Koopwoning hypotheek op beide namen, ex vertrekt

[over-de-heuvel]

Het volgende is het geval.

Mijn ex en ik hebben 2 jaar geleden samen een woning gekocht. We zijn naar de hypotheker gegaan en hebben een hypotheek op beide namen. Dit was zo vanwege korting of iets in die richting.

Nu wilt mijn ex vertrekken en ik wil ook dat mijn ex vertrekt.

We zitten alleen met het volgende. Beide hebben we niet zoveel spaargeld. De kosten van de notaris is zo'n 800 euro en de kosten voor de hypotheker om alles rond te maken is zo'n 1900 euro.

Is er een mogelijkheid dat ik deze kosten mee neem in de bestaande hypotheek?

(De hypotheek is een stuk lager dan de waarde van het huis omdat ik dit huis gekocht heb van de bank. Vorige eigenaar moest het verplicht verkopen)

[Fiber]

Wat zei de bank toen je het daar vroeg...?

[over-de-heuvel]

Fiber schreef op vrijdag 12 april 2013 @ 23:43:
Wat zei de bank toen je het daar vroeg...?

Nog niks. Ik heb daar maandag een afspraak. Maar mogelijk zijn er hier mensen die er mee van weten.

[reller]

Wat wil je doen met het huis/hypotheek?

Verkopen of blijf jij daar wonen?

[over-de-heuvel]

reller schreef op zaterdag 13 april 2013 @ 00:04:
Wat wil je doen met het huis/hypotheek?

Verkopen of blijf jij daar wonen?

Ik wil er blijven wonen. Mijn ex hoeft geen geld. We willen alleen dat de kosten die we moeten betalen zo laag mogelijk zijn of mee te nemen zijn in de bestaande hypotheek.

[Anoniem: 494461]

Ik geloof nooit dat je deze kosten mee kunt nemen, daarvoor zul je toch echt een persoonlijke lening af moeten sluiten.

Wat je mee kan nemen in de hypotheek zijn vaak hogere kosten zoals van een nieuwe keuken. Maar dan heb je niks met notarissen te maken, maar krijg je afsluit- en provisie kosten aan je broek. Vaak twee keer als je ook nog het huis opnieuw moet laten taxeren als er een bepaalde WOZ-waarde aan hangt.

Sorry dat het zo af moet lopen, maar ik denk niet dat jij voor elkaar krijgt wat je wilt en dat je hiervoor een persoonlijke lening aan moet vragen.

[André]

Heb je de hypotheek niet hoger weg laten zetten bij de notaris? Wij hebben de hypotheel 40.000 hoger weggezet dan nodig was. Zo kunnen we eenvoudig uitbreiden zonder langs de notaris te gaan.

[over-de-heuvel]

André schreef op zaterdag 13 april 2013 @ 00:10:
Heb je de hypotheek niet hoger weg laten zetten bij de notaris? Wij hebben de hypotheel 40.000 hoger weggezet dan nodig was. Zo kunnen we eenvoudig uitbreiden zonder langs de notaris te gaan.

Nee dat hebben we niet gedaan. Wist niet dat dat kon zelfs. Ik ben helemaal niet thuis in dit soort dingen.

[Anoniem: 39949]

voor zover ik weet moet jij jouw ex uitkopen, dat wordt gedaan door de woning te laten taxeren en dan de overwaarde (of onderwaarde) door 2 te delen, dit bedrag moet jij jouw ex dan betalen om uit te kopen (of je krijgt het van haar als de woning minder waard is dan de hypotheekwaarde)
bij de notaris moet een acte van verdeling worden gemaakt en de hypotheek zal op 1 naam moeten worden gesteld, of de hypotheekverstrekker hiermee akkoord gaat is afhankelijk van jouw huidige inkomen en de waarde van het huis en de hoogte van de hypotheek
ik weet het niet zeker, maar mogelijk moet je overdrachtsbelasting betalen voor de helft van de woning

de kosten voor bovenstaand kun je niet in je huidige hypotheek meenemen, misschien wel als je een nieuwe hypotheek afsluit en een creatieve financieel adviseur hebt, maar het oversluiten van een hypotheek binnen 2 jaar kost ook weer geld

[ Voor 15% gewijzigd door Anoniem: 39949 op 13-04-2013 00:22 ]

[Lethalis]

Anoniem: 39949 schreef op zaterdag 13 april 2013 @ 00:20:
ik weet het niet zeker, maar mogelijk moet je overdrachtsbelasting betalen voor de helft van de woning

Volgens mij is dat alleen zo wanneer de eigendomsverhouding groter is dan 60/40. Hiervoor moet je apart iets regelen, dus als TS en zijn vriendin dat niet hebben gedaan dan is de verhouding 50/50 en is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Als TS zelf echt geen geld heeft en het zo goedkoop mogelijk moet allemaal, dan is de woning verkopen helaas de beste oplossing. Als de woning echt overwaarde heeft, komt hij er nog goed van af.

[ Voor 17% gewijzigd door Lethalis op 13-04-2013 08:08 ]

[Lolhozer]

Als er nu al niet voldoende spaargeld is om alleen al die paar duizend euro notariskosten te betalen, vraag ik me af of de bank accepteert dat jij alleen voor de schuld aansprakelijk wordt. Lijkt erop dat je inkomen dan niet heel erg ruim is. Baseer ik wel op wat aannames.
Was je de enige kostwinner? Waarom wil je ex niet van de overwaarde profiteren?

Goedkoopste lijkt mij om hiervoor een lening af te sluiten als dat nog lukt.

[xahmol]

Als huis op beide namen staat en één van de twee vertrekt moet je inderdaad je ex uitkopen en moet de overwaarde of onderwaarde verdeeld worden.
Meenemen in hypotheek kan, maar alleen in een nieuwe hypotheek, niet in de bestaande. Betekend nog meer kosten, die je ook wel weer in hypotheek kan stoppen maar dan natuurlijk je maandlasten verhogen.
En uiteraard moet dan jouw inkomen in zijn eentje de hele verhoogde hypotheek kunnen dragen tegen de huidige strengere normen. Kan dat?

Sorry dat ik het zeg, maar met zo weinig spaargeld/buffer en kennelijk een lagere hypotheek dan het huis waard is, is wellicht helemaal verkopen van het huis financieel gezien nog de beste optie. Dan kun je kosteloos hele hypotheek afhandelen ook met je ex. Aflossen bij verkoop is (tenzij je voor budgetrente met ongunstige voorwaarden gekozen hebt) nml gratis.
Nadeel is natuurlijk dan wel dat ook jij een huurhuis moet zoeken die er dan natuurlijk ook maar wel moet zijn.
Maar huiseigenaar zijn met zo weinig buffer is vragen om problemen als er qua onderhoud iets aan de hand is.

[ Voor 19% gewijzigd door xahmol op 13-04-2013 08:53 ]

[t_captain]

TS is te onvolledig om conclusies te trekken. Ik heb niet gelezen of er een huwelijk is, gemeenschap of voorwaarden, of een samenlevingscontract.

Het feit dat er twee mensen hebben getekend voor aansprakelijkheid t.a.v. de hypotheekschuld betekent nog niet dat ze allebei eigenaar zijn van het onderpand.

[Anoniem: 224360]

Als hij het kan opbrengen is het toch juist voordeliger om te blijven zitten? Met nu al een hypotheek lager dan de waarde van het huis kun je enkel profiteren als je 8 tot 10 jaar blijft zitten. En dan heb je het doorgaans toch over een bedrag hoger dan 3k. Correct me als ik te simpel denk.

[DrivinUCrazy]

Maar sommige mensen vragen zich af óf TS het wel kan opbrengen, aangezien hij nu al helemaal geen buffer heeft. En TS zal zichzelf die zelfde vraag moeten stellen. Wij kunnen daar niet over oordelen; hoogstens adviseren en eigen ervaringen posten.

[xahmol]

t_captain schreef op zaterdag 13 april 2013 @ 10:46:
TS is te onvolledig om conclusies te trekken. Ik heb niet gelezen of er een huwelijk is, gemeenschap of voorwaarden, of een samenlevingscontract.

Het feit dat er twee mensen hebben getekend voor aansprakelijkheid t.a.v. de hypotheekschuld betekent nog niet dat ze allebei eigenaar zijn van het onderpand.

Eens, maar de partner is wel erg dom als hij/zij tekent voor aansprakelijkheid zonder eigenaar te zijn. Vandaar de aanname dat er sprake is van mede eigenaarschap.

Anoniem: 224360 schreef op zaterdag 13 april 2013 @ 10:47:
Als hij het kan opbrengen is het toch juist voordeliger om te blijven zitten? Met nu al een hypotheek lager dan de waarde van het huis kun je enkel profiteren als je 8 tot 10 jaar blijft zitten. En dan heb je het doorgaans toch over een bedrag hoger dan 3k. Correct me als ik te simpel denk.

Allereerst moet TS dan wel de, verhoogde vanwege de kosten, hypotheek alleen op zijn inkomen kunnen dragen en dat ook mogen van de bank. Anders is het sowieso verkopen. Of beide aansprakelijk blijven.

Maar zelfs als dat gaat, eigenaar zijn van een huis zonder enig spaargeld is vragen om moeilijkheden. Onderhoud is nml niet altijd te plannen, kan duur zijn en kan zelfs soms door gemeente afgedwongen worden (bv defecte aansluiting op riool). Een huis bezitten zonder buffer moet je dus niet willen.
Veel mensen hebben geen keus, maar topicstarter nu op zich wel, hij kan zonder verdere kosten en zonder restschuld nu van het huis af als hij wil omdat de hypotheek lager is dan de huiswaarde.

[ Voor 48% gewijzigd door xahmol op 13-04-2013 15:54 ]

[over-de-heuvel]

Nou, mijn salaris is het probleem niet. Ik verdien redelijk wat. Maar vanwege andere dingen is mijn spaargeld wat minder op dit moment. Ik vul het wel weer snel aan.

We zijn niet getrouwd of hebben een samenlevingscontract.

Waar ik naar zoek is een manier waarop mij dit grapje het minst geld kost of andere via de hypotheek kan laten betalen door die iets te verhogen.

[Anoniem: 35872]

kosten om uit elkaar te gaan gewoon delen door 2.
Vraag eventueel je ouders of familie of ze een paar honderd euro kunnen lenen.

Hoe zij aan het geld komt is haar zorg..

[xahmol]

PsyNu schreef op maandag 15 april 2013 @ 08:58:
Nou, mijn salaris is het probleem niet. Ik verdien redelijk wat. Maar vanwege andere dingen is mijn spaargeld wat minder op dit moment. Ik vul het wel weer snel aan.

We zijn niet getrouwd of hebben een samenlevingscontract.

Waar ik naar zoek is een manier waarop mij dit grapje het minst geld kost of andere via de hypotheek kan laten betalen door die iets te verhogen.

Als salaris geen probleem is en (zoals je eerder aangaf) onderpand ook niet, is een tweede hypotheek waarmee je het uitkopen van je ex en alle notariskosten financiert op korte termijn waarschijnlijk de goedkoopste haalbare optie. Dan is het zaak zsm met je huidige hypotheekverstrekker te spreken (het is meestal makkelijker een tweede hypotheek bij dezelfde aanbieder als de eerste af te sluiten).
Helemaal je hypotheek oversluiten naar een hogere nieuwe hypotheek kan natuurlijk ook, maar dan moet je je zeker goed laten voorlichten over fiscale consequenties, boeterentes etc.

[t_captain]

PsyNu schreef op maandag 15 april 2013 @ 08:58:
[...]
We zijn niet getrouwd of hebben een samenlevingscontract.

Waar ik naar zoek is een manier waarop mij dit grapje het minst geld kost of andere via de hypotheek kan laten betalen door die iets te verhogen.

Dat is een nuttige toevoeging aan de situatieschets. Er is dus geen huwelijk of vermogensrechtelijk partnerschap.
Hoe is het eigendom van het huis verdeeld?

[Anoniem: 58485]

*Bookmarked....

_{Dit moet je zowiezo met je notaris incalculeren bij het afsluiten van een hypotheek... Ook in relaties is er geen term zoals het eeuwige leven. Exact om deze redenen heb ik zelf een huis gekocht en niet samen ... want als je een keer uit elkaar gaat zit je direct met de gebakken peren. Success in ieder geval!}

[Anoniem: 472287]

t_captain schreef op maandag 15 april 2013 @ 10:58:
[...]


Dat is een nuttige toevoeging aan de situatieschets. Er is dus geen huwelijk of vermogensrechtelijk partnerschap.
Hoe is het eigendom van het huis verdeeld?

Dat heeft hij allemaal aan aangegeven, namelijk:

PsyNu schreef op zaterdag 13 april 2013 @ 00:06:
[...]


Ik wil er blijven wonen. Mijn ex hoeft geen geld. We willen alleen dat de kosten die we moeten betalen zo laag mogelijk zijn of mee te nemen zijn in de bestaande hypotheek.

[Dido]

Anoniem: 472287 schreef op maandag 15 april 2013 @ 11:06:
Dat heeft hij allemaal aan aangegeven, namelijk:

Leuk, maar als dat huis voor de helft van haar is, en er is overwaarde, dan betekent "zij hoeft geen geld"dat zij een schenking ter grootte van de overwaarde doet aan de TS.

En daar zal de fiscus waarschijnlijk wel wat van terug willen zien.

Dan betekent "zij hoeft geen geld" dus dat de TS aan de fiscus mage betalen ipv aan zijn ex, terwijl zijn ex wellicht niet eens beseft waar ze nu nee tegen zegt.

Leuk dat ze dit zegt, maar realiseert ze zich ook om hoeveel geld het mogelijk gaat?

Overigens zou er in het gevela van onderwaarde exact het tegengestelde spelen. En dan betekent "ik hoef geen geld" eigenlijk "jij mag dokken"

[xahmol]

Dido schreef op maandag 15 april 2013 @ 11:24:
[...]

Leuk, maar als dat huis voor de helft van haar is, en er is overwaarde, dan betekent "zij hoeft geen geld"dat zij een schenking ter grootte van de overwaarde doet aan de TS.

Exact. Als er mede eigenaarschap is (en daar ga ik nog steeds van uit, anders betreft het een hele vreemde en voor die ex partner erg onvoordelige en onverstandige constructie) dan is simpel 'ze hoeft geen geld' dus niet echt minder werk.
Ook een 'ze hoeft geen geld' moet dan notarieel geregeld worden en betreft dus fiscaal een schenking van die ex-partner aan TS met alle fiscale ellende van dien. Niet bepaald aan te raden dus.

Overigens ga ik dan maar niet beginnen over hoe onverstandig het is om samen een huis te kopen zonder getrouwd te zijn, geregistreerd partner te zijn of eea geregeld te hebben met een samenlevingscontract / testament.... ik kom waarschijnlijk al veels te belerend over.
Enige wat ik wil zeggen is dat je fiscaal altijd partner bent als je samen eigenaar van een huis bent, of je nu iets geregeld hebt of niet. Voor de fiscus is dus de toevoeging dat er geen partnerschap is dus volstrekt irrelevant, fiscaal ben je automatisch partner dan.

[ Voor 11% gewijzigd door xahmol op 15-04-2013 11:44 ]

[Lethalis]

Anoniem: 58485 schreef op maandag 15 april 2013 @ 11:01:
_{Dit moet je zowiezo met je notaris incalculeren bij het afsluiten van een hypotheek... Ook in relaties is er geen term zoals het eeuwige leven. Exact om deze redenen heb ik zelf een huis gekocht en niet samen ... want als je een keer uit elkaar gaat zit je direct met de gebakken peren. Success in ieder geval!}

Als een woning alleen op jouw naam staat, heb je nog een ander probleem.. namelijk dat zij woonrecht verwerft. Oftewel: je hebt iemand in jouw woning zitten die je er niet zomaar uit kunt gooien. Niet zonder haar medewerking in ieder geval, waardoor het een proces van enkele maanden kan worden waarin zij eerst andere woonruimte moet vinden, recht heeft op een deel van de inboedel etc.

Beware.. zodra je gaat samenwonen met een vrouw kom je er niet meer zo makkelijk van af

[t_captain]

Inderdaad, "ex hoeft geen geld" zegt nog niet genoeg om een goed advies te geven. Je hebt nog steeds de eigendomsverdeling nodig van de woning en hypotheekschuld.

Stel dat het huis 100% van TS is, dan betekent "ex hoeft geen geld" ongeveer zoiets als ze de verhuiskosten zelf wel draagt en voor mijn part haar aandeel in de gezamenlijke boodschappenrekening schenkt.

Maar als het huis 50/50 is verdeeld, dan komt "hoeft geen geld" in een ander daglicht te staan. De helft van de over- of onderwaarde is reeds eigendom van de ex-partner. Hoeft geen geld, "laat die afkoop maar zitten" (schenking van de halve overwaarde aan TS) of hoeft geen geld, "geef me slechts datgene wat reeds van mij is". Maakt nogal een verschil.

[SD2000]

Lethalis schreef op maandag 15 april 2013 @ 11:49:
[...]

Oftewel: je hebt iemand in jouw woning zitten die je er niet zomaar uit kunt gooien. Niet zonder haar medewerking in ieder geval, waardoor het een proces van enkele maanden kan worden waarin zij eerst andere woonruimte moet vinden, recht heeft op een deel van de inboedel etc.

Beware.. zodra je gaat samenwonen met een vrouw kom je er niet meer zo makkelijk van af

Dat valt hier wel mee, ze wil blijkbaar zelf vertrekken

[Andre-85]

Lethalis schreef op maandag 15 april 2013 @ 11:49:
[...]

Als een woning alleen op jouw naam staat, heb je nog een ander probleem.. namelijk dat zij woonrecht verwerft. Oftewel: je hebt iemand in jouw woning zitten die je er niet zomaar uit kunt gooien. Niet zonder haar medewerking in ieder geval, waardoor het een proces van enkele maanden kan worden waarin zij eerst andere woonruimte moet vinden, recht heeft op een deel van de inboedel etc.

Beware.. zodra je gaat samenwonen met een vrouw kom je er niet meer zo makkelijk van af

Hangt van de situatie af: Woonrecht is een mythe

[Lethalis]

Andre-85 schreef op maandag 15 april 2013 @ 12:50:
[...]

Hangt van de situatie af: Woonrecht is een mythe

En zoals al in jouw link staat: de politie denkt ook vaak dat er woonrecht is. Oftewel: ze doen er niks aan. Ook niet als jouw ex de deur praktisch intrapt en er gewoon weer gaat zitten.

[ Voor 10% gewijzigd door Lethalis op 15-04-2013 13:00 ]

[Anoniem: 39949]

ik ben bang dat de TS zich dit iets te eenvoudig voorstelt, het is niet "even naar de notaris en klaar"

hierboven wordt al genoemd dat je een overwaarde niet zomaar kunt schenken zonder dat de belastingdienst hier een deel van wil; daarnaast zou je ex wel gek zijn als ze zomaar duizenden euro's laat schieten

houd er ook rekening mee dat de waarde van het huis mogelijk een stuk lager is dan 2 jaar geleden; als het huis een onderwaarde heeft (huidige verkoopwaarde lager dan totale hypotheek), krijg jij juist geld van je ex

ten slotte moet de bank goedkeuring geven dat jij alleen de lasten gaat dragen; hierbij gaat het er bij de bank niet alleen om of je de netto maandlasten kunt betalen, aangezien de bank een veel groter risico loopt met een hypotheek op 1 naam; als de hypotheek opnieuw moet worden afgesloten, zit je met de nieuwe regels waarbij het huis moet worden afgelost, met hogere maandlasten als gevolg

mijn verdere advies: loop bij je financieel adviseur langs en laat je volledig informeren over de financiële consequenties