Problemen huurcontract

[Dekaasboer]

Beste tweakers,

Ik vraag jullie raad over een vervelende kwestie.

Mijn vriendin woont nu al een tijdje op zichzelf in een studentenwoning. Zij is hierbij een contract aangegaan voor bepaalde tijd voor minder dan 1 jaar. Nu loopt deze huurovereenkomst eind december af.

Nu heeft de verhuurder nog niet van zich laten horen of de overeenkomst niet meer verlengt wordt. Zij ging er in eerst instantie van uit dat ze gewoon kon blijven zitten.

Nu hebben we via andere huisgenoten gehoord dat de verhuurder waarschijnlijk toch de intentie heeft om haar er uit te zetten. Hij zou dit volgens mij echter schriftelijk moeten laten weten.

Nu is mijn vraag, hoe werkt dit en waar heeft zij recht op?

Ik heb al wat in mijn rechtenboek zitten bladeren en heb de volgende artikelen gevonden:

Artikel 228
1.Een huur voor bepaalde tijd aangegaan, eindigt, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer die tijd is verstreken.
2.Een huur voor onbepaalde tijd aangegaan of voor onbepaalde tijd verlengd eindigt door opzegging. Heeft de huur betrekking op een onroerende zaak die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte is, dan dient de opzegging te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand.

Artikel 230
Indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, wordt daardoor, tenzij van een andere bedoeling blijkt, de overeenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd verlengd.

Artikel 271
1.In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd aangegane huur niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd.
2.Een voor onbepaalde tijd aangegane of voor onbepaalde tijd verlengde huur kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag.
3.De opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief. Is in gevolge artikel 266 de echtgenoot of geregistreerde partner van de huurder medehuurder, dan moet de opzegging aan beide echtgenoten of geregistreerde partners afzonderlijk worden gedaan.
4.De opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Een opzegging door de verhuurder op andere dan de in artikel 274 lid 1 genoemde gronden, is nietig. De huurder moet bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst.
5.Bij de opzegging moeten de volgende termijnen in acht worden genomen:
a. bij opzegging door de huurder: een termijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden;
b. bij opzegging door de verhuurder: een termijn niet korter dan drie maanden, voor elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad verlengd met één maand tot ten hoogste zes maanden.
6.Een opzegging die in strijd met lid 1, lid 3 of lid 5 onder a is gedaan en een opzegging die op een kortere termijn is gedaan dan die van lid 5 onder b gelden niettemin als waren zij gedaan tegen de voorgeschreven dag en met inachtneming van de voorgeschreven termijn.
7.Elk beding waarbij in strijd met lid 5 onder a een langere opzegtermijn of waarbij in strijd met lid 5 onder b een kortere opzegtermijn wordt overeengekomen of waarbij van andere bepalingen van dit artikel wordt afgeweken, is nietig. Eveneens is nietig elk beding dat de huur zonder opzegging doet eindigen.
8.Dit artikel geldt niet, indien de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden nadat de huur is ingegaan.

Ook had ik ergens in BW gelezen, weet niet meer waar dat overeenkomsten voor bepaalde tijd als sitlzwijgend verlengd mogen worden beschouwd. Volgens mij zijn er ook nog artikelen van toepassing over het aangaan en en verlengen van overeenkomsten. Verder wil ik nog kijken of het contract in eerste instantie rechtsgeldig was aangezien deze voor minder dan een jaar was aangegaan.

Verder is het belangrijk om te weten dat zij niet zomaar bij iemand anders kan komen wonen. Eveneens vormt deze situatie een zware belasting voor haar studie.

Ik hoop dat enkele rechtsgeleerde tweakers hun licht op deze zaak kunnen laten schijnen, alvast bedankt!

[job]

Ze heeft een tijdelijk huurcontract... ze weet wanneer die verloopt, dat is haar tijdens het tekenen duidelijk gemaakt. Dus de schriftelijke bevestiging is er al.
punt 5 gaat over een opzeggen voor de afloop, dus niet van toepassing op het contract van je vriendin.
Lees ook goed wat er staat. Er wordt in haar geval niets opgezegd.. Bij haar loopt het contract gewoon af.

Misschien sneu voor haar dat het invloed heeft op haar studie (tja, alles wat vervelend is in je prive leven heeft invloed op werk en/of studie) maar ze wist bij tekenen wat voor overeenkomst ze aan ging.

edit: ik zit even te zoeken naar die stilzwijgende verlenging.. hoe dat precies werkt weet ik niet.
Maar als je vriendin al contact heeft opgenomen, dan zal de eigenaar ongetwijfeld wat van zich laten horen.
Dus als ze daar op gokt (niet verstandig) dan moet ze juist niets van zich laten horen.

Ze kan eens bij de studentenrechtbijstand langsgaan, erop op gokken dat ze mag blijven vind ik zeer onverstandig. Ze heeft in het slechtste geval nu nog 5 week om iets anders te zoeken.. dat moet makkelijk kunnen. In December zijn over het algemeen makkelijk kamers te vinden.

[ Voor 84% gewijzigd door job op 09-11-2009 18:22 ]

[Lolhozer]

Ik zou het maar gewoon aan de verhuurder vragen, die kan het weten namelijk. En beter dat je nu weet wat er gaat gebeuren, dan op 24 december. (dan valt er namelijk niet snel iets anders te regelen)

[RedHat]

Maar als de huurder/ster gewoon blijft zitten heeft de verhuurder toch weinig poten om op te staan

[Dekaasboer]

De kant waar ik naar toe wil is dat het contract in beginsel niet rechtsgeldig was.

Of dat ze er nu redelijkewijs niet uitgezet kan worden, aangezien ze dan midden in haar studie op straat komt te staan. (letterlijk)

Wat verder ook nog belangrijk om te weten is dat 2 huisgenoten een contract voor onbepaalde tijd hebben, een huisgenoot een contract tot december 2010 en dat er geen andere gegadigde voor haar kamer is. Het zou gewoon leeg komen te staan.

Zoeken naar een andere kamer is lastig in Delft, zeker iets dat in haar budget past.

[ Voor 8% gewijzigd door Dekaasboer op 09-11-2009 18:35 ]

[n4m3l355]

Dekaasboer schreef op maandag 09 november 2009 @ 18:34:
De kant waar ik naar toe wil is dat het contract in beginsel niet rechtsgeldig was.

Of dat ze er nu redelijkewijs niet uitgezet kan worden, aangezien ze dan midden in haar studie op straat komt te staan. (letterlijk)

Toch niet een probleem voor de verhuurder? Je weet als huurder wanneer het eindig is en je geeft zelf al aan dat de verhuurder niet verplicht is om aan te geven dat het uur U nadert.

Wat verder ook nog belangrijk om te weten is dat 2 huisgenoten een contract voor onbepaalde tijd hebben, een huisgenoot een contract tot december 2010 en dat er geen andere gegadigde voor haar kamer is. Het zou gewoon leeg komen te staan.

Zoeken naar een andere kamer is lastig in Delft, zeker iets dat in haar budget past.

Eveneens wederom niet van belang dat 2 voor onbepaalde tijd erin zitten en 1'tje niet. Wie weet wilt de verhuurder het pand op termijn kwijt en wilt hij zijn huurders kwijt. Ik kan me voorstellen dat het hem pas inviel om welke reden dan ook voor je vriendin erin kwam.

[job]

Dekaasboer schreef op maandag 09 november 2009 @ 18:34:
De kant waar ik naar toe wil is dat het contract in beginsel niet rechtsgeldig was.

Waarom zou deze dan niet rechtsgeldig zijn?
Vanwege de korte huurovereenkomst?
Ik ben nog geen wettekst tegengekomen welke stelt dat een huurovereenkomst minimaal een jaar moet zijn.
Maar als jij hem kan vinden .

[Verwijderd]

Volgens mij moet een verhuurder, ondanks dat er een tijdelijke huurperiode is aangegaan, altijd de huur opzeggen d.m.v. een aangetekende brief. In deze brief met een reden van beëindigen staan, dus ik jouw geval het aflopen van de huurperiode. Wanneer je niks hoort van verhuurder loopt het contract gewoon door.

Maar zoek voor de zekerheid eens op huurbescherming of kijk op de site van VROM. Ik weet uit eigen ervaring dat je als huurder erg sterk staat als de verhuurder zich niet aan de wettelijke eisen houdt.

[Verwijderd]

Ik begrijp uit de TS dat het niet gaat om hospita-huur?

Je moet bij het lezen van de artikelen in de gaten houden in welke onderafdeling ze staan; artikel 228 is een algemene bepaling wat betreft huur, art. 271 is een artikel specifiek op huur van woonruimte gericht en behelst - in dat geval - een afwijking van de hoofdregel.
Ook in geval van huur voor beperkte tijd, dient er dus een opzegging volgens de regels te geschieden. Als de huurder dan niet akkoord gaat met de opzegging, dan blijft de huurovereenkomst voortbestaan, totdat de verhuurder bij de rechter heeft afgedwongen dat de huurovereenkomst eindigt. De rechter zal dit slechts toewijzen, indien de - in de opzegging vermelde - opzeggingsgrond(en) vallen onder de toewijzingsgronden van art. 7:274 BW.
In principe het verlopen van een termijn van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd op zichzelf niet een toewijzingsgrond, behalve in situaties genoemd onder 7:274 lid 2 BW.

Wat ook mogelijk is, is dat het een huurovereenkomst betreft die 'naar haar aard van korte duur' is. De beoordeling daarvan is een feitelijk iets. Als er aan voldaan wordt, dan heeft de huurder niet bovengenoemde huurbescherming. Het enkele feit dat er een korte huurperiode overeengekomen is, is niet voldoende om de huur naar haar aard van korte duur te laten zijn. Er moeten andere omstandigheden zijn (het is bijv. een slooppand).

Het probleem is echter wel een beetje dat de verhuurder ook degene is die je CV moet repareren als deze kapot is, of in actie moet springen als je waterleiding lekt. Een goede verstandhouding is dus wel gewenst (bij studentenpandjes is het ook niet geheel ondenkbaar dat een slechte relatie leidt tot onprettig gedrag van de verhuurder). In het kader van rust en zekerheid is het - ongeacht je rechten - in dit soort gevallen vaak verstandig om er als goede vrienden uit te komen.

[ Voor 14% gewijzigd door Verwijderd op 10-11-2009 12:36 ]

[EMP]

Dekaasboer schreef op maandag 09 november 2009 @ 17:54:
Nu hebben we via andere huisgenoten gehoord dat de verhuurder waarschijnlijk toch de intentie heeft om haar er uit te zetten.

Een gerucht dus... Hoe is haar verstandhouding daar in huis? Zijn er huisgenoten die haar graag weg willen hebben? Is ze lastig voor de huisbaas (al dan niet terecht) en zou de huisbaas haar daarom weg willen hebben?

Ik zou gewoon contact opnemen met de huisbaas. Als die zegt: je moet er uit, dan heb je nog anderhalve maand om aan een oplossing te werken (en langer in dit huis zitten, waarom zou dat niet kunnen...?). Zonde om eerst een maand te kijken of je de huisbaas op regeltjes kan dwingen je vriendin te laten zitten... dat is toch alleen uitstel van executie (aangezien een huisbaas je, goedschiks of kwaadschiks, er toch wel uit krijgt als hij dat wil).

Ik zou in ieder geval niet veel doen op een gerucht...

[Mx. Alba]

Ik heb even moeite met deze tegenstrijdigheid:

Artikel 228
1.Een huur voor bepaalde tijd aangegaan, eindigt, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer die tijd is verstreken.

Artikel 271
1.In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd aangegane huur niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd.

In artikel 228 staat dat de huur zonder opzegging eindigt wanneer de tijd verstreken is.

Artikel 271 spreekt dit tegen door te zeggen dat niet enkel het verstrijken van de huurtijd het einde van de huur betekent, maar dat ook opgezegd moet worden, doch dat opzegging voor het verlopen van de bepaalde huurtijd niet mogelijk is.

[DeeJee]

Lolhozer schreef op maandag 09 november 2009 @ 18:04:
Ik zou het maar gewoon aan de verhuurder vragen, die kan het weten namelijk. En beter dat je nu weet wat er gaat gebeuren, dan op 24 december. (dan valt er namelijk niet snel iets anders te regelen)

Met ^^

Wat zegt de verhuurder zelf? Misschien is er niets aan de hand.

Nu heeft de verhuurder nog niet van zich laten horen of de overeenkomst niet meer verlengt wordt. Zij ging er in eerst instantie van uit dat ze gewoon kon blijven zitten.

Waarom ging ze er van uit? Omdat hij niets van zich heeft laten horen?

Vraag het gewoon eens na bij hem.

[Dionysos]

Mx. Alba schreef op dinsdag 17 november 2009 @ 16:40:
Ik heb even moeite met deze tegenstrijdigheid:


[...]


In artikel 228 staat dat de huur zonder opzegging eindigt wanneer de tijd verstreken is.

Artikel 271 spreekt dit tegen door te zeggen dat niet enkel het verstrijken van de huurtijd het einde van de huur betekent, maar dat ook opgezegd moet worden, doch dat opzegging voor het verlopen van de bepaalde huurtijd niet mogelijk is.

Art. 228 staat in het algemene gedeelte van het huurrecht.

Art 271 ziet specifiek op huur van woonruimte.

Oftwel, als het huur van woonruimte is (en daar ga ik in dit geval van uit) geldt het bepaalde in art. 271 van boek 7 BW.

[Mx. Alba]

Dionysos schreef op dinsdag 17 november 2009 @ 16:50:
Art. 228 staat in het algemene gedeelte van het huurrecht.

Art 271 ziet specifiek op huur van woonruimte.

Oftwel, als het huur van woonruimte is (en daar ga ik in dit geval van uit) geldt het bepaalde in art. 271 van boek 7 BW.

Aha. Dat zou dus inhouden dat de verhuurder wel degelijk formeel de huur moet opzeggen. Doet hij dat niet, dan verandert het huurcontract per 1e dag na het verlopen van het contract voor bepaalde tijd in een gelijkvormig contract voor onbepaalde tijd.

[n4m3l355]

Afhankelijk van het huurcontract is de verhuurder dit verplicht. In geval van een tijdelijk contract waar hier sprake van is gaat dit niet op omdat het einde al aangegeven is. Iets wat in de TS zijn bericht ook aangegeven is overigens ...

[CyBeRSPiN]

RedHat schreef op maandag 09 november 2009 @ 18:20:
Maar als de huurder/ster gewoon blijft zitten heeft de verhuurder toch weinig poten om op te staan

Dat is (voor verhuurders helaas) wel de praktijk. Een van de hoofdredenen om nooit zomaar (zelfs tijdelijk) je woning te verhuren als je er ooit op korte-middellange termijn nog iets anders mee wilt.

Was laatst bij de rijdende rechter, was iemand zo stom geweest om (in Amsterdam!) een woning tijdelijk te verhuren ivm verblijf in buitenland. Was die huurder dus zo bijdehand geweest om naar de huurcommissie te stappen ivm te hoge huur, en nog gelijk gekregen ook. Gevolg was dat diegene én zn woning voorlopig kwijt was aan die huurder én ook nog eens verlies maakte ook!

Conclusie: als huurder sta je enorm sterk, ook al lijkt een huurcontract dichtgetimmerd te zijn..

[ Voor 6% gewijzigd door CyBeRSPiN op 17-11-2009 19:01 ]

[croxz]

n4m3l355 schreef op dinsdag 17 november 2009 @ 17:24:
Afhankelijk van het huurcontract is de verhuurder dit verplicht. In geval van een tijdelijk contract waar hier sprake van is gaat dit niet op omdat het einde al aangegeven is. Iets wat in de TS zijn bericht ook aangegeven is overigens ...

AUB ook de andere reacties in dit topic lezen! Zoals Mockingbird al schreef:

Ook in geval van huur voor beperkte tijd, dient er dus een opzegging volgens de regels te geschieden.

De reden dat hij dat schrijft is natuurlijk dat dit gewoon in de wet is vast gelegd:

BW. Artikel 7:271:

1. In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd aangegane huur niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd.

[CyBeRSPiN]

Wikipedia: Huurrecht (Nederland) :

Einde van de huurovereenkomst woonruimte

In een uitspraak van de Hoge Raad (arrest HR 22-1-1992, NJ 1993, 216) zijn drie mogelijkheden tot beëindiging van de huurovereenkomst opgesteld:

1. Wederzijds goedvinden: deze beëindigingsovereenkomst kan alleen worden gesloten na het aangaan van de huur.

2. Ontbinding door de rechter: - op vordering van de verhuurder (art. 7:231 en 7:280 BW). Hieraan moet een ‘terme de grâce’ van één maand vooraf gaan waarbij de huurder alsnog moet nakomen. - op vordering van de huurder: kan ook buitengerechtelijk (art. 6:265 en 6:267 BW), in geval van onbewoonbaarheid door een gebrek in de zin van art. 7:204 BW in combinatie met art. 7:210 BW (art. 7:279 BW).

3. Opzegging: Zowel huurovereenkomsten voor bepaalde tijd als voor onbepaalde tijd moeten worden opgezegd (art. 7: 271 lid 1 BW). Het maakt niet uit of een huurcontract voor bepaalde (tijdelijk huurcontract) of onbepaalde tijd is opgesteld. Indien de huurder niet instemt met de opzegging loopt het huurcontract door tot de datum die door de rechter wordt vastgesteld. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is dus feitelijk een overeenkomst voor onbepaalde tijd, met de bijbehorende rechtsbescherming voor de huurder.

Het opzeggen kan zowel door de huurder als door de verhuurder geschieden. Er moet worden opgezegd met een aangetekende brief of exploot (art. 7:271 lid 3 BW), tegen de betaaldatum van de huurprijs (art. 7:271 lid 2 BW) en bij de opzegging moeten de opzeggingsgronden worden vermeld (art. 7:271 lid 4 BW). De gronden van opzegging (art. 7:274 BW) kunnen zijn: - de huurder heeft zich niet als een goed huurder gedragen - de verhuurder heeft het gehuurde pand dringend nodig voor zijn eigen gebruik - de verhuurder wil een bestemmingsplan m.b.t. de verhuurde ruimte naleven.

Wanneer de huurder de huurovereenkomst van woonruimte opzegt, neemt hij een opzegtermijn van minimaal één maand en maximaal drie maanden in acht (art. 7:271 lid 5 sub a BW) en wanneer de verhuurder de huurovereenkomst opzegt, neemt hij een opzegtermijn van minimaal drie maanden en maximaal zes maanden in acht (art. 7:271 lid 5 sub b BW).

Toch wel erg onduidelijk voor een leek, maar dit lijkt me wel een goede bron.

[ Voor 86% gewijzigd door CyBeRSPiN op 18-11-2009 19:15 ]

[Dido]

Hoe vaak gaan we nu in dat cirkeltje lopen, cyber? Welk deel van "in afwijking van artikel 228 lid 1" snap je niet?

Verder heeft Dionysos in "Problemen huurcontract" het ook al vrij duidelijk toegelicht voor de vorige persoon die de twee artikelen niet met elkaar kon rijmen.

[CyBeRSPiN]

Dido schreef op woensdag 18 november 2009 @ 19:12:
Hoe vaak gaan we nu in dat cirkeltje lopen, cyber? Welk deel van "in afwijking van artikel 228 lid 1" snap je niet?

Verder heeft Dionysos in "Problemen huurcontract" het ook al vrij duidelijk toegelicht voor de vorige persoon die de twee artikelen niet met elkaar kon rijmen.

Klopt sorry, heb intussen al een edit gedaan

[croxz]

CyBeRSPiN schreef op dinsdag 17 november 2009 @ 19:00:
[...]

Dat is (voor verhuurders helaas) wel de praktijk. Een van de hoofdredenen om nooit zomaar (zelfs tijdelijk) je woning te verhuren als je er ooit op korte-middellange termijn nog iets anders mee wilt.

Was laatst bij de rijdende rechter, was iemand zo stom geweest om (in Amsterdam!) een woning tijdelijk te verhuren ivm verblijf in buitenland. Was die huurder dus zo bijdehand geweest om naar de huurcommissie te stappen ivm te hoge huur, en nog gelijk gekregen ook. Gevolg was dat diegene én zn woning voorlopig kwijt was aan die huurder én ook nog eens verlies maakte ook!

Conclusie: als huurder sta je enorm sterk, ook al lijkt een huurcontract dichtgetimmerd te zijn..

Tijdelijk verblijf in het buitenland is nu net 1 van de redenen waarbij de huur opzeggen wel een geldige reden is:

2. In het geval dat uitdrukkelijk is bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd, kan de verhuurder overeenkomstig lid 1 aanhef en onder b, op dat beding de in dat lid bedoelde vordering gronden:
a. indien de verhuurder die de woonruimte niet zelf heeft bewoond, noch deze eerder heeft verhuurd, na afloop van die termijn de woning zelf wil betrekken;
b. indien de verhuurder die zelf de vorige bewoner van de woonruimte is, na afloop van die termijn die woonruimte zelf opnieuw wil betrekken;
c. indien de verhuurder jegens wie de vorige huurder het recht heeft verkregen na afloop van die termijn de woning opnieuw te betrekken, deze huurder daartoe gelegenheid wil geven.

Dus hij zal minder huur ontvangen, maar zijn woning krijgt hij wel weer terug.