Tweede hypotheek en nieuw huis (samenwonen)

[aderijke]

Hallo mensen,

In 2005 kocht ik een heel leuk en klein appartement in Den Haag centrum op een unieke locatie. In 2007 leerde ik mijn vriendin kennen maar het huis was te klein om samen te wonen. Zij woont in een huurhuis. Omdat voor mijn huis in 2010 een gracht wordt aangelegd heb ik besloten om het eerst te verhuren tot de economie aantrekt en de gracht er ligt in de hoop dat het dan wat meer waard wordt en makkelijker te verkopen is.

Op dit moment is het verhuurd voor een jaar (aan een expat) en woon ik samen in het huurhuis van mijn vriendin. We hebben echter samen een heel leuk huis gezien die aan alles voldoet (we hebben ruim een jaar gezocht en 30+ huizen bekeken).

Nu lijkt het erop dat we dit huis kunnen kopen, maar ik heb twee vragen:

1 Mijn huidige hypotheekverstrekker weet niet dat ik mijn huis verhuur. Als ik een nieuwe fincanciering ga afsluiten, is het dan het beste om de situatie aan de nieuwe hypotheekverstrekker uit te leggen? Of krijg ik dan geen tweede hypotheek? (Financieel zitten we goed, want we verdienen beide goed en het nieuwe huis is 295.000 KK terwijl we samen 480.000 kunnen lenen maximaal. Ook haal ik wat winst uit de verhuur van mijn huis en hebben we samen 50.000 eigen geld)

2 Ik dacht altijd dat ik geen recht had op balastigteruggave op mijn verhuurde huis, maar dat ik de inkomsten belastingvrij mag ontvangen. Klopt dat volgens jullie?

Alvast heel erg bedankt voor de reacties.

[aegis]

ik zou goed kijken in de regelement van de VVE of verhuren is toegestaan en ook in je koopcontract/hypotheek contract als het daar explicit vermeld staat dat verhuren niet toegestaan is kan dat nare situaties opleveren, boetes bij je hypotheek ofzo. en volgens mij zijn die inkomsten uit verhuur ook niet belasting vrij als het huis niet je primaire woon adres is.

ik weet niet hoe je dit verhuurd hebt is het via een bemiddelings bureau gegaan of heb je zelf geregeld? want anders zou je het aan je bemiddelings bureau kunnen vragen die hebben daar wel verstand van. als je het gelijk bij de BD na gaat vragen of je hypotheek verstrekker kan dat misschien gelijk al problemen opleveren.

[ Voor 30% gewijzigd door aegis op 09-12-2009 12:18 ]

[Janoz]

Je hebt geen recht op HRA, maar afaik zijn de inkomsten niet belastingvrij. Het zou wel heel goed kunnen dat je de rentekosten af kunt trekken van de huurinkomsten, maar daar kun je het beste een boekhouder voor nemen.

Ik denk echter dat je een behoorlijk groot probleem hebt. In veel hypotheek overeenkomsten is het helemaal niet toegestaan om je huis te verhuren. Daar kan nog wel eens behoorlijk wat achterweg komen.

[ Voor 6% gewijzigd door Janoz op 09-12-2009 12:33 ]

[Gunner]

Ik hoop voor je dat je huurder na een jaar ook echt wil vertrekken. Koop breekt geen huur, en huurders staan erg sterk.

[ Voor 82% gewijzigd door Gunner op 09-12-2009 12:39 ]

[Abom]

Gunner schreef op woensdag 09 december 2009 @ 12:38:
Ik hoop voor je dat je huurder na een jaar ook echt wil vertrekken. Koop breekt geen huur, en huurders staan erg sterk.

Wanneer het huurcontract voor bepaalde tijd is, is het toch geen probleem?

[Sempy]

Abom schreef op woensdag 09 december 2009 @ 12:51:
[...]

Wanneer het huurcontract voor bepaalde tijd is, is het toch geen probleem?

IANAL, maar als de huurder weigert te vertrekken bij afloop van het contract, zal je moeten gaan rechten en zo lang dat duurt mag de huurder blijven zitten (incl. hoger beroep). Maar goed, het gaat in dit geval om een expat, dus het risico lijkt niet zo heel groot.

Ik zou de TS in ieder geval adviseren eerst alles uit te gaan zoeken en zaken volgens de regels te gaan doen. Nu bij een hypotheekverstrekker aankloppen met een verhaal met o.a. doorverhuren zonder toestemming, lijkt me niet echt bevordelijk voor het krijgen van een nieuwe hyoptheek.

[Speedy55]

Maar een tijdelijk tweede huis met hypotheek mag gewoon voor de fiscus, dus je kan de hypotheekrente het aankomende jaar gewoon aftrekken van de belastingdienst. Moet je er wel bij zeggen, dat het nu nog niet lukt met de verkoop etc.. Voor de safeside kan je beter niet zeggen dat je het verhuurd omdat het dan hopelijk beter verkoopt.

[ritsjert]

Abom schreef op woensdag 09 december 2009 @ 12:51:
[...]

Wanneer het huurcontract voor bepaalde tijd is, is het toch geen probleem?

Goed contract opstellen inderdaad.

En ik zou toch echt even met de hypotheekverstrekker(s) om de tafel gaan zitten, je mag niet zomaar je koophuis verhuren.

[readytoflow]

Bel je eigen hypotheekverstrekker op met de vraag of je je appartement mag gaan verhuren om de reden die je aangegeven hebt. (ik zou nog niet vertellen dat je het al verhuurd hebt).

Als je een huurovereenkomst kan laten zien en ook de economische gronden (verwachte waardeverbetering) kan aantonen zullen ze daar wellicht niet te moeilijk over doen.

Zeker als je je nieuwe hypothecaire lening bij dezelfde verstrekker af wil nemen.
Je HRA op je appartement vervalt dan en je kunt een opslag op je rente verwachten bij de meeste verstrekkers (meestal +0,2% i.v.m. beleggingspand).

Dit alles alleen maar als het past in je maximaal te lenen bedrag natuurlijk.
Omdat je de lening van je appartement van box 1 naar box 3 verhuist zal dat bedrag lager worden dan wanneer je alleen naar jullie salarissen kijkt.

[Woy]

Janoz schreef op woensdag 09 december 2009 @ 12:31:
Je hebt geen recht op HRA, maar afaik zijn de inkomsten niet belastingvrij. Het zou wel heel goed kunnen dat je de rentekosten af kunt trekken van de huurinkomsten, maar daar kun je het beste een boekhouder voor nemen.

Ik denk echter dat je een behoorlijk groot probleem hebt. In veel hypotheek overeenkomsten is het helemaal niet toegestaan om je huis te verhuren. Daar kan nog wel eens behoorlijk wat achterweg komen.

De inkomsten zijn alleen belastingvrij als het rendement is op vermogen in box 3. Over je vermogen in box 3 ( min drempel ) betaal je 30% belasting over een forfaitair rendement van 4% ( Effectief dus 1,2% vermogensbelasting )

Nu jij het huis in principe als investering hebt ( Je woont er immers niet, en bent ook niet bezig met het verkopen ), zul je dus eigenlijk de netto waarde ( waarde - lening ) in box 3 op moeten geven. En heb je dus ook geen recht op HRA.

Echter valt er wel een beetje mee te spelen, want je kan inderdaad in een situatie zitten dat je een nieuw huis gekocht hebt, en je oude nog niet verkocht. Dan mag je ook de rente van je 1e hypotheek nog een tijdje aftrekken ( Al ben je dan wel de feiten aan het verdraaien, en het zou me niet verbazen als het eigenlijk fraude is ). Maar aangezien je huis dan niet in box 3 zit, ben je denk ik verplicht om je inkomsten wel in box 1 op te geven, maar dat weet ik niet 100% zeker.

Al met al zou ik het gewoon eens met een fiscalist overleggen, die kan wat meer uitsluitsel geven.

[ Voor 3% gewijzigd door Woy op 09-12-2009 13:44 ]

[djfisjtik]

Ten eerste vind ik het een beetje onverstandig om je inkomen en spaargeld online te zetten. Maar dit terzijde.

Wanneer je je huis verhuurt hoef je geen belasting te betalen over de inkomsten. Wel moet je de waarde van je huis opgeven in box 3 (naast je spaargeld). Je hypotheekschuld gaat ook naar box 3.

Je kan op dit moment geen gebruik maken van HRA.

edit: HRA is alleen mogelijk over de betaalde rente over de schuld van de Eigen woning

[ Voor 16% gewijzigd door djfisjtik op 09-12-2009 14:07 . Reden: had de post van Woy nog niet gezien.. Zie m'n post als een bevestiging ]

[aegis]

je kan je eerste hypotheek tot 18 maanden voor HRA opgeven dacht ik maar dat is dan in het geval je al een tweede huis hebt gekocht om in te wonen. en het niet mogen verhuren moet je echt goed na zoeken want toen ik mijn appartement kocht van een woningbouw stichting kwam het er op neer dat als ik het ging verhuren ik de volledige huur prijs zou moeten betalen als boete en dat je hoogstwaarschijnlijk gezeik met de hypotheek verstrekker zou krijgen. dus dat moet je zeker goed na gaan.

[aderijke]

Het huis is reeds verhuurd, dus daar kan ik niet veel meer aan doen. Op het moment dat ik niet laat weten aan mijn huidige hypotheekverstrekker dat ik het verhuur zullen ze het (hopelijk) niet ontdekken. Dat is dus illegaal en eigenlijk heb ik daar ook geen goed gevoel over, want ik doe de dingen liever allemaal legaal. In dit geval heb ik een risico genomen.
Wel is de verhuur via een goede bemiddelaar gegaan die alleen voor de Expatmarkt werkt. Er is een goed contract van een jaar (ookal is dat niet geldig als de huurder er in wil blijven zitten, dat weet ik) Een expat zal ook minder snel de beslissing nemen om voor "altijd" in het huis te blijven zitten, omdat hij/zij maar tijdelijk in Nederland werkt.

Waar het mij voornamelijk om gaat is of ik de financiering van mijn nieuwe huis rond kan krijgen. Financieel kunnen we het goed bolwerken (ook zonder rente afrek van 1e huis), maar krijg ik wel een (2e) hypotheek? (samen met mijn vriendin)

Het gaat er mij ook niet om dat ik rente aftrek krijg op mijn verhuurde huis, want ik heb alles ingecalculeerd zonder renteaftrek.

[n4m3l355]

Een tijdelijk huurcontract is enkel toegestaan indien je later in de woning wilt terug trekken daar is in dit geval bij verkoop geen sprake van. Maw.. als de expat niet weg wilt heb je een groot probleem.

Verder is het vaak zo dat een hypotheek verhuur niet toestaat daarintegen als je op voorhand richting bank dit kenbaar had gemaakt staan ze er zeker gezien de hedendaagse situatie er wel meer open voor. Achteraf gezien heb je wederom een probleem.

Als laatste vraag ik me af of je teonrechte HRA geniet. Mocht dat zo zijn kom je ook dit ook nog terug aan het betalen als de belastingdienst erachter komt.

Samengevat heb je eerlijk gezegd best wel een lastige situatie en ik zou eerst eens met een financieel adviseur erover spreken alvorens je naar de bank stapt. Let wel misschien is er met de bank helemaal geen probleem maar je zit wel in de tussentijd met een huurder die geen reden voor vertrek heeft. Tip vd sluier zou zijn dat je kenbaar maakt dat je zelf op termijn teruggaat (al is het maar voor een korte periode) zodat je tenminste de huurder kwijt bent.