Hypotheek (deels) financieren met toekomstige huurinkomsten?

[Merijn.]

Op aanraden van wat mede Tweakers in het "Ervaring met huis kopen" topic even mezelf quoten in een nieuw topic.

Merijn. schreef op maandag 03 december 2012 @ 10:52:
Weet iemand wat de mogelijkheden zijn voor het (gedeeltelijk) verhuren van een ruimte en of de inkomsten daarvan mee kunnen worden gerekend bij de financiering/hypotheek van hetzelfde object?

Situatie: Appartement met daaronder een 'bedrijfsruimte'.
Het idee is om die bedrijfsruimte samen met een vriend als stalling / sleutelruimte te gebruiken, aangezien we beide een oldtimer bezitten. Ik zou dan het appartement kopen en ontvang van hem een (maandelijkse) vergoeding voor het gebruik van die ruimte.
Maar ik vraag me af of ik dat bedrag zomaar bij mijn eigen inkomen kan optellen, om te gebruiken bij de financiering / hypotheek?

Uiteraard zou dat dan allemaal officieel vastgelegd moeten gaan worden met een huurcontract of iets dergelijks, maar gaat mij nu eerst om de vraag of het mogelijk is..

Iemand ervaring mee of een idee?

[Arthas]

Voor Belastingdienst geldt de huuropbrengst als inkomsten, die bij het inkomen opgeteld worden.
Hiervan kun je dan weer de hypotheek betalen. Misschien dat een hypotheekadviseur hier iets meer over kan vertellen, maar mijn gevoel zegt dat de huurinkomsten bij voorbaat al meerekenen in de financiering niet geldig is en misschien zelfs onwettig.

Het zou anders wel makkelijk zijn, om lukraak panden te gaan kopen met geld van de bank op basis van een simpel loon, zonder verder onderpand, en die dan te gaan verhuren. En zodoende kapitaal op te bouwen om weer nieuwe panden te gaan kopen en te verhuren. Al dan niet met reeds getekende huurcontracten.

[ Voor 18% gewijzigd door Arthas op 03-12-2012 21:39 ]

[naitsoezn]

Iets kopen voor de verhuur heeft doorgaans een lagere waarde dan iets kopen om zelf te gebruiken. De hypotheekverstrekker zal dan (denk ik) ook niet zomaar akkoord gaan met de huidige taxatie-waarde als je van te voren al aangeeft het te willen verhuren...

[Merijn.]

Rekenvoorbeelden die ik tot nu toe tegenkom, gaan er inderdaad allemaal vanuit dat de hypotheek al aanwezig is, bijvoorbeeld deze: linkje.
Op basis van die informatie zou het interessant kunnen zijn, mits die financiering dus mogelijk is.. Toch maar eens een adviseur aan zijn jas gaan trekken binnenkort.

[Paultje3181]

En hoe denk je de hypotheek te betalen op het moment dat de huur opgezegd wordt doordat hij het niet meer nodig heeft?

[Anoniem: 111703]

Helaas, het mes snijdt niet aan twee kanten. Je moet wel belasting betalen over huurinkomsten die je niet hebt (net zoals vermogensrendementheffing over een rendement wat niet bestaat) maar de fictieve inkomsten mag je niet gebruiken bij het financieren van een hypotheek. En dat is maar goed ook, aangezien je natuurlijk nooit 30 jaar lang je huis gaat verhuren.

[Merijn.]

Ik praat hier wel slechts over een klein deel van de hypotheek dat met die 'inkomsten' gefinancierd zou moeten worden, voor mijn gevoel gaan de reacties van Maximized en Paultje ervanuit dat de HELE hypotheek daarop gebaseerd wordt.

Volgens mij is het vergelijkbaar met dit rekenvoorbeeld uit mijn linkje:

Voorbeeld: huuropbrengst en geen sprake van vrijstelling voor kamerverhuur

Stel nu dat de woning voor 1/5 deel wordt verhuurd. Je krijgt daarvoor een huur van € 6.000 waarvan € 1.000 te beschouwen is als extra kosten. Je netto-huuropbrengst is dan € 5.000.

In box 1 van de aangifte inkomstenbelasting is de waarde van de eigen woning nu: 4/5 van € 300.000 ofwel € 240.000. Het huurwaardeforfait bedraagt 0,6% van € 240.000 ofwel € 1.440. De aftrekbare hypotheekrente bedraagt 4/5 x € 8.000 ofwel € 6.400. De hypotheekrente voor de hypotheek over het verhuurde gedeelte mag je niet meer in box 1 aftrekken. Je aftrekpost in verband met de eigen woning is nu € 6.400 minus € 1.440 ofwel € 4.960. Dit levert je ongeveer € 2.100 teruggave inkomstenbelasting op bij een belastingpercentage van 42%.

In box 3 van de aangifte inkomstenbelasting wordt de waarde gesteld op 1/5 van € 300.000 ofwel € 60.000, verminderd met 1/5 van de hypotheekschuld van € 160.000 ofwel € 32.000. Per saldo wordt de heffing in box 3 dus berekend over € 60.000 minus € 32.000 ofwel € 28.000. Die heffing is 30% over een fictief rendement van 4% van deze € 28.000 ofwel € 336 (wanneer je ook nog ander vermogen hebt). Over de werkelijke huuropbrengsten hoef je geen inkomstenbelasting meer te betalen.

Je woninglasten zijn nu € 8.000 rente minus een belastingteruggave in box 1 van € 2.100 plus een belastingbetaling in box 3 van € 336. Per saldo zijn je woonlasten € 6.236. De woonlasten zijn, nu je verhuurt, wat hoger dan de woonlasten wanneer je niet verhuurt.

Echter, door het verhuren krijg je ook huuropbrengsten. In dit geval zijn die gesteld op netto € 5.000. Je woonlasten verminderd met de huuropbrengsten zijn € 1.236.

toon volledige bericht

Maar de vraag blijft of er überhaupt op basis van toekomstige / verwachte inkomsten gefinancierd kan worden. (afgaande op de reactie is het antwoord een duidelijke NEE)
Het gaat in mijn situatie trouwens wel om een tijdelijke financiering: ik verwacht in twee jaar tijd (wat betreft salaris-ontwikkeling) het volledige bedrag wel zelf te kunnen financieren. Maar goed, ook dat is koffiedik kijken natuurlijk en ook daar zal een bank weinig boodschap aan hebben.

[Anoniem: 111703]

Merijn. schreef op dinsdag 04 december 2012 @ 14:17:
Maar de vraag blijft of er überhaupt op basis van toekomstige / verwachte inkomsten gefinancierd kan worden. (afgaande op de reactie is het antwoord een duidelijke NEE)

Je zegt het zelf al: het zou gaan om toekomstige en/of verwachte inkomsten, waar de bank geen zekerheid over heeft dat ze daadwerkelijk komen. Daarbij willen hypotheekverstrekkers veelal niet dat je de boel gaat verhuren, en al helemaal niet als je op basis daarvan (al dan niet gedeeltelijk) je hypotheek gaat financieren. Het lijkt mij daarbij hoe dan ook heel onverstandig als je je op die wijze zo financieel gaat vastleggen, aangezien je dan dus je huis moet gaan verhuren om je hypotheek te kunnen blijven betalen mocht het financieel iets minder gaan om wat voor redenen dan ook.

Het is een stukje zelfbescherming (granted, met name voor de banken zelf) maar dergelijke regels zijn er niet voor niets. Als je dat soort grappen moet uithalen om aan je hypotheekbedrag te kunnen komen, leen je gewoon boven je leencapaciteit. Niet doen dus.

Met andere woorden: wacht gewoon twee jaar (dan zijn de huizenprijzen vast nog meer gezakt) en ga dan een hypotheek afsluiten.

[ Voor 5% gewijzigd door Anoniem: 111703 op 05-12-2012 08:38 ]

[n4m3l355]

Verhuurder hier..

Ik verhuur niets in mijn eigen woning maar mijn ervaringen met het verhuren van is het volgende. Ten eerste verstrekken banken op dit moment geen leningen voor verhuurpanden in de particuliere sector. Dan de huurstroom, ook hier geeft de bank geen gehoor aan bij de aankoop. Dit zal verlopen op basis van je eigen inkomsten. Dan zit je nog met de vraag of je uberhaubt mag verhuren, dit is vaak iets wat uitgesloten wordt. Last but not least, verhuren kan gevolgen hebben voor de waarde van je pand. Positief maar ook negatief afhankelijk van hoe de huurstroom is vergeleken met de waarde van het geheel. Zo wordt een huurpand gewaardeerd op de huurstroom/rendement.

Al met al haken hier heel veel ogen aan en is het maar de vraag of de bank hier uberhaubt aan meewerkt. Denk er ook aan dat je dit niet "illegaal" gaat doen, banken kunnen hiervoor je overeenkomst opbreken.