Ervaringen vastgoedfondsen

[n4m3l355]

Sinds enige tijd probeer ik me te verdiepen in diverse vastgoed fondsen. Een interessante site met bijbehorende magazine is van Reyersen van Buren. Die geven een aardig stukje weer over hun visie op de markt maar daarnaast helpen ze ook vastgoed fondsen met emissies. Deze zijn doorgaans rond de 55.000 a 250.000 euro per fonds soms in een besloten kring.

Een sterk voorbeeld is bijvoorbeeld de Ziggo Doom dat qua bouw voorbeeldig verloopt met een sterk rendement van 9% per jaar waarbij ze per kwartaal uitkeren. Echter waar zit de catch? Ik heb nog niet zolang geleden met een emissie van Homburg aardig wat verloren echter bij dit soort rendementen begint het bij mij toch weer te kriebelen. Zeker bij de succesvollere projecten lijkt het haast risicoloos voor zoverre dat het concreet is wat men van plan is en daarmee ook aardig in te schatten is hoe haalbaar het is.

Daarnaast wat voor mij ook onduidelijk is dat deze emissies soms op basis van een overname van een bestaand pand of portefeuille is maar soms ook bij nieuwbouw. Wanneer treed de uitkering in?

Een laatste punt wat ik ook vaag vind is dat men soms concreet aangeeft hoe hoog de uitkering is maar sommige fondsen praten oer gemiddeldes of beoogde winst of nog beter een winstdeling. Zeker wanneer dit soort termen in een overzicht staan heb ik er moeite mee.

Wat het ook lastig maakt is bijvoorbeeld Sectie 5 die aangeeft dat ze een CV-structuur zijn die fiscaal transparant is. Echter op hun site is bijvoorbeeld niets zichtbaar inzake van jaarcijfers.

Mijn vraag dan ook heeft iemand meer ervaring met vastgoedfondsen en hoe zijn die verlopen?

[t_captain]

Als je iets meer wilt weten over hoe vastgoedfondsen werken en waar je op moet letten, lees eens de artikelen van Kape Breukelaar in Fiscalert (linkje: http://www.capitalconsult.nl/id25.htm).

Een eerste punt van aandacht is dat vastgoedfondsen altijd per project aparte beleggingsmaatschappijen oprichten. Eventuele verliezen op project X komen dus geheel ten laste van de beleggers in X, ook als projecten Y en Z prima lopen.

Een tweede punt: heel vaak werken vastgoedfondsen met erg weinig eigen vermogen. Eerst wordt een zo hoog mogelijke hypotheek bij een of meer banken geregeld. Dan wordt er nog een bedrag opgehaald bij particuliere beleggers middels vastgoedobligaties. Die zijn doorgaans achtergesteld t.o.v. de hypothecaire leningen. Soms hebben de obligaties een recht van tweede hypotheek, soms ook niet.

Die twee eigenschappen maken het al tot een zeer riskante investering.

Nog een paar zaken om op te letten. In de prospectus wordt gerekend met drie belangrijke factoren: huuropbrengst, hypotheekrente en verkoopopbrengst aan het eind van het project. Check het volgende:
- huuropbrengst realistisch t.o.v. de markt? is er een huurder? is die stabiel en kredietwaardig? loopt het huurcontract nog lang genoeg?
- hoe lang loopt die gunstige hypotheekrente waarmee in de prospectus het rendement wordt berekend?
- is de verwachte verkoopwaarde wel realistisch? of wordt er gerekend met een mooie jaarlijkse waardestijging terwijl de markt vlak of zelfs licht dalend is?

Er zijn nog wat punten: minimuminleg >= 50.000 euro of totale emissie < 2.000.000 euro betekent dat er geen AFM-goedgekeurde consumentenprospectus hoeft te zijn. Daardoor hebben de vastgoedfondsen meer mogelijkheden om de waarheid te verdraaien.

Mijn algemene indruk is: niet interessant. Je loopt een groot en geconcentreerd risico, maar deelt niet genoeg mee in de winst alles alles goed gaat. Als alternatief zou je aandelen in beursgenoteerde vastgoedbedrijven kunnen overwegen.

[Rukapul]

Ik sluit me geheel bij t_captain aan.

Je loopt het risico alsof je aandeelhouder bent, maar hebt niet het onbeperkte opwaartse potentieel. In plaats van obligatie moet je het meer zien als (preferent) aandeel. Als vuistregel hoor je nooit obligaties te kopen wanneer daar niet een flinke lading junior kapitaal en eigen vermogen voor staat ter bescherming van de hoofdsom.

t_captain schreef op dinsdag 19 januari 2010 @ 07:34:
Nog een paar zaken om op te letten. In de prospectus wordt gerekend met drie belangrijke factoren: huuropbrengst, hypotheekrente en verkoopopbrengst aan het eind van het project. Check het volgende:
- huuropbrengst realistisch t.o.v. de markt? is er een huurder? is die stabiel en kredietwaardig? loopt het huurcontract nog lang genoeg?
- hoe lang loopt die gunstige hypotheekrente waarmee in de prospectus het rendement wordt berekend?
- is de verwachte verkoopwaarde wel realistisch? of wordt er gerekend met een mooie jaarlijkse waardestijging terwijl de markt vlak of zelfs licht dalend is?

Probeer ook te achterhalen hoeveel korting er wordt gegeven. Heel veel vastgoed wordt op dit moment verhuurd voor tarief X maar wel bv een jaar gratis. Voor de huuropbrengsten schermt men graag met X terwijl de korting op de jaarrekeningen wordt weggemoffeld.

Mijn algemene indruk is: niet interessant.

Ook mijn conclusie.

n4m3l355 schreef op maandag 18 januari 2010 @ 23:23:
Een sterk voorbeeld is bijvoorbeeld de Ziggo Doom dat qua bouw voorbeeldig verloopt met een sterk rendement van 9% per jaar waarbij ze per kwartaal uitkeren.

Dit is eigenlijk precies een voorbeeld dat mij er toe aanzet om niet in dergelijke projecten te investeren. Voor een goede investering hoef je namelijk niet op de radio met je obligaties te gaan leuren (of bij Harry Mens for the matter)!

Mijn vraag dan ook heeft iemand meer ervaring met vastgoedfondsen en hoe zijn die verlopen?

Geen persoonlijke ervaring.

Ik heb een paar weken geleden zelfs al het vastgoed eruit gegooid dat ik in de vorm van beleggingsfondsen aanhield.

Als je toch graag in vastgoed wilt investeren / participeren dan kun je m.i. beter de beursgenoteerde vastgoedfondsen eens in detail beschouwen en zien of er sprake is van een discount, wat de rendementscijfers zijn, hoeveel leverage er is, etc. Als je zelf verstand hebt van de vastgoedmarkt moet je daar een eind verder mee kunnen komen.

[t_captain]

Rukapul schreef op dinsdag 19 januari 2010 @ 11:49:
[...]

Probeer ook te achterhalen hoeveel korting er wordt gegeven. Heel veel vastgoed wordt op dit moment verhuurd voor tarief X maar wel bv een jaar gratis. Voor de huuropbrengsten schermt men graag met X terwijl de korting op de jaarrekeningen wordt weggemoffeld.

[...]

Inderdaad een belangrijk punt. Verhuurd onroerend goed wordt vaak gewaardeerd naar de huuropbrengst. Een pand is dan bijvoorbeeld "10 keer de jaarhuur" waard in de boeken.

Om die reden gaan commerciele verhuurders niet graag omlaag met de huur als de markt tegenzit. Als ze de huur zouden verlagen, dan zouden ze ineens een boel verlies schrijven vanwege de evenredige afboeking op de vase activa. 5% korting geven is niet eens zoveel maar 5% afschrijven op de waarde van je vastgoed is desastreus voor je jaarcijfers en zou bovendien de balans zodanig kunnen verzakken dat je niet meer aan de kredietvoorwaarden van de bank voldoet.

Dus geven ze liever de eerste 3 maanden huur weg. Of de eerste 6, of 12. Zo blijft het pand hoog gewaardeerd, namelijk tegen een huuropbrengst die in de huidige markt niet haalbaar is.

Ik vraag me af wanneer hier nieuwe boekhoudregels voor komen.

[n4m3l355]

t_captain schreef op dinsdag 19 januari 2010 @ 07:34:
Mijn algemene indruk is: niet interessant. Je loopt een groot en geconcentreerd risico, maar deelt niet genoeg mee in de winst alles alles goed gaat. Als alternatief zou je aandelen in beursgenoteerde vastgoedbedrijven kunnen overwegen.

Dat deed ik voorheen met Homburg en heden ten dagen Steenhuis is ook niet zo'n succes gezien dat die juist stevige klappen hebben gehad de afgelopen 2 jaar.

Betreffende het risico en het niet meedelen in de winst is juist hetgeen wat mij trekt. Op de beurs op lange termijn is het gemiddelde rond de 7% terwijl fondsen als deze op relatief korte looptijden van 3 a 5 jaar (uitschieters daar gelaten) je geld terug hebt tegen een hoger percentage 10% en meer vaak maar bepaalde fondsen doe je ook mee in de winstdeling.

Wat het voor mij zo schimmig maakt is juist hoe onduidelijk de cijfers zijn van afgelopen en lopende fondsen. Ik ben meer benieuwd hoe uitkeringen door de tijd verlopen bv.

Betreffende de financieringen is het ergens wel logisch dat ze 50 tot 70% financieren via een bank immers hoe wilt men anders dergelijke winsten uitdelen.

[Galactic]

Belgische vastgoedfonsen zijn wel aan te raden, als je wil investeren, vooral diegenen die opereren in Brussel. In België zijn het meestal de zogenaamde bevak's of sicafi's (google een op die termen).

Wat is een vastgoedbevak?

Het Bevakstelsel werd opgericht in 1995 om gemeenschappelijke beleggingen in vastgoed aan te moedigen. Het concept van zo’n Beleggingsvennootschap met Vast Kapitaal steunt op dat van de Real Estate Investment Trusts (USA) en de Beleggingsinstellingen (Nederland).

De bedoeling van de wetgever was dat een Bevak een grote transparantie van de vastgoedbelegging garandeerde en de uitkering van een maximum aan cashflow verzekerde, terwijl de belegger een hele reeks voordelen genoot. De Bevak staat onder de controle van de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen, en is onderworpen aan een specifieke regeling waarvan de meest markante bepalingen de volgende zijn:

- De vorm aannemen van een naamloze vennootschap of een commanditaire vennootschap op aandelen.
- Beursnotering.
- Een schuldenlast beperkt tot 65% van de totale activa in marktwaarde.
- Strenge regels inzake belangenvermenging.
- Een boeking van de portefeuille tegen marktwaarde zonder de mogelijkheid van afschrijvingen.
- Een driemaandelijkse schatting van het vastgoedvermogen door onafhankelijke deskundigen.
- Een spreiding van het risico: maximaal 20% van het vermogen in één vastgoedcomplex.
- Een vrijstelling van vennootschapsbelasting op voorwaarde dat de resultaten voor 80% worden uitgekeerd.
- Een bevrijdende roerende voorheffing van 15% af te houden bij de betaalbaarstelling van het dividend.

De bedoeling van al deze regels is het risico te beperken. Vennootschappen die fusioneren met een Bevak zijn onderworpen aan een belasting van 16,995% op de latente meerwaarden en belastingvrije reserves (16,5% verhoogd met 3% als bijkomende crisisbijdrage).

Als Belg krijgen we zelfs een verlaagde dividendbelasting van 15% ipv 25%, ik weet niet of dat voor een Nederlander ook zo is. Volgens mij een aanrader COFINIMMO, en als je voor een projectontwikkelaar wil gaan (= geen bevak, en iets meer risico uiteraard) kijk dan eens naar ATENOR.

[Verwijderd]

Erg interessant topic aangezien ik mijzelf ook aan het verdiepen ben in beleggen. Binnenkort wil ik beleggen in vastgoed (supermarkt). Heeft wellicht iemand ervaring met beleggen in vastgoed?

[Krisp]

Een topic van 6 jaar oud kicken met een generieke vraag is geen goed idee. Maak even een concretere vraag en vertel wat je hebt gedaan, en maak even een nieuw topic aan. Dit topic gaat dicht.