Hoe kan een spaarhypotheek nou goedkoper zijn dan annuïteit?

[Resistor]

Korte samenvatting situatie:
Ik wil een huis kopen, 2/3 lenen, 1/3 eigen geld.
Ik wil zo snel mogelijk aflossen om maar geen rente te hoeven betalen.

OK, ik heb dus nog HRA, maar dan stort je nog steeds geld naar de bank waar je niets voor terugziet (voor mijn gevoel), wat je moet betalen is meer dan je er op een spaarrekening voor krijgt aan rente.

Verschillende offertes, maar ze adviseren een spaarhypotheek, en op papier is die ongeveer €20.000,- goedkoper aan het einde van de rit.

Dit gaat tegen mijn gevoel in: je leent geld, je lost af, je restschuld daalt en de rente die je over die restschuld betaalt daalt dus ook.
Bij een spaarhypotheek leen je geld, je betaalt rente en stort geld op een rekening (krijg je daar rente op? bij beleggingen is het in ieder geval afhankelijk van de markt) en aan het einde heb je een bedrag waarmee je de hypotheek af kan lossen. Je blijft dan even veel rente betalen voor het aantal jaar dat je het hebt vastgezet.

Wat is verstandig? Ik heb geen verstand van bankzaken, de adviseurs zeggen niet op provisiebasis te werken, maar ik vermoed dat ze toch een loonsverhoging/bonus krijgen aan het einde van het jaar als ze voor de bank zo voordelig mogelijke hypotheken afsluiten, en mijn gevoel gaat nog steeds naar annuïteiten.

[SeatRider]

Met een spaarhypotheek los je niks af, je spaart 30 jaar, waardoor je 30 jaar lang maximale renteaftrek geniet. Bij annuiteit wordt je renteaftrek elk jaar lager.

[Resistor]

SeatRider schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 18:44:
Met een spaarhypotheek los je niks af, je spaart 30 jaar, waardoor je 30 jaar lang maximale renteaftrek geniet. Bij annuiteit wordt je renteaftrek elk jaar lager.

Zo ver was ik al, maar waar komt dat grote verschil dan vandaan? In het begin betaal je veel rente, dus veel HRA lijkt mij, en later minder rente, maar gemiddeld ongeveer op het zelfde uitkomen op het eind.

Maar waar zit mijn redenatiefout waardoor er zo'n groot verschil ontstaat?

[Brons]

Een spaarhypotheek is eigenlijk een product gemaakt om maximaal gebruik te maken van de HRA. Omdat je pas op het einde van de looptijd aflost blijft het rentebedrag dat je moet betalen de hele looptijd gelijk. De betaalde rente mag je aftrekken via de HRA.

Je spaart ook iedere maand, in een apart potje, geld. De rente die je hier op ontvangt is (nagenoeg) hetzelfde als de rente die je moet betalen. Je hoeft over het algemeen echter geen belasting te betalen over dit vermogen of de ontvangen rente.

In het kort: een spaarhypotheek is een annuïteitenhypotheek met maximaal fiscaal voordeel.

Resistor schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 18:48:
[...]

Zo ver was ik al, maar waar komt dat grote verschil dan vandaan? In het begin betaal je veel rente, dus veel HRA lijkt mij, en later minder rente, maar gemiddeld ongeveer op het zelfde uitkomen op het eind.

Maar waar zit mijn redenatiefout waardoor er zo'n groot verschil ontstaat?

Het grote verschil is het belastingvoordeel dat je ontvangt.

[ Voor 28% gewijzigd door Brons op 11-10-2011 18:50 ]

[F_J_K]

Misschien vergis ik me (ik huur ) maar bij een spaarhypotheek is ook het risico (in deze tijden) wat hoger; de hypotheeksom blijft hoog. En je gokt er op dat de komende 30 niets (negatief) verandert in het belastinstelsel.

[Brons]

F_J_K schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 18:53:
Misschien vergis ik me (ik huur ) maar bij een spaarhypotheek is ook het risico (in deze tijden) wat hoger; de hypotheeksom blijft hoog. En je gokt er op dat de komende 30 niets (negatief) verandert in het belastinstelsel.

De hypotheeksom blijft hoog maar je hebt aan de andere kant natuurlijk wel het spaargedeelte staan. Dat blijft groeien.

Je neemt inderdaad wel een politiek risico. Er zijn een aantal zaken die eventueel negatief kunnen veranderen. Zo kan de HRA voor spaarhypotheken afgeschaft worden of kan je spaargedeelte in box 3 geplaatst worden. Maar persoonlijk lijkt het mij onwaarschijnlijk dat men veel gaat sleutelen aan bestaande hypotheken. Waarschijnlijk zal je dan sowieso onder gunstige omstandigheden mogen oversluiten naar een annuïteitenhypotheek.

[ Voor 6% gewijzigd door Brons op 11-10-2011 18:58 ]

[t_captain]

De bankspaarrekening of kapitaalverzekering waarin gespaard wordt, is verpand aan de hypotheeknemer.

Als je 250.000 leent maar intussen 20.000 in een verpande spaarrekening hebt zitten, is het risico voor de bank niet anders dan als je van je 250.000 al 20.000 hebt ingelost.

[edie]

Spaarhypotheek is echt ideel voor de bank. Het geld dat op je spaarrekening staat mogen ze namelijk weer uitlenen. Maximaal rente ontvangen

Wil je echt snel aflossen, ga dan voor lineaire hypotheek. Nadeel hierbij is dat je elke maand een ander bedrag betaalt.

Houdt trouwens ook rekening met de manier van het berekenen van de rente: hier zijn verschillende manieren voor, zoals 30/360, actual/365, etc. Het meest eerlijke is actual/actual.

[RemcoDelft]

Resistor schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 18:41:
Verschillende offertes, maar ze adviseren een spaarhypotheek, en op papier is die ongeveer €20.000,- goedkoper aan het einde van de rit.

En die 20k gaat direct van de belastingbetaler naar de banken. Werkelijk ongelofelijk dat deze wanconstructie niet gewoon verboden is, of op z'n minst het recht op HRA doet vervallen.
Reken voor de gein eens door wat het effect is als de HRA over een paar jaar wordt afgeschaft...

[Resistor]

edie schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 19:00:
Spaarhypotheek is echt ideel voor de bank. Het geld dat op je spaarrekening staat mogen ze namelijk weer uitlenen. Maximaal rente ontvangen

Wil je echt snel aflossen, ga dan voor lineaire hypotheek. Nadeel hierbij is dat je elke maand een ander bedrag betaalt.

Houdt trouwens ook rekening met de manier van het berekenen van de rente: hier zijn verschillende manieren voor, zoals 30/360, actual/365, etc. Het meest eerlijke is actual/actual.

Lineair is voor mij niet ideaal, het is een eerste huis, en ik wil rustig aan dingen kopen die ik nodig heb (dus niet de dingen die ik wil ) en dan gelijk van een goede kwaliteit.

RemcoDelft schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 19:01:
[...]

En die 20k gaat direct van de belastingbetaler naar de banken. Werkelijk ongelofelijk dat deze wanconstructie niet gewoon verboden is, of op z'n minst het recht op HRA doet vervallen.
Reken voor de gein eens door wat het effect is als de HRA over een paar jaar wordt afgeschaft...

Berekenen is niet mijn beste kant, dat laat ik maar aan de professionals over, maar toch met een beetje wantrouwen.

[Woy]

Het is eigenlijkheel simpel. Bij een spaarhypotheek is de rente gekoppeld aan de lening, en de rente is gelijk. Storten op het spaardeel heeft dus exact hetzelfde effect als aflossen op de lening.

Neem bijvoorbeeld het voorbeeld waar je 200.000 leent. Stel je hebt 5% rente

Aflossen:
100.000 euro afgelost = 100.000 restschuld * 5% = 5.000

Sparen
100.000 gespaard = 200.000 restschuld * 5% = 10.000 rente
Echter krijg je op het spaardeel ook 5% rente dus dat is 100.000 * 5% = 5.000. Per saldo ben je dus ook 5.000 euro kwijt.

Het enige verschil is dat je bij een spaarhypotheek wel wat extra kosten hebt, maar die wegen niet op tegen het voordeel dat je met HRA behaalt. Verder zijn er ook nog wat regels aan een spaarhypotheek om die in Box-1 te laten vallen zodat je geen VRH hoeft te betalen. Maar zelfs in Box-3 is een spaarhypotheek waarschijnlijk nog voordeliger dan daadwerkelijk direct aflossen.

[ Voor 14% gewijzigd door Woy op 11-10-2011 19:20 ]

[RemcoDelft]

Woy schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 19:18:
Het enige verschil is dat je bij een spaarhypotheek wel wat extra kosten hebt, maar die wegen niet op tegen het voordeel dat je met HRA behaalt.

Betaal je daar dan ook geen vermogensrendementsheffing over?

[Resistor]

RemcoDelft schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 19:20:
[...]

Betaal je daar dan ook geen vermogensrendementsheffing over?

Box 1 wat ik heb gevonden.

[Sabbi]

Nofi, maar als je hypotheekadviseur je het niet goed kan uitleggen moet je gewoon naar een andere hypotheekadviseur stappen. De mijne kon destijds gewapend met alleen een notitieblok alles haarfijn uitleggen en duidelijk maken.
En in deze barre tijden voor adviseurs staan er genoeg te springen om je te helpen.

Je betaalt geen belasting over het gespaarde deel omdat het een 'verzekering eigen woning' is, en geen vermogen.

[ Voor 12% gewijzigd door Sabbi op 11-10-2011 19:23 ]

[Resistor]

Sabbi schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 19:21:
Nofi, maar als je hypotheekadviseur je het niet goed kan uitleggen moet je gewoon naar een andere hypotheekadviseur stappen. De mijne kon destijds gewapend met alleen een notitieblok alles haarfijn uitleggen en duidelijk maken.

Je betaalt geen belasting over het gespaarde deel omdat het een 'verzekering eigen woning' is, en geen vermogen.

Om de waarheid te zeggen: ik ben hard aan het werk geweest vandaag, en mijn vader heeft wat offertes verzameld.

[RemcoDelft]

Resistor schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 19:21:
[...]

Box 1 wat ik heb gevonden.

Serieus?! Kan TS dan i.p.v. 2/3 hypotheek en 1/3 zelf betalen niet 3/3 hypotheek nemen en 1/3 direct in het spaardeel storten? Zodat-ie maximaal HRA kan benutten?

[Brons]

RemcoDelft schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 19:20:
[...]

Betaal je daar dan ook geen vermogensrendementsheffing over?

Zolang je aan bepaalde voorwaarden voldoet valt het in box 1. De spaarhypotheek is dus een mooi cadeautje (aan de banken) van de belastingdienst.

[ Voor 13% gewijzigd door Brons op 11-10-2011 19:28 ]

[Sabbi]

RemcoDelft schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 19:25:
[...]

Serieus?! Kan TS dan i.p.v. 2/3 hypotheek en 1/3 zelf betalen niet 3/3 hypotheek nemen en 1/3 direct in het spaardeel storten? Zodat-ie maximaal HRA kan benutten?

Je kan het vaak niet in het spaardeel storten (dat zou minder winst voor de bank betekenen). Maar het is ansich helemaal geen gek idee om gewoon vol te lenen en je eigen inleg zelf te investeren. Je moet dan wel zorgen dat je zelf meer winst maakt dan de bank je aan rente zou geven + wat je er aan belasting over betaalt.

[begintmeta]

RemcoDelft schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 19:25:
Serieus?! Kan TS dan i.p.v. 2/3 hypotheek en 1/3 zelf betalen niet 3/3 hypotheek nemen en 1/3 direct in het spaardeel storten? Zodat-ie maximaal HRA kan benutten?

Meestal zijn er limieten, wij konden maximaal 40k storten meen ik. maar het zelf houden van spaargeld heeft ook voordelen, zeker als het onder de vrijstellingsgrenzen blijft kan je goede rendementen krijgen.

[ Voor 16% gewijzigd door begintmeta op 11-10-2011 19:30 ]

[Resistor]

RemcoDelft schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 19:25:
[...]

Serieus?! Kan TS dan i.p.v. 2/3 hypotheek en 1/3 zelf betalen niet 3/3 hypotheek nemen en 1/3 direct in het spaardeel storten? Zodat-ie maximaal HRA kan benutten?

Ik kan niet het hele bedrag lenen €80k spaargeld, maar niet echt een topinkomen.

en ik heb dat ook maar van Wikipedia: Box 1

Voordelen uit eigen woning: eigenwoningforfait minus kosten eigen woning, waaronder hypotheekrente, zie hypotheekrenteaftrek; door de "aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld" is het saldo nooit positief (sinds 2006, vanwege de 'Wet Hillen')

[ Voor 3% gewijzigd door Resistor op 11-10-2011 19:30 ]

[ACM]

RemcoDelft schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 19:20:
Betaal je daar dan ook geen vermogensrendementsheffing over?

Tot iets meer dan 150k euro is dat vrijgesteld (per persoon, dus een echtpaar kan tot ruim 300k).

Zoals reeds gezegd, in theorie is een annuiteithypotheek en een spaarhypotheek financieel gezien precies hetzelfde mits ze dezelfde rente hanteren. In het ene geval bouw je een spaartegoed op dat door het rente-op-rente effect steeds harder gaat werken.
In het andere geval betaal je steeds minder rente omdat je steeds meer hebt afgelost.

Kortom, die eerste afgeloste euro die je 30 jaar lang geen rente hoeft te betalen bij een annuiteit is evenveel waard als de eerste euro aan spaargeld die 30 jaar lang meer rente verzameld en daardoor aan het eind van de rit meer waard is geworden.

Als er geen HRA zou zijn zou het precies evenduur zijn (kostenverschillen buiten beschouwing latend).

[mekkieboek]

Resistor schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 18:41:
Korte samenvatting situatie:
Ik wil een huis kopen, 2/3 lenen, 1/3 eigen geld.
Ik wil zo snel mogelijk aflossen om maar geen rente te hoeven betalen.

Als je een deel aflossingsvrij neemt (moet kunnen met 1/3 eigen geld) dan kun je dat deel ongestoord in je eigen tempo aflossen (soms is er een max van 10% vd hoofdsom per jaar).

Blijf je nog zitten met het deel spaarhypotheek, dat ligt fiscaal moeilijker om dat af te lossen.
Kunnen je adviseurs zo'n scenario eens voor je doornemen?

Als je perse (extra) wilt aflossen, is annuiteit beter. Persoonlijk vind ik een kleine hypotheek goed voor mijn gemoedsrust al kun je dat niet uitdrukken in Euro's.

Welk scenario hoeveel duurder is, kun je niet zeggen zonder glazen bol. Er kan een boel gebeuren in 30 jaar, ook met jouw zelf.

[redwing]

RemcoDelft schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 19:01:
[...]
En die 20k gaat direct van de belastingbetaler naar de banken. Werkelijk ongelofelijk dat deze wanconstructie niet gewoon verboden is, of op z'n minst het recht op HRA doet vervallen.
Reken voor de gein eens door wat het effect is als de HRA over een paar jaar wordt afgeschaft...

Dan gaat 3/4 van de huiseigenaren failliet en heb je pas echt een probleem.... Verder zal het niet zo heel veel effect hebben aangezien de huizenprijzen dan zullen dalen wat dus weer minder inkomsten (overdrachtsbelasting + verschillende andere belastingen zijn afhankelijk van de huizenprijs) geeft.

En voor TS, zoals al eerder gezegd komt dit door de HRA die bij een spaarhypotheek optimaal is.

mekkieboek schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 19:35:
Blijf je nog zitten met het deel spaarhypotheek, dat ligt fiscaal moeilijker om dat af te lossen.
Kunnen je adviseurs zo'n scenario eens voor je doornemen?

Vaak kun je daar het beste geld in het depot storten waardoor je eerder je gewenste waarde bereikt en dus eerder van je hypotheek af bent. Zeker als je dit al in de eerste jaren doet kan dat veel schelen.

[ Voor 23% gewijzigd door redwing op 11-10-2011 19:47 ]

[Bezulba]

kan je nagaan hoe verziekt de markt is door HRA als 3/4 falliet zou gaan (lijkt me sterk overigens, maar dat terzijde) alleen is dat een andere discussie

[mekkieboek]

redwing schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 19:43:
Vaak kun je daar het beste geld in het depot storten waardoor je eerder je gewenste waarde bereikt en dus eerder van je hypotheek af bent. Zeker als je dit al in de eerste jaren doet kan dat veel schelen.

Mogelijk, al loop je wel tegen de minimale looptijd van 15 of 20 jaar ve spaarhypotheek. Tot die tijd kun je de maandlasten niet verder omlaag krijgen.
Maar goed, in 15 jaar een paar ton wegwerken, niet voor iedereen weggelegd.

[Resistor]

mekkieboek schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 19:57:
[...]

Mogelijk, al loop je wel tegen de minimale looptijd van 15 of 20 jaar ve spaarhypotheek. Tot die tijd kun je de maandlasten niet verder omlaag krijgen.
Maar goed, in 15 jaar een paar ton wegwerken, niet voor iedereen weggelegd.

Een paar ton?
Ik kan maar 120.000 lenen, maar ik doe 100.000
(ik ben alleen, en verdien het dus ook alleen)
Spaargeld hebben is leuk

Maar ik denk dat ik maar voor zeker ga, ik vertrouw de volgende regering niet zo als het om niet afgelost geld gaat waar je toch rente over krijgt. HRA zal niet het grootste probleem worden. 'van de HRA blijven we af', maar ondertussen wel een of andere belasting op gespaard vermogen (naast de gewone vermogensbelasting) ofzo.

[downtime]

redwing schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 19:43:
Dan gaat 3/4 van de huiseigenaren failliet en heb je pas echt een probleem.... Verder zal het niet zo heel veel effect hebben aangezien de huizenprijzen dan zullen dalen wat dus weer minder inkomsten [...] geeft.

Die 3/4 lijkt me nogal overdreven. Sommige starters zouden wel in de problemen komen maar mensen die al wat langer huiseigenaar zijn zullen (gemiddeld) een kleiner percentage van hun inkomen aan de hypotheek uitgeven. Daar zit wel wat financieel "vet".

Daarnaast mag je ervan uitgaan dat de HRA geleidelijk afgebouwd zou worden, bijvoorbeeld over een periode van 20-30 jaar, en daar merkt de modale huiseigenaar niks van. Het lijkt me ook aannemelijk dat de vrijgekomen miljarden op één of andere manier (deels) weer terug vloeien naar de belastingbetaler.

[_ferry_]

downtime schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 21:00:
[...]
Het lijkt me ook aannemelijk dat de vrijgekomen miljarden op één of andere manier (deels) weer terug vloeien naar de belastingbetaler.

Of de staatsschuld.

Informatief topic IIG. Kijken of ik het tot morgen onthouden kan, dan ga ik weer naar de hypotheker
Had zelf ook een spaarhypotheek voor ogen. Bankspaar minder, omdat dat meer voordeel op kan leveren, maar de banken daar de rentes ook weer op afstemmen volgens de adviseur.

[Woy]

RemcoDelft schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 19:25:
[...]

Serieus?! Kan TS dan i.p.v. 2/3 hypotheek en 1/3 zelf betalen niet 3/3 hypotheek nemen en 1/3 direct in het spaardeel storten? Zodat-ie maximaal HRA kan benutten?

De belangrijkste voorwaarden zijn

1. Het verschil tussen de grootste en kleinste storting mag maximaal een verhouding van 1 / 10 zijn. Als je initieel 1/3 wil storten voldoe je daar dus al niet meer aan.
2. Maximale vrijstelling is 150.000 per persoon
3. Minimale looptijd van 20 jaar ( Of 15 jaar, maar dan is het vrijgestelde bedrag lager )

Het is dus niet zomaar mogelijk om meteen je spaardeel helemaal vol te storten, maar je kunt wel in de eerste jaren een grotere storting doen, en dan later kleinere stortingen zodat je maximaal gebruik maakt van de fiscale voordelen.

[redwing]

downtime schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 21:00:
[...]

Die 3/4 lijkt me nogal overdreven. Sommige starters zouden wel in de problemen komen maar mensen die al wat langer huiseigenaar zijn zullen (gemiddeld) een kleiner percentage van hun inkomen aan de hypotheek uitgeven. Daar zit wel wat financieel "vet".

Het grootste probleem zit hem er in dat huizen in prijzen zullen dalen (uit onderzoek kwam iets van 25 a 30%) en daardoor zullen banken meer onderpand gaan vragen aangezien het huis de hypotheek niet meer dekt. Die 30% moet extra vandaan komen en aangezien je geen onderpand hebt kun je hiervoor niet een extra hypotheek nemen. Als je dan een huis van 2 ton hebt en je plotseling 30% daarvan op moet hoesten denk ik dat die 3/4 niet echt overdreven is. Dit is natuurlijk wel uitgaande van de voorgestelde oplossing om het binnen een paar jaar af te schaffen.

Een echte oplossing zal over langere tijd gaan maar ook dan zullen er mensen in de problemen gaan komen o.a. door bovengenoemde reden, maar ook omdat sommige een huis tegen verlies zullen moeten verkopen en dat verlies wel ergens vandaan moet komen.

Woy schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 22:22:
1. Het verschil tussen de grootste en kleinste storting mag maximaal een verhouding van 1 / 10 zijn. Als je initieel 1/3 wil storten voldoe je daar dus al niet meer aan.

Vaak kun je een initiele storting doen die hier nog niet bij mee telt. Als je dus echt al 1/3 op de bank hebt staan kun je dit best in je spaarhypotheek stoppen (is ook wel logisch, anders zet je het gewoon op de bank en doe je hetzelfde alleen dan pak je een aflossingsvrij stuk dat overeen komt met die 1/3 + de rente over 30 jaar)

[ Voor 20% gewijzigd door redwing op 11-10-2011 23:25 ]

[mekkieboek]

Woy schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 22:22:
De belangrijkste voorwaarden zijn
1. Het verschil tussen de grootste en kleinste storting mag maximaal een verhouding van 1 / 10 zijn. Als je initieel 1/3 wil storten voldoe je daar dus al niet meer aan.
2. Maximale vrijstelling is 150.000 per persoon
3. Minimale looptijd van 20 jaar ( Of 15 jaar, maar dan is het vrijgestelde bedrag lager )

4 Je gespaarde bedrag mag aan het eind niet meer zijn dan de waarde van het huis.
Al dit soort fiscale beperkingen maken dan ik nooit meer een spaarhypotheek zal nemen. Allemaal maatregelen die de schijn wekken dat de banken een vinger in de pap hadden toen ze werden opgesteld.

Als ik halverwege de rit ineens geld te veel heb (ruim boven de vrijstelling en wat ik niet meer nodig ga hebben) dan wil ik niet horen dan mijn spaardeel al is volgestort. Dan wil ik gewoon kunnen aflossen om de maandlast te verlagen. Ik hou niet van leningen en ook niet van beleggen en zeker niet als er nog een dijk van een lening openstaat. Ook al is dat fiscaal 'ongunstig'. Maar dat is mijn mening.

[zeeg]

mekkieboek schreef op woensdag 12 oktober 2011 @ 08:26:
4 Je gespaarde bedrag mag aan het eind niet meer zijn dan de waarde van het huis.
Al dit soort fiscale beperkingen maken dan ik nooit meer een spaarhypotheek zal nemen. Allemaal maatregelen die de schijn wekken dat de banken een vinger in de pap hadden toen ze werden opgesteld.

Als ik halverwege de rit ineens geld te veel heb (ruim boven de vrijstelling en wat ik niet meer nodig ga hebben) dan wil ik niet horen dan mijn spaardeel al is volgestort. Dan wil ik gewoon kunnen aflossen om de maandlast te verlagen. Ik hou niet van leningen en ook niet van beleggen en zeker niet als er nog een dijk van een lening openstaat. Ook al is dat fiscaal 'ongunstig'. Maar dat is mijn mening.

Je gespaarde bedrag mag niet meer zijn dan de waarde van het huis, maar dat betekent toch niet dat je niet mag aflossen op je lening?

[Verwijderd]

Dat was eerst ook mijn misverstand, maar het mag allemaal: een bedrag inleggen op de SEW bij gelijkblijvende hypotheeksom, een directe aflossing op de openstaande hypotheeksom, of een combinatie van beide.

[Woy]

Volgens mij is het zo dat je gespaarde bedrag niet hoger mag zijn dan de eigenwoningschuld. Dat betekend wel dat het doelbedrag van je spaardeel naar beneden gaat als je aflost op je schuld ( Mits je natuurlijk 100% aflost ). Ook het aflossen op de schuld heeft dus enig effect op de 1:10 bandbreedte

[mekkieboek]

zeeg schreef op woensdag 12 oktober 2011 @ 08:51:
[...]

Je gespaarde bedrag mag niet meer zijn dan de waarde van het huis, maar dat betekent toch niet dat je niet mag aflossen op je lening?

Bij mij werd dat sterk afgeraden, mijn spaardeel was vrijwel volgestort (hoog/laag depot constructie) en zou na 30 jaar de waarde van het huis al hebben bereikt. Aflossen was daarom ongunstig.
Mss is eea nu anders, dit was 7 jaar geleden. Maar dan nog wil ik er niet meer aan, ik hou niet van klantenbinding van 'minimale looptijd'.

[BlakHawk]

Resistor schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 18:48:
Zo ver was ik al, maar waar komt dat grote verschil dan vandaan? In het begin betaal je veel rente, dus veel HRA lijkt mij, en later minder rente, maar gemiddeld ongeveer op het zelfde uitkomen op het eind.

Maar waar zit mijn redenatiefout waardoor er zo'n groot verschil ontstaat?

Het verschil zit hem in de "spaarpot", daar krijg je ook rente op...
De laatste twee jaar, gaan wij straks (als wij de hypotheek 30 jaar behouden) 10.000 euro per jaar aan rente ontvangen op het spaardeel. Rente is in dat geval "gratis geld".

Duis je mist de rente op het gedeelte dat je aflost... Doordat je die rente mist moet je veel meer aflossen dan bij een spaarhypotheek. De rente wordt bij een spaarhypotheek namelijk direct meegenomen in de aflossing.

[illstid]

Zo zie je maar dat die hypotheek rente aftrek eigenlijk moet worden afgeschaft. Want door de hypotheek rente aftrek regeling is gezond verstand (zelf zo veel mogelijk zelf rente vrij aflossen) ondergeschikt aan de voordelen van de hypotheek rente aftrek.

De consument is niet eens zo erg gebaat bij de rente aftrek (want het is een sigaar uit eigen doos, je betaalt immers belasting om vervolgens rente aftrek te kunnen hebben ), het is eigenlijk een verkapte subsidie naar de banken toe, die op deze manier mooie producten zoals spaarhypotheek kan aanbieden.

Dus gewoon afschaffen die hypotheek rente aftrek, de hele woning markt wordt er alleen maar pervers van en onze staat loopt elk jaar bijna 20 miljard euro (20.000.000.000) mis om subsidie te geven aan de banken.

[ACM]

_ferry_ schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 21:33:
Had zelf ook een spaarhypotheek voor ogen. Bankspaar minder, omdat dat meer voordeel op kan leveren, maar de banken daar de rentes ook weer op afstemmen volgens de adviseur.

Wat bedoel je daar mee? Een bankspaarproduct heeft doorgaans minder kosten en daardoor een gunstiger rente, danwel een minder negatief effect van de kosten op een vergelijkbare rente. Maar jij stelt hier eigenlijk dat de banken dat dan vervolgens weer compenseren door de rente wat te verlagen?

illstid schreef op woensdag 12 oktober 2011 @ 12:17:
Dus gewoon afschaffen die hypotheek rente aftrek, de hele woning markt wordt er alleen maar pervers van en onze staat loopt elk jaar bijna 20 miljard euro (20.000.000.000) mis om subsidie te geven aan de banken.

Die 20 miljard moeten de staat volgens jouw eerdere alinea's echter wel in de vorm van belastingverlagingen terug gaan geven aan de burger... Dus uiteindelijk loopt de overheid er niet zomaar 20 miljard door mis.

Het lijkt me dat er meer te winnen valt door het rondpompen van geld te stoppen, dan doordat de regeling stopt. Als de regeling zonder enige vorm van compensatie in de overige belastingen stopt, dan zal dat een vrij ongunstig effect op de koopkracht e.d. van de burger hebben (en hoeveel ie daarna nog mag lenen, etc) en dus uiteindelijk ook weer in belastinginkomsten (minder belasting via bedrijven, etc).

[RemcoDelft]

ACM schreef op woensdag 12 oktober 2011 @ 12:37:
[...]
Die 20 miljard moeten de staat volgens jouw eerdere alinea's echter wel in de vorm van belastingverlagingen terug gaan geven aan de burger... Dus uiteindelijk loopt de overheid er niet zomaar 20 miljard door mis.

Ik heb liever dat die 20 miljard bij de burger terechtkomt, dan bij banken! Want ondanks deze enorme overheidssubsidie, moesten ze alsnog gered worden omdat banken het geld blijkbaar direct doorsluizen naar directeuren en aandeelhouders en alleen de minimum reserves aanhouden.

[TrailBlazer]

Zonder dit topic te laten verzanden in een HRA discussie zoals we die al zo vaak gezien hebben. Geen enkele partij wil van de ene op de andere dag de HRA volledig afschaffen dit zou voor de gemiddelde huizenbezitter een lastenverzwaring zijn van zo'n 5000 Euro ofzo. Als de zorgverzekering op jaarbasis 200 euro omhoog gaat is het land al te klein.

[RemcoDelft]

TrailBlazer schreef op woensdag 12 oktober 2011 @ 13:06:
Zonder dit topic te laten verzanden in een HRA discussie zoals we die al zo vaak gezien hebben. Geen enkele partij wil van de ene op de andere dag de HRA volledig afschaffen dit zou voor de gemiddelde huizenbezitter een lastenverzwaring zijn van zo'n 5000 Euro ofzo. Als de zorgverzekering op jaarbasis 200 euro omhoog gaat is het land al te klein.

Ik kan me daarentegen wel voorstellen dat de EU het "binnenkort" simpelweg oplegt. Veto-recht heeft NL ondanks de wens van de bevolking om dat niet te doen (Grondwet-referendum) opgegeven, dus in dat geval hebben we ons er maar gewoon aan te houden. De EU wil de marktverstorende HRA kwijt, ondertussen weet iedereen wel dat het ooit gaat moeten gebeuren, politici willen hun vingers er niet aan branden, dus op het moment dat de EU het oplegt, kunnen ze het zonder zetelverlies gewoon doorvoeren.

[BlakHawk]

illstid schreef op woensdag 12 oktober 2011 @ 12:17:
Zo zie je maar dat die hypotheek rente aftrek eigenlijk moet worden afgeschaft. Want door de hypotheek rente aftrek regeling is gezond verstand (zelf zo veel mogelijk zelf rente vrij aflossen) ondergeschikt aan de voordelen van de hypotheek rente aftrek.

De consument is niet eens zo erg gebaat bij de rente aftrek (want het is een sigaar uit eigen doos, je betaalt immers belasting om vervolgens rente aftrek te kunnen hebben ), het is eigenlijk een verkapte subsidie naar de banken toe, die op deze manier mooie producten zoals spaarhypotheek kan aanbieden.

Dus gewoon afschaffen die hypotheek rente aftrek, de hele woning markt wordt er alleen maar pervers van en onze staat loopt elk jaar bijna 20 miljard euro (20.000.000.000) mis om subsidie te geven aan de banken.

Je spreekt jezelf een beetje tegen...
Is het nu een sigaar uit eigen doos, of loopt de staat het geld mis!?

Wij betalen als gezin 25k belasting per jaar. Door de HRA krijgen wij 5k terug per jaar. Hoe kan dat nu een sigaar uit eigen doos zijn? Dat geld waren we al kwijt en we krijgen hier nu een klein deel van terug. Als we dat geld nu opeens niet meer krijgen, zijn we dat geld kwijt... Hoe ga ik dat ooit terug zien en de staat ook!?

Of gaat de staat regelen dat de bank op jaarbasis 5k minder wil hebben voor mijn hypotheek? In dat geval is het voor zowel de staat als de burger een winnende situatie.

RemcoDelft schreef op woensdag 12 oktober 2011 @ 12:49:
Ik heb liever dat die 20 miljard bij de burger terechtkomt, dan bij banken! Want ondanks deze enorme overheidssubsidie, moesten ze alsnog gered worden omdat banken het geld blijkbaar direct doorsluizen naar directeuren en aandeelhouders en alleen de minimum reserves aanhouden.

Oftewel, als de banken nu al staatssteun nodig hebben om overeind te blijven, wat zal er dan gebeuren als men de HRA verliest? En alle mensen die in de problemen komen, zullen failliet worden verklaard, deze kosten komen op rekening van de bank. Dus er zal velen malen meer geld nodig zijn om vervolgens een willekeurige bank omhoog te houden, dan de HRA kost...
De enige echte oplossing lijkt wel om deze "bedrijven" van de beurs af te halen en weer een overheidsinstelling ervan te maken...

Kijk naar TNT exact hetzelfde, kijk naar al het offshore'n bij grotere bedrijven. Alles niet om de kwaliteit te verbeteren, maar het tegenovergestelde! Enkel om kosten te besparen ten gunste van aandeelhouders!

[Brons]

Het topic gaat nu wel erg off topic. De discussie over de HRA mag ergens anders gevoerd worden.

Terug on-topic aub.

[TrailBlazer]

la maar nav modbreak

[ Voor 95% gewijzigd door TrailBlazer op 12-10-2011 13:18 ]

[Seraphin]

Originele vraag van de TS was; hoe kan een (bank)spaar hypotheek goedkoper zijn dan linear/annuïtair?
Antwoord: door de HRA.

Ik heb er een excelsheet voor in elkaar gedraaid; als iemand een goeie tip voor een fileshare site oid heeft dan zal ik hem daar uploaden, tot die tijd hieronder het overzicht:

Aannames / Constante kenmerken:

• Belastingtarief = 42%
• Hoofdsom Hypotheek = 150.000,-
• Nominale Rente = 5,2%
• Looptijd = 30 jaar

Overige aannames; HRA blijft bestaan, rente op bouwdepot is gelijk aan te betalen hypotheekrente, rente blijft constant over gehele looptijd. Sommige berekeningen zijn enigszins onnauwkeurig omdat ik géén rekening heb gehouden met maandelijkse stortingen vooraf / achteraf en de verschillende definities die je voor rente kan gebruiken (ik heb gewoon jaargetallen gebruikt en voor maandlasten door 12 gedeeld).

Lineaire Aflossing

• Aflossing = 5000 per jaar
• Betaalde Bruto Rente over gehele looptijd = 120.900
• Betaalde Netto Rente over gehele looptijd = 70.122
• Maandlasten: 1067(bruto) / 794(netto) in jaar1, aflopend naar 438(bruto) / 429 (netto) in Jaar30

EDIT: de gemiddelde maandlast (bruto/netto) = 753 / 611 (som van de maandlast per jaar gedeeld door30). Niet een heel zuivere methode, maar het geeft een beetje een inzicht hoe de maandlast van deze vorm zich verhoudt tot annuïtair / banksparen


Annuïteit

• Vaste Annuïteit = 9981 per jaar
• Betaalde Bruto Rente over gehele looptijd = 149.439
• Betaalde Netto Rente over gehele looptijd = 86.674
• Maandlasten: bruto = constant --> 9981/12 = 832. Netto = 559 in jaar1, oplopend naar 815 in Jaar30

Banksparen

• Vaste Inleg in depot = 2073 per jaar (dit bedrag klopt niet precies als je rekening houdt met het feit dat je dit bedrag niet meteen op 1-jan van elk jaar stort, maar voor het voorbeeld is het nauwkeurig genoeg)
• Betaalde Bruto Rente over gehele looptijd = 234.000
• Betaalde Netto Rente over gehele looptijd = 135.720
• Maandlasten: bruto = constant over de hele looptijd = 823
• Maandlasten, netto = constant over de hele looptijd = 550

In alle gevallen heb je aan het einde van je looptijd gegarandeerd je hypotheek afgelost.
Zoals je ziet betaal je voor de variant Banksparen veruit de meeste (bruto) rente over de gehele looptijd. Maar vanwege het belastingvoordeel en de opbouwende rente-op-rente van je inleg, is het ook de hypotheek met gemiddeld genomen de laagste maandlasten.

De eerdere opmerkingen in dit topic dat HRA een subsidie voor banken is, vind ik op zijn zachtst gezegd weinig steekhoudend; het voordeel gaat linea recta naar de hypotheeknemer. Als morgen de HRA afgeschaft zou worden, gaat er geen cent meer/minder naar de bank. Banken gaan ook echt niet opeens lagere rentes vragen. Het enige "voordeel" wat banken van de HRA ondervinden, is dat het de markt jarenlang flink heeft gestimuleerd.... iets waar de hele NL economie van heeft geprofiteerd.

Dat 3/4 van de mensen dan failliet gaat, beschouw ik ook als een volledig uit de lucht gegrepen getal (al verwacht ik wel dat er dan idd behoorlijke issues optreden).

Er werd hierboven ook aangegeven dat een Financieel adviseur een spaarhypotheek als "beter" bestempelde dan een bankspaarhypotheek...
Ik zou in dat geval goed doorvragen waarom . "Banken doen iets met de rente" is mij te vaag; als de te betalen en te ontvangen rentepercentages voor die hypotheekvormen gelijk zijn (en dat is dus 100% nauwkeurig te vergelijken), gaat de stelling al niet op.

Belangrijk om te weten: het voornaamste verschil tussen een spaarhypotheek en een bankspaarhypotheek, is dat de eerste feitelijk een verzekeringsprodukt is. De premie die je betaalt voor je spaarhypotheek wordt niet 100% gebruikt voor op te bouwen kapitaal --> er gaat een deel naar b.v. een overlijdensrisicoverzekering. Dat hoeft niet beter/slechter te zijn (als je b.v. getrouwd bent geeft het wel rust dat je partner / kinderen in het huis kunnen blijven zitten als jij op straat wordt doodgereden), maar vraag goed door bij dit soort "adviezen".

[ Voor 6% gewijzigd door Seraphin op 12-10-2011 16:32 ]

[redwing]

Seraphin schreef op woensdag 12 oktober 2011 @ 14:34:
Dat 3/4 van de mensen dan failliet gaat, beschouw ik ook als een volledig uit de lucht gegrepen getal (al verwacht ik wel dat er dan idd behoorlijke issues optreden).

Natuurlijk is het dat, het is ook alleen om aan te geven dat als ze binnen een paar jaar de HRA af zouden schaffen en de banken als gevolg daarvan extra onderpand willen hebben er een heel groot deel van de mensen failliet zouden gaan. Aangezien de HRA niet per direct zal worden afgeschaft zal dit nooit gebeuren. Ik denk echter wel dat er dan heel veel mensen in de problemen zouden komen (plotseling 30% van je hypotheek ergens vandaan halen is knap lastig). Dus ja die 3/4 is volledig uit de lucht gegrepen en vanuit een hypothetisch geval beredeneerd


In je berekening is het trouwens waarschijnlijk een stuk duidelijker als je ook laat zien waar het voordeel vandaan komt (dus hoeveel krijg je door de HRA terug en hoeveel levert het spaargedeelte op). Nu komt er nogal uit de lucht vallen dat je veel meer rente betaald maar toch veel lagere maandlasten hebt.

[_ferry_]

ACM schreef op woensdag 12 oktober 2011 @ 12:37:
[...]

Wat bedoel je daar mee? Een bankspaarproduct heeft doorgaans minder kosten en daardoor een gunstiger rente, danwel een minder negatief effect van de kosten op een vergelijkbare rente. Maar jij stelt hier eigenlijk dat de banken dat dan vervolgens weer compenseren door de rente wat te verlagen?

Min of meer wel. Vandaag IIG een spaar en een bankspaar berekend van dezelfde instantie gelijke rente, banksparen was 5€ netto goedkoper per maand dan sparen.

Wat adviseur de vorige keer zei, was dat sommige banken geen bankspaar product hadden. Maar omdat daar wel veel vraag naar was verlaagden zij de rente van hun spaarhypotheek om toch nog mee te kunnen dingen zeg maar.

[Seraphin]

redwing schreef op woensdag 12 oktober 2011 @ 14:46:
[...]
In je berekening is het trouwens waarschijnlijk een stuk duidelijker als je ook laat zien waar het voordeel vandaan komt (dus hoeveel krijg je door de HRA terug en hoeveel levert het spaargedeelte op). Nu komt er nogal uit de lucht vallen dat je veel meer rente betaald maar toch veel lagere maandlasten hebt.

Eens, ik worstel alleen een beetje hoe ik de data een beetje makkelijk hier neer kan plempen.
Juis omwille van het overzicht heb ik in excel het verloop van aflossing- rentebetaling etc. per jaar (dus 30 regels per hypotheekvorm) opgenomen.... niet iets wat ik hier graag overtik
Ik zal ff kijken of ik het als plaatje kan posten oid.

_ferry_ schreef op woensdag 12 oktober 2011 @ 14:49:
[...]

Min of meer wel. Vandaag IIG een spaar en een bankspaar berekend van dezelfde instantie gelijke rente, banksparen was 5€ netto goedkoper per maand dan sparen.

Wat adviseur de vorige keer zei, was dat sommige banken geen bankspaar product hadden. Maar omdat daar wel veel vraag naar was verlaagden zij de rente van hun spaarhypotheek om toch nog mee te kunnen dingen zeg maar.

Aahhhh kijk, dat snap ik. Die 5 euri dat banksparen goedkoper (b)leek dan sparen, kan b.v. komen door een meeverzekerd overlijdensrisico
De opmerking van die adviseur dat niet alle banken een bankspaar product hebben klopt; het aantrekkelijker maken van de voorwaarden op spaarhypotheken is dan op zich geen gekke gedachte.

[ Voor 35% gewijzigd door Seraphin op 12-10-2011 15:00 ]

[Brons]

De rentebedragen kunnen misschien voor wat verwarring zorgen. Misschien kan je ook laten zien hoeveel rente je ontvangt bij een spaarhypotheek? De totale netto kosten over de gehele looptijd zijn denk ik ook wel interessant.

[downtime]

_ferry_ schreef op woensdag 12 oktober 2011 @ 14:49:
Wat adviseur de vorige keer zei, was dat sommige banken geen bankspaar product hadden. Maar omdat daar wel veel vraag naar was verlaagden zij de rente van hun spaarhypotheek om toch nog mee te kunnen dingen zeg maar.

Dat is ook precies waarom de Tweede Kamer een paar jaar geleden de bankspaarhypotheken voorstelde. Verzekeraars berekenden veel hogere kosten dan de banken voor wat feitelijk gewoon een spaarrekening is. Banksparen is bedoeld om verzekeraars te dwingen om hun tarieven omlaag te brengen en wat jij daar beschrijft lijkt mij een indicatie dat dat plan gelukt is.

[Verwijderd]

Ik snap niet dat mensen zich laten naaien met spaarhypotheken. Je kunt heel eenvoudig berekenen hoeveel je maandelijks moet inleggen voor een bepaald einddoel na 30 jaar. Voilà, dan heb je de maandelijkse inleg op je SEW. Daaruit volgt dan direct welk deel van je maandbedrag bij een spaarhypotheek wordt berekend voor het overlijdensrisico. Dat kun je vervolgens weer meteen, via bijv. Independer, vergelijken met 'losse' overlijdensrisico-verzekeringen. Zie je meteen of de kosten hoog zijn of niet. Lijkt het risico-deel in de maandpremie voor je spaarhypotheek veel hoger te zijn dan een vergelijkbare losse OVR, dan word je genaaid en zitten er nog ergens verborgen kosten in.

Zelf heb ik een deel SEW en een deel traditioneel spaar, maar Florius had al in de offerte keurig uitgesplitst welk deel van de maandpremie van het traditionele spaardeel naar het overlijdensrisico gaat. En zo kan ik ook zien dat ik niet duurder uit ben dan wanneer ik een losse bankspaarhypotheek met een losse OVR had genomen (volledige bedrag SEW was niet mogelijk ivm. fiscale vrijstelling van 150k per persoon).

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op woensdag 12 oktober 2011 @ 15:03:
Ik snap niet dat mensen zich laten naaien met spaarhypotheken.

Waarom naaien?
Wij leggen totaal in 30 jaar 78.120 euro in de spaarpot, toch is dit na 30 jaar 180.000 waard...
Als ik dit had afgelost, kreeg ik geen rente en had ik "slechts" die 78.120 euro afgelost...

Daarbij was voor ons een gelijkblijvende maandlast belangrijk handig.

[ Voor 5% gewijzigd door BlakHawk op 12-10-2011 15:18 ]

[begintmeta]

Hij bedoelt ook vooral laten naaien met bijkomende zaken zoals overlijdensrisicoverzekeringen etc denk ik.

Wij hebben gewon een gedeelte van de al lopende verzekeringen (indirect) verpand (weet niet goed meer hoe de constructie heet).

[ Voor 14% gewijzigd door begintmeta op 12-10-2011 15:24 ]

[RemcoDelft]

dfrenner schreef op woensdag 12 oktober 2011 @ 15:17:
[...]


Waarom naaien?
Wij leggen totaal in 30 jaar 78.120 euro in de spaarpot, toch is dit na 30 jaar 180.000 waard...
Als ik dit had afgelost, kreeg ik geen rente en had ik "slechts" die 78.120 euro afgelost...

Daarbij was voor ons een gelijkblijvende maandlast belangrijk handig.

Als je aflost, neemt bij gelijkblijvende maandlast je rente maandelijks af. Die 217 euro per maand aflossing wordt dan elke maand groter, waardoor je na 30 jaar veel meer dan 78.120 euro hebt afgelost (namelijk: 180.000 euro)...

[Verwijderd]

dfrenner schreef op woensdag 12 oktober 2011 @ 15:17:
[...]


Waarom naaien?

Ik bedoel met 'naaien' de praktijk die jaren geleden bestond, waarbij mensen spaarproducten aangesmeerd kregen met enorme 'verborgen' kosten. Ik bedoel te zeggen dat mensen destijds ook al met een beetje rekenwerk goed hadden kunnen zien dat er enorm veel kosten werden ingehouden en dat lang niet de hele inleg werd gebruikt voor het opbouwen van vermogen of het afdekken van overlijdensrisico.

[Seraphin]

Brons schreef op woensdag 12 oktober 2011 @ 15:00:
De rentebedragen kunnen misschien voor wat verwarring zorgen. Misschien kan je ook laten zien hoeveel rente je ontvangt bij een spaarhypotheek? De totale netto kosten over de gehele looptijd zijn denk ik ook wel interessant.

Totale netto kosten = totale netto rente in mijn voorbeeld. Aflossingen zie ik niet als kosten, bovendien is dat gewoon altijd de hoofdsom uitgesmeerd over 30 jaar (wel met verschillen in de jaren natuurlijk). Ik heb geen rekening gehouden met eventuele bleeders als overlijdensrisicoverzekeringen. Anyhoe; ben nu bezig om e.e.a. om te zetten in plaatjes, dan kan ik het denk ik wat makkelijker posten.

Verwijderd schreef op woensdag 12 oktober 2011 @ 15:39:
[...]
Ik bedoel met 'naaien' de praktijk die jaren geleden bestond, waarbij mensen spaarproducten aangesmeerd kregen met enorme 'verborgen' kosten. Ik bedoel te zeggen dat mensen destijds ook al met een beetje rekenwerk goed hadden kunnen zien dat er enorm veel kosten werden ingehouden en dat lang niet de hele inleg werd gebruikt voor het opbouwen van vermogen of het afdekken van overlijdensrisico.

Zie onder

Resistor schreef op dinsdag 11 oktober 2011 @ 19:05:
[...]
Berekenen is niet mijn beste kant, dat laat ik maar aan de professionals over, maar toch met een beetje wantrouwen.

[ Voor 6% gewijzigd door Seraphin op 12-10-2011 16:11 ]

[Brons]

Seraphin schreef op woensdag 12 oktober 2011 @ 16:11:
[...]


Totale netto kosten = totale netto rente in mijn voorbeeld. Aflossingen zie ik niet als kosten, bovendien is dat gewoon altijd de hoofdsom uitgesmeerd over 30 jaar (wel met verschillen in de jaren natuurlijk).

In dat geval zijn de totale netto kosten zo'n 50% hoger bij de spaarhypotheek en dat is natuurlijk niet juist. Je vergeet namelijk de renteopbrengst van de spaarhypotheek mee te nemen in het totaalplaatje .

[Seraphin]

Brons schreef op woensdag 12 oktober 2011 @ 16:18:
[...]

In dat geval zijn de totale netto kosten zo'n 50% hoger bij de spaarhypotheek en dat is natuurlijk niet juist. Je vergeet namelijk de renteopbrengst van de spaarhypotheek mee te nemen in het totaalplaatje .

Dit snap ik niet; de kosten van een hypotheek bestaan imo uit alle bedragen die niet ten goede van de aflossing komen.
De rente-opbrengst van de spaarhypotheek zit gewoon verwerkt in de aflossingscomponent.
Anyhoe; ik heb de plaatjes in mijn originele post toegevoegd; zou verhelderend moeten werken

[Brons]

Waar de rentelast daalt bij een annuïteitenhypotheek stijgt de renteopbrengst bij een spaarhypotheek. Ondanks dat je bij een spaarhypotheek iedere maand hetzelfde bedrag aan rente moet overmaken naar de bank stijgt de aflossing per maand wel. De renteopbrengst is een essentieel onderdeel van de spaarhypotheek.

Naar mijn mening lijkt het er op deze manier op dat een spaarhypotheek duurder is (meer rentekosten) terwijl het omgekeerde waar is. Maar uiteindelijk zullen mensen waarschijnlijk naar de netto maandlasten kijken dus zoveel maakt het ook weer niet uit.

[mekkieboek]

Verwijderd schreef op woensdag 12 oktober 2011 @ 15:39:
Ik bedoel met 'naaien' de praktijk die jaren geleden bestond, waarbij mensen spaarproducten aangesmeerd kregen met enorme 'verborgen' kosten. Ik bedoel te zeggen dat mensen destijds ook al met een beetje rekenwerk goed hadden kunnen zien dat er enorm veel kosten werden ingehouden en dat lang niet de hele inleg werd gebruikt voor het opbouwen van vermogen of het afdekken van overlijdensrisico.

Tot enkele jaren geleden had je nog geen SEW. Je kon kiezen uit aflosvrij, annuiteit of een KEW spaarhypotheek waar alles in zat. Als ik me niet vergis was een volledig dekkende ORV ook verplicht onderdeel van mijn spaarhypo. Die laatste heb ik uiteindelijk (zoals verreweg de meesten) gekozen omdat dat netto per maand het minst kostte. Had ik een glazen bol gehad dan had ik denk ik meteen volledig aflosvrij genomen (ivm. ongehinderd kunnen aflossen).

Wat ik eigenlijk niet snap, is dat veel mensen (mezelf inclusief) geen moeite, tijd (en geld) steken/staken in een goed hypotheek advies, ook met allerlei out of the box scenario's doorgerekend. De meesten kijken (zo lijkt het) of de voorgeschotelde maandlasten een beetje te dragen zijn, of omgekeerd de hypovorm met zo hoog mogelijke hypotheeksom die qua maandlasten nog te dragen is (al kan dat laatste nu niet meer zo makkelijk). De maandlasten zijn een ding, de TS kijkt daarnaast waar hij zich goed bij voelt en dat is niet te kwantificeren.

De overzichten van Seraphin (kudo's by the way) zijn één ding maar ze gaan uit van een masterplan van 30 stabiele jaren. Er zijn scenario's denkbaar waarbij dat heel anders loopt.

[Seraphin]

Brons schreef op woensdag 12 oktober 2011 @ 19:31:
Waar de rentelast daalt bij een annuïteitenhypotheek stijgt de renteopbrengst bij een spaarhypotheek. Ondanks dat je bij een spaarhypotheek iedere maand hetzelfde bedrag aan rente moet overmaken naar de bank stijgt de aflossing per maand wel. De renteopbrengst is een essentieel onderdeel van de spaarhypotheek.

Naar mijn mening lijkt het er op deze manier op dat een spaarhypotheek duurder is (meer rentekosten) terwijl het omgekeerde waar is. Maar uiteindelijk zullen mensen waarschijnlijk naar de netto maandlasten kijken dus zoveel maakt het ook weer niet uit.

Ah ok ik snap em; om een lening van 150k via annuïteit of linear af te lossen, moet je ook daadwerkelijk 150k betalen. Vanwege de kapitaalsopbouw (of beter gezegd; de rente-op-rente op je kapitaal), hoef je bij een (bank)spaarhypotheek feitelijk maar minder dan 150k in te leggen om dit gehele bedrag af te lossen.

Dit was ik idd ff vergeten, en het scheelt behoorlijk

In mijn voorbeeld; 30 x 2073 = EUR 62.190 dat je zelf inlegt om 150k af te betalen, dat scheelt EUR 87.810 in de totale kosten over de hele looptijd

Best een stomme fout van me als ik er over nadenk.... ik ben denk ik iets te veel gewend om aflossingsschema en renteopbouw los van elkaar te zien Naar maandlast gemeten maakt het idd niets uit. (gelukkig, want dat was een beetje het punt van mijn hele overzicht )

[ Voor 10% gewijzigd door Seraphin op 12-10-2011 21:52 ]

[Verwijderd]

Seraphin schreef op woensdag 12 oktober 2011 @ 21:49:
[...]


Ah ok ik snap em; om een lening van 150k via annuïteit of linear af te lossen, moet je ook daadwerkelijk 150k betalen. Vanwege de kapitaalsopbouw (of beter gezegd; de rente-op-rente op je kapitaal), hoef je bij een (bank)spaarhypotheek feitelijk maar minder dan 150k in te leggen om dit gehele bedrag af te lossen.

kern van het economische probleem: lekker huizen kopen en daar vervolgens niet voor betalen. Je zegt het zelf al: om een lening van 150k af te lossen, moet je daadwerkelijk 150k betalen. Rente op rente op rente op rente op rente is leuk. Maar je koopt een huis met lucht.

[mux]

@Seraphin: wat je niet hebt meegerekend is inflatie. Ik heb zelf ook een overdreven grote spreadsheet gemaakt met daarin, ook, het verschil tussen lineaire en annuïteitenhypotheek. Inclusief eigenwoningforfait, inflatiecorrectie en vermogensbelasting (dat laatste gaat er dus vanuit dat de aflossing geheel eigen vermogen wordt). In vandaag-euro's is redelijk ongeacht de rentestand lineair daadwerkelijk duurder dan annuïteit. Spaarhypotheken heb ik nog niet goed doorgerekend.

Topic-hijacking: een belangrijk verschil tussen spaarhypotheek en andere vormen (zeker vergeleken met hypotheken zonder eigen inleg) is het verschil in het premiedeel. Kan iemand mij vertellen exact welke kosten in het premiedeel zitten en welke zo'n groot verschil maken (ik kan me voorstellen dat dat bijvoorbeeld de levensverzekering is)?