Ervaringen Slimmer Kopen of gelijke constructies

[artificial_sun]

Ik ben strater op de woningmarkt (dat wil ik worden iig ) En in (regio) Breda heeft woning coörperatie Laurentius een constructie om het instappen van de woningmarkt eenvoudiger (lees: betaalbaar) te maken. Dit zowel voor ex-huur als nieuwbouw koop woningen.

Ex-huur

Slimmer Kopen®
Laurentius verkoopt haar huurwoningen zowel tegen marktwaarde, als via het woonproduct Slimmer Kopen®. Via Slimmer Kopen® wordt het voor u als koper extra aantrekkelijk om een huurwoning te kopen. Hiermee deelt u niet alleen de financiële risico’s met Laurentius, maar krijgt u ook een hoge korting op de marktprijs. De kortingspercentages bedragen 15, 20 of 25 procent. Uw hypotheeklasten zullen nagenoeg gelijk zijn aan de huurlasten.

Info PDF met rekenvoorbeelden : http://www.laurentiuswone...standen/Slimmer_Kopen.pdf
Bron: http://www.laurentiuswonen.com/index1.php?content_id=227

Nieuwbouw

10% korting met Slimmer Kopen
Via het woonproduct Slimmer Kopen bieden we de starterswoningen aan met maar liefst tien procent korting op de marktwaarde! Neem voor meer informatie contact op met de makelaar.

Nu lijkt mij dit een interesante manier om een eerste huis te kopen maar er zitter uiteraard wel wat voorwaarden aan vast:

Voorwaarden
U deelt de waardestijging of -daling
Als u met korting koopt en u wilt in de toekomst uw
woning verkopen, dan moet u die eerst aan Laurentius aanbieden. Als we de woning terugkopen, delen we mee in de waarvermeerdering of -vermindering. Na een onafhankelijke taxatie betaalt Laurentius u de oorspronkelijke koopsom (taxatieprijs min korting bij aankoop) plus minimaal de helft van de waardevermeerdering.

Bij een bestaande woning is uw deel 100% van de waardestijging of -daling min twee maal het kortingspercentage. Bij nieuwbouw is dit 100% min anderhalf keer het kortingspercentage.
Als uw woning in waarde daalt, dan deelt u ook het verlies met Laurentius. Een veilig idee.

Zelf aangebrachte verbeteringen
Wat gebeurt er met verbeteringen nadat u de woning heeft gekocht? Verbeteringen aan de keuken bijvoorbeeld, de badkamer, het sanitair, de verwarming? Of een uitbreiding, zoals een dakkapel of een serre? Allereerst bepaalt een onafhankelijke taxateur de waarde van dergelijke verbeteringen. Vervolgens trekken we deze waarde af van de waardevermeerdering die u moet delen. Met andere woorden: de waardevermeerdering van deze verbeteringen ontvangt u volledig.

Heeft er iemand ervaring met Slimmer Kopen of een vergelijkbare constructie? En is het volgens jullie aan te raden?

[MeltedForest]

Het is vergelijkbaar met http://www.koopgarantwonen.nl/.
In principe is het makkelijk voor starters + ze kopen je huis terug als je hem kwijt wil, dus je bent 100% zeker je huis direct weer kwijt zonder eerst maanden met dubbele lasten te zitten. Ideaal voor starters dus.

Het enige nadeel is dat je marktwaardestijging moet delen met de makelaar.

[ Voor 17% gewijzigd door MeltedForest op 04-11-2010 14:22 ]

[artificial_sun]

Ik kan bij koop garantwonen echter niet vinden hoe het met het delen van de meerwaarde zit.

Bij slimmerkopen krijgt Laurentius het dubbele percentage van de korting van de meerwaarde (is dit een zin ) Ik bedoel dus bij een waarde stijging van €20.000 en een koopkorting van 25% krijgen ze dus 2 * 25% * 20000 = €10.000. Ook zijn er nog voorwaarden over waarde vermeerderende aanpassingen aan de woning.

[Tank80]

Ik heb zelf zo'n woning gehad (was een voorloper van koopgarant en heette toen nog MGE-woning geloof ik)en bij ons ging het rekensommetje als volgt:
Taxatiewaarde bij aankoop: 88k
Korting 25%: 22k
Aankoopwaarde huis (wat ik dus moest betalen): 66K
Beetje geklust aan het huis (in de categorie, schilderen, goedkoop laminaatje en nieuw keukenblad, kosten 2k)
Na 4 jaar het huis weer verkocht en dan wordt het opnieuw getaxeerd en de waarde van de verbeteringen bepaald.
Taxatiewaarde bij verkoop: 94K
Meerwaarde tov aankoop: 6k
Waarde verbeteringen: 4k
'Winst' welke gedeeld moet worden: 2k
Terugkoopwaarde (wat ik terugkreeg): 71k (66+4+1)
En mooi genoeg was dat ook gelijk de waarde van m'n hypotheek, dus in feite heb ik daar 4 jaar voor een beetje rente gewoont.
Voordeel van deze regeling is dat je snel van je huis af bent (gegarandeerd binnen 3 maanden) en je minder risico loopt. Wat wel vaak een nadeel is, is dat de doorlooptijd van deze woningen vrij hoog is en je dan dus eigenlijk te weinig tijd hebt om b.v. k.k. terug te verdienen. Je kan dit ondervangen door b.v. de k.k. niet mee te financieren. Ook hebben grote investeringen weinig zin, aangezien je dit nooit terugverdient. Je kan bij wijze van spreke beter de keuken van nieuwe deurtjes en een nieuw blad voorzien dan de hele keuken te vervangen door een dure nieuwe keuken. Probeer het huisje dus slim op te knappen.

[ Voor 5% gewijzigd door Tank80 op 04-11-2010 15:40 ]

[Bonsaiboom]

Ik heb er zelf geen ervaring mee maar heb er wel behoorlijk naar gekeken om te kijken of het interessant was om deze constructies te gebruiken als je begint op de woningmarkt. Het een en ander is afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt (tja, dat is sowieso als je over huis kopen nadenkt natuurlijk).

Het is zo dat bij een stijgende markt deze constructie je geld kost, en bij een dalende markt het je geld scheelt. Dat is natuurlijk een beetje een dooddoener, maar het helpt om het toch even gezegd te hebben. Je dempt je rendementspercentage op de waardeontwikkeling van het huis. Stijgt hij 10%, dan krijg je maar 5%, en andersom, daalt hij 10%, dan kost het je maar 5% van de waarde van het huis. Puur speculatief gezien is deze constructie dus nooit interessant, omdat je immers de investering niet zou doen als je verwacht dat hij negatief zou renderen. Maar gelukkig koop je een huis niet alleen maar om mee te speculeren, waarde-ontwikkeling is over het algemeen (maar soms ook niet) een mooie bijkomstigheid.

Hetgene waar ikzelf uiteindelijk besloot dat de grootste 'winst' lag in deze constructie, is de mogelijkheid om groter te kopen/wonen dan ik in eerste instantie zou kunnen. Op die manier kan je de 6% overdrachtsbelasting over een grotere periode uitsmeren en "betaal" je dus voor het huizenbezit minder gedurende die periode.

Uiteindelijk heb ik niet voor koop gekozen, maar bovenstaande argumenten heb ik wel doordacht.

[Tank80]

Bonsaiboom schreef op donderdag 04 november 2010 @ 15:37:
...

Deels ben ik het met je eens, anderzijds zou je in die berekening van je speculatieve winst/waardeverlies door winstdeling ook moeten meenemen dat je iedere maand simpelweg lagere lasten hebt door de korting op de koopsom (lagere hypotheek). In mijn geval streek de corporatie 1000 euro van de winst op terwijl ik 4 jaar lang zo'n 50 euro per maand minder heb betaald aan hypotheek omdat die door de korting lager kon zijn. Vergelijken met boven je stand wonen is geen appels met appels vergelijken

Als starter is het vooral interessant omdat je snel je huis weer kwijt bent en je door lagere lasten kan sparen voor je eerste 'echte' huis. Tenminste, dat was voor ons zo.

[DarkFlow]

Ik woon zelf nu in zo'n woning (hier in Leiden heet het Koopgarant, kreeg 25% korting) en heb er destijds voor gekozen omdat het ten eerste het voor mogelijk maakte wat te kunnen kopen (kon op dat moment tot 133.000 hypotheek krijgen en daarvoor kan je hier in Leiden verdomd weinig vinden) en ten tweede vanwege de zekerheid die de constructie biedt.

Feit is dat niemand weet wanneer de huizenmarkt weer echt aan gaat trekken. Hoewel het zomaar snel kan gaan, is het ook heel goed mogelijk dat je maandenlang met dubbele lasten zit. Wat je misloopt door de winstdeling verdien je hierdoor mogelijk voor een groot deel al terug doordat je je huis gegarandeerd binnen drie maanden kwijt bent.

Wat ook iets is om rekening mee te houden, maar daarbij is het ook afhankelijk van de woningcorporatie of dat een positief of negatief punt is, is dat elke corporatie altijd zal zorgen een meerderheidsbelang te houden in de Vereniging van Eigenaren. Qua groot onderhoud e.d. hebben zij dus de beslissende stem. Gaat dat goed dan is dat fantastisch, doordat je weet dat de zaken professioneel aangepakt zullen worden, maar mocht de corporatie ergens geen zin in hebben dan gebeurt het ook niet.

Dat de maandlasten lager zouden zijn is in mijn ogen een illusie. Als starter koop je wat je kan betalen en zal je eigenlijk altijd de maximale hypotheek hebben, of je nu met of zonder zo'n constructie koopt. Je hebt misschien een extra kamer, maar in je maandelijkse uitgaven ga je het waarschijnlijk niet merken.

Overigens is het verlies door de winstdeling in de praktijk kleiner dan de meesten zullen denken. Rekenvoorbeeld:

Stel je koopt een huis voor 97.500 en op het moment van verkoop is de waarde met 5% gestegen. Dat is 4875 euro winst.
Stel je koopt een huis van 130.000 met 25% korting (= 97.500). Prijs stijgt met 5% = 6500. Je deelt het, dus je winst is 3250.

Verschil: 1625 (en niet, zoals de meesten zullen denken, 3250).

[Tank80]

DarkFlow schreef op donderdag 04 november 2010 @ 20:54:
Dat de maandlasten lager zouden zijn is in mijn ogen een illusie. Als starter koop je wat je kan betalen en zal je eigenlijk altijd de maximale hypotheek hebben, of je nu met of zonder zo'n constructie koopt. Je hebt misschien een extra kamer, maar in je maandelijkse uitgaven ga je het waarschijnlijk niet merken.

Ben ik niet met je eens, zie mijn voorbeeld. En ik weet dat toendertijd bij ons in het wijkje er erg weinig zaten met max. hypotheek. En laten we wel wezen, wat moet je met nog een extra kamer? In mijn voorbeeld hadden we een bovenwoning van 90-100 m2. Wat moet je nou nog meer als je met z'n 2en bent en van een studentenkamertje afkomt? Dat er schijnbaar een bijna algemeen geaccepteerd fenomeen is dat 'iedereen' aan z'n max hypotheek koopt, hoeft nog niet te zeggen dat iedereen dat ook doet. Heck, wij konden toen een hypotheek krijgen van 140-150k, maar dan had je bij ons op de vrije markt een tussenwoninkje met dezelfde inhoud...

[artificial_sun]

Dat is hier direct het probleem... Ik kan hier voor 150.000 een heel klein appartementje kopen(gemiddeld €130 service kosten per maand ), of een huisje in een wijk waar ik niet wil wonen (en daarmee wil ik niet verwend overkomen of iemand beledigen, het gaat er meer om dat ik niet elke dag politie in de straat wil en dat ik als ik een pizza bestel te horen krijg "sorry in uw wijk bezorgen we niet vanwege de veiligheid van de bezorgers". Daarnaast moet het huis ook nog verkocht worden.).
Of ik koop een huisje met 25% korting (slimmer kopen) in een redelijke staat en in een redelijke straat in een minder slechte buurt. Met een goede kans dat deze terug gekocht wordt door Laurentius.

Met Slimmer kopen van Laurentius is het dus niet zeker dat ze je huis terug kopen. Je moet het wel eerst aan ze aanbieden, als ze het niet terug willen moet je de gekregen korting aan hun terug betalen (en is er volgens mij geen sprake van winst- / verliesdeling), daarna mag het de vrije verkoop in.

[croxz]

[quote]artificial_sun schreef op vrijdag 05 november 2010 @ 14:04:

Met Slimmer kopen van Laurentius is het dus niet zeker dat ze je huis terug kopen. Je moet het wel eerst aan ze aanbieden, als ze het niet terug willen moet je de gekregen korting aan hun terug betalen (en is er volgens mij geen sprake van winst- / verliesdeling), daarna mag het de vrije verkoop in.

Geen terugkooopverplichting? Waarom zouden ze het dan ooit terugkopen in geval van een waardevermindering?

[Rukapul]

croxz schreef op vrijdag 05 november 2010 @ 14:22:
[quote]artificial_sun schreef op vrijdag 05 november 2010 @ 14:04:

[...]

Geen terugkooopverplichting? Waarom zouden ze het dan ooit terugkopen in geval van een waardevermindering?

Bij een kleine waardevermindering kunnen de voordelen toch nog boven de nadelen uitstijgen, bijvoorbeeld grip op de buurt, VVE, etc.

Bij een grote waardevermindering is de kans vrij groot dat men ervan afziet. Immers, een sterke waardevermindering vindt alleen plaats in een zeer sterk gedaalde markt waardoor de corporatie zelf ook financieel onder druk zal staan en dan niet echt zit te wachten op een verlies dat dan direct geboekt zal moeten worden in de jaarcijfers.

[mr_obb]

Deze regelingen hebben ook hun effect op de woningmarkt. Er zijn wijken die deels koop- en deels huurwoningen bevatten. Nu de woningcorporaties hun huizen met 20-25% korting verkopen, hebben de mensen met een koopwoning in de zelfde buurt een probleem, want zij kunnen niet die korting geven. Door een kortingsregeling van de corporatie is de woning ineens effectief 20% minder waard geworden. Mooi geregeld!

@Rukapul hieronder. Daar heb je natuurlijk gelijk in. Ik twijfelde over het typen van een voorbehoud dat het economisch gezien natuurlijk niet 20% minder waard wordt, maar dat het effectief wel zo is, doordat de meeste kopers (zeker in dit segment) niet heel veel financieel inzicht hebben.

[ Voor 27% gewijzigd door mr_obb op 05-11-2010 15:05 ]

[Rukapul]

Dat laatste is natuurlijk niet waar, want feitelijk is het geen korting om niet. Zeker wanneer je langer in een woning wilt wonen dan is de regeling een drama, want puur inflatie in combinatie met waardebehoudend onderhoud levert de woningbouw geld op wat anders voor jezelf was geweest.

De meeste van deze regelingen zijn dermate ongunstig dat het alleen een optie is als het echt niet anders kan.

[Shadowhawk00]

DarkFlow schreef op donderdag 04 november 2010 @ 20:54:
Wat ook iets is om rekening mee te houden, maar daarbij is het ook afhankelijk van de woningcorporatie of dat een positief of negatief punt is, is dat elke corporatie altijd zal zorgen een meerderheidsbelang te houden in de Vereniging van Eigenaren. Qua groot onderhoud e.d. hebben zij dus de beslissende stem. Gaat dat goed dan is dat fantastisch, doordat je weet dat de zaken professioneel aangepakt zullen worden, maar mocht de corporatie ergens geen zin in hebben dan gebeurt het ook niet.

Dat zal je moeten nalezen in de spitsingsacte want dat gaat niet overal zo op.
Stel dat in mijn appartementencomplex iemand 60% van de woningen opkoopt heeft die nogsteeds maar 50% van het stemrecht. Ik dacht zelfs met een -1 erop zodat nooit 1 persoon alles kan blokkeren.
Maar dat zal afhangen van wat daar in die acte staat.

[artificial_sun]

Rukapul schreef op vrijdag 05 november 2010 @ 14:47:
De meeste van deze regelingen zijn dermate ongunstig dat het alleen een optie is als het echt niet anders kan.

Dat geld dus voor het gross van de (alleen-kopende) starters die in het zuidelijke/oostelijke deel van Breda of omliggende dorpen wilt wonen. De huizen beginnen daar gewoon bij de 2 ton dus dan heb je weinig keuze als je niet in een appartement wilt wonen.

[DarkFlow]

Ik moet zeggen: zonder terugkoopgarantie wordt het opeens een stuk onaantrekkelijker. Dan draag je wel het volledige risico als de markt instort, maar van prijsstijgingen kan je dan weer niet volledig profiteren. Het kan aan mij liggen hoor, maar erg eerlijk vind ik dat niet klinken...

Qua marktverstoring: daar is natuurlijk wel een beetje sprake van, maar ook hier hangt het af van de exacte regels in hoeverre daar sprake van is. In mijn geval gold hetzelfde woningverdeelsysteem als bij de huurwoningen. Gewoon op je beurt wachten dus. Sta je niet ingeschreven dan maak je ook geen kans op zo'n woning en moet je alsnog in de vrije sector verder kijken.

Ik stond toevallig al 3 jaar ingeschreven en nog altijd zonder zicht op een huurwoning (dat woningverdeelsysteem is echt een drama hier), maar simpelweg doordat voor de sociale koopwoningen veel minder mensen zich inschreven waren het geen 100 man die de woning af zouden moeten wijzen, maar slechts 3 of 4. Toen was ik dus vrij snel aan de beurt.

[artificial_sun]

Ik ga als het goed is donderdag naar 2 huizen kijken die met slimmer kopen aangeboden worden. Ik ben benieuwd

EDIT:

Ondertussen ben ik naar de huizen gaan kijken, helaas vielen ze een beetje tegen

Wel heb ik met de makelaar even gesproken over Slimmer kopen. Daarbij vertelde hij mij twee opvallende zaken.

Als Laurentius je huis niet wil terug kopen mag je het huis in de vrij verkoop doen en hoef je het verschil tussen aankoopprijs en taxatiewaarde (standaard 25%) niet terug te betalen! MAAR de koper van jou huis heeft daarna ook weer de plicht om het bij verkoop aan Laurentius aan te bieden. Een soort kettingconstuctie noemde hij het.

Daarnaast vertelde hij doodleuk dat Laurentius waarschijnlijk niet vaak gebruik zal maken van het recht dat ze het huis terug kunnen kopen

Dit is voor mij toch wel een beetje een dooddoener. Maarja misschien binnekort een beter huis. En anders blijf ik lekker thuis

[ Voor 78% gewijzigd door artificial_sun op 18-11-2010 14:25 ]