Eerste huis in het buitenland - HRA mogelijk?

[Murazor4096]

Op dit moment woon ik in een huurhuis in Nederland en heb een leuke baan waar ik niet direct weg wil. Omdat ik de woningmarkt hier erg onzeker vindt ben ik niet van plan op korte termijn een huis te kopen. Ik heb echter wat spaargeld, en ik loop al een tijdje te kijken naar huizen in Frankrijk. Het lijkt me wel leuk project om daar iets leuks/goedkoops te kopen, zelf te renoveren en te gebruiken en verhuren als vakantiewoning. Als de omstandigheden dat toelaten, kunnen we er in de toekomst ook zelf in gaan wonen.

Los van het feit of dit allemaal rendabel is, vraag ik me af hoe het zit met de hypotheekrente. Ik weet dat het mogelijk is om als je belastingplichtig bent in Nederland voor een huis in het buitenland van de hypotheekrenteaftrek gebruik te maken. Er staat echter bij vermeld dat het hierbij om de 'hoofdwoning' moet gaan, maar wat houdt dit in? Zijn er mogelijkheden om een dergelijk project uit te voeren met behulp van de hypotheekrenteaftrek? En mocht dit zo zijn, wat zijn belastingtechnisch de gevolgen als ik in de toekomst toch nog iets wil kopen in Nederland?

[dion_b]

"Hoofdwoning" is toch vrij duidelijk?

Om hypotheekrente af te kunnen trekken van de belastingen moet je wonen in het pand in kwestie. De belastingdienst heeft daar zo z'n definities voor, ik weet niet meer exact hoeveel maanden het betreft, maar iirc ergens tussen de 6 en 9 maanden per jaar.

Dit ga je dus duidelijk niet kunnen gebruiken bij een vakantiehuis als je zelf nog een huurhuis hebt waar je regulier woont. Wat wel kan is om vlak over BE of DE grens iets te zoeken, vooral aan de oostgrens kun je behoorlijk goedkoop ruime en mooie dingen vinden. Maar dan moet je er ook echt gaan wonen

[t_captain]

Zoals gezegd, HRA alleen voor je hoofdverblijf. De belastingdienst gebruikt de definitie dat je er het grootste deel van het jaar moet wonen (meer dan op enig ander adres) en volgens mij willen ze ook dat je ingeschreven staat op dat adres.
Er is wel wat juridisch gesteggel rond de interpretatie van de term "hoofdverblijf", want het aantal dagen dat je ergens verblijft is niet de enige maat voor de mate van gebondenheid aan een bepaald adres. Maar in het geval van een huis in Frankrijk (buiten woon-werk afstand van NL en zonder economische binding met die woonplaats...?) betwijfel ik of je hier iets aan zult hebben.

Murazor4096 schreef op dinsdag 17 november 2009 @ 21:01:
[...]En mocht dit zo zijn, wat zijn belastingtechnisch de gevolgen als ik in de toekomst toch nog iets wil kopen in Nederland?

Twee punten:
1. HRA is begrensd tot 30 jaar - de jaren die je aftrek geniet op je Franse huis tellen mee.
2. Bijleenregeling - in het geval je je Franse huis verkoopt met overwaarde, raak je dat bedrag aan HRA kwijt.

[Murazor4096]

Nou, de term hoofdwoning was me dus juist niet duidelijk; het zou ook in kunnen houden dat het je eerste en enige woning moet zijn of iets dergelijks. Bovendien las ik ergens op een website dat het voor mensen mogelijk was om in Nederland goedkoop te huren om te werken, maar een woning elders in Europa aan te houden. Wellicht is dit dan mogelijk als je jezelf inschrijft op een dergelijk adres, zoals t_captain aangeeft. Hoe werkt dit voor mensen die door de week niet thuis wonen vanwege hun werk? Ik ken bijvoorbeeld iemand die door de weeks in een (door de baas) betaalde kamer zit omdat hij te ver van zijn werk woont.

Maargoed, de definitie is duidelijk, bij HRA hoort dus blijkbaar een soort woonplicht, jammer dat het niet wat minder strikt is gedefinieerd. Dat maakt het allemaal financieel wel minder aantrekkelijk.

[ Voor 24% gewijzigd door Murazor4096 op 18-11-2009 08:59 ]

[Cartman!]

Murazor4096 schreef op woensdag 18 november 2009 @ 08:53:
Maargoed, de definitie is duidelijk, bij HRA hoort dus blijkbaar een soort woonplicht, jammer dat het niet wat minder strikt is gedefinieerd. Dat maakt het allemaal financieel wel minder aantrekkelijk.

Dat is toch ook logisch, je krijgt toch ook geen huursubsidie als het huis in Frankrijk een huurwoning zou zijn Zal wel lekker worden als we met z'n allen betalen voor HRA van vakantiehuisjes in het buitenland

[Murazor4096]

Cartman! schreef op woensdag 18 november 2009 @ 13:00:
[...]

Dat is toch ook logisch, je krijgt toch ook geen huursubsidie als het huis in Frankrijk een huurwoning zou zijn Zal wel lekker worden als we met z'n allen betalen voor HRA van vakantiehuisjes in het buitenland

Ik vind het persoonlijk niet zo'n gek idee dat de eigenaar vrijgelaten wordt wat hij met een woning doet - als hij meer brood ziet in verhuur, waarom zou dat een probleem moeten zijn?

Dit even los van het feit dat ik uberhaupt geen groot voorstander ben van de HRA of huursubsidie.

[ Voor 8% gewijzigd door Murazor4096 op 18-11-2009 19:08 ]

[gambieter]

Murazor4096 schreef op woensdag 18 november 2009 @ 19:05:
Ik vind het persoonlijk niet zo'n gek idee dat de eigenaar vrijgelaten wordt wat hij met een woning doet - als hij meer brood ziet in verhuur, waarom zou dat een probleem moeten zijn?

Omdat je en een belastingvoordeel wilt, en inkomsten uit verhuur wil halen, op kosten van de belastingbetaler. Die regels zijn juist strikter geworden omdat er mensen misbruik maakten van de HRA via allerlei vage constructies via het buitenland.

Je bent helemaal vrij om te doen met een woning wat je wilt, maar niet met subsidie.

[Murazor4096]

gambieter schreef op woensdag 18 november 2009 @ 19:07:
[...]

Omdat je en een belastingvoordeel wilt, en inkomsten uit verhuur wil halen, op kosten van de belastingbetaler. Die regels zijn juist strikter geworden omdat er mensen misbruik maakten van de HRA via allerlei vage constructies via het buitenland.

Je bent helemaal vrij om te doen met een woning wat je wilt, maar niet met subsidie.

Agreed, in dat geval zouden huuropbrengsten inderdaad belast moeten worden. Dat was vroeger toch wel zo, heb ik begrepen?

[t_captain]

Vroeger (voor 2001) was alle rente die je ontving op je bezittingen belastbaar als inkomen en evenzo was
alle rente die je betaalde op schulden aftrekbaar van je belastbaar inkomen. Dat gold voor alle vormen van bezit en alle vormen van schuld. Dus ook de rente op bv een autofinanciering was aftrekbaar net als hypotheekrente.

In 2001 is het systeem veranderd. Nu betaal je over inkomsten uit vermogen een andere belasting dan over inkomsten uit werk. Vermogen valt in box 3, werk in box 1. De belasting in box 3 is gebaseerd op de hoogte van je bezit, niet op het werkelijke rendement wat je ermee maakt.
Schulden worden (na aftrek van een bepaalde drempel) verrekend met bezittingen en leiden dus tot een aftrekpost in box 3.

De vreemde eend in de bijt is het eigen huis en de bijbehorende hypotheekschuld. Plotseling verplaatsen van die vermogens en schulden naar box 3 zou een te grote impact hebben (belastintarief en dus het tarief voor belastingaftrek is veel lager in box 3). Dus bleef het eigen huis in box 1.

Zie daar het onderscheid tussen een eigen huis wat jouw hoofdwoning is (Box 1) en een tweede huis / recreatieverblijf (Box 3).

Hoofdwoning: bezit belast in box 1 o.b.v. eigenwoningforfait. Inkomsten uit tijdelijke verhuur belast in box 1 tegen werkelijke inkomsten. Betaalde hypotheekrente en bijbehorende kosten aftrekbaar van je belastbaar inkomen in box 1.
Tweede huis: bezit belast in box 3 tegen een vast tarief van 30% over een forfaittair rendement van 4% van de waarde. (30%*4% = de beroemde 1.2% belasting op bezit). Inkomsten uit verhuur niet apart belast (zijn reeds tegen forfaittair tarief belast). Hypotheekschuld aftrekbaar van de waarde van je bezit. Onder de streep een vrijstelling van ongeveer 20.000 per persoon.

[Murazor4096]

t_captain schreef op woensdag 18 november 2009 @ 21:12:
Vroeger (voor 2001) was alle rente die je ontving op je bezittingen belastbaar als inkomen en evenzo was
alle rente die je betaalde op schulden aftrekbaar van je belastbaar inkomen. Dat gold voor alle vormen van bezit en alle vormen van schuld. Dus ook de rente op bv een autofinanciering was aftrekbaar net als hypotheekrente.

In 2001 is het systeem veranderd. Nu betaal je over inkomsten uit vermogen een andere belasting dan over inkomsten uit werk. Vermogen valt in box 3, werk in box 1. De belasting in box 3 is gebaseerd op de hoogte van je bezit, niet op het werkelijke rendement wat je ermee maakt.
Schulden worden (na aftrek van een bepaalde drempel) verrekend met bezittingen en leiden dus tot een aftrekpost in box 3.

De vreemde eend in de bijt is het eigen huis en de bijbehorende hypotheekschuld. Plotseling verplaatsen van die vermogens en schulden naar box 3 zou een te grote impact hebben (belastintarief en dus het tarief voor belastingaftrek is veel lager in box 3). Dus bleef het eigen huis in box 1.

Zie daar het onderscheid tussen een eigen huis wat jouw hoofdwoning is (Box 1) en een tweede huis / recreatieverblijf (Box 3).

Hoofdwoning: bezit belast in box 1 o.b.v. eigenwoningforfait. Inkomsten uit tijdelijke verhuur belast in box 1 tegen werkelijke inkomsten. Betaalde hypotheekrente en bijbehorende kosten aftrekbaar van je belastbaar inkomen in box 1.
Tweede huis: bezit belast in box 3 tegen een vast tarief van 30% over een forfaittair rendement van 4% van de waarde. (30%*4% = de beroemde 1.2% belasting op bezit). Inkomsten uit verhuur niet apart belast (zijn reeds tegen forfaittair tarief belast). Hypotheekschuld aftrekbaar van de waarde van je bezit. Onder de streep een vrijstelling van ongeveer 20.000 per persoon.

Wederom dank voor de heldere uitleg!

[Mx. Alba]

Klopt inderdaad. Als je in Nederland belasting betaalt mag je gewoon de hypotheekrente van je hoofdwoning aftrekken, ook als die hoofdwoning in het buitenland is (b.v. net over de grens in België of Duitsland).

Waar je je belasting moet betalen wordt meestal bepaald door drie factoren: je nationaliteit, je woonplaats en je werkplaats. Je betaalt je inkomstenbelasting in het land waar je minstens 2 van die 3 hebt. Dus een Nederlander die in Duitsland woont maar in Nederland werkt betaalt belasting in Nederland, terwijl een Duitser die in Duitsland woont en in Nederland werkt zijn belasting in Duitsland betaalt.

Dit is echter slechts een uitgangspunt. Meestal kan je er heel makkelijk voor kiezen om belasting te betalen in het land waar je werkt, ookal zou je, zoals de Duitser in het bovengenoemde voorbeeld, volgens de standaardregel in een ander land je belasting betalen. Rompslomp is het wel