Is de zakelijke vastgoed/onroerend goed markt, de volgende?

[De_Bastaard]

Ik zit me al enige tijd af te vragen of de zakelijke onroerend-goed markt het volgende 'probleem' wordt in Nederland, waar miljoenen/miljarden op moet worden afgeschreven.

Als ik bijvoorbeeld alleen al kijk naar mijn eigen buurt (Zuid Limburg), staan er veel zakelijke panden/kantoorruimten al geruime tijd leeg. Toch wordt er telkens weer wat nieuws gebouwd, wat vanzelfsprekend ook leeg blijft staan omdat ze te duur zijn.

Veel van deze panden zijn eigendom van een bepaalde makelaar of grote vastgoed firma die dit dan als "tegoed" op hun balans zetten. Dat is natuurlijk goed toepasbaar als er een korte doorlooptijd op zit, maar wanneer een pand al jarenlang (2+ ?) leegstaat, kun je op 3 vingers natellen of de waarde van zo'n pand wel klopt.

Los van het feit dat het continu blijven bouwen van nieuwe panden natuurlijk nergens op slaat, behalve om de bouwsector bezig te houden, vraag ik me af hoe dit zich in de toekomst gaat ontwikkelen.

Al dat geld van die gebouwen is natuurlijk geleend geld, waar iemand straks voor zal moeten opdraaien. Afhankelijk van hoeveel een bank geinvesteerd heeft in die sector, lijkt het me niet onwaarschijnlijk dat ook hier serieuze problemen door kunnen ontstaan.

Wat denken jullie?

[heuveltje]

Je bent niet bepaald de eerste die dat bedacht had
Is ook al redelijk vaak in het nieuws geweest, voorbeeldje

Probleem is oa: dat het aan aandeelhouders veel makkelijk uit te leggen is dat de inkomsten uit huur dit jaar lager zijn, dan opeens tig miljoen aan onverwachte afschrijvingen op vastgoed bezit die je nooit meer terug ziet . Dus laten ze het maar zo in de boeken staan.............

[ Voor 40% gewijzigd door heuveltje op 29-03-2012 14:20 ]

[Kju]

De zakelijke vastgoedmarkt heeft al een aantal jaar fikse problemen en het wordt er niet beter op. Zowel de ontwikkelaars/eigenaren steken de kop in het zand en gemeenten zijn moeilijk als het gaat om het herbestemmen (ombouwen naar woonruimte), o.m. uit praktische overwegingen. Bij ons in Den Haag alleen al zal het Rijk binnen de komende 10 jaar zo'n 550.000 m2 afstoten.
Als je het leuk vind kan je deze factsheet doorlezen en eventueel abonneren er op.

Hou wel rekening dat het vaak afgestoten vastgoed betreft (bijvoorbeeld KPMG die van oud naar nieuw gaat), check voor de gein ook maar dit filmpje met artikel, dit geval is niet uniek. Daarnaast heb je ook te maken met de vele gemeentelijke wethouders en directeuren Bouwen & Wonen die uit eigen roem veel bouwprojecten doordrukken al dan niet met e.e.a. onder de tafel

[t_captain]

Over de titel: ik denk dat je onroerend goed bedoelt, vastgoed is onroerend goed

Het mag niet verassend zijn dat de vastgoedmarkt in het algemeen niet zo goed gaat, eigenlijk al 4 jaar. Binnen vastgoed heb je verschillende sectoren. Kantoorpanden is een van die sectoren.
De kantoormarkt is waaschijnlijk nog slechter dan de vastgoedmarkt gemiddeld.

Jarenlang hadden we een groeiende beroepsbevolking, nu is die stabiel tot licht dalend.
Jarenlang hadden we een toename van het percentage kantoorwerkers binnen de beroepsbevolking. Deze trend is er nog steeds, maar vlakt wel af.
En dan zijn er enkele negatieve trends: deeltijdwerk, flexibiliteit, thuiswerken zitten in de lift waardoor de behoefte aan vierkante meters afneemt. Ook je regio werkt niet erg mee, volgens mij is Zuid-Limburg een krimpregio.

Een algemeen probleem van de vastgoedmarkt is dat projecten best lang duren (van vergunningsaanvraag tot oplevering). Gevolg is een varkenscyclus, waar relatief veel gebouwen worden opgeleverd in een slechte markt.

Overigens zie ik meer leegstand bij de oudere kantoorgebouwen. Bedrijven verhuizen naar een nieuwe locatie en dan blijft het oude pand langdurig leegstaan, vaak zonder veel vooruitzicht op verbetering.

[SinergyX]

De_Bastaard schreef op donderdag 29 maart 2012 @ 14:04:
Los van het feit dat het continu blijven bouwen van nieuwe panden natuurlijk nergens op slaat, behalve om de bouwsector bezig te houden, vraag ik me af hoe dit zich in de toekomst gaat ontwikkelen.

Dit snapte ik ook al niet. Hier in Gouda zie je ene bedrijf naar het andere bedrijf nieuwe locatie betrekken, de oude locaties staan stuk voor stuk allemaal nog te huur/te koop. Snap best dat een pand van 10-20 jaar oud niet meer 'modern en representatief' zou zijn, maar het zijn geen huisjes van een paar ton, meestal enkele/tientallen miljoenen.

[I-King]

Hier Midden-Limburg, Roermond timmert hard aan de weg als 'grote stad' van de regio en hoopt ook flink wat kantoorpanden aan de rand van de A73 te laten vestigen. Echter staan er gigantisch veel (oudere) panden leeg, waar dus nooit meer wat mee gedaan wordt. Hetzelfde gebeurt in Echt, een plaats vlakbij. Er wordt in hoog tempo bijgebouwd, terwijl pas opgeleverde panden nog altijd leegstaan... Het zou verboden moeten worden! Uiteindelijk moet die rekening toch ergens terecht komen zou je zeggen...

[Kju]

Ze zetten die gemeenten voor het blok. Ik wil op locatie X een nieuw gebouw neerzetten, waarvoor ik een huurder (met duizenden werknemers) heb die al in die gemeente is gevestigd. Dan geef ik de gemeente de keus: Of je laat mij dit gebouw hier neerzetten en het bedrijf laat het oude gebouw leeg achter, of ik bouw het in een andere gemeente en het bedrijf verlaat dus jouw gemeente, kies maar...
Daarnaast zijn er prestigeprojecten op prestigelocaties waarbij de gemeente vaak garandeert dat zij twee jaar na oplevering minimaal 60-80% zelf zullen huren als het dan nog leeg staat, ze garanderen een optimale infrastructuur en parkeermogelijkheden en dan is de keus niet moeilijk voor zo'n ontwikkelaar.

[De_Bastaard]

Als ik zo over de A2 rijd zie ik zoveel lege (nieuwe) kantoorpanden, dat is imho te belachelijk voor woorden.

[qadn]

SinergyX schreef op donderdag 29 maart 2012 @ 14:22:
[...]

Dit snapte ik ook al niet. Hier in Gouda zie je ene bedrijf naar het andere bedrijf nieuwe locatie betrekken, de oude locaties staan stuk voor stuk allemaal nog te huur/te koop. Snap best dat een pand van 10-20 jaar oud niet meer 'modern en representatief' zou zijn, maar het zijn geen huisjes van een paar ton, meestal enkele/tientallen miljoenen.

Tjah, maar het bedrijf huurt de dingen, het is niet de eigenaar.
Dus het zal ze jeuken wat ermee gebeurd.

[RaZ]

Ik zie dat hier ook. Die vastgoed markt wat leeg staat, is allemaal huur. En de prijzen liggen redelijk gelijk voor het oppervlakte.

Zeg dat je 1.000 euro betaald voor 1.500m2. Of dat nu een bamboe doorwaai pand is waar letterlijk het papier uit de printer waait, of nieuwbouw, goed geisoleerd, airco. Goeie telecom-centrale, etc..etc..

Dus ja. De prijs/kwaliteit verhouding is voor nieuwbouw vele male hoger dan oude bouw.

Zelfde als met winkelcentra, alle panden zijn huur, en nog eens asociaal duur ook. Gaat er een toko faliet, dat heeft de eigenaar een huurder minder.

Ik zie het hier in de omgeving ook, redelijk wat winkels die faliet zijn gegaan, en die panden staan al een flinke tijd leeg. Gebouwd begin jaren 80. Dan zit je ook nog eens met een stuk bestemmingsplan. Er mag enkel detailhandel in komen. Daarbij zit geen enkel bedrijf welk een kantoor is te wachten op een pand in een winkelcentra. Die kosten zijn ook nogeens bizar hoog, vanwege exact het zelfde euvel als op de kopermarkt voor woningen: Locatie, locatie en locatie.

Ik vergelijk de zakelijk markt dan ook gewoon even met een sociale huurwoning. 70m2 voor 600 voor een rijtjeshuis, of voor het zelfde oppervlakte en prijs, een flat. De flat heeft veel minder woongenot, en is vanwege de servicekosten 100 euro duurder. Dit terwijl die nieuwbouw rijtjeshuis een schuur heeft ipv een berging en een achtertuin ipv een klein balkon.

Het nadeel van deze markt is momenteel dat veel pensioenvondsen geld hebben zitten in vastgoed. Dat geld verdwijnt dan ook weer als sneeuw voor de zon.

Maar zoals qadn ook zegt: Dat is het gekozen business model, en als het nu dan even anders gaat, zal niemand die er direct mee te maken heeft er een probleem van maken. Net zo meer als ik niet gedupeerd zou worden als men morgen de HRA afschaft. Zou persoonlijk voor mij namelijk interessant kunnen zijn, omdat de prijzen dan echt moeten zakken.

[n4m3l355]

Alvorens hier iets over te schrijven zou een stukje geschiedenis geen kwaad kunnen.

Commerciele vastgoed heeft altijd een bepaalde leegstand gehad. Lees niet een x% maar een x aantal vierkante meters. Deze ging met de groei van de markt gewoon mee het werd niet meer maar ook niet minder. Dat deze markt zo groeide heeft een aantal oorzaken. Zo was er altijd voldoende vraag en de overheid hielp graag een handje mee door mooie locaties te laten ontwikkelen (en zo veel centjes in de pocket te steken).

Nu is inderdaad de afgelopen 3 a 4 jaar de boel aardig geklapt. Veel bedrijven zijn failliet geslagen en huidige huurders zijn terughoudender. Met als gevolg dat er een grotere leegstand is ontstaan. Het is echter onjuist dat stevig doorgebouwd wordt. Geen enkele ontwikkelaar kan bouwen zonder investeerder, geen investeerder accepteerd vastgoed zonder huurcontracten.

Het vervelende in dit geheel is echter de situatie voor de huidige nieuwbouw. Wie toch iemand strikt geeft diegene een mooi nieuw kantoor waar de huurder in gaat en keurig zijn huur betaald. Iedereen is blij, de ontwikkelaar, bouwer, ingenieur/architect, gemeente, bank, makelaars iedereen behalve die "oud" vastgoed heeft.

Valt hier iets aan te doen? Krampachtige oplossingen zoals slopen en dan pas bouwen is waanzin en gaat nooit gebeuren. Geen enkele portefeuillehouder gaat zonder tegenmoetkoming iets slopen. Hetgeen wat nu staat herontwikkelen/vernieuwen is ook lastig omdat huidige panden vaak niet voldoen aan de regelgeving noch de wensen van huurders.

Uiteindelijk is er dan ook geen makkelijke oplossing. Het is overigens onjuit dat er niet wordt afgeschreven, alle grote fondsen schrijven grof af op commercieel vastgoed. Met andere woorden men is hierop bedacht.

[Verwijderd]

n4m3l355 schreef op donderdag 29 maart 2012 @ 16:23:
Nu is inderdaad de afgelopen 3 a 4 jaar de boel aardig geklapt. Veel bedrijven zijn failliet geslagen en huidige huurders zijn terughoudender. Met als gevolg dat er een grotere leegstand is ontstaan. Het is echter onjuist dat stevig doorgebouwd wordt. Geen enkele ontwikkelaar kan bouwen zonder investeerder, geen investeerder accepteerd vastgoed zonder huurcontracten.

Uiteindelijk is er dan ook geen makkelijke oplossing. Het is overigens onjuit dat er niet wordt afgeschreven, alle grote fondsen schrijven grof af op commercieel vastgoed. Met andere woorden men is hierop bedacht.

Voor de overcapaciteit op de kantorenmarkt wordt al sinds 2000 gewaarschuwd (regio Amsterdam). De opleving van de economie na de internet-dip heeft deze overcapaciteit enigzins verbloemd. Maar de leegstand begint nu enorme proporties aan te nemen. Dit zorgt voor tekorten op gemeentelijke grondexploitaties en voor gebieden met een transformatie-opgave (misschien is sloop soms zelfs beter) en daarnaast dienen beleggers en fondsen af te boeken op de waardering van de kantoren. Ik ben van mening dat de tekorten en financiele problemen bij de overheden al beter (transparanter) in kaart zijn gebracht dan de mogelijke afwaarderingen aan de beleggerskant. Om nog maar te zwijgen over de gevolgen. Banken lopen ook grote risico's bij deze afwaarderingen. Er zijn al verschillende kantoren die feitelijk al eigendom zijn geworden van banken als uitruil tegen rentelasten en overige financiele verplichtingen.

De banken worden hierdoor ook meegetrokken in deze problematiek.

[Malt007]

Ik werk zelf als controller bij een vastgoedinvesteerder/beheerder en alles wat op de balans staat is zo goed als afgeschreven. Ik verwacht derhalve geen grote klappen meer op deze markt aangezien er in het vastgoed zoveel geld rond gaat dat ze allemaal een accountantsverklaring nodig hebben.

Leegstand is wel zeer problematisch en dat is ook de reden dat het vooral met banken zo slecht gaat. Die financieren dit soort projecten namelijk en bij leegstand geen aflossing/rente.

[Frank Martin]

De balanswaarde van vastgoed is over het algemeen gebaseerd op de toekomstige huurinkomsten, dus een bepaalde maandhuur. Verhuurders zullen over het algemeen liever maanden of jaren aan huur kado doen dan dat ze de huurprijs structureel verlagen en dus moeten afwaarderen. De vraag is hoe lang dit vol te houden is...

[ Voor 16% gewijzigd door Frank Martin op 30-03-2012 13:29 ]

[Speedy55]

Dat zie je aan zoveel bedrijven die een accountantsverklaring hebben en die vervolgens in de problemen komen, ja die verklaring had nooit afgegeven mogen worden. (DSB is wel voorbeeld hiervan)

Ik weet nog niet helemaal zeker of die investeerders gespaard zullen blijven van de economische crisis, ze kunnen in ieder geval niet op hun lauwere gaan rusten.

[Rukapul]

Frank Martin schreef op vrijdag 30 maart 2012 @ 13:29:
De balanswaarde van vastgoed is over het algemeen gebaseerd op de toekomstige huurinkomsten, dus een bepaalde maandhuur. Verhuurders zullen over het algemeen liever maanden of jaren aan huur kado doen dan dat ze de huurprijs structureel verlagen en dus moeten afwaarderen. De vraag is hoe lang dit vol te houden is...

De wetgever heeft (eindelijk) dit punt opgepakt en binnenkort moeten vastgoedfondsen de kortingen rapporteren.

Malt007 schreef op vrijdag 30 maart 2012 @ 13:01:
Ik werk zelf als controller bij een vastgoedinvesteerder/beheerder en alles wat op de balans staat is zo goed als afgeschreven. Ik verwacht derhalve geen grote klappen meer op deze markt aangezien er in het vastgoed zoveel geld rond gaat dat ze allemaal een accountantsverklaring nodig hebben.

Leegstand is wel zeer problematisch en dat is ook de reden dat het vooral met banken zo slecht gaat. Die financieren dit soort projecten namelijk en bij leegstand geen aflossing/rente.

Er zit een tegenstrijdigheid in je verhaal: bij een balanswaarde van bijna niets zal een bank ook geen financiering verstrekken.

[ Voor 39% gewijzigd door Rukapul op 30-03-2012 13:33 ]

[Frank Martin]

Rukapul schreef op vrijdag 30 maart 2012 @ 13:31:
[...]

De wetgever heeft (eindelijk) dit punt opgepakt en binnenkort moeten vastgoedfondsen de kortingen rapporteren.

Dat zal tijd worden... Ik zit er niet (meer) zo diep in, dus dat er actie op was ondernomen had ik nog niet gehoord.

[Kju]

Rukapul schreef op vrijdag 30 maart 2012 @ 13:31:
[...]

De wetgever heeft (eindelijk) dit punt opgepakt en binnenkort moeten vastgoedfondsen de kortingen rapporteren.

[...]

Er zit een tegenstrijdigheid in je verhaal: bij een balanswaarde van bijna niets zal een bank ook geen financiering verstrekken.

De financieringen zijn al lang verstrekt, de afschrijvingen hebben achteraf plaats gevonden. De bank zal hooguit de financiering intrekken...

[RemcoDelft]

De_Bastaard schreef op donderdag 29 maart 2012 @ 14:04:
Toch wordt er telkens weer wat nieuws gebouwd

Ik verbaas me met name dat de overheid hier bouwvergunningen voor afgeeft, en het bestemmingsplan er op inricht. 5-10% leegstand is prima in een gezonde markt, momenteel staat 14% leeg, en dat is gewoon te veel.

[leuk_he]

RemcoDelft schreef op vrijdag 30 maart 2012 @ 13:55:
[...]

Ik verbaas me met name dat de overheid hier bouwvergunningen voor afgeeft, en het bestemmingsplan er op inricht. 5-10% leegstand is prima in een gezonde markt, momenteel staat 14% leeg, en dat is gewoon te veel.

Tja, dat is de mallemolen dat de verhuurders niet dalen met hun verhuurprijzen. Dan kun je als huurder niks anders dan met een andere partij instappen in een nieuw pand.

Er zijn mensen die roepen dat dat bouwen dan maar verboden (/gereguleerd) moet worden, maar daarmee geef je de oude partijen opeens rechtvaardiging om hun huren hoog te houden. Dan heb je kunstmatig een schaarste ontwikkeld.

En juist om dat soort verhuurders die de panden liever leeg laten staan dan zakken in prijs hadden we krakers....echter sinds dat verboden is, is dat naar mijn indruk enkel nog een harde kern. Nou wil ik niet het kraken verheerlijken (dat zijn ook niet allemaal lievertjes), maar als drukmiddel om vooral de panden te gebruiken ipv van beleggingsobject... graag.

[dieselb0y]

Rukapul schreef op vrijdag 30 maart 2012 @ 13:31:
[...]

De wetgever heeft (eindelijk) dit punt opgepakt en binnenkort moeten vastgoedfondsen de kortingen rapporteren.

[...]

Er zit een tegenstrijdigheid in je verhaal: bij een balanswaarde van bijna niets zal een bank ook geen financiering verstrekken.

Dit is mij in het keuzevak over de kredietcrisis inderdaad ook uitgelegd. Maar ik vroeg me al af waarom ze het nu ineens moesten afschrijven na al die jaren. Maar dat komt dus door wetgeving.

[stin]

De zakelijke onroerend goed markt is nogal breed. Laten we voor het gemak opsplitsen in de volgende 3 categorieën

- Logistics
- Retail
- Office

Logistics is in principe niks mee aan de hand in Nederland. Bedrijven verhuizen na verloop van tijd van oude gebouwen naar nieuwere gebouwen. De oudere panden worden dan (meestal) gesloopt. De kosten van deze panden zijn ook niet zo hoog (t.o.v. kantoren). De gebouwen zijn snel klaar (ca. 6 maanden) en men kan dus snel inspelen op behoefte. In Nederland zijn 5 logistieke centra (bijv. in Venlo) waar vrijwel alles verhuurd is op dit moment.

Retail is ook niks mee aan de hand (behalve in gebieden waar niet zoveel loos is zoals in Limburg). De hoogste leegstanden zijn dan ook in Limburg. Op A-locaties is hier ook niks aan de hand, maar op de slechtere locaties heb je natuurlijk wel te maken met leegstand. Als de Nederlanders het vertikken om geld te spenderen zou dat nog weleens kunnen gaan verslechteren. Duitsers geven gewoon geld uit als een gek en ze trekken zich niet zoveel aan van de zaken die ze op het nieuws horen. Daar is de situatie ook helemaal anders

Grootste probleem ligt natuurlijk bij de kantoren die gebouwd zijn. Snel gebouwd, teveel gebouwd, lelijk, niet goed onderhouden en slechte locaties omdat het een aantal jaar geleden toch verhuurd werd. Dat was vroeger easy money. Daar zijn ook de problemen op dit moment, aangezien de investeerders die de panden hebben hun schulden niet kunnen herfinancieren. De banken kunnen dan zeggen dat ze het verlengen, maar dat blijven ze ook niet doen. Je hebt momenteel hele koppige investeerders die gewoon verwachten dat ze een lelijk pand op een slechte locatie nog altijd kunnen verhuren. Momenteel worden er meerdere kantoren omgebouwd naar bijv. hotels, maar een aanzienlijk deel zal gesloopt moeten worden. Als je momenteel teveel geld hebt is dit wel interessant om in te investeren, aangezien je op sommige plekken bijna alleen de grondprijs hoeft te betalen en dan krijg je er een kantoor gratis bij

Als je redelijk objectieve informatie hierover wilt hebben, zou je de websites van CBRE, cushman & wakefield, DTZ of Jones Lang Lasalle kunnen bezoeken. Daar kun je gratis rapporten bekijken over de vastgoedmarkt.

Kortom, er zijn teveel kantoren in Nederland, maar met de andere vastgoed-categorieën gaat het niet slecht.

[n4m3l355]

Het belangrijkste is dat in tegenstelling tot wat veel mensen schijnen te denken is dat in deze sector al gigantisch is afgeboekt. Neem ieder willekeurig fonds van formaat en je ziet jaar op jaar afboekingen terugkomen. Deze afboekingen hebben dus en zullen ook nog plaats blijven vinden. Belangrijker is om in te zien of deze fondsen hun leningen in welke vorm dan ook kunnen rollen. Iets wat ook in iedere prospectus voor wordt gewaarschuwd maar als je ook hierna kijkt zie je dat dit keer op keer geen problemen lijkt te geven. Realiseer je ook dat deze fondsen vaak verder strekken dan enkel NL en hun financieringen soms in de meest onverwachte hoeken worden gerealiseerd.
In tegenstelling tot woningverenigingen in NL (die ook van formaat zijn), hebben deze fondsen wel mensen met kennis in huis. Zij lijken dan ook beter in staat hun financien te reguleren.

Ik denk dan ook dat zij de laatste zijn die hier pijn in vinden vervelender is eerder de gemeentes. Die gingen jaar op jaar uit van een leuke boterham alleen die valt nu opeens erg tegen. Uiteindelijk komt het gebrek in vastgoed ontwikkelingen dan ook terecht bij de burger aangezien die het makkelijkste gemelkt kan worden.

[Rukapul]

Het pijnlijkst is/wordt het waarschijnlijk voor de particuliere beleggers in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Deze zijn door de beheerders vaak zo opgetuigd dat de particuliere beleggers het meest risicodragende deel financierden in vorm van een lening (obligatie) wat in de praktijk de kenmerken draagt van aandeelhouderschap. Als er pijnlijke klappen volgen dan is het met redelijke kans eerst in die sector omdat er typisch weinig eigen vermogen in zit.

[ Voor 14% gewijzigd door Rukapul op 31-03-2012 12:44 ]

[HCMarX]

Rukapul schreef op zaterdag 31 maart 2012 @ 12:40:
Het pijnlijkst is/wordt het waarschijnlijk voor de particuliere beleggers in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Deze zijn door de beheerders vaak zo opgetuigd dat de particuliere beleggers het meest risicodragende deel financierden in vorm van een lening (obligatie) wat in de praktijk de kenmerken draagt van aandeelhouderschap. Als er pijnlijke klappen volgen dan is het met redelijke kans eerst in die sector omdat er typisch weinig eigen vermogen in zit.

Hoewel er discussie over te voeren is of particulieren hierin hadden moeten beleggen en of ze misschien niet te mooie verhalen voorgeschoteld gekregen hebben is dit voor de economie als geheel niet zo heel erg zo lang er niet belegd is met geleend geld. Het wordt pijnlijk als er particulieren of organisaties in liquiditeit / solvabiliteit problemen komen.

Of het bij de betreffende fondsen om leningen aan particulieren of om aandelen in een belegging gaat weet ik niet. Het lijkt me dat dit vaak gewoon aandelen zijn en dat deze dus nog eerder de klappen opvangen dan de obligatiehouders.

Overigens is het wel een kwalijke zaak dat er zoveel vastgoed vreemd staat. Dat heeft verschillende oorzaken die vaak minimaal gedeeltelijk de schuld van de politiek zijn. Aan de andere kant vind ik dat beleggers zich daar ook niet te veel achter moeten verschuilen. Je weet als vastgoedbelegger dat de overheid handelt zoals ze dat al jaren doet en geld zou je juist moeten verdienen door slimmer te zijn dan hen.

Edit:
Wat n4m3l355 zegt klopt natuurlijk ook helemaal. De grootste pijn zit waarschijnlijk bij woningbouwverenigingen en gemeentes. Daar zitten in een groot aantal gevallen mensen met minder kennis dan grootheidswaanzin die op kosten van de gemeenschap speculeren met veel te dure grondposities en (blijkbaar) zelfs rentederivaten.

stin schreef op vrijdag 30 maart 2012 @ 17:17:
De zakelijke onroerend goed markt is nogal breed. Laten we voor het gemak opsplitsen in de volgende 3 categorieën

- Logistics
- Retail
- Office

Logistics is in principe niks mee aan de hand in Nederland. Bedrijven verhuizen na verloop van tijd van oude gebouwen naar nieuwere gebouwen. De oudere panden worden dan (meestal) gesloopt. De kosten van deze panden zijn ook niet zo hoog (t.o.v. kantoren). De gebouwen zijn snel klaar (ca. 6 maanden) en men kan dus snel inspelen op behoefte. In Nederland zijn 5 logistieke centra (bijv. in Venlo) waar vrijwel alles verhuurd is op dit moment.

Ook bij bij bedrijfspanden (anders dan kantoren en winkels) is de leegstand wel opgelopen hoor. Alleen zijn de prijzen daar een stuk lager en zal de klap daarom minder groot zijn.

Retail is ook niks mee aan de hand (behalve in gebieden waar niet zoveel loos is zoals in Limburg). De hoogste leegstanden zijn dan ook in Limburg. Op A-locaties is hier ook niks aan de hand, maar op de slechtere locaties heb je natuurlijk wel te maken met leegstand. Als de Nederlanders het vertikken om geld te spenderen zou dat nog weleens kunnen gaan verslechteren. Duitsers geven gewoon geld uit als een gek en ze trekken zich niet zoveel aan van de zaken die ze op het nieuws horen. Daar is de situatie ook helemaal anders

Ook bij winkels is voorzichtigheid geboden denk ik hoor. Mensen kopen in toenemende mate hun spullen online, bepaalde gebieden lopen leeg, en Nederland krijgt te maken met sterke demografische verschuivingen. Dat de leegstand nu nog laag is betekent niet dat deze ook laag blijft. Daarnaast wordt er voor de zogenaamde A-locaties waarschijnlijk dusdanig veel betaald dat het de vraag is of dit haalbaar blijft. Als huurders tot de conclusie komen dat ze de huidige huren niet kunnen of willen betalen dan zal de waarde toch omlaag gaan.

Grootste probleem ligt natuurlijk bij de kantoren die gebouwd zijn. Snel gebouwd, teveel gebouwd, lelijk, niet goed onderhouden en slechte locaties omdat het een aantal jaar geleden toch verhuurd werd. Dat was vroeger easy money. Daar zijn ook de problemen op dit moment, aangezien de investeerders die de panden hebben hun schulden niet kunnen herfinancieren. De banken kunnen dan zeggen dat ze het verlengen, maar dat blijven ze ook niet doen. Je hebt momenteel hele koppige investeerders die gewoon verwachten dat ze een lelijk pand op een slechte locatie nog altijd kunnen verhuren. Momenteel worden er meerdere kantoren omgebouwd naar bijv. hotels, maar een aanzienlijk deel zal gesloopt moeten worden. Als je momenteel teveel geld hebt is dit wel interessant om in te investeren, aangezien je op sommige plekken bijna alleen de grondprijs hoeft te betalen en dan krijg je er een kantoor gratis bij

Dit is inderdaad het geval, maar het grote risico is daar dat een belegger de kantoren tegen kostprijs gaat verhuren. Als die huur een stuk lager is zul je vroeg of laat andere huurders weggaan trekken bij de bestaande verhuurders van andere panden. Daarmee komen de huren en prijzen verder onder druk te staan. Een optimaal staaltje marktwerking, maar wel vervelend voor de beleggers in commercieel vastgoed.

Als je redelijk objectieve informatie hierover wilt hebben, zou je de websites van CBRE, cushman & wakefield, DTZ of Jones Lang Lasalle kunnen bezoeken. Daar kun je gratis rapporten bekijken over de vastgoedmarkt.

Wel goed nadenken wat deze partijen allemaal doen en welke belangen ze kunnen hebben.

Kortom, er zijn teveel kantoren in Nederland, maar met de andere vastgoed-categorieën gaat het niet slecht.

Je tweede conclusie ben ik het (dus) niet per definitie mee eens, zeker als je vooruit kijkt. M.b.t. commercieel vastgoed is denk ik met name belangrijk hoe sterk portefeuilles / objecten gelevered zijn. ALs de beleggers een klap kunnen opvangen dan hoeft er niet zo veel aan de hand te zijn, maar als ze dat niet kunnen dan worden de problemen groter. Ook zal de bereidwilligheid van banken en andere beleggers kleiner worden om vastgoedvehikels geld uit te lenen.

[ Voor 61% gewijzigd door HCMarX op 01-04-2012 12:46 ]

[n4m3l355]

Hoewel ik er geen cijfers van heb vermoed ik dat niet genoteerde fondsen tov grote wel genoteerde fondsen een marginaal bestaan hebben. Zeker de afgelopen 4 jaar gezien het aantal prospectussen dat sterk is teruggelopen. Ik ben het wel met je eens in een dergelijke situatie je als particulier bloot staat aan een hoog risico (omgekeerd mag je je afvragen inderdaad of dit relevant is).
Zelf ben ik verrast hoeveel fondsen eigenlijk aan obligaties hebben uitstaan. Kijk voor de grap eens naar Vornado (eigenaar van REIM hedentendagen voor een groot deel) die hebben van meer dan 10 miljard aan obligaties uitstaan (uit mn hoofd) waarvan een aantal interessante/hoge rente vergoedingen kent. Zelf heb ik nooit deze weten terug te vinden overigens, vermoedelijk dat die dan ook 1 op 1 worden afgesproken.

Terugkomend hoe groot het probleem op de vastgoed markt is, zoals aangegeven is dit maar de vraag. Ik denk eerder de consequenties van een slappe markt veel pijnlijker zijn dan voor de sector zelf. De bouwers/ingenieurs/overheid/ontwikkelaars die hier een goede boterham aan hebben die missen dit nu sterk.