deze verhoging van 4% wettelijk is toegestaan vanaf 1-7-'13, omdat onze vriend Mark R. M. Rutte heeft bedacht dat er bovenop de standaard huurverhogingslimiet (normaliter gelijk aan de inflatie van het afgelopen jaar; 2,5% in 2012) nog eens 1,5% bij komt.

Echter zijn er in mijn geval nog enkele aanvullende omstandigheden. Ik huur een appartement van een particuliere verhuurder, dus er is geen woonstichting bij betrokken. Afgelopen augustus ben ik een contract aangegaan met de verhuurder, waarbij de huur €360,- bedroeg. Aanvankelijk vroeg hij €385,- huur, maar omdat ik jonger was dan 23 zou ik dan geen huurtoeslag hebben ontvangen, dus is hij zo vriendelijk geweest de huur tijdelijk te verlagen. Op 1 januari (toen ik net 23 was) is er een nieuw contract ingegaan en is het andere vervallen. Hier is de huur €385,- geworden. So far so good.

Ik vraag me nu het volgende af en hoop dat hier enig juridisch advies over gegeven kan worden:
1. De verhuurder mag één keer per 12 maanden de huur verhogen met een limiet (vanaf 1 juli 2013 is die 4%). Mag de verhuurder dan de huur wel verhogen binnen 12 maanden dat wij een huurcontract zijn aangegaan? (Het nu geldende contract is ingegaan op 1 januari 2013).
2. Wordt de verhoging middels het tekenen van een nieuw huurcontract gezien als een huurverhoging? Ik denk het niet omdat ik een nieuw contract ben aangegaan, maar dat is puur eigen inzicht en vind het moeilijk hier iets over te vinden.

Ik kan overigens heel goed met mijn huisbaas, dus ik ga niet met een knokploeg langs zijn huis

[Koppensneller]

Zie http://www.rijksoverheid....verhoging-hogere-inkomens

De 2,5% (inflatie + 4%) en 0,5%(inflatie+2%) extra huurverhoging geldt alleen voor bewoners van gereguleerde (niet-geliberaliseerde) huurwoningen. Bij geliberaliseerde huurwoningen (vrije sector) is er geen maximumpercentage waarmee de huur jaarlijks mag stijgen.

[SmartDoDo]

Dit is niet iets voor de Huiskamer, maar voor WI

[Anoniem: 462299]

Koppensneller schreef op woensdag 24 april 2013 @ 09:46:
Zie http://www.rijksoverheid....verhoging-hogere-inkomens


[...]

Zie http://www.rijksoverheid....is-huurliberalisatie.html

Geliberaliseerd huurcontract
Een huurcontract is geliberaliseerd als de huur bij het afsluiten van het contract hoger lag dan de liberalisatiegrens van dat moment. De liberalisatiegrens per 1 januari 2013 is € 681,02. Dit is ook de grens voor de huurtoeslag.

Dit is toch niet op mij van toepassing?

SmartDoDo schreef op woensdag 24 april 2013 @ 09:48:
Dit is niet iets voor de Huiskamer, maar voor WI

Zat al te twijfelen.. Maar het feit dat ik terug kwam van mijn werk toen ik die brief kreeg leek mij geen reden om het bij Werk en Inkomen te zetten. Ook is huur geen inkomen maar een uitgave Anyway, het maakt mij niet uit waar het staat hoor, maar leg mijn gedachtengang even uit Zal wel even wat gegevens uit mijn profiel halen, want WI is toch wat meer openbaar dan HK...

[ Voor 32% gewijzigd door Anoniem: 462299 op 24-04-2013 09:52 ]

[Koppensneller]

Oeps, dat klopt inderdaad niet, sorry.

[Anoniem: 462299]

Toch bedankt voor je input. Ik was al wel zover dat ik doorhad dat er voor de geliberaliseerde sector geen huurverhogingslimiet is, maar dat ik hier niet onder val. Had ik misschien even in de TS moeten zetten.

[Rubman]

Als ik het zo lees zit je ver onder de liberalisatiegrens en is die 4% dus puur afhankelijk van wat je verdient. Dit geld bij mijn weten namelijk alleen voor scheef huurders, oftewel mensen met een ruim inkomen die nog in sociale huur zitten.
Ik zou ook even voor jezelf proberen de punten uit te rekenen van je woning. Aan de hand hiervan kan je zien wat de maximale huur is die gevraagd mag worden voor jouw woning en hier dient de huurbaas zich aan te houden. Je zal niet helemaal precies uitkomen maar redelijk goed als je een beetje de oppervlaktes van de kamers weet.

Kortom:
- Als je geen scheef huurder bent mag het niet bij mijn weten
- Verder is de verhuurder ook gebonden aan het puntensysteem bij sociale huur (en daar val jij onder)

Er zijn natuurlijk verhuurders die proberen gewoon te verhogen met dit soort regels en veel mensen gaan hier gewoon in mee terwijl de verhoging eigenlijk niet mag.

[Koppensneller]

Die verhoging van 4% geldt voor inkomens tot 33.614 euro. Zit je daar boven dan wordt het zelfs 4,5% of 6,5%. Dat geldt ook voor particuliere verhuurders, als ik de NOS mag geloven:

Corporaties en particuliere verhuurders mogen per 1 juli de huren voor mensen met een inkomen tot 33.614 euro met 4 procent verhogen. Tussen 33.614 euro en 43.000 euro geldt een verhoging van 4,5 procent. Wie 43.000 euro of meer verdient, kan een verhoging van maximaal 6,5 procent verwachten.

http://nos.nl/artikel/492...urverhoging-moeilijk.html

Volgens mij maakt het in dit geval niet uit dat je een nieuw huurcontract krijgt. Er zijn overigens andere regels als je woning wordt vehuurd onder de leegstandswet, maar aan gezien je dat niet hebt vermeld, zal dat wel niet van toepassing zijn.

[naitsoezn]

Rubman schreef op woensdag 24 april 2013 @ 09:58:
Als ik het zo lees zit je ver onder de liberalisatiegrens en is die 4% dus puur afhankelijk van wat je verdient. Dit geld bij mijn weten namelijk alleen voor scheef huurders, oftewel mensen met een ruim inkomen die nog in sociale huur zitten.

Nee, voor scheefhuurders is er een nog hoger maximum, namelijk een inkomensafhankelijk maximum.

M.i. is er weinig onduidelijks op de site van rijksoverheid.nl:

Vanaf 2007 is de maximale huurverhoging gelijk geweest aan inflatie. Het kabinet-Rutte-Asscher gaat de huur vanaf 2013 met 1,5% verhogen, zodat de huurprijzen meer marktconform worden. De maximale huurverhoging voor huishoudens met een inkomen tot € 33.614,- wordt dan 1,5% plus inflatie. De inflatie over 2012 was 2,5%. De maximale huurverhoging voor huishoudens met een inkomen tot € 33.314 wordt daarmee per 1 juli 2013 4% (2,5% + 1,5%)

Let op: voor huishoudens met een inkomen boven € 33.614 en € 43.000 zijn vanaf 1 juli 2013 hogere huurverhogingspercentages toegestaan. Het parlement heeft met de wetsvoorstellen hiervoor ingestemd.

[Anoniem: 462299]

Thanks all

Rubman schreef op woensdag 24 april 2013 @ 09:58:
Als ik het zo lees zit je ver onder de liberalisatiegrens en is die 4% dus puur afhankelijk van wat je verdient. Dit geld bij mijn weten namelijk alleen voor scheef huurders, oftewel mensen met een ruim inkomen die nog in sociale huur zitten.
Ik zou ook even voor jezelf proberen de punten uit te rekenen van je woning. Aan de hand hiervan kan je zien wat de maximale huur is die gevraagd mag worden voor jouw woning en hier dient de huurbaas zich aan te houden. Je zal niet helemaal precies uitkomen maar redelijk goed als je een beetje de oppervlaktes van de kamers weet.

Kortom:
- Als je geen scheef huurder bent mag het niet bij mijn weten
- Verder is de verhuurder ook gebonden aan het puntensysteem bij sociale huur (en daar val jij onder)

Er zijn natuurlijk verhuurders die proberen gewoon te verhogen met dit soort regels en veel mensen gaan hier gewoon in mee terwijl de verhoging eigenlijk niet mag.

Ik ben geen scheefhuurder. Vriendin en ik zijn beiden nog student dus je hoeft niet uit te gaan van een hoog inkomen Waarom val ik onder sociale huur? Het is toch alleen sociale huur als je huurt van een woningcorporatie? (http://www.rijksoverheid..../sociale-huurwoning-huren)

Punten heb ik ook even uitgerekend. We hebben geen groot appartement, maar vallen nog ruim onder de puntengrens (kom uit op €580,- ongeveer).

Koppensneller schreef op woensdag 24 april 2013 @ 10:03:
Die verhoging van 4% geldt voor inkomens tot 33.614 euro. Zit je daar boven dan wordt het zelfs 4,5% of 6,5%. Dat geldt ook voor particuliere verhuurders, als ik de NOS mag geloven:

[...]
http://nos.nl/artikel/492...urverhoging-moeilijk.html

Volgens mij maakt het in dit geval niet uit dat je een nieuw huurcontract krijgt. Er zijn overigens andere regels als je woning wordt vehuurd onder de leegstandswet, maar aan gezien je dat niet hebt vermeld, zal dat wel niet van toepassing zijn.

Zoals gezegd, geen ruim inkomen. Dus ver onder de 33k

Woning wordt niet verhuurd onder de leegstandswet.

naitsoezn schreef op woensdag 24 april 2013 @ 10:03:
[...]

Nee, voor scheefhuurders is er een nog hoger maximum, namelijk een inkomensafhankelijk maximum.

M.i. is er weinig onduidelijks op de site van rijksoverheid.nl:

[...]

Er is ook niks onduidelijks aan. Ik zeg in de OP dat de verhuurder gewoon de huur mag verhogen met 4%.
Ik vraag me alleen af of hij dat al mag doen binnen 12 maanden na het aangaan van het contract én of het laten vervallen van een huurcontract, waarbij direct een nieuw contract wordt aangegaan wordt gezien als een huurverhoging.

[Nightquest77]

Of het nou wel of niet mag, ik zou het er bij laten zitten.

Die verhuurder heeft je al flink gematst wat betreft de tijdelijke verlaging ivm huurtoeslag (iets wat er bij een woningstichting niet in zit), en volgens mij is er verder wettelijk niets mis mee.

Maarja, leuk is anders.

[Koppensneller]

Anoniem: 462299 schreef op woensdag 24 april 2013 @ 10:20:
Ik vraag me alleen af of hij dat al mag doen binnen 12 maanden na het aangaan van het contract én of het laten vervallen van een huurcontract, waarbij direct een nieuw contract wordt aangegaan wordt gezien als een huurverhoging.

De verhuurder mag dat sowieso doen binnen de 12 maanden na het aangaan van het contract.

[Ultimation]

Ik heb die brief ook gekregen, je mag altijd bezwaar maken. Maar dat zou ik eerder doen wanneer de woning de wensen overlaat qua onderhoud. Nu heb ik het afgelopen jaar een nieuwe keuken en badkamer gekregen, dus ik heb niets te klagen.

[naitsoezn]

Anoniem: 462299 schreef op woensdag 24 april 2013 @ 10:20:

[...]


Waarom val ik onder sociale huur? Het is toch alleen sociale huur als je huurt van een woningcorporatie? (http://www.rijksoverheid..../sociale-huurwoning-huren)


[...]

Uit je eigen link

Deze woningen zijn meestal eigendom van een woningcorporatie.

[Anoniem: 462299]

Nightquest77 schreef op woensdag 24 april 2013 @ 10:24:
Of het nou wel of niet mag, ik zou het er bij laten zitten.

Die verhuurder heeft je al flink gematst wat betreft de tijdelijke verlaging ivm huurtoeslag (iets wat er bij een woningstichting niet in zit), en volgens mij is er verder wettelijk niets mis mee.

Maarja, leuk is anders.

Ik ben het met je eens dat het niet gek is dat de huur wordt verhoogd en dat hij me al flink heeft gematst. Maar wij hebben al niet een megainkomen (kunnen wel goed rondkomen) en om dan €185,- per jaar extra kwijt te zijn is wel jammer

Koppensneller schreef op woensdag 24 april 2013 @ 10:27:
[...]


De verhuurder mag dat sowieso doen binnen de 12 maanden na het aangaan van het contract.

Thanks. Ik wist dit niet en kon er verder niets over vinden. Heb je toevallig ook een bron?

Ultimation schreef op woensdag 24 april 2013 @ 10:28:
Ik heb die brief ook gekregen, je mag altijd bezwaar maken. Maar dat zou ik eerder doen wanneer de woning de wensen overlaat qua onderhoud. Nu heb ik het afgelopen jaar een nieuwe keuken en badkamer gekregen, dus ik heb niets te klagen.

De woning laat op het moment wel iets te wensen over. De geiser die wij in de keuken hebben en ook het douchewater verwarmd, is momenteel dusdanig oud dat de capaciteit zo ver is afgenomen dat je niet meer fatsoenlijk kunt douchen (lijkt mij onder het verschaffen van voldoende woongenot te vallen). We zijn al een tijdje bezig met een nieuwe geiser. Een installatiebedrijf heeft een offerte gedaan, maar die was veel te hoog (waren de huisbaas en ik het over eens). Paar weken terug is er een beunhaas bij geweest om een prijsopgaaf voor mijn huisbaas te kunnen maken, maar daar heb ik al een tijdje niks van gehoord. Ik heb het gevoel dat mijn huisbaas nu meer huur wil omdat ik 'zit te zeuren' om een nieuwe geiser. Is natuurlijk zijn goed recht, maar dan vind ik dat hij wel aan moet pakken met die geiser. Ook hebben we toen ik er kwam wonen (1 augustus 2012) al afgesproken dat zijn 'spacker' (opnieuw een beunhaas) een keer langs zou komen om ons afbladderende plafond bij te werken, maar hier heb ik tot nog toe ook niks meer over gehoord. Als mijn huisbaas dit een keer aan zou pakken zou ik best bereid zijn om die huurverhoging te betalen, maar mijn vertrouwen in hem is de laatste tijd wel een beetje gedaald.

naitsoezn schreef op woensdag 24 april 2013 @ 10:45:
[...]

Uit je eigen link

[...]

Je hebt gelijk, maar wat bepaald dan dat een woning onder de sociale huur valt? De huurprijs van maximaal €681,02?

[ Voor 5% gewijzigd door Anoniem: 462299 op 24-04-2013 10:56 ]

[Ultimation]

Anoniem: 462299 schreef op woensdag 24 april 2013 @ 10:53:
De woning laat op het moment wel iets te wensen over. De geiser die wij in de keuken hebben en ook het douchewater verwarmd, is momenteel dusdanig oud dat de capaciteit zo ver is afgenomen dat je niet meer fatsoenlijk kunt douchen (lijkt mij onder het verschaffen van voldoende woongenot te vallen). We zijn al een tijdje bezig met een nieuwe geiser. Een installatiebedrijf heeft een offerte gedaan, maar die was veel te hoog (waren de huisbaas en ik het over eens). Paar weken terug is er een beunhaas bij geweest om een prijsopgaaf voor mijn huisbaas te kunnen maken, maar daar heb ik al een tijdje niks van gehoord. Ik heb het gevoel dat mijn huisbaas nu meer huur wil omdat ik 'zit te zeuren' om een nieuwe geiser. Is natuurlijk zijn goed recht, maar dan vind ik dat hij wel aan moet pakken met die geiser. Ook hebben we toen ik er kwam wonen (1 augustus 2012) al afgesproken dat zijn 'spacker' (opnieuw een beunhaas) een keer langs zou komen om ons afbladderende plafond bij te werken, maar hier heb ik tot nog toe ook niks meer over gehoord. Als mijn huisbaas dit een keer aan zou pakken zou ik best bereid zijn om die huurverhoging te betalen, maar mijn vertrouwen in hem is de laatste tijd wel een beetje gedaald.

http://www.rijksoverheid....-tegen-huurverhoging.html

Ik vergiste mij, het bezwaar telt niet bij gebrekkig onderhoud. Alleen wanneer de huur verlaagd is door de huurcommissie vanwege gebrekkig onderhoud.

[Anoniem: 462299]

Was ook al niet van plan om bezwaar te maken tegen de huurverhoging vanwege het gebrekkig onderhoud. Maar toch nuttig dat je me hier nog even op wijst

Denk dat ik maar gewoon eens bel naar mijn huurbaas. Ik weet dat wij in alle redelijkheid met elkaar kunnen praten. Zal hem zeggen dat ik in principe wel akkoord zal gaan met zijn huurverhogingsvoorstel, maar dat ik dan wel duidelijkheid wil over de onderhoudswerkzaamheden die nodig zijn in huis. Ben benieuwd wat hij daarop zegt.

[ Voor 52% gewijzigd door Anoniem: 462299 op 24-04-2013 11:04 ]

[Koppensneller]

Anoniem: 462299 schreef op woensdag 24 april 2013 @ 10:53:
Thanks. Ik wist dit niet en kon er verder niets over vinden. Heb je toevallig ook een bron?

De verhuurder mag voor een nieuwe huurder een hogere huur vaststellen, die klopt met de marktprijzen. Daarna kan hij ook zelf bepalen wanneer de jaarlijkse huurverhoging ingaat. Meestal zal dat op 1 juli zijn omdat dan de percentages voor de jaarlijkse huurverhoging bekend zijn. Dus: huurt u per 1 april een woning, dan kan de huur per 1 juli verhoogd worden (als uw verhuurder dat ten minste voor 1 mei heeft aangekondigd).

http://www.kennisring.nl/smartsite.dws?id=32178

[Anoniem: 462299]

^ Thanks you've been a big help

[haribold]

Heb je al in je contract gekeken? Misschien staat er een afwijkende gunstiger regeling in.

[Anoniem: 462299]

Wat voor regeling zou dat dan kunnen zijn? Geen idee wat hierover in het contract zou kunnen staan, maar het contract is in ieder geval niet heel uitgebreid dus hier staan geen bijzondere bepalingen in.

Heb vanavond de huisbaas aan de telefoon gehad (hij belde mij al ). Hij vroeg zich af waarom ik nog niks van me had laten horen over die offerte van de beunhaas, maar de installateur zou zelf naar mijn huisbaas bellen Blijkbaar komt het dus door die installateur dat mijn huisbaas nog niks heeft geregeld.

Ben er dus ondertussen achter dat mijn huisbaas gewoon in zijn recht staat met de huurverhoging. Ik zal hier dus ook geen bezwaar tegen maken.

Bedankt voor jullie hulp hiermee!

[DukeBox]

Anoniem: 462299 schreef op woensdag 24 april 2013 @ 20:59:
..(hij belde mij al )..

Leest zeker mee hier

[haribold]

Anoniem: 462299 schreef op woensdag 24 april 2013 @ 20:59:
Wat voor regeling zou dat dan kunnen zijn? Geen idee wat hierover in het contract zou kunnen staan, maar het contract is in ieder geval niet heel uitgebreid dus hier staan geen bijzondere bepalingen in.

Er zou zoiets in kunnen staan als "verhuurder is gerechtigd per 1 juli van een jaar de huur te verhogen met maximaal de inflatie". Dan zou de prijsstijging maximaal 2,5 procent kunnen zijn.

[Anoniem: 462299]

Oh op die manier. Je zegt dus dat er bepaald zou kunnen zijn dat er door de verhuurder geen rekening gehouden wordt met wetten die zijn opgesteld door de heer Rutte. Dat was een mogelijkheid geweest, maar over huurverhogingen staat niks bijzonder in het contract, dus helaas

Ik verwacht nu een snelle afhandeling van het plaatsen van de nieuwe geiser. Met dat in het achterhoofd en het feit dat ik geen enkele wettelijk gegronde reden heb om bezwaar aan te tekenen, ga ik gewoon akkoord met de huurverhoging.

[joopv]

Als er een nieuwe geyser geplaatst wordt let er dan op dat deze een eigen lucht aan en -afvoer naar buiten heeft. Afvoerloze geysers zijn niet meer toegestaan vanwege CO risco's.

-------------------------------

Ik woon - ondertussen ten onrechte, laat ik daar duidelijk over zijn - in een sociale sector huurwoning. Ik verhuur maar 20% van mijn netto inkomen, en tot mijn eigen verbazing krijg ik eergisteren een brief dat ik slechts een verhoging van 2,5% voor de kiezen krijg, terwijl ik het maximum van 6,5% verwacht had.

In de brief staat een tranentrekkend verhaal over sociaal beleid en alles op 1 lijn houden voor alle huurders.

Vorig jaar rond deze tijd heb ik een brief ontvangen waarin WEL een grote huurverhoging vanwege mijn inkomen werd aangekondigd. Maar die brief is toen teruggetrokken omdat er toch nog een rechtszaak liep en de fiscus eigenlijk de gegevens niet af mocht geven.

Blijkbaar wappert de beleidsvlag bij de corporatie alle kanten op.

Nou ik zal hoe dan ook snel verkassen naar een koophuis, dus dan komt deze flat weer beschikbaar. Alleen is de stok achter de deur van de grote huurverhoging weggevallen.

[Anoniem: 462299]

joopv schreef op donderdag 25 april 2013 @ 15:00:
Als er een nieuwe geyser geplaatst wordt let er dan op dat deze een eigen lucht aan en -afvoer naar buiten heeft. Afvoerloze geysers zijn niet meer toegestaan vanwege CO risco's.

-------------------------------

Ik woon - ondertussen ten onrechte, laat ik daar duidelijk over zijn - in een sociale sector huurwoning. Ik verhuur maar 20% van mijn netto inkomen, en tot mijn eigen verbazing krijg ik eergisteren een brief dat ik slechts een verhoging van 2,5% voor de kiezen krijg, terwijl ik het maximum van 6,5% verwacht had.

In de brief staat een tranentrekkend verhaal over sociaal beleid en alles op 1 lijn houden voor alle huurders.

Vorig jaar rond deze tijd heb ik een brief ontvangen waarin WEL een grote huurverhoging vanwege mijn inkomen werd aangekondigd. Maar die brief is toen teruggetrokken omdat er toch nog een rechtszaak liep en de fiscus eigenlijk de gegevens niet af mocht geven.

Blijkbaar wappert de beleidsvlag bij de corporatie alle kanten op.

Nou ik zal hoe dan ook snel verkassen naar een koophuis, dus dan komt deze flat weer beschikbaar. Alleen is de stok achter de deur van de grote huurverhoging weggevallen.

Ja dat van die afvoer weet ik. Gelukkig is zowel het installatiebedrijf als de beunhaas competent genoeg om dat te weten, want ik was er zelf natuurlijk nooit achter gekomen (Zonder behulpzame Tweakers uiteraard )

Ik vind dat je wel negatief klinkt over het feit dat je slechts 2,5% huurverhoging krijgt. Lijkt mij toch alleen maar fijn?

[Anoniem: 145013]

Wat ik raar vind is dat er naar mijn salaris uit 2011 gekeken wordt. Dat was aanmerkelijk hoger (door auto van de zaak) dan wat mijn salaris nu is (waar naar gekeken is of ik in aanmerking kwam voor de sociale huur). Kan je daar protest voor aantekenen?

[ Voor 15% gewijzigd door Anoniem: 145013 op 26-04-2013 08:58 ]

[Raven]

Anoniem: 145013 schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 08:33:
Wat ik raar vind is dat er naar mijn salaris uit 2011 gekeken wordt. Dat was aanmerkelijk hoger (door auto van de zaak) dan wat mijn salaris nu is (waar naar gekeken is of ik in aanmerking kwam voor de sociale huur). Kan je daar protest voor aantekenen?

joopv schreef op donderdag 25 april 2013 @ 15:00:
Ik woon - ondertussen ten onrechte, laat ik daar duidelijk over zijn - in een sociale sector huurwoning. Ik verhuur maar 20% van mijn netto inkomen, en tot mijn eigen verbazing krijg ik eergisteren een brief dat ik slechts een verhoging van 2,5% voor de kiezen krijg, terwijl ik het maximum van 6,5% verwacht had.

In de brief staat een tranentrekkend verhaal over sociaal beleid en alles op 1 lijn houden voor alle huurders.

Vorig jaar rond deze tijd heb ik een brief ontvangen waarin WEL een grote huurverhoging vanwege mijn inkomen werd aangekondigd. Maar die brief is toen teruggetrokken omdat er toch nog een rechtszaak liep en de fiscus eigenlijk de gegevens niet af mocht geven.

Blijkbaar wappert de beleidsvlag bij de corporatie alle kanten op.

Nou ik zal hoe dan ook snel verkassen naar een koophuis, dus dan komt deze flat weer beschikbaar. Alleen is de stok achter de deur van de grote huurverhoging weggevallen.

Hier precies andersom, wij moeten een extra verhoging betalen terwijl ons huidige inkomen lager is dan in 2011, het verzamelinkomen valt sinds vorig jaar in de laagste inkomenscategorie oftewel geen extra verhoging. In de brief over de verhoging staat dat ze niet weten wat er in zo'n geval gebeurt

Bezwaar tegen de extra verhoging is in ieder geval ingediend.

[ Voor 18% gewijzigd door Raven op 26-04-2013 09:33 ]

[Virtuozzo]

Anoniem: 462299 schreef op woensdag 24 april 2013 @ 09:31:
Natuurlijk mag dat! Maar ik wil graag van ervaringsdeskundigen weten of dat in mijn geval wel mag.

Afgelopen maandag kwam ik thuis van een dag hard werken. Ik vond een met de hand beschreven envelop op mijn deurmat en dacht: Wie beschrijft tegenwoordig nog enveloppen met de hand Oma misschien? Of mijn zusje die op Curaçao zit? Nope, een brief van de huisbaas

Mijn huisbaas wil per 1 juli 2013 de huur verhogen met 4%. Dit houdt voor mij in dat de huur stijgt van €385,- naar €400,40. Ik ben er ondertussen wel achter dat deze verhoging van 4% wettelijk is toegestaan vanaf 1-7-'13, omdat onze vriend Mark R. M. Rutte heeft bedacht dat er bovenop de standaard huurverhogingslimiet (normaliter gelijk aan de inflatie van het afgelopen jaar; 2,5% in 2012) nog eens 1,5% bij komt.

Echter zijn er in mijn geval nog enkele aanvullende omstandigheden. Ik huur een appartement van een particuliere verhuurder, dus er is geen woonstichting bij betrokken. Afgelopen augustus ben ik een contract aangegaan met de verhuurder, waarbij de huur €360,- bedroeg. Aanvankelijk vroeg hij €385,- huur, maar omdat ik jonger was dan 23 zou ik dan geen huurtoeslag hebben ontvangen, dus is hij zo vriendelijk geweest de huur tijdelijk te verlagen. Op 1 januari (toen ik net 23 was) is er een nieuw contract ingegaan en is het andere vervallen. Hier is de huur €385,- geworden. So far so good.

Ik vraag me nu het volgende af en hoop dat hier enig juridisch advies over gegeven kan worden:
1. De verhuurder mag één keer per 12 maanden de huur verhogen met een limiet (vanaf 1 juli 2013 is die 4%). Mag de verhuurder dan de huur wel verhogen binnen 12 maanden dat wij een huurcontract zijn aangegaan? (Het nu geldende contract is ingegaan op 1 januari 2013).
2. Wordt de verhoging middels het tekenen van een nieuw huurcontract gezien als een huurverhoging? Ik denk het niet omdat ik een nieuw contract ben aangegaan, maar dat is puur eigen inzicht en vind het moeilijk hier iets over te vinden.

Ik kan overigens heel goed met mijn huisbaas, dus ik ga niet met een knokploeg langs zijn huis

Als eerste, neem contact op met de Huurcommissie en leg hen contract, brief en situatie voor. Zij zijn de instantie om te toetsen, en om je van advies te voorzien maar ook om eventuele problemen uit te zoeken en op te lossen.

Hou er rekening mee dat de brief aangaande huurverhoging een voorstel is, waar jij akkoord mee kan gaan, of niet. Normaliter ga je daar als huurder ook mee akkoord, op zijn minst vanuit acceptatie door betaling nieuwe huur, het is echter altijd interessant om het te toetsen.

1. De brief zelf dient namelijk te voldoen aan een aantal vereisten. Zo moet er bijvoorbeeld vermeld worden wat het oude huurbedrag is maar ook het nieuwe, en (bijvoorbeeld) zo moet er vermeld worden hoe je bezwaar kunt indienen. Voldoet een brief niet aan de door de wet gestelde voorwaarden dan is deze niet conform en hoeft het voorstel dus niet geaccepteerd te worden.

2. Let altijd ook op je contract, als je bijvoorbeeld niet weet wat je kale huur is versus je servicekosten dan mag geen voorstel tot huurverhoging gedaan worden aangezien het niet duidelijk is waarover de verhoging berekend wordt. Zowel huurder als verhuurder kunnen een splitsing van de zogeheten all-in huurprijs aanvragen (een proces wat via de huurcommissie loopt) maar de eventuele resultaten daarvan zijn dan wel pas relevant voor een volgende periodiek. Dus: voorziet jouw contract niet in een gespecificeerde huurprijs dan is het volgens wet een all-in huurprijs en deze mag niet verhoogd worden.

3. Nu zie je vaak dat particuliere verhuurders creatief zijn met wat er in een contract gezet wordt, echter toetsing van contract is altijd aan de wet en niet aan de intenties van de huurder of de verhuurder. Wet gaat boven contract, heel vaak zie je dat grote delen van de meeste particuliere verhuurcontracten ongeldig zijn.

4. Ja, ook al zit je er pas het eerste jaar, de verhuurder mag je toch al een voorstel tot huurverhoging doen. Maar zoals hierboven gesteld, je moet dat altijd laten toetsen, je hoeft er niet immers per definitie mee akkoord te gaan.

Opnieuw, neem contact op met de Huurcommissie. Zij zijn de instantie waar je met dit soort zaken moet zijn. Je kunt natuurlijk ook aankloppen bij een advocaat met specialisatie woonrecht, dat hoeft echter absoluut niet. Dit is waar de Huurcommissie voor bestaat, dit is hun mandaat.

Edit. Even terzijde, de beslissing van je huisbaas om je op dat moment een optie te geven om onder de grens voor huursubsidie te blijven heeft niets te maken met de relatie tussen hem en jou. Het komt over als een vriendschappelijk stukje coulance, het is echter gewoon een zakelijke beslissing. Gunstig voor jou, dat klopt, maar ook gunstig voor hem. Continuïteit van verhuur, geen eventuele leegstand vanwege opzegging, en zo voorts. Dit is onderdeel van de berekening voor verhuurders, dit soort situaties en marges. Je zou kunnen zeggen "maar hij hoeft het niet te doen", dat klopt, echter dat is zakelijk gezien zelden slim, derhalve de prioriteit binnen de beslissing.

[ Voor 6% gewijzigd door Virtuozzo op 26-04-2013 09:49 ]

[Kju]

- De oorspronkelijke aanvangshuurprijs bepaalt of er sprake is van een geliberaliseerde huurovereenkomst. Dat is hier niet zo.
- Je huurovereenkomst is ingegaan op 1-8-2012, hij mag niet eerder verhogen dan 1-8-2013
- Aan de hoogte van de huurverhoging kan je in principe niets doen, hooguit narekenen of hij de verhoging goed heeft berekend.
- Voor gebreken die voor rekening van de huurder komen dien je eerst de verhuurder aan te schrijven en hem een redelijke termijn te geven om de gebreken op te lossen. Hou wel rekening dat alle individuele gevallen tot € 250,- voor rekening van de huurder zijn. Het is anders als je weet aan te tonen dat de som van de individuele gebreken kunnen worden aangemerkt als achterstallig onderhoud.
- Omdat er geen sprake is van een geliberaliseerde huurovereenkomst Tijdens de eerste zes maanden mag je ten alle tijde bij de Huurcommissie aankloppen om te laten controleren of de hoogte van je huur correct is vastgesteld. Dan komt er een mannetje die de woning opmeet, opneemt en dan aan de hand van de puntentelling de juiste huur vaststelt. Je kan dit ook zelf vooraf doen.
- De huurverhoging is aan strikte voorwaarden gekoppeld, zie website VROM en Huurcommissie.

Niet alle verhuurders maken misbruik van de abnormale verhoging. Als professionele verhuurder hebben wij, ondanks dat het mag en kan, minder dan 5% van onze woningen een huurverhoging gestuurd, het zijn voornamelijk woningen die een "oude" huurprijs hebben die niet in de buurt komen van marktconform. We wegen altijd de kwaliteit van de huurder, het betalingsverloop en de hoogte van de huurprijs af en bepalen dan of wij het redelijk en verantwoord vinden om te verhogen. Wij kunnen het ons wel permitteren omdat de recente lastenverzwaringen voor verhuurders ons niet heel hard hebben geraakt, daarnaast is meer dan 70% van de portefeuille geliberaliseerd en wordt er al een marktconforme huur betaald. De enige reden die ik zou verzinnen om de huur wel te verhogen is inflatie + btw-verhoging, dat nemen we dit jaar voor eigen rekening.

[Virtuozzo]

@ Kju

Je kan enkel een kostenloze toetsing voor huurpunten aanvragen bij de Huurcommissie binnen 6 maanden na betrekking van het gewoonde.

[Kju]

Excuus, ik doelde meer op verlaging n.a.v. gebreken.

[Virtuozzo]

Kju schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 11:28:
Excuus, ik doelde meer op verlaging n.a.v. gebreken.

No worries. Wel interessant te zien dat jullie een beoordeling maken ook op basis van marktconformiteit. Ik ben dan wel benieuwd naar hoe jullie dat doen. De meeste particuliere verhuurders houden zich meestal aan het idee van "marktconform = zoals we andere objecten verhuurd krijgen" en niets meer dan dat.

[De_Bastaard]

Ik kreeg dus een brief waarin staat dat ik vanwege M. Rutte 4% meer moet betalen, en dan nog eens 2,5% indexering van de verhuurder zelf

[Virtuozzo]

De_Bastaard schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 13:40:
Ik kreeg dus een brief waarin staat dat ik vanwege M. Rutte 4% meer moet betalen, en dan nog eens 2,5% indexering van de verhuurder zelf

Doorgeven aan de Huurcommissie, heeft men daar ook eens iets te lachen Terug serieus, dat is dus een huurverhoging die geen doorgang zal vinden als je de weg van het bezwaarschrift volgt.

Wel opvallend inderdaad, er heerst momenteel nogal wat verwarring naar aanleiding van de aanpassingen. Een leuke die ik bij kennissen tegenkwam was de brief waarin de verhuurder kopieën opvroeg van de drie afgelopen jaaroverzichten van alle leden van de huishouding ter correctie van de voorlopige huurverhoging aangegeven in de brief.

[Kju]

Virtuozzo schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 13:11:
[...]


No worries. Wel interessant te zien dat jullie een beoordeling maken ook op basis van marktconformiteit. Ik ben dan wel benieuwd naar hoe jullie dat doen. De meeste particuliere verhuurders houden zich meestal aan het idee van "marktconform = zoals we andere objecten verhuurd krijgen" en niets meer dan dat.

We zijn dan ook niet te vergelijken met de gemiddelde particuliere verhuurders. Met het aantal eigen objecten die wij hebben, ook nog volledig in eigen beheer, ga je anders om, vanwege de omvang van je portefeuille, het niet in dienst hebben van personeel, het beperken van tijdrovende activiteiten en (als je het zou vergelijken met de reguliere beheerskantoren) het meespelen van eigen belang t.o.v. beheer voor een derde. Daarnaast hebben we korte lijnen, zijn persoonlijk aanspreekbaar voor huurders en bouw je op enig moment iets van een relatie met de meesten op omdat je elkaar wel regelmatig tegenkomt bij controles, storingen, huurachterstanden enzo.
De afwegingen kunnen ook praktisch zijn: als ik bij iemand 6% verhoog heb je kans dat hij de maand erna opzegt en ik de woning na drie maanden leegstand voor minder dan de huidige huur moet verhuren als ik niet eerst weer geld investeer om het weer marktconform te maken. Anderen zijn weer beroepszeikers die me meer kosten dan dat het op zou leveren, een ander is weer zo keurig en stipt dat ik het niet over m'n hart kan halen. En verzin maar zelf verder...

Dus: Als je particulier huurt en je krijgt huurverhoging, bel je verhuurder op, zeg dat je geen verhoging wil betalen, dat je dan gaat verhuizen en hij binnenkort een opzegbrief krijgt, tenzij hij je schriftelijk bevestigt dat je geen huurverhoging hoeft te betalen. Kans is 9 op 10 dat hij je huurverhoging annuleert...

[ Voor 9% gewijzigd door Kju op 26-04-2013 16:33 ]

[De_Bastaard]

Virtuozzo schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 14:13:
[...]


Doorgeven aan de Huurcommissie, heeft men daar ook eens iets te lachen Terug serieus, dat is dus een huurverhoging die geen doorgang zal vinden als je de weg van het bezwaarschrift volgt.

Wel opvallend inderdaad, er heerst momenteel nogal wat verwarring naar aanleiding van de aanpassingen. Een leuke die ik bij kennissen tegenkwam was de brief waarin de verhuurder kopieën opvroeg van de drie afgelopen jaaroverzichten van alle leden van de huishouding ter correctie van de voorlopige huurverhoging aangegeven in de brief.

Is dat wel zo? Ze mogen toch tot 3% ofzo indexeren per jaar, plus nog eens een aanzienlijk percentage omdat ik blijkbaar iets teveel geld verdien?

[Anoniem: 111703]

Tja, de miljarden hypotheekrenteaftrek van al die arme villabezitters moet ergens van betaald worden

Alle gekheid op een stokje though; ik wordt er vast en zeker ook mee geconfronteerd (verdien precies modaal), waarbij ik dus jaarlijks fijn omhoog ga in huur terwijl ik al nu al €650,- per maand betaal. En het aller- allermooiste van dit alles is, is dat het Nibud nota bene vindt dat je in een gezonde financiele huishouding juist maximaal een derde van je inkomen aan woonlasten kwijt moet zijn. En 3x €650,- is toch eventjes wat meer dan een modaal inkomen.

De Nederlandse politiek is al jaren lang het spoor bijster. Maar dit is toch wel het meest krankzinnige ooit.

[ManiacsHouse]

naitsoezn schreef op woensdag 24 april 2013 @ 10:03:
[...]

Nee, voor scheefhuurders is er een nog hoger maximum, namelijk een inkomensafhankelijk maximum.

M.i. is er weinig onduidelijks op de site van rijksoverheid.nl:

[...]

Ik vind dat 'marktconform' zo'n geweldige nietszeggende uitspraak. Wat is marktconform? Vandaar ook de 1,5 % voor iedereen. Om de boel marktconform te maken... En ja daar kun je geen bezwaar tegen maken. Iederen krijgt 4% tenzij je verhuurder meedoet met de inkomenstoets en mensen even een nog hogere huur in de maag splitst...

Overigens doet mijn verhuurder voor iedereen 4%. Ik denk dat ze de bui al wel zien hangen. Echter nu komen ze met het argument dat ze MOETEN verhogen vanwege de 'verhuurdersbelasting' (welke er nog helemaal niet door is) en het energiezuiniger maken van woningen en andere investeringen zonder huurverhoging. En dus indirect daar dus toch een huurverhoging voor doorvoeren. Nergens zegt men iets over het idee van de overheid over het marktconform maken van huren. Vraag me af in hoeverre die 4% een label heeft en niet gebruikt mag worden voor dingen zoals hierboven aangegeven.

[Hielko]

Kju schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 09:49:
- Omdat er geen sprake is van een geliberaliseerde huurovereenkomst Tijdens de eerste zes maanden mag je ten alle tijde bij de Huurcommissie aankloppen om te laten controleren of de hoogte van je huur correct is vastgesteld. Dan komt er een mannetje die de woning opmeet, opneemt en dan aan de hand van de puntentelling de juiste huur vaststelt. Je kan dit ook zelf vooraf doen.

Dat klopt niet helemaal. Als je een geliberaliseerde woning hebt kan je tijdens de eerste zes maanden laten checken of hij inderdaad terecht geliberaliseerd is. Als je een niet geliberaliseerde woning hebt dan kan je op elk moment laten checken of je teveel betaald, ook jaren nadat het contract is ingegaan. Heb dat zelf een tijdje geleden gedaan, en heb toen met 3 1/2 jaar terugwerkende kracht de teveel betaalde huur teruggekregen.

[De_Bastaard]

Maar, 6,5% mag dat nu of niet? Jaarlijkse indexering bovenop de verhoging vanuit de regering?

Ik huur overigens wel bij een "bedrijf", maar niet echt een woningstichting met honderden panden..

[ Voor 35% gewijzigd door De_Bastaard op 26-04-2013 21:22 ]

[MrAngry]

Virtuozzo schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 09:57:
Je kan enkel een kostenloze toetsing voor huurpunten aanvragen bij de Huurcommissie binnen 6 maanden na betrekking van het gewoonde.

Klein addendum: Toetsing aanvangshuurprijs is niet kosteloos. Bij de meeste huurcommissie aanvragen betaal je eenmalig 25 euro leges.

Kju schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 09:49:

- Je huurovereenkomst is ingegaan op 1-8-2012, hij mag niet eerder verhogen dan 1-8-2013

Dit klopt ook niet zo te zien:

http://www.rijksoverheid....er-bij-huurverhoging.html

[ Voor 31% gewijzigd door MrAngry op 26-04-2013 21:35 ]

[Virtuozzo]

De_Bastaard schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 21:21:
Maar, 6,5% mag dat nu of niet? Jaarlijkse indexering bovenop de verhoging vanuit de regering?

Ik huur overigens wel bij een "bedrijf", maar niet echt een woningstichting met honderden panden..

Afhankelijk van de situatie. Geliberaliseerde huur, of niet. In het geval van niet geliberaliseerde huur zijn er ook nog specifieke afhankelijkheden. Heb je bijvoorbeeld een contract met een all-in huurprijs (geen opsplitsing tussen kale huur en servicekosten) en geen expliciet genoemde indexatieclausule (in een contract gewoon verwijzen naar de wettelijke periodiek van maximale percentages van huurverhoging is trouwens niet hetzelfde, de clausule dient met naam benoemd te zijn en dient conditioneel aan het contract te zijn) dan kan er bijvoorbeeld zelfs geen voorstel tot huurverhoging door de verkoper gedaan worden.

Met name in de particuliere en kleinere schaal van bedrijfsmatige verhuur zie je heel vaak verwarring over wat precies de grens is tussen geliberaliseerd en niet geliberaliseerd, nog vaker zie je de meest verbazingwekkende briefwisselingen en contracten voorbij komen. Interessant gegeven, voldoet de brief met voorstel tot huurverhoging niet aan de daar voor gestelde wettelijke voorwaarden, dan is dat voorstel niet conform en nietig. En is er dus geen huurverhoging.

Zeker nu is er heel veel verwarring over de maximale stijging van huren. Met name dankzij de invloed van bepaalde sectoren van onze economie op politieke processen van informeren en besluitvorming de laatste 3 jaar.

De maximale jaarlijkse huurverhoging was in de jaren 2007-2012 hetzelfde als de inflatie. Vanaf 1 juli 2013 zijn de percentages voor de maximale huurverhoging weer hoger dan de inflatie. Dit betekent een huurverhoging van:

inflatie + 1,5% voor huishoudinkomens tot € 33.614;
inflatie + 2,0% voor middeninkomens. Dit zijn huishoudinkomens van € 33.614 tot € 43.000;
inflatie + 4,0% voor hogere inkomens. Dit zijn huishoudinkomens boven € 43.000.

De inflatie over 2012 was 2,5%. Hierdoor gelden uiteindelijk per 1 juli 2013 de volgende percentages voor de maximale huurverhoging:

4% voor huishoudinkomens tot € 33.614;
4,5% voor middeninkomens (0,5% extra);
6,5% voor hogere inkomens (2,5% extra).

Onder het huishoudinkomen vallen alle inkomens van de huurder en overige bewoners van de woonruimte. Bij de extra huurverhoging geldt het verzamelinkomen dat huurders 2 kalenderjaren eerder verdienden. Bij een huurverhoging in 2013 gaat het dus om het inkomen over 2011. Dit inkomen is namelijk definitief vastgesteld.

De huurverhoging van 6,5% gaat in 2013 niet door wanneer de huurder kan aantonen dat het verzamelinkomen van het huishouden in 2012 niet hoger was dan € 43.000. In dat geval geldt het huurverhogingspercentage van 4,5% als het huishoudinkomen in 2012 boven € 33.614 lag of 4% als het huishoudinkomen in 2012 onder € 33.614 lag.

De huurverhoging van 4,5% gaat in 2013 niet door wanneer de huurder kan aantonen dat het verzamelinkomen van het huishouden in 2012 niet hoger was dan € 33.614. In dat geval geldt het huurverhogingspercentage van 4%.

De 2,5% (inflatie + 4%) en 0,5%(inflatie+2%) extra huurverhoging geldt alleen voor bewoners van gereguleerde (niet-geliberaliseerde) huurwoningen.

Bij geliberaliseerde huurwoningen (vrije sector) is er geen maximumpercentage waarmee de huur jaarlijks mag stijgen.

De overheid hoopt dat huurders met hogere inkomens door deze maatregel eerder verhuizen. Zo wil de overheid doorstroming bevorderen en het scheefwonen tegengegaan. Men hecht hierbij zeer veel waarde aan het oordeel vanuit rapportage door belangenorganisaties met oorsprong in de zogeheten koopmarkt (dus niet huur). Schoolvoorbeeld hoe mijn VVD zich weer eens in het bootje laat nemen door al te geleide informatiestromen en hoe de PvDA weer eens van de brug afspringt in een poging zaken te compenseren met dezelfde basisfout als de VVD: geen controle van de bron van informatie, en nul toetsing aan menselijk gedrag.

MrAngry schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 21:31:
[...]


Klein addendum: Toetsing aanvangshuurprijs is niet kosteloos. Bij de meeste huurcommissie aanvragen betaal je eenmalig 25 euro leges.

Klopt, excuses.


Misschien handig voor veel mensen, controle van huurverhoging.

Edit. En ik zie dat de server van de Huurcommissie het even niet aankan ... maar het tooltje van de rijksoverheid hierboven voorziet in dezelfde functie.

[ManiacsHouse]

Virtuozzo schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 21:53:
[...]


Afhankelijk van de situatie. Geliberaliseerde huur, of niet. In het geval van niet geliberaliseerde huur zijn er ook nog specifieke afhankelijkheden. Heb je bijvoorbeeld een contract met een all-in huurprijs (geen opsplitsing tussen kale huur en servicekosten) en geen expliciet genoemde indexatieclausule (in een contract gewoon verwijzen naar de wettelijke periodiek van maximale percentages van huurverhoging is trouwens niet hetzelfde, de clausule dient met naam benoemd te zijn en dient conditioneel aan het contract te zijn) dan kan er bijvoorbeeld zelfs geen voorstel tot huurverhoging door de verkoper gedaan worden.

Met name in de particuliere en kleinere schaal van bedrijfsmatige verhuur zie je heel vaak verwarring over wat precies de grens is tussen geliberaliseerd en niet geliberaliseerd, nog vaker zie je de meest verbazingwekkende briefwisselingen en contracten voorbij komen. Interessant gegeven, voldoet de brief met voorstel tot huurverhoging niet aan de daar voor gestelde wettelijke voorwaarden, dan is dat voorstel niet conform en nietig. En is er dus geen huurverhoging.

Zeker nu is er heel veel verwarring over de maximale stijging van huren. Met name dankzij de invloed van bepaalde sectoren van onze economie op politieke processen van informeren en besluitvorming de laatste 3 jaar.

De maximale jaarlijkse huurverhoging was in de jaren 2007-2012 hetzelfde als de inflatie. Vanaf 1 juli 2013 zijn de percentages voor de maximale huurverhoging weer hoger dan de inflatie. Dit betekent een huurverhoging van:

inflatie + 1,5% voor huishoudinkomens tot € 33.614;
inflatie + 2,0% voor middeninkomens. Dit zijn huishoudinkomens van € 33.614 tot € 43.000;
inflatie + 4,0% voor hogere inkomens. Dit zijn huishoudinkomens boven € 43.000.

De inflatie over 2012 was 2,5%. Hierdoor gelden uiteindelijk per 1 juli 2013 de volgende percentages voor de maximale huurverhoging:

4% voor huishoudinkomens tot € 33.614;
4,5% voor middeninkomens (0,5% extra);
6,5% voor hogere inkomens (2,5% extra).

Onder het huishoudinkomen vallen alle inkomens van de huurder en overige bewoners van de woonruimte. Bij de extra huurverhoging geldt het verzamelinkomen dat huurders 2 kalenderjaren eerder verdienden. Bij een huurverhoging in 2013 gaat het dus om het inkomen over 2011. Dit inkomen is namelijk definitief vastgesteld.

De huurverhoging van 6,5% gaat in 2013 niet door wanneer de huurder kan aantonen dat het verzamelinkomen van het huishouden in 2012 niet hoger was dan € 43.000. In dat geval geldt het huurverhogingspercentage van 4,5% als het huishoudinkomen in 2012 boven € 33.614 lag of 4% als het huishoudinkomen in 2012 onder € 33.614 lag.

De huurverhoging van 4,5% gaat in 2013 niet door wanneer de huurder kan aantonen dat het verzamelinkomen van het huishouden in 2012 niet hoger was dan € 33.614. In dat geval geldt het huurverhogingspercentage van 4%.

De 2,5% (inflatie + 4%) en 0,5%(inflatie+2%) extra huurverhoging geldt alleen voor bewoners van gereguleerde (niet-geliberaliseerde) huurwoningen.

Bij geliberaliseerde huurwoningen (vrije sector) is er geen maximumpercentage waarmee de huur jaarlijks mag stijgen.

De overheid hoopt dat huurders met hogere inkomens door deze maatregel eerder verhuizen. Zo wil de overheid doorstroming bevorderen en het scheefwonen tegengegaan. Men hecht hierbij zeer veel waarde aan het oordeel vanuit rapportage door belangenorganisaties met oorsprong in de zogeheten koopmarkt (dus niet huur). Schoolvoorbeeld hoe mijn VVD zich weer eens in het bootje laat nemen door al te geleide informatiestromen en hoe de PvDA weer eens van de brug afspringt in een poging zaken te compenseren met dezelfde basisfout als de VVD: geen controle van de bron van informatie, en nul toetsing aan menselijk gedrag.


[...]


Klopt, excuses.


Misschien handig voor veel mensen, controle van huurverhoging.

Edit. En ik zie dat de server van de Huurcommissie het even niet aankan ... maar het tooltje van de rijksoverheid hierboven voorziet in dezelfde functie.

Geen controle aan menselijk gedrag nee. Het hele verhaal klopt ook voor geen meter. De woning welke wij nu huren gaat bij het leegkomen direct verkocht worden. Zo zijn er van de 200 woningen hier al ruim 20 in 1 jaar verkocht. En jawel het zijn sociale huurwoningen. Dus niks scheefwonen. We worden compleet in het ootje genomen door jouw VVD en de PvdA. De huurders mogen even extra bijdragen om de tekorten aan te vullen.

Mooie is dat de huurverhoging helemaal niet verplicht is. Onze woningcorporatie haalt de verhuurdersheffing aan waarom zij de huren verhogen. Dit is er (nog) niet door. Lijkt mij niet dat wij dan daarvoor al extra huur moeten gaan betalen.

[Virtuozzo]

Het klopt dat de samenleving in het ootje wordt genomen. Echter niet door de politiek. Wel mogen de politiek gerust verwijten dat men niet in staat is (en vaak ook gewoon niet willig) om de informatie te controleren die aangeleverd wordt.

Waar tien jaar geleden het begrip lobby nog een kwestie was van diner, vakantie op congres en commissariaat na carrière is dat tegenwoordig een industrie op zich. Bij de meeste ministeries en andere instanties van overheid is het tegenwoordig zo dat men bouwt op informatie aangeleverd door vertegenwoordiging van sectoren van economie.

Een van die resultaten is de huidige mythe van het scheefwonen. Het komt voor, het is een probleem, en er is de kwestie van moraliteit. Het is een structureel probleem maar geen structureel verspreid probleem. Het verschil zit daar in slechts een enkel woord, "verspreid". En dat heeft geleid tot wat eigenlijk niets meer is dan een vorm van symboolpolitiek die zonder het echt door te hebben gewoon het resultaat is van zeer selectieve belangenbehartiging.

Misschien wat koud om het even scherp te stellen, maar aan de basis van wat op sommige plaatsen de afgelopen twee jaar men het idee "geniaal" noemt is de gedachte om op deze wijze een dynamiek te scheppen die zorgt voor een verschuiving van preferentie voor huren naar preferentie voor kopen.

En dat in een tijd van onzekerheden. In een tijd waar steeds meer mensen geconfronteerd worden met de beperkingen van koopmarkten en verschuivingen in arbeidsmarkten. In een tijd waar men (opnieuw vanuit dezelfde selectie belangenbehartiging) arbeidsmobiliteit dusdanig wil stimuleren dat gezinnen het geen punt gaan vinden om van de ene maand op de andere te verhuizen voor de volgende job en het volgende koophuis van de ene naar de andere provincie (geen grap, een beetje vrij verwoord, maar het blijft een quote van een rapport van een onderzoekscommissie voor een bepaald ministerie ter oriëntatie voor ontwikkeling nieuw beleid, kun je nagaan).

Maar goed, laten we even eerlijk zijn, we hebben allemaal nu wel gezien hoe de politiek aangestuurd wordt zonder rekening te houden met menselijk gedrag. Zeker nu we door de heer Rutte naar de zomer gestuurd worden met de opdracht om lekker geld uit te geven want we schuiven de pijn naar na de zomer ....

Af en toe vraag ik me oprecht af hoe lang de verschillende netwerk zuiltjes in dit land nog blijven volharden in de illusie dat als de neusjes maar dezelfde kant op staan als de politiek frontjes hun belangen niet geschaad zullen worden. Gaan bij een volgende verkiezing mijn partijgenoten nog trouw stemmen omdat de HRA staat als een huis? Of hebben we het tegen die tijd over het onderbrengen van obligaties in het deposito garantie stelsel ...

Maar goed. Wat huren aangaat, er zijn provincies waar er natuurlijk weinig ruimte is om te verhuizen. Er zijn ook plekken waar het juist anders is. Ik zou wel iedereen absoluut willen aanraden om bij elk nieuw contract dit te laten toetsen samen met de puntentelling door de Huurcommissie (totdat natuurlijk het voorstel binnen de partij om dat budget te verlagen aangezien dat toch lastige situaties oplevert voor bepaalde sponsoren en goede mensen) en altijd elke verhoging te laten toetsen. Het gaat het komende decennium krap genoeg worden, een beetje meer kennis en bewustzijn bij mensen is geen slecht idee.

[De_Bastaard]

In dat geval denk ik dat die 6,5% wel kan kloppen. Mijn vriendin en ik zitten samen makkelijk boven die grens van 'hogere inkomens' als ik er vanuit ga dat ze onze bruto salarissen bij elkaar op tellen

[ManiacsHouse]

In hoeverre zou je een zaak kunnen maken dat de verhogingen boven de inflatie ergens op gegrond moeten zijn. En niet zoals bij mijn verhuurder de extra 1,5% aanwenden voor de verhuurdersbelasting die nog helemaal niet bestaat.

[Virtuozzo]

De_Bastaard schreef op zaterdag 27 april 2013 @ 21:52:
In dat geval denk ik dat die 6,5% wel kan kloppen. Mijn vriendin en ik zitten samen makkelijk boven die grens van 'hogere inkomens' als ik er vanuit ga dat ze onze bruto salarissen bij elkaar op tellen

ManiacsHouse schreef op zaterdag 27 april 2013 @ 23:52:
In hoeverre zou je een zaak kunnen maken dat de verhogingen boven de inflatie ergens op gegrond moeten zijn. En niet zoals bij mijn verhuurder de extra 1,5% aanwenden voor de verhuurdersbelasting die nog helemaal niet bestaat.

Voor beide scenario's is het verstandigste het voor te leggen aan de Huurcommissie, en hen te vragen de situatie te toetsen. Zij voorzien ook in gereedschappen en informatie om na toetsing eventuele zaken aan te pakken. Let met name op het verschil tussen de volledige huurprijs en de kale huurprijs (totaal minus servicekosten, dat is waar verhogingen over berekend worden), bij niet geliberaliseerde huur is met name het puntenstelsel van groot belang.

[ Voor 11% gewijzigd door Virtuozzo op 28-04-2013 09:27 ]

[ManiacsHouse]

Virtuozzo schreef op zondag 28 april 2013 @ 09:25:
[...]


[...]


Voor beide scenario's is het verstandigste het voor te leggen aan de Huurcommissie, en hen te vragen de situatie te toetsen. Zij voorzien ook in gereedschappen en informatie om na toetsing eventuele zaken aan te pakken. Let met name op het verschil tussen de volledige huurprijs en de kale huurprijs (totaal minus servicekosten, dat is waar verhogingen over berekend worden), bij niet geliberaliseerde huur is met name het puntenstelsel van groot belang.

Het lijkt er op (of men probeert het te doen lijken) dat je alleen bezwaar kunt maken als de huurverhoging niet klopt t.o.v. van het aantal punten dat een woning heeft. Ik probeerde te achterhalen of dit ook zo is. De rijksoverheid gaf als antwoord dat je alleen enige kans van slagen maakt als je de puntentelling niet klopt... Verder deed men net of ze mijn vraagstelling niet begrepen. Ghehe op mijn reactie daarop of men het volk express dom probeert te houden kreeg ik geen antwoord meer

[Virtuozzo]

Nee, er zijn ook andere mogelijkheden om bezwaar te maken. Denk aan marktconformiteit van kale huurprijs, samenstelling servicekosten, verhouding tussen kale huurprijs en servicekosten, gebreken, omgevingsvariabelen (denk aan overlast of degradatie van de buurt). Maar ook andere zaken zoals conformiteit van de brief (datering, voldoen aan wettelijke voorwaarden voor inhoud, etc.) met voorstel tot huurverhoging, afwezigheid van indexatieclausule of aanwezigheid van huurprijs als all-in prijs.

[Anoniem: 111703]

Nou, ondergetekende heeft de 4% verhoging te pakken, wat neer komt op ruim €20,- per maand, of ongeveer €250,- op jaarbasis. Saillant detail: de wooncorporatie waar ik bij huur heeft eveneens niet op tijd de inkomensgegevens van haar huurders kunnen achterhalen (), dus iedereen gaat gewoon 4% meer betalen. Gaat lekker hard zo als dit elk jaar doorzet. Kan verdomme net zo goed geen salarisverhoging meer krijgen, want het gaat toch wel weer op aan dit soort ongein.

[ManiacsHouse]

Anoniem: 111703 schreef op dinsdag 30 april 2013 @ 19:43:
Nou, ondergetekende heeft de 4% verhoging te pakken, wat neer komt op ruim €20,- per maand, of ongeveer €250,- op jaarbasis. Saillant detail: de wooncorporatie waar ik bij huur heeft eveneens niet op tijd de inkomensgegevens van haar huurders kunnen achterhalen (), dus iedereen gaat gewoon 4% meer betalen. Gaat lekker hard zo als dit elk jaar doorzet. Kan verdomme net zo goed geen salarisverhoging meer krijgen, want het gaat toch wel weer op aan dit soort ongein.

Dit is ook zo'n lekkere

Bezwaar extra huurverhoging gehandicapten en chronisch zieken

Bepaalde groepen gehandicapten en chronisch zieken kunnen vanaf 1 mei 2013 bezwaar maken tegen de extra inkomensafhankelijke huurverhoging van 4,5% of 6,5%. Deze extra huurverhoging gaat in op 1 juli 2013.

De 4% krijgt dus iedereen. Maar als je onder de bovenstaande groep valt (waarvan tot op heden niet bekend is welke regels daarvoor gelden, hoezo onbehoorlijk bestuur...) kun je bezwaar maken tegen eventueel 0,5 (wooooow wat een verschil ) of de 2,5%. De 4% wordt gewoon keihard misbruikt om alle uitzonderingen etc. te omzeilen. Bastards.

[memphis]

Raven schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 09:29:

Hier precies andersom, wij moeten een extra verhoging betalen terwijl ons huidige inkomen lager is dan in 2011, het verzamelinkomen valt sinds vorig jaar in de laagste inkomenscategorie oftewel geen extra verhoging. In de brief over de verhoging staat dat ze niet weten wat er in zo'n geval gebeurt

Bezwaar tegen de extra verhoging is in ieder geval ingediend.

Hier ook, ben sinds December ontslagen en moet het met een WW uitkering doen. Ik vrees alleen dat bezwaar maken geen nut heeft omdat we gezamelijk nog steeds boven de 43.000 uit komen.

Wel is er misschien bezwaar te maken tegen de inflatiecijfer want naast de 4% op basis van je salaris is er een extra 2.5% inflatie en helaas daar merk je als burger niet veel van met alle salarisstoppen en in mijn geval ontslagen..

[ManiacsHouse]

memphis schreef op dinsdag 30 april 2013 @ 20:22:
[...]


Hier ook, ben sinds December ontslagen en moet het met een WW uitkering doen. Ik vrees alleen dat bezwaar maken geen nut heeft omdat we gezamelijk nog steeds boven de 43.000 uit komen.

[Rutte-Blok]Waarom heeft u dan geen huis gekocht met zo'n inkomen? Dat u dat nu niet meer kunt en op de geliberaliseerde huurmarkt geen kans maakt met uw klaploper WW zal ons geen reet interesseren[/Rutte-Blok]

Maar precies zoals ik erg flauw hierboven aangeef. En nee ik draag niet snel een alu-hoedje. De huurders worden gewoon kei maar dan ook keihard genaaid.

[dcl!]

Inderdaad. Bovendien is onlangs geconcludeerd dat de dolle huizenprijzen door overheid(beleid) zijn veroorzaakt. Dus dat huurders, ondanks een hoger inkomen, niet met goed fatsoen de koopmarkt op konden, wordt nu door de veroorzakers van die ellende ook nog eens in rekening gebracht bij de huurders (de gedupeerden).

[Virtuozzo]

ManiacsHouse schreef op dinsdag 30 april 2013 @ 21:05:
[...]

[Rutte-Blok]Waarom heeft u dan geen huis gekocht met zo'n inkomen? Dat u dat nu niet meer kunt en op de geliberaliseerde huurmarkt geen kans maakt met uw klaploper WW zal ons geen reet interesseren[/Rutte-Blok]

Maar precies zoals ik erg flauw hierboven aangeef. En nee ik draag niet snel een alu-hoedje. De huurders worden gewoon kei maar dan ook keihard genaaid.

Maar dat is wel wat erachter zit.

Dat men voorbij gaat aan de economische effecten, omstandigheden en structurele problematiek .... tja. Dat krijg je als je de symboolpolitiek doet omarmen.

[ManiacsHouse]

Virtuozzo schreef op zondag 28 april 2013 @ 12:02:
Nee, er zijn ook andere mogelijkheden om bezwaar te maken. Denk aan marktconformiteit van kale huurprijs, samenstelling servicekosten, verhouding tussen kale huurprijs en servicekosten, gebreken, omgevingsvariabelen (denk aan overlast of degradatie van de buurt). Maar ook andere zaken zoals conformiteit van de brief (datering, voldoen aan wettelijke voorwaarden voor inhoud, etc.) met voorstel tot huurverhoging, afwezigheid van indexatieclausule of aanwezigheid van huurprijs als all-in prijs.

Nou blijkbaar houdt men het heel beperkt en doet men echt doen voorkomen dat het alleen om de volgende redenen kan:
Wanneer kan ik bezwaar maken tegen mijn huurverhoging?

• De huurprijs wordt na de huurverhoging hoger dan wettelijk toegestaan.
• De huurcommissie heeft een tijdelijke huurverlaging uitgesproken vanwege onderhoudsgebreken of heeft dit verzoek nog in behandeling.
• De verhuurder wil binnen 12 maanden na ingang van de laatste huurverhoging de huur opnieuw verhogen.
• Het voorstel tot huurverhoging is minder dan twee maanden voor de ingangsdatum gedaan.
• Er staan fouten in het voorstel tot huurverhoging.

Dit is dus wat mijn verhuurder aangeeft. Op mijn vraag waarom wij de 1.5% (deze is volgens de brief voor de verhuurdersheffing) moeten betalen terwijl de regeling er nog helemaal niet doorheen is kwam wisten ze niet. Dus eigenlijk nog steeds de vraag: moet de verhoging verantwoord worden of mag men gewoon 4% binnenharken al zou het pure winst zijn?

[memphis]

http://www.rijksoverheid....verhoging-hogere-inkomens

Je kunt dus bezwaar maken mocht je na 2011 in een lagere klasse gekomen zijn, dan moet je wel zelf de nodige documenten regelen. Wel raar, want als je financiele situatie precies eind december 2012 is veranderd heb je over 2012 boven de grenzen gezeten en moet je betalen ondanks dat je huidige situatie al zwaar gekort is.

Hoe dan ook, je wordt genaaid want je kunt pas in 2014 bezwaar aantekenen over de verandering in 2013 maar dan hebben ze wel even nu de 6.5% doorgevoerd waar je niet meer van af komt....

OK, de andere kant op zou je een voordeel hebben als je dus een mega baan krijgt.....

[Raven]

Raven schreef op vrijdag 26 april 2013 @ 09:29:
[...]


[...]

Hier precies andersom, wij moeten een extra verhoging betalen terwijl ons huidige inkomen lager is dan in 2011, het verzamelinkomen valt sinds vorig jaar in de laagste inkomenscategorie oftewel geen extra verhoging. In de brief over de verhoging staat dat ze niet weten wat er in zo'n geval gebeurt

Bezwaar tegen de extra verhoging is in ieder geval ingediend.

Ontvangstbevestiging van het bezwaarschrift is binnen, maar alle bezwaarschriften worden over een paar maanden (in juli) pas behandeld.

[ManiacsHouse]

Raven schreef op zaterdag 04 mei 2013 @ 11:41:
[...]

Ontvangstbevestiging van het bezwaarschrift is binnen, maar alle bezwaarschriften worden over een paar maanden (in juli) pas behandeld.

Tot de tijd dat er een uitspraak is hoef je de huurverhoging toch niet te betalen?

[Raven]

Dat staat er helaas niet bij....

[Mektheb]

Raven schreef op zaterdag 04 mei 2013 @ 14:40:
Dat staat er helaas niet bij....

Vaak is dat soort dingen toch terugwerkende kracht ?, eerst betalen dan gelijk krijgen dan weer terug gestort krijgen.

[Raven]

Ik heb nog nooit met een bezwaar tegen huurverhoging te maken gehad. Wel met kwijtschelding gemeentebelasting en draagkrachtmetingen bij DUO. Bij beide moest er wel gedurende de bezwaarprocedure betaald worden, maar alleen de gemeentebelasting werd met terugwerkende kracht teruggestort, DUO niet.

[Shadowhawk00]

dcl! schreef op dinsdag 30 april 2013 @ 21:44:
Inderdaad. Bovendien is onlangs geconcludeerd dat de dolle huizenprijzen door overheid(beleid) zijn veroorzaakt. Dus dat huurders, ondanks een hoger inkomen, niet met goed fatsoen de koopmarkt op konden, wordt nu door de veroorzakers van die ellende ook nog eens in rekening gebracht bij de huurders (de gedupeerden).

De hele huur en huizenmarkt is gewoon overregeguleerd. De overheid zou alleen voor de laagste inkomens gesubsidieerde woningen moeten hebben en als je daar boven komt mag je die gewoon niet meer huren. Dan ga je maar particulier huren. En veel minder regeltjes zodat het voor mensen ook gewoon rendabel en mogelijk is voor mense om hun huis 1 jaar of 6 maanden te verhuren.

Maar als huurder heb je het in nederland zo slecht nog niet, zodra je een contract hebt is dit meteen voor onbepaalde tijd ze kunnen je er niet uitgooien en de huren mogen ook niet zomaar omhoog. En je kan nog gaan klagen bij een commisie over de huur. Waarom die commisie uberhaubt bepaald wat andermens eigendommen moeten kosten is nog steeds gestoord.
Je kiest voor het huren van een woning dat heeft voor en nadelen ten opzichte van kopen.

[ManiacsHouse]

Raven schreef op zaterdag 04 mei 2013 @ 14:40:
Dat staat er helaas niet bij....

Oude huur blijven betalen

Als u bezwaar maakt tegen de huurverhoging, blijft u de oude huur gewoon betalen zolang er nog geen besluit is van de Huurcommissie. Besluit de Huurcommissie dat de huurverhoging redelijk is? Dan moet u de huurverhoging alsnog betalen. Het is dus aan te raden het bedrag van de huurverhoging apart te zetten.

http://www.rijksoverheid....-tegen-huurverhoging.html

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 04 mei 2013 @ 15:04:
[...]


De hele huur en huizenmarkt is gewoon overregeguleerd. De overheid zou alleen voor de laagste inkomens gesubsidieerde woningen moeten hebben en als je daar boven komt mag je die gewoon niet meer huren. Dan ga je maar particulier huren. En veel minder regeltjes zodat het voor mensen ook gewoon rendabel en mogelijk is voor mense om hun huis 1 jaar of 6 maanden te verhuren.

Maar als huurder heb je het in nederland zo slecht nog niet, zodra je een contract hebt is dit meteen voor onbepaalde tijd ze kunnen je er niet uitgooien en de huren mogen ook niet zomaar omhoog. En je kan nog gaan klagen bij een commisie over de huur. Waarom die commisie uberhaubt bepaald wat andermens eigendommen moeten kosten is nog steeds gestoord.
Je kiest voor het huren van een woning dat heeft voor en nadelen ten opzichte van kopen.

Huren mogen alleen niet 'zomaar' omhoog bij 'sociale' huur. Bij particuliere of geliberaliseerde huur mag de verhuurder het helemaal zelf weten. En ja natuurlijk is een contract voor onbepaalde tijd. Dit heet bescherming van de huurder. Als je niet betaald wordt je er na bepaalde tijd gewoon uitgegooid hoor. Zelfde geld als je je hypotheek niet betaald. Dus ik zie het verschil niet. De huurder dient gewoon beschermd te worden tegen volk dat doodleuk effe huur trekt, je er uit trapt omdat men een andere huurder er in wil hebben (en die zal vast meer betalen).

Gesubsidieerde woningen bestaan niet (okay er was ooit subsidie om het te laten bouwen, geen idee of dat nog bestaat). Er bestaat wel huurtoeslag/subsidie. Die krijg je als je inkomen niet toereikend is om de huur te kunnen betalen. Je kunt je dan al afvragen of de huren eigenlijk niet al te hoog zijn.

Jij bent blijkbaar een voorstander van vrije huur en het lekker uitmelken van de huurder. En als hij/zij het niet kan betalen met een modaal inkomen dan rot hij/zij maar op en huurt wat anders... Maar ja wat moet men dan huren? Vrije huursector is dan te duur en goedkope (gesubsidieerde huur) mag men niet in... Juist op dit moment is de overheid aan het overreguleren. Bepalen wie waar moet gaan wonen.
En we moeten dan ook maar eens de koopsubsidie afschaffen toch? Als je geen laag inkomen hebt koop je maar een huis van je eigen geld en moet je niet je handje gaan ophouden bij de overheid.

[Tim Schuhmacher]

ManiacsHouse schreef op dinsdag 30 april 2013 @ 20:03:
Bezwaar extra huurverhoging gehandicapten en chronisch zieken

Bepaalde groepen gehandicapten en chronisch zieken kunnen vanaf 1 mei 2013 bezwaar maken tegen de extra inkomensafhankelijke huurverhoging van 4,5% of 6,5%. Deze extra huurverhoging gaat in op 1 juli 2013.

Het is mij niet helemaal duidelijk, ik heb ook een brief gekregen met een voorgestelde huurverhoging.

De regering heeft bepaald dat de huur mag worden verhoogd met het inflatiepercentage over 2012 (2.5%) en 1.5% extra. Tevens mag op grond van recente wetwijzigingen in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging de huur maximaal worden verhoogd met het inflatiepercentage en:

• 2% extra, wanneer het huishoudinkomen boven y en onder x lag
• 4% extra, wanneer het huishoudinkomen boven x lag

De cooperatie heeft besloten om de huren niet met deze maximale percentages van 4.5% en 6.5% te verhogen. Dit betekent dat wij het voorstel doen dat het huurverhogingspercentage van uw huur per 1 juli 2013 4% bedraagt.

Even aangenomen dat ik in de uitzonderingsgroep val en onder y verdien. Kan ik dan bezwaar maken op 4% of 1.5% of helemaal niet?

Ik denk het zelf niet, maar ik wilde het even voor de zekerheid hier vragen.

En waar komt die 1.5% vandaan?

[Mektheb]

is dat niet de inflatie ?

[Tim Schuhmacher]

2.5% is de inflatiepercentage, ten minste dat schrijven ze in de brief.

[StecaGrid]

Bij onze woningbouwcorporatie is de huur voor iedereen, ongeacht inkomen, met slechts 2,5% omhoog gegaan. Dit is te danken aan overleg tussen de huurdersvereniging en de corporatie. Het kan dus ook minder negatief uitpakken.

[Shadowhawk00]

[b]ManiacsHouse schreef op zaterdag 04 mei 2013 @ 16:04:

Gesubsidieerde woningen bestaan niet (okay er was ooit subsidie om het te laten bouwen, geen idee of dat nog bestaat). Er bestaat wel huurtoeslag/subsidie. Die krijg je als je inkomen niet toereikend is om de huur te kunnen betalen. Je kunt je dan al afvragen of de huren eigenlijk niet al te hoog zijn.

Veel woningen zijn gebouwt met subsidie dus die kosten minder voor de organisatie om te verhuren. Dus lagere huurprijzen. Ik ben hier ook niet op tegen maar ik vind wel dat die woningen moeten zijn voor mensen die het nodig hebben. Dus niet voor mensen die met 2en allebij een goed salaris hebben.

Jij bent blijkbaar een voorstander van vrije huur en het lekker uitmelken van de huurder. En als hij/zij het niet kan betalen met een modaal inkomen dan rot hij/zij maar op en huurt wat anders... Maar ja wat moet men dan huren? Vrije huursector is dan te duur en goedkope (gesubsidieerde huur) mag men niet in... Juist op dit moment is de overheid aan het overreguleren. Bepalen wie waar moet gaan wonen.
En we moeten dan ook maar eens de koopsubsidie afschaffen toch? Als je geen laag inkomen hebt koop je maar een huis van je eigen geld en moet je niet je handje gaan ophouden bij de overheid.

Vrije huur is zo duur omdat je zodra je verhuurd je rechten op je huis kwijt bent. Het is dus over het algemeen verstandiger om je 2e huis 5 jaar leeg te laten staan dan dat je het verhuurd. Gek he dat er dan weinig mensen verhuren en dat de prijzen omhoog gaan. Alleen mensen die kunnen beleggen met een 2e huis of een grote cooperatie kunnen eigenlijk huizen verhuren.
Als huurcontracten voor bepaalde tijd mogelijk zouden zijn en er andere ontbindende voorwaarden mogelijk zouden zijn voor de verhuurder zou het wat eerlijker zijn. Nu heeft de huurder alle rechten en moet je naar de rechter als hij niet betaald om hem uit jou huis te zetten. En als je toevallig een goede reden vind en via de rechter het contract ontbonden krijgt moet je de huurder nog betalen om te vertrekken ook. Tja dat soort extra kosten moet je gewoon verrekenen in de huur en dan krijg je snel hoge huren.

[ManiacsHouse]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 10 mei 2013 @ 13:08:
[...]

Veel woningen zijn gebouwt met subsidie dus die kosten minder voor de organisatie om te verhuren. Dus lagere huurprijzen. Ik ben hier ook niet op tegen maar ik vind wel dat die woningen moeten zijn voor mensen die het nodig hebben. Dus niet voor mensen die met 2en allebij een goed salaris hebben.


[...]

Vrije huur is zo duur omdat je zodra je verhuurd je rechten op je huis kwijt bent. Het is dus over het algemeen verstandiger om je 2e huis 5 jaar leeg te laten staan dan dat je het verhuurd. Gek he dat er dan weinig mensen verhuren en dat de prijzen omhoog gaan. Alleen mensen die kunnen beleggen met een 2e huis of een grote cooperatie kunnen eigenlijk huizen verhuren.
Als huurcontracten voor bepaalde tijd mogelijk zouden zijn en er andere ontbindende voorwaarden mogelijk zouden zijn voor de verhuurder zou het wat eerlijker zijn. Nu heeft de huurder alle rechten en moet je naar de rechter als hij niet betaald om hem uit jou huis te zetten. En als je toevallig een goede reden vind en via de rechter het contract ontbonden krijgt moet je de huurder nog betalen om te vertrekken ook. Tja dat soort extra kosten moet je gewoon verrekenen in de huur en dan krijg je snel hoge huren.

Je gaat er gemakshalve maar van uit dat elke huurder moeilijk gaat doen. Je hebt in NL nou eenmaal de bescherming dat een huurder niet aan de grillen van een (particuliere) verhuurder is overgeleverd. Zou wat zijn... Er zijn heel goed contracten te maken voor tijdelijke huur. Alleen is dan de vraag of je het verhuurd krijgt. Om nou al kosten voor rechtszaken te gaan doorberekenen is helemaal achterlijk. Blijkbaar vertrouwt de verhuurder zijn huurder niet... Daarom is de particuliere huur zo duur. Men stopt er allerlei onzinnige kosten bij.

Tim Schuhmacher schreef op vrijdag 10 mei 2013 @ 12:30:
[...]


Het is mij niet helemaal duidelijk, ik heb ook een brief gekregen met een voorgestelde huurverhoging.


[...]

Even aangenomen dat ik in de uitzonderingsgroep val en onder y verdien. Kan ik dan bezwaar maken op 4% of 1.5% of helemaal niet?

Ik denk het zelf niet, maar ik wilde het even voor de zekerheid hier vragen.

En waar komt die 1.5% vandaan?

2.5 is inflatie. 1.5 is extra toegestane huurverhoging. Waarom? Om de verhuurersheffing te kunnen betalen... Een regeling die er nog helemaal niet door is. Hier zou je al een punt van bezwaar hebben. Waarom betalen voor iets dat nog niet bestaat? Okay men voert het (mits het door de kamers komt) in met terugwerkende kracht (vuile manier van doen) echter is het een regeling die geld voor de verhuurder. Daar heb je als huurder niets mee te maken. Dus waarom zou je het moeten betalen?

[ Voor 20% gewijzigd door ManiacsHouse op 10-05-2013 13:37 ]

[Shadowhawk00]

[b]ManiacsHouse schreef op vrijdag 10 mei 2013 @ 13:31: Er zijn heel goed contracten te maken voor tijdelijke huur.

Je kan ze op papier zetten ok. Maar goed je kan alles op papier zetten natuurlijk.
Voor huizen geld echter dat elk contract automatisch voor onbepaalde tijd is.

[Phantasmagoria]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 10 mei 2013 @ 13:49:
[...]

Je kan ze op papier zetten ok. Maar goed je kan alles op papier zetten natuurlijk.
Voor huizen geld echter dat elk contract automatisch voor onbepaalde tijd is.

Ik heb net een contract voor huur en bepaalde tijd ondertekend. Dat is dus zeker mogelijk en ook buiten de leegstandswet om. Zo'n pand zal dan van iemand zijn die dat niet perse op bepaalde termijn moet verkopen maar het zich kan veroorloven rustig het verbeteren van de markt af te wachten. Voor huurders is zo'n contract ook aantrekkelijker: de leegstandscontracten zijn vrijwel 100% naar de eigenaar toegeschreven (24/7 1dags notificatie van bezoek etc). Overigens zijn sommige leegstandswet panden totaal niet geschikt voor tijdelijke huur (bijvoorbeeld zonder nuts aansluitingen, vloerbedekking etc).

Mijn huidige verhuurder (actief op de geliberaliseerde markt) lijkt overigens misbruik te maken van de 'scheefwoon' toeslag. Ok, de verhoging in die sector is aan geen enkele voorwaarde verbonden (want geliberaliseerd) het mag dus, maar het wordt verkocht als 'nou eenmaal wettelijk bepaald' en 'bezwaar maken heeft geen zin'. Beetje doorzichtig.

[ManiacsHouse]

Phantasmagoria schreef op vrijdag 10 mei 2013 @ 15:40:
[...]

Mijn huidige verhuurder (actief op de geliberaliseerde markt) lijkt overigens misbruik te maken van de 'scheefwoon' toeslag. Ok, de verhoging in die sector is aan geen enkele voorwaarde verbonden (want geliberaliseerd) het mag dus, maar het wordt verkocht als 'nou eenmaal wettelijk bepaald' en 'bezwaar maken heeft geen zin'. Beetje doorzichtig.

En dan klagen dat huurders zo vervelend zijn en je ze niet zomaar het huis uit kunt zetten...

Overigens wat is net? Bezwaar maken tegen huurverhoging kan wel als het contract nog geen 2 maanden oud is dacht ik. Of was daar weer een uitzondering op?
Tsja en ze mogen de huur verhogen zoals hen het uitkomt. Dus ik snap het gezeur niet helemaal van de 'verhuurders'. Dan moet je maar geen huizen gaan verhuren lijkt mij.

[Phantasmagoria]

ManiacsHouse schreef op vrijdag 10 mei 2013 @ 16:08:
[...]

En dan klagen dat huurders zo vervelend zijn en je ze niet zomaar het huis uit kunt zetten...

Overigens wat is net? Bezwaar maken tegen huurverhoging kan wel als het contract nog geen 2 maanden oud is dacht ik. Of was daar weer een uitzondering op?
Tsja en ze mogen de huur verhogen zoals hen het uitkomt. Dus ik snap het gezeur niet helemaal van de 'verhuurders'. Dan moet je maar geen huizen gaan verhuren lijkt mij.

De verhuurder waar ik weg ga probeert een graantje mee te pikken van de scheefwoon actie.

Met de nieuwe verhuurder is gewoon een prijs voor bepaalde tijd afgesproken plus een datum waarop een eventuele verhoging ter sprake kan komen (maar dat duurt nog wel even..).

[Raven]

Even een update:

Het bezwaar is deze week toegekend , de huurverhoging wordt lager, alleen door de vakantieperiode duurt dat even. Aangezien we hier gebruik maken van automatische incasso wordt de huur incl verhoging afgeschreven, maar de te veel betaalde verhoging wordt met de huur van oktober verrekend.

Maandagochtend heb ik nog wel extra papierwerk langs gebracht. De informatie die ik bij het bezwaarschrift had toegevoegd was niet voldoende, ik heb maandag de IB60 formulieren van 2012 langs gebracht en de 3 meest recente loonstroken en uitkeringsspecificaties. Vandaag, 3 dagen later, de brief met toekenning gekregen.

[ Voor 5% gewijzigd door Raven op 25-07-2013 20:50 ]