Verborgen gebreken, wat wel en wat niet?

[Mx. Alba]

Ik heb het hier niet over de televisieserie Verborgen Gebreken, maar over verborgen gebreken die je in je huis kunt tegenkomen na aankoop.

Verborgen gebreken bij aankoop woning

U heeft net een huis gekocht en ontdekt dat er sprake is van betonrot of u constateert dat de open haard in uw woning niet bruikbaar is. Kunt u in zo'n geval de verkoper van de woning aanspreken?

Definitie verborgen gebreken
Verborgen gebreken zijn gebreken die pas na de oplevering aan het licht komen. Bepalend is eerst hetgeen in de koopovereenkomst tussen koper en verkoper werd overeengekomen. Als er een garantiebepaling in de overeenkomst is opgenomen, is de verkoper aansprakelijk voor alle verborgen gebreken waarvan gezegd kan worden dat deze het normale gebruik als woonhuis in de weg staan.

Indien er geen garantiebepaling is opgenomen in de koopovereenkomst, kunt u terugvallen op de conformiteitsgarantie van artikel 7:17 BW. Op grond van artikel 7:17 BW moet de woning aan de overeenkomst beantwoorden, indien de zaak niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn beantwoordt hij niet aan de overeenkomst.

U mag als koper verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

Mededelingsplicht en onderzoeksplicht
De verkoper van een woning is verplicht gebreken aan de woning te melden die het normaal gebruik van de woning in de weg staan, zodat de koper met de gebreken rekening kan houden bij het nemen van zijn koopbeslissing. Dit wordt de mededelingsverplichting van de verkoper genoemd. Daartegenover staat de onderzoeksplicht van de koper. De koper is immers ook verplicht zich actief op de hoogte te stellen van de staat van de woning. Te denken valt bijvoorbeeld aan het inschakelen van een deskundige inzake het opstellen van een bouwkundig rapport.

Er is een verborgen gebrek aanwezig
Indien een verborgen gebrek aanwezig is, kan de koper de verkoper op grond van artikel 7:17 BW aansprakelijk stellen voor de kosten die deze moet maken om de verborgen gebreken te verhelpen. De verkoper is voor deze kosten aansprakelijk indien vaststaat dat hij op de hoogte was of behoorde te zijn en de koper vervolgens niet heeft ingelicht over het bestaan hiervan. Bovendien is de verkoper slechts aansprakelijk indien het verborgen gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Tenslotte dient ook bepaald te worden of de koper heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Immers, indien de koper het verborgen gebrek had kunnen opmerken bij de bezichtiging van de woning, is er geen sprake meer van een verborgen gebrek.

Oftewel, in dit topic zal hierover gediscussieerd worden. Wat zijn wel verborgen gebreken, en wat niet?

Natuurlijk open ik dit topic niet zonder eigen "hidden agenda" Ik heb namelijk een potentieel geval verborgen gebrek onder handen en wil graag jullie mening hierover polsen.

In september 2008 heb ik een huis gekocht. De CV-ketel is van het jaar nul (ahem, 1990) maar is van een goed merk (Vaillant) en zou volgens de vorige eigenaar perfect werken, hoewel hij financieel afgeschreven is.

Vanaf het begin vond ik het al een beetje vreemd dat ik elke 2 maanden het water moest bijvullen, maar ik had weinig ervaring met CV-ketels (voorheen in NL eigenlijk alleen huizen met collectieve verwarming of stadsverwarming, in Frankrijk collectieve of elektrische verwarming) dus ik stelde daar verder geen vragen bij. Immers, als ik nu elke 2 maanden moest bijvullen, dan had de vorige eigenaar dat ook moeten doen, en die zou het wel gemerkt hebben als dat niet normaal zou zijn in vergelijking met toen de ketel nieuw was, toch?

Nou, niet dus. Want de ketel heeft het nu begeven en is provisorisch gerepareerd door een onderhouds- en installatiemonteur. De warmtewisselaar is lek, en het water lekt op de brander, waardoor dat bij regelmatig gebruik gewoon verdampt. Maar het vocht zorgt wel voor problemen, want vrijwel het hele binnenwerk is kats verroest. De ketel moet z.s.m. vervangen worden. Volgens de techneut moet het ding al vele jaren aan het lekken zijn, en dat klopt ook wel met het feit dat we al sinds de aankoop vrij vaak water moeten bijvullen, maar ik had me door mijn gebrek aan kennis van CV-installaties niet gerealiseerd dat dat een probleem was...

Ook bleek dat de vorige eigenaar sinds 2000 geen regulier onderhoud had laten plegen aan de ketel. Had hij dat wel gedaan, dan was hij zelf al op het spoor van de lekkende warmtewisselaar gekomen en ofwel die warmtewisselaar vervangen (à €600 all-in) ofwel een nieuwe ketel laten plaatsen.

Ik ben van mening dat deze schade (vervangen van de ketel à €1600) te wijten is aan de nalatigheid van de vorige eigenaar. Die had immers voor €600 het euvel kunnen (en moeten) verhelpen toen het probleem in eerste instantie ontstond. Ook had hij van het probleem op de hoogte moeten zijn omdat hij de eerste eigenaar van het huis is, en dus vanaf het begin op de hoogte is van de waterconsumptie van de ketel: hij zou hebben moeten weten dat het waterverbruik abnormaal was. Als hij niet in 2000 gestopt was met het regulier onderhoud, dan was het probleem ook al veel eerder boven water gekomen.

Ik ben van plan om het op een verborgen gebrek te gooien en de kosten op de vorige eigenaar te verhalen. Zijn er hier mensen in de zaal die dergelijke situaties hebben meegemaakt? Of misschien advocaten of rechtenstudenten die op e.e.a. een lichtje kunnen werpen?

[Badtothebone]

kom je daar niet een beetje laat mee, Sep 2008 gekocht. Wij zijn nu bijna 2 jaar verder. ik bedoel is er geen verjaring van dit soort gebreken. Ik ben ook benieuwd namelijk.

[Gunner]

Ik denk dat je weinig recht hebt, je hebt het huis al twee jaar. Bewijs maar eens dat het niet zich heeft voorgedaan toen je het huis kocht, maar IANAL verder.

[Mx. Alba]

Badtothebone schreef op dinsdag 03 augustus 2010 @ 18:41:
kom je daar niet een beetje laat mee, Sep 2008 gekocht. Wij zijn nu bijna 2 jaar verder. ik bedoel is er geen verjaring van dit soort gebreken. Ik ben ook benieuwd namelijk.

Voor zover ik weet is er bij verborgen gebreken geen verjaring mogelijk, zo lang maar aannemelijk gemaakt kan worden dat het probleem al voor de verkoop bestond en dat de vorige eigenaar er redelijkerwijs van op de hoogte zou moeten zijn geweest.

In mijn geval is dat zo, want het regelmatig water bijvullen had ik al sinds het begin dus dat had de vorige eigenaar moeten weten en hij had ook moeten weten dat het niet normaal was dat hij steeds vaker het water bij moest vullen (toch?). Ook zei de monteur dat het ding zo verroest is dat het al vele jaren moet lekken.

Misschien realiseerde de vorige eigenaar zich wel degelijk dat er een probleem was, maar besloot om er niets aan te doen omdat de ketel toch al "afgeschreven" was, en dacht om het ding pas te vervangen als hij er echt mee ophield. Als hij echter regulier onderhoud had laten doen, dan was het euvel al veel eerder ontdekt en had hij toen nog de keuze gehad tussen repareren (€600) of vervangen (€1600). Nu heeft hij mij indirect de "keuze" voor vervanging opgedrongen doordat hij er niets aan heeft laten doen. Als hij de ketel wel had laten repareren of vervangen dan had hij nu bovendien nog pico bello gewerkt en zou ik nu helemaal geen kosten moeten maken.

[418O2]

vervang dat ding door een HR++ ketel en je hebt het zo terugverdient.

Na 2 jaar kan je hier niet mee aankomen i you ask me

[DeBolle]

Jij hebt willens en wetens een CV ketel overgenomen van 18 jaren oud, zonder je van de staat van de ketel op de hoogte te stellen. Dat is geen verborgen gebrek, dat is te weinig onderzoek van jouw kant. Gezien de levensduur van de gemiddelde cv-ketel kun je verwachten dat je een 18 jaren oude ketel binnen afzienbare termijn moet gaan vervangen.
Dat jij geen verstand hebt van ketels is geen excuus - waarom heb je in de afgelopen twee jaren zelf geen onderhoud laten plegen? Dit heet leergeld - bij de koop was het een onderhandelingspunt geweest: korting vanwege versleten ketel.

[Hooglander1]

Dus je koopt een huis met een 18 jaar oude CV ketel en denkt dan 2 jaar later nog aan te kunnen tonen dat hij nou kapot is gegaan doordat de vorige eigenaar bewust heeft achtergehouden dat hij intern lekte.

Ik denk dat die man af en toe bijvulde en het voor de rest geen reet interesseerde. Dat hij nou in elkaar stort zat er dik in en kan je die man ook niet meer aanrekenen imo.

Het word erg lastig om aan te tonen dat hij het wist en bewust heeft achtergehouden. Ik vermoed dat het handiger is om er een HR+++++ ketel in te zetten

[Mx. Alba]

Het probleem is dat wij het huis nu weer te koop hebben staan en dat we dus zelf die HR++++++ ketel niet terug kunnen verdienen, anders dan had ik dat ook zonder problemen gedaan natuurlijk...

Maar dan nog blijft het feit dat indien de vorige eigenaar wel regulier onderhoud had laten doen, hij zelf die reparatie / vervanging zou moeten hebben doen. Ook had hij van het toegenomen waterverbruik moeten afleiden dat er iets mis was en niet zeggen dat de ketel "weliswaar oud is, maar nog goed werkt", want dat was immers niet zo.

@hieronder: nee, we verkopen het huis niet om de CV-ketel natuurlijk maar omdat we toch naar een andere regio willen.

[ Voor 56% gewijzigd door Mx. Alba op 03-08-2010 19:13 ]

[Rev!]

Huis verkopen om een CV ketel? Huh...

[Gunner]

Mx. Alba schreef op dinsdag 03 augustus 2010 @ 19:11:
Ook had hij van het toegenomen waterverbruik moeten afleiden dat er iets mis was en niet zeggen dat de ketel "weliswaar oud is, maar nog goed werkt", want dat was immers niet zo.

Toegenomen waterverbruik? Die moet je uitleggen. De ketels die ik ken moet je handmatig bijvullen indien nodig. Buiten dat zal je dat marginale extra verbruik nauwelijks opvallen denk ik.

Mx. Alba schreef op dinsdag 03 augustus 2010 @ 19:11:
Het probleem is dat wij het huis nu weer te koop hebben staan en dat we dus zelf die HR++++++ ketel niet terug kunnen verdienen, anders dan had ik dat ook zonder problemen gedaan natuurlijk...

Dan weet je wat je moet doen. Nieuwe ketel plaatsen.

[ Voor 27% gewijzigd door Gunner op 03-08-2010 19:15 ]

[gambieter]

Je zult eerst moeten bewijzen dat het ding al kapot was bij aankoop en dat de eigenaar het wist. Dat jouw techneut zegt dat dit zo moet zijn, is natuurlijk geen bewijs. Dit zal waarschijnlijk onder de onderzoeksplicht vallen. Mogelijk kan de verkoper zelfs zeggen dat de prijs wat lager was door de oudere ketel.

Ik vraag me zelfs af of een ketel onder inboedel/roerend goed valt en uberhaupt niet te verhalen is?

Zie ook de quote in je startpost: U heeft net een huis gekocht en ontdekt dat er sprake is van betonrot of u constateert dat de open haard in uw woning niet bruikbaar is. Dat woordje "net" lijkt me wat moeilijk uitlegbaar als "2 jaar later"

[ Voor 24% gewijzigd door gambieter op 03-08-2010 19:20 ]

[Mx. Alba]

Ik heb eens met de Jurofoon gebeld en ook specifiek mijn twijfel geuit of het niet te laat is om daar nu nog mee te komen, en of ik wel voldaan heb aan mijn onderzoeksplicht. Volgens hun maakt de tijdspanne echter niet uit, omdat het ook kan voorkomen dat een gebrek pas na vele jaren aan het licht komt tijdens bijvoorbeeld een verbouwing. Mits aannemelijk gemaakt kan worden dat het gebrek bij de aankoop van het pand al bestond, kan een beroep worden gedaan op verborgen gebreken.

De CV-ketel valt ook onder dit kopje, omdat verwarming en warm water nodig zijn voor normaal gebruik van een woning.

Het enige waar twijfel over kan bestaan is of ik wel voldaan heb aan de onderzoeksplicht...

Ik heb ook een mail gestuurd naar mijn eigen rechtsbijstandsverzekering, kijken wat die er van zeggen.

Het ding moet vervangen worden en ik ga hem zeker ook vervangen (want als ik het huis met de ketel in deze provisorisch gerepareerde staat zou verkopen dan zou het zonder twijfel wel een (verborgen) gebrek zijn) maar hij had eigenlijk al vervangen (of minimaal gerepareerd) moeten worden door de vorige eigenaar, vandaar dat ik van mening ben en blijf dat het toch wel mogelijk zou moeten zijn om hun hier (deels) voor aansprakelijk te stellen...

Maar om ons niet al te veel op mijn specifieke geval te concentreren, zijn er mensen in de zaal die zelf ervaring hebben met verborgen gebreken, van welke aard dan ook?

[ Voor 5% gewijzigd door Mx. Alba op 03-08-2010 19:59 ]

[Hillie]

Onderzoeksplicht? Dit is supersimpel om zelf te checken, even zo'n ding opentrekken en klaar. Ik denk dat je hier een dure les hebt gekregen.

[Sjeik]

Mx. Alba schreef op dinsdag 03 augustus 2010 @ 19:56:
Ik heb eens met de Jurofoon gebeld en ook specifiek mijn twijfel geuit of het niet te laat is om daar nu nog mee te komen, en of ik wel voldaan heb aan mijn onderzoeksplicht. Volgens hun maakt de tijdspanne echter niet uit, omdat het ook kan voorkomen dat een gebrek pas na vele jaren aan het licht komt tijdens bijvoorbeeld een verbouwing. Mits aannemelijk gemaakt kan worden dat het gebrek bij de aankoop van het pand al bestond, kan een beroep worden gedaan op verborgen gebreken.

De CV-ketel valt ook onder dit kopje, omdat verwarming en warm water nodig zijn voor normaal gebruik van een woning.

Het enige waar twijfel over kan bestaan is of ik wel voldaan heb aan de onderzoeksplicht...

Ik heb ook een mail gestuurd naar mijn eigen rechtsbijstandsverzekering, kijken wat die er van zeggen.

Het ding moet vervangen worden en ik ga hem zeker ook vervangen (want als ik het huis met de ketel in deze provisorisch gerepareerde staat zou verkopen dan zou het zonder twijfel wel een (verborgen) gebrek zijn) maar hij had eigenlijk al vervangen (of minimaal gerepareerd) moeten worden door de vorige eigenaar, vandaar dat ik van mening ben en blijf dat het toch wel mogelijk zou moeten zijn om hun hier (deels) voor aansprakelijk te stellen...

Maar om ons niet al te veel op mijn specifieke geval te concentreren, zijn er mensen in de zaal die zelf ervaring hebben met verborgen gebreken, van welke aard dan ook?

Waarom ga je hem zelf vervangen? Je kan er ook voor kiezen om tegen de nieuwe kopers te zeggen dat ze er een nieuwe CV-ketel in moeten zetten omdat deze stuk gaat. Dan is het wel een gebrek, maar niet meer verborgen Je hebt natuurlijk wel pech als ie eerder stuk gaat dan dat je het huis hebt verkocht: dan heb je zelf geen warm water meer

Ik ben trouwens ook van mening dat je dit zelf had moeten (laten) onderzoeken. Ten eerste kan je met 1 blik op de cv ketel zien dat er geen onderhoud is geweest (er missen stickertjes met laatste onderhoudsbeurt) en als je iemand in de arm had genomen (een bouwtechnisch onderzoek) hadden ze dit zeker weten opgemerkt.

[ Voor 7% gewijzigd door Sjeik op 03-08-2010 21:15 ]

[Gomez12]

Even een vraagje qua regulier onderhoud, had je dat ook niet zelf eens moeten laten doen in die 2 jaar?

Want als ik het goed lees verwijt je de vorige eigenaar iets terwijl je zelf op dezelfde voet bent doorgegaan.
Als de ketel het nou niet had begeven wat had je dan tegen de nieuwe koper gezegd : dat de ketel "weliswaar oud is, maar nog goed werkt"?

[Verwijderd]

Bij dat soort ketels vraag ik niet eens naar de toestand, ketel van 18jaar oud neem je gewoon op in je eigen begroting om te vervangen.

[sverzijl]

Mx. Alba schreef op dinsdag 03 augustus 2010 @ 18:34:
In september 2008 heb ik een huis gekocht. De CV-ketel is van het jaar nul (ahem, 1990) maar is van een goed merk (Vaillant) en zou volgens de vorige eigenaar perfect werken, hoewel hij financieel afgeschreven is.

Ik snap eerlijk gezegd je probleem niet.
([edit]ok ik snap je probleem wel, ik vind het alleen niet redelijk om dit te verhalen op de vorige eigenaar met zo'n oude ketel)

Ketel was al 18 jaar oud en zoals je zelf al aangeeft financieel afgeschreven. Zelfs al zou de vorige eigenaar 'schuldig' zijn geweest, dan zou je in het beste geval de marktwaarde van een 18-20 jaar oude ketel vergoed kunnen krijgen. En laat die 18-20 jaar nu net de verwachte levensduur zijn van een niet-HR++ ketel (en 12-15 jr voor HR++ ketel.. Dit volgens onze onderhoudsmonteur dus pin me er niet op vast). Met veel geluk houd je er dus misschien een paar tientjes aan over?

Ik zou zeggen nieuwe ketel plaatsen waarmee huis iets aantrekkelijker wordt bij verkoop, of verkopen met de melding dat ketel direct vervangen moet worden (hetgeen te verwachten is na 18-20 jr).

[ Voor 6% gewijzigd door sverzijl op 03-08-2010 21:39 ]

[Mx. Alba]

Gomez12 schreef op dinsdag 03 augustus 2010 @ 21:15:
Even een vraagje qua regulier onderhoud, had je dat ook niet zelf eens moeten laten doen in die 2 jaar?

Misschien wel, maar ik was eigenlijk van plan om er geen geld in te stoppen en hem te vervangen als hij het zou begeven. En ook als ik 2 jaar geleden onderhoud gedaan zou hebben, dan zou de binnenkant van dat ding al dermate aangetast zijn geweest dat reparatie ook geen zin meer zou hebben gehad, vooral niet op zo'n oude ketel. Onderhoud door mij had het probleem niet meer kunnen voorkomen, het had alleen de ontdekking ervan kunnen bespoedigen.

Want als ik het goed lees verwijt je de vorige eigenaar iets terwijl je zelf op dezelfde voet bent doorgegaan.
Als de ketel het nou niet had begeven wat had je dan tegen de nieuwe koper gezegd : dat de ketel "weliswaar oud is, maar nog goed werkt"?

Ik zou gezegd hebben "hij doet het nog zolang hij het doet en het is me door een installateur aangeraden hem lekker te laten hangen zolang hij het nog doet, maar gezien het feit dat hij al eens is uitgevallen wegens onderdruk geef ik geen enkele garantie op de technische staat", en gezien het feit dat het ding nu 20 jaar oud is zou dat vast niemand verbaasd hebben. Dat is heel wat anders dan wat ons verteld is, namelijk "hij is wel oud, maar hij doet het nog perfect."

sverzijl schreef op dinsdag 03 augustus 2010 @ 21:33:
[...]

Ik snap eerlijk gezegd je probleem niet.
([edit]ok ik snap je probleem wel, ik vind het alleen niet redelijk om dit te verhalen op de vorige eigenaar met zo'n oude ketel)

Ketel was al 18 jaar oud en zoals je zelf al aangeeft financieel afgeschreven. Zelfs al zou de vorige eigenaar 'schuldig' zijn geweest, dan zou je in het beste geval de marktwaarde van een 18-20 jaar oude ketel vergoed kunnen krijgen. En laat die 18-20 jaar nu net de verwachte levensduur zijn van een niet-HR++ ketel (en 12-15 jr voor HR++ ketel.. Dit volgens onze onderhoudsmonteur dus pin me er niet op vast). Met veel geluk houd je er dus misschien een paar tientjes aan over?

Ik zou zeggen nieuwe ketel plaatsen waarmee huis iets aantrekkelijker wordt bij verkoop, of verkopen met de melding dat ketel direct vervangen moet worden (hetgeen te verwachten is na 18-20 jr).

Als de vorige eigenaar zijn ketel naar behoren had onderhouden dan was hij 4 à 5 jaar geleden al gerepareerd of vervangen en dan had ik dus nu ofwel een 20 jaar oude ketel met een 5 jaar oude warmtewisselaar die nog zat een jaar of 2 tot 5 mee zou kunnen, of een ketel van 5 jaar oud. In beide gevallen zou ik nu niet €1.600 kwijt zijn aan een nieuwe ketel.

In ieder geval zou de eigenaar me hebben moeten vertellen dat hij al 8 jaar geen onderhoud had laten plegen aan de ketel, maar dat heeft hij ook niet gezegd...

Marzman schreef op dinsdag 03 augustus 2010 @ 21:39:
Mja verborgen gebrek. De vorige eigenaar zei dat hij het goed deed en dat was ook zo. Er kan altijd iets plotseling kapot gaan (zeker na 18 jaar). Dat is hetzelfde bij een auto. Dan kun je zeggen "als de vorige eigenaar hem beter had onderhouden had hij die kosten gehad" maar bij auto's werkt dat niet zo, dus waarom zou dat bij een CV-ketel anders zijn?

Maar als je er nog maar kort woont kun je toch ook een ketel huren?

Het probleem is dat hij niet "plotseling is kapotgegaan", maar al jaren feitelijk kapot is. Een auto met een lekkende koppakking komt niet door de APK; een ketel met een lekkende warmtewisselaar komt ook niet door een jaarlijkse controle...

Een ketel huren kan wel, maar dat is ook weer een minpunt bij de verkoop van het huis.

Marzman schreef op dinsdag 03 augustus 2010 @ 21:39:
Dus je hebt geen onderhoud gedaan omdat je het huis toch gaat verkopen omdat je wilt verhuizen? Wat is dan het verschil met de vorige bewoner?

Nee, toen ik de beslissing maakte om geen onderhoud te doen was ik niet van plan om het huis te verkopen. Ik had me geïnformeerd bij collega's van mijn vader (hij is namelijk chauffeur op een demo-truck van Vaillant) en die raadden me aan om op zo'n oude ketel geen geld uit te geven aan onderhoud. Hij doet het nog zo lang hij het doet, en als hij ermee stopt dan vervang je hem; bovendien zijn die oude Vaillant-ketels van zeer goede kwaliteit en kunnen ze makkelijk 25 jaar mee, volgens een expert (maarja, wij van WC Eend....). Echter, het blijkt nu dat hij ermee stopt door een defect dat al bestond jaren voordat ik het huis kocht, vandaar dat ik van mening ben dat de vorige eigenaar er ook (deels) voor verantwoordelijk is. Hij had mij minimaal moeten informeren dat hij al 8 jaar geen onderhoud aan het ding had laten doen, maar dat heeft hij ook niet gedaan.

[ Voor 60% gewijzigd door Mx. Alba op 03-08-2010 21:49 ]

[Marzman]

Mja verborgen gebrek. De vorige eigenaar zei dat hij het goed deed en dat was ook zo. Er kan altijd iets plotseling kapot gaan (zeker na 18 jaar). Dat is hetzelfde bij een auto. Dan kun je zeggen "als de vorige eigenaar hem beter had onderhouden had hij die kosten gehad" maar bij auto's werkt dat niet zo, dus waarom zou dat bij een CV-ketel anders zijn?

Maar als je er nog maar kort woont kun je toch ook een ketel huren?

Mx. Alba schreef op dinsdag 03 augustus 2010 @ 21:33:
[...]
Misschien wel, maar ik was eigenlijk van plan om er geen geld in te stoppen en hem te vervangen als hij het zou begeven. En ook als ik 2 jaar geleden onderhoud gedaan zou hebben, dan zou de binnenkant van dat ding al dermate aangetast zijn geweest dat reparatie ook geen zin meer zou hebben gehad, vooral niet op zo'n oude ketel. Onderhoud door mij had het probleem niet meer kunnen voorkomen, het had alleen de ontdekking ervan kunnen bespoedigen.

Dus je hebt geen onderhoud gedaan omdat je het huis toch gaat verkopen omdat je wilt verhuizen? Wat is dan het verschil met de vorige bewoner?

[ Voor 54% gewijzigd door Marzman op 03-08-2010 21:41 ]

[sverzijl]

Mx. Alba schreef op dinsdag 03 augustus 2010 @ 21:33:

Als de vorige eigenaar zijn ketel naar behoren had onderhouden dan was hij 4 à 5 jaar geleden al gerepareerd of vervangen en dan had ik dus nu ofwel een 20 jaar oude ketel met een 5 jaar oude warmtewisselaar die nog zat een jaar of 2 tot 5 mee zou kunnen, of een ketel van 5 jaar oud. In beide gevallen zou ik nu niet €1.600 kwijt zijn aan een nieuwe ketel.

Yep, en redelijkerwijs had je dan ook wat meer voor het huis mogen betalen omdat er dan net een nieuwe ketel geplaatst was ipv een 18jr oude ketel. Kortom, ik geef je weinig kans om nog iets te verhalen en als het al iets is, zal het de moeite niet waard zijn.

[Sempy]

Mx. Alba schreef op dinsdag 03 augustus 2010 @ 21:33:
[...]
Als de vorige eigenaar zijn ketel naar behoren had onderhouden dan was hij 4 à 5 jaar geleden al gerepareerd of vervangen en dan had ik dus nu ofwel een 20 jaar oude ketel met een 5 jaar oude warmtewisselaar die nog zat een jaar of 2 tot 5 mee zou kunnen, of een ketel van 5 jaar oud. In beide gevallen zou ik nu niet €1.600 kwijt zijn aan een nieuwe ketel.

Er is geen enkele wet die zegt idat men zijn ketel periodiek dient te laten onderhouden, niet voor jou en dus ook niet voor de vorige eigenaar. Of de schade is ontstaan tijdens het gebruik van de vorige eigenaar of pas 2 jaar later is niet voor 100% vast te stellen, ook niet door een servicemonteur. Het feit dat de ketel nog zo'n tijd (relatief) probleemloos heeft gefunctioneert spreekt enkel in het voordeel van de vorige eigenaar en maakt het aannemelijker dat het probleem is ontstaan doordat jij geen onderhoud hebt uitgevoerd.

In ieder geval zou de eigenaar me hebben moeten vertellen dat hij al 8 jaar geen onderhoud had laten plegen aan de ketel, maar dat heeft hij ook niet gezegd...

Dit is niet juist, jij had dit zelf moeten (laten) onderzoeken. Bij de bouwkundige keuring van mijn huis werden dit soort dingen gewoon gevraagd, uiteraard had je dit ook zelf kunnen doen. Op dat moment is het geen verborgen gebrek en neem je dus bewust de keuze de ketel als zodanig te accepteren. Omdat alles na behoren werktte kan je de vorige eigenaar niets verwijten, hij is immers ook geen ketelexpert.

[Hillie]

Mx. Alba schreef op dinsdag 03 augustus 2010 @ 21:33:
Misschien wel, maar ik was eigenlijk van plan om er geen geld in te stoppen en hem te vervangen als hij het zou begeven.

Niet handig, want een rotte ketel kan CO'en met wat pech en voor je het weet sta je in het rouwcentrum het verlies van een familielid te betreuren. Ik snap dat je dat graag op een koopje wilt doen, maar een CV ketel is die paar tientjes aan onderhoud m.i. best waard.

[Mx. Alba]

Goed, dat is allemaal duidelijk Bedankt voor de terugkaatsingen. Ik ga uit van niets maar ga toch kijken of er eventueel wat te halen valt.

[chime]

In België is het zo dat je bij een verborgen gebrek aannemenlijk moet maken dat de vorige eigenaar hiervan op de hoogte was.

Dat is kortom gezegd: wreed moeilijk.

Hoe het in Nederland zit weet ik niet, maar komaan ... 2 jaar geleden aangekocht en er nu pas mee afkomen, sorry, maar daarmee wordt het al heel moeilijk om bij een rechter gelijk te halen.
Anderzijds: je kan ook niet afkomen met "verkoper heeft gezegd dat" of "heeft niet gezegd dat ..." dat is gewoon woordt tegen woord en niet te bewijzen.

[Jeroen V]

Wat in Nederland ook redelijk belangrijk is, is wat je van een bepaald produkt mag verwachten. En ik heb het donkerbruine vermoeden dat je van een ketel van 18 jaat niet al te gek veel mag verwachten. Dat jij twee jaar relatief probleemloos dat ding hebt kunnen gebruiken is waarschijnlijk al meer dan je redelijkerwijs zou mogen verwachten. (want je wist dat de ketel 18 jaar oud was)

Ook ik gok erop dat je vrij weinig op de vorige eigenaar kunt verhalen....

[Sempy]

Jeroen V schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 13:03:
Wat in Nederland ook redelijk belangrijk is, is wat je van een bepaald produkt mag verwachten. En ik heb het donkerbruine vermoeden dat je van een ketel van 18 jaat niet al te gek veel mag verwachten. Dat jij twee jaar relatief probleemloos dat ding hebt kunnen gebruiken is waarschijnlijk al meer dan je redelijkerwijs zou mogen verwachten. (want je wist dat de ketel 18 jaar oud was)

Ook ik gok erop dat je vrij weinig op de vorige eigenaar kunt verhalen....

Volgens mij geldt dat enkel voor de koop van nieuwe producten en niet voor verkoop tussen particulieren. Als ik een laptop van 1 jaar oud via marktplaats verkoop, dan heb je uiteraard als koper de verwachting dat dat ding nog jaren probleemloos zal werken, echter heb je geen poot om op te staan als hij het na een maand begeeft.

[Hooglander1]

Er valt misschien wel wat te halen.

Maar als iemand een huis koopt met een ketel van 20 jaar oud, of hij het nou doet of niet, qua prijs maakt het echt niet uit bij de onderhandelingen. Dat ding is toch aan vervanging toe...

[LauPro]

Sempy schreef op dinsdag 03 augustus 2010 @ 22:13:
Er is geen enkele wet die zegt idat men zijn ketel periodiek dient te laten onderhouden, niet voor jou en dus ook niet voor de vorige eigenaar.

Dit is dus niet waar. Als eigenaar van gastoestellen ben verplicht om deze periodiek te laten controleren conform de instructies van de fabrikant. Dit is in Nederland meestal eens in de 5 jaar, zie het Besluit gastoestellen:

quote: http://www.st-ab.nl/wette...Besluit_gastoestellen.htm

1. op een juiste wijze zijn geïnstalleerd en regelmatig worden onderhouden overeenkomstig de instructies van de fabrikant;

In België is het reeds verplicht bij wet om je ketel elke 2 jaar te keuren!

quote: http://www.sociaalhuislier.be/content.jsp?objectid=8259

Er bestaat al langer een verplicht jaarlijks onderhoud voor cv – ketels op stookolie, steenkool, hout of pellets.
Sinds kort werd ook het tweejaarlijks onderhoud voor een cv – ketel op aardgas verplicht. De cv – ketels die op 01/06/2007 in gebruik waren moeten een eerste verplichte onderhoudsbeurt krijgen voor 01 juni 2010! Het onderhoud moet uitgevoerd worden door een erkend vakman.

Dus als huiseigenaar kan je niet weglopen met het feit 'het kost mij allemaal teveel geld'. Als die ketel ontploft en je kan niet aannemelijk maken dat je nog recent onderhoud hebt uitgevoerd dan is er een serieuze verzekeringskwestie. Dat risico zou ik niet willen lopen iig.

edit: Ik heb overigens ook een broertje dood aan mensen die denken te kunnen besparen op dergelijke zaken en daarmee levensgevaarlijke situaties kunnen creëren.

Heel simpel: Het bezit van een huis neemt verantwoordelijkheden met zich mee!

[ Voor 7% gewijzigd door LauPro op 04-08-2010 13:37 ]

[itsalex]

Mijn kachel was uit 1998 en die was in 2009 pas vervangen terwijl dat eigenlijk niet eens nodig was. Alleen omdat mijn boiler van 30 jaar wel aan het lekken was werd ook meteen de cv vervangen. Het scheelde ook nog eens de helft van mijn energieverbruik. Je mag gewoon verwachten van een kachel van 15-20 jaar dat deze niet meer goed is. Die zal nooit meer 100% zijn. Ik had alleen een cv die alleen warmte gaf en geen water. Dat scheelde ook weer voor de leversjaren en onderdelen en dat was ook de reden waarom die veel langer mee kon gaan.

[Jaspertje]

Ik zou overigens als je huis goed geprijsd is gewoon altijd.....gewoon noemen dat de ketel nog vervangen moet worden en dat als je het zelf doet er een VR ketel in komt (de goedkoopste) maar dat in overleg best veel mogelijk is... die ketel is totaal niet meer relevant voor de waarde van je huis en je krijgt er geen gezeik mee...

[ Voor 3% gewijzigd door Jaspertje op 04-08-2010 13:53 ]

[Icephase]

Onderzoeksplicht of niet, de verkoper had niet mogen melden dat de ketel prima functioneerde. Hij had immers kunnen weten dat de ketel lek was. Hiervoor hoeft hij geen expert te zijn, periodieke controle of logisch nadenken brengen je al heel ver. Ik denk dus dat je nog best wel wat kunt verhalen.

Voorbeeld uit eigen ervaring:
Huis gekocht met cv van 10 jaar oud, werkte prima. Vorige eigenaar was een woningstichting met meerdere dezelfde panden in de buurt. Geen bouwtechnische keuring laten doen. Na een half jaar ging de cv stuk. Diagnose: nieuwe cv ketel. Ondanks dat het defect niet van tevoren zichtbaar of te ontdekken was, heb ik toch de helft van de kosten vergoed gekregen door de vorige eigenaar. De reden hiervoor was dat al veel van deze ketels in de andere panden van de woningstichting waren vervangen en dat ze dus hadden moeten melden dat onze ketel binnenkort wellicht ook aan vervanging toe zou zijn. Dit verwacht je immers niet bij een ketel van slechts 10 jaar oud. Wij draaiden zelf voor de andere helft op omdat we toch een nieuwe ketel hadden terwijl dit niet in de aankoopsprijs te zien was.

[Gunner]

woelders schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 13:54:
Onderzoeksplicht of niet, de verkoper had niet mogen melden dat de ketel prima functioneerde.

Heeft Albantar dat gevraagd dan, of stond dat in de verkoopbrochure? Dat maak ik uit zijn verhaal niet op.

[Slasher]

Jaspertje schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 13:53:
Ik zou overigens als je huis goed geprijsd is gewoon altijd.....gewoon noemen dat de ketel nog vervangen moet worden en dat als je het zelf doet er een VR ketel in komt (de goedkoopste) maar dat in overleg best veel mogelijk is... die ketel is totaal niet meer relevant voor de waarde van je huis en je krijgt er geen gezeik mee...

Waarom zou je dat moeten melden? Je kan toch ook zelf wel weten dat een ketel van 15 jaar niet meer het eeuwige leven heeft? Ik zie niet in waarom een verkoper dat zou moeten vermelden. Dat is gewoon de onderzoeksplicht van de koper.

[Dido]

Ik zit even te denken vanaf de kant van die vorige eigenaar... als ik twee jaar na de verkoop van mijn huis bericht zou krijgen van de nieuwe eigenaar dat de indertijd 18 jaar oude ketel kaduuk is, en of ik maar even wil schokken, denk ik dat ik luid lachend per kerende post een stuiver terugstuur als vergoeding voor de dagwaarde van dat ding.

Dat het de nieuwe eigenaar nu even rot uitkomt wat betreft timing omdat hij na slechts twee jaar alweer het huis in de verkoop heeft staan is voor mij natuurlijk volslagen irrelevant.

[smesjz]

LauPro schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 13:28:
Dit is dus niet waar. Als eigenaar van gastoestellen ben verplicht om deze periodiek te laten controleren conform de instructies van de fabrikant. Dit is in Nederland meestal eens in de 5 jaar, zie het Besluit gastoestellen:

Dit besluit verplicht een particulier helemaal niet tot onderhoud. Jouw quote slaat op de definitie van 'normaal gebruik' wat vervolgens in het besluit wordt gebruikt:

.Gastoestellen en toebehoren dienen zodanig te zijn samengesteld en zodanige eigenschappen te hebben alsmede van zodanige vermeldingen te zijn voorzien, dat zij bij normaal gebruik van het gastoestel geen bijzonder gevaar opleveren voor de veiligheid van personen, huisdieren of goederen.

Het is vooral bedoeld voor fabrikanten van dergelijke gastoestellen.

[Gunner]

Dido schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 14:55:
Ik zit even te denken vanaf de kant van die vorige eigenaar... als ik twee jaar na de verkoop van mijn huis bericht zou krijgen van de nieuwe eigenaar dat de indertijd 18 jaar oude ketel kaduuk is, en of ik maar even wil schokken, denk ik dat ik luid lachend per kerende post een stuiver terugstuur als vergoeding voor de dagwaarde van dat ding.

Eigenlijk was dit exact ook mijn allereerste gedachte

[ Voor 15% gewijzigd door Gunner op 04-08-2010 15:23 ]

[LauPro]

smesjz schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 15:18:
Dit besluit verplicht een particulier helemaal niet tot onderhoud. Jouw quote slaat op de definitie van 'normaal gebruik' wat vervolgens in het besluit wordt gebruikt:

Nee niet enkel dit besluit.

Het is vooral bedoeld voor fabrikanten van dergelijke gastoestellen.

Ook voor eindgebruikers. Bovendien verplichten ook veel leveranciers dat je een deugdelijke gasinstallatie moet hebben. Onder deugdelijk wordt verstaan conform het onderhoudsprogramma van de fabrikant. Tevens heb je als huiseigenaar ook de plicht om geen gevaarlijke situaties voor de omgeving te laten ontstaan. Zowel met elektra, alsmede met het riool etc.

[beany]

18 jaar... Toen wij ons huis kochten zat er een ketel in van 12 jaar. We zeiden toen tegen de verkoper 'ouwe troep, dus trekken we 1000 euro van de vraagprijs af' en zo zijn we ook met andere dingen omgegaan totdat we op een prijs uit kwamen die wij er voor neer wilde leggen

[Slasher]

beany schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 15:42:
18 jaar... Toen wij ons huis kochten zat er een ketel in van 12 jaar. We zeiden toen tegen de verkoper 'ouwe troep, dus trekken we 1000 euro van de vraagprijs af' en zo zijn we ook met andere dingen omgegaan totdat we op een prijs uit kwamen die wij er voor neer wilde leggen

Das natuurlijk wel een beetje kort door de bocht door een ketel van 12 jaar oud als oude troep te bestempelen die ketel zou in principe gewoon nog prima kunnnen functioneren.

Feit is wel dat je punt hebt, om daar je bod op aan te passen. Zo heb ik nu een ketel van 15 jaar oud, en doet het in principe nog prima. Ik kan daar 2 dingen mee doen: De ketel laten zitten en daarmee rekening houdend met de vraagprijs. Of de ketel vervangen, of je daarmee je huis meer waard laat worden is natuurlijk de vraag, maar wellicht werkt het wel mee met de verkoop.

[ Voor 25% gewijzigd door Slasher op 04-08-2010 16:29 ]

[M14]

Voor de TS: Waarom niet tijdens de verkoop melden dat de CV aan vervanging toe is en dat meenemen in de verkoopprijs. Heb je geen gedoe met 'verborgen gebreken' van jou kant, het is immers vermeld en je hebt geen gedoe dat je een nieuw apparaat er neer hangt, waar je hooguit enkele weken / maanden gebruik van maakt.

[smesjz]

LauPro schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 15:39:
[...]
Nee niet enkel dit besluit.
[...]
Ook voor eindgebruikers. Bovendien verplichten ook veel leveranciers dat je een deugdelijke gasinstallatie moet hebben. Onder deugdelijk wordt verstaan conform het onderhoudsprogramma van de fabrikant. Tevens heb je als huiseigenaar ook de plicht om geen gevaarlijke situaties voor de omgeving te laten ontstaan. Zowel met elektra, alsmede met het riool etc.

In dat hele besluit staat nergens dat de gebruiker bij wetverplicht is om zo'n CV periodiek te onderhouden. Dat leveranciers dat eisen van jou maakt het nog geen wettelijke verplichting en kan het dus niet gebruikt worden door de TS.

Dat het een onveilige situatie kan opleveren begrijp ik, maar citeer dat dan i.p.v. een irrelevante website aan te halen.

[beany]

smesjz schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 17:02:
[...]


In dat hele besluit staat nergens dat de gebruiker bij wetverplicht is om zo'n CV periodiek te onderhouden. Dat leveranciers dat eisen van jou maakt het nog geen wettelijke verplichting en kan het dus niet gebruikt worden door de TS.

Dat het een onveilige situatie kan opleveren begrijp ik, maar citeer dat dan i.p.v. een irrelevante website aan te halen.

Je zou wel in de problemen kunnen komen met je verzekeringsmaatschappij als het mis gaat. Iets wat veel mensen over het hoofd zien als ze gaan knutselen 'omdat er geen wet is die het verbied'

[LauPro]

smesjz schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 17:02:
In dat hele besluit staat nergens dat de gebruiker bij wetverplicht is om zo'n CV periodiek te onderhouden. Dat leveranciers dat eisen van jou maakt het nog geen wettelijke verplichting en kan het dus niet gebruikt worden door de TS.

Ik heb niet gezegd dat het onderhoud bij wet verplicht is (dat is alleen in o.a. België zo). Maar dat wil niet zeggen dat je als huiseigenaar alleen gebonden bent aan wettelijke verplichtingen?

Dat het een onveilige situatie kan opleveren begrijp ik, maar citeer dat dan i.p.v. een irrelevante website aan te halen.

Dat valt toch nergens van te citeren? Juist om die onveilige situaties te voorkomen ben je verplicht als huiseigenaar om periodiek te controleren. Er is geen andere optie. Of vervang jij je CV-installatie preventief elke 5 jaar? En om heel eerlijk te zijn gaan de meeste ketels na zo'n lange tijd vanzelf wel stuk waardoor een monteur het meestal wel op tijd opmerkt. Maar 8 jaar lang geen onderhoud aan een ketel uitvoeren en vervolgens die ketel overnemen en er dan niets aan doen. Dat klinkt mij als een tijdbom.

@TS: Ik zou de stekker eruit trekken en de gaskraan dichtdoen. En de bewoners vertellen dat ze iig de ketel moeten vervangen.

[smesjz]

LauPro schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 17:39:
Ik heb niet gezegd dat het onderhoud bij wet verplicht is (dat is alleen in o.a. België zo). Maar dat wil niet zeggen dat je als huiseigenaar alleen gebonden bent aan wettelijke verplichtingen?

Jij reageert op Sempy die zegt dat er geen wet is die het onderhoud verplicht is. En je gebruikt hierbij het "Besluit gastoestellen" om aan te tonen dat je verplicht bent je onderhoud via de instructies van de leverancier te (laten) doen. Dus je beweert wel degelijk dat bij wet verplicht is.

Op het moment dat er geen wettelijke basis is, kan je dat ook niet gebruiken als argument tegen de vorige eigenaar. Er is geen wettelijke verplichting voor het onderhoud van je ketel.

Dat valt toch nergens van te citeren? Juist om die onveilige situaties te voorkomen ben je verplicht als huiseigenaar om periodiek te controleren. Er is geen andere optie. Of vervang jij je CV-installatie preventief elke 5 jaar? En om heel eerlijk te zijn gaan de meeste ketels na zo'n lange tijd vanzelf wel stuk waardoor een monteur het meestal wel op tijd opmerkt. Maar 8 jaar lang geen onderhoud aan een ketel uitvoeren en vervolgens die ketel overnemen en er dan niets aan doen. Dat klinkt mij als een tijdbom.

Je bent niet wettelijk verplicht om je ketel periodiek te controleren, dat is mijn punt. Inmiddels zijn er twee jaar voorbij sinds dat TS het huis heeft gekocht dus het nu onmogelijk aan te bewijzen dat er 2 jaar eerder een levensgevaarlijke situatie was door het gebrekkige onderhoud lijkt me.

[Mx. Alba]

OK, here's what I'll do

Ik stuur een vriendelijke brief naar de vorige eigenaars waarin ik het probleem uitleg en vraag of zij zich verantwoordelijk voelen voor (een deel van) dit probleem vanwege het feit dat ze 8 jaar lang geen onderhoud aan de ketel hadden laten doen.

Ik lease een nieuwe ketel à ~ €50 per maand; kostenbesparing gas zo'n €25 per maand, en ook nog eens deels belastingaftrekbaar ivm verbeteren van de woning dus ook op de korte termijn dat we hier nog wonen zal dat weinig meer kosten dan de oude ketel. (Vandaar ook dat er denk ik sowieso weinig te claimen valt bij de vorige eigenaar, maar zoals ik al zei, nooit geschoten .........) Voor een potentiële koper van het huis lijkt het me ook interessanter om er een moderne, zuinige ketel in te hebben zitten met volledig onderhoudscontract en ook nog eens een stukje fiscaal voordeel, vergeleken bij een oude lekkende ketel die per direct vervangen moet worden... Vooral ook omdat we het huis op de markt zetten als "instapklaar", want verder is het huis pico bello onderhouden, en in dat beeld past een kapotte ketel van 20 jaar oud natuurlijk niet echt...

Al met al dus in eerste instantie te hoog van de toren geblazen, zoals zo vaak, maar hulde aan de Tweakers die me van de toren af hebben getrokken

Nu over naar andere Verborgen Gebreken... Niemand?

[Gunner]

Mx. Alba schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 19:30:
en ook nog eens deels belastingaftrekbaar ivm verbeteren van de woning

Hoe doe je dat precies?

[Mx. Alba]

Gunner schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 19:41:
[...]

Hoe doe je dat precies?

Nou, leasen is eigenlijk een lening. En omdat het een lening is op iets wat het huis verbetert, is het rentedeel van die lening net als HRA aftrekbaar.

[Gunner]

Oh ok, heb in het verleden eens een boel eigen geld in een huis gestoken. Dat was dan weer niet aftrekbaar

Bevestigd m'n vermoedens dat je in dit land beter schulden kan hebben dan bezittingen.

[LauPro]

smesjz schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 19:23:
Jij reageert op Sempy die zegt dat er geen wet is die het onderhoud verplicht is. En je gebruikt hierbij het "Besluit gastoestellen" om aan te tonen dat je verplicht bent je onderhoud via de instructies van de leverancier te (laten) doen. Dus je beweert wel degelijk dat bij wet verplicht is.

Dat is dan inderdaad onhandig gekozen van mij. Maar dat neemt niet weg dat je als huiseigenaar ook een verantwoordelijkheid hebt. Je kan je er niet vanaf maken om een ketel meer dan 5 jaar niet te laten controleren.

Inmiddels zijn er twee jaar voorbij sinds dat TS het huis heeft gekocht dus het nu onmogelijk aan te bewijzen dat er 2 jaar eerder een levensgevaarlijke situatie was door het gebrekkige onderhoud lijkt me.

Als er geen controles hebben plaatsgevonden de afgelopen 8 jaar, en ook niet de afgelopen 2 jaar. Dan is die ketel dus al meer dan 10 jaar niet in onderhoud geweest. Dat vind ik persoonlijk gewoon onverantwoordelijk.

Mx. Alba schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 19:30:
Ik stuur een vriendelijke brief naar de vorige eigenaars waarin ik het probleem uitleg en vraag of zij zich verantwoordelijk voelen voor (een deel van) dit probleem vanwege het feit dat ze 8 jaar lang geen onderhoud aan de ketel hadden laten doen.

Kansloos, zoals gezegd zitten ze gewoon fout maar jij hebt het huis met de installaties overgenomen 'as it'. Kijk als er nou al je grond vervuild was en je kwam daar pas na 2 jaar achter dan had je misschien een punt gehad.

Voor een potentiële koper van het huis lijkt het me ook interessanter om er een moderne, zuinige ketel in te hebben zitten met volledig onderhoudscontract en ook nog eens een stukje fiscaal voordeel, vergeleken bij een oude lekkende ketel die per direct vervangen moet worden... Vooral ook omdat we het huis op de markt zetten als "instapklaar", want verder is het huis pico bello onderhouden, en in dat beeld past een kapotte ketel van 20 jaar oud natuurlijk niet echt...

Leuk dat je je woning 'turn key' wil aanbieden maar dat is imo gewoon veel teveel risico voor jou. Zet die ketel lekker uit en vertel de volgende bewoners dat ze er een nieuwe in moeten zetten. Laat aan hen over de keuze tussen koop of huur. Geef ze desnoods een offerte mee van een bedrijf die dat kan installeren - als ze er echt over twijfelen.

Ik zou iig niet de volgende bewoners de keus voor een huur cv-installatie opdringen, dat ziet niet iedereen als een positief iets.

Let natuurlijk wel op dat de winter weer aanstaande is en dat je dan wel het geheel vorstvrij moet houden. Als je echt geld wilt besparen zoek dan een beun op marktplaats die een tweedehands CV-installatie kan monteren (misschien wel hetzelfde model, kan je de schroefgaten hergebruiken). En dat geintje kost je dan misschien 200-300 euro

[Marzman]

Mx. Alba schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 19:30:
Ik lease een nieuwe ketel à ~ €50 per maand; kostenbesparing gas zo'n €25 per maand

Dat zal tegenvallen in Augustus

[Mx. Alba]

LauPro schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 19:50:
Leuk dat je je woning 'turn key' wil aanbieden maar dat is imo gewoon veel teveel risico voor jou. Zet die ketel lekker uit en vertel de volgende bewoners dat ze er een nieuwe in moeten zetten. Laat aan hen over de keuze tussen koop of huur. Geef ze desnoods een offerte mee van een bedrijf die dat kan installeren - als ze er echt over twijfelen.

Ik zou iig niet de volgende bewoners de keus voor een huur cv-installatie opdringen, dat ziet niet iedereen als een positief iets.

Let natuurlijk wel op dat de winter weer aanstaande is en dat je dan wel het geheel vorstvrij moet houden. Als je echt geld wilt besparen zoek dan een beun op marktplaats die een tweedehands CV-installatie kan monteren (misschien wel hetzelfde model, kan je de schroefgaten hergebruiken). En dat geintje kost je dan misschien 200-300 euro

Marzman schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 19:52:
Dat zal tegenvallen in Augustus

@ bovenstaande twee reacties: het huis staat weliswaar te koop, maar er zijn nog geen potentiële kopers. Misschien is het huis over een maand verkocht, misschien zit ik hier nog zes maanden, misschien zelfs nog langer, en dan wil ik wel een werkende ketel hebben

[ninjazx9r98]

[b][message=34465539,noline]Voor een potentiële koper van het huis lijkt het me ook interessanter om er een moderne, zuinige ketel in te hebben zitten met volledig onderhoudscontract en ook nog eens een stukje fiscaal voordeel, vergeleken bij een oude lekkende ketel die per direct vervangen moet worden... Vooral ook omdat we het huis op de markt zetten als "instapklaar", want verder is het huis pico bello onderhouden, en in dat beeld past een kapotte ketel van 20 jaar oud natuurlijk niet echt...

Als ik potentiele koper was zou ik absoluut niet blij zijn om opgezadeld te worden met een lease danwel huur ketel.
Een moderne zuinige ketel is inderdaad interessant maar lease imho absoluut niet.
Ketels zijn op zich helemaal niet zo duur en ten opzichte van de prijs van een huis is het helemaal peanuts.
Lease is zo te zien in verhouding een dure aangelegenheid.
Rekenvoorbeeldje van een website :
Aanschafprijs ketel eur 1525
Lease bedrag 24 maanden eur 75,40 = 1809,60
Grof gerekend heb je het over een kleine 20% rente die je in twee jaar tijd moet betalen.
Komt nog bij dat een onderhoudscontract geen onderdeel is van bovenstaand rekenvoorbeeld.

Ik persoonlijk zou liever geconfronteerd worden met een ketel die op zeer korte termijn vervangen dient te worden dan met een lease constructie waarbij je stukken duurder uit bent met dank aan de keuze van de vorige bewoner.

PS
Wat als de potentiele koper niet akkoord gaat met de overdracht van het leasecontract ?
Met een beetje pech moet je het contract dan alsnog inlossen en ben je alsnog duur uit.

Aanvulling naar aanleiding van bovenstaande PS :
http://www.geas-particulier.nl/page/259/cv-ketel.html

Bij bovengenoemde contracten is het van groot belang dat u ons tijdig over uw verhuizing informeert. Voor deze toestellen is namelijk een contract van 5, 10, 12,5 of 15 jaar afgesloten. Een eventuele nieuwe bewoner kan dit contract voortzetten, maar wanneer hij/zij hiertoe niet bereid is, bent u volgens de voorwaarden verplicht het toestel van ons terug te kopen tegen een door ons vast te stellen afkoopbedrag.

[ Voor 14% gewijzigd door ninjazx9r98 op 04-08-2010 20:25 . Reden: Aanvulling ]

[Mx. Alba]

Nou ja, dat moeten we dan maar voor lief nemen. Op het moment hebben we door omstandigheden het geld niet om een nieuwe ketel aan te schaffen. Overigens wel een goed idee om voor te stellen dat we de ketel ook kunnen afkopen indien een potentiële koper er tegen opziet om het leasecontract over te nemen. Dan zijn we misschien wel meer geld kwijt, maar dan betalen we dat tenminste op een moment dat we dat geld ook daadwerkelijk hebben (namelijk uit de overwaarde).

[celshof]

Jeroen V schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 13:03:
Wat in Nederland ook redelijk belangrijk is, is wat je van een bepaald produkt mag verwachten. En ik heb het donkerbruine vermoeden dat je van een ketel van 18 jaat niet al te gek veel mag verwachten. Dat jij twee jaar relatief probleemloos dat ding hebt kunnen gebruiken is waarschijnlijk al meer dan je redelijkerwijs zou mogen verwachten. (want je wist dat de ketel 18 jaar oud was)

Ook ik gok erop dat je vrij weinig op de vorige eigenaar kunt verhalen....

In het laatste half jaar heb ik een flink aantal huizen bezichtigd en bij elke vraag die ik over de CV-ketel stel vertelt de makelaar hoe oud de ketel is en dat 15 jaar de normale levensduur is.
Oftewel, ik ben het roerend met je eens: van een 18 jaar oude ketel mag je bijna verwachten dat hij elk moment het loodje legt.

[-DarkShadow-]

Ik zou de afkoopprijs wel van te voren vast laten leggen.

[Verwijderd]

Waarom hang je er niet een 2ehands ketel neer?
Ik heb zelf via marktplaats een HR ketel van 5 jaar oud voor 50 euri gekocht, kan je toch geen bult aan vallen lijkt mij.
Ga ook eens lang plaatsen waar gebouwen gesloopt worden, voor een kratje bier valt er een hoop te regelen.
Laat een onderhoudsbeurt uitvoeren op je 2ehands keteltje en je kan dan met een gerust hart de sticker aan de eventuele volgende bewoners laten zien.

Iig altijd goedkoper dan lease of nieuw.

[Slasher]

Verwijderd schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 22:21:
Waarom hang je er niet een 2ehands ketel neer?
Ik heb zelf via marktplaats een HR ketel van 5 jaar oud voor 50 euri gekocht, kan je toch geen bult aan vallen lijkt mij.
Ga ook eens lang plaatsen waar gebouwen gesloopt worden, voor een kratje bier valt er een hoop te regelen.
Laat een onderhoudsbeurt uitvoeren op je 2ehands keteltje en je kan dan met een gerust hart de sticker aan de eventuele volgende bewoners laten zien.

Iig altijd goedkoper dan lease of nieuw.

Zulke dingen zou ik echt niet op MP of anderszins kopen, die dingen kunnen levensgevaarlijk zijn, en volgens mij moet je ook gecertificeerd zijn om zulke dingen op te mogen hangen. Maar dat weet ik niet zeker.

Gevaarlijk advies wat je geeft als je het mij vraagt......Ik zou met zulke dingen geen risico nemen, en goedkoop is altijd duurkoop.

[ Voor 5% gewijzigd door Slasher op 04-08-2010 22:54 ]

[LauPro]

Slasher schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 22:52:
Zulke dingen zou ik echt niet op MP of anderszins kopen, die dingen kunnen levensgevaarlijk zijn, en volgens mij moet je ook gecertificeerd zijn om zulke dingen op te mogen hangen. Maar dat weet ik niet zeker.

Zorg ervoor dat je een goede beun hebt, iemand die er zelf een bedrijfje naast heeft maar voor wat geeltjes even een ketel komt hangen die hij ergens anders heeft vervangen. Hoe kwalificeerd zo'n persoon is moet je zelf over oordelen...

[Verwijderd]

Ik zie niet in, dat een 2e hands ketel van een jaartje of 5 (met jaarlijks onderhoud) gevaarlijker is dan een rotte lekke ketel van 20 jaar en 8 jaar zonder onderhoud . Daarbij moet je dan zeker geen auto ofzo van marktplaats halen, die zijn pas echt gevaarlijk.

Ik had hier een oude pre VR HR, wat voor R dan ook, ketel staan van 30 jaar oud. Nu heb ik voor een prikkie een andere met een veel beter rendement. Nu heb ik het voordeel dat ik zelf het spul kan afhangen en aansluiten, dat scheelt dus al een hoop geld. BTW HR ketels hebben een gesloten systeem en halen hun lucht van buiten, dus zelfs in het onwaarschijnlijke geval dat er CO vrijkomt, zal alles naar buiten worden afgeblazen.

Als je iets meer zekerheid over je 'beun' en ketel wilt hebben laat je hem toch gewoon door een erkend installateur keuren en onderhouden. In mijn geval was het 1700 euro voor een nieuwe ketel en nu was ik voor ongeveer 120 euro inclusief materiaal klaar. Scheelt toch best veel....

[Slasher]

Mx. Alba schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 20:31:
Dan zijn we misschien wel meer geld kwijt, maar dan betalen we dat tenminste op een moment dat we dat geld ook daadwerkelijk hebben (namelijk uit de overwaarde).

Ben toch even benieuwd hoe je dat doet, na 2 jaar overwaarde hebben in deze tijd

Het kan denk ik in deze tijd alleen maar als je overwaarde hebt uit een vorig huis, maar in dat geval pas je toch je vraagprijs aan in gedachten houdend met de CV ketel die vervangen moet worden als je blijkbaar toch de financiele ruimte hebt toch?

[ Voor 25% gewijzigd door Slasher op 05-08-2010 08:31 ]

[argro]

Slasher schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 22:52:
[...]

Zulke dingen zou ik echt niet op MP of anderszins kopen, die dingen kunnen levensgevaarlijk zijn, en volgens mij moet je ook gecertificeerd zijn om zulke dingen op te mogen hangen. Maar dat weet ik niet zeker.

Gevaarlijk advies wat je geeft als je het mij vraagt......Ik zou met zulke dingen geen risico nemen, en goedkoop is altijd duurkoop.

Het ophangen van zo'n ketel is echt geen rocket-science hoor. Het kost even wat tjid, maar ingewikkeld is het niet. Als je zou willen zou je het best zelf kunnen. En wat is er zo levensgevaarlijk aan een CV-keteltje? Het is geen kerncentrale.

[ Voor 5% gewijzigd door argro op 05-08-2010 08:58 ]

[Gunner]

argro schreef op donderdag 05 augustus 2010 @ 08:58:
En wat is er zo levensgevaarlijk aan een CV-keteltje? Het is geen kerncentrale.

Verkeerd aansluiten en overlijden door koolmonoxide-vergiftiging zal niet de eerste keer zijn. Kan me een verhaal herinneren dat een echtpaar was overleden na een week in hun nieuwbouwhuis omdat een aannemer het totaal verkeerd had aangesloten.

[argro]

Gunner schreef op donderdag 05 augustus 2010 @ 09:03:
[...]

Verkeerd aansluiten en overlijden door koolmonoxide-vergiftiging zal niet de eerste keer zijn. Kan me een verhaal herinneren dat een echtpaar was overleden na een week in hun nieuwbouwhuis omdat een aannemer het totaal verkeerd had aangesloten.

Tsjah, je kunt ook van een keukentrappetje vallen en overlijden... Risico's loop je altijd. De risico's bij het ophangen van een keteltje zijn echter beperkt. Voor de zekerheid kun je natuurlijk altijd even een CO-meldert ophangen.

[joopv]

Mx. Alba schreef op dinsdag 03 augustus 2010 @ 18:49:
[...] Misschien realiseerde de vorige eigenaar zich wel degelijk dat er een probleem was, maar besloot om er niets aan te doen omdat de ketel toch al "afgeschreven" was, en dacht om het ding pas te vervangen als hij er echt mee ophield.

Mx. Alba schreef op dinsdag 03 augustus 2010 @ 21:33:
[...]Misschien wel, maar ik was eigenlijk van plan om er geen geld in te stoppen en hem te vervangen als hij het zou begeven. [...].

[rapture]

chime schreef op woensdag 04 augustus 2010 @ 12:25:
In België is het zo dat je bij een verborgen gebrek aannemenlijk moet maken dat de vorige eigenaar hiervan op de hoogte was.

In de gemiddelde Belgische akte staat dat verborgen gebreken (en rechtzaken tegen huurders) meeverkocht worden aan de koper.

Gunner schreef op donderdag 05 augustus 2010 @ 09:03:
Verkeerd aansluiten en overlijden door koolmonoxide-vergiftiging zal niet de eerste keer zijn. Kan me een verhaal herinneren dat een echtpaar was overleden na een week in hun nieuwbouwhuis omdat een aannemer het totaal verkeerd had aangesloten.

Dat is met gesloten cv ketels in de laatste 10 jaar volledig uit te sluiten.

[ Voor 42% gewijzigd door rapture op 05-08-2010 09:29 ]

[eamelink]

joopv schreef op donderdag 05 augustus 2010 @ 09:21:

Dat somt het wel zo'n beetje op he?

[Verwijderd]

Gunner schreef op donderdag 05 augustus 2010 @ 09:03:
[...]

Verkeerd aansluiten en overlijden door koolmonoxide-vergiftiging zal niet de eerste keer zijn. Kan me een verhaal herinneren dat een echtpaar was overleden na een week in hun nieuwbouwhuis omdat een aannemer het totaal verkeerd had aangesloten.

Juist door dit soort verhalen zijn 2e hands ketels niks waard. Iedereen denkt dat ze ontploffen of dat je na 2 dagen gestikt bent door een CO vergiftiging. Maakt mij niet uit hoor, scheelt mij een hoop geld.
Heb ik nog een leuk vraagje voor jou. Wat is de leeftijd van de gasslang van je gasfornuis?

Maar goed, weer ontopic.

Een aantal jaren geleden woonde ik samen met mijn ex in een koop appartement. Deze waren gebouwd in de jaren 50 en in die tijd werd asbest gezien als het heilige graal. Goedkoop, nagenoeg onbrandbaar, enz.
Nu had ik zelf al het nodige weggehaald. (ja ik weet hoe ik asbest moet handelen) en bij de verkoop was de makelaar hier zeer content mee en wilde het appartement als 'astbestvrij' verkopen. Ik heb echter wel in de papieren laten opnemen, dat er vermoedelijk asbest in het pand aanwezig was.

Dat is namelijk wel een verborgen gebrek, wat je zelfs een paar jaar na dato nog vies kan opbreken. Een goede kennis had zijn huis verkocht als zijnde 'asbestvrij' en mocht 4 jaar na dato nog even 3000 euro ophoesten, vanwege een paar asbest plaatjes in de keuken.

[Gunner]

Verwijderd schreef op donderdag 05 augustus 2010 @ 14:21:
Heb ik nog een leuk vraagje voor jou. Wat is de leeftijd van de gasslang van je gasfornuis?

Zo oud als m'n huis is. Twee jaar. Je punt?

[Slasher]

Verwijderd schreef op donderdag 05 augustus 2010 @ 14:21:

Dat is namelijk wel een verborgen gebrek, wat je zelfs een paar jaar na dato nog vies kan opbreken. Een goede kennis had zijn huis verkocht als zijnde 'asbestvrij' en mocht 4 jaar na dato nog even 3000 euro ophoesten, vanwege een paar asbest plaatjes in de keuken.

Niet als je een ouderdomsverklaring getekend hebt. Want dan neem je kennis van het feit dat je op de hoogte bent van de gebruikte materialen (o.a asbest) in die tijd. Dus dan kan je de koper daar niet meer op afrekenen.

[4of9]

Je koopt een huis met alle zichtbare en onzichtbare gebreken.
Jij als koper moet aantonen dat een verkoper een gebrek opzettelijk verborgen heeft gehouden. (bijvoorbeeld een lekkage snel overgeschilderd oid)

Heel moeilijk dus om aan te tonen. In het geval van asbest staat tegenwoordig standaard een clausule in je koopcontract dat er eventueel asbest aanwezig kan zijn. (zeker bij huizen uit de jaren 70/80)

[Mx. Alba]

Slasher schreef op donderdag 05 augustus 2010 @ 08:22:
Ben toch even benieuwd hoe je dat doet, na 2 jaar overwaarde hebben in deze tijd

Ik had er 42k eigen geld in gestopt. Waarschijnlijk hou ik daar maar 20k van over (die kk zijn ook uit die 42k gekomen natuurlijk), maar wat ik met "overwaarde" bedoel is dus die 20k...

[Slasher]

Mx. Alba schreef op donderdag 05 augustus 2010 @ 15:23:
[...]


Ik had er 42k eigen geld in gestopt. Waarschijnlijk hou ik daar maar 20k van over (die kk zijn ook uit die 42k gekomen natuurlijk), maar wat ik met "overwaarde" bedoel is dus die 20k...

Dus eigenlijk is het alsnog een verlies van 22k

Heb je trouwens nog actie ondernomen richting de vorige eigenaar?

[Mx. Alba]

Slasher schreef op donderdag 12 augustus 2010 @ 13:04:
[...]


Dus eigenlijk is het alsnog een verlies van 22k

Heb je trouwens nog actie ondernomen richting de vorige eigenaar?

Neuh, blijkt allemaal een beetje zinloos, vooral ook omdat een nieuwe ketel onder normale omstandigheden zichzelf terugverdient zodat het moeilijk hard te maken is dat er überhaupt kosten worden gemaakt.