Wat kan je eigenlijk met WOZ-waarde taxatie?

[kx22]

Goedendag,
Ik weet wat een WOZ-waarde is en weet ook hoe die bepaald wordt. Alleen vroeg ik me af wat je ermee kan bij de bank.

De situatie is als volgt: Mijn oom heeft interesse in een horecabedrijf. De vraagprijs is echter all-in-one. Dus inclusief pand (oz), inventaris en goodwill (exploitatie). De verkoper heeft niet echt bepaald wat hij wilt voor de exploitatie en wat hij vraagt voor het pand. In Nederland heeft de huismarkt een vrije werking en mag ieder zoveel vragen als dat hij wilt voor een pand.

Het probleem ligt er een beetje tussenin. Zijn WOZ-waarde is bepaald op januari 2010. In mijn ogen is het nogal weinig voor dat soort panden in Amsterdam. Door de lage WOZ-waarde blijft er een groot deel over aan exploitatie. Deze is dan weer flink te "duur".
Mijn oom wilt het liefst de exploitatie overnemen met zijn eigen vermogen en het pand voor 80% financieren.

Hoe moet je dit verder spelen?
Is het mogelijk om de pandwaarde op te krikken? Of moet je een definitieve taxatie door de bank laten doen? Verschilt de taxatie van de bank vaak met de WOZ-waarde?

We moeten even buiten beschouwing laten dat je kan onderhandelen over de exploitatieprijs.

Mvg,
Kx22

[marcelcee]

Verwijderd, geen antwoord op gestelde vraag

[ Voor 92% gewijzigd door marcelcee op 31-01-2011 18:25 ]

[Jerome!]

De WOZ waarde die je aanhaalt, is die gebaseerd op een beschikking waardepeildatum 1-1-2010 of op 1-1-2009? Voor de beschikking van 2011 geldt 1 januari 2010 als peildatum. De WOZ waarde loopt dus altijd achter op de realiteit...
Het zou dus kunnen dat er een waardeverandering is, maar gezien de trend verwacht ik eerlijk gezegd een dalende WOZ waarde, al ken ik de situatie ter plekke natuurlijk niet.

Mocht je na aanschaf van het pand bezwaar willen maken tegen een te lage WOZ waarde om de waarde op te krikken lees dan dit artikel eens. Gemeenten hebben slechts de ruimte om tik- en schrijffouten te corrigeren.

De WOZ waarde is echter een andere waarde dan de marktwaarde. Deze cijfers van het CBS geven een afwijking van 12,5% aan. En dan hebben we het over een gemiddelde! Eerlijkheid dient me te zeggen dat dit dan wel cijfers uit 2008 betreft, sinds de jaarlijkse herwaardering komen de getallen beter in de buurt, maar afwijking is er altijd.

Vaak wordt de WOZ waarde gebaseerd op een of enkele panden in de buurt, maar dat pand waar je oom interesse in heeft kan goed een betere staat/ligging/kwaliteit/onderhoud whatsoever hebben waardoor de WOZ waarde geen realistische afspiegeling is.

Voor wat de relatie met de hypotheek Zie oa hier daar wordt gesproken over
"Bij aan- en verkoop van onroerende zaken kunnen notarissen de WOZ-waarde vergelijken met de overeengekomen verkoopprijs, het hypotheekbedrag en de taxatiewaarde die aan een hypothecaire geldlening ten grondslag ligt."

Een taxatie uit laten voeren lijkt me in dit geval dan de beste optie om zo tot een reele (hogere) afspiegeling van de marktwaarde te komen. Echter of dat verplicht is bij een hypotheekaanvraag, geen idee? Misschien is het verstandig om een aankoopmakelaar hier eens naar te laten kijken? Of wellicht nog beter een adviseur voor startende ondernemingen? Die kan het totale plaatje beter overzien, dan slechts het ene aspect van (het pand) in acht nemen.

Disclaimer, heb geen ervaring met het kopen van bedrijfsmatig onroerend goed, hou dit in het achterhoofd, maar heb je wat in de goede richting proberen te sturen met de WOZ waarde vs verkoopwaarde

[kx22]

Dank je wel Jerome,
Ik had het grootste verhaal wel door, maar nou vroeg ik me af hoe dit met belastingen zit. Stel de WOZ-waarde van het pand is 1 miljoen. Dan is een vraagprijs van 1,1 miljoen niet heel bijzonder. Maar als ik er dan ook 1,1 miljoen voor betaal, dan betaal ik hierover toch de belasting? De WOZ-waarde wordt dan in de volgende jaren meegenomen als vermogen (mits hij afbetaald is).
Wanneer de huis nog niet afbetaald is, wordt er gewoon 1,1 miljoen ingeboekt.

Juist of zit ik er naast?

[Woy]

kx22 schreef op dinsdag 01 februari 2011 @ 11:40:
Dank je wel Jerome,
Ik had het grootste verhaal wel door, maar nou vroeg ik me af hoe dit met belastingen zit. Stel de WOZ-waarde van het pand is 1 miljoen. Dan is een vraagprijs van 1,1 miljoen niet heel bijzonder. Maar als ik er dan ook 1,1 miljoen voor betaal, dan betaal ik hierover toch de belasting?

WOZ waarde is in principe alleen van belang voor de gemeentelijke belastingen (en eigen woning forfait, maar dat is zakelijk natuurlijk niet zo van toepassing ), en daar is de daadwerkelijke prijs die je betaald hebt niet van belang ( Behalve dat er grote kans is dat deze wel meegenomen word in de volgende waardebepaling, en zo weer invloed heeft op de WOZ waarde )

Alleen vroeg ik me af wat je ermee kan bij de bank.

Ik denk dat je er bij de bank niet zo veel mee kan, want die zullen waarschijnlijk toch een onafhankelijke taxatie willen zien.

De WOZ is gewoon een vereenvoudigde taxatie door de overheid om te gebruiken voor het berekenen van bepaalde belastingen.

Edit: Nu ik je post nog eens goed lees denk ik dat je het over vermogens rendement heffing hebt. Ik weet niet precies hoe dat in zijn werk gaat. In principe lijkt me de waarde van het bedrijf als vermogen aangemerkt te worden. Maar voor dit soort dingen kun je denk ik beter bij een goede fiscalist langs gaan.

[ Voor 35% gewijzigd door Woy op 01-02-2011 11:52 ]

[PROnline]

Om te beginnen zou je zelf een taxatie op de onroerendgoed kunnen laten doen, dan weet je wat het waard is los van de exploitatie en weet je dus ook wat de vraagprijs van de exploitatie is.
Valt de taxatie tegen t.o.v. de WOZ (marktwaardedaling, gebrekkig onderhoudt etc) dan heb je ook een onderhandelingspositie om de totaalprijs omlaag te halen. Want de exploitatiewaarde is stuk lager als de huisvesting er van op instorten staat.
Een bank vereist een taxatie en verwacht niet te veel van de bank als je geen sollide omzetcijfers en/of bedrijfsplan kan overhandigen.

WOZ = Wet waardering onroerende zaken. Heeft dus niks van doen met hyotheek e.d.

[ Voor 6% gewijzigd door PROnline op 01-02-2011 12:12 ]

[Shadowhawk00]

Jerome! schreef op maandag 31 januari 2011 @ 21:05:

Vaak wordt de WOZ waarde gebaseerd op een of enkele panden in de buurt, maar dat pand waar je oom interesse in heeft kan goed een betere staat/ligging/kwaliteit/onderhoud whatsoever hebben waardoor de WOZ waarde geen realistische afspiegeling is.

Kleine correctie, de WOZ waarde moet de gemeente bepalen met een 3x3 matrix, hierin staan 3 objecten die heel veel overeenkomen ( zelfde straat ), 3 die wat minder overeenkomen ( andere straat ), en 3 die nog minder overeen komen ( andere wijk, iets groter ) Deze vergelijkbare objecten ( welke het zijn ) kan je trouwens bij de gemeente gewoon opvragen als je de WOZ binnen krijgt en de gemeente is verplicht deze informatie te verstrekken.

Je kan verder niet heel veel met deze informatie maar hierop zijn wel belastingen en aanslagen gebaseerd dus eigenlijk wil je altijd bezwaar maken om dit naar beneden te krijgen en nooit om het omhoog te krijgen.

De WOZ waarde is trouwens iets heel anders dan de verkoopwaarde dus een pand kopen voor meer dan de WOZ waarde is vrij standaard.

[Roenie]

PROnline schreef op dinsdag 01 februari 2011 @ 12:10:
...WOZ = Wet waardering onroerende zaken. Heeft dus niks van doen met hyotheek e.d.

Officieel niet, maar sommige banken accepteren de WOZ waarde in verband met de berekening van een nieuwe executiewaarde. Zodoende kun je bij een stijgende huizenprijs je hypotheekrente naar beneden krijgen doordat de risico-opslag vervalt.

[Ray]

Roenie schreef op dinsdag 01 februari 2011 @ 14:43:
[...]
Officieel niet, maar sommige banken accepteren de WOZ waarde in verband met de berekening van een nieuwe executiewaarde. Zodoende kun je bij een stijgende huizenprijs je hypotheekrente naar beneden krijgen doordat de risico-opslag vervalt.

bij standaard woonhuizen wel, bij horeca of anderzijds zakelijke panden nooit. Je zult dus een externe taxatie moeten laten verrichten. Aangezien het hier ook niet om een 'pakje boter' gaat is dit voor je zelf ook wenselijk.

[kx22]

Ray schreef op dinsdag 01 februari 2011 @ 14:46:
[...]


bij standaard woonhuizen wel, bij horeca of anderzijds zakelijke panden nooit. Je zult dus een externe taxatie moeten laten verrichten. Aangezien het hier ook niet om een 'pakje boter' gaat is dit voor je zelf ook wenselijk.

Klopt helemaal, alleen zitten wij nu nog in de beginfase van onderhandelen. Het laten taxeren kost 0,185% van de taxatieprijs. De WOZ waarde is enkele miljoenen. Dus als we voor taxatie kiezen, dan ben je al gauw geneigd om zeker dit te kopen.

[Jerome!]

kx22 schreef op dinsdag 01 februari 2011 @ 11:40:
Dank je wel Jerome,
Ik had het grootste verhaal wel door, maar nou vroeg ik me af hoe dit met belastingen zit. Stel de WOZ-waarde van het pand is 1 miljoen. Dan is een vraagprijs van 1,1 miljoen niet heel bijzonder. Maar als ik er dan ook 1,1 miljoen voor betaal, dan betaal ik hierover toch de belasting? De WOZ-waarde wordt dan in de volgende jaren meegenomen als vermogen (mits hij afbetaald is).
Wanneer de huis nog niet afbetaald is, wordt er gewoon 1,1 miljoen ingeboekt.

Juist of zit ik er naast?

Er is een verschil tussen de vermogens rendement heffing en lokale belastingen (gemeente). Ik hou me alleen bezig met het laatste zoals je misschien wel in mijn post gemerkt hebt, en ja over die WOZ waarde daar betaal je jaarlijks een percentage OZB (onroerende zaak belasting). Voor niet-woningen zoals in dit voorbeeld zelfs twee keer, OZB Eigendom en OZB Gebruik. Zie je website van je eigen gemeente, want die tarieven varieren per gemeente.
Voor de vermogens rendement heffing sluit ik me aan bij het advies van Woy.

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 01 februari 2011 @ 12:29:
[...]
Kleine correctie, de WOZ waarde moet de gemeente bepalen met een 3x3 matrix, hierin staan 3 objecten die heel veel overeenkomen ( zelfde straat ), 3 die wat minder overeenkomen ( andere straat ), en 3 die nog minder overeen komen ( andere wijk, iets groter ) Deze vergelijkbare objecten ( welke het zijn ) kan je trouwens bij de gemeente gewoon opvragen als je de WOZ binnen krijgt en de gemeente is verplicht deze informatie te verstrekken.

Niet helemaal, voor woningen geldt dit . Zie ook de waarderingskamer.
"Verder geeft het taxatieverslag inzicht in de aansluiting op de markt. Bij woningen ge­schiedt dit door de vermelding van de ver­koopprijzen (of eventueel de vastgestelde waarden) van enkele vergelijkbare wonin­gen. Bij niet-woningen geschiedt dit door het weergeven van de opbouw van de taxatie (huurwaarde en kapitalisatiefactor of her­bouwwaarde en correctiefactoren). Zie ook hier nader toegelicht.

Vaak kun je een dergelijk taxatieverslag digitaal via de Gemeente opvragen op het WOZ portaal of Digitale Belastingbalie, maar dan moet je wel reeds belanghebbende (eigenaar/gebruiker) zijn. Wordt niet zomaar aan derden verstrekt.

[ Voor 8% gewijzigd door Jerome! op 01-02-2011 22:12 ]

[Ray]

kx22 schreef op dinsdag 01 februari 2011 @ 19:06:
[...]


Klopt helemaal, alleen zitten wij nu nog in de beginfase van onderhandelen. Het laten taxeren kost 0,185% van de taxatieprijs. De WOZ waarde is enkele miljoenen. Dus als we voor taxatie kiezen, dan ben je al gauw geneigd om zeker dit te kopen.

voor zulke bedragen speek je een fixed fee af met de makelaar in de meeste gevallen. Die 0,185% is ook weer voor gemiddelde woonhuizen hoewel er al honderden makelaar zijn die NWWI all in voor 350,-- doen.

Een horeca/zakelijke vooropname zal je wellicht een 500 euro kosten. Komt er dan geen transactie lijkt me dat toch zeer acceptabel ?