Woning met gedateerde inrichting ( hoe bieden?)

[Turrycan]

Jaren 30 Appartement op begane grond (mogelijk 1e huis)

Vraagprijs 125.000
WOZ 140.000
Soortgelijke huizen zijn verkocht voor 132-136.000 in begin 2012 (straat& buurt). Deze waren direct bewoonbaar. (na bekijken funda/miljoenhuizen/google cache en uittreksels bij kadaster).

Huis heeft STERK Verouderde inrichting. Oude bewoner heeft er 30+ jaar gewoond en het was alsof de tijd had stilgestaan. Zou moeten vernieuwen: badkamer/keuken/vloer!!/HR verwarmng/HR dubbel glas//isolatie/muren strippen van behangzooi en stucen/ losse electra dingen/wasmachine aansluiting/tuin pimpen en nieuwe schuur

Eerste mededeling van makelaar bij bezichtiging was ook dat dit de vraagprijs was.
Makelaar gaf ook aan dat de verkopende partij echter hoge (onrealistische?) verwachtingen had
van de verkoop. Er was een houten vloer/zwamnonderzoek voorhanden kosten: 2500 herstel.

Schat zelf de verbouwkosten om de woning weer bewoonbaar te maken anno 2012 na wat gegoogle in op 30.000. Ik weet echter niet goed of deze kosten ook in een bouwkundig rapport naar voren zouden komen. Je zou theorethisch namelijk best in het huis kunnen wonen en ik kan niet goed inschatten wat echt noodzakelijk is.

Ik wil nu een bod uitbrengen maar weet eigenlijk niet goed hoeveel en of dat de juiste stap zou zijn
Opties waaran ik dacht waren:

1) bod 95.000 of minder ? Gezien de (verwachte) waardedaling 2012/2013 . met opmerking
verbouwingskosten na bouwkundig rapport niet meer dan 30.000
2) Kan ook meer bieden (110.000) met opmerking dat kosten na bouwkundig rapport > niet meer dan
15.000 mogen zijn.
3) niet bieden maar aannemer inhuren/bouwkundig rapport vooraf laten opstellen en aan de hand daarvan
bieden. Zekerheid dat ik zelf (als leek) niets over het hoofd heb gezien. Kans is dan wel dat het bod niet
wordt geaccepteerd en ik een paar 100 euro voor niets heb uitgegeven.
4)...Andere optie

Hoor graag jullie advies.... Dank..

[leuk_he]

http://www.hypotheker.nl/...oces/Bouwkundige+keuring/

Een bouwkundig rapport is echter wel verplicht als de taxateur constateert dat er sprake is van achterstallig onderhoud van 10% of meer van de woningwaarde of als de taxateur adviseert een bouwkundig rapport op te laten stellen.

Dus wellicht kun je de verkoper mee laten betalen hiervoor aangezien dit wellicht toch nodig is.

Zondermeer zijn verwachte verbouwingskosten discutabel. Wat voor keuken/vloer/badkamer gaat er dan in? Hoe erg pimp je de tuin etc etc.

Kan 1 of 2 niet inschatten. Ben bang dat 1 niet serieus genomen wordt.

[ Voor 5% gewijzigd door leuk_he op 09-12-2012 19:21 ]

[Fiber]

Er zijn geen regels voor. Het is en blijft wat de gek er voor geeft. Biedt 95k of 100k, take it or leave it. Of biedt 75k en ga onderhandelen zodat je ook ongeveer op dat bedrag uitkomt.

Waarom wil je dit huis eigenlijk...? En doe eens een Funda linkje, dan weten we tenminste waar we het over hebben.

[Iblies]

Kijk ook of er een (actieve) vereniging van eigenaren is. Soms zijn er beperkingen in wat er verbouwd mag worden.

[Sport_Life]

Ik begrijp niet waarom je per se zo'n achterstallig huis wilt kopen als je blijkbaar al moet googlen voor de verbouwkosten. Betaal dan wat meer voor een huis dat wel af is.

Turrycan schreef op zondag 09 december 2012 @ 19:09:

3) niet bieden maar aannemer inhuren/bouwkundig rapport vooraf laten opstellen en aan de hand daarvan
bieden. Zekerheid dat ik zelf (als leek) niets over het hoofd heb gezien. Kans is dan wel dat het bod niet
wordt geaccepteerd en ik een paar 100 euro voor niets heb uitgegeven.

Je wilt een huis kopen en je maakt je zorgen om een paar honderd euro??

[Arthas]

10-15% onder de vraagprijs moet sowieso kunnen. Is ook een beetje een richtlijn, die ik aan zou houden.
Als de verkopende makelaar al aangeeft dat de huidige eigenaar hoge verwachtingen heeft, kan dat echter ook een showstopper zijn. Hoe lang staat de woning al te koop?

Begin eens met 15% onder vraagprijs. Als de verkopende partij dat bod niet serieus neemt, dan wordt het moeilijk onderhandelen.

Dat zwammenonderzoeksrapport duidt trouwens op vochtproblemen. Hier wil je zeker een aannemer bijhalen. Misschien dat er nog veel meer verborgen gebreken naar voren komen.

[ph4ge]

Je moet niet vergeten dat het in principe geen goede investering is op dit moment om een relatief goedkoop huis uitgebreid (en dus duur) te verbouwen. De huizenprijzen dalen nog steeds in volle vaart, maar ook zonder die daling is de kans groot dat je nooit meer wat van die investering terug ziet. En je zal zo'n huis niet kopen om er 30 jaar in te wonen.

[Notna]

Ik denk dat 30k wel erg optimistisch is. Dan moet je hoe dan ook 90% zelf gaan doen en niet laten doen. Ik weet bijv. niet of je alleen het glas gaat vervangen of ook de kozijnen maar dan red je het niet met 30k hoor (als je ook al je andere plannen wilt doen that is). enkel glas vervangen kan wel maar ik ga er voor het gemak maar even van uit dat de kozijnen ook zo rot zijn als het maar kan. Ok, het ligt eraan hoe groot de woning is maar toch

De kosten van stuccen zijn ongeveer 10 euro de m² dus dat moet geen probleem zijn.

Maargoed, dat was een sidenote en niet je echte vraag; was gewoon ter uwen informatie

Ontopic: Als je een andere optie hebt, zou ik dit huis laten varen. Je zit in een kopersmarkt dus je hebt meer keuze om een betere woning voor hetzelfde bedrag te krijgen.

Maar het kan dat je deze woning natuurlijk erg graag wilt ondanks dat er een uitdaging zit met de verbouwing. Je kan dan 2 kanten op:

1. Je wilt het heel graag en gaat op 10 tot 15% (zoals mijn bovenbuurman al aangaf) zitten onder de vraagprijs. Misschien eindig je dan wel op de vraagprijs maargoed; je wilt de woning heel graag
2. Je gaa bluffen en gaat heel laag inzetten. Ik zou dan zeker een bouwkundig rapport laten maken (al dan niet op eigen kosten) en dan gaan bieden naar wat daar uitkomt. Als ik zo hoor wat er wel (of eerder; niet ) in dat huis zit, zou je wel heel veul mogen zakken voor een prijs die bij de staat van het huis hoort (richting de 100k)

Vergeet niet; jij bent in deze in een betere positie omdat het een kopers markt is. Heel veel mesen zijn compleet niet realistisch in deze tijd met het verkopen van huizen en denken nog de hoofdprijs eruit te slepen. De verkoper wil er vanaf, jij hoeft het (even aangenomen) niet perse te hebben.

Succes iig; klinkt als ene pittige klus

[pkopf]

Alles wat ik zo lees zou bij mij aanleiding zijn om naar het volgende huisje te gaan kijken

Iets trekt je toch aan dit huis, wat is dat? De locatie? Een tuin? Lichtinval? Als je weet wat het is dat je mooi vindt in dit huis, weet je waar je naar moet zoeken bij een volgend huis. Ik zou hier niet aan beginnen, tenzij je zelf (hobby) aannemer bent, of geld geen rol speelt.
Houdt ook rekening met het feit dat verbouwen tijd kost, in die tijd zul je dubbele woonlasten hebben. Geen idee hoeveel werk alles is, maar alleen al het vocht- en daaraan gerelateerde schimmel-/zwammenprobleem oplossen gaat een paar weken duren. (Zie hiervoor ook de topics hier op Tweakers over huiszwam, geen prettige foto's...) Daarna wil je eigenlijk nog een nieuwe badkamer, keuken, isolatie, etc. Ga voor de grap maar eens kijken wat een keuken + badkamer kost, wederom hier op Tweakers is veel info al te vinden, zodat je een grove inschatting van de kosten kunt maken.

Dus nogmaals: ik raad je aan om na te gaan wat het is dat je trekt aan deze woning, sla dat op om te gebruiken voor een vervolg zoekopdracht en denk dan 'Next!'.

[timag]

Klinkt als een typisch huis voor iemand die weinig te besteden heeft en handig is, ie. het zelf kan opknappen. Dan kunnen dit soort huizen nog wel eens een goede deal zijn. Als je alle arbeid en materiaal voor de volle prijs moet inkopen is het economisch gezien waarschijnlijk weinig interessant.

[Evilbee]

Ik zou eens een lokale aannemer bellen om met hem door het huis heen te lopen. Dan krijg je in ieder geval een beter beeld van de kosten van de verbouwing.

Dat hebben wij ook gedaan met een potentieel huis en daar kwam uit dat onze schatting van verbouwkosten op de helft lag van de daadwerkelijke kosten.

[Frogmen]

Zou zeker eerst een bouwkundig rapport laten opstellen en vergeet ook niet naar de financiele situatie van de vereniging van eigenaren te vragen. Vooral bij oude appartementen kan die weleens erg slecht zijn en dan kom je ook voor verrassingen. Kortom weet waar je op bied zodat je een gedegen bod uit kan brengen. En uiteraard willen de nabestaanden het maximum eruit halen.

[n4m3l355]

Bij de VvE zul je geen verrassingen meemaken. Bij verkoop en achterstallige betalingen van de huidige eigenaar worden deze door de notaris verrekend en zal de oude eigenaar het restant ontvangen. Dit zal dus weinig problemen geven. Je kunt wel navragen of zij misschien op de hoogte zijn van verdere problemen. Denk bijvoorbeeld bij een oud complex of er sprake is van asbest standleidingen die op korte termijn vervangen dienen te worden op kosten van de bewoners.
Betreffende het bieden zou ik eerst met een aannemer eens rondlopen om te kijken wat de kosten zijn. Voor 30.000 euro kun je veel kapotslaan. Tevens zijn wensen zoals vloerverwarming geen noodzaak en kun je deze lastig als onderhandelingspositie nemen. Je kunt namelijk ook de huidige HR vervangen dan ben je voor veel minder klaar.
Een bouwkundig rapport is dit geen verplichting. Hetgeen wat je nu betaald zal op basis van een taxatie gebeuren (de bank zal dit normaliter eisen). Als de taxateur verwacht dat hetgeen wat je biedt veelste hoog is dan zal er sprake zijn dat een rapport noodzakelijk is om je hiervoor in te dekken.
Dan richting de eigenaar qua onderhandeling, als de beginprijs al onredelijk hoog is, hoe verwacht je dat hij/zij dan wel zakt? Ik denk dat deze partij een onredelijke verwachting heeft en dat de realiteit misschien zeer doet maar niet snel erkend zal worden. Met een fatsoenlijke offerte van een aannemer kun je richting deze partij misschien stappen met het beeld wat een goed onderhouden pand waard is en wat je vervolgens moet investeren maar het zal denkelijk een lastig verhaal worden.

[Speedmaster]

Je stapt denk ik iets te makkelijk over de post electra heen.
Gezien de leeftijd van de woning zal je volledig nieuwe electra en gas moeten aanleggen.
Kijk deze post nog eens extra na!

[Turrycan]

Wat trekt aan de woning is grote tuin op zuidwesten + vrij uitzicht ( directe achterburen zitten ver weg)
Er is geen actieve VVE. Woning is nog maar net op de markt.
Ik volg Funda al een tijdje en dit type komt niet vaak naar voren.

Ben zelf geen hobbyaannemer, maar slopen kan ik in iedergeval
Daarnaast kan je via een site als werkspot natuurlijk e.e.a regelen waar jezelf niet kan uitkomen.
Het is een kwestie van Budgeteren/plannen/coordineren en uitvoeren.
Een kennis heeft ook met een beperkt budget veel voorelkaar gekregen (Was geen Bob de Bouwer)

Huis is geen bouwval, maar sterk verouderd.
(Dat gaf de makelaar al aan, Echter( verkopende partij heeft er mogelijk een andere kijk op (lees emotionele band)+ zien prijzen soortgelijke huizen..

Om maar een vergelijking te trekken:
Een oude MS DOS bak vs Windows 8 touchtablet.
De ms Dos bak is authentiek en doet het nog goed en je hebt er goede herinneringen aan.
De MSDOS bak is echter ook oude meuk tov W8 Tablet (Dan Laat ik de achterliggende architectuur even buiten beschouwing) Als ik je een 10tje geef voor je MsDos bak , ben je intens beledigd , dat ik zoveel moois niet op waarde weet te schatten.

Heb jullie advies met interesse doorgelezen
en laat het huis voorlopig toch maar even weken. Ga dus niet ver onder de kostprijs bieden of er geld aan uitgeven voor een bouwkundig onderzoek.

Het vastgoedhypotheekzeepbelpiramidespel kan nog een stuk verder worden geslecht en ik kan nog wel even wachten voordat ik slaaf van de bank word. .(ga eerst maar eens op vakantie en we zien in jan/feb wel weer verder. Het is bovendien nu ook veel te koud om te verbouwen.:)

Dank aan een ieder!

[Jumpman]

Snelle analyse op basis van wat ik gelezen heb in de topicstart.

Je moet het eigenlijk al helemaal strippen (badkamer, keuken, electra, etc.), als bouwkundig en technisch alles in orde is komen nog de standaard dingen: muren, vloer, plafonds, schilderen (dit kan je ook als woongenot zien en smaak, maar in dit geval moet het).

Een goede vergelijkbare woning wordt verkocht voor € 132.000,00, ze vragen € 125.000,00. Ik zou inderdaad € 95.000,00 bieden met de reden dat het zeker € 35.000,00 kost om het vergelijkbaar te maken met de huidige woningen/marktconform. Je kan nog stijgen naar € 100.000,00, afhankelijk wat voor emotionele waarde het voor jou heeft om daar te gaan wonen. Je bent zo aardig wat geld kwijt, als je het goed wilt doen (en dan moet je nog goede offertes weten te krijgen). Je hebt de huizenmarkt mee, en goede offertes zijn tegenwoordig goed te krijgen bij mensen die kwaliteit leveren.

[ Voor 5% gewijzigd door Jumpman op 11-12-2012 00:05 ]

[Hillie]

Ik heb indertijd een appartement gekocht wat als enige in het gebouw niet voorzien was van CV en dubbelglas. Dubbelglas was vervelend, maar er zat ook een rolluik en ik hou wel van zware gordijnen, dus daar was een mouw aan te passen. Dat de vorige bewoners (hadden het 30 jaar gehuurd ofzo) niet voor CV gekozen hadden was eigenlijk wel een pluspunt. Bij m'n buurtjes zag het er niet uit, echt matig aangelegd (leidingen niet langs vloer of plafond, maar op 1.90 hoogte ofzo). Dat zelf laten doen tot tevredenheid.

Bekijk dus goed wat structurele problemen kunnen zijn en wat op te kalefateren is. Dat er nog bouwbehang uit de jaren 30 opzit moet geen probleem zijn, dat kan eraf en stuccen kun je leren of laten doen. Vocht is wel een probleem, gooi daar een paar honderd euro voor een aannemer tegenaan. Misschien geef je het uit en laat je het huis staan, maar da's beter dan niet uitgeven en ineens erachter komen dat je fundering binnen 10 jaar weg is en dat je daar nog 30k tegenaan mag gooien, zonder dat je er iets van ziet.

Kijk ook naar wat je comfortabel kunt betalen. Als je je een hypotheek van 150k kunt veroorloven, zonder gekke constructies en je houdt goed geld over aan het eind van de maand, dan is het op zich het risico waard. Als die 125 je financieel eigenlijk al teveel is, dan zou ik me er niet aan wagen.

[Iblies]

Turrycan schreef op maandag 10 december 2012 @ 23:51:
...Er is geen actieve VVE...

Als die niet actief is gewoon links laten liggen.
Jouw huis is zo goed als die van de buren en als die van de buren waardeloos is, kun je er zoveel geld instoppen als je wilt, maar dat is water naar de zee dragen.

Bij appartementjes geld dat in het kwadraat. Er hoeft er maar eentje te zijn die het niet zo nauw neemt die het letterlijk voor de rest verpest.

Maar een actieve vve zorgt ook voor minder kopzorgen. Zo zijn er verschillende vve die de buitenkant van het pand voor hun rekening nemen. Geen gezeur met schilderwerk, maar ook in geval van lekkage aan het dak kunnen zij worden aangesproken.

[n4m3l355]

Bedoel je met geen actieve VvE dat men niet bij elkaar komt of dat deze niet bestaat. Als deze niet actief is met andere woorden me komt 2x per jaar bij elkaar en that's it wilt het nog niet zeggen dat er potentiele feestelijkheden kunnen plaatsvinden in het complex. Hoe dan ook is het zeker wel raadzaam om even contact op te nemen hoe ze ervoor staan zoals ik al voorheen aangaf kunnen er best nare situaties ontstaan voor nieuwkomers als je niet op de hoogte bent van de situatie. De huidige eigenaar dient de documenten van een VvE over te dragen maar dit gebeurd niet altijd (lees eerder nooit).

[Wolly]

Als het huiszwam betreft zou ik er geen tijd meer aan besteden, als je de ellende verhalen leest die dat oplevert dan ben je acuut genezen.

[Notna]

Turrycan schreef op maandag 10 december 2012 @ 23:51:
Wat trekt aan de woning is grote tuin op zuidwesten + vrij uitzicht ( directe achterburen zitten ver weg)
Er is geen actieve VVE. Woning is nog maar net op de markt.
Ik volg Funda al een tijdje en dit type komt niet vaak naar voren.

Ben zelf geen hobbyaannemer, maar slopen kan ik in iedergeval
Daarnaast kan je via een site als werkspot natuurlijk e.e.a regelen waar jezelf niet kan uitkomen.
Het is een kwestie van Budgeteren/plannen/coordineren en uitvoeren.
Een kennis heeft ook met een beperkt budget veel voorelkaar gekregen (Was geen Bob de Bouwer)

Huis is geen bouwval, maar sterk verouderd.
(Dat gaf de makelaar al aan, Echter( verkopende partij heeft er mogelijk een andere kijk op (lees emotionele band)+ zien prijzen soortgelijke huizen..

Om maar een vergelijking te trekken:
Een oude MS DOS bak vs Windows 8 touchtablet.
De ms Dos bak is authentiek en doet het nog goed en je hebt er goede herinneringen aan.
De MSDOS bak is echter ook oude meuk tov W8 Tablet (Dan Laat ik de achterliggende architectuur even buiten beschouwing) Als ik je een 10tje geef voor je MsDos bak , ben je intens beledigd , dat ik zoveel moois niet op waarde weet te schatten.

Heb jullie advies met interesse doorgelezen
en laat het huis voorlopig toch maar even weken. Ga dus niet ver onder de kostprijs bieden of er geld aan uitgeven voor een bouwkundig onderzoek.

Het vastgoedhypotheekzeepbelpiramidespel kan nog een stuk verder worden geslecht en ik kan nog wel even wachten voordat ik slaaf van de bank word. .(ga eerst maar eens op vakantie en we zien in jan/feb wel weer verder. Het is bovendien nu ook veel te koud om te verbouwen.:)

Dank aan een ieder!

Als je wilt blijven dromen dat je met 30 k het gaag redden; succes. Maar zeker als je zelf geen klussert bent gaat het heel duur worden en red je die 30 k echt niet.

voorbeeld; Ik heb een woning uit 64 (110m²) gekocht die het laatst in de jaren 80 een update heeft gehad. Ik heb het huis tezamen met mijn schoonvader compleet verbouwd. Denk hierbij aan:

-Plafonds eruit (softboard; brandgevaarlijk)
-Vloeren eruit
-Keuken eruit
-Badkamer eruit
-Schoorsteen eruit (nodig voor 2de toilet maar wel optioneel natuurlijk)
- Dak repareren
- Vloeren repareren
- Nieuwe badkamer
-Nieuwe elektra (alleen al aan materiaal ben je zo 900 tot 1000 euro kwijt tegen inkoopprijzen)
-Nieuwe gasbuizen (waren allemaal nog van ijzer en laten doen)
- Alles isoleren
- Nieuwe vloeren erin
- Stuccen (laten doen a 330m²)
-Alles zelf tegelen
- Schilderen (heul veul schilderen)
- Muur naar keuken eruit vanuit huiskamer
- nog wat kleine meuk wat ik ben vergeten

90% van het werk zelf gedaan. Wat ik niet kon via Werkspot (goedkoopste meestal) laten doen en weken lang kortingen afspeuren, uitverkopen enz. Dan hebben we niet eens het beste van het beste genomen

Totale kosten: ~20k. Als ik had laten doen (opgezocht, maar een rough estimate) zat ik tegen de 40k toch al snel (incl arbeidsloon) (een budget keuken bij de IKEA was 1000 euro. Dan nog bij een andere toko apperatuur bestelen en weer een andere toko een blad. Totaal 2500 euro. kosten van het laten installeren bij IKEA? 1200 euro. En dan heb je het nog over een kleine keuken)

Dan moet ik de ramen allemaal nog vervangen (enkel glas, vurenhouten kozijnen enz.) wat ook een euro of 15k gaat kosten (kunstof HR ++ glas, basic design geen fratsen)

Dus als jij helemaal niets zelf gaat doen (of echt heel weining) en ik lees wat er allemaal gedaan gaat en moet worden kom je denk ik nog wel bedrogen uit.

Dus of je moet echt een super deal eruit slaan of 30k is gewoon weinig. Dat, of je moet zwemmen in het geld maar dat denk ik niet Een opknappertje is leuk maar je bent er wel even zoet mee en het klinkt niet alsof het heel erg bewoonbaar is op dit moment (veilig iig) Dat betekend ook niet dat je er al in kan gaan wonen en er langzamerhand dingen kan gaan aanpassen.

Maargoed; je gaat het zo te zien toch laten weken/niet doen dus dat is mooi. Maar realiseer je dus dat verbouwkosten aardig kunnen oplopen bij een dergelijk huis, zeker als je weinig tot niets zelf doet.

Ow en te koud voor verbouwen; Heb ik ook gedaan van Oktober tot Januari dus niet zeuren gewoon doen (en ja ook zonder CV die er wel inzat maar afgekoppeld was. Best leuk )

[Kju]

Gezien je vraagstelling en aard van de post: neem een aankoopmakelaar

En als je het per sé zelf wil doen:
- Laat een bouwkundige keuring doen voordat je gaat bieden, gezien je omschrijving denk ik niet dat een voorbehoud bouwkundige gebreken met bouwkundige keuring achteraf veel zin zal hebben, o.m. omdat de te verwachten kosten al aanzienlijk zijn
- Gezien mijn ervaringen in het verleden met zwam lijkt het mij verstandig om zelf een onderzoek te laten doen, Rentokil komt zo'n onderzoek gratis doen
- Bedenk goed wat je allemaal aan de woning wil laten doen en laat een aannemer een offerte maken
- Laat een taxateur een waardebepaling maken t.b.v. aankoopbeslissing, laat hij je een advies geven over de maximale koopsom en geef hem als studiepakket het bouwkundig rapport, de offerte van de aannemer en de uitkomsten van het zwamonderzoek mee
- Als je alle info hebt en je bent er zeker van dat je nog steeds deze woning wil hebben, dat je de tijd hebt om zo'n verbouwing uit te voeren, dat je stressbestendig genoeg bent om om te kunnen gaan met alle mogelijke verborgen gebreken en tegenslagen kan je gaan bieden. Begin te bieden met 20% onder de maximaal geadviseerde koopsom van de taxateur en probeer uiteindelijk uit te komen op 10% onder de maximaal geadviseerde koopsom

Succes!