Rente vaak te hoog.

[Cobb]

http://www.telegraaf.nl/b..._huis_vaak_te_hoog__.html

In het artikel staat dat als je een tophypotheek hebt (gehad) en je woning inmiddels meer waard is geworden dan het geleende bedrag, dat de bank je rente kan verlagen (omdat ze extra rente zouden heffen op een top hypotheek).

Iemand hier ervaring mee? Ik ga straks mijn polis even napluizen of daar iets in staat vermeld over een rente opslag.

Maar dit hele stuk doet mij overkomen als een broodje aap verhaal.

[anandus]

Waarom een broodje aap, het lijkt me persoonlijk eigenlijk redelijk logisch.
Als je meer leent dan je als onderpand hebt, dan rekent een bank meer rente (want meer risico voor de bank).
Zodra het onderpand minstens net zoveel waard is als de lening dan zou de bank een normale rente kunnen rekenen, want het extra risico is dan vervallen.

Overigens zou ik wel even dubbelchecken of en hoeveel kosten er aan verbonden zijn (het lijkt me dat je eigenlijk je hypotheek oversluit/vernieuwd/hoe-je-dat-ook-noemt, en daar zullen vast kosten mee gemoeid zijn).

Check je polis en bel je bank, zou ik zeggen

[Krypt]

Denk niet dat het direct met de rente te maken heeft, maar met een risicopremie die je betaalt. (kan zijn dat dit in de rente verweven is natuurlijk)

Als je hypotheek hoger is dan de executiewaarde, dan loopt de bank een risico. Vandaar dat je een risicopremie moet betalen. Een soort verzekering dus.

Als je hypotheek lager is dan de executiewaarde, dan loopt de bank geen risico. Je hoeft dan geen risicopremie meer te betalen (maar dat vertelt de bank je niet natuurlijk)

Executiewaarde wordt bij de meeste banken volgens mij op 70 tot 80 procent van de WOZ gesteld.

[Cobb]

Mede verdacht als een broodje aap omdat je bij de Hypotheekbond, moet betalen voor de check.

Overigens staat het bericht ook op AD.nl

@ Krypt Het verhaal is logisch, dat begreep ik wel. Vraag mij dus echt af of er banken zijn die de rente omlaag gooien. Als banken willens en wetens dat niet doen, is dat dan niet frauderen? Wij moeten toch ook netjes onze belastingaangifte naar waarheid invullen. Als dit echt zo is kost dit de gemeenschap erg veel geld.

Hier valt ook veel geld te halen ihk van de bezuinigingen ipv. direct de huiseigenaar te laten betalen.

[ Voor 75% gewijzigd door Cobb op 06-04-2010 09:10 ]

[Arnout]

Het is maar de vraag of een bank de rente MOET verlagen wanneer er sprake zou zijn van overwaarde. Sowieso is er weinig overwaarde opgebouwd na 2006 dus dit 'probleem' speelt alleen bij woningen gekocht tot 2006. En daarbij: hoe toon je overwaarde aan van je huidige woning zonder het te verkopen?

Daarnaast is de opslag niet schokkend, het ging bij mij om 0,2% (verlaging) omdat ik geen tophypotheek afnam.

[ Voor 18% gewijzigd door Arnout op 06-04-2010 09:11 ]

[Cobb]

Arnout schreef op dinsdag 06 april 2010 @ 09:10:
Het is maar de vraag of een bank de rente MOET verlagen wanneer er sprake zou zijn van overwaarde. Sowieso is er weinig overwaarde opgebouwd na 2006 dus dit 'probleem' speelt alleen bij woningen gekocht in de eerste jaren na 2000. En daarbij: hoe toon je overwaarde aan van je huidige woning zonder het te verkopen?

Een waardebepaling laten doen? Kun je voor betalen is geen probleem.
Kan ook gelden voor woningen waar aan verbouwd is.

Wat bedoel je met het laatste stukje? "...omdat ik geen tophypotheek.."

[ Voor 6% gewijzigd door Cobb op 06-04-2010 09:12 ]

[Jaspertje]

Broodje aap is het zeker niet. Vaak zit er een opslag op de rente als je 125% van de executiewaarde financieert en tussen de 110% en 125% enz.. en krijg je korting als je onder 90% zit enz....

Of een bank verplicht is weet ik niet, dat zal mss per hypotheek (de voorwaarde) verschillen, het aantonen is redelijk simpel, gewoon een nieuw taxatierapport laten maken...

[djfisjtik]

Ik geloof best dat het waar is. Maar het lijkt me dat je sowieso eerst een rentevaste periode uit moet zitten.

Tegen die tijd moet je waarschijnlijk een taxatierapport laten opstellen om de waardestijging vast te stellen. Of misschien dat je wat aan de WOZ hebt die is gestegen.

En dan heb je een een paar tiende procentpunten lagere hypotheekrente. Trek daar 42 of 52 procent vanaf voor de HRA.

Heb nog even gekeken naar het verschil tussen 125% en 100% executiewaarde. Bij sommige banken scheelt het niet zo veel dus daar je moet je ook een beetje geluk hebben. Maar niet geschoten is altijd mis

[JBrennan]

Je hebt een contract met een bank dat je een geldsom krijgt. Hiervoor betaal je weer geld (de rente). Waarom zou een verkoper een klant op de hoogte moeten houden als er een prijsdaling op de klant van betrekking is? Het zou wel netjes zijn van de verkoper, maar het hoeft natuurlijk niet. Als klant moet je immers altijd in de gaten houden hoeveel je betaalt voor iets. Als de klant meer wil betalen is dat natuurlijk zijn goed recht.

[Rukapul]

Dit is een al lang bestaand gegeven. Er zijn echter wel een flink aantal maren. Ten eerste moet er sprake zijn van een opslag, wat bijvoorbeeld al niet het geval is bij een NHG hypotheek of bij een hypotheek waar de opslag al vervallen is door een actie of onderhandelen. Ten tweede moet de waardestijging zeer significant zijn wil je van een flinke tophypotheek tot ruim onder de executiewaarde komen. Dan heb je je huis al een flink aantal jaren of er veel geld zelf ingestoken in de vorm van verbouwing (of spaarpolis). Ten derde moet je het aan kunnen tonen dmv WOZ-waardebepaling of taxatie. Ten vierde moet er maar net de optie zijn om de opslag tussentijds te laten vervallen.

En dan heb je het allemaal gedaan en dan constateer je dat een 0,2% opslag een miniem jaarlijks bedrag is Maargoed, geld is geld.

JBrennan schreef op dinsdag 06 april 2010 @ 09:13:
Waarom zou een verkoper een klant op de hoogte moeten houden als er een prijsdaling op de klant van betrekking is? Het zou wel netjes zijn van de verkoper, maar het hoeft natuurlijk niet.

Een flink aantal banken - ik hoor het meneer Hommen van ING en dhr. Maas van de commissie Maas nog zeggen - zou de klant centraal gaan stellen.

[ Voor 21% gewijzigd door Rukapul op 06-04-2010 09:20 ]

[Cobb]

JBrennan schreef op dinsdag 06 april 2010 @ 09:13:
Waarom zou een verkoper een klant op de hoogte moeten houden als er een prijsdaling op de klant van betrekking is? Het zou wel netjes zijn van de verkoper, maar het hoeft natuurlijk niet.

Omdat het netjes is? En omdat het gemeenschapsgeld scheelt ivm. de HRA?

Ik heb mijn rente overigens nog 18 jaar vast staat dus zal in mijn geval wel niets uithalen en kan mij ook niets heugen van een rente opslag (heb ook goed onderhandeld over de rente destijds). Maar goed wie weet is er één tweaker wél bij geholpen!

[ Voor 25% gewijzigd door Cobb op 06-04-2010 09:25 ]

[MrFl0ppY]

Cobb schreef op dinsdag 06 april 2010 @ 09:23:
[...]


Omdat het netjes is? En omdat het gemeenschapsgeld scheelt ivm. de HRA?

...

Whehehe heb jij het nieuws afgelopen jaar niet gevolgd, een bank die geeft om gemeenschapsgeld die moet nog opgericht worden! Ik denk dat je zoiets niet van een commerciële partij kan verwachten, dat het netjes was geweest is iets anders, maar netjes staat voor een bank echt niet op prio 1

[Hydra]

Cobb schreef op dinsdag 06 april 2010 @ 09:06:
@ Krypt Het verhaal is logisch, dat begreep ik wel. Vraag mij dus echt af of er banken zijn die de rente omlaag gooien. Als banken willens en wetens dat niet doen, is dat dan niet frauderen?

Een bank gaat niet zelf actief onderzoeken voor elke hypotheek of dat huis niet toevallig in waarde gestegen is. Dat is je eigen verantwoordelijkheid.

JBrennan schreef op dinsdag 06 april 2010 @ 09:13:
Je hebt een contract met een bank dat je een geldsom krijgt. Hiervoor betaal je weer geld (de rente). Waarom zou een verkoper een klant op de hoogte moeten houden als er een prijsdaling op de klant van betrekking is?

Waarom zou een bank dat uberhaupt weten? Ze kunnen moeilijk elk jaar taxaties laten doen.

[ Voor 31% gewijzigd door Hydra op 06-04-2010 10:58 ]

[drfrisbee]

Hydra schreef op dinsdag 06 april 2010 @ 10:57:
[...]


Een bank gaat niet zelf actief onderzoeken voor elke hypotheek of dat huis niet toevallig in waarde gestegen is. Dat is je eigen verantwoordelijkheid.


[...]


Waarom zou een bank dat uberhaupt weten? Ze kunnen moeilijk elk jaar taxaties laten doen.

Bovendien, zoals hierboven gesteld, de waardes zitten nu op niveau 2006, al die mensen die in de tussentijd een tophypotheek hebben genomen, krijgen nu ook geen extra renteopslag omdat ze ipv 125, 140% hebben geleend. Het is goed dat mensen het uitzoeken en dat daar op wordt gewezen, maar de banken doen dat gelukkig niet (scheelt een hoop geld)

[Rukapul]

drfrisbee schreef op dinsdag 06 april 2010 @ 11:05:
[...]

Bovendien, zoals hierboven gesteld, de waardes zitten nu op niveau 2006, al die mensen die in de tussentijd een tophypotheek hebben genomen, krijgen nu ook geen extra renteopslag omdat ze ipv 125, 140% hebben geleend. Het is goed dat mensen het uitzoeken en dat daar op wordt gewezen, maar de banken doen dat gelukkig niet (scheelt een hoop geld)

Wacht maar. Hypotheekvoorwaarden staan het de bank toe om regelmatig een taxatie uit te voeren en op basis daarvan extra zekerheden te eisen. Banken maken hier ook weldegelijk gebruik van maar tot op heden alleen in bijzondere gevallen.

Bij dat laatste kun je bijvoorbeeld denken aan een klant die zich bij de bank meld voor de mogelijkheid tot aanvullende financiering omdat z'n fundering vrijwel compleet is weggerot waardoor de facto de waarde enorm is gedaald.

[Cobb]

Rukapul schreef op dinsdag 06 april 2010 @ 11:58:
[...]

Wacht maar. Hypotheekvoorwaarden staan het de bank toe om regelmatig een taxatie uit te voeren en op basis daarvan extra zekerheden te eisen. Banken maken hier ook weldegelijk gebruik van maar tot op heden alleen in bijzondere gevallen.

Precies andersom kunnen ze het wel, als je pech hebt kun je het verschil bijlappen.

[drfrisbee]

Rukapul schreef op dinsdag 06 april 2010 @ 11:58:
Bij dat laatste kun je bijvoorbeeld denken aan een klant die zich bij de bank meld voor de mogelijkheid tot aanvullende financiering omdat z'n fundering vrijwel compleet is weggerot waardoor de facto de waarde enorm is gedaald.

Tot nu toe zijn dit inderdaad de gevallen. Hier wordt aanvullende financiering gevraagd voor het onderpand. Hierdoor wordt de verhouding financiering/onderpand door externe omstandigheden aangetast. Prijsstijgingen/dalingen leiden zelden tot aanpassing zonder verzoek van de bewoner/eigenaar.

In de toekomst kan dit veranderen, maar op dit moment wordt er zelden tot nooit vanuit de bank het initiatief genomen om de rente aan te passen.

Dat consumenten hierop gewezen worden vind ik alleen maar goed, ik wil alleen maar zeggen dat het te makkelijk is de bank hiervan de schuld te geven. Welke consument laat zijn persoonlijke situatie regelmatig doornemen door een adviseur? (het merendeel overziet het niet/leest de voorwaarden niet). Het valt wat mij betreft een beetje in de trant van: van energieleverancier switchen, (auto)verzekeringen doornemen/veranderen etc. Een periodieke controle kan geen kwaad, en als je dat zelf niet kan, kan je dit laten doen.

[sanderb]

Ik zou me kunnen voorstellen dat ze dit automatiseren door dezelfde rekenmodellen te gebruiken als voor de OZB gebruikt worden.
Als ik echter zie hoe krom die zijn, kan ik me voorstellen dat banken geen trek hebben om daar een hoop tijd (=geld) in te steken.
Als je het zelf moet aanvragen, krijg je te maken met de kosten van een taxatie. Voor die prijs moet je behoorlijk wat renteverschil krijgen wil je er snel profijt van krijgen.
Voor veel mensen is om die reden denk ik ook het punt waarop hun rentevaste periode afloopt het moment om nog eens naar de waarde te kijken.