Gemiddelde bouwtijd nieuwbouw-huis/project

[Michieas]

Wij hebben zomer 2010 onze handtekening gezet onder een koopcontract van een mooi huis. Nadat besloten was dat er toch genoeg verkocht was om te gaan bouwen zijn ze rond half/eind november begonnen met de fundering.
Ons project heeft in totaal 54 woningen waarvan 12 appartementen. Het aantal werkbare dagen is ingegaan ergens in februari nadat de ruwe begane grondvloer was opgeleverd.

Nu vroeg ik mij af hoelang heeft de bouw geduurd bij jullie nieuwbouw-huis/project.

Omdat ze van januari geen enkele dag een niet werkbare dag is geweest schiet het aardig op nu. In het contract staat dat ze 300 werkbare dagen hebben om alles af te krijgen. Op dit moment staat de begane grond met plafond/vloer 1ste verdieping nu voor 80% van de huizen. Ook is voor 20% al begonnen met de 1ste verdieping erop te zetten.

Als ik beetje gemiddelde heb kan ik een berekenen wanneer ze klaar zijn in plaats van te zeggen dat de planning voor het einde van 2de kwartaal 2012 is.

[TheDane]

Ons appartement zit in een winkelcentrum + parkeergarage; 195 woningen, +/- 30 winkels, 230 parkeerplaatsen. Voor 't totale project stonden 495 werkbare dagen.

Handtekening onder koopcontract gezet in april 2006 en in december 2008 kregen we de sleutel, als 1 van de eersten van 't complex. Een half jaar later was de rest opgeleverd.

[Packardhell]

Een jaar heeft gemiddeld gezien 180 werkbare dagen, dus het project zou in Q4 2012 wel af moeten zijn.
(Bron: 'Aantal werkbare dagen')

[Michieas]

Ja dat snap ik maar wil eigenlijk weten hoe ruim ze dat inschatten. Duren projecten zo lang of gaat het vaak sneller. Hier is weinig tot niks van te vinden. En aangezien dit een goed actief forum is hoop ik hier wat meer info erover te krijgen.

[Packardhell]

Gaan ze - volgens het contract - na de periode van 300 dagen een boete betalen? Als dat zo is dat kun je je voorstellen dat ze wellicht 10% (of meer) als marge nemen.

[Exterazzo]

Ik heb ook een nieuwbouwwoning gekocht in november 2010, ze waren al begonnen met de bouw in oktober 2010. Voor het project stonden 255 werkbare werkdagen, dus zou het (als ik het goed heb) ergens in februari 2012 worden opgeleverd. Maar hier lopen ze ruim voor op de planning en wordt het waarschijnlijk al in juli 2011 opgeleverd.

Hoe ik het heb begrepen worden die werkbare werkdagen altijd heel ruim genomen, zodat de kans op een boete in verband met uitloop dan erg klein is. Dus waarschijnlijk wordt de woning, net als bij ons, ruim voor het verstrijken van de werkbare werkdagen opgeleverd.

[Michieas]

@exterazzo,
Hoeveel huizen worden er gebouwd bij jullie? Vind het namelijk heel erg snel gaan bij ons.

[Exterazzo]

Uiteindelijk gaat het om een project van 600/700 woningen in Tilburg. Daarvan is een deel al bijna klaar, inclusief onze woning, en een deel wordt pas in 2013 opgeleverd geloof ik. Daaraan is nog niet eens begonnen.

[n4m3l355]

Hoe snel een bouwproject gaat is simpelweg afhankelijk wat voor project het is. Een simpele woning duurt 200 a 250 werkdagen vanaf de fundering. Omgekeerd ben ik op dit moment betrokken bij een woontoren van 45 meter en daar schatten we in dat we een kleine 500 werkdagen nodig hebben.
Dus zo valt eigenlijk maar vant te zeggen zonder inhoudelijk te weten wat het is.

[Arosa]

Wij (ik met m'n vriendin) hebben in april 2010 getekend voor een nieuwbouwwoning, een project van 31 woningen, verdeelt over 4 rijtjes. Er in in juni 2010 begonnen met heien. In juni 2011 wordt er gestart met opleveren van de woning en voor de bouwvak is als het goed is alles opgeleverd, inclusief onze eigen woning.

De woningen die onder Woningborg gebouwd worden hebben standaard heel erg veel werkdagen de koop-aannemingsovereenkomst staan. Dat is een eis van Woningborg uit (als het goed is), zodat bij faillissement nog steeds door een andere aannemer het project binnen de gestelde duur het project kan worden afgerond. Een voorbeeldje, bij de start van onze woning is gezegd oplevering 3de kwartaal 2011, maar conform de koop-aannemingsovereenkomst had dit makkelijk 1ste kwartaal 2012 mogen worden.

[chime]

Wij zijn bezig met een nieuwbouw maar we doen nagenoeg alles zelf (tijdens de weekends dus): zitten nu aan 2 jaar => tegen oktober dit jaar zou het af moeten zijn (dus pakweg 2,5 jaar doorlooptijd)

Bij nieuwbouw hangt veel af van hoe groot het project is (1 huis kan vaak makkelijk op 9 maanden instapklaar zijn als alles mooi op elkaar volgt - vaak kan je van 1 jaar uitgaan)

Dit zijn wel tijden van in België, in Nederland werkt men soms toch iets anders => dus tijd kan ook best anders zijn.

[GoldenSample]

Wat ook scheelt is hoe goed de portefeuille van de aannemer gevuld is, als ze op dit moment in een dip zitten loop je de kans dat ze flink voor gaan lopen.

[Michieas]

Het lijkt natuurlijk erg hard te gaan. Weet niet hoeveel tijd ze nodig gaan hebben voor de binnenkant en binnenplaats. Ook moeten alle badkamers en toiletten erin zitten bij de oplevering dus misschien dat zoiets nog wat extra tijd kost. Zie wel dat er veel verschil zit in de projecten.
Misschien moet ik die mannen op vrijdag middag maar ff een kratje bier brengen

[Arnold]

Michiel is het in Cuijk?

Grappig zelfs hier nieuwe buren tegen te komen

[ Voor 49% gewijzigd door Arnold op 11-05-2011 10:46 ]

[Michieas]

Haha echt waar? Wij hebben bouwnummer 23. Denk dat je ondertussen ook bekend ben met www.marinacuijk.nl ?

[Arnold]

Michiel Arndts schreef op woensdag 11 mei 2011 @ 11:50:
Haha echt waar? Wij hebben bouwnummer 23. Denk dat je ondertussen ook bekend ben met www.marinacuijk.nl ?

Jij kent mijn vriendin al (Annika)
+ Heb je een DM gestuurd

[Michieas]

Ah owke. Van de foto's
Het schiet gelukkig al wel op. Bij jullie zal de 1ste verdieping al wel erop zitten ofniet?

[Arnold]

Michiel Arndts schreef op woensdag 11 mei 2011 @ 11:56:
Ah owke. Van de foto's
Het schiet gelukkig al wel op. Bij jullie zal de 1ste verdieping al wel erop zitten ofniet?

Kijk even hier: http://gathering.tweakers.net/forum/list_discussions

on topic:


Bouwprojecten worden sowieso veel te lang ingeplant, omdat er van alles tegen kan zitten en ze daar niet aansprakelijk voor gehouden willen worden (300 bouwdagen zou in 2013 zijn...). Tot nu toe hebben we dit jaar erg goed weer gehad wat de voortgang natuurlijk ten goede komt. Het probleem wat dan wel gaat komen is dat ze tegen voorraadproblemen kunnen aanlopen wat het geheel weer afremt. Het zou natuurlijk mooi zijn als ze voor de vorst alles buiten af hebben, zodat ze gewoon binnen door kunnen blijven gaan.

[LinkinTED]

Ik zit in de bouw en de hoeveelheid werkbare dagen wordt inderdaad altijd erg ruim aangehouden.

Verder is alles van de aannemer afhankelijk. Hoe bouwt hij? Wil hij al het kalkzandsteen/beton met één stelploeg maken, of 2, of misschien wel 3? Hoe zijn aansluitdetails, kunnen meerdere disciplines tegelijk bezig zijn? Kortom, is zo op afstand niet in te schatten.

Over het algemeen wordt er ruim binnen het gestelde termijn opgeleverd (hier althans, langere bouwtijd = meer kosten).

[Michieas]

Zou het bijvoorbeeld ook kunnen zijn dat vanwege de crisis de aannemer het langer laat duren ivm werkverschaffing. ALs je namelijk alle berichten hoort dat het slecht blijft gaan in de bouw...

[Arnold]

Michiel Arndts schreef op woensdag 11 mei 2011 @ 12:52:
Zou het bijvoorbeeld ook kunnen zijn dat vanwege de crisis de aannemer het langer laat duren ivm werkverschaffing. ALs je namelijk alle berichten hoort dat het slecht blijft gaan in de bouw...

hangt er beetje vanaf ook:
De aannemer wordt pas compleet betaald als het af is. Als iets sneller af is is dat dus ook sneller geld.

Als de aannemer weinig projecten heeft lopen zijn er vaak meer mensen beschikbaar per project. Dan moeten de leveranciers natuurlijk ook wel meewerken om eerder te kunnen leveren.

Echter als de aannemer te weinig projecten heeft zal hij het project proberen uit te smeren over een langere tijd zodat er werk blijft zijn voor het personeel.

[LinkinTED]

Als de aannemer veel eigen personeel heeft kan het zijn dat hij bepaalde zaken niet uitbesteed, maar in eigen beheer uitvoert om zijn mensen werkende te houden. Dan kan het bijvoorbeeld zijn dat in plaats van een prefab kap deze in het werk wordt getimmerd.

GS2K1 schreef op woensdag 11 mei 2011 @ 13:02:
[...]
De aannemer wordt pas compleet betaald als het af is. Als iets sneller af is is dat dus ook sneller geld.

Ben ik niet met je eens, dat zou betekenen dat de aannemer de complete bouw zou moeten voorfinancieren. Meestal wordt er een koop/aanneemovereenkomst afgesloten met de kopers. Een deel betaalt men aan de ontwikkelaar voor het kopen van de grond etc.

De kosten van het bouwen brengt de aannemer in termijnen in rekening bij de koper. Meestal zijn die termijnen opgedeeld in 'gereed begane grond vloer', 'gereed 1e verdieping', 'gereed metselwerk', etc, etc.

[Arnold]

LinkinTED schreef op woensdag 11 mei 2011 @ 13:43:
Als de aannemer veel eigen personeel heeft kan het zijn dat hij bepaalde zaken niet uitbesteed, maar in eigen beheer uitvoert om zijn mensen werkende te houden. Dan kan het bijvoorbeeld zijn dat in plaats van een prefab kap deze in het werk wordt getimmerd.


[...]

Ben ik niet met je eens, dat zou betekenen dat de aannemer de complete bouw zou moeten voorfinancieren. Meestal wordt er een koop/aanneemovereenkomst afgesloten met de kopers. Een deel betaalt men aan de ontwikkelaar voor het kopen van de grond etc.

De kosten van het bouwen brengt de aannemer in termijnen in rekening bij de koper. Meestal zijn die termijnen opgedeeld in 'gereed begane grond vloer', 'gereed 1e verdieping', 'gereed metselwerk', etc, etc.

Dat klopt, maar op elke fase zit natuurlijk een winstmarge, dus hoe sneller een fase gestart wordt hoe sneller er weer geld komt. Verder wordt pas het totale eindbedrag (wat dan nog openstaat) betaald aan de aannemer na oplevering van de woning. Daar doelde ik op

[LinkinTED]

Dat klopt inderdaad.

Kleine aanvulling: laatste termijn wordt pas vrijgegeven nadat alle opleverpunten zijn afgehandeld door de aannemer.

[SinergyX]

LinkinTED schreef op woensdag 11 mei 2011 @ 13:58:
Dat klopt inderdaad.

Kleine aanvulling: laatste termijn wordt pas vrijgegeven nadat alle opleverpunten zijn afgehandeld door de aannemer.

Ik neem aan dat je doelt op de 5% oplevertermijn (laatste termijn is veelal 10%, 5% ondernemer en 5% naar de notoris), maar dit wordt nu ook gedaan met een 5% bankgarantie gesteld door de ondernemer. In dat geval moet je gewoon de laatste termijn betalen voor oplevering.

[Mx. Alba]

Bij mijn huis in Frankrijk heeft 11 maanden geduurd vanaf het kopen van de grond (midden december 2004) tot de oplevering (eind oktober 2005). De bouw zelf is in februari 2005 gestart, dus dat heeft 9 maanden geduurd.

Het was een huis met één verdieping plus vliering, gebouwd in Franse stijl uiteraard, zonder kruipruimte, dragende buitenmuren van holle betonblokken, binnenmuren van holle baksteenblokken met 10cm steenwol in de spouw, tegen het dak en op de vliering, dak van kunstleisteen... Begane grond: bijkeuken (8 m2), keuken (8 m2), woonkamer/eetkamer (45 m2), bureautje (8 m2), slaapkamer (11 m2), douche met toilet (5 m2); etage: overloop (6 m2), 4 slaapkamers (11-12m2) waarvan 1 met balkon (4 m2), badkamer (8 m2), totaal zo'n 145 m2. Op een lapje grond van 3.330 m2 waarop al een schuur (oude paardenstal) van 75m2 stond.

gallery: Albantar

De laatste 5% hebben we trouwens nooit betaald omdat de aannemer nooit is teruggekomen om de afleverpunten op te lossen

En dat alles een ton goedkoper dan wat ik hier in dit kikkerlandje heb betaald voor een tussenwoninkje

[ Voor 5% gewijzigd door Mx. Alba op 13-05-2011 10:58 ]