Voorwaarden verkoopmakelaars, ervaring gevraagd

[dft2]

Hoi,

Aangezien we willen verhuizen staan we op het punt ons huis te koop te zetten en zijn we ons aan het orienteren op het inschakelen van een makelaar. Ondertussen een aantal makelaars op bezoek gehad en eerlijk gezegd ben ik lichtelijk geschokt van de (ouderwetse?) manier waarop de meeste makelaars zaken willen doen. Ik moet erbij zeggen dat dit de eerste keer is dat ik een huis verkoop en dus nog geen ervaring met verkoop makelaars heb.

Hoewel onderhandelingen over kosten en voorwaarden waarschijnlijk altijd mogelijk zijn (nog niet gedaan), vallen me in de standaard model overeenkomsten toch wel een aantal dingen op:

• In de overeenkomst staat vooral welke plichten ik als opdrachtgever heb en wat me dat allemaal gaat kosten
• Geen enkele omschrijving van de diensten die geleverd gaan worden
• Geen omschrijving van aanpak/methoden die gebruikt gaan worden
• Geen afspraken over wat er gebeurd als het huis niet verkocht wordt (en de makelaar dus faalt naar mijn mening), behalve dat er dan toch nog kosten in rekening worden gebracht..
• Geen motivatie om een zo hoog mogelijke verkoopprijs te realiseren (vast%)
• Alle prijzen excl. BTW..

Nogmaals, ik ben nog niet in onderhandeling gegaan en heb nog geen poging gedaan om de voorwaarden te veranderen. Ik ben erg benieuwd of anderen ervaring hebben met de bereidheid van makelaars om ‘moderne‘ voorwaarden te gebruiken (bijv.vergoeding gekoppeld aan tijd en prijs). Goede ervaringen met een makelaar in omgeving Nijmegen zijn helemaal mooi meegenomen!

Alvast bedankt!

[Verwijderd]

Maak een leuk contract met de makelaars! No-cure No-pay contract en dan werken ze wel een stukkje harder dan normaal (zoals mijn ouders nu helaas merken, die hebben dat niet gedaan en ze hebben na 2 jaar hun huis NOG NIET verkocht!).

[Bananenplant]

Is de courtage niet als percentage van de verkoopsom genoemd? Ik zou me er verder niet te druk om maken, zowel jijzelf als die makelaar hebben er belang bij dat er een transactie met een zo goed mogelijke prijs gerealiseerd wordt.

[dft2]

Ik vind een vast percentage eigenlijk niet genoeg motivatie geven. Bij bijv. 1.5% levert elke € 1000,- de makelaar slechts € 150,- € 15,- op, dit is op het totaal bedrag (vaak ook minimum bedrag aangegeven) natuurlijk niet de moeite waard voor de makelaar, maar voor mij natuurlijk wel!

[ Voor 4% gewijzigd door dft2 op 12-11-2012 15:02 ]

[t_captain]

dft2 schreef op maandag 12 november 2012 @ 14:26:
Ik vind een vast percentage eigenlijk niet genoeg motivatie geven. Bij bijv. 1.5% levert elke € 1000,- de makelaar slechts € 150,- op, dit is op het totaal bedrag (vaak ook minimum bedrag aangegeven) nauwelijks de moeite waard voor de makelaar, maar voor mij natuurlijk wel!

Sterker nog, slechts 15,-

[ph4ge]

Bananenplant schreef op maandag 12 november 2012 @ 14:17:
Is de courtage niet als percentage van de verkoopsom genoemd? Ik zou me er verder niet te druk om maken, zowel jijzelf als die makelaar hebben er belang bij dat er een transactie met een zo goed mogelijke prijs gerealiseerd wordt.

Vergis je niet, makelaars hebben belang bij verkopen en het maken van zo min mogelijk kosten, onder welke voorwaarden de verkoop precies plaatsvindt kan ze niks schelen.

dft2 schreef op maandag 12 november 2012 @ 14:26:
Ik vind een vast percentage eigenlijk niet genoeg motivatie geven. Bij bijv. 1.5% levert elke € 1000,- de makelaar slechts € 150,- op, dit is op het totaal bedrag (vaak ook minimum bedrag aangegeven) nauwelijks de moeite waard voor de makelaar, maar voor mij natuurlijk wel!

Dat is gigantisch veel. Op een huis van 2 ton praat je dan over 3.000 euro.

Ik heb zelf geen ervaring met het verkopen van het huis, wel met het kopen. Makelaars zijn van nature erg lui en denken nog steeds dat huizen zichzelf verkopen. Er zit wel een groot verschil tussen de ene makelaar en de andere makelaar. Ik zou je goed informeren in ervaringen van andere mensen en goed vastleggen welke diensten ze minimaal doen.

Daarnaast spreekt no cure no pay erg aan. Ik zou dan uitgaan van een percentage boven een bepaald bedrag. Bijv. als je denkt dat je huis ongeveer 150.000 euro waard is kan je bijv. afspreken dat ze 10% krijgen van elke duizend euro boven de 140.000, met een minimum van X en een maximum van X. Dan hebben ze een behoorlijke stimulans om de beste prijs eruit te halen voor je.

[dft2]

rekenen blijft lastig, maar mn punt is nog duidelijker denk ik...

Ik wil nu inderdaad voorstellen om een basis courtage + 10-15% meerwaarde af te spreken. Eigenlijk wil ik de factor tijd hierin ook meenemen. Het wordt dat voor de makelaar erg interessant om zo snel mogelijk tegen een zo hoog mogelijke prijs te verkopen. Mijn vraag is dus of iemand daar ervaring mee heeft.

[ Voor 69% gewijzigd door dft2 op 12-11-2012 15:06 ]

[Ardana]

Je kan ook een bonus voorstellen als de woning binnen 6 maanden verkocht wordt en een steeds kleinere bonus bij steeds tragere verkoop, en bijv. een bonus als de woning meer dan prijs X opbrengt. Als hij dat niet wil, heeft hij er kennelijk geen vertrouwen in dat hij de woning kan verkopen, en moet je naar 'n andere makelaar op zoek

Ik heb enkel ervaring met een aankoopmakelaar, en die werkte op basis van 20% van het verschil tussen vraagprijs en koopprijs. Heeft er uiteindelijk een schandalige gage op verdiend, maar dat was dan ook wat het was: verdient.

[Wilke]

Vooral het noemen van prijzen excl. BTW is schandalig, en ik zou zeggen: dat zou verboden moeten worden, alleen: volgens mij is het dat al. Waarom makelaars daar mee wegkomen is mij een raadsel.

[Hydra]

Ik heb met mijn makelaar in ieder geval afgesproken dat ik geen geld ga betalen als ik bij ze wegga omdat m'n huis niet verkocht wordt. Veel makelaars rekenen daar 250E ofzo voor, voor al kosten (invoeren op funda, wow) die ze gemaakt hebben. Nou mooi niet dus.

Verder kan je met een makelaar prima onderhandelen over een bonusregeling ofzo als ze meer dan de vraagprijs krijgen, maar ik weet niet of dat in de huidige situatie veel nut heeft.

[upje]

Ik heb 6 jaar geleden mijn huis verkocht via makelaarsland. Bij makelaarsland moet je wel zelf meer zaken zelf regelen (brochure, bezichtigingen), maar de courtage is veel lager dan via een reguliere makelaar.

Alleen doen als je een courante woning hebt en bereid bent er tijd in te steken.

[n4m3l355]

Wilke schreef op maandag 12 november 2012 @ 16:59:
Vooral het noemen van prijzen excl. BTW is schandalig, en ik zou zeggen: dat zou verboden moeten worden, alleen: volgens mij is het dat al. Waarom makelaars daar mee wegkomen is mij een raadsel.

Want..? Het is toch normaal dat je prijzen incl/excl. BTW vermeld. Dit maakt toch verder niets uit.

Verder wat is gangbaar (ik heb met tientallen makelaars gewerkt zij het zakelijk maar ook naar de consument toe) is dat ze voor consumenten 1,5-1,2% rekenen maar dit is ook een beetje afhankelijk van de verkoopwaarde.

Vervolgens zou ik zeker laten vermelden wat je kunt verwachten van zijn kant en hoelang de duur van de overeenkomst is. Zeker nu in moeilijke tijden en de klanten niet in de rij staan moeten ze zeker werken. Dat ze luie donders zijn, misschien een jaar of 5 geleden maar nu is het zeker anders. Immers verdienen zij ook niets zolang de woning niet verkocht is. Dan de prijsdruk op zich, dit maakt voor hun weinig uit. Sterker nog als ze denken dat ze met 10/20.000 euro minder je woning makkelijker verkocht krijgen moet je goed opletten. Omgekeerd beloven makelaar je ook gouden bergen en is je woning altijd een mooi object, de realiteit is jou woning is hetzelfde met nog 50 woningen in de omgeving.

[Kju]

Ik probeer mezelf niet alleen als makelaar maar als verkoopadviseur te presenteren aan potentiële klanten. Daadwerkelijke begeleiding bij de aan of verkoop en daadwerkelijk laten zien waarvoor ze betalen. Bij voorkeur doe ik iedere vorm van bemiddeling op basis van uurtarief waarbij ik met de klant afspreek dat het totaal aan urendeclaraties nooit meer zal bedragen dan een vooraf afgesproken bedrag (die in de praktijk gelijk staat aan het bedrag die gerekend zou worden bij de klassieke courtage, e.e.a. afhankelijk van de verwachte verkoopopbrengst). Interactie met de klant wordt niet in rekening gebracht, d.w.z. de klant kan zich uitgebreid door mij laten informeren en uitgebreid vragen aan mij stellen zonder bang te hoeven zijn dat de rekening loopt, heb dit tot voor kort wel in rekening gebracht maar klanten voelen zich dan niet helemaal vrij. De tijdsbesteding die wel gedeclareerd wordt betreft werkzaamheden in opdracht van de klant zoals het opnemen van een woning, opstellen van omschrijvingen en advertenties, dossiervorming, interacties met derden en het bezichtigen van de woning met potentiële gegadigden, afrekening maandelijks per 15 minuten, afgerond naar boven. Indien de klant, om wat voor reden dan ook, besluit om de opdracht in te trekken is er al afgerekend of wordt er nog afgerekend over de uitgevoerde werkzaamheden van de lopende maand en zijn beide partijen van elkaar verlost.
In de praktijk kost het hele traject, ongeacht de uiteindelijke verkoopopbrengst, meestal zo'n 1.750 - 3.000 euro inclusief BTW, uitgaande van vier bezichtigingen en zonder begeleiding bij de notariële overdracht.
Het uurtarief is 150,- inclusief BTW, plus advertentiekosten. Klanten die dit te veel vinden mogen eventueel minder betalen, maar dan wordt ook de tijdsbesteding voor interactie met de eigen klant wel in rekening gebracht, de rekening zal dan gegarandeerd hoger uitvallen dan bij het hogere uurtarief.
Adverteren in het plaatselijke sufferdje is naar mijn mening zinloos en de effectiviteit is niet meetbaar. Aan klanten die per uur betalen verzorg ik voor een vast bedrag online advertentiecampagnes op o.a. Facebook en Google Adwords, uiteraard vermeerderd met de advertentiekosten van de diensten zelf. Het betreft dan betaalde campagnes en niet het "gratis tweeten en posten van een enkele link" aan die paar volgers die het dan vervolgens op mijn bedrijfsprofielen zien. Als makelaars zeggen dat ze social media inzetten beperken ze zich vrijwel uitsluitend tot die paar tweets en facebookupdates, ze hebben geen kaas gegeten van online adverteren.
Als je er voor kiest om een makelaar op provisiebasis in te schakelen zal er altijd ergens in de algemene voorwaarden staan dat de makelaar bij intrekking van de opdracht recht heeft op vergoeding van zijn tijdsbesteding tot het moment van intrekking. Je zal in zo'n geval dus toch een uurtarief af moeten rekenen of "annuleringskosten" betalen als je die contractueel overeen bent gekomen. Het is daarom verstandig om hier afspraken over te maken.

In 9 van de 10 gevallen wordt de opdracht dan ook op basis van uurtarief gegeven, (ver)kopers zien immers zelf wel in dat ik alleen geld kan verdienen als ik uren maak en dat ik daar dan ook daadwerkelijk voor moet werken door bezichtigingen te genereren en de advertenties zo optimaal mogelijk te presenteren.

Succes ermee!

Ben helaas niet in Nijmegen actief

Woningen tot zo'n 150.000 verkoop ik wel op basis van een vast tarief met opstartkosten, dat is goedkoper dan op uurtarief

[Verwijderd]

Onlangs voor hetzelfde gestaan. Uiteindelijk gekozen een "internetmakelaar".
Waarom?

- 1/4 de kosten als een traditionele makelaar. incl funda/new media begeleiding/ brochure/ verkoopbord/ verkooptaxatie//foto's/ koopcontract en onderhandeling
- Een makelaar gaat niet actief op zoek naar kopers, koper komen veeal van de bekende websites wel. Dat heeft dus geen meerwaarde
- Een makelaar weet alleen wat de verkoper hem vermeld (of minder). Diegene die het best het huis en omgeving kent, is de verkoper
- Meeste tijd en geld voor een makelaar zit in de bezichtigingen, en die kan je zelf doen. Sterker nog, ik denk een dat potientiele koper meer "binding" krijgt met de eigenaren, dan een "gladde" makelaar .
- Het bedrag dat ik uitspaar, kan ik 1 op 1 verminderen op de vraagprijs.

Of het echt werkt zal nog moeten blijken . De verkoopresultaten van deze internetmakelaar zijn niet slechter maar ook niet beter als een traditionele makelaar.

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op zaterdag 17 november 2012 @ 12:52:
De verkoopresultaten van deze internetmakelaar zijn niet slechter maar ook niet beter als een traditionele makelaar.

Het laatste lijkt me eerlijk gezegd moeilijk vast te stellen of deze internet makelaar meer of minder verkoopt. Tevens de claim dat de klanten naar de makelaar komen, klopt maar een beetje makelaar maakt ook reclame in de lokale kranten bijvoorbeeld. Een beetje makelaar heeft ook een lokaal netwerk en kan daar op intappen. Zo word ik nog eens in de zoveel tijd gebeld wanneer er iets op de markt komt wat wel in mijn smaak valt door de makelaars waar ik vroeger als koper ben langsgekomen.

[Wilke]

n4m3l355 schreef op zaterdag 17 november 2012 @ 04:36:
Want..? Het is toch normaal dat je prijzen incl/excl. BTW vermeld. Dit maakt toch verder niets uit.

Nee, dat is niet normaal. Het is bij wet verplicht om consumenten altijd de prijs inclusief BTW voor te rekenen. Daar is bovendien een goede reden voor, het is gewoon vreselijk misleidend om consumenten prijzen ex. BTW voor te rekenen, want het is niet alsof je die BTW kunt vermijden. Garages hebben daar ook nog wel eens een handje van.

Wetsartikel hier, en voor een begrijpelijke uitleg waarom dat zo is, zie hier

Verder wat is gangbaar (ik heb met tientallen makelaars gewerkt zij het zakelijk maar ook naar de consument toe) is dat ze voor consumenten 1,5-1,2% rekenen

En is die 1,2 - 1,5% dan wel inclusief of exclusief BTW? My point exactly.

[ Voor 13% gewijzigd door Wilke op 19-11-2012 13:54 ]

[Lethalis]

Ik zit er aan te denken mijn flat te koop te zetten via Makelaarsland.

In het nieuws lees je steeds berichten over dat makelaars goedkoper worden enzo. Dus ik recent een offerte laten doen door een makelaar waar ik toevallig 2 jaar geleden ook een offerte had gevraagd. Zijn ze gewoon bijna 2 keer zo duur

Toen had ik niet eens meer zin om met ze te gaan onderhandelen.

Bij Makelaarsland doen ze eigenlijk alles voor je, behalve de foto's en de bezichtigingen. Die kan ik prima zelf regelen.

Maar goed.. ik ben nu nog aan het sparen, maar als straks mijn 13e maand binnen is gaat het te koop

Ik wil toch eens weg uit die kutbuurt gezellige winkelstraat met veel voorzieningen en op loopafstand van een treinstation.

[Verwijderd]

Wat zijn de ervaringen met no cure no pay makelaars zoals: makelaarsland.nl en weghuis.nl?
Ik zit er namelijk ook over na te denken om mijn nieuwe flat (2009 geloof ik) op de rand van de binnenstad van Groningen met eigen overdekte parkeerplaats in de verkoop te doen.

[timag]

Verwijderd schreef op vrijdag 30 november 2012 @ 11:00:
Wat zijn de ervaringen met no cure no pay makelaars zoals: makelaarsland.nl en weghuis.nl?
Ik zit er namelijk ook over na te denken om mijn nieuwe flat (2009 geloof ik) op de rand van de binnenstad van Groningen met eigen overdekte parkeerplaats in de verkoop te doen.

Ik heb via een internetmakelaar (makelaarsland) een huis verkocht. Het voordeel èn het nadeel is dat je zelf de bezichtigingen moet doen.

Voordeel is dat jij dat, net zoals potentiële kopers, het liefst in avonduren en weekend doet. Voordeel is ook dat jij over het algemeen gemotiveerd zal zijn om het goed te verkopen. Je kan de kopers een goed beeld geven van het huis want je kent het van voor tot achter. Ik vind het leuk om de volledige potentie van een huis te gebruiken dus ik denk daar veel over na. Ik merkte dat het heel erg werd gewaardeerd dat je allerlei ideeën met de kopers deelt. Het helpt ze de mogelijkheden van een huis te zien.

Nadeel is dat je het wel een beetje moet kunnen. Als jij van jezelf weet dat je nog geen ijsje bij hoogzomer verkocht krijgt is het geen ding voor jou. Daarnaast moet je er ook wat meer energie in steken dan bij een traditionele makelaar. Mooie foto's etc. helpen ook maar daar moet je dan wel zelf voor kunnen zorgen. Ik heb daar toen erg veel werk van gemaakt.

Een ander nadeel is dat je open moet staan voor wat een koper met het huis wil. Ik had in mijn huis voor veel geld een schitterende kersenhouten vloer laten leggen, de uiteindelijke kopers zeiden meteen "die gaat eruit want dit is geen gezicht, er moet natuursteen in". Daar moet je wel tegen kunnen, ook al is dat even slikken.

Mijn laatste huis heb ik weer via een traditionele makelaar verkocht. Ik was dat huis echt zat en was bang dat ik dat over zou brengen op potentiële kopers. Ik weet van mezelf dat ik best aardig kan verkopen, maar dan alleen dingen waar ik zelf achter sta. Over het huis dat ik eerder zelf heb verkocht ben ik nog steeds enthousiast.

Ik had overigens een courant huis, dat redelijk neutraal was ingericht. Dat maakt volgens mij wel heel veel uit.