Waarom zijn nieuwbouwprojecten zo ondoorzichtig?

[Motrax]

De vraag is simpel. Waarom zijn nieuwbouwprojecten zo ondoorzichtig?

Ik kijk al meerdere jaren rond naar een eerste 'eigen' woning. Gefinancierd door de bank natuurlijk, maar wel van mij. Met vlagen kijk ik serieus, met vlagen alleen om te kijken wat er in de buurt is. En daar komen soms ook nieuwbouwprojecten voorbij.

Maar wat mij daarbij opvalt is dat die nieuwbouwprojecten totaal ondoorzichtig zijn. Het gaat om een koop van enkele tonnen, het gaat om iets waar je een aantal jaar wilt gaan wonen, je moet kunnen beslissen op basis van een paar tekeningen en de bouw duurt 1-2 jaar. Dus het lijkt mij dat een nieuwbouwproject zo duidelijk mogelijk probeert te zijn. Klantvriendelijk zou je dat kunnen noemen... Werken op basis van vertrouwen in een afhankelijke relatie. Ik ben klant, ik koop hooguit 1x per 10 jaar een huis. De woningbouw, projectontwikkelaar etc hebben veel meer expertise hier in.

Een paar punten:
- Prijs wordt regelmatig niet genoemd
Ik kan wel achter de prijs komen, maar dan moet ik eerst als geinteresseerde zijn aangemeld, op een informatieavond zijn langsgekomen etc... maar prijs is het eerste criterium waar ik naar kijk.

- Schimmige financiele constructies
Via financier dit, via keukenboer dat, via makelaar dat en dan hebt u x% korting. Vrije keuze is soms erg beperkt, maar zijn de prijzen dan marktconform? Het kost aardig wat moeite om daar achter te komen.

En oh, u moet ook nog eens bouwrente gaan betalen en we zijn niet aansprakelijk voor uitloop van de bouw. "Aantal werkbare dagen per jaar meneer? Dat is moeilijk te zeggen..." Hoezo? Er is toch een 10-jarig gemiddelde uit te rekenen? Ik kan het dacht ik bij het CBS ook wel opvragen, maar waar het om gaat is dat ik met experts hoor te praten. En als een 'expert' dit soort cijfers niet wil vrijgegeven, wat wordt er dan nog meer achter gehouden?

- Niet inzichtelijke constructies voor starters
En dan heb ik het niet eens over startersleningen etc. Maar wel over dat starters op de woningmarkt uit eigen gemeente voorrang hebben. Prima. Maar hoeveel aanmeldingen zijn er nu dan en heb ik als iemand buiten de gemeente uberhaupt nog kans? "Kunnen we niet vertellen meneer."
Of: recent zijn er huurwoningen van de woningbouw gesloopt of worden binnenkort gesloopt. Deze mensen krijgen voorrang bij de nieuwbouwprojecten die in samenwerking met de woningbouw gaan. Prima, maar maken andere mensen dan nog een kans? "Kunnen we niet vertellen meneer."


Ik heb me nu recent voor een nieuwbouwproject me ingeschreven voor alle objecten met als extra vraag: wat is de prijs...

Is dit nu zo gangbaar? Is dit nu omdat het om een sector gaat die jarenlang aanbodgedreven heeft gewerkt in plaats van vraaggedreven?

[Kees]

Toevallig laatst ook een gesprek over gehad, maar 'vroeger' (een paar jaar geleden; waarvan de meeste projecten nu afgerond worden), was het heel normaal dat een nieuwbouwproject in eerste instantie lokaal aangeboden werd, dus puur aan mensen die in hetzelfde dorp woonden. Dan is het natuurlijk een stuk makkelijker om informatie op te vragen, want je loopt gewoon op zo'n avond langs, of spreekt de (lokale) makelaar er op aan.

Als er in het dorp niet genoeg interesse was, dan wordt het naar de gemeente uitgebreid, en daarna de provincie, en dan pas landelijk. En zodra het vol zat (meestal op dorp of gemeentelijk nivo al), dan werd het loten (indien teveel belangstelling) of werd het gewoon verkocht.

En nu is het inderdaad een hele andere markt. Ik heb er ook naar zitten kijken, maar ben wel tot de conclusie gekomen dat je eigenlijk pas aan nieuwbouw kan doen als je er in de buurt woont, want anders is het niet te doen. En ook inderdaad de prijzen; je kan lang niet altijd vinden wat de prijs is voor iets, en vaak zijn die prijzen ook nog te hoog ivm wat je ervoor krijgt.

[André]

Ik ken het eigenlijk alleen maar andersom. Toen ik 5 jaar geleden naar een nieuwbouwwoning zocht kwam ik mjin huidige woning tegen. Alle prijzen voor alle types (hoek, tussen, enz) stonden direct vermeld op Funda. Ik kon toen een brochure laten opsturen of zelf afhalen. Dat was een 50 pagina's tellend document met alle ins- en outs, alle meerwerkprijzen, alle keuken/badkamer deals, enz, sfeerimpressies en plattegronden. Duidelijker kon het eigenlijk niet.

We hebben een woning gekozen, de meerwerkopties (9 pagina's) ingevuld en het was direct duidelijk wat het zou kosten. Ze konden ons ook precies vertellen welke van de 34 woningen verkocht of gereserveerd waren, hier werd heel open over gedaan.

En het aantal werkbare dagen per jaar lag volgens mij op 200? 52 weken * 5 dagen - 25 vakantie - 10 vorst - nog iets = 200. Er zat een maximale einddatum in het bouwcontract, dus we wisten ook hoeveel bouwrente het ons maximaal ging kosten.

[Voor 24% gewijzigd door André op 03-06-2011 13:06]

[P.O. Box]

Ben het helemaal met je eens... stuit op dezelfde problemen...
vraag me sowieso bij veel nieuwbouwprojecten af of de prijzen voor de woninngen, als die eenmaal bekend zijn, wel marktcomform zijn...

verder voel ik me heel onprettig bij het kopen van een tekening... heb al vaak genoeg mensen in hun nieuwbouwwoning zien trekken dat ik dacht: als je dit (en dan bedoel ik vaak de ruimte, want op de tekening lijkt alles groter dan het in werkelijkheid is) van tevoren had geweten, dan had je wel 2x nagedacht voor je het huis kocht....

voorbeeld: ik was wezen kijken bij een appartement dat nog niet verkocht was, gebouw was inmiddels af. Na mijn kijkje, kwam ik in gesprek met iemand die al wel in het complex woonde en het huis 2 jaar daarvoor al vanaf de tekening had gekocht. Rondleiding in hun huis gehad (was appartement op de laagste woonverdieping (1 hoog)). De bewoner deed net of hij heeeeeel tevreden was met de woning (misschien was hij dat ook wel), maar ik dacht echt van: ohhhh mijn god !!... de kamer was ontzettend donker en krap, de woning had uitzicht op het park, maar dan moest je wel bij het raam gaan staan, want het balkon was een stenen muur van ruim een meter hoog, en de weg voor de deur denderde kwa geluid de woning in... nou veel plezier nog met je woning.... pfff...

[bangkirai]

Ik vind het altijd zo maf, dat je bij meeste projecten, als je zelf een woning koopt, het bestek er zelf niet bij krijgt.
Hoe kun je dan ooit checken, wat je eigenlijk koopt.
Tuurlijk, een bestek zegt niet voor 100 percent wat je krijgt, maar wel betere indicatie, dan die onzinnige kleurenboekjes, waar totaal geen bouwkundige informatie in staat.

[ebia]

Motrax schreef op vrijdag 03 juni 2011 @ 11:24:
- Prijs wordt regelmatig niet genoemd

Ik zou gewoon de verkopende makelaar bellen. Gewoon vragen om een brochure in de mail, dat kunnen ze makkelijk doen. Zeg gewoon dat je pas naar een informatiebijeenkomst gaat als de prijzen je aanstaan.

- Schimmige financiele constructies
Via financier dit, via keukenboer dat, via makelaar dat en dan hebt u x% korting. Vrije keuze is soms erg beperkt, maar zijn de prijzen dan marktconform? Het kost aardig wat moeite om daar achter te komen.

Mijn ervaring is dat de prijzen gerekend voor de standaardopties (keuken, badkamer, etc) niet heel verkeerd zijn. Wil je echter aanpassingen aan je woning (stopcontactje extra, radiatortje een meter opzij, grotere tegels dan normaal in plee, enz) dan betaal je wel de hoofdprijs. En dat komt weer omdat de verkopers van dat spul helemaal door de mangel heen zijn gehaald, om maar mee te kunnen dingen bij zo'n grote deal (als het gaat om een heel blok woningen). Marges zijn laag en als jij dan in je eentje wijzigingen wil dan wil men geld verdienen en goed ook.

En oh, u moet ook nog eens bouwrente gaan betalen en we zijn niet aansprakelijk voor uitloop van de bouw.

Bouwrente is gewoon een standaard gegeven, daar is verder niks onlogisch aan. Verder is er zelden sprake van uitloop, want uitloop kost de aannemer veel geld omdat dat tegen de afspraken is...

- Niet inzichtelijke constructies voor starters
En dan heb ik het niet eens over startersleningen etc. Maar wel over dat starters op de woningmarkt uit eigen gemeente voorrang hebben. Prima. Maar hoeveel aanmeldingen zijn er nu dan en heb ik als iemand buiten de gemeente uberhaupt nog kans? "Kunnen we niet vertellen meneer."

Ja, als (goedkope) woningen gaan via huisvestingsvergunningen en woningnet (e.d.) dan kan er tussentijds niet communiceren over de wachttijden, het is maar net afhankelijk van de reacties op een bepaalde woning. Als je daar van afhankelijk bent kun je beter gewoon vanaf vandaag inschrijven bij die bewuste gemeente (of regio), dat hoort er nu eenmaal bij (net als bij sociale huur).

Of: recent zijn er huurwoningen van de woningbouw gesloopt of worden binnenkort gesloopt. Deze mensen krijgen voorrang bij de nieuwbouwprojecten die in samenwerking met de woningbouw gaan. Prima, maar maken andere mensen dan nog een kans? "Kunnen we niet vertellen meneer."

Wat maakt dat uit? Dan schrijf je je toch gewoon in voor zo'n project en dan zie je wel waar je eindigt? Aangeven dat je interesse hebt wil niet zeggen dat je meteen aan een koop vastzit.

Ik heb me nu recent voor een nieuwbouwproject me ingeschreven voor alle objecten met als extra vraag: wat is de prijs...

Is dit nu zo gangbaar? Is dit nu omdat het om een sector gaat die jarenlang aanbodgedreven heeft gewerkt in plaats van vraaggedreven?

Volgens mij heeft dat meer te maken met het feit dat de prijs gewoon nog niet bekend is. Hier gaat het dus vaak om het hele vroege beginstadium waarbij het zomaar nog een jaar kan duren voordat überhaupt de eerste heipaal de grond in gaat. Meestal pas in de loop van het project worden dat soort zaken helder (en zul je zien dat er ook pas vanaf dat moment daadwerkelijk gekocht wordt).

[n4m3l355]

Vastgoed is mijn werk en ik sta hier eerlijk gezegd een beetje van te kijken wat er 'onduidelijk' is. Veel informatie die je als onduidelijk bestempeld is keurig bij de makelaar verkrijgbaar betreffende prijzen, bouwrente, werkbare dagen al dit soort gegevens zijn vastgelegd in de koop/aannemingsovereenkomst.
Wat lastig is zeker voor kopers is echter wat krijg je precies. Neemt niet weg dat het lastig is om dit uberhaubt inzichtelijk te maken en at je toch contractmatig voor SWK dit doet op basis van een TO/impressie/VK tekening.

Nu waarom is deze informatie vaak beperkt in de concrete zin heeft een tweetal factoren. Op voorhand is bij lange na niet alles bekend, een aannemer kan pas inkopen wanneer de bouw daadwerkelijk gestart is. Dit heeft dan ook tot gevolg onderaannemers qua producten verschillen met als gevolg dat deze dus niet kenbaar gemaakt kunnen worden. Aan de andere kant wil je ook niet te concreet zijn, zo hebben wij al eens een gevalltje meegemaakt dat de kamer 5 cm kleiner was dan op tekening en de desbetreffende al een kast op maat hadden laten maken. Deze kast konden wij dan ook vergoeden doordat we hier geen escape in hadden.

Neemt niet weg dat de verkopende partijen vaak goed inzien dat het voor een koper lastig is. Ga gewoon bij de makelaar langs of ga een gesprek aan met de verkoopbegeleidster. Die kan met wat schetjes en tekst en uitleg veel duidelijk maken.

Wat ook belangrijk is, lees je stukken door je wilt niet weten hoevaak ik achteraf hoor van een koper dat ze dit niet wisten terwijl dit keurig gedocumenteerd is. Ja contracten zijn vaak lange teksten neemt niet weg dat het vaak investeringen zijn van enkele tonnen, hier mag je als verkopende partij net zo goed iets verwachten van de kopende partij.

[Tom]

Ik herken weinig van de startpost. De meeste nieuwbouwprojecten hebben een site of brochure waar tekeningen, prijzen en de afwerking per type in/op vermeld staan. Vaak voorzien van wat 3D renders of een plattegrond waarop al wat meubels ingetekend zijn (wat meer spreekt dan alleen de maten). Keukens of badkamers die binnen een project horen zijn vaak zelfs te bekijken bij de leveranciers. Financiële constructies is een kwestie van navragen. Elke partij doet in deze tijden z'n best om een constructie op te zetten die interessant is. Bij een aantal projecten stond mij dat niet aan en werd het mooier verteld dan het is, die heb ik dus laten schieten.

En uiteindelijk koop je inderdaad iets wat er nog niet is. De meeste informatie is gewoon beschikbaar, maar ik vind het niet heel raar dat je voor bepaalde details navraag moet doen. Er komt veel bij kijken, dus een makelaar die de verkoop verzorgt kan nooit tot alle informatie in hapklare brokken geven (ze zullen bijvoorbeeld bepaalde vragen weer moeten doorspelen naar de projectontwikkelaar die het weer bij een aannemer zal neerleggen).

[Matis]

Ik herken me ook helemaal in de onduidelijkheden van de TS.
Samen met mijn vriendin ben ik ook sinds een aantal maanden actief aan het zoeken naar een koopwoning. Aangezien ze in het dorpje waar we willen gaan wonen, veel nieuwbouwprojecten gaan starten of net gestart zijn, ben ik me ook proberen te gaan verdiepen in de verschillende types. Van sommige werd nog niet eens de inhoud/woonoppervlakte vermeld
Je kunt wel weer meer te weten komen, maar niet zonder jezelf als geïnteresseerde te kunnen inschrijven, met alle rompslomp van dien.

[Roenie]

Het korte antwoord...omdat er veel geld mee gemoeid is

Wat betreft dat moeten inschrijven voordat er info wordt gedeeld, als er veel mensen ingeschreven staan kan de ontwikkelaar natuurlijk wel zeggen dat er veel interesse is (scarcity principe). Dat maakt dat mensen het eerder willen.

[Mr_gadget]

Ben wel met de TS eens dat het wel wat opener zou kunnen, waren de laatste tijd ook een hoop berichten over fraude in de vastgoedsector..Maar de ontwikkelaars hebben nou eenmaal een goede positie. Als je een auto koopt dan kan je veel makkelijker naar een andere dealer gaan of een ander merk. Maar door de schaarste in de nieuwbouwmarkt (van een bep. type huis) moet je soms genoegen nemen met bepaalde dingen..

[Voor 10% gewijzigd door Mr_gadget op 04-06-2011 18:01]

[n4m3l355]

Laat ik zoals ik al eerder aangaf het niet eens zijn met de TS, dat de openheid er zeker is mits je even de moeite neemt om met iemand aan tafel te zitten.

Verder met dingen genoegen nemen, welke dingen?

Om hier verder op in te haken, ik ken geen enkele industrie die dermate open is als het op prijsvorming aankomt als de bouwindustrie. U wilt een andere vloerbedekking, de bouwer legt je keurig een begroting neer met de eenheden, uren en materiaalkosten incl. staartkosten.

[Voor 40% gewijzigd door n4m3l355 op 04-06-2011 22:17]

[Wijnands]

Nieuwbouw is heel simple. In de randstad kan je de klasse tot de 250k, 300k niet aanslepen. Er is dus geen enkele motivatie om klantvriendelijker te zijn. Verder zijn projectontwikkelaars veelal niet de meest ethische mensen.

Als je niet zo thuis bent in deze materie is een lidmaatschap van eigen huis aan te raden en een paar informatieboekjes uit hun winkel een must.

[n4m3l355]

Wijnands schreef op zondag 05 juni 2011 @ 13:04:
Verder zijn projectontwikkelaars veelal niet de meest ethische mensen.

Niet dat het ontopic is maar .. beetje voorbarig nietwaar? Onlangs kwam een stuk inderdaad in het nieuws dat 600 projecten mogelijkerwijs betrokken zijn bij fraude dat op letterlijk honderdduizenden vraag ik me ten sterkste of andere industrieen anders is. Het vervelende is enkel dat het bij vastgoed snel om grote bedragen gaat.

[Roenie]

n4m3l355 schreef op zondag 05 juni 2011 @ 22:55:
Niet dat het ontopic is maar .. beetje voorbarig nietwaar? Onlangs kwam een stuk inderdaad in het nieuws dat 600 projecten mogelijkerwijs betrokken zijn bij fraude dat op letterlijk honderdduizenden vraag ik me ten sterkste of andere industrieen anders is. Het vervelende is enkel dat het bij vastgoed snel om grote bedragen gaat.

Niet echt offtopic, omdat de mensen iets ondoorzichtig maken of niet. De vraag hoe mensen handelen is dus legitiem.

Daarbij komt dat het idee dat het ergens anders ook zo is niet wil zeggen dat het in het vastgoed niet zo erg is natuurlijk. Two wrongs...

Je schrijft zelf dat het om grote bedragen gaat. Dat trekt foute mensen aan en als koper is het zaak je daar tegen te wapenen. Een van de beste manieren is informatie. Maar dan moet die informatie wel voorhanden zijn. Nu is er ein een bepaalde fase van het project nog weinig bekend en wordt dat gaandeweg meer. Maar in moeten schrijven voordat je de vraagprijs hoort? Dat is toch een van de dingen die je als eerste wilt weten. Past het huis in mijn prijsklasse.

[Mr_gadget]

Natuurlijk willen we niet alle projectontwikkelaars wegzetten als criminelen maar het is wel opvallend hoe veel er gesjoemeld wordt. Treffend hier bij is ook de verdediging van de betrapte ontwikkelaars, "iedereen doet het", "zo gaat het al jaren" en "dit is normaal in de sector"

[n4m3l355]

Ik blijf bij mijn stelling, ik vraag me ten sterkste zelfs af in hoeverre men zich daadwerkelijk inspant om zich op de hoogte te stellen. Ik ben persoonlijk verantwoordelijk voor een groot aantal projecten in het Zuiden en aangesloten bij een aannemer die landelijk opereert. Met dit bedrijf (aannemer en ontwikkelaar) behoren we tot een van de grootste niet genoteerde bedrijven binnen Nederland. Ik ben dan ook goed op de hoogte wat wij maar ook onze collega's op de markt zetten en ik vraag me dan ook sterk af welke projecten daadwerkelijk zo onduidelijk zijn. Ik spreek misschien dan erg globaa, maar wij spenderen veel tijd en geld om iets op de markt te zetten wat verkoopbaar is maar ook correct is. Zoals ik al aangaf om iets onder SWK of nog critischer Waarborg te verkopen om juist de kopers te beschermen worden Technische Omschrijvingen, plattegronden en impressies geproduceert zodat de koper goed weet waar hij aan toe is. Ja in een TO staan geen concrete merken, ja op overeenkomst staat altijd wel een exit benoemd maar hier zijn gegronde redenen voor.
Dat deze schimmigheid dan ook maar iets van doen heeft mogelijke fraude vind ik dan ook ver gegrepen, net zo goed dat ik suggereerde dat het in andere gebieden het net zo goed gebeurd is het juist. Nee het is niet juist maar het aanhalen van veelvuldige fraude is op voorhand niet relevant noch gefundeert. Veelvuldige fraude is immers iets wat daadwerkelijk concreet dient te zijn, dat het prominent in het nieuws komt wilt dan zoals ik ook aangaf nog niet zeggen dat dit boven noch onder het landelijk gemiddelde zich bevind enkel dat het nietszeggend is, zeker in deze discussie of bouwprojecten daadwerkelijk ondoorzichtig zijn.

En als je een woning wilt kopen, zoals ik al aanhaalde ga naar de makelaar, spreek met de verkoopbegeleidster en je weet op de euro waar je aan toe bent.

[Voor 4% gewijzigd door n4m3l355 op 06-06-2011 00:22]

[bangkirai]

Veel nieuwbouwrijtjes woningen uit de afgelopen jaren, voldoen soms zelfs niet aan de politie keurmerken qua inbraakwerendheid.
Ja, de basis woningtypes wel, maar als jou buren een aanbouw er als meerwerk bij nemen, zou dat volgens bepaalde nen norm betekenen, dat bijvoorbeeld jouw bovenraam ineens in bereikbaarheid gebied kwam, als de aanbouw een plat dak heeft en vlak bij jouw bovenraam is, waardoor het dus inbraakwerend uitgevoerd en opgeleverd zou moeten worden.

Durf rustig te stellen, dat in 80 percent van de gevallen, dit nooit gebeurd:
Aannemers houden er geen rekening mee, die bouwen, wat er in hun basis+meerwerk contracten zitten.
Opdrachtgever doet als zijn neus bloed en knijpt gewoon de ogen dicht bij zulke dingen.
En als je het als klant aankaart, zeggen ze, dat bovenraam inbraakwerend uitvoeren niet in je koopcontract staat, dus als je het dan toch nog aangepast wil hebben, kost je het vaak veel papiermoeite en alles.

Gelukkig is deze situatie tegenwoordig beter dichtgezet, door de eisen qua bereikbaarheid aan te scherpen en daardoor komt deze maffe situatie niet zo vaak meer voor.

[Shadowhawk00]

Het is eigenbelang dat de projectontwikkelaars onduidelijk zijn want dan heb je ook geen harde afspraken om ze op af te rekenen. Als ze zeggen het is 1 juni 2012 klaar en het is niet klaar heb jij een goed punt als ze zeggen het is ooit een keer klaar tja dat is lekker duidelijk.

Het is eigenlijk jammer dat je tegenwoordig niet meer gewoon een stuk grond kan kopen en dan een aannemer in de arm kan nemen die het bouwt, die projectontwikkelaar kost namelijk een bak geld en duidelijker wordt het er nou ook niet echt van.

[n4m3l355]

Shadowhawk00 schreef op maandag 06 juni 2011 @ 17:04:
Het is eigenbelang dat de projectontwikkelaars onduidelijk zijn want dan heb je ook geen harde afspraken om ze op af te rekenen. Als ze zeggen het is 1 juni 2012 klaar en het is niet klaar heb jij een goed punt als ze zeggen het is ooit een keer klaar tja dat is lekker duidelijk.

Imo wederom een incorrecte statement, ieder koopcontract bevat een x aantal werkbare dagen het is aan de koper om hierop in te spelen indien men hierover heen gaat. Sterker nog hier is vaak al een clausule voor opgenomen.

Het is eigenlijk jammer dat je tegenwoordig niet meer gewoon een stuk grond kan kopen en dan een aannemer in de arm kan nemen die het bouwt, die projectontwikkelaar kost namelijk een bak geld en duidelijker wordt het er nou ook niet echt van.

Dit kan zeker, talloze met name grotere projecten geeft de ontwikkelaar de mogelijkheid om een perkje te kopen en vervolgens de aannemer in de hand te nemen. Het is echter een desillusie dat dit daadwerkelijk goedkoper is. Neem maar van mij aan dat ik als aannemer liever 150 woningen in 1 lot bouw dan 150 individuele woningen.

[-DarkShadow-]

De echte ellende begint pas na de aankoop. Het proces bij de notaris wordt bijvoorbeeld opzettelijk vertraagd om zo de koper een contractuele boete van enkele honderden euro's op te kunnen leggen. Woningen worden niet volgens tekening opgeleverd. Bij flats worden de algemene ruimten zoals hallen en gangen onafgewerkt opgeleverd. Compensatie volgens contract voor het niet halen van deadlines wordt gewoon niet betaald. Telefoon wordt niet opgenomen, e-mail wordt niet beantwoordt. Bankiers, makelaars, hypotheekadviseurs, ontwikkelaars, aannemers werken zelden voor de klant, meestal enkel voor de eigen portemonnee. Succes!

[fredkroket]

Wat ik zelf altijd ondoorzichtig aan de nieuwbouwprojecten vind is de prijsstelling. De huizen zijn vaak schrikbarend duur, terwijl je vaak niet meer dan een kippenren krijgt opgeleverd.

Ik ben wel eens benieuwd naar de marges die een projectontwikkelaar aan een dergelijk project over houdt. Ik denk dat het snel richting de 40%-45% gaat (ervaring met vrienden die een bouw in eigen beheer project hebben gedaan).

[n4m3l355]

fredkroket schreef op maandag 06 juni 2011 @ 23:18:
Wat ik zelf altijd ondoorzichtig aan de nieuwbouwprojecten vind is de prijsstelling. De huizen zijn vaak schrikbarend duur, terwijl je vaak niet meer dan een kippenren krijgt opgeleverd.

Ik ben wel eens benieuwd naar de marges die een projectontwikkelaar aan een dergelijk project over houdt. Ik denk dat het snel richting de 40%-45% gaat (ervaring met vrienden die een bouw in eigen beheer project hebben gedaan).

En ik heb me laten vertellen dat in de softwareontwikkeling marges richting de 100% gaan. Sorry erg ongefundeerd, ontwikkeling brengt een centje op in goede tijden maar zeker nu met geen productie is het voor een ontwikkelaar op een stokje bijten letterlijk.

Aan de prijsstelling niets onduidelijks aan. Standaard SWK contract geeft keurig aan hoeveel de grond kost en hoeveel de woning kost. Afhankelijk van waar de ontwikkelaar zich bevind en of het koop en/of aannemingscontract is weet je vervolgens ook waar de marge van de ontwikkelaar ligt.

Als ik een gemiddelde project (woningbouw) uiteenzet gaat gemiddeld 30 a 40% naar de grond, bedankt overheid. Vervolgens +- 10% naar de ontwikkelaar (die doet ook nog het een en ander met of zonder risico) en dan het restant is bouw.
Ik maak me sterk overigens als iemand in eigen beheer bouwt dat hij/zij een project goedkoper weet te bouwen als een ontwikkelaar zeker vergeleken met seriematigebouw. Dat je voor je geld weinig krijgt is overigens ook ongegrond. Kijk naar de woningbouw in de jaren 50, die zijn heden ten dagen blijkbaar opeens te klein voor een starter in Nederland waardoor we van 3 woningen er 2 moeten maken.

[Hillie]

n4m3l355 schreef op maandag 06 juni 2011 @ 18:08:
Dit kan zeker, talloze met name grotere projecten geeft de ontwikkelaar de mogelijkheid om een perkje te kopen en vervolgens de aannemer in de hand te nemen. Het is echter een desillusie dat dit daadwerkelijk goedkoper is. Neem maar van mij aan dat ik als aannemer liever 150 woningen in 1 lot bouw dan 150 individuele woningen.

Daarom moet je zelf je eigen aannemer worden. Hoe de mogelijkheden daarvoor in Nederland zijn weet ik niet, maar hier (VS) is het veel gangbaarder. M'n baas heeft inmiddels 3 of 4 huizen "zelf" gebouwd, hij was dus de general contractor/aannemer. Hij raadt het iedereen aan, maar je moet er wel wat voor doen. Ik heb me inmiddels ingelezen, en het is een interessant idee. Vooral omdat je zelf kunt bepalen hoe je huis eruit komt te zien (binnen grenzen natuurlijk). Met een groter nieuwbouwproject is dat toch lastiger.

[Paul Hewson]

fredkroket schreef op maandag 06 juni 2011 @ 23:18:
Wat ik zelf altijd ondoorzichtig aan de nieuwbouwprojecten vind is de prijsstelling. De huizen zijn vaak schrikbarend duur, terwijl je vaak niet meer dan een kippenren krijgt opgeleverd.

Ik ben wel eens benieuwd naar de marges die een projectontwikkelaar aan een dergelijk project over houdt. Ik denk dat het snel richting de 40%-45% gaat (ervaring met vrienden die een bouw in eigen beheer project hebben gedaan).

40-45% marge lijkt me een enorm groot fabeltje. Neem aan dat je ook alle zelfgemaakte uren tegen een tarief van 35-40 euro hebt gerekend. Lijkt me stug dat je dan nog op zo'n groot verschil komt.

[Polariteit]

Ik krijg bij het lezen van dit topic sterk het idee dat het nogal sterk per project wil verschillen en dus erg afhankelijk is van de projectontwikkelaar/aannemers etc. Ik zit sinds zomer vorig jaar in mijn nieuwbouw-woning, en ik herken sommige verhalen die hier in dit topic genoemd echt niet. In het voortraject werd er heel erg open gedaan over het hoe/wat/waarom/waarmee/hoeveel etcetera. Ook was er altijd ruimte voor individuele wensen (al dan niet tegen een meerprijs, maar ja als je zelf je huis gaat bouwen ben je ook duurder uit als je een gouden deurklink neemt ipv een zilveren).

Het proces bij de notaris wordt bijvoorbeeld opzettelijk vertraagd om zo de koper een contractuele boete van enkele honderden euro's op te kunnen leggen.

Dit is gewoon onzin. Ten eerste kan jou geen boete opgelegd worden als er vanuit de notaris/aannemer vertraging optreedt(tenzij in je contract echt staat dat jij dan moet betalen, maar het lijkt mij dat je dan niet tekent... ); ten tweede heeft de aannemer er vaak geen belang bij als het te lang duurt voor je gepasseert bent bij de notaris. Dit gold iig voor ons project, daar werd pas gebouwd als 70% van de huizen gepasseerd was...

Woningen worden niet volgens tekening opgeleverd.

Dat de woningen niet op de milimeter nauwkeurig gelijk zijn aan de tekening klopt, dat weet je ook van te voren. Als er echter iets flink afwijkt dan is het gewoon een oplevergebrek en moet dat opgelost worden...

Bij flats worden de algemene ruimten zoals hallen en gangen onafgewerkt opgeleverd.

Bij het nieuwbouw flatgebouw waarin ik gewoond heb was dit niet het geval hoor, daar was dit ook gewoon netjes opgeleverd.

Compensatie volgens contract voor het niet halen van deadlines wordt gewoon niet betaald.

Je moet er natuurlijk wel achteraan gaan he... je hebt er contractueel recht op dus je zal het krijgen ook.

Kortom: je moet denk ik niet alles over een kam scheren... dat doe je namelijk bij 'tweedehands' woningen ook niet

[Voor 3% gewijzigd door Polariteit op 08-06-2011 07:15]

[Maasluip]

n4m3l355 schreef op zaterdag 04 juni 2011 @ 16:03:
[...]

Aan de andere kant wil je ook niet te concreet zijn, zo hebben wij al eens een gevalltje meegemaakt dat de kamer 5 cm kleiner was dan op tekening en de desbetreffende al een kast op maat hadden laten maken. Deze kast konden wij dan ook vergoeden doordat we hier geen escape in hadden.

NOFI, maar dat is dan ook echt een fout die jou (en daarna de bouwer) aan te rekenen is. Als je een tekening maakt en niet naar die tekening bouwt, hoe wil je dan in godsnaam vertrouwen naar de koper wekken?
Ik heb zelf ook zoiets gehad. Ik kreeg plattegronden van mijn huurhuis toen ik hem wilde kopen (geen bouwtekeningen, die heb ik nooit gekregen, ook leuk). Staan daar afmetingen van de kamers op. Bij nameten bleek dat die afmetingen buitenkant steen waren. Elke kamer was dus 10 cm kleiner dan opgegeven.
Dat kun je niet maken. Misschien dat ik een wat rooskleurig idee heb van de nauwkeurigheid dat iets gebouwd kan worden, maar een timmerman zal altijd zeggen "twee keer meten, een keer maken". En die doen het op de millimeter.

[chime]

Bij bouwen kan het makkelijk al wel eens wat schelen:
- het komt net iets beter uit om de ruimte iets langer te maken
- je steekt iets meer isolatie dan gepland (bij bouwprojecten is dat natuurlijk niet het geval ... want dat brengt hen niets op)
- gevelsteen: die van mij gaf bij momenten van steen op steen al een verschil van 1cm op de lengte (je ziet er uiteindelijk niks van, maar de metser merkt dat wel - alleen aan de ramen moest de binnenmuur soms beetje worden afgeslepen.
- bezetter zet 1 cm op de muren, of maar een 0,5cm => dat is ook al weer 1cm verschil op beide tegenovergestelde muren van de kamer.
- ...

Bij houtskelet is het wat makkelijker omdat daar alles tegenwoordig machinaal op maat gemaakt wordt.
Dan spreek je van nauwkeurig tot op de mm.
(Maar daar heb je dan weer dat hout leeft en uitzet/krimpt onder invloed van temperatuur)

Het huurhuis met foute maten lijkt me dan weer eerder bewuste misleiding: kamers worden zo al snel een paar m² "groter" en dat komt leuker over.
.

[BiLLY_daKid]

Over meerprijzen: een collega had zich ingeschreven bij een nieuwbouwproject. Wilde tijdens de bouw een gipsblokken tussenmuur (twee kleine slaapkamers) weglaten. Korting? Meerprijs 1000 Euro!

[Roenie]

BiLLY_daKid schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 16:17:
Over meerprijzen: een collega had zich ingeschreven bij een nieuwbouwproject. Wilde tijdens de bouw een gipsblokken tussenmuur (twee kleine slaapkamers) weglaten. Korting? Meerprijs 1000 Euro!

Had dit wellicht met de al getrokken elektra te maken?

Maar dan nog. Dit is dus niet uit te leggen. Door dit soort zaken krijg je als branche de naam ondoorzichtig en geldbelust te zijn.

Wat heeft de collega gedaan, het muurtje laten bouwen en zelf gesloopt?

[Voor 6% gewijzigd door Roenie op 08-06-2011 16:59]

[Ernemmer]

Ik werk zelf in de bouw en de concurrentie is erg groot, iedereen verzint dingetjes om klanten te trekken en overal waar wat verdient kan worden proberen ze dan ook.

En over die marges, bij de calculaties die ik maak staat onderaan de begroting 4% winst en risico.
Dus daar moet de aannemer het van doen.

Wat de projectontwikkelaar in de zak steekt is denk ik wel wat meer maar echt geen 30%.

Klein handigheidje;
Een leuk vrijstaand huis kost 1000 euro per m2 bruto vloeroppervlakte, exclusief btw, grond, adviseurskosten.

Seriematige bouw, dus een heel woonwijk met rijtjeshuizen zit op ongeveer 750 euro per m2 bruto vloeroppervlakte, exclusief btw, grond, adviseurskosten.

Waarbij bij de laatste de adviseurskosten erg laag zijn.

[Voor 31% gewijzigd door Ernemmer op 08-06-2011 17:12]

[Roenie]

Ernemmer schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 17:05:
...En over die marges, bij de calculaties die ik maak staat onderaan de begroting 4% winst en risico.
Dus daar moet de aannemer het van doen...

Waarom bouwen aannemers dan nog? Dan kun je je geld toch beter anders inzetten?

[-DarkShadow-]

marceltuit schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 07:14:
...

Alles wat je zegt klopt, maar om het op te lossen moet je wel naar de rechter. Dat spelletje spelen vastgoed lui heel goed. En ik geloof ook wel dat er prima mensen tussen zitten, maar ik ben ze nog niet tegen gekomen.

[Ernemmer]

Roenie schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 18:03:
[...]
Waarom bouwen aannemers dan nog? Dan kun je je geld toch beter anders inzetten?

Ja, ik kan er niks aan doen, een jaar geleden rekenden we met 0%, gewoon om het personeel aan het werk te houden.

[Roenie]

Ernemmer schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 18:52:
Ja, ik kan er niks aan doen, een jaar geleden rekenden we met 0%, gewoon om het personeel aan het werk te houden.

Snap ik dat jij er niets aan kunt doen, maar je kunt je geld bijna nog beter bij de ING laten staan. Het verbaast me gewoon.

[Ernemmer]

Het gaat over pure winst he, loonkosten en andere kosten niet meegerekend.

En daarom gingen er vorig jaar zoveel aannemers op de fles, die hadden geen reserve of wilden niet mee met de 0% en zijn dan te duur bij inschrijvingen.

[Voor 51% gewijzigd door Ernemmer op 08-06-2011 19:10]

[Roenie]

Bij de bank heb je ook geen loonkosten

[Robkazoe]

Een aantal jaar geleden heb ik ook kort bij een bouwbedrijf gewerkt. Daarnaast recent mijn eigen appartement gekregen (nieuwbouw) dus ik kan ook het een en ander aan ervaring plaatsen hier.

"- Prijs wordt regelmatig niet genoemd"
Bij mijn nieuwbouwproject werden alle prijzen gewoon op de website getoond. Daarnaast kon ik heel makkelijk prijsvergelijken met websites als Funda en andere websites van andere projecten omdat overal gewoon netjes de prijs bij staat. Dit is praktisch bij elk project in mijn stad gebeurd. Er zijn bij mij wel gevallen bekend, dat er geen prijs beschikbaar was. Dit kwam vaak omdat het project nog in een erg vroege fase zat. Meestal met de komst van de eerste informatiebijeenkomst, worden de prijzen ook bekend.

Als de prijzen dan nog niet bekend zijn, zou je eens naar de informatieavond kunnen gaan. Maar blijf het wel raar vinden dat jij er zo over denkt. Misschien is dit plaats/regio verbonden? Hier merk ik het in ieder geval niet.

"- Schimmige financiele constructies"
De bouwer kan je nooit verplichten om de keuken/badkamer bij leverancier X te kopen. Vaak zijn er bij nieuwbouw-projecten "hofleveranciers". Dit is vaak een bedrijf die (na het storten van een leuk bedrag bij) de bouwer selecteert welke de standaard keukens en badkamers plaatst. Vaak krijg je er ook nog een "kortingsbon" bij van de bouwer en wordt er flink geadverteerd voor deze "hofleverancier". Je bent echter vrij om je keuken of badkamer ergens anders te bestellen. Nadeel is wel dat de hofleverancier gewoon toegang heeft tot de bouwterrein en daardoor de keuken en/of badkamer tegelijk met de woning kan opleveren. Dat kan een externe badkamerboer natuurlijk niet.

Wat ik wel heb gemerkt is dat je de hoofdprijs betaald bij de "hofleveranciers". Begrijpelijk want ~80% van de mensen kiest uiteindelijk voor een keuken of badkamer bij deze bedrijven. Daarnaast heeft het bedrijf zich ingekocht bij de bouwer dus dat geld willen ze op een of andere manier natuurlijk terug zien. Maar het loont vaak wel om eens bij andere bedrijven te kijken. Want 95% van de Nederlandse keukenboeren zijn gehaaide verkopers met flinke winstmarges. Bij de badkamerboeren is dat wel wat minder maar ook daar moet je oppassen. Rondshoppen loont.

"En oh, u moet ook nog eens bouwrente gaan betalen en we zijn niet aansprakelijk voor uitloop van de bouw. "
Er zijn (wettelijke?) afspraken over wanneer iets opgeleverd moet worden. Een appartementencomplex moet binnen twee jaar afgebouwd zijn. Een huis een tot anderhalf jaar. De werkbare dagen staan vast (inclusief vorstverlet).

Bouwrente is normaal in mijn ogen. Als jij een klus van 300.000 euro moet doen voor een bedrijf, dan vraag je ook een aanbetaling en zou je ook willen zien dat jij je geld gespreid betaald krijgt.

"- Niet inzichtelijke constructies voor starters"
Startersleningen moet iedereen zich eens goed in verdiepen als je ermee aan de haal wilt gaan. Degene die ik gezien hebben, zijn vaak erg ongunstig na 2 of 3 jaar door de hoge rente die je dan moet betalen.

Het inschrijven op woningen moet nu toch geen probleem meer zijn? De economie ligt op z'n gat. Het duurde bij mijn complex bijna 5 maanden totdat ze net geen 70% hadden verkocht. En het was wie het eerst komt, wie de eerste keuze krijgt.

Roenie schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 19:07:
[...]
Snap ik dat jij er niets aan kunt doen, maar je kunt je geld bijna nog beter bij de ING laten staan. Het verbaast me gewoon.

Ook dit probleem heb ik gezien. Toen in 2007 (het laatste jaar dat ik bij de bouwer werkte), toen was het al merkbaar dat het economisch wat minder ging. Toen werden er ook al een aantal projecten van ontwikkelaars gekocht waarvan al duidelijk was dat er geen winstprognose was. Enkel slim inkopen en wat geluk/meevallers konden dat soort projecten op winst zetten. Maak vaak was het idd om mensen aan het werk te houden.

Een ander punt je waar altijd veel geld mee wordt verdiend is meer/minderwerk. Zoals hierboven aangeven werd, kan dit soms een melkkoe zijn voor een bouwer. Maar dit verschilt nogal per bouwer. Bij de ene bouwer vragen ze voor een extra loze leiding 140 euro, bij de ander 40 euro. Het nadeel is dat je hier weinig aan kunt doen tenzij je zelf extreem handig bent. Want dan kun je zelf een aantal meerwerk uitvoeren (eventueel met behulp van een kennis, vriend enz.). Alleen met ruwbouwopties wordt het vaak wat lastig.

Laatste wat ik de TS nog wil meegeven is dat er een beetje inlevingsvermogen nodig is om een nieuwbouwhuis te kopen. Je koopt vanaf een tekening en je weet dus niet wat je gaat krijgen. Maar je kunt al wel kijken bij vrienden met een vergelijkbare situatie. Dan weet je ongeveer wat voor een ruimte je hebt en wat je eventueel met de ruimte kunt doen. Bekijk ook eens de omgeving. Waar gaat er gebouwd worden, bekijk de locale kranten eens op nieuwsberichten en vraag het bestemmingsplan van de gemeente eens op. Met al die items moet je toch wel een aardig beeld kunnen scheppen van je nieuwe huis ondanks dat er nog niets is.

En mochten er nog grote afwijkingen zitten in de tekeningmaten vs echte maten van je nieuwe huis, dan kun je dat vrij makkelijk uitvechten (al dan niet met de rechter). Mijn nieuwe appartement had (voor de ruimten waar het belangrijk was) nog geen centimeter verschil tussen tekening en de echte maten. Ik hoop dat ik je zo wat informatie heb mee kunnen geven en doe er je voordeel mee. Doe er je voordeel mee.

[HyperTrophy]

Roenie schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 16:58:
[...]
Had dit wellicht met de al getrokken elektra te maken?

Maar dan nog. Dit is dus niet uit te leggen. Door dit soort zaken krijg je als branche de naam ondoorzichtig en geldbelust te zijn.

Wat heeft de collega gedaan, het muurtje laten bouwen en zelf gesloopt?

Wat hij zegt.
vergis je niet in meer en minderwerk opties. elke aanpassing ten opzichte van de standaard woning moet opnieuw door de werkvoorbereidings molen heen. nieuwe tekeningen voor elke onderaannemer. nieuwe voorraden aantallen berekenen. wellicht heeft de o zo duidelijke minderwerk optie op de achtergrond wel duurdere conçequenties ( electra moet omgelegd worden, of dragende wand wordt weggelaten Waardoor rest van constructie aangepast moet worden.

vaak is het nog gunstiger om een standaard woning te kopen, en een jaar later zelf een andere aannemer in de arm te nemen, om toch die 2 meter uitbouw te plaatsen.

[chime]

BiLLY_daKid schreef op woensdag 08 juni 2011 @ 16:17:
Over meerprijzen: een collega had zich ingeschreven bij een nieuwbouwproject. Wilde tijdens de bouw een gipsblokken tussenmuur (twee kleine slaapkamers) weglaten. Korting? Meerprijs 1000 Euro!

Dat is nu een typisch voorbeeld.

Veel van die bedrijven pakken namenlijk hun winst op de extra werkjes die nakomen.
Stap je hier in België naar een sleutel op de deur firma, dan is het aan te raden die meerprijzen ook al te bespreken in het contract.

Anderzijds ... het bedrijf zal er mee rekening houden dat het inderdaad duurder gaat worden ... als de bouwvakkers rustig doorwerken dan kan het zijn dat het muurtje er al staat en dat het inderdaad nog afgebroken gaat moeten worden. (extra kosten zijn dan: extra controle + afbraak + extra afval)
Kans dat dat gebeurd is vrij groot als ze 30 gelijke huizen moeten plaatsen en bij huis nr.5 al op automatische piloot gaan werken.

[ViNyL]

Het is misschien wel leuk om dit te kijken:

http://beta.uitzendinggem...02669-meerwerk-in-de-bouw