Een nieuwbouwhuis kopen in 2011 - wat is wijsheid

[Cassius]

Beste medetweakers ,

De kern van het verhaal: na een tijd zoeken hebben we gisteren ons eerste gesprek gehad met een hypotheekadviseur en een makelaar voor een nieuwbouwhuis (bouw start in december). Conclusie: we kunnen het huis verantwoord betalen (inclusief NHG / minimaal Nibud uitgaven). De straat krijgt allemaal jonge starters (zonder kinderen) met kinderwensen. Allemaal gelijkbestemden in een nieuwe mooie buurt aan het water met meerdere basisscholen, winkelcentrum om de hoek, geen doorgaand verkeer en snel bij uitvalswegen.

Dus we gaan er even vanuit dat we het huis wel zouden willen en er ook 5-10 jaar zeker willen wonen.

Een aantal vragen die ik in deze groep wil gooien omdat we daar nog geen antwoord op hebben / niet makkelijk zullen krijgen:

1. Heel plat: is dit voor starters zonder te verkopen woning een goed moment om een nieuwbouwhuis te kopen (met weinig ruimte voor onderhandeling zo lijkt het)?
2. Hoe zoek je goed uit of de prijs juist is (marktconform)?
3. Klopt het volgende sommetje:

We kopen een huis van 3 ton met een bankspaarhypotheek (30 jaar - 5%) met als aanvang een 50% aflossingsvrijdeel. Rampspoed, na 15 jaar is het huis 75.000 minder waard en we hebben ons aflossingsvrijedeel niet aangepast. Dan hebben we dus .5 * .5 * 3 ton gespaard (75000) en er is 75000 verdampt. Conclusie is: we hebben "gehuurd". Maar geen schuld.

Nu lijkt me 75.000 zeer pessimistisch - maar misschien denken mensen daar anders over. Maar wat zijn nog meer risico's om rekening mee te houden / je tegen in te dekken?
4. In hoeverre is dat renteverlies over bouw vast te leggen / onderhandelbaar? We hebben nog niet onder ogen gekregen wat de werkbare dagen en planning is en of er wordt opgenomen in een clausule dat we niet meer hoeven te betalen dan de vooraf opgegeven hoeveelheid tijd.
5. Kan iemand me nog eens aan Jip en Janneke taal uitleggen hoe het 'kan' dat dit rente op de bankspaarrekening gelijk is aan je hypotheekrente? Hoe ziet de rente-spaarcurve er dan uit? Een bankspaarhypotheek zou heel doorzichtig zijn, maar dit begrijp ik nog niet goed.
6. Wat is het verschil tussen een spaarhypotheek of een bankspaarhypotheek? Wij kregen het advies voor een bankspaarhypotheek, maar wel met twee levensverzekeringen. Wat zijn hiervan de nadelen / risico's?
7. Ik krijg 'kriebels' van het feit dat we starten met 50% aflossingsvrij, maar het werd ons sterk aangeraden en het lijkt een normale zaak ... wat zijn hierover de meningen?

En zo nog zoveel vragen (meerwerk, hoe te onderhandelen (terwijl de huizen misschien toch wel verkopen), etc.) ... het is echt een enorme lading informatie die over ons heen komt en ik weet gewoon dat er hier mensen aanwezig zijn die er meer van weten. If so, please speak up ! Ik kan jullie advies en kennis in deze goed gebruiken.

[eamelink]

Cassius schreef op woensdag 30 november 2011 @ 12:46:
We kopen een huis van 3 ton met een bankspaarhypotheek (30 jaar - 5%) met als aanvang een 50% aflossingsvrijdeel. Rampspoed, na 15 jaar is het huis 75.000 minder waard en we hebben ons aflossingsvrijedeel niet aangepast. Dan hebben we dus .5 * .5 * 3 ton gespaard (75000) en er is 75000 verdampt. Conclusie is: we hebben "gehuurd". Maar geen schuld.

Na de halve looptijd heb je nog lang niet de helft van het eindbedrag gespaard. Je berekening klopt dus niet.

[Cassius]

eamelink schreef op woensdag 30 november 2011 @ 12:49:
[...]

Na de halve looptijd heb je nog lang niet de helft van het eindbedrag gespaard. Je berekening klopt dus niet.

Ik heb inderdaad geen rekening gehouden met de rente. Maar ik schets een kwart ... niet de helft. Soit - dat is ook niet echt het punt dat ik daarmee wilde maken ... stel we hadden 60k gespaard en het huis was 60k minder waard geworden. Dat is het punt wat ik probeer te maken, of die "dan hebben we gehuurd" stelling klopt.

[Speed24]

Hypotheek:
- aflossingsvrij is een keuze. Het levert nu lagere lasten op, maar je zal het ooit moeten aflossen. Dus zul je ook zelf moeten sparen. Dat is je eigen keuze.
- Bankspaarhypotheek/spaarhypotheek: uitleg

Nieuwbouw:
- kijk heel goed naar de prijs! Stel dat je een bestaand huis wil kopen, kun je dat tegenwoordig nog tegen 2% overdrachtsbelasting doen. Daardoor zijn bestaande huizen relatief wat goedkoper dan nieuwbouw
- kijk ook kritisch naar de grootte's van de kamers. Wat telt er mee voor de oppervlakte? Vergelijk dit ook met bestaande huizen.
- laat je goed voorlichten over de meerwerkopties, maar ook over wat er standaard in zit. Type kranen, sanitair, tegels, vloerverwarming e.d.. Vaak zit er heel basic spul bij en betaal je 2x de prijs als je het laat aanpassen.
- reken maar ruim genoeg voor alle afwerking in & rond het huis. Behangklaar is lang niet altijd hetzelfde als gestuc't. Tuin, oprit e.d. moet je ook meenemen.
- de bouwrente kan onderhandelbaar zijn. Natuurlijk wel afhankelijk van de animo voor het project.

[ Voor 4% gewijzigd door Speed24 op 30-11-2011 12:57 ]

[Frogmen]

Je steld een aantal vragen waar je zeker op dit moment een glazen bol voor moet hebben. Hoever dalen de huizenprijzen ? Zelfs de experts weten het niet dus ja en aflossen of niet maakt voor het verdampen van je investering niets uit. Minder waard is minder waard maar het kan ook meer waard worden. Aflossings vrij is altijd een beetje gedaan denk ik omdat de waardestijging het wel zou compenseren. Het is maar net wat je wil.

[Cassius]

Het maakt in zoverre uit dat je aflossing dat verdampte stuk kan compenseren en je dus niet met restschuld blijft zitten - wel zo praktisch en realistisch. Je hebt het zelf over die waardestijging en ik denk dat je wel met overtuigende zekerheid kan zeggen dat een dergelijke stijging als de afgelopen 10-20-30 jaar niet meer in onze tijd zal voorkomen.

Ik vraag niet om hem definitieve verlossende antwoord, maar om ervaringen/advies.

[Verwijderd]

Doe geen meerwerk via de aannemer, maar regel het achteraf zelf. Als je met iets tegenwoordig wordt opgelicht, dan is het wel met zaken als een vaatwasseraansluiting, verlaagde stopcontacten, enzovoort. Als het kan zou ik zelfs zoveel mogelijk casco opgeleverd krijgen als ik jou was, zodat je zélf op zoek kunt gaan naar goede deals voor je keuken, badkamer, enzovoort.

Tevens (maar dat is zeer persoonlijk) zou ik voor een 100% aflosbare hypotheek gaan, en zoveel mogelijk versneld oplossen waar mogelijk. Alles rommelt momenteel in de economie, dus het laatste wat je wilt is met schulden zitten.

Dus we gaan er even vanuit dat we het huis wel zouden willen en er ook 5-10 jaar zeker willen wonen.

Een nieuwbouw huis kopen en er na 5 jaar weer uit gaan? Geld teveel?

[Rukapul]

Voor een periode van 5 jaar moet je het in elk geval niet doen.

Voor de rest hangt de vraag m.i. vooral van een ding af: prijs

Vergelijk het nieuwbouwhuis eens met een recent (>2006) gebouwd huis niet al te ver weg met een vergelijkbare grondoppervlak en inhoud. Je zult voor het nieuwbouwhuis wel wat extra kosten moeten rekenen om het bewoonbaar te krijgen. Het is van belang met een niet al te oud huis te vergelijken aangezien deze qua kwaliteit (energieverbruik, ...) vaak niet goed vergelijkbaar zijn.

[Amafi]

Verwijderd schreef op woensdag 30 november 2011 @ 14:24:
Doe geen meerwerk via de aannemer, maar regel het achteraf zelf. Als je met iets tegenwoordig wordt opgelicht, dan is het wel met zaken als een vaatwasseraansluiting, verlaagde stopcontacten, enzovoort. Als het kan zou ik zelfs zoveel mogelijk casco opgeleverd krijgen als ik jou was, zodat je zélf op zoek kunt gaan naar goede deals voor je keuken, badkamer, enzovoort.
[...]
Een nieuwbouw huis kopen en er na 5 jaar weer uit gaan? Geld teveel?

Anders verwoord:
Onderhandel gewoon die meerwerk posten mee in de prijs.
Meerwerk is inderdaad je scheel betalen voor iets wat in de bouw niet veel moet kosten.

maar achteraf je dekvloer openfrezen voor extra WCD's (wandcontactdozen) is meestal kostbaarder.
(en met alle vervallen garantie van dien)

(zie om me heen nog steeds nieuwbouw die na 3-5 jaar voor schandlig veel meer dan de oorspronkelijke prijs verkocht zijn. (afhankelijk van locatie)

[Gunner]

Verwijderd schreef op woensdag 30 november 2011 @ 14:24:
Doe geen meerwerk via de aannemer, maar regel het achteraf zelf. Als je met iets tegenwoordig wordt opgelicht, dan is het wel met zaken als een vaatwasseraansluiting, verlaagde stopcontacten, enzovoort. Als het kan zou ik zelfs zoveel mogelijk casco opgeleverd krijgen als ik jou was, zodat je zélf op zoek kunt gaan naar goede deals voor je keuken, badkamer, enzovoort.

Even een weerwoord; soms is het gewoon handig als je zaken tijdens de bouw meeneemt. Ja, het is wat duurder, maar het ligt er als je de woning betrekt en je hebt geen gezeik met allerlei vage aannemers die het achteraf nog moeten doen. En dit soort zaken heb je dan ook nog gelijk garantie op via de aannemer of hoe heet dat garantiecertificaat ook alweer voor nieuwbouwhuizen.

En soms is het gewoon praktischer om het tijdens de bouw te doen dan erna. Want zou je een loze leiding nog achteraf willen laten doen? Ik niet hoor.

Persoonlijk had ik daar toen ik met een project bezig was geen zin in en heb zoveel mogelijk door de aannemer laten doen. Geen seconde spijt van gehad

Overigens zijn zaken als een uitbouw *wel* goedkoper om het tijdens de bouw mee te nemen, en nog makkelijker ook.

Amafi schreef op woensdag 30 november 2011 @ 14:31:
maar achteraf je dekvloer openfrezen voor extra WCD's (wandcontactdozen) is meestal kostbaarder.
(en met alle vervallen garantie van dien)

Mijn punt dus

[ Voor 30% gewijzigd door Gunner op 30-11-2011 14:37 ]

[Carfanatic]

onlangs stond er nog een artikel over meer/minderwerk in het blaadje de VEH

[xtra]

Cassius schreef op woensdag 30 november 2011 @ 12:46:
7. Ik krijg 'kriebels' van het feit dat we starten met 50% aflossingsvrij, maar het werd ons sterk aangeraden en het lijkt een normale zaak ... wat zijn hierover de meningen?

Ik ook. Bedacht om een huis te kunnen kopen dat je niet kunt betalen en maximaal te profiteren van de HRA. Het voordeel was dat je huis nog in waarde kon stijgen.
Het nadeel vind ik dat je de hele looptijd de maximale rente betaalt en rente blijft weggegooid geld.

Banksparen heeft nog wat fiscale gevolgen. Je moet minimaal 15 (of 20?) jaar blijven inleggen. Wij hebben het (vooral) daarom niet gedaan.

[Verwijderd]

Waarom zou je 50% aflossingsvrij willen? Je maandlasten zijn iets lager, maar bedenk wel dat je het geld dat je in je aflossing stopt, spaart tegen de hypotheekrente (letterlijk als je een (bank)spaarhypotheek hebt, en effectief als je een annuiteitenhypotheek neemt). Als je binnen de nibud- en NHG-normen valt, kan je je de volledige aflossing gemakkelijk veroorloven. Dus waarom niet?

[Verwijderd]

Even een gedachtenspinseltje buiten de financiële kaders: heb je wel goed nagedacht over de vraag of je überhaupt in een vinexwijk cq nieuwbouwwijk wilt wonen? En, als jij er al goed over hebt nagedacht, weet je dan wel heel zeker dat je vriendin dat ook wil? Realiseer je dat het percentage scheidingen in vinexwijken gewoon veel hoger ligt dan elders omdat met name vrouwen het al snel niet meer trekken, alleen thuis in een troosteloze nieuwbouwwijk waar geen hol te doen is, anders dan luiers verschonen en jezelf beklagen bij andere vinexmoeders. En manlief is van 'sochtends vroeg tot 'savonds laat op zijn werk.

Naima el Bezaz' boek 'Vinexvrouwen' gelezen?

[ Voor 6% gewijzigd door Verwijderd op 30-11-2011 15:38 ]

[Cassius]

Ik snap de negatieve nadruk op een 'vinexwijk' helemaal niet? Het lijkt ons juist heel erg leuk om met gelijkgestemden een nieuwe wijk op te bouwen - het zijn allemaal jonge starters zonder kinderen. Wat is er mis met mensen die in een zelfde situatie als jijzelf zitten ? Daarnaast zijn we al 8 jaar bij elkaar en hebben we elkaar door piek en dal leren kennen (en zeer gelukkig bij elkaar gebleven).

Daarbij werkt mijn vriendin gewoon 80-100% fulltime. En mochten er koters verschijnen is het eerder zo dat ik ook 80% wil werken (en zij ook) in plaats van haar "troosteloos alleen achter te laten". Ze verdient sowieso meer dan ik, dus zij tilt haar eigen lasten en is net zo belangrijk in het geheel .

Voor de rekenaars, de hypotheek is ruwweg 300.000 (v.o.n.) waarin 10k renteverlies over bouw zit en 15k meerwerk (ongeveer). Wij werden geadviseerd om voor 50% aflossingsvrij te gaan omdat het anders moeilijk betaalbaar zou worden naast een gezonde levensstijl. Dus ik zou je stelling moeten nakijken Captain Proton. Wat ik wel weet is dat er aanzienlijk verschil in maandlasten zit tussen 50% en 0% aflossingsvrij deel (dat is niet "gemakkelijk te veroorloven").

@Maximized/Rukapul: Ten eerste, we zijn van plan om daar wel 10jaar+ te wonen. Echter, waarom zou het zo ernstig zijn als we na 5 jaar besluiten om te verhuizen? Als jullie exacte cijfers van de markt hebben hoor ik het graag . Ik begrijp dat je hiermee je renteverlies over bouw en extra kosten (die zijn verborgen in de "vrij op naam") niet quitte speelt - maar afhankelijk van het aflossingspercentage kunnen we dat toch tegengaan met de bankspaarrekening (welke rente immers gelijk is aan de hypotheekrente).

@xtra: Wat is er zo erg om verplicht 20 jaar in te leggen? Heeft dat gevolgen als je bijvoorbeeld na 10/15 jaar wilt verhuizen? Wat zijn de risico's?

1. €9600 euro voor een uitbouw van 1,5m (op een breedte van 5,4m, dus ~8m2) is een overweging, we zijn daar nog niet uit.
2. We lezen/horen over een gift constructie waarin (schoon)ouders tot 30k kunnen inleggen waardoor onze hypotheek lager wordt en zij een fiscaal voordeel hebben. Uiteraard wordt hiervoor dan een terugbetalingsregeling opgesteld (welke dan voordeliger is dan opnemen in de hypotheek zelf). Iemand hier ervaring mee / info over?

[ Voor 41% gewijzigd door Cassius op 30-11-2011 15:50 ]

[Speed24]

Cassius schreef op woensdag 30 november 2011 @ 15:40:
Ik snap de negatieve nadruk op een 'vinexwijk' helemaal niet? Het lijkt ons juist heel erg leuk om met gelijkgestemden een nieuwe wijk op te bouwen - het zijn allemaal jonge starters zonder kinderen. Wat is er mis met mensen die in een zelfde situatie als jijzelf zitten ? Daarnaast zijn we al 8 jaar bij elkaar en hebben we elkaar door piek en dal leren kennen (en zeer gelukkig bij elkaar gebleven).

Daarbij werkt mijn vriendin gewoon 80-100% fulltime. En mochten er koters verschijnen is het eerder zo dat ik ook 80% wil werken (en zij ook) in plaats van haar "troosteloos alleen achter te laten". Ze verdient sowieso meer dan ik, dus zij tilt haar eigen lasten en is net zo belangrijk in het geheel .

Voor de rekenaars, de hypotheek is ruwweg 300.000 (v.o.n.) waarin 10k renteverlies over bouw zit en 15k meerwerk (ongeveer). Wij werden geadviseerd om voor 50% aflossingsvrij te gaan omdat het anders moeilijk betaalbaar zou worden naast een gezonde levensstijl. Dus ik zou je stelling moeten nakijken Captain Proton. Wat ik wel weet is dat er aanzienlijk verschil in maandlasten zit tussen 50% en 0% aflossingsvrij deel (dat is niet "gemakkelijk te veroorloven").

Dan al helemaal, als het nu al krap is dan wordt het dat helemaal als er kinderen komen. Dan ga je minder werken. En alles wat je nu niet aflost, zul je ooit toch wel moeten aflossen.
Als je pas na 15 jaar begint met aflossen zul je vanaf die tijd het dubbele bedrag per maand moeten rekenen voor aflossing ten opzichte van het bedrag wat je nu bespaart (rentevoordelen nog niet eens meegerekend).

Daarnaast denk ik dat die 15.000 voor meerwerk aan de lage kant is. Moet daar ook de keuken, de schutting en de oprit van betaald worden? En de mooiere badkamertegels dan de standaard? Zwevend toilet? Vloerverwarming?

[EXX]

Cassius schreef op woensdag 30 november 2011 @ 12:46:
Allemaal gelijkbestemden in een nieuwe mooie buurt aan het water met meerdere basisscholen, winkelcentrum om de hoek, geen doorgaand verkeer en snel bij uitvalswegen.

Die voorzieningen, zijn die er al of moeten die ook nog gebouwd worden? Leidsche Rijn is een voorbeeld van een Vinex wijk waar men allerlei voorzieningen had beloofd die er uiteindelijk niet zijn gekomen, omdat het economisch niet haalbaar bleek.

[Gunner]

Speed24 schreef op woensdag 30 november 2011 @ 15:51:
Daarnaast denk ik dat die 15.000 voor meerwerk aan de lage kant is. Moet daar ook de keuken, de schutting en de oprit van betaald worden? En de mooiere badkamertegels dan de standaard? Zwevend toilet? Vloerverwarming?

Mee eens, 15.000 ben je echt binnen no-time doorheen.

[BM]

Precies. Ik heb mijn hypotheekadviseur de 1e keer bijna in haar gezicht uitgelachen toen ze dat voorstelde (op een nieuwbouwbedrag van net iets boven de 150K). Uiteindelijk wel gedaan, en tijdens de bouw was ik daar al vrij snel doorheen en heb ik nog stukken uit eigen zak moeten betalen. Was gelukkig niet zo'n probleem (kon het wel betalen), maar had het liever in mijn hypotheek laten zitten

[Cassius]

Die €15000 is inclusief keuken en sanitaire aanpassing naar 2 wasbakken. Vloerverwarming is standaard, inclusief ruimteregelaars en CO2 meters. Daarin zit nog niet: schutting/verdere sanitair verandering. Oprit hebben we niet (wel 2 parkeerplaatsen).

Schutting moet nog in overleg met medebewoners, die we nog niet in persoon hebben ontmoet.

[MrFl0ppY]

Cassius schreef op woensdag 30 november 2011 @ 12:46:


1. Heel plat: is dit voor starters zonder te verkopen woning een goed moment om een nieuwbouwhuis te kopen (met weinig ruimte voor onderhandeling zo lijkt het)?

Weet niemand, vergelijk prijzen met vergelijkbare huizen en reken daarbij dat je daar misschien nog wel (flink) op kunt afdingen.

2. Hoe zoek je goed uit of de prijs juist is (marktconform)?

Al eerder genoemd. Jonge huizen in nieuwe wijken bekijken.

3. Klopt het volgende sommetje:

We kopen een huis van 3 ton met een bankspaarhypotheek (30 jaar - 5%) met als aanvang een 50% aflossingsvrijdeel. Rampspoed, na 15 jaar is het huis 75.000 minder waard en we hebben ons aflossingsvrijedeel niet aangepast. Dan hebben we dus .5 * .5 * 3 ton gespaard (75000) en er is 75000 verdampt. Conclusie is: we hebben "gehuurd". Maar geen schuld.

Nu lijkt me 75.000 zeer pessimistisch - maar misschien denken mensen daar anders over. Maar wat zijn nog meer risico's om rekening mee te houden / je tegen in te dekken?

Aflossing gaat mede door de rente vooral hard op het einde. Bedenk wel dat wat je in het eerste jaar inlegt 29 jaar rente oplevert. Nu 1000 euro inleggen betekend aan het eind 4k aan inleg. Banken zien graag aflossingsvrij omdat ze dan weinig rente moeten betalen over de inleg. Voor jezelf zou ik afvragen of je wel dit huis wil als het alleen maar aflossingsvrij kan. Bovendien is 50% wel 1,5 ton!

4. In hoeverre is dat renteverlies over bouw vast te leggen / onderhandelbaar? We hebben nog niet onder ogen gekregen wat de werkbare dagen en planning is en of er wordt opgenomen in een clausule dat we niet meer hoeven te betalen dan de vooraf opgegeven hoeveelheid tijd.

Geen idee, zelf bestaand gekocht

5. Kan iemand me nog eens aan Jip en Janneke taal uitleggen hoe het 'kan' dat dit rente op de bankspaarrekening gelijk is aan je hypotheekrente? Hoe ziet de rente-spaarcurve er dan uit? Een bankspaarhypotheek zou heel doorzichtig zijn, maar dit begrijp ik nog niet goed.

De grap zit hem in het feit dat je 30 jaar lang over het volledige hypotheekbedrag rente betaald maar alleen over de huidige inleg krijgt. Op het eind van het eerste jaar krijg je dus 5% over 1000€ terwijl je 5% over 300.000€ moet betalen. Daar gaat dan nog wel de HRA vanaf.

6. Wat is het verschil tussen een spaarhypotheek of een bankspaarhypotheek? Wij kregen het advies voor een bankspaarhypotheek, maar wel met twee levensverzekeringen. Wat zijn hiervan de nadelen / risico's?

Levensverzekeringen zijn verplicht en bieden de garantie dat wanneer 1 van jullie overlijdt de helft (voorbeeld) komt te vervallen/afbetaald wordt.

7. Ik krijg 'kriebels' van het feit dat we starten met 50% aflossingsvrij, maar het werd ons sterk aangeraden en het lijkt een normale zaak ... wat zijn hierover de meningen?

Mijn advies: niet doen. Zeker met de huidige onrust in de huizenmarkt zou ik veilig gaan zitten. Dus niet op de top en zeker niet met een groot aflossingsvrij deel. Bedenk goed dat wanneer je huis 10k in waarde zakt je ook 10k aan inleg moet hebben om in balans te zijn. Sneller aflossen betekend dus ook een grotere marge. Nu is het niet zo dat de bank je meteen achter de broek aanzit wanneer je 1k in onbalans zit maar als het extreem wordt zou je wel eens flink kunnen moeten bijlappen.

[Speed24]

Cassius schreef op woensdag 30 november 2011 @ 16:14:
Die €15000 is inclusief keuken en sanitaire aanpassing naar 2 wasbakken. Vloerverwarming is standaard, inclusief ruimteregelaars en CO2 meters. Daarin zit nog niet: schutting/verdere sanitair verandering. Oprit hebben we niet (wel 2 parkeerplaatsen).

Schutting moet nog in overleg met medebewoners, die we nog niet in persoon hebben ontmoet.

Niet om te veel te zeuren, maar vraag dan echt om specificaties. Merken, typenummers e.d.. Je wordt standaard genaaid met (te) goedkope opties die je bijna altijd wel wil upgraden.

Is de vloerverwarming als bijverwarming of hoofdverwarming? (ivm sterkte pomp, aantal groepen). Heb je een vaste keuze van tegels (als die überhaupt al in de prijs zitten)?

Inclusief keuken, dat is meestal een keuken die je wil vervangen. En dan mag je flink bijbetalen.

[Cassius]

@MrFloppy: bedankt (de dame leest mee, ook van haar) - we gaan hier serieus naar kijken om dit stevig omlaag te brengen.

@Speed24: Ik vind dat je helemaal niet zeurt . Vloerverwarming is de hoofdverwarming. Sanitair is Villeroy & Boch - maar ik weet niet welke type/specs. Dat kunnen we navragen! Tegels zitten al in de prijs, maar makelaar zei al "misschien wel je wel mooie grote" (ze was duidelijk verkooptechnisch ingesteld).

Keuken zit er niet in, maar die doen we wel in de hypotheek (meegerekend in die 15k) omdat deze fiscaal aftrekbaar is. Renteverlies tijdens bouw niet, dus die komt uit eigen zak.

We zullen navragen of die voorzieningen (scholen/winkelcentrum) gegarandeerd zijn en in onze voorberekeningen het meerwerk budget omhoog schroeven. Hierbij uiteraard de angst dat het hierdoor een niet-NHG geschikte hypotheek meer wordt, maar dan leggen we ons daar bij neer en lopen we weg (althans dat is mijn mening, ik denk dat zij uiteindelijk ook zo realistisch is (met pijn in het hart)).

[ Voor 24% gewijzigd door Cassius op 30-11-2011 17:36 ]

[MrFl0ppY]

Goed om te horen!

Even ter aanvulling misschien een tip: bedenk goed waar je nu staat en waar je in de toekomst staat. Bedenk daarbij ook wanneer in je het leven het meeste financiële ruimte wil. Wij hebben er bijvoorbeeld voor gekozen om de eerste 4 jaar het maximale af te lossenin te leggen. Dit is flink en hakt er elke maand goed in. Dat hebben we echter gedaan omdat we nu nog maar met z'n tweeën zijn, full-time werken en niet veel gewend zijn. Dat laatste klinkt misschien gek maar als je net uit een studentenhuis komt dan is een eigen huis al een verbetering van 1000%. Later wil je kinderen, gaan de vaste lasten omhoog, wil je part-time werken etc. etc. Luxe remmen is een stuk makkelijker dan in luxe terug gaan. Maar doordat we nu maximaal inleggen zijn we in toekomst (en over het gehele traject gezien) minder geld kwijt aan de hypotheek. Opa en oma moeten dan natuurlijk wel 4 jaar wachten op de kleinkinderen .

Maar goed, dit hangt allemaal af van wat je wil en kunt maar bedenk wel dat je er zomaar 10 jaar aan vast zit en er in die 10 jaar veel kan veranderen.

[Kju]

1. Perfecte tijd, prijzen zijn laag, zelfs op nieuwbouw kan je afdingen. Op iedere zes woningen die te koop staan is er maar één (potentiële) koper.
2. Schakel een taxateur in voor een waardebepaling a € 185,- ex BTW Die kan het voor je checken na research in vergelijkbare woningen en vergelijkbare projecten.
3. Arbeidsongeschiktheid, een vliegtuig die op je woning neerstort, maak het zelf hoe gek je wil Zonder gekheid, op de lange termijn (tien jaar of langer) is het vrij onwaarschijnlijk dat je met verlies verkoopt, tenzij je in een krimpgebied komt te zitten.
4. Ga op zoek naar een woning die al af is, maar nog te koop staat. Dan betaal je alleen de "nieuwbouwprijs" en heb je geen renteverlies. Met een beetje geluk vind je een "demo-woning" die al ingericht is. Nadeel is dat het meeste meerwerk niet meer mogelijk is. Uitbouw kan meestal achteraf ook nog wel bij vinexwoningen.
Ga er in ieder geval niet van uit dat er geen vertraging op zal treden, dat (en dus ook renteverlies) is bijna niet te voorkomen.
5. Dat hoort je hypotheekadviseur te doen. Vanwege zijn zorgplicht mag hij je een product pas verkopen als onomstotelijk vast staat dat jij weet wat jij koopt. Vraag dus maar raak want jij betaalt hem. Voor de rest kan je ook veel op Google vinden.
6. Zie 5.
7. Als je vindt dat je een 100% aflossingsvorm aan kan moet je dat altijd doen. Liever verplicht sparen dan dat je je voorneemt om te sparen (waar vaak niets van terecht komt, vooral als je net in een nieuwe woning zit). Als je denkt dat je de discipline wel hebt dan is de optie van MrFl0ppY hierboven ook heel goed. Het grootste voordeel daarvan is dat je rechtstreeks op de lening aflost, de schuld gaat omlaag waardoor de rente omlaag gaat en dat aflossen optioneel blijft (je lost alleen af wanneer je het wel kan missen). Bij bv een 100% spaarhypo zal je effectief niets merken van de aflossingen tot aan de daadwerkelijke datum van de uitkering na 30 jaar.

Nog een andere opmerking: Je hebt het over mensen van dezelfde leeftijd, zelfde gezinssituatie en dezelfde financiële situatie die straks je buren worden. Besef dan heel goed dat al deze mensen op hetzelfde moment meer zullen gaan verdienen, meer ruimte nodig hebben, scheiden, gezinsuitbreiding krijgen etc. en dus allemaal op hetzelfde moment willen verhuizen. De kans is dus heel groot dat iedere vijf jaar een groot deel van de woningen in je straat (waarschijnlijk de hele wijk) tegelijk te koop staan. Dit is een standaardkwaal van Vinexwijken. Mijn advies is om liever te kopen in een (het liefst klein) project in een inbreidingswijk (oudbouw die plaats maakt voor nieuwbouw) dan in een uitbreidingsgebied (vinex).

[Shadowhawk00]

Ja waarom ga je ervanuit dat je niet kan onderhandelen? Gewoon sterk onderhandelen de huizen zijn toch nog niet verkocht.
En over meerwerk de projectontwikkelaar mag dat gewoon voor dezelfde prijs leveren zo niet dan verkoopt hij het pand toch niet. Het is toch pas over 1.5 jaar klaar dus je hebt alle tijd. Het is een kopersmarkt de projectontwikkelaar heeft eigenlijk geen enkele toegevoegde waarde dus als hij wil verkopen zal hij toch wat marge mogen inleveren. Waarom kijk je trouwens niet of je niet zelf een kavel kan kopen en dan zelf je eigen huis laten zetten? Ging vroeger ook goed en haalt weer een overbodige tussenpersoon weg.

[Verwijderd]

Gunner schreef op woensdag 30 november 2011 @ 14:33:
[...]

Even een weerwoord; soms is het gewoon handig als je zaken tijdens de bouw meeneemt. Ja, het is wat duurder, maar het ligt er als je de woning betrekt en je hebt geen gezeik met allerlei vage aannemers die het achteraf nog moeten doen.

Project waar ik woon:

Vaatwasseraansluiting: EUR300,-
Één stopcontact laten verlagen: EUR200,-
Tegelwerk in toilet tot plafond: EUR600,-

Enzovoort. Granted, een extra loze leiding móet je wel laten doen tijdens de bouw, maar zaken achteraf waar mogelijk moet je gewoon zelf regelen. Hoeft trouwens echt niet een aannemer aan te pas te komen.

Je betaalt al meer dan genoeg voor een (veel te dure) nieuwbouwwoning in Nederland.

[ Voor 5% gewijzigd door Verwijderd op 01-12-2011 09:19 ]

[Janie]

Cassius schreef op woensdag 30 november 2011 @ 15:40:
We lezen/horen over een gift constructie waarin (schoon)ouders tot 30k kunnen inleggen waardoor onze hypotheek lager wordt en zij een fiscaal voordeel hebben. Uiteraard wordt hiervoor dan een terugbetalingsregeling opgesteld (welke dan voordeliger is dan opnemen in de hypotheek zelf). Iemand hier ervaring mee / info over?

Geld lenen bij familie via een gift contructie is inderdaad super voordelig.

Bij een lening van 30k werkt dat als volgt:
lening 30k, rentepercentage 6%, betaalde rente aan je schoonouders euro 1.800, terug te ontvangen hypotheekrenteaftrek euro 756 bij 42% renteaftrek. Netto betaalde rente 1.044

Stel dat je (schoon)ouders genoegen nemen met een rendement van 3,5% dan kunnen ze jullie 2,5% belastingvrij terug schenken, derhalve 450 euro. Per saldo betaal je dan voor een lening van 30k 1044-450=595 per jaar, wat ongeveer 1,9% rente is.

Volgens mij is die 30k geen limiet fiscaal gezien (ik kan het mis hebben ben geen fiscalist). Het fiscale voordeel verdwijnt pas wanneer je boven schenkingsvrijstelling van +- 5k. Uiteraard blijft het de vraag of je bij familie geld wilt lenen met alle mogelijke ellende die daar uit voort kan komen, als je het doet, leg het dan in ieder geval goed vast.

[Jaspertje]

Er zijn meer manieren waarop je familie je kan steunen:
Er mag eenmalig 50.000 euro als gift (dus echt gift) gegeven worden ter verbetering van het huis (dus ook aflossing e.d.). Dan krijg je het echt van je ouders/schoonouders. (Zie ook http://www.belastingdiens...schenken-03.html#P30_2089)

Je kan ook meer dan 30k lenen bij je ouders. Zie hier meer info: http://www.mistermoney.nl/hypotheek-bij-de-ouders.asp

Je spreekt overigens van een gift als je niets hoeft terug te betalen. Dus dan wordt het geld van jou. Je spreekt van een lening (hypotheek) als het geld terug betaald moet worden.

[ Voor 17% gewijzigd door Jaspertje op 03-12-2011 21:47 ]

[Janie]

Jaspertje schreef op zaterdag 03 december 2011 @ 21:40:
Er zijn meer manieren waarop je familie je kan steunen:
Er mag eenmalig 50.000 euro als gift (dus echt gift) gegeven worden ter verbetering van het huis (dus ook aflossing e.d.). Dan krijg je het echt van je ouders/schoonouders. (Zie ook http://www.belastingdiens...schenken-03.html#P30_2089)

Je kan ook meer dan 30k lenen bij je ouders. Zie hier meer info: http://www.mistermoney.nl/hypotheek-bij-de-ouders.asp

Je spreekt overigens van een gift als je niets hoeft terug te betalen. Dus dan wordt het geld van jou. Je spreekt van een lening (hypotheek) als het geld terug betaald moet worden.

Bij eenmalige gift t.b.v. woning van 50k kun je alleen niet meer profiteren meer van de hypotheek rente aftrek over dit bedrag, volgens mij wordt deze 50k verplicht van je eigen woning schuld afgehaald.

Inderdaad zit er nogal een verschil tussen een lening met terugschenken (hier wordt de schenker niet minder van) en een gift.

[EXX]

Janie schreef op zaterdag 03 december 2011 @ 20:30:
[...]


Geld lenen bij familie via een gift contructie is inderdaad super voordelig.
Stel dat je (schoon)ouders genoegen nemen met een rendement van 3,5% dan kunnen ze jullie 2,5% belastingvrij terug schenken, derhalve 450 euro. Per saldo betaal je dan voor een lening van 30k 1044-450=595 per jaar, wat ongeveer 1,9% rente is.

Let wel even op dat de belastingdienst akkoord gaat met de rentepercentage dat de (schoon)ouders vragen. Dat moet marktconform zijn, anders wordt dat weer als een verkapte schenking gezien.

[Napo]

Janie schreef op zaterdag 03 december 2011 @ 20:30:
[...]


Geld lenen bij familie via een gift contructie is inderdaad super voordelig.

Bij een lening van 30k werkt dat als volgt:
lening 30k, rentepercentage 6%, betaalde rente aan je schoonouders euro 1.800, terug te ontvangen hypotheekrenteaftrek euro 756 bij 42% renteaftrek. Netto betaalde rente 1.044

Stel dat je (schoon)ouders genoegen nemen met een rendement van 3,5% dan kunnen ze jullie 2,5% belastingvrij terug schenken, derhalve 450 euro. Per saldo betaal je dan voor een lening van 30k 1044-450=595 per jaar, wat ongeveer 1,9% rente is.

Technisch gezien kunnen ze het rentebedrag dan weer schenken aan het kind tot 5030 euro per jaar

[ZeRoC00L]

Let op dat het geld wel heen en weer moet gaan om daadwerkelijk de (hypotheek)rente af te mogen trekken van de belasting !

[MadBear]

Klopt, ik heb zelf ook zo'n constructie. Ik leen iets van 50K van mijn ouders voor (volgens mij) 6% rente.
Daar betaal ik rente over die ik van de belasting kan aftrekken. Daarnaast krijg ik de maximale vrije schenking per jaar (en heb bij de aankoop ook de extra eenmalige verhoogde gift gehad). Als jij gewoon bijv. op een bepaalde dag van de maand maandelijks de rente betaald en je ouders het schenkingsbedrag per maand terug over maken is het ok.

Het geleende bedrag hoef ik niet terug te betalen, dat wordt een voorschot op mijn erfenis (maar je kan er natuurlijk ook voor kiezen het geld weer af te lossen).

[McVirusS]

Iedereen lijkt er hier maar vanuit te gaan dat je waarde opgebouwd in je (bank)spaarproduct mag gebruiken voor (eventuele) aflossing van de restschuld van verkoop van je huis. Heeft iemand een bron dat dit zo is?

Want volgens mij is het fiscaal zeer ongunstig om je bankspaarproduct eerder dan na 15 jaar "open te breken". En als je dat niet doet kan je ook niet bij dat geld om een restschuld mee te financieren. Volgens mij ben je min of meer verplicht om dat bankspaarproduct mee te nemen naar een nieuwe hypotheek (eventueel met waardeoverdracht naar een andere verstrekker).

edit:
Mijn vermoedens lijken hier bevestigd te worden: http://www.hypotheken-forum.nl/viewtopic.php?f=11&t=8329 is wel iets om te overwegen in ieder geval . Maakt het weer iets minder gunstig .

Voor de rest is 100% aflossing natuurlijk altijd beter als je het kan betalen. Nu verschuif je de rekening naar 'later'. Was altijd goed te verdedigen door waardestijgingen maar zoals we nu weten is dat niet meer zeker. Een ander argument kan wel zijn dat je in toekomst meer gaat verdienen en het dan dus misschien makkelijker kan missen.

Bedenk wel dat je in toekomst misschien minder gaat werken vanwege kinderen en inkomsten dus ook kunnen dalen. Daarnaast heb je gewoon minder tijd om de rest van het vermogen op te bouwen en moet je over 15 jaar dus veel meer inleggen dan je nu zou moeten doen (meer dan 2 keer zoveel in ieder geval).

Rendement van je bankspaarproduct is vrij simpel uit te rekenen, kan je gewoon met een (spaar)rente calculator doen; bijvoorbeeld: http://www.wijzersparen.nl/spaarrente-calculator.html.

[ Voor 47% gewijzigd door McVirusS op 06-12-2011 18:40 ]

[gumtree]

Verwijderd schreef op woensdag 30 november 2011 @ 15:32:
Even een gedachtenspinseltje buiten de financiële kaders: heb je wel goed nagedacht over de vraag of je überhaupt in een vinexwijk cq nieuwbouwwijk wilt wonen? En, als jij er al goed over hebt nagedacht, weet je dan wel heel zeker dat je vriendin dat ook wil? Realiseer je dat het percentage scheidingen in vinexwijken gewoon veel hoger ligt dan elders omdat met name vrouwen het al snel niet meer trekken, alleen thuis in een troosteloze nieuwbouwwijk waar geen hol te doen is, anders dan luiers verschonen en jezelf beklagen bij andere vinexmoeders. En manlief is van 'sochtends vroeg tot 'savonds laat op zijn werk.

Naima el Bezaz' boek 'Vinexvrouwen' gelezen?

Sluit me bij Nare Man aan: wij wonen nu 5 jaar in een Vinex wijk en als er 1 ding is wat ik noooooit meer doe is het een woning kopen in een Vinex wijk. Je koopt een woning uit een catalogus je zit 3 jaar in de zandshit, je kent je buren niet, kunt dus ook weinig voor onderzoek doen. Gelukkig hebben we het getroffen met onze linker en rechter buren maar onze achterburen hebben tijdens de opvoeding een stukje normen en waarden gemist.

Veel beloofde voorzieningen zijn er niet, komen niet of komen later. Als klap op de vuurpijl blijkt dat de parkeernorm niet voldoet aan de eisen van deze tijd, om dat op te lossen wil de gemeente " belanghebbenden parkeren" invoeren (=nette naam voor een parkeervergunning) á 100 eu per jaar. Voor max. 1 auto, de eventuele tweede auto mag je buiten de wijk parkeren.

Zoals hier boven al eerder is gezegd er is een enorme aanbieders markt, veel verkopers zitten met de handen in het haar, of ze hebben al gekocht en moeten verkopen, of liggen in scheiding en willen zo snel mogelijk verkopen om op nieuw te beginnen of kunnen de hypotheek niet meer betalen. Je hebt dus een enorme onderhandelingspositie op de huizenmarkt.

Een collega heeft vorige maand zijn woning verkocht, maar is daarvoor wel gezakt van 375.000 naar 300.000, omdat hij al gekocht had. De bank accepteerde gewoon niet dat er twee hypotheken liepen. Nu was die 75.000 wel een stukje overwaarde die hij graag had meegenomen voor zijn nieuwe woning maar i.p.v. een dure en luxe siematic keuken komt er nu een ikea keuken, en de dure gietvloer wordt nu vervangen door een Leenbakker laminaatje.

Goed genoeg gezeik!

nieuwbouw! helemaal top, je kunt je huis inrichten naar je eigen smaak, stijl en kleur. geen liflafjes van de vorige bewoner gewoon je eigen ding doen binnen de kaders van het ontwerp. Meerwerk is schrikbarend duur en gewoon monopolistisch gedrag van de aannemers, daar doe je verder weinig aan. Casco opleveren is een optie maar sommige dingen wil je gewoon klaar hebben. Wij hebben in onze woning alleen de toilet op de begane grond laten plaatsen naar onze wensen, anders zit je weer met een dixi tijdens de verbouwing.

WCD dozen hebben we laten zakken tot op 30cm boven de grond, was slechts 200 eu per verdieping maar ik heb bij vrienden ook prijzen gezien van 150 per WCD doos. in dat geval had ik het laten doen door een aannemertje.

Garanties in de bouw zijn imho een wassen neus, zodra je ook maar iets aanpast vervalt vaak een deel van de garantie. Dat lees je pas als je getekend hebt. (simpel je krijgt dat soort informatie ook pas bij het tekenen net als de meerwerklijsten)


Owja, Naima el Bezaz van het boek waar Nare Man het over heeft woon(t)(de) volgens mij in de zelfde vinex wijk als ik.

[Cassius]

Lang niet gereageerd, maar we zijn 5 gesprekken met hypotheekadviseurs en makelaars verder (ik word er soms een beetje krankjorem van). Het aanbod op het moment is als volgt:

- 310.000 lening (100% aflossen en 10k injectie moment 0 - zonder lening familie/vrienden)
- Annuïtair dalende ORV voor ons samen (of apart)
- Rentetermijn 10 jaar met rentetarief 4,7%

Kom je op €1152 netto wat we goed kunnen betalen (Rabo of Obvion geloof ik). We gaan dus voor de verstandige oplossing met 0% aflossingsvrij deel.

1. Dit huis is een van de goedkopere woningen in die wijk, dus ik ga er vanuit dat er een groep mensen komt die wonen die een set basis verstand hebben en daarmee ook hun geld verdienen. Op je buren kan je sowieso nooit een huis kopen als je het mij vraagt ... (jij bepaalt niet of zij verhuizen of niet). Het lijkt ons, al ligt er zand, wel leuk om in een nieuwe wijk te starten met een nieuwe omgeving mensen - maar we begrijpen best dat hier een risico aanzit. Ik acht het risico van mensen echter niet groter dan bij bestaande bouw - je kan je buren niet echt "kiezen".
2. Basisschool, winkelcentrum en supermarkt zijn bevestigd (en noodoplossingen al aanwezig). (Nee, school staat niet naast huis )
3. Huis ligt in Rosmalen, 10 minuten van station, uitvalswegen om je heen(A59/A2). Vriendin werkt in Nijmegen, ik in Eindhoven.
4. We hebben via allerlei wegen proberen te onderhandelen op prijs/meerwerk maar dat zit er echt niet in. Wel 0.10% van de hypotheek en €1000 van de bemiddeling.

@mrfloppy - we hebben het dus inderdaad ver omlaag gebracht (0%) en doen een injectie aan het begin om de spaarinlegkosten (de "aflossing") te drukken.
@McVirusS - we gaan er niet vanuit dat we de hypotheek moeten openbreken. Mochten we verhuizen nemen we die uiteraard mee (geen kosten, nagekeken).

Het lijkt erop dat we het gaan doen (wat een huge step ...) en gaan eerst met de aankoopbegeleider (dat is 'gratis') kijken naar de meerwerk lijst en krijgen een afspraak bij sanitair leverancies. Eens kijken of onze 30k meerwerk begroting klopt .

Tot zover het nieuws.

[Verwijderd]

Ons nieuwbouwhuis is vorig jaar december opgeleverd. Deze hadden we casco gekocht en hierop korting bedwongen plus gratis bad, hangtoiletten en tegels tot plafond. Wij hebben onze sanitair keuze gemaakt uit standard tegels en sanitair. Niet gekozen voor duurder. Ander meerwerk hebben we ook niet genomen. Wij hadden een bouwdepot van 15.000 euro. Hiervoor hebben wij een schitterende keuken (T vorm van Superkeukens met alle Pelgrim apparatuur, echt helemaal prima), een extra douchecabine met plaatsing, een trapkast, een houtkachel met 10 meter pijp en voor- en achtertuin en 25meter garagepad (basalt split). Alles inclusief materialen en plaatsing. Het kan echt door goed onderhandelen en veel geduld (en werkspot.nl). Wij wilden gewoon geen hoge hypotheek door meerwerk. Dit haal je er bijna gewoon niet meer uit. Dit geld ben je kwijt. Maar als wij 30.000 budget hadden gehad, dan was dit ook opgegaan. Mijn tip is dus gewoon om heel bewust je bouwdepot laag te houden en alles zelf uit te zoeken (i.p.v. via aannemer).

[MrFl0ppY]

@Cassius

Leuk om te horen dat ik je nog wat advies heb kunnen geven . Klinkt inderdaad goed allemaal en ik denk dat hier later ook blij mee gaat zijn. Bovendien is het gewoon fijn dat je nu onafhankelijk bent van familie en zelf de boontjes dopt. Succes in ieder geval met de rest van het project.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op donderdag 01 december 2011 @ 09:14:
[...]


Project waar ik woon:

Vaatwasseraansluiting: EUR300,-
Één stopcontact laten verlagen: EUR200,-
Tegelwerk in toilet tot plafond: EUR600,-

Enzovoort. Granted, een extra loze leiding móet je wel laten doen tijdens de bouw, maar zaken achteraf waar mogelijk moet je gewoon zelf regelen. Hoeft trouwens echt niet een aannemer aan te pas te komen.

Je betaalt al meer dan genoeg voor een (veel te dure) nieuwbouwwoning in Nederland.

Als je weet dat je dit wil onderhandel je dat toch gewoon weg. Veel nieuwbouwprojecten die ik ken hebben nog appartementen te koop staan nadat het af is. Zeker verplaatsen van bestaande dingen zou er gewoon standaard bij moeten zitten anders koop ik het gewoon niet.

[Furfoot]

Ervaringen van vrienden hebben ons geholpen met onze keuze om absoluut niet in een vinex wijk te gaan zitten, ze willen er namelijk allemaal weg.

Vorig jaar nieuwbouw gekocht maar dan een kleinschalig project (10 woningen) tussen bestaande jaren 30 vrijstaande woningen en veel voorzieningen (3 basisscholen op 10 minuten loopafstand). Dit soort projecten moet je wat meer speurwerk voor doen, bekijk dus de websites van lokale woningcorporaties/gemeente sites want op funda zul je deze niet zien staan.

Voor ons was locatie (randstad), tuin (200m2) en afwerking belangrijker dan woonoppervlakte (410m3). Wij hebben dan ook relatief veel geld in de tuin (15k) en afwerking (40k) gestoken zodat we er de komende 15 jaar niets meer aan hoeven doen.

(edit) Vergeet ook niet de overlast die bij zo'n nieuwe buurt komt kijken. Vaak willen mensen het goedkoopst alles gedaan hebben en dat betekent in het weekend/avond klussen en dus de bijbehorende herrie.

[ Voor 12% gewijzigd door Furfoot op 08-12-2011 10:49 ]

[Verwijderd]

Furfoot schreef op donderdag 08 december 2011 @ 10:45:
Ervaringen van vrienden hebben ons geholpen met onze keuze om absoluut niet in een vinex wijk te gaan zitten, ze willen er namelijk allemaal weg.

Je ziet het zo vaak: het percentage vinexscheidingen is enorm vergeleken met andere locaties. Er is zelfs een advocaat die zich heeft gespecialiseerd in vinexscheidingen (stond een paar maanden terug een keer in de Groene Amsterdammer) omdat daar vaak financieel nogal wat bij komt kijken: vaak een peperduur huis gekocht op de top van de markt, alles meegefinancierd, en dat moet je dan lekker gaan verdelen.

Overigens hebben een vriendin van ons en haar vriend daar wel weer een mooie deal van weten te maken: hartstikke mooi en nieuw (eind 2009 opgeleverd) huis in een vinexwijk bij Delft, helemaal top ingericht, bijna 180m2, tuin, garage noem maar op. Het stel wat daar woonde ging na nog geen jaar na de aanschaf weer uit elkaar, dus zij hebben dat huis met een enorme korting kunnen kopen Nu maar hopen dat hen niet hetzelfde overkomt

[naitsoezn]

Verwijderd schreef op donderdag 08 december 2011 @ 11:24:
[...]


Je ziet het zo vaak: het percentage vinexscheidingen is enorm vergeleken met andere locaties. Er is zelfs een advocaat die zich heeft gespecialiseerd in vinexscheidingen (stond een paar maanden terug een keer in de Groene Amsterdammer) omdat daar vaak financieel nogal wat bij komt kijken: vaak een peperduur huis gekocht op de top van de markt, alles meegefinancierd, en dat moet je dan lekker gaan verdelen.

Mjah, vraag ik me toch af of dit komt door de vinex-wijken of omdat de vinex-wijken gewoon een bepaald type mensen aantrekt (namelijk: het type dat snel weer gaan scheiden).

Leuk dat die advocaat er z'n brood mee kan verdienen, maar vind het te kort door de bocht om te zeggen dat het hoge aantal scheidingen komt door de Vinex-wijk en dat je er daarom dus niet wilt wonen. Prima als je andere redenen hebt (overlast van klussende mensen, onzekerheid over voorzieningen, whatever), maar als je bang bent dat je relatie aan de Vinex-wijk kapot gaat dan heb je misschien niet zo sterke relatie

[Shadowhawk00]

naitsoezn schreef op donderdag 08 december 2011 @ 12:24:
[...]

Mjah, vraag ik me toch af of dit komt door de vinex-wijken of omdat de vinex-wijken gewoon een bepaald type mensen aantrekt (namelijk: het type dat snel weer gaan scheiden).

Denk dat het eerder is dat dat soort huizen veel gekocht wordt door jonge stelletjes dus ja de kans dat die gaan scheiden/uit elkaar gaan is wat groter dan mensen die al 25 jaar getrouwd zijn. Mensen die een eerste huis kopen doen dat over het algemeen niet in een vilawijk.

[Cassius]

Ik denk ook dat het een correlatie is met een verborgen variabele die de ECHTE relatie beïnvloedt. Er gaan veel mensen scheiden in een Vinex-wijk, dus dat ligt aan een Vinex-wijk.

- Jonge mensen die voor het eerst gaan samenwonen (doen wij al 5 jaar, 8 samen) en elkaar het huis uitvechten
- Vrouwen die thuis blijven voor kinderen en elkaar de straat uit pesten (...niet bang voor)
- Voorzieningen die niet opgeleverd worden (basisschool en winkelcentrum binnen 1km zeker)
- Bouw overlast en zand om je heen ... klopt wel, is een nadeel. Maar het gras is altijd groener en je hebt overal nadelen. Daarnaast is het dan echt 'jouw buurt' die je ziet groeien en zelf meemaakt (door goed en slecht natuurlijk).

Het is ook een stukje 'echt mijn huis', waarvan ik alles weet en meemaak en niet een huis al met zijn eigen verhaal en 'uitdagingen' (al heeft dat ook zijn charme).

Waar ik me bijvoorbeeld wel zorgen over maak is dat we alle twee onze lonen echt hebben ingezet voor de hypotheek...

_{Ja de zon scheen heel erg en toen werd er vaak ingebroken, dus de zon zorgt voor inbraken! Dit is dezelfde slechte argumentatie als die vinex invloed op stelletjes. Want die inbraken zijn bijvoorbeeld omdat er meer mensen uit huis zijn de hort op. Als je er dan iets tegen wilt doen neem je geen zonnescherm, maar een alarmsysteem. Op die manier argumenteren kan zomaar resulteren in een foute aanpak.}

[ Voor 17% gewijzigd door Cassius op 08-12-2011 14:02 ]

[Fiber]

Wat wel leuk is aan een nieuwbouwwijk is dat iedereen nieuw is, en je dus redelijk makkelijk contact maakt. Beetje met z'n allen pionieren zeg maar. Dat is toch anders wanneer je als enige nieuwkomer in een bestaand buurtje komt. En omdat er in het begin nog niet zo veel heggen, struiken en schuttingen staan krijg je ook een beetje het camping gevoel...

[Verwijderd]

Fiber schreef op donderdag 08 december 2011 @ 14:34:
En omdat er in het begin nog niet zo veel heggen, struiken en schuttingen staan krijg je ook een beetje het camping gevoel...

Blijvend vrij uitzicht op een bulldozer!

[Kju]

Lol, wat nare man zegt klinkt ontzettend bekend. Volgende week mag ik een vinexhuisje taxeren, laatste keer dat ik in de buurt was was er nog geen bestrating of stoep, nu zes maanden later verwacht ik niet dat het er wel is... (en dan nog kijken waar ik ga parkeren, gelukkig heb ik 4WD)

[Cassius]

Ach, anders delen we het leed met de honderden anderen mensen die in die vinexwijk zijn gaan wonen - samen in de grote open achtertuin huilen.

Ik vraag me af of iemand die kritisch is ooit een huis vind waarvan hij zegt: dit is het.

[Verwijderd]

Cassius schreef op donderdag 08 december 2011 @ 15:39:
Ik vraag me af of iemand die kritisch is ooit een huis vind waarvan hij zegt: dit is het.

Ja hoor. En dan kom je er gewoon achter dat ook dat huis, wat het helemaal is, toch weer allerlei tekortkomingen heeft. Ik spreek uit ervaring en ik ben met 22 bezichtigingen echt niet over één nacht ijs gegaan.

[ Voor 12% gewijzigd door Verwijderd op 08-12-2011 15:43 ]

[Cassius]

Verwijderd schreef op donderdag 08 december 2011 @ 15:42:
[...]


Ja hoor. En dan kom je er gewoon achter dat ook dat huis, wat het helemaal is, toch weer allerlei tekortkomingen heeft. Ik spreek uit ervaring en ik ben met 22 bezichtigingen echt niet over één nacht ijs gegaan.

Ik zie je al wat langer hier en jij zoekt in een ander 'categorie' huizen dan ik zoek - dus jouw keuze mogelijkheid lag wel een stuk hoger. Jij had überhaupt 22 huizen om uit te kiezen, dat red ik niet zo snel met dat verdomde eisen pakket van mij en vrouwlief (binnen dat budget) . Daarom krijgen wij ook veel sneller een "dat moet hem zijn!" gevoel - als je dat begrijpt .

[ Voor 8% gewijzigd door Cassius op 08-12-2011 15:55 ]

[Devil]

Heb je er wel over nagedacht dat als je nu een maximale aflossingsverplichting aangaat, om maar niet een deel aflossingsvrij te hoeven nemen je straks wellicht niet parttime kunt gaan werken? Ik zou zeker niet m'n beide inkomens maximaal inzetten omdat aflossingsvrij tegenwoordig 'eng' klinkt. Laten we even een berekening maken waarin we uitgaan van een catastrofe over 10 jaar. En dan een worst case scenario (want als je uitgaat van het mooiste scenario kun je het beste 200% aflossingsvrij pakken en het er lekker van nemen )

Er zijn twee opties: de komende 10 jaar kun je je hypotheek betalen, of je kunt hem niet betalen (door baanverlies, ziekte, scheiding etc.).

We gaan uit van een flinke inkomensterugval. Gek genoeg werkt een 100% aflossing nu direct tegen je, je hebt namelijk significant hogere maandlasten, waardoor je al eerder niet aan je verplichtingen kunt voldoen. Stel nu dat je de hypotheek niet meer kunt betalen, dan maakt het niets uit of je hem aflossingsvrij hebt of niet, je huis wordt gedwongen verkocht. Je meerwerk en kosten zie je nauwelijks iets van terug in de verkoopprijs en omdat het een gedwongen verkoop is ga je ook niet de hoofdprijs krijgen. Verder is de huizenprijs ook niet gestegen (worst case scenario dus) je huis wordt verkocht voor ongeveer 250k, je hypotheek is 310k. 60k restschuld dus. Maar gelukkig heb je al die jaren braaf je spaarpremie (100%) betaald en zit er in je spaardepot ongeveer 60.000 euro. Klinkt goed.

Maar toen kwam de overheid (leuker kunnen we het niet maken) je hebt niet minimaal 20 jaar ingelegd, dus je voldoet niet aan de voorwaarden en mag over dit bedrag even inkomstenbelasting aftikken. Je kunt je huis niet meer betalen, dus laten we er vanuitgaan dat je verder 0 euro inkomen hebt dat jaar (als je meer inkomsten hebt wordt de berekening nog ongunstiger) in dat geval mag je ter plekke even 24k van je gespaarde centen aftikken (netto rendement over je spaargeld: -17%). (na 14 jaar mag je zelfs 45k belasting betalen over je opgebouwde depot). Spaarde je nou voor jezelf of voor de overheid?

Oftewel een restschuld van 24000. Geen huis, geen inkomen, 10 jaar lang 100% spaarpremie betaald en 24k restschuld.

Had je nou 50% gespaard, dan zat er na 10 jaar 38000 in je spaardepot, waar na belasting nog 24k van overblijft, restschuld: 36k.

24k restschuld versus 36k en dan reken ik de inflatie niet eens mee. Realistisch gezien is het zo dat als je een schuld van 24k uiteindelijk terug kunt betalen, dan lukt 36k ook nog wel (doe je alleen langer over) lukt de 24k al niet, dan kom je sowieso in de schuldsanering terecht en maakt het allemaal helemaal niets meer uit.

Ik zou zeggen zet het eens even allemaal op een rijtje en maak deze berekening voor een aantal tijdsintervallen, bij een periode korter dan 10 jaar wordt het namelijk allemaal nog ongunstiger, bij een periode langer dan 10 jaar wordt het gunstiger. Reken het allemaal uit en stel jezelf dan de vraag of je de extra spaarpremie echt wel kunt en wilt betalen. Weegt dat kleine stukje 'zekerheid' nu echt op tegen de extra kosten, of ben je gewoon sowieso hard de lul als je je hypotheek niet meer kunt betalen en gaat dat beetje extra spaardepot ook het verschil niet maken.

[MrFl0ppY]

Tsja de vraag is of je 100€ per maand zo veel gaat merken. Want daar praat je dan over. En zaken als "dan kom je sowieso in de schuldsanering terecht en maakt het allemaal helemaal niets meer uit. " zijn leuk gezegd maar zo werkt het natuurlijk niet zo makkelijk. Bovendien praat je over 50% meer schuld.

[Devil]

MrFl0ppY schreef op vrijdag 09 december 2011 @ 20:35:
Tsja de vraag is of je 100€ per maand zo veel gaat merken. Want daar praat je dan over. En zaken als "dan kom je sowieso in de schuldsanering terecht en maakt het allemaal helemaal niets meer uit. " zijn leuk gezegd maar zo werkt het natuurlijk niet zo makkelijk. Bovendien praat je over 50% meer schuld.

Zo werkt het natuurlijk wel, als je je schulden niet meer kunt betalen kom je uiteindelijk in de schuldsanering terecht. En dan maakt het exacte bedrag echt niet meer uit, daar zijn duidelijke regels voor.

12000 euro meer schuld, maar wel 15000 euro premie uitgespaard in 10 jaar... Scenario 100% aflossen kost je als je na 10 jaar gedwongen verkoop dus gewoon geld te opzichte van 50% aflossen.

[_starbuck_]

Kju schreef op woensdag 30 november 2011 @ 17:48:
1. Perfecte tijd, prijzen zijn laag, zelfs op nieuwbouw kan je afdingen. Op iedere zes woningen die te koop staan is er maar één (potentiële) koper.

Niet mee eens: de (vraag)prijzen liggen momenteel nog maar een paar procent onder een all-time-high. Dit terwijl de subsidiekraan van de regering nog op volle toeren draait: de huizenprijzen drijven nu op de HRA en NHG. Beide maatregelen staan onder flinke politieke druk. De kans is groot dat de HRA binnenkort hervormd wordt wat zijn (positieve) effect zal hebben op de huizenprijzen.

Als je nu echt een woning nodig hebt: koop gerust, maar denk niet dat je binnen 5 jaar er weer uit kunt zonder verlies te draaien. Als je nog even kunt wachten: ga liever huren en kijk over 1 a 2 jaar weer eens verder.

[Kju]

_starbuck_ schreef op zondag 11 december 2011 @ 11:44:
[...]


Niet mee eens: de (vraag)prijzen liggen momenteel nog maar een paar procent onder een all-time-high. Dit terwijl de subsidiekraan van de regering nog op volle toeren draait: de huizenprijzen drijven nu op de HRA en NHG. Beide maatregelen staan onder flinke politieke druk. De kans is groot dat de HRA binnenkort hervormd wordt wat zijn (positieve) effect zal hebben op de huizenprijzen.

De prijzen liggen al een heel stuk lager, afhankelijk van woningtype en locatie, maar zijn nog niet tot uiting gekomen in de statistieken en woningmarktcijfers. Dat komt omdat er veel tijd zit tussen de verkoop van een woning (koper en verkoper zijn prijs overeengekomen) en de daadwerkelijke (geregistreerde) transactie bij het Kadaster, waarbij ook nog eens geldt dat de cijfers pas een kwartaal later bekend worden gemaakt.

Praktijkvoorbeeld in de vinexwijk in mijn omgeving: woningen die in 2010 verkocht werden voor 300k stonden dit jaar te koop met vraagprijzen van 300k waarvan het merendeel zijn vraagprijs inmiddels (na meer dan zes maanden in de verkoop) gezakt heeft naar 260-280k. Deze woningen zullen gemiddeld 250-270k opbrengen. Aan de vraagprijzen is het dus al te zien, de transacties zullen pas over enkele maanden komen en de cijfers nog veel later.

De dalingen verschillen enorm per locatie en woningtype waardoor er gemiddeld een minder zware daling terug te zien zal zijn in de woningmarktcijfers.