Individuele huur bepalen voor woningdelers

[daniel_ev]

Als alles goed gaat ga ik per 1 januari komend jaar samenwonen met een aantal vrienden. Ik probeer nu een inschatting te maken van ieders te verwachten huurlasten, maar weet niet zeker wat de gangbare methode is om een dergelijke berekening uit te voeren.

Vier bewoners delen een huis van x vierkante meter met slaapkamers van respectievelijk a, b, c en d vierkante meter. Mijn eerste reactie is dan om ieders individuele huur te bepalen door het aantal 'publieke' vierkante meters eerlijk over de vier bewoners te verdelen, en de eigen slaapkamers naar rato te belasten. Aangezien het huis in kwestie over een relatief grote woonkamer en keuken beschikt (tuin nog daargelaten) dempt dit de berekening nogal: de kleinste kamer wordt relatief duur; de grootste vrij goedkoop.

Een andere methode zou zijn om enkel naar het aantal privé vierkante meters te kijken. Je houdt geen rekening met de algemene vertrekken, maar de uitkomst van de berekening lijkt wel een stuk eerlijker uit te pakken.

Heeft iemand hier meer ervaring mee? Wat is gebruikelijk, en, minstens zo belangrijk, wat is wijsheid..?

[Ardana]

'k Ben geen rekenwonder, maar wat nu als je de gezamenlijke ruimte half, dubbel, of driedubbel meetelt in die berekening?

Dan moet je al 'n vorm van nivilering krijgen.

Als je cijfers (kosten, oppervlak gezamenlijke en afzonderlijke ruimtes) geeft, rekent 't wat gemakkelijker

[Ardana]

Rekenvoorbeeld met wat willekeurige cijfers:

Huur: 600, totale oppervlak: 101 m2

Gezamenlijk: 50 m2 € 297,03 1/4 = € 74,26

Kamer 1 10 m2 € 59,41 € 133,66
Kamer 2 14 m2 € 83,17 € 157,43
Kamer 3 7 m2 € 41,58 € 115,84
Kamer 4 20 m2 € 118,81 € 193,07

Op zich vind ik 'n verschil van € 78 voor 'n kamer die bijna 3x zo groot is, niet veel. Dit zou mij 'n redelijke verdeling lijken.

[ Voor 3% gewijzigd door Ardana op 08-12-2012 00:25 ]

[CyBeR]

Eum, aangezien de algemene ruimte door iedereen gebruikt wordt (is mijn aanname) is 't toch meestal prima acceptabel om de berekening te maken aan de hand van de grootte van de privéruimtes?

Dus bijvoorbeeld, je deelt een huis van 120m² met daarin vier kamers van 25m² elk en de rest aan keuken en gang e.d. voor €1000/mnd, dan heb je dus €10/mnd/m² voor alleen de privéruimtes (100m² tenslotte) en kom je dus per kamer op €250/mnd uit. Tada dat is je huur.

De andere optie is de vierkantemeterprijs voor het hele huis uit te rekenen, de privéruimtes naar rato door te berekenen en de kosten voor de gezamenlijke ruimtes precies in vieren te splitsen. (Precies wat je zegt dus.)

Hieronder: Dat klopt, maar ik ging ook niet uit van een dergelijk groot verschil in kamergrootte. (En dan nog moet je je afvragen of dat wel echt zo oneerlijk is.)

[ Voor 28% gewijzigd door CyBeR op 08-12-2012 00:40 ]

[Ardana]

Dat kan dus heel oneerlijke situaties opleveren, CyBer:

Stel: 100 m2 totaal gezamenlijk, kleinste kamer 7m2, nog 1 van 10 en nog een van 14 grootste 20m2, huur € 1.000.
Dan betaalt de kamer van 7 m2 maar € 137,25, terwijl de kamer van 20m2 € 392,16 betaalt. Als het grootste deel van het woongenot (of zelfs als een groot deel van 't woongenot) in de gezamenlijke ruimtes zit, dan betaalt de grootste kamer in dit geval dus bijna 3x zoveel voor datzelfde woongenot, als de kleinste kamer - en dat lijkt me niet eerlijk.
Ik zou in ieder geval niet akkoord gaan met zo'n verdeling.

[Cuno]

Pas deze formule toe:

(huurprijs / totale_oppervlakte) * (prive_ruimte_per_persoon + (1 / aantal_personen * gezamenlijke_ruimte)).

[Hielko]

Ik zou zeggen, kijk gewoon eens hoe het puntensysteem voor kamers in elkaar zit. Is waarschijnlijk geen gek startpunt.

[daniel_ev]

Je zit er met je fictieve cijfers niet eens zo ver vanaf, Ardana: het huis is 156 m² en heeft vier slaapkamers van respetievelijk 7, 10, 11 en 18 m². De totale huur is 2300 euro per maand; zie ook onderstaande tabel.



Methode 1 gaat uit van een gelijke belasting van de gezamenlijke ruimtes (zoals omschreven in de OP en ook al aangedragen door Cuno). Eigenlijk betaalt de bewoner van de kleinste kamer zo wel erg veel.

Methode 2 negeert de gezamenlijke ruimtes, waardoor de grootste kamer opeens wel erg duur wordt. Ik zoek dus een formule die een huursleutel oplevert die ergens in het midden ligt tussen de twee bovenstaande methodes; als work-in-progress model hanteer ik nu (3M1+M2)/4. Maar als er een meer gangbare methode bestaat voor dit soort vraagstukken hoor ik dat natuurlijk graag!

Hielko, je aanbeveling gaat hier niet op: ik wil niet bepalen wat de maximale huurprijs zou mogen zijn, maar een reeds vaststaand bedrag op een eerlijke manier verdelen.

[CyBeR]

Tel privévierkantemeters dubbel en haal dat van de gezamelijke vierkante meters af en het restant deel je door vier?

Dan kom je uit op (in volgorde) ongeveer 523, 545, 760 en 420 euro per maand.

[ Voor 27% gewijzigd door CyBeR op 08-12-2012 16:22 ]

[Sander]

Is het niet zo dat iemand met een kleine kamer per saldo meer gebruik zal maken van de gezamelijke ruimtes? In een 7m2 kamer ga je niet zo snel andere dingen doen dan een bed neerzetten. met 18m2 kun je al meer, en zal je bijv ook buro neerzetten om te studeren etc.

[Rob]

Het lijkt mij simpel: belast de persoon op wat hij/zij gebruikt
Stel 2 personen, 2 prive kamers, het gezamenlijke gedeelte is 50m2
Kamer A = 10m2
Kamer B = 15m2

Totaal is dat 75m2
Voor die 75m2 wordt 750 euro betaald.

Persoon A op kamer A gebruikt 60m2
Persoon B op kamer B gebruikt 65m2
Het totaal "gebruikte" oppervlak is dan 60+65 = 125m2 (ja, dat is meer ruimte dan er echt is)

Persoon A betaalt (60/125)*750 euro = 360 euro
Persoon B betaalt (65/125)*750 euro = 390 euro

[Hielko]

daniel_ev schreef op zaterdag 08 december 2012 @ 16:08:
Hielko, je aanbeveling gaat hier niet op: ik wil niet bepalen wat de maximale huurprijs zou mogen zijn, maar een reeds vaststaand bedrag op een eerlijke manier verdelen.

Dat maakt toch niet uit? Reken eerst uit wat de verschillende kamers zouden kosten via het puntensysteem en gooi dan bij alle kamers procentueel dezelfde correctie er overheen zodat je uitkomt op het reeds vaststaand bedrag. Het puntensysteem weegt best aardig hoeveel waard de eigen vierkante meters waard zijn, en hoeveel de gemeenschappelijke vierkante meters.

[Sissors]

Rob schreef op zaterdag 08 december 2012 @ 16:38:
Het lijkt mij simpel: belast de persoon op wat hij/zij gebruikt

Die optie is in de TS al langs geweest, met bezwaren ertegen...


Hoe zijn jullie uberhaupt van plan die kamers te verdelen? Is het niet gewoon een optie om met een random methode wat prijzen vast te stellen, en dan te kijken wie in welke kamer wil. Wil iedereen in de grootste, dan maak je nog een prijsverdeling waarbij de grootste duurder wordt (en andere dus goedkoper), net zo lang totdat iedereen een bepaalde kamer wil hebben.

Sowieso heb je ook nog dat er meer is dan oppervlakte, welke kant van het huis een kamer ligt, zitten er ramen in die open kunnen, ook bijvoorbeeld welke verdieping. Ik zou bijvoorbeeld echt geen behoefte hebben aan een zolderkamer, dan betaal ik liever wat meer voor een normale.

[ebia]

daniel_ev schreef op zaterdag 08 december 2012 @ 16:08:
Methode 1 gaat uit van een gelijke belasting van de gezamenlijke ruimtes (zoals omschreven in de OP en ook al aangedragen door Cuno). Eigenlijk betaalt de bewoner van de kleinste kamer zo wel erg veel.

Toch denk ik dat dat de enige 'eerlijke' manier is.

Het is gewoon simpel: de huur van het complete pand is gewoon 2300 euro en dat is gewoon veel voor 156m². Zelf huur ik bijvoorbeeld 121m² (in Utrecht, dichtbij centrum, met eigen parkeerplaats) en betaal daar zo'n 1400 euro all-in. Dat iemand met een kleine kamer relatief veel betaald komt vanwege de hoge huur, simpel zat.

Daarnaast zal je zien dat de persoon met de kleine kamer meer geneigd is gebruik te maken van de algemene ruimtes dan de mensen met een grotere kamer.

[Ardana]

Dafuq? € 2.300 voor 151m2? Van mij zouden ze het mogen houden. No chance in hell dat ik dat zou doen. Maar goed, dat ben ik Ik denk dat ik daardoor ook niet meer goed kan inschatten/vaststellen wat ik 'n redelijke huur voor 'n kamer zou vinden: ik vind ze allemaal onredelijk.
'k Had zelf 72m2 voor € 360, dus no way dat er een manier is waarop ik dit redelijk vind.

[KnoxNL]

Ik was dit aan het lezen en dat was ook mijn eerste gedachte: WTF!!! 2300 euries.

[CyBeR]

Of 2300 veel is ligt aan factoren die wij niet kennen. Als t aan de keizersgracht in Amsterdam is zou ik het nog goedkoop willen noemen. Staat het pand echter in Groningen is t een ander verhaal.

[daniel_ev]

Dank voor de input; ik ga nog even kijken wat er uit komt als je met het puntensysteem aan de slag gaat en dus factoren als ramen, ligging, en het wel of niet onder de zolder zitten van de kamer gaat meewegen. De methode-Cyber lijkt me ook wel iets voor te zeggen; eens kijken hoe mijn roomies daarop reageren.

Wat betreft de hoogte van de huur: jep, hartje Amsterdam, mooi gemeubileerd, en ook nog een tuin van 100 m² - dan kom je al snel aan een dergelijk bedrag. Ik ben zelf ook Eindhovense prijzen gewend (en ben dus ook wel geschrokken van de kosten per vierkante meter in de hoofdstad), maar durf na wekenlang ieder huis op Funda van voor tot achter te hebben bekeken wel te zeggen dat deze prijs gewoon niet onredelijk of op zijn minst marktconform is.

[Rukapul]

Het puntenstelsel toepassen om de verdeelsleutel te bepalen van de totale huur lijkt me een goede objectieve methode die bovendien wat minder vatbaar zal zijn voor discussie onderling.

Sowieso zul je de gemeenschappelijke ruimtes moeten discounten tov eigen kamer. Daar kent men eenvoudigweg minder waarde aan toe dan de eigen kamer. Dat doet het puntenstelsel ook

Al met al wordt de ruimte zeer inefficient gebruikt vanuit een waarderingsperspectief: slechts 46m2 van de 156m2 is beschikbaar voor persoonlijk gebruik. Dat is compleet uit verhouding met reguliere kamerverhuur.

Als kamer vind ik trouwens alleen die van 18m2 nog enigszins van waarde. De rest is kleiner dan waar ik als student in heb gewoond

[ Voor 17% gewijzigd door Rukapul op 08-12-2012 22:32 ]

[Ardana]

Vraag blijft, waarom zou je per se hartje Amsterdam en gemeubileerd willen wonen? Als je het geld hebt, zou ik zelfs nog verder aan de toekomst denken en het willen sparen voor als ik later een huisje zou willen kopen. En wat betreft dat gemeubileerd: Ikea biedt voldoende keus om binnen een paar maanden van de "winst" te kunnen sparen voor fatsoenlijke meubels.

Als je bereid bent een half uurtje te reizen, vind je betere huizen voor de helft van dat geld. Ik zou het wel weten.

[Zorg]

Ja maar als je niet bereid bent om elke dag een uur kwijt te zijn aan reistijd wij wonen in het centrum van antwerpen en betalen ook meer dan als we een half uur buiten de stad zouden zitten. Maarja sommige mensen willen graag in de stad wonen.

Normaal ben ik voor het excact calculeren van dit soort zaken, maar let wel. Je gaat er wonen met 3 bekende/vrienden? Dan zou ik persoonlijk gewoon een beetje redelijk de boel verdelen. Desnoods laat je iedereen de huurprijs per kamer opschrijven en neem je het gemiddelde... Dan heeft iedereen gevoelsmatig een nette huurprijs zonder dat je scheve gezichten kan krijgen.

[n4m3l355]

Behalve het financiele verhaal, is de verhuurder bereid een contract aan te gaan met meerdere partijen. Of treed iemand op als hoofdverhuurder en de rest huurt onder (wederom gaat hier de verhuurder mee akkoord). Last but not least, hoe ga je dit op termijn doen als een van de 4 vertrekt? Met meerdere partijen een pand huren kan de nodige stress veroorzaken wanneer er problemen optreden ...

[Sport_Life]

daniel_ev schreef op zaterdag 08 december 2012 @ 16:08:
Je zit er met je fictieve cijfers niet eens zo ver vanaf, Ardana: het huis is 156 m² en heeft vier slaapkamers van respetievelijk 7, 10, 11 en 18 m². De totale huur is 2300 euro per maand; zie ook onderstaande tabel.

[afbeelding]

Methode 1 gaat uit van een gelijke belasting van de gezamenlijke ruimtes (zoals omschreven in de OP en ook al aangedragen door Cuno). Eigenlijk betaalt de bewoner van de kleinste kamer zo wel erg veel.

Methode 2 negeert de gezamenlijke ruimtes, waardoor de grootste kamer opeens wel erg duur wordt. Ik zoek dus een formule die een huursleutel oplevert die ergens in het midden ligt tussen de twee bovenstaande methodes; als work-in-progress model hanteer ik nu (3M1+M2)/4. Maar als er een meer gangbare methode bestaat voor dit soort vraagstukken hoor ik dat natuurlijk graag!

Hielko, je aanbeveling gaat hier niet op: ik wil niet bepalen wat de maximale huurprijs zou mogen zijn, maar een reeds vaststaand bedrag op een eerlijke manier verdelen.

En wat nou als 1 van je vrienden binnen het jaar stopt met de studie en elders wilt gaan studeren, dan zit je vast aan zeer hoge lasten die door de andere 3 misschien niet op te brengen zijn of je moet een andere student vinden die voor zo'n bedrag voor 7-18m2 wilt betalen.
Ik vind 2300 als maandhuur niet extreem hoog gezien de lokatie, maar als student kun je beter je geld anders besteden...

[writser]

Veil de kamers ..

[Sissors]

writser schreef op zondag 09 december 2012 @ 14:34:
Veil de kamers ..

Dat lijkt mij ook nog steeds de beste manier. Heel leuk als je een 'eerlijke' verdeling voor alle kamers qua prijs hebt gemaakt, maar wat nu als het resultaat is dat dan iedereen in de grootste wil?

[naitsoezn]

furby-killer schreef op zondag 09 december 2012 @ 16:06:
[...]

Dat lijkt mij ook nog steeds de beste manier. Heel leuk als je een 'eerlijke' verdeling voor alle kamers qua prijs hebt gemaakt, maar wat nu als het resultaat is dat dan iedereen in de grootste wil?

Maar aangezien ze die 2300 euro met z'n vieren willen opbrengen, is het denk ik wel een veilige aanname dat er niet één iemand is die 2300 pm kan neerleggen. Dan kan iedereen wel in de grootste willen, maar iedereen heeft er een eigen maximum bedrag voor over (hetzij relatief tov de kleinere kamers, hetzij absoluut bij gebrek aan budget). Een veiling zou niet zo'n gek idee zijn, behalve dat het scheve gezichten zou kunnen opleveren omdat diegene met de grootste portemonnee met de grootste kamer ervandoor gaat....

Ik vond een eerdere opmerking niet zo'n slecht idee: vraag iedereen afzonderlijk wat ze als verdeling voorstellen, en middel die bedragen.

[Marzman]

Wij deden destijds gewoon [b](huur+wat andere kosten (boodschappen/gas, water, licht etc))/2. En dat ging altijd goed.

De ene kamer is misschien wat groter als de andere maar je hebt een heel huis tot je beschikking. De een brengt ook wat meer meubels in als de ander, dat werkt gewoon zo. Moet je dan die ander daar ook voor compenseren? Of juist andersom omdat hij zijn meubels in de gezamelijke ruimte plaatst

[Sander]

Afhankelijk van de constructie die je kiest is het wel belangrijk dat je rekening houdt met het puntenstelsel. Een (toekomstige) bewoner die "kwaad" wil kan daar namelijk op teruggrijpen, naar de huurcommissie gaan en op die manier proberen een lagere huur af te dwingen. Mocht je kiezen voor 1 hoofdhuurder die het contract heeft met de andere huurders etc, dan is het wel handig dat goed af te dekken om te voorkomen dat diegene voor onvoorziene problemen komt te staan.

[Standeman]

Bedenk ook wat er gebeurd al 1 of 2 personen de huur opzeggen? Kan de huur dan nog gedragen worden? Lijkt mij wel een flink risico..

[Señor Sjon]

Waarom pak je niet de huurmethode voor kantoren? Dat is veel makkelijker en imo eerlijker. Hoewel je met grote algemene ruimtes dan in de problemen komt omdat een ieder naar rato huurt. Misschien is het dan eerlijker om de AR door het aantal huurders te delen en de rest naar oppervlakte kamer..
Dat komt neer op het volgende (voorbeeldgetallen)
Pand = 160m², 100m² algemeen, 2 kamers van 10m² en 2 van 20m²
Algemeen = 100m² = gedeeld door aantal huurders (in dit geval 4).
Individueel = 25+10 = 35 per persoon/kleine kamer en 45 per persoon/grote kamer.
Komt neer op:
45/160= 28% van de huur grote kamers
35/160= 22% van de huur voor kleine kamers.
Bij een huur van 2.300 euro is dat
644 groot en 506 klein.

Voor de berekening van de m² kan je de NEN2580 opzoeken. Deze bepaalt precies waar de ene ruimte begint en de andere ophoudt. Of je kan uitgaan van de netto oppervlaktes exclusief de muren.

[ Voor 12% gewijzigd door Señor Sjon op 11-12-2012 11:46 ]