Restschuld hypotheek

[enzoronald]

De situatie is als volgt :

1. Ik en mijn vriendin hebben nu een een huis met een hypotheek van 190.000
2. We zijn nu serieus naar een nieuwbouw huis aan het kijken van 300.000. De maximale hypotheek is 360.000. Dit nieuwbouwhuis word in 2012 opgeleverd.
3. De waarschijnlijke verkoopwaarde van het huidige huis is 170.000, dus restschuld van 20.000

Nu schijn je deze restschuld dus mee te kunnen financieren in de nieuw hypotheek, MAAR :
zolang het nieuwbouwhuis nog niet is opgeleverd, zouden we ook nog geen aanspraak kunnen maken op de nieuwe hypotheek, DUS de restschuld nog niet kunnen financieren.

Het advies is hier dan ook om het oude huis pas te verkopen op het moment dat het nieuwe huis opgeleverd is.

Dit lijkt me dus echt heel vreemd. Het nieuwe huis wordt gebouwd en zal in de komende 1,5 jaar dan ook geleidelijk betaald worden uit de hypotheek (in de gebruikelijke 5 of 6 fases). Ik zou dan toch denken dat er ook voor oplevering van het huis geld beschikbaar is. Hetzelfde geld natuurlijk voor een eventuele keuken/badkamer die uit het bouwdepot betaald moet worden, maar al bijvoorbeeld 2 maanden voor oplevering van het huis betaald moet worden.

Heeft iemand ervaring met een soort gelijke situatie?

[ Voor 12% gewijzigd door enzoronald op 15-11-2010 22:49 ]

[ManiacsHouse]

Ik zie het probleem niet zo. Als je nu besluit dat huis te kopen zet je je oude huis nu te koop. Nieuwe koper moet dan maar wachten tot het beschikbaar is.
Persoonlijk vraag ik me af of je deze keer er weer niet bij in schiet. Je huis is dus 20.000 (11%) euro in waarde gezakt? En dan nu een huis kopen dat bijna 2 keer zoveel kost... Als de trend zich dan doorzet zit je over een x aantal jaar als je je nieuwe huis wil verkopen met een verlies van 30.000 euro plus 60.000 = 100.000...

[enzoronald]

ManiacsHouse schreef op maandag 15 november 2010 @ 22:55:
Ik zie het probleem niet zo. Als je nu besluit dat huis te kopen zet je je oude huis nu te koop. Nieuwe koper moet dan maar wachten tot het beschikbaar is.
Persoonlijk vraag ik me af of je deze keer er weer niet bij in schiet. Je huis is dus 20.000 (11%) euro in waarde gezakt? En dan nu een huis kopen dat bijna 2 keer zoveel kost... Als de trend zich dan doorzet zit je over een x aantal jaar als je je nieuwe huis wil verkopen met een verlies van 30.000 euro plus 60.000 = 100.000...

Tja, het loopt nu anders dan gedacht. Over 1,5 jaar wonen we hier dan 4 jaar en de verwachting is dat het huis dan iets in prijs gestegen is (van 165 naar 170.000). Maar door de kosten koper, bouwdepot voor keuken,etc. kom je dus uit op een hypotheek van 190.000.
Wat betreft het nieuwe huis. Daar is de planning om daar lang en gelukkig te wonen en niet weer binnen 4 jaar weg te gaan. Dit zal toch vrij zeker zijn (afkloppen op hout...), dus daar maak ik me niet zo druk om.

Het verplichten van een koper op dit moment om hem pas over 1,5 jaar in te laten trekken is natuurlijk geen mogelijkheid voor de meesten

[Ardana]

Heb je al woonruimte voor de tussentijd dan? Want met die restschuld heb je pas te maken nadat je de woning verkocht hebt.

Overigens kun je best een hypotheek vestigen op je nieuwe woning van € 360.000, waarbij je in werkelijkheid maar € 320.000 leent en maar € 300.000 opneemt/in 'n bouwdepot stopt, en op het moment van verkoop van je oude woning nog eens € 20.000 opneemt (met datzelfde hypotheekrecht dus).

Maar goed, wat zegt je hypotheekadviseur ervan?

[Shadowhawk00]

Je kan ook eens met de projectontwikkelaar gaan praten natuurlijk. Als het een appartementencomplex is dan moeten ze meestal nadat X% verkocht is gaan bouwen. Het laten leegstaan van een pand is altijd ongunstiger dan bijvoorbeeld iemand hebben die pas aan het einde als het opgeleverd wordt de volledige koopsom betaald.

[ReallyStupidGuy]

Als ik je verhaal lees krijg ik de indruk dat je van plan bent om uit je oude huis te vertrekken voordat de nieuwbouw is opgeleverd. Dan zou het kunnen dat je een tussentijdse financiering moet zien te regelen in de vorm van een PL, normaal gesproken zou je mi. de som gewoon uit je nieuwe hypotheek kunnen betalen maar zelfs als dat niet kan is de schade te overzien.

Renteverschil is ca. 5-6% tussen een PL en een hypotheek, als je dan een jaar moet overbruggen kost dit je in totaal 1000-1200 euro. Dat lijkt mij nog te overzien, helemaal als je geen dubbele hypotheek hoeft te betalen voor deze periode.

Maar, ga eens met je hypotheekadviseur (of een paar adviseurs) praten over de mogelijkheden, hier heb je toch te maken met voornamelijk ICT-ers die toevallig wat weten.

[NiaX]

nvm

[ Voor 98% gewijzigd door NiaX op 16-11-2010 11:34 . Reden: misschien wat ongenuanceerde, niets toevoegende post. ]

[enzoronald]

ReallyStupidGuy schreef op dinsdag 16 november 2010 @ 09:57:
Als ik je verhaal lees krijg ik de indruk dat je van plan bent om uit je oude huis te vertrekken voordat de nieuwbouw is opgeleverd. Dan zou het kunnen dat je een tussentijdse financiering moet zien te regelen in de vorm van een PL, normaal gesproken zou je mi. de som gewoon uit je nieuwe hypotheek kunnen betalen maar zelfs als dat niet kan is de schade te overzien.

Renteverschil is ca. 5-6% tussen een PL en een hypotheek, als je dan een jaar moet overbruggen kost dit je in totaal 1000-1200 euro. Dat lijkt mij nog te overzien, helemaal als je geen dubbele hypotheek hoeft te betalen voor deze periode.

Maar, ga eens met je hypotheekadviseur (of een paar adviseurs) praten over de mogelijkheden, hier heb je toch te maken met voornamelijk ICT-ers die toevallig wat weten.

Bedankt voor je verhaal. Dit is waarschijnlijk ook waar het op neer komt. Dus voor de tussenliggende periode (tussen oud huist verkocht en oplevering nieuw huis) een tijdelijke PL aanvragen. Nu schijnt daar alleen het probleem bij te ontstaan dat bij elke oplevertermijn je weer BKR doorgelicht word. Dat zou dan een probleem worden... Maar dat moet ik nog precies uitzoeken.

2e is inderdaad meefinancieren in hypotheek (met het probleem dat je dan geen recht hebt op NHG) en je huis pas verkopen nadat de nieuwe woning gepasseerd is en het geld dus opvraagbaar is uit je nieuwe hypotheek om de oude schuld te betalen.

Zojuist bij hypotheekadviseur gezeten en bovenstaand verhaal eigenlijk meegekregen. Of ik moest het geluk hebben met ouders die dit hadden liggen.. Zal ze het eens vragen

Al met al: had niet verwacht dat het allemaal zo moeilijk zou zijn. Waar hebben we t over : 20.000 over 30 jaar verdeeld

[redwing]

enzoronald schreef op dinsdag 16 november 2010 @ 16:26:
[...]
2e is inderdaad meefinancieren in hypotheek (met het probleem dat je dan geen recht hebt op NHG) en je huis pas verkopen nadat de nieuwe woning gepasseerd is en het geld dus opvraagbaar is uit je nieuwe hypotheek om de oude schuld te betalen.

Zojuist bij hypotheekadviseur gezeten en bovenstaand verhaal eigenlijk meegekregen. Of ik moest het geluk hebben met ouders die dit hadden liggen.. Zal ze het eens vragen

En kunnen ze geen overbruggingshypotheek leveren voor de tijd tot je volledige hypotheek ? Je wilt het ten slotte toch uiteindelijk in je hypotheek stoppen, alleen wil je het geld wat eerder hebben. Het voordeel van een hypotheek is toch dat het wat goedkoper is alhoewel je in zo'n geval wel vaak wat extra moet betalen voor het afsluiten (maar dat is geen 1k euro die je bij een PL exta kwijt zou zijn aan rente)

Al met al: had niet verwacht dat het allemaal zo moeilijk zou zijn. Waar hebben we t over : 20.000 over 30 jaar verdeeld

Tja, het blijft 20k die je ergens vandaan moet halen en dat is toch een hoop geld.

[Furfoot]

Maar heb je dan helemaal niks afgelost (opgebouwd) in de tussen tijd? Kun je dit geld niet gebruiken bij verkoop?

Wij zaten in eigenlijk dezelfde situatie met 20k restschuld maar dit gewoon met eigen geld kunnen betalen, dit was mogelijk omdat we altijd rekening hielden met een verlies bij verkoop (gekocht in 2003).

[ManiacsHouse]

Is dit een trend die de komende tijd zich gaat voortzetten zit ik me af te vragen? Vooral voor starters? Huis kopen van 150k maar door de kk etc. ben je 20000 meer kwijt en heb je dus al 20000 dat min of meer verdampt als je het verkoopt... Overheid lacht zich een krul in de lul en de banken nog harder... En wie is de Sjaak?

[ Voor 6% gewijzigd door ManiacsHouse op 17-11-2010 10:12 ]

[Verwijderd]

ManiacsHouse schreef op woensdag 17 november 2010 @ 10:12:
Is dit een trend die de komende tijd zich gaat voortzetten zit ik me af te vragen? Vooral voor starters? Huis kopen van 150k maar door de kk etc. ben je 20000 meer kwijt en heb je dus al 20000 dat min of meer verdampt als je het verkoopt... Overheid lacht zich een krul in de lul en de banken nog harder... En wie is de Sjaak?

tsja, sommige hebben wat over voor "woongenot" situatie is er nu naar dat er soms wat bij ingeschoten wordt. Is toch ieders eigen keuze, snap niet dat je je zo druk maakt over hoe en waarom een ander een bepaalde beslissing neemt. Ik heb ook 10.000 euro af moeten tikken, vind het de moeite waard.

Overigens TS moet eens even kijken naar een zgn. WoZ krediet, hiervan zijn de maandlasten vrijlaag, en deze kan hij aflossen zodra de nieuwe hypotheek begint te lopen. (ff naa iemand gaan die verstand heeft van dit soort zaken is altijd handig).

[JohnR]

enzoronald schreef op dinsdag 16 november 2010 @ 16:26:
Al met al: had niet verwacht dat het allemaal zo moeilijk zou zijn. Waar hebben we t over : 20.000 over 30 jaar verdeeld

Even vanuit het andere perspectief bekeken. Je hebt 1 keer 20K weggegooid in 4 jaar. Wie geeft de garantie dat je dat niet nog een keer gaat doen? Ik zou persoonlijk als bank niet zo happig zijn als iemand dan zonder (of met weinig) eigen geld aankwam

[swtimmer]

Je hebt een gigantische sprong gemaakt in salaris gok ik zo dat je opeens je hypotheek zo kan verhogen. Houd je dan nu niet gigantisch veel per maand over? En kan je niet gewoon dan de komende tijd flink sparen zodat je die 20k (gedeeltelijk) kan aflossen?

[enzoronald]

swtimmer schreef op woensdag 17 november 2010 @ 11:47:
Je hebt een gigantische sprong gemaakt in salaris gok ik zo dat je opeens je hypotheek zo kan verhogen. Houd je dan nu niet gigantisch veel per maand over? En kan je niet gewoon dan de komende tijd flink sparen zodat je die 20k (gedeeltelijk) kan aflossen?

Stapje gemaakt in salaris en vriendin die nu werkt. Die 20k aflossen hoeft waarschijnlijk ook niet volledig. Maar denk dat je toch aan minimaal de helft moet denken. Nu ik dit zo bedenk :

wat nu als ik inderdaad 20.000 meefinancieer in de nieuwe hypotheek voor de restschuld en uiteindelijk dus maar 15.000 hoeft te betalen. Wat gebeurd er dan met die 5000 ?
En laten we het eens anders stellen : wat nou als ik inderdaad zeg dat ik 10.000 euro meerwerk zal doen in de vorm van een badkamer, maar er uiteindelijk toch voor kies om die badkamer niet te nemen? (standaard zit er al een badkamer in) Staat er dan 10.000 beschikbaar ofzo ?

[Meuzik]

Ik heb hetzelfde "probleem" en houd ook een restschuld over van 20k na verkoop van mijn huidige woning. Mijn 'nieuwe' woning kan ik nog binnen de NHG kopen en de rest van de hypotheek aanvullen met geld wat dan vrijkomt wanneer de nieuwe hypotheek gaat lopen.
Ik krijg dus gewoon een afrekening van de notaris:
1) bij verkoop huidige huis -20k
2) bij aankoop 'nieuwe' huis + 10k
De overige 10k zal ik zelf moeten schokken, omdat je met een executiewaarde zit...
Ik heb dan wel het geluk dat ik die 20k ten alle tijden 'voor kan schieten'.

[enzoronald]

Meuzik schreef op woensdag 17 november 2010 @ 19:09:
Ik heb hetzelfde "probleem" en houd ook een restschuld over van 20k na verkoop van mijn huidige woning. Mijn 'nieuwe' woning kan ik nog binnen de NHG kopen en de rest van de hypotheek aanvullen met geld wat dan vrijkomt wanneer de nieuwe hypotheek gaat lopen.
Ik krijg dus gewoon een afrekening van de notaris:
1) bij verkoop huidige huis -20k
2) bij aankoop 'nieuwe' huis + 10k
De overige 10k zal ik zelf moeten schokken, omdat je met een executiewaarde zit...
Ik heb dan wel het geluk dat ik die 20k ten alle tijden 'voor kan schieten'.

Wat voor hypotheek heb je dan ? Want mij is juist verteld dat ik geen restschuld kan meefinancieren in de hypotheek. Je hebt bij NHG een 8% depot voor extra kosten. Daar valt het in jou geval binnen ?

Dat zou dus betekenen dat als je een huis koopt van 300.000 euro, je dus een financiering BINNEN nhg kan krijgen van 336.000 ? Dan zou ik dus toch binnen nhg de hele 20.000 kunnen meefinancieren.

Of zie ik dit nu verkeerd ?

[ Voor 8% gewijzigd door enzoronald op 17-11-2010 20:29 ]

[swtimmer]

enzoronald schreef op woensdag 17 november 2010 @ 19:53:
[...]


Wat voor hypotheek heb je dan ? Want mij is juist verteld dat ik geen restschuld kan meefinancieren in de hypotheek. Je hebt bij NHG een 8% depot voor extra kosten. Daar valt het in jou geval binnen ?

Dat zou dus betekenen dat als je een huis koopt van 300.000 euro, je dus een financiering BINNEN nhg kan krijgen van 336.000 ? Dan zou ik dus toch binnen nhg de hele 20.000 kunnen meefinancieren.

Of zie ik dit nu verkeerd ?

Maar creëer je hiermee niet weer hetzelfde probleem als dat je nu hebt? Dat je weer meer hypotheek neemt dan het pand waard is?

[enzoronald]

swtimmer schreef op woensdag 17 november 2010 @ 21:06:
[...]


Maar creëer je hiermee niet weer hetzelfde probleem als dat je nu hebt? Dat je weer meer hypotheek neemt dan het pand waard is?

Ja, maar dat is altijd zo. Als jij nu een huis koopt van 300.000, kan je vaak een hypotheek krijgen (zoals bij NHG) van tussen de +8% - + 25%. Dit is dus gewoon het extra deel. Ook al is het huis goedkoper.

[t_captain]

enzoronald schreef op woensdag 17 november 2010 @ 19:53:
[...]

Wat voor hypotheek heb je dan ? Want mij is juist verteld dat ik geen restschuld kan meefinancieren in de hypotheek. Je hebt bij NHG een 8% depot voor extra kosten. Daar valt het in jou geval binnen ?

Dat zou dus betekenen dat als je een huis koopt van 300.000 euro, je dus een financiering BINNEN nhg kan krijgen van 336.000 ? Dan zou ik dus toch binnen nhg de hele 20.000 kunnen meefinancieren.

Of zie ik dit nu verkeerd ?

Stichting NHG stelt inderdaad grenzen aan de maximale koopsom en het maximale percentage bijkomende kosten (nieuwbouw 8%, bestaande bouw 12%). Ik weet niet of ze ook expliciete eisen aan het bestedingsdoel stellen, of dat het alleen om het totale plaatje van lening vs. taxatiewaarde gaat. Als optimist neem ik het laatste aan

Bij een koopsom van 300.000 VON (laat de taxatiewaarde ook 300.000 zijn) ligt deze norm dus op 324.000. 20k voor de restschuld, 4k over voor de andere kosten.

Hier wringt de schoen: ik vrees dat het niet gaat lukken om de andere kosten onder de 4.000 te houden. Borgtochtprovisie NHG is al 1700 euro, notaris incl kadastrale rechten gaat ook gauw zo'n bedrag naartoe en dan wil de hypotheekadviseur ook nog eens provisie hebben.

Ik weet niet hoe het staat met de verhouding tussen inkomen en gewenste hypotheek, maar als je daar nog wat ruimte hebt kun je aan een hybride oplossing denken van een hypotheek en een kleiner consumptief krediet. Stel, je kunt onder NHG 324.000 lenen voor dit huis. Laat de bijkomende kosten 8.000 euro zijn. Dan kan uit de hypotheek maximaal 324.000-300.000-8.000 = 16.000 euro worden ingezet om de restschuld van de oude hypotheek in te lossen. Doorlopend krediet van 4000 erbij en de balans klopt weer.

Hou wel rekening met de volgende aandachtspunten:
1. bij een doorlopend krediet van 4000 euro wordt er gerekend met een 80 euro lager nettoloon. Dit heeft een aanzienlijke invloed op je leencapaciteit voor je hypotheek.
2. de 16.000 euro van de hypotheek die je inzet om de restschuld in te lossen, is geen eigenwoningschuld. hierdoor vervalt een stukje hypotheekrenteaftrek. NHG telt niet-aftrekbare leningdelen in de inkomenstoetsing mee met factor 1.5. Dus om 16.000 euro te lenen zonder recht op renteaftrek, heb je evenveel inkomen nodig als om 24.000 te lenen met recht op renteaftrek.

Uitgaande van de fictieve bedragen in dit voorbeeld moet je dus voldoende toetsinkomen hebben om 308.000 te lenen voor aanschaf van je huis en bijkomende kosten in box 1 + 1.5x16.000 voor de restschuld = in totaal 332.000 euro leencapaciteit. Deze leencapaciteit moet je hebben na aftrek van 80 euro nettoloon.

swtimmer schreef op woensdag 17 november 2010 @ 21:06:
[...]

Maar creëer je hiermee niet weer hetzelfde probleem als dat je nu hebt? Dat je weer meer hypotheek neemt dan het pand waard is?

Dat vind ik een goed punt. In een constructie zoals hierboven geschetst leen je 28.000 euro meer dan je huis waard is. Uit het feit dat de restschuld geheel moet worden geherfinancierd, neem ik aan dat er ook niet zoveel spaargeld in box 3 is.
Ik wil geen vervelende flame opstarten, maar als je er met een hypotheek van 190.000 op je oude huis niet in slaagt om flink te sparen, hoe gaat het dan lukken met een hypotheek van 330.000?

De hele deal lijkt me best riskant, tenzij je de komende jaren grote stijgingen van je gezinsinkomen verwacht of een aanzienlijk vrijkomend vermogen.

[ Voor 19% gewijzigd door t_captain op 17-11-2010 23:12 ]

[swtimmer]

enzoronald schreef op woensdag 17 november 2010 @ 21:09:
[...]


Ja, maar dat is altijd zo. Als jij nu een huis koopt van 300.000, kan je vaak een hypotheek krijgen (zoals bij NHG) van tussen de +8% - + 25%. Dit is dus gewoon het extra deel. Ook al is het huis goedkoper.

Nee hoor, want je hoeft dat deel niet te nemen. In vrij veel landen doen banken hier niet eens aan en misschien is dat zo slecht nog niet. In veel gevallen zal je door 20k in badkamers en keukens te stoppen echt geen meerwaarde creëren en dus eigenlijk leef je direct al boven je stand. Wat dus het gevolg kan hebben dat als je over 3/4 jaar opeens weer moet verhuizen om wat voor reden dan ook je op Tweakers een topic maakt dat je 75k restschuld moet wegwerken (+25%). Niet alles wat kan moet je ook altijd doen

[JohnR]

enzoronald schreef op woensdag 17 november 2010 @ 21:09:
Ja, maar dat is altijd zo. Als jij nu een huis koopt van 300.000, kan je vaak een hypotheek krijgen (zoals bij NHG) van tussen de +8% - + 25%. Dit is dus gewoon het extra deel. Ook al is het huis goedkoper.

Nee hoor, er zijn echt mensen die sparen alvorens een huis te kopen en dan verbouwing / kosten koper niet mee hoeven te financieren.