Bemiddelingskosten makelaar

[janklp]

Tweakers, graag zou ik jullie advies willen inwinnen over het volgende.

Vorig jaar heb ik samen met mijn vriendin besloten naar Utrecht te verhuizen. Na een lange zoektocht op internet heb ik op de site van makelaar X een leuk appartement gezien. Via de makelaar X een afspraak gemaakt voor bezichtiging en besloten het appartement te nemen. Dit kenbaar gemaakt aan de makelaar X die ons vertelde dat hij ons zou voorleggen aan de verhuurder. Deze had geen bezwaar en zo was er een akkoord over het appartement.

Via de e-mail ontving ik ondertussen een intentieverklaring waarin ik aan moest geven het aangeboden object te willen huren. Hier werd ook melding gemaakt van bemiddelingsvergoeding à 1 maand hier (x euro) vermeerderd met 19% btw (totaal: x euro). Dit bedrag heb ik (met gepaste tegenzin) overgemaakt. In Utrecht is het aanbod van huurwoningen relatief schaars (ten opzichte van koopwoningen) en het meeste verloopt via makelaars. Nagenoeg alle makelaars vragen bemiddelingsvergoeding dus niet afgezien van deze overeenkomst.

Naderhand werd ik door vrienden erop geattendeerd dat bemiddelingsvergoeding niet vanzelfsprekend betaald hoeft te worden en dat er mogelijkheden bestaan om het (deels) terug te vorderen (ik heb voor de geinteresseerden onderaan de post een aantal links met jurisprudentie bijgevoegd). In mijn geval heeft de verhuurder opdracht gegeven voor het verhuren van het appartement door de makelaar X. Zelf heb ik de makelaar geen opdracht gegeven op zoek te gaan naar een woning conform mijn wensen.

Naast de door mij betaalde bemiddelingskosten heeft de verhuurder x euro betaald aan de makelaar voor het bemiddelen voor het in onbepaalde tijd voorzien van huurders voor dit appartement. Ik heb schriftelijk van de verhuurder bevestigd gekregen dat deze constructie zo is afgesproken.

Nu voelen jullie mijn vraag al aankomen. Denken jullie dat ik een goede kans maak om mijn bemiddelingskosten (ten dele) terug te vragen? Ik vind het namelijk niet vervelend om een deel te betalen, de makelaar heeft ten slotte ook werk verzet. Maar x euro vind ik in geen enkele verhouding staan tot de door hem geleverde diensten.

Bedankt voor het meedenken allemaal!

• http://zoeken.rechtspraak.nl/detailpage.aspx?ljn=BO5303
• http://zoeken.rechtspraak.nl/detailpage.aspx?ljn=BO4449
• http://zoeken.rechtspraak.nl/detailpage.aspx?ljn=BI5283
• Topic op GoT, deels vergelijkbaar: Huurder vs Makelaar: Bemiddelingskosten
• Uitwerking van Banning advocaten: http://www.banning.nl/download.html?id=1498

[ Voor 6% gewijzigd door janklp op 18-09-2012 20:07 ]

[Kju]

In het topic op GOT die je zelf noemt heb ik meerdere malen gepost waaronder

Kju schreef op donderdag 07 juni 2012 @ 10:10:
Hoewel ik nog steeds van mening ben dat afspraak afspraak is, wil ik TS wijzen op artikel 7:264 lid 2 BW waarin staat vermeld dat een bij de totstandkoming van een huurovereenkomst gemaakt beding nietig is, voorzover daarbij door een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen.
En dan verwijs ik ook naar deze uitspraak. (En zo zijn er meer uitspraken te vinden )

Je mag akkoord gaan met zijn bemiddelingskosten en achteraf de nietigheid inroepen. Als je al betaald hebt, kan je de bemiddelingskosten terugvorderen via de rechter en als je nog niet betaald hebt kan de makelaar het niet van je vorderen omdat sprake is van een beding zoals bedoeld in 7:264 lid 2 BW. Als hij besluit om er een zaak van te maken zal hij niet in het gelijk worden gesteld.

Het is wel anders als je een inschrijfformulier hebt getekend waarin eventueel een honorarium bent overeengekomen, je bent dan automatisch opdrachtgever waardoor je je niet meer kan beroepen op de in 7:264 lid 2 bedoelde nietigheid.

In jouw geval heb je iets getekend waarin je verklaart een bemiddelingsvergoeding te zullen betalen. Indien er sprake is van een duidelijke opdracht bemiddeling bij verhuur waarbij jij opdracht geeft aan de makelaar om een woning voor je te zoeken zal je hem niet veel kunnen maken. Ik kan alleen uit je verhaal opmaken dat je een intentieverklaring hebt getekend, dit zou iets heel anders kunnen zijn dan een opdracht tot bemiddeling. Als jij aannemelijk kunt maken dat jij misleid bent en dat de verhuurder overduidelijk de opdrachtgever van de makelaar was (en jij op een advertentie van de makelaar gereageerd hebt) kan je je met succes beroepen op de nietigheid.
Om het betaalde geld via de rechter terug te vorderen heb je geen advocaat of incassobureau nodig. Je kan zelf een (sommatie)dagvaarding op (laten) stellen en een deurwaarder de dagvaarding laten betekenen. Zorg er wel voor dat je de deurwaarder alleen opdracht geeft voor de ambtshandeling (de betekening van de dagvaarding) en niet voor de incassoprocedure (anders willen ze 15% van je ongeacht of je wint of verliest en ongeacht of de incassokosten toegewezen zijn).

[Mx. Alba]

Dit geval lijkt mij vrij duidelijk: je hebt die bemiddelingskosten ten onrechte betaald, of eigenlijk, de makelaar heeft de ten onrechte bij je geïnd. Ik zou je aanraden om e.e.a. voor te leggen aan je rechtsbijstand als je en verzekering hebt of aan het juridisch loket. Ik denk dat je een zeer grote kans van slagen maakt. Disclaimer: IANAL.

[janklp]

Bedankt heren. Ik ben inmiddels bezig met het samenstellen van de stukken en heb het juridisch loket gisteren al gebeld. Helaas gen afspraak beschikbaar, deze kon vanaf vrijdagochtend weer ingeboekt worden dus in september ga ik alles in gang schieten. Ik zal hier verslag doen voor Tweakers die zich in hetzelfde schuitje bevinden.

Edit: uiteraard ga ik eerst een brief sturen naar de makelaar met daarin de vordering. Zou het verstandig zijn jurisprudentie van andere zaken als voorbeeld bij te voegen? Ik durf het best tot een dagvaarding te laten komen, leuke leerschool, maar ik geef de voorkeur aan het snel afhandelen (voor beide partijen het goedkoopste). Op die manier kan ik ze laten inzien dat vorige disputen in het voordeel van de huurder zijn uitgevallen.

[ Voor 39% gewijzigd door janklp op 22-08-2012 07:47 ]

[Kju]

Een makelaar die regelmatig woningen verhuurt is wel degelijk op de hoogte van de regels. Als het een gecertificeerde makelaar is komt het om het ene jaar wel een keer aan bod tijdens de PE. Bel hem eerst op om het onderling op te lossen. Als dat niet werkt stuur je hem een korte brief dat je op grond van de wet geen bemiddelingskosten verschuldigd kan zijn en dat je het geld terug vordert. Herhaal het daarna nog een keer en daarna eventueel dagvaarden (aanmaningen kan je ook skippen als je vermoed dat hij niet op aanmaningen reageert)
Overigens geldt IANAL ook voor mij

[RocketKoen]

Je kan inderdaad het beste eerst vriendelijk vragen en ze wijzen op de regel dat alleen de opdrachtgever bemiddelingskosten betaalt.

Als dat niet lukt, stap je naar de organisatie waar de makelaar lid van is. (VNM ofzo). Bijna alle makelaars zijn lid bij zo'n organisatie.

Als je er dan nog niet uit komt, is er de juridische optie.

[janklp]

Goede optie! Wat kan de overkoepelende organisatie dan betekenen?

[Kju]

Veelal zal je je klacht in moeten dienen bij de geschillencommissie waarbij ze aangesloten zijn, een x bedrag betalen voordat de zaak in behandeling word genomen en de makelaar komt er maximaal met een berisping af en zou veroordeeld kunnen worden tot het betalen van de kosten en terugbetalen van die courtage. Hoewel het laagdrempelig is (briefje schrijven plus behandelingskosten, geen deurwaarder nodig) duurt het proces allemaal veel langer dan wanneer je zou dagvaarden en de zaak voor laat komen.

[SkiFan]

Geld gewoon terugvorderen, hier is een heel verhaal een paar jaar terug over geweest bij Kassa. Zoek maar eens op de vara site.

[mrmrmr]

Los van de juridische implicaties, ik zie het zo:

Een makelaar werkt maar voor een partij tegelijk. Dus het kan niet zo zijn dat de makelaar van de andere partij werk voor jou doet. Hij doet wel werk, ook samen met jou, maar dat doet hij voor de andere partij. De rekening is dus ook volledig voor de andere partij.

Als je aangeeft dat je wel wat wil betalen zou de makelaar voor twee partijen gewerkt hebben. Dat lijk me niet juist. Je geeft daarmee aan dat je de makelaar wel een opdracht hebt gegeven, en dat ondergraaft mogelijk je juridische positie.

[janklp]

@ mrmrmr: uitstekende tip inderdaad, ga ik zeker op letten in mijn brief.

[janklp]

De makelaar was geen lid van een overkoepelende vereniging. Ik heb de makelaar persoonlijk aan telefoon gehad en netjes de situatie uitgelegd. Helaas zonder resultaat. De aangetekende vordering gaat morgen de deur uit! Ik houd jullie op de hoogte.

[RemcoDelft]

Janusz schreef op maandag 27 augustus 2012 @ 21:43:
De makelaar was geen lid van een overkoepelende vereniging. Ik heb de makelaar persoonlijk aan telefoon gehad en netjes de situatie uitgelegd. Helaas zonder resultaat. De aangetekende vordering gaat morgen de deur uit! Ik houd jullie op de hoogte.

Makelaars weten dat het niet mag, maar weten ook dat ze misbruik kunnen maken van de woningnood. Heel leuk dat de overheid zulke regels maakt, maar enige handhaving zou de consument heel veel ellende besparen.
Ik verwacht dat je de keuze krijgt om de gang naar de rechter te maken om je gelijk te halen...

[janklp]

Afgelopen vrijdag heb ik een reactie gehad van de makelaar. Hij belde me op en verklaarde dat hij niet begreep waar dit vandaan kwam na 10 maanden. Ik vertelde dat ik eerst geprobeerd heb mijn geld via een bureau terug te krijgen en toen zij afhaakten ik het zelf ben gaan voorzetten. Hij kon zich niet vinden in mijn argumenten. Wel bood hij aan om de 500 euro die de verhuurder betaalt heeft terug te betalen. Ik vond dit te weinig en ben niet akkoord gegaan. Gisteren kwam de schriftelijke reactie. Wat vinden jullie ervan?

• De makelaar stelt dat er van mijn kant geen sprake is geweest van een gebrekkige dienstverlening an sich maar dat het geheel een louter geldkwestie is. Dat klopt ook, dit zou uiteraard geen issue zijn als ik niet betaald zou hebben dus is het een geldkwestie.
• De makelaar stelt dat zij geen bemiddelingskosten aan de verhuurder hebben gevraagd maar eenmalige marketing en opstartkosten als vergoeding voor het opleverrapport en dergelijke. Dit doen ze voor kleine verhuurders omdat zij meer "opstart-handling" vragen en door hun ervarenheid meer geadviseerd moeten worden over bijkomende kosten zoals gast/weter/electra (raar, want ik huur exclusief). Volgens de makelaar is niet geadviseerd in de huurprijs, zoals ook in hun voorwaarden is opgenomen.
• De makelaar vindt het kwetsend en voelt zich in zijn eer geschaad dat ik hem belangenverstrengeling verwijt en begrijpt niet "waar hij dat nou weer aan te danken heeft".

Kortom, een bende woorden maar volgens mij staat mijn punt nog steeds. Ik ben geen opdrachtgever en wil niet betalen voor de bemiddeling. Ik moet denk ik alleen wel aantoonbaar maken hoe ik de belangenverstrengeling heb ervaren, hoe zou ik dat kunnen doen? Vooral omdat ik dus niet ontevreden ben over de makelaar opzich, ik ben alleen ontevreden over het door mij betaalde bedrag. Ik vind dat ik niet hoor op te draaien voor deze kosten en vind ze daarnaast in geen verhouding staan tot de geleverde dienst. Ook vind ik het bedrag uit de lucht gegrepen, maand huur + btw, dat is dus variabel terwijl de bestede tijd per verhuurd object gelijk is . Bedankt voor het meedenken!

[CaptJackSparrow]

Leuk geprobeerd. Natuurlijk zal hij graag proberen jou achteraf als opdrachtgever te bestempelen omdat hij dan maar 500 euro terug hoeft te betalen i.p.v. 1428.

Echter... de aanbieding van de woonruimte was er eerst. En die heeft hij er niet zonder opdracht van de verhuurder neergezet. En omdat hij daarvoor kosten aan de verhuurder in rekening heeft gebracht was er dus sprake van een overeenkomst tussen die twee. En hij kan geen twee meesters dienen. Hij behartigt óf de belangen van de verhuurder óf die van de huurder, niet van beiden. Maar makelaars willen nogal eens proberen van twee walletjes te eten. Dat deugt van geen kanten natuurlijk en dat weet hij donders goed.

Is hij lid van de NVM? Kijk daar eens aan welke gedragscode hij zich dan dient te houden en of die er ook een eigen tuchtrechtspraak op na houden. Bel ze anders even en vraag om informatie.

[janklp]

Bedankt voor je reactie. Helaas is de makelaar niet lid van NVM dus via hen kan ik het niet proberen te spelen.

Maar in hoeverre houdt zijn punt stand in een rechtszaak dat ik heb toegegeven niet ontevreden te zijn over de geleverde dienst? Eigenlijk ben ik alleen ontevreden over de hoogte van het bedrag en dan met name de (uit de lucht gegrepen) totstandkoming ervan. Daarnaast wist ik vooraf niet dat de verhuurder ook betaald heeft aan de makelaar.

Concreet gezegd: op welk punt kan ik concreet wijzen op belangenverstrengeling? Ik moet belangenverstrengeling naast het van twee walletjes eten toch ook daadwerkelijk aantonen hoe ik dat in deze situatie heb ervaren?

[CaptJackSparrow]

Bij verkoop van een huis zal de makelaar van de verkoper proberen de prijs zo hoog mogelijk te laten zijn en een makelaar die in opdracht van de koper werkt zal proberen die zo laag mogelijk te laten zijn. Ditzelfde kan natuurlijk ook voor de huurprijs opgaan.

Over huur kun je onderhandelen. Is dat gebeurd? Bij zulke onderhandelingen kan een makelaar alleen maar écht de belangen van één van beide partijen behartigen. Anders 'deelt hij het verschil doormidden' maar mag hij daar dan geld voor vragen? Welke tegenprestatie heeft hij daarvoor dan geleverd?

[janklp]

Daar heb je een punt. Ik heb bijvoorbeeld gevraagd of het niet mogelijk was om aan de verhuurder te vragen de huurprijs te verlagen en van het jaarcontract een half jaarcontract te maken. De makelaar zei dat dit heel moeilijk zou worden en heeft het volgens mij nooit voorgelegd aan de verhuurder (dit kan ik niet hard maken). Daarnaast heeft hij mondeling gezegd dat we maar beter akkoord konden gaan omdat ze het appartement toch wel kwijtraakten (niet bewijsbaar).

[CaptJackSparrow]

Precies. Hij behartigde DUS de belangen van de verhuurder en als hij ook zou claimen/proberen de jouwe te behartigen dan is dat een belangenverstrengeling van heb ik jou daar. Volgens mij pikt geen rechter dat.

[Mini Poeper]

Als makelaar geen lid is van NVM of andere branchevereniging dan mag deze van beide kanten (huurder/verhuurder) geld ontvangen. Dit geldt ook bij koop/verkoop, maar niet bij NVM en VastgoedPro makelaars.

Zelf eigenaar bij bureau voor o.g. /VvE beheer met daarnaast ook verhuurbemiddeling. Nog geen lid van branchevereniging, maar werken zelf nooit voor beide partijen.

[CaptJackSparrow]

Ik ben geen jurist maar heb wel toen ik het ooit eens las of hoorde onthouden (omdat het belangrijke informatie was) dat er (blijkbaar) in de wet is vastgelegd dat als iemand geld accepteert in een zakelijke relatie dat de betalende partij daar dan een tegenprestatie voor geleverd moet krijgen/mag verwachten. Dat lijkt ook niet meer dan redelijk/logisch.

Deze makelaar kan alleen maar in opdracht van een verhuurder een huis verhuren als hij daarvoor contact met een huurder maakt en met die alles regelt wat er voor nodig is om de huur tot stand te laten komen. Wat heeft hij daarbij dan nog voor extra dienst geleverd voor de huurder?

Het feit dat de brancheverenigingen dit (terecht en wellicht op wettelijke gronden) ook niet toestaan zegt natuurlijk ook heel veel. Dat mag dan lijkt mij ook als 'de norm' beschouwd worden.

[janklp]

Mini Poeper schreef op woensdag 05 september 2012 @ 23:34:
Als makelaar geen lid is van NVM of andere branchevereniging dan mag deze van beide kanten (huurder/verhuurder) geld ontvangen. Dit geldt ook bij koop/verkoop, maar niet bij NVM en VastgoedPro makelaars.

Zelf eigenaar bij bureau voor o.g. /VvE beheer met daarnaast ook verhuurbemiddeling. Nog geen lid van branchevereniging, maar werken zelf nooit voor beide partijen.

Volgens mij mag een makelaar zeker niet van beide partijen geld ontvangen als hij GEEN lid is van de branchevereniging. Bij mijn weten gelden dezelfde wetten voor brancheverenigingen en is er dus nog steeds een situatie van verstrengeling van belangen?

Het enige waar ik problemen mee heb is het volgende: ik ga natuurlijk vermelden dat ik een verstrengeling van belangen ervaar vanwege de hoge huurprijs en het antwoord van de makelaar dat van de huurprijs niets af kan omdat hij nog meer kijkers achter de hand heeft. Echter de makelaar gaat mij dan om de oren slaan met de uitspraak dat ik over de dienst an sich niet ontevreden ben. Ondermijn ik mezelf niet op dat moment?

[Kju]

Belangenverstrengeling heeft hier imho niets mee te maken. Als je zeker weet dat hij niet kan bewijzen dat jij de opdrachtgever bent moet je hem nu gewoon dagvaarden o.g.v. 7:264 lid 2 BW. Als je twijfelt of denkt dat je geen tijd/zin hebt in een procedure moet je gewoon die 500 nemen of proberen om een hoger bedrag te krijgen, bijvoorbeeld door te middelen. Hij weet dat hij fout zit, anders zou hij je dat bedrag niet aanbieden, zou ik namelijk ook niet doen. Hou namelijk ook in je achterhoofd dat het ook mogelijk is dat je ook kan verliezen en je veroordeeld kan worden in ZIJN kosten.

[CaptJackSparrow]

Consuwijzer over dienstverlening. Je zou de makelaar eens kunnen vragen welke dienst hij meent aan jou geleverd te hebben. En dan alleen aan jou. Een dienst die hij al moest verrichten om het huis voor de verhuurder te verhuren verrichtte hij voor die verhuurder en dus niet voor jou. Wat heeft hij jou exclusief geleverd dat binnen het begrip 'resultaatverplichting' of 'inspanningsverplichting' valt en waarvoor hij jou geld zou mogen vragen? Vraag eens om een gespecificeerde factuur. Dan legt hij zijn oplichtingspraktijken eventueel vast op papier. Altijd handig.

Klachtenmogelijkheden.

Er loopt touwens hier op GoT ook ergens een topic waarin gesproken wordt over het verschil in kennis tussen de 'deskundige'/'professionele' verkoper/verlener van een dienst en de klant die in principe leek is en de ongelijkheid m.b.t. het handelen door de klant die daaruit voortvloeit en de bescherming die de consument daarvoor gegeven wordt door de wet. Iets wat denk ik hier ook wel eens van toepassing zou kunnen zijn.

Ik weet even niet zo gauw hoe dit ook al weer heet of waar dat topic te vinden is. Iemand anders die dit topic leest misschien?

[mrmrmr]

Item bij Kassa: Hoge kosten huurwoningbemiddeling onterecht in rekening bij huurder

[ Voor 20% gewijzigd door mrmrmr op 06-09-2012 13:29 ]

[Mini Poeper]

mrmrmr schreef op donderdag 06 september 2012 @ 13:26:
Item bij Kassa: Hoge kosten huurwoningbemiddeling onterecht in rekening bij huurder

Heb artikel niet helemaal gelezen maar na twee alinea's vond ik al reden om te reageren.
Verhuurbemiddelaars werken in opdracht van huurders, niet van verhuurders. Een verhuurder plaatst object veelal bij meerdere bemiddelaars. Dan nog de opmerking van alleen ff een bezichtiging en contractje: het gebeurd geregeld dat er een bezichtiging is waarbij kandidaat afhaakt, soms ook zelfs als contract reeds is opgesteld. Dan nog het vele contactmomenten heen/weer en het juist opstellen van contract. Niet ieder contract is zomaar gelijk.

Natuurlijk is over de bemiddelingskosten te onderhandelen, maar niet altijd kan bemiddelaar daarin meegaan. Afhankelijk van hoogte verhuurprijs en ingestoken energie. Stel dat eerste kandidaat match is, dan is er eerder iets mogelijk dan dat je al vier kandidaten de woning hebt laten zien.

[mrmrmr]

@Mini Poeper

Ook als een verhuurder meerdere makelaars inschakelt is er sprake van een opdracht van de verhuurder. Het aantal makelaars doet er niets toe. Als een makelaar vind dat er veel werk vast zit aan het vinden en selecteren van potentiele huurders, kan hij dat factureren aan de verhuurder.

De strekking van het verhaal van Kassa is m.i. dat als een makelaar bijvoorbeeld een advertentie zet voor een woning en iemand reageert is er geen sprake van een bemiddelsopdracht gegeven door de kandidaat huurder. Dat is pas zo als iemand vraagt de makelaar te zoeken naar een woning.

Juridisch zit het waarschijnlijk zoals Kju zegt in zijn bericht van 6 september 2012 09:19.

Ik wil nog wel een keer herhalen dat het dan gaat over het niet geven van een opdracht en niet over de hoogte van het in rekening gebrachte bedrag.

Bij geen opdracht is de huurder niets verschuldigd voor bemiddeling. Bij een probleem met de hoogte van het bedrag (wat impliceert dat er wel een opdracht was) staat de huurder waarschijnlijk een stuk zwakker.

[janklp]

Vandaag was ik wat oude uitspraken aan het nalezen en ik vrees dat ik geen gebruik kan maken van artikel 7:264 BW lid 2. Dat artikel gaat over het onredelijk behaalde voordeel door een derde. In dit Klikartikel oordeelt dat de huurder de bemiddelingskosten niet kan terugvorderen op basis van dit artikel. Want: het betreffende beding werd immers overeengekomen met gedaagde als bemiddelaar en niet als vertegenwoordiger van de verhuurster. Ik snap niet precies wat hier bedoelt mee wordt.

Uiteindelijk hebben die huurders gelijk gekregen in het punt van belangenverstrengeling, artikel 7:427 BW. Dus ik denk dat ik toch dit punt goed moet gaan onderbouwen in mijn dagvaarding. Zoals in deze uitspraak staat:

De stelling van gedaagde dat zij uitsluitend de belangen van eisers als haar opdrachtgevers heeft behartigd, is moeilijk te rijmen met verlening van diensten aan de verhuurster tegen betaling. Gedaagde heeft verzuimd eisers hierover tijdig te informeren. En,dat gedaagde ten behoeve van de verhuurster aan eisers om een borgstelling heeft verzocht,

In mijn geval heeft de verhuurder 500 euro betaald wat volgens de makelaar kosten zijn voor het maken van foto's, , het opnemen van de woning en dergelijke. Ik heb de borg rechtstreeks aan de verhuurder overgemaakt, echter is hierom verzorgd in de intentieverklaring waar ook de hoogte van de bemiddelingsvergoeding wordt gespecificeerd. Lijkt me toch één voorbeeld van belangenverstrengeling?

Interessant artikel waarin Minister Opstelten uitspraken doet.

[CaptJackSparrow]

Artikel 417 lid 3 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, dat ingevolge artikel 427 van Boek 7 BW ook op bemiddelingsovereenkomsten van toepassing is, brengt mee dat ook in dit geval de bemiddelingskosten VOLLEDIG voor rekening van de verhuurder zijn en dat daarvan niet bij overeenkomst kan worden afgeweken, tenzij het kamerverhuur betreft.

Deze twee zaken lijken me GEEN ruimte te laten voor het in rekening brengen van bemiddelingskosten aan de huurder. En dat een eventuele overeenkomst tussen de makelaar en de huurder daar niets aan mag veranderen. Dat zou lijkt mij kunnen betekenen dat een dergelijke bepaling dus automatisch nietig is en dat de huurder dus ook mét zo'n overeenkomst niets hoeft te betalen. Dan mag je die kosten dus volledig terugvorderen.

[janklp]

Brief is verstuurd met als argumentatie in de eerste plaats het voordeel behaalt ten opzichte van een derdie, artikel 7:264 BW. Daarna heb ik hen gebrek aan duidelijkheid over de relatie met de verhuurder verweten wat op grond van artikel 7:417 en 7:418 BW belangenverstrengeling betekende.

Ben benieuwd

[Elimination]

Ik zit met zeer veel interesse deze ontwikkeling te volgen. Paulus Jansen van de SP zei in de aflevering van Kassa in april 2011 iets te willen gaan doen aan deze praktijken, maar tot op heden lijkt er weinig te zijn veranderd.

Hoe duidelijk alles ook wordt uitgelegd in die aflevering van Kassa of in een artikel op jurofoon ( http://www.jurofoon.nl/nieuws/weblog.asp?id=4152 ), hoeveel kans maak je als huurder nu werkelijk?

Voor de verhuurders zijn zulke makelaars natuurlijk erg interessant, want ze hoeven weinig kosten te maken/moeite te doen om een huurder in huis te krijgen... en de huurder mag betalen. Of de huurder weet niet beter ("want het is gebruikelijk") of je hebt een huurder zoals TS die het er niet bij laat zitten

Maar kunnen makelaars zich nu daadwerkelijk zo indekken met een simpel inschrijfformulier? Hoe kan je er nu als huurder met redelijke zekerheid vanuit gaan dat een gang naar de rechter success heeft? Waar hangt dat nu precies van af?

Ben trouwens ook erg benieuwd naar de afloop van Janusz zijn verhaal...

[janklp]

Ik heb het bedrag terug gekregen maar heb getekend voor geheimhouding. Eigenlijk volledig tegen mijn principes in maar werktechnisch gezien had ik het erg druk waardoor ik even geen zin had in de juridische rompslomp.

Een maatje van mij is hetzelfde overkomen met Direct Wonen. Een week voor de zitting werd hij gebeld door de advocaat op hoge poten (eerst werd hij uitgemaakt voor amateur etc.) maar de moraal van het verhaal was dat hij ook zijn geld terugkreeg.

Kortom: makelaars doen er alles aan om maar niet in de publiciteit te komen en deze praktijken aan het daglicht te laten komen. Maar ik ben inmiddels verhuist en heb weer bemiddelingskosten betaald. Dit keer wel significant minder. Maar ga het traject opnieuw inzetten

[CaptJackSparrow]

Met die geheimhouding geven ze gewoon toe dat ze weten dat wat ze doen illegaal is maar elke sukkel die er in trapt is cashen voor ze, en dat zijn er waarschijnlijk heel wat. Stelletje criminelen ook. Hier moet de overheid nodig eens handhavend optreden en deze branche eens stevig aanpakken. Flink hoge boetes of erger. En ze alles terug laten betalen natuurlijk.

[Verwijderd]

Ik durf zelfs te stellen dat het tekenen voor geheimhouding van zaken die tegen de wet zijn op geen enkele wijze te verdedigen kan zijn. Een dergelijke geheimhoudingsverklaring zou ik graag eens onder ogen krijgen.

Ironisch genoeg: uiteraard zal die volledig vertrouwelijk worden behandeld - In de zin van bron en specifieke betrokkenen.

[ Voor 7% gewijzigd door Verwijderd op 09-01-2013 23:59 ]

[Mx. Alba]

Zo'n geheimhoudingsverklaring is natuurlijk net zoveel waard als het WC-papier waar het op is geprint: niets.

[Ardana]

Nietus: wc-papier werkt beter dan gewoon papier (en is dus meer waard).

[janklp]

Dat wist ik eigenlijk niet. Maar prima

Ik wil de brieven hier wel delen voor de liefhebber. Dat scheelt weer werk voor de volgende.

Meteen een vraagje voor de deskundigen. Ik heb nu een huurhuis in Utrecht gehuurd via de leegstandswet. Ik heb zelf 600 euro betaald aan bemiddelingskosten en de verhuurder 250 euro. Deze werkwijze is aangegeven via de website. Staat deze zaak sterk als ik de bemiddelingskosten ga terugvragen? Ik weet immers op voorhand dat de verhuurder ook betaald dus ik kan het niet gooien op het verzwijgen van belangstenverstrengeling.

Daarbij moet ik vermelden dat de makelaar niets, maar dan ook helemaal niets heeft gedaan voor mij als huurder, behalve het aanwezig zijn bij de contractondertekening. Daar heeft hij ook nog een mooi verhaal afgestoken over wat hij allemaal wel niet voor de verhuurder doet (regelen van toestemming van de gemeente voor leegstandsverhuur, regelen van toestemming van de bank etc etc.).

Dus mijn vraag: gaat het mij lukken om op gegronde basis opnieuw dit kunstje te flikken?

[Mx. Alba]

Het gaat niet om belangenverstrengeling, het gaat erom dat een makelaar maar één opdrachtgever kan hebben voor een bepaalde handeling. En dat is in dit geval duidelijk de verhuurder.

[ Voor 3% gewijzigd door Mx. Alba op 10-01-2013 11:31 ]

[nare man]

Mx. Alba schreef op donderdag 10 januari 2013 @ 10:19:
Zo'n geheimhoudingsverklaring is natuurlijk net zoveel waard als het WC-papier waar het op is geprint: niets.

Eerlijk gezegd zou ik daar geen gerantie op afgeven

Staat er een boete in?

[Mx. Alba]

Hoezo, nare man? Stel, ik overtreed de wet, en geef iemand wat geld om dat te verzwijgen, dat is toch gewoon omkoping? Dat is het in dit geval ook: de makelaar koopt de huurder in principe gewoon om. Of er nu wel of niet een "geheimhoudingsverklaring" bij zit, impliciet of expliciet, maakt weinig uit.

[CaptJackSparrow]

Janusz schreef op donderdag 10 januari 2013 @ 11:28:
Dat wist ik eigenlijk niet. Maar prima

Ik wil de brieven hier wel delen voor de liefhebber. Dat scheelt weer werk voor de volgende.

Meteen een vraagje voor de deskundigen. Ik heb nu een huurhuis in Utrecht gehuurd via de leegstandswet. Ik heb zelf 600 euro betaald aan bemiddelingskosten en de verhuurder 250 euro. Deze werkwijze is aangegeven via de website. Staat deze zaak sterk als ik de bemiddelingskosten ga terugvragen? Ik weet immers op voorhand dat de verhuurder ook betaald dus ik kan het niet gooien op het verzwijgen van belangstenverstrengeling.

Zie hier: CaptJackSparrow in "Bemiddelingskosten makelaar"
Is nu ook gewoon weer van toepassing.

Ik wil de makelaar nog zien die naar de rechter stapt als jij die geheimhoudingsverklaring 'schendt'. Dan moet hij DUS zelf zijn illegale praktijken blootgeven.

Ik zou zeggen GRAAG! Laat maar komen.

[Tjommer]

Ik heb vrijwel dezelfde situatie als TS. Mijn vriendin en ik hebben een rechtszaak aangespannen tegen de makelaar om de betaalde bemiddelingskosten terug te vorderen. Deze rechtszaak hebben we enkele maanden gewonnen. Alleen is de makelaar niet zo happig om ons terug te betalen, vandaar dat we een gerechtsdeurwaarder hebben ingeschakeld. Vanaf vandaag gaan zij bezig om beslag te leggen op enkele spullen bij de makelaar. Wordt vervolgd!

[janklp]

Zo is het dan ook wel weer, maar ik heb niet echt belang om hem nu te exposen. Alhoewel, de makelaar moet maandag de oplevering van mijn woning doen. Daar kan hij weleens lastig over gaan doen ivb met borg etc. Nu ik weet dat die geheimhouding nietig is kan ik dat altijd gebruiken als stok achter de deur.

In de clausule (welke per e-mail is afgestemd) staat een boete van 2500 euro per gebeurtenis.

[Mx. Alba]

Janusz schreef op donderdag 10 januari 2013 @ 11:45:
Zo is het dan ook wel weer, maar ik heb niet echt belang om hem nu te exposen. Alhoewel, de makelaar moet maandag de oplevering van mijn woning doen. Daar kan hij weleens lastig over gaan doen ivb met borg etc. Nu ik weet dat die geheimhouding nietig is kan ik dat altijd gebruiken als stok achter de deur.

In de clausule (welke per e-mail is afgestemd) staat een boete van 2500 euro per gebeurtenis.

Een boetebeding moet sowieso ook een maximumbedrag in zich hebben. Zelfs al zou de geheimhoudingsverklaring op zich geldig zijn (wat hij dus niet is), dan nog zou hij ongeldig zijn door een gemis aan maximumbedrag aan de boete.

(IANAL, maar vzviw is een maximumbedrag een sine qua non voor boetebedingen...)

[LiquidT_NL]

Elimination schreef op woensdag 09 januari 2013 @ 19:20:
Ik zit met zeer veel interesse deze ontwikkeling te volgen. Paulus Jansen van de SP zei in de aflevering van Kassa in april 2011 iets te willen gaan doen aan deze praktijken, maar tot op heden lijkt er weinig te zijn veranderd.

Hoe duidelijk alles ook wordt uitgelegd in die aflevering van Kassa of in een artikel op jurofoon ( http://www.jurofoon.nl/nieuws/weblog.asp?id=4152 ), hoeveel kans maak je als huurder nu werkelijk?

Voor de verhuurders zijn zulke makelaars natuurlijk erg interessant, want ze hoeven weinig kosten te maken/moeite te doen om een huurder in huis te krijgen... en de huurder mag betalen. Of de huurder weet niet beter ("want het is gebruikelijk") of je hebt een huurder zoals TS die het er niet bij laat zitten

Maar kunnen makelaars zich nu daadwerkelijk zo indekken met een simpel inschrijfformulier? Hoe kan je er nu als huurder met redelijke zekerheid vanuit gaan dat een gang naar de rechter success heeft? Waar hangt dat nu precies van af?

Ik heb zelf echt exact hetzelfde als TS gehad: huurhuis gehuurd, met tegenzin schandalig veel bemiddelingskosten betaald, en later er op gewezen dat dat niet zou mogen. Echter, ik heb ook zo'n inschrijfformulier moeten tekenen.

Achteraf heb ik het voorgelegd bij een bekende van mij die aan zijn master rechten begon en e.e.a. had gedaan met huurrecht. Samen met een groep studenten heeft hij bepaald dat het niet zeker is. Hij raadde me aan wel een brief te sturen, maar dat als zij hun poot stijf houden, ik het voor moet laten komen. Met dat formulier gaat het dan heel moeilijk: ze mogen namelijk wel de kosten rekenen, MITS jij hun vraagt om een huis voor jou te zoeken. Voor zoiets heb ik moeten tekenen middels het inschrijfformulier, maar in werkelijkheid heb ik gereageerd op een advertentie van hun.

Maar goed, ik heb destijds die brief wel opgesteld (inclusief relevante wet-teksten en LJN referenties), maar had het zo druk met de verhuizing (ik kwam uit anti-kraak en moest in 10 dagen tijd een andere woning vinden + uit mijn oude vertrekken) dat ik er niet aan toe ben gekomen en ook weinig hoop had. Achteraf had ik hem alsnog moeten versturen, scheelt toch weer mogelijk 1200 euro (ja zo schandalig hoog ja: voor een bezichtiging van 10 minuten en een standaardcontract met 10 invulvelden). Maar goed, het is nu 11 maanden verder dus ik ga me er ook niet druk om maken.

De tactiek? Ik heb ergens gelezen op een website voor juridisch advies om gewoon akkoord te gaan, de boel te tekenen en te betalen en het later terug te eisen, eventueel via de rechter. Let er dan wel dat je geen dingen tekent die onwaarheden bevatten: je kan wel tekenen voor de bemiddelingskosten, maar als er iets staat van "ik vraag <makelaar> om woning voor mij te zoeken", zou ik schaapachtig zeggen dat dat niet het geval is. Als zij zeggen "ja dat is standaard zo", vraag ze het het aan te passen of te tekenen dat dat deel niet geldig is.

Het is verder ook echt schandalig. Daarnaast ben ik meerdere keren voorgelogen: inkomen zou geen probleem zijn, ik kon direct een sleutel ophalen, allemaal leugens om je binnen te halen. Ze zijn sponsor van mijn voetbalclub, maar als ik die eigenaar een keer zie (die mij ook geholpen heeft) ga ik het hem zeker zeggen. Misselijke praktijken.

[janklp]

Maak je niet druk en houd je poot stijf. Ik heb ook zo'n formulier moeten tekeken, zolang je maar aan kan geven dat jij gereageerd hebt op een advertentie is er niets aan de hand. Daarnaast werkt het denk ik in je voordeel als de verhuurder ook een som heeft betaald.

Trouwens, ik zou na een jaar net zoveel moeite doen als na een maand. Het gaat toch om 1200 euro, de kans dat je het terugkrijgt wordt niet minder, zolang je maar binnen de verjaringstermijn blijft.

Heb je behoefte aan de brieven die ik verstuurd heb? Ik zal ze dit weekend hier posten.

[LiquidT_NL]

Janusz schreef op donderdag 10 januari 2013 @ 11:54:
Maak je niet druk en houd je poot stijf. Ik heb ook zo'n formulier moeten tekeken, zolang je maar aan kan geven dat jij gereageerd hebt op een advertentie is er niets aan de hand. Daarnaast werkt het denk ik in je voordeel als de verhuurder ook een som heeft betaald.

Trouwens, ik zou na een jaar net zoveel moeite doen als na een maand. Het gaat toch om 1200 euro, de kans dat je het terugkrijgt wordt niet minder, zolang je maar binnen de verjaringstermijn blijft.

Heb je behoefte aan de brieven die ik verstuurd heb? Ik zal ze dit weekend hier posten.

Ik zal ook even mijn eigen brieven nakijken, maar post ze inderdaad. Misschien is het makkelijk als ik even mijn verlenging van het contract af wacht, en als die binnen is alsnog de brief verstuur inderdaad. Kan wel 600 euro gebruiken atm

[Elimination]

Tweakers United

Groot gelijk allemaal! Denken jullie ook aan de huurprijscheck? Als je in de eerste 6 maanden van particuliere huur een huurprijscheck aanvraagt (25 euro), dan kan je soms veel besparen op je huur. De uitspraak van de huurcommissie is namelijk bindend (ja, zelfs voor particuliere huur):

Een medewerker van de Huurcommissie onderzoekt uw woning op basis van het puntensysteem. Blijkt dat uw huur te hoog is, dan verlaagt de Huurcommissie de huurprijs tot de maximale huurprijs die hoort bij uw woning. Deze nieuwe huurprijs geldt met terugwerkende kracht vanaf de datum waarop uw huurcontract is ingegaan.

Enige voorwaarde voor de particuliere sector is dat de berekende huur wel onder de 681 euro moet komen (grens voor huurtoeslag), anders kan de huurcommissie niets betekenen:

Huurt u een geliberaliseerde (vrije sector) woning en blijkt uw huur na de toets te hoog te zijn? Dan verlaagt de Huurcommissie de huurprijs tot de huurprijs die past bij het puntenaantal van uw woning. Dit geldt echter alleen als uw huurprijs daardoor op of onder de liberalisatie (huurtoeslag)grens komt te liggen. Blijft de huur daarboven, dan kunnen wij niets voor u doen.

Huurprijscheck online: http://www.huurcommissie.nl/huurprijscheck/

Bijv. Als je nu voor 800 euro kaal huurt en het blijkt maar 600 euro te mogen kosten volgens de huurcommissie, dan is de verhuurder verplicht de huur te verlagen en eventueel de eerste 6 maanden het verschil terug te betalen.

Moreel is het wel een lastige maatregel, want een verhuurder zal vaak hierdoor minder ontvangen dan zijn hypotheeklasten en zal de verhouding tussen huurder en verhuurder waarschijnlijk verslechteren. Maar houd er rekening mee dat de huurprijs directe invloed heeft op jouw eigen huurtoeslag en dat het heel vervelend kan zijn als er iets niet klopt:

Stel je huurt namelijk nu voor 600 euro (en je krijgt huurtoeslag) en volgens de commissie blijkt dit 400 euro te moeten zijn, dan mag jij huurtoeslag terugbetalen. Gebeurt die huurprijscheck na de eerste 6 maanden (bijvoorbeeld in opdracht van de Belastingdienst), dan is de verhuurder dus niet verplicht de huurprijs te verlagen, maar jij ontvangt wel minder huurtoeslag. In dat geval val je dus tussen wal en schip. En helaas, het komt voor(!)

In dat licht gezien is het toch niet altijd onverstandig om uit te vechten wat de wettelijk maximale huurprijs moet zijn...

[croxz]

LiquidT_NL schreef op donderdag 10 januari 2013 @ 11:59:
[...]
...als ik even mijn verlenging van het contract af wacht, en als die binnen is alsnog de brief verstuur inderdaad.

Wordt je niet weer bedonderd? Huurcontracten voor bepaalde tijd zijn alleen in speciale situaties geldig, anders is het wettelijk gewoon een contrac met onbepaalde tijd. Het illegaal aanbieden van contracten van bepaalde tijd is ook truc van huisjesmelkers om centen te vangen voor het verlengen ervan...

[LiquidT_NL]

croxz schreef op vrijdag 11 januari 2013 @ 14:34:
[...]

Wordt je niet weer bedonderd? Huurcontracten voor bepaalde tijd zijn alleen in speciale situaties geldig, anders is het wettelijk gewoon een contrac met onbepaalde tijd. Het illegaal aanbieden van contracten van bepaalde tijd is ook truc van huisjesmelkers om centen te vangen voor het verlengen ervan...

Dat klopt 100%, daar heb ik mij helemaal kapot naar gezocht. Maar goed, ik wil ook geen slapende honden wakker maken of een van de partijen onzeker maken. Daarnaast is mijn huurbaas heel relaxt.

Wat ik dus ga doen is aannemen dat het verlengen dan wel stilzwijgend gaat, dan wel voor langs moet en zonder problemen doe. Maar zodra er 1 woord wordt gerept over kosten krijgen ze het te horen Voor zover ik weet heb ik inderdaad geen verlenging etc. Maar goed, ik wil het gewoon 'gezellig' houden de komende paar weken, 1 februari "verloopt" dit contract.

[n4m3l355]

croxz schreef op vrijdag 11 januari 2013 @ 14:34:
Het illegaal aanbieden van contracten van bepaalde tijd is ook truc van huisjesmelkers om centen te vangen voor het verlengen ervan...

Hoe vangt een huisjes melker geld bij het verlengen van een overeenkomst? Sleutelgeld zie je nu heden ten dagen zelden (overigens ook illegaal). En bij het verlengen laten we ervan uit gaan dat een melker zowieso de grens opzoekt van wat mogelijk is, zal hij een jaar later wederom de grens opzoeken wat nagenoeg overeenkomt met de jaarlijkse CBS indexering.

[croxz]

Niet de eigenaar maar het bemiddelingsbureau vangt geld: ze rekenen iedere keer zo'n 50,- euro voor het opstellen van het (verlengde) contract.

[RoD]

croxz schreef op vrijdag 11 januari 2013 @ 21:50:
Niet de eigenaar maar het bemiddelingsbureau vangt geld: ze rekenen iedere keer zo'n 50,- euro voor het opstellen van het (verlengde) contract.

Bij mijn vriendin (buitenlandse) durfden ze daar 300 euro voor te betalen ze heeft haar contract uiteraard niet verlengd. Ronduit schandalig.

[janklp]

Zoals nog beloofd zou ik mijn concept brieven nog even posten. Bij deze https://mega.co.nz/#!J0IE...jH12V0HRdTOlPTnDcNnuFCFas

Ik ben benieuwd naar het resultaat van diegene die de brief gaat gebruiken! Succes .

Even nog ter toelichting, ik had de makelaar van te voren gebeld om dit aan te kondigen. Vond ik wel netjes.

[Verwijderd]

*knip*

[ Voor 99% gewijzigd door Krisp op 06-10-2014 10:09 ]

[mrmrmr]

-

[ Voor 99% gewijzigd door mrmrmr op 14-10-2014 20:12 ]