Hypotheek met NHG + persoonlijk lening

[ari3]

De regels voor het verkrijgen van NHG en bijbehorende rentekorting stellen dat de hypotheeksom niet hoger mag zijn dan 350k euro. Stel iemand heeft 400k euro nodig om een huis te kopen, kan dan aan de NHG voorwaarden voldaan worden door een hypotheek met NHG nemen van 350k en voor 50k een persoonlijke lening nemen?

Natuurlijk is de rente over een PL hoger dan op een hypotheek en valt niet onder HRA, maar dit wordt deels gecompenseerd door de lagere rente op de hypotheek en het hebben van NHG. Er vanuit gaande dat 50k euro in 60 maanden (5 jaar) aflosbaar is zien we de volgende berekening:

Scenario 1: hypotheek zonder NHG
Hyptheekrente 400.000 x 5,4% x 60 maanden = 108.000 (51480 netto)
Aflossing 50.000 gedurende 60 maanden = 50.000
Totaal kosten over 60 maanden = 101.480 euro

Scenario 2: hypotheek met NHG + persoonlijk lening
Hypotheekrente 350.000 x 4,9% x 60 maanden = 85.750 (41160 netto)
PL rente 50.000 x 6,8% x 60 maanden =17.000
Aflossing 50.000 gedurende 60 maanden = 50.000
Totaal kosten over 60 maanden = 108.160 euro

Om de berekening eenvoudig te houden is het effect van aflossen op de te betalen rente niet meegenomen in de berekening. Scenario 2 is ~7000 euro duurder, maar na 5 jaar is wel een lagere rente en NHG gerealiseerd voor de restant (25 jaar) van de looptijd. Is een dergelijke constructie mogelijk? Ik zie het nergens aangeboden worden terwijl je toch zou denken dat banken toch liever een hypotheek met NHG verstrekken? Voor de hypotheeknemer leidt het ook tot lagere kosten (na 5 jaar) en meer zekerheid.

[Canaria]

Een persoonlijke lening drukt heel zwaar op het maximale bedrag dat je mag lenen voor een hypotheek. Een krediet(faciliteit) van 5000 euro kan zomaar 30.000 schelen in de maximale hypotheek. Ik weet niet hoe die regels in het geval van NHG zijn.

Het rare is dat je kredietwaardigheid omhoogschiet zodra je een hypotheek hebt, dus dan kun je opeens probleemloos een krediet van 30.000 krijgen in plaats van 10.000.

[t_captain]

ari3 schreef op zondag 03 april 2011 @ 22:58:
[...]

Natuurlijk is de rente over een PL hoger dan op een hypotheek en valt niet onder HRA, maar dit wordt deels gecompenseerd door de lagere rente op de hypotheek en het hebben van NHG. E[...]

Grappige gedachte. Het probleem zit 'm in het toetsinkomen. Als je een consumptief krediet van 50k wilt combineren met een hypotheek van 350k dan zul je een nogal groot inkomen moeten hebben. 50.000 krediet wordt doorgaans geteld als een netto maandlast van 2%=1000 euro. Gebruteerd komt dat overeen met een inkomen van 20.000 o.i.d.per jaar. Die moet je hebben bovenop het inkomen voor verkrijging van een hypotheeklening van 350k.

[EDIT]: ik heb 'm door een calculator getrokken, benodigd toetsinkomen 91.000 euro

Nog twee kanttekeningen:

1. persoonlijke lening valt wel degelijk onder HRA, mits de lening is gebruikt voor aanschaf of verbetering van de eigen woning. Financieringsvorm maakt voor HRA niet uit.

2. je rekent over de hele looptijd met de toprente (NHG+0.5%). Maar als je 5 jaar flink stort in een KEW en je huis gaat misschien wat omhoog, dan kun je misschien al na 5 jaar naar een lagere renteopslag.

[ Voor 3% gewijzigd door t_captain op 04-04-2011 07:59 ]

[Verwijderd]

Canaria schreef op zondag 03 april 2011 @ 23:04:

Het rare is dat je kredietwaardigheid omhoogschiet zodra je een hypotheek hebt, dus dan kun je opeens probleemloos een krediet van 30.000 krijgen in plaats van 10.000.

Dat is niet zo opmerkelijk, daar de hypotheek doorgaans ter zekerheid zal strekken voor alle schulden die de hypotheekverstrekker aan de hypotheeknemer (bank) heeft uitstaan. M.a.w.: als er al een hypotheekrecht gevestigd is, zal een later gevestigde PL (bij dezelfde bank uiteraard) met meer zekerheden omkleed zijn.

[JJ Le Funk]

veel hypotheekverstrekkers zullen een PL of wat voor lening dan ook: credit card of optie tot roodstand op je betaalrekening niet accepteren. Een aantekening van achterstand op een oud krediet zal al problemen geven.

[Naboo]

MrJayMan schreef op zondag 03 april 2011 @ 23:36:
veel hypotheekverstrekkers zullen een PL of wat voor lening dan ook: credit card of optie tot roodstand op je betaalrekening niet accepteren. Een aantekening van achterstand op een oud krediet zal al problemen geven.

Hoezo zullen ze dat niet accepteren? Het drukt hooguit op je hypotheekbedrag, maar meer niet. Coderingen zijn natuurlijk een ander verhaal.

[JJ Le Funk]

Naboo schreef op maandag 04 april 2011 @ 00:11:
[...]
Hoezo zullen ze dat niet accepteren? Het drukt hooguit op je hypotheekbedrag, maar meer niet. Coderingen zijn natuurlijk een ander verhaal.

de ING stelde mij dat soort voorwaarden in 2007.

[Naboo]

MrJayMan schreef op maandag 04 april 2011 @ 00:24:
[...]

de ING stelde mij dat soort voorwaarden in 2007.

Vreemd.... heb er nog nooit van gehoord... van bezwaren op roodstand en credit cards dan he? PL's zijn hypotheekbedrag drukkend en coderingen zoals gezegd zijn eigenlijk altijd een no-no.
maar goed, kan natuurlijk ook aan jouw persoonlijke situatie hebben gelegen dat ze dat toen wilde....

Anyway, we gaan off-topic.

[R3M1]

Volgens mij drukt een PL op je besteedbaar inkomen per maand, dit besteedbaar inkomen is ook een maatstaf bij het verstrekken van hypotheken.

[Sempy]

MrJayMan schreef op maandag 04 april 2011 @ 00:24:
[...]

de ING stelde mij dat soort voorwaarden in 2007.

Dan zal je met het te lenen bedrag tegen een grens aangezeten hebben waarmee ze dit soort dingen een te groot risico vinden. Optie tot rood staan of creditcard is op zichzelf geen enkel probleem, anders zou half Nederland zich geen creditcard kunnen veroorloven. Uiteraard kan het bij een tophypotheek zonder eigen inleg wel net het laatste zetje zijn om van financiering af te zien.

[MrSleeves]

Andere optie (maar weet niet zeker of dit nu kan of niet):

Hypotheek afsluiten met rentevast voor 5 jaar. In die 5 jaar 50.000 euro sparen. Na 5 jaar 50K aflossen en hypotheek oversluiten met NHG.
En wat dan ook kan: hypotheek en spaar/beleg/whatever-product als losse producten, zodat je bij oversluiten alleen het hypotheekdeel oversluit en het spaarproduct alleen opnieuw hoeft te koppelen.

[t_captain]

MrSleeves schreef op maandag 04 april 2011 @ 09:01:
Andere optie (maar weet niet zeker of dit nu kan of niet):

Hypotheek afsluiten met rentevast voor 5 jaar. In die 5 jaar 50.000 euro sparen. Na 5 jaar 50K aflossen en hypotheek oversluiten met NHG.
En wat dan ook kan: hypotheek en spaar/beleg/whatever-product als losse producten, zodat je bij oversluiten alleen het hypotheekdeel oversluit en het spaarproduct alleen opnieuw hoeft te koppelen.

Je kunt niet zomaar NHG post-fitten op een bestaande hypotheek of bij het oversluiten van een bestaande hypotheek. NKG kan alleen worden aangevraagd als je het huis koopt of verbouwt.

Aan de andere kant kun je wel een lagere rente krijgen als je 50k inlost. Je renetopslag gaat omlaag omdat je niet meer in de 125% EW zit maar bijvoorbeeld 90% EW.

[JSK]

NHG geldt alleen voor een totale koopsom lager dan 350k; het gebruik van eigen geld om hieronder te komen heeft dus geen zin.

[MrSleeves]

t_captain schreef op maandag 04 april 2011 @ 09:07:
[...]

Je kunt niet zomaar NHG post-fitten op een bestaande hypotheek of bij het oversluiten van een bestaande hypotheek. NKG kan alleen worden aangevraagd als je het huis koopt of verbouwt.

Nu je het zegt/schrijft, bedenk ik me dat dat inderdaad zo is.

Denk dat er dan niks anders op zit dan een korte renteperiode te nemen en in die periode extra te sparen. En daarna de hypotheek oversluiten omdat je een lagere hypotheek nodig hebt; scheelt ook aanzienlijk in de rente.

[ Voor 23% gewijzigd door MrSleeves op 04-04-2011 14:06 ]

[Jeroen V]

JSK schreef op maandag 04 april 2011 @ 13:53:
NHG geldt alleen voor een totale koopsom lager dan 350k; het gebruik van eigen geld om hieronder te komen heeft dus geen zin.

En ik dacht dat er ook een beperking was dat de koper niet meer kan lenen dan een bepaald bedrag. Het zou me niet verbazen dat de TS daarboven komt als hij ook nog een een PL zou kunnen afsluiten van 50K.

[McVirusS]

JSK schreef op maandag 04 april 2011 @ 13:53:
NHG geldt alleen voor een totale koopsom lager dan 350k; het gebruik van eigen geld om hieronder te komen heeft dus geen zin.

Precies, en zie voor meer regels en definitie hiervan;
http://voorwaardenennorme...op-woning/21-koopsom.html

[Kevinp]

Naboo schreef op maandag 04 april 2011 @ 00:29:
[...]


Vreemd.... heb er nog nooit van gehoord... van bezwaren op roodstand en credit cards dan he? PL's zijn hypotheekbedrag drukkend en coderingen zoals gezegd zijn eigenlijk altijd een no-no.
maar goed, kan natuurlijk ook aan jouw persoonlijke situatie hebben gelegen dat ze dat toen wilde....

Anyway, we gaan off-topic.

Het is dus wel zo. Ik kon met 1000 euro mogelijke roodstand en een cc met een limiet van 2500 euro ca 5-10k minder hypotheek krijgen. Beide dus stil gezet. Binnekort maar weer naar de bank om deze weer terug te krijgen (cc dan). Immers zodra de hypotheek ondertekend is maakt het allemaal niks meer uit ( lekker hypocriet is het toch).

[McVirusS]

Kevinp schreef op maandag 04 april 2011 @ 16:31:
[...]

Het is dus wel zo. Ik kon met 1000 euro mogelijke roodstand en een cc met een limiet van 2500 euro ca 5-10k minder hypotheek krijgen. Beide dus stil gezet. Binnekort maar weer naar de bank om deze weer terug te krijgen (cc dan). Immers zodra de hypotheek ondertekend is maakt het allemaal niks meer uit ( lekker hypocriet is het toch).

Maakt het nog verschil als je een CC hebt met direct aflossen/maandelijkse betaling zoals bij de Rabobank?

[MrSleeves]

Kevinp schreef op maandag 04 april 2011 @ 16:31:
[...]

Het is dus wel zo. Ik kon met 1000 euro mogelijke roodstand en een cc met een limiet van 2500 euro ca 5-10k minder hypotheek krijgen. Beide dus stil gezet. Binnekort maar weer naar de bank om deze weer terug te krijgen (cc dan). Immers zodra de hypotheek ondertekend is maakt het allemaal niks meer uit ( lekker hypocriet is het toch).

Wat Naboo dus zegt:

Naboo schreef op maandag 04 april 2011 @ 00:11:
[...]

Hoezo zullen ze dat niet accepteren? Het drukt hooguit op je hypotheekbedrag, maar meer niet. Coderingen zijn natuurlijk een ander verhaal.

McVirusS schreef op maandag 04 april 2011 @ 16:37:
[...]


Maakt het nog verschil als je een CC hebt met direct aflossen/maandelijkse betaling zoals bij de Rabobank?

In principe heb je dan geen krediet/lening, dus zou niet uit mogen maken.

[ Voor 17% gewijzigd door MrSleeves op 04-04-2011 16:38 ]

[Uberprutser]

McVirusS schreef op maandag 04 april 2011 @ 16:37:
[...]
Maakt het nog verschil als je een CC hebt met direct aflossen/maandelijkse betaling zoals bij de Rabobank?

Die staat ook niet bij de BKR geregistreerd (MasterCard) omdat deze maandelijks geheel wordt geïncasseerd. Alleen de Visa kaart staat wel bij de BKR als een doorlopend krediet omdat je deze je rekening maandelijks aflost.

Vaak wordt er moeilijk gedaan over een CC omdat een CC bekend staat als een doorlopend krediet maar zoals ik al eerder aangaf staat deze niet bij de BKR. Bij het aanvragen een hypotheek zal er een uitdraai bij de BKR worden aangevraagd door je hypotheekverstrekker en daar kom je deze niet op tegen. Je roodstand is een ander verhaal die staat wel op de BKR uitdraai als een doorlopend krediet. Mocht je uiteindelijk toch je roodstand weer terug willen (geen aanrader ivm hoge rente) dan kan je die gewoon weer aanvragen bij je bank nadat je hypotheek is gepasseerd.

[ Voor 42% gewijzigd door Uberprutser op 04-04-2011 17:59 ]

[Kevinp]

McVirusS schreef op maandag 04 april 2011 @ 16:37:
[...]


Maakt het nog verschil als je een CC hebt met direct aflossen/maandelijkse betaling zoals bij de Rabobank?

Volgens mij wel, maar volgens mij krijg je inmiddels standaard de aflossen CC. ik in ieder geval wel.

Edit:
rood staan op je rekening is trouwens in vele gevallen gratis, en wel gunstig omdat je ook als je het niet mag je toch rood kan komen te staan. Wanneer je dit wel mag hoef je minder rente te betalen. Natuurlijk moet je gewoon zorgen dat je niet rood komt te staan.

[ Voor 29% gewijzigd door Kevinp op 05-04-2011 12:55 ]

[McRubz]

Kevinp schreef op dinsdag 05 april 2011 @ 12:54:
[...]

Volgens mij wel, maar volgens mij krijg je inmiddels standaard de aflossen CC. ik in ieder geval wel.

Edit:
rood staan op je rekening is trouwens in vele gevallen gratis, en wel gunstig omdat je ook als je het niet mag je toch rood kan komen te staan. Wanneer je dit wel mag hoef je minder rente te betalen. Natuurlijk moet je gewoon zorgen dat je niet rood komt te staan.

Roodstaan is natuurlijk nooit gratis; alleen de mogelijkheid om rood te kunnen staan is dat. Indien je die mogelijkheid hebt geactiveerd, heb je eigenlijk een lagere rente, plus de mogelijkheid tot het een groter bedrag te pinnen/betalen geactiveerd. Roodstaan zonder roodstandmogelijkheid is wel mogelijk ( ) dmv doorlopende automatische incasso's (tot een bepaald bedrag?).

Mogelijkheid tot roodstand is van invloed op het hypotheekbedrag dat je kunt lenen omdat het BKR alleen kan zien dát je een mogelijkheid tot roodstand op je rekening hebt staan en niet of je er ook daadwerkelijk gebruik van maakt. Een roodstandmogelijkheid van 1000€ is makkelijk af te lossen als je er geen gebruik van maakt. Stel dat je structureel 500€ rood staat moet je eerst die 500€ aflossen en de roodstand beëindigen, anders wordt er gewoon een €1000 lening gerekend bij het bepalen van je maximale hypotheekbedrag.

[Kevinp]

Mijn omschrijving is inderdaad niet 100% duidelijk, wat jij zegt klopt.

Ik stond nooit rood, maar mocht het wel, dus ik heb dat ook zonder problemen stop gezet.

[ninjazx9r98]

t_captain schreef op maandag 04 april 2011 @ 09:07:
[...]


Je kunt niet zomaar NHG post-fitten op een bestaande hypotheek of bij het oversluiten van een bestaande hypotheek. NKG kan alleen worden aangevraagd als je het huis koopt of verbouwt.

Dat is de theorie, in de praktijk kun je NHG aanvragen (en krijgen) zonder te kopen danwel te verbouwen of beter/officieel gezegd met een minimale verbouwing.
http://www.verbouwkosten....k-als-je-geen-huis-koopt/