Ouderlijk huis kopen van/met mijn vader

[Verwijderd]

Beste allen,

Er doet zich een beetje aparte mogelijkheid voor. Mijn vader is getrouwd en zal gaan verhuizen naar het buitenland omdat zijn vrouw daar vandaan komt. Nu staat hij niet te springen om zijn huis te verkopen, en daarnaast zou ik met mijn vriendin heel graag in dit huis gaan wonen. Zo ver geen probleem, ware het niet dat ik het huis niet kan betalen. Het huis is ca €150.000 meer waard dan ik aan hypotheek kan betalen.

Ik vroeg me dus af welke mogelijkheden we hebben om het toch zo te regelen dat ik in dit huis kan wonen. Mijn vader wil wel gedeeld eigenaar blijven als hij ons daar mee kan helpen. Kan dat?

Welke mogelijkheden zijn er om dit voor elkaar te krijgen?

[CodeCaster]

Je kan het toch huren van je vader? Dan blijft het geld in ieder geval in de familie

[Arunia]

Huren van je vader? Volgens mij moet dat zonder veel problemen kunnen. Zit wel belasting technisch nog wat aan vast, maar dat is wel uit te zoeken.

@hierboven, I hate you.

[ Voor 9% gewijzigd door Arunia op 26-08-2009 10:23 ]

[Kettrick]

Ben je al bij een bank / financieel adviseur geweest ?

[Matis]

Je hebt ook nog zoiets als Familiebank;

Fiscaal aftrekbaar en het geld blijft binnen de familie

http://www.fiscalert.nl/2007/06/stappenplan_familiebank.php

[Verwijderd]

Huren is natuurlijk altijd mogelijk. Echter, liever wordt ik eigenaar van het huis.

Ik wilde even bij jullie polsen welke mogelijkheden er zijn, voordat ik naar een financieel adviseur stap. Wellicht dat het juiste zetje me al veel verder kan helpen.

[Woy]

Je zou gewoon een lening bij je vader kunnen nemen ( Zie link Matis ) ter hoogte van het bedrag waar je het huis voor koopt. Je betaald dan gewoon markt-conforme rente aan je vader, en dat kun je ook gewoon aftrekken zoals je normaal met HRA doet. Daarnaast kan je vader je eventueel jaarlijks een belastingvrije schenking doen, zodat de rente netto eigenlijk lager is, maar door de HRA is het voordeliger om gewoon markt-conforme rente te betalen.

Een andere optie is om maar een gedeelte van je vader te lenen, en voor de rest een hypotheek af te sluiten. Voor het gedeelte wat je bij je vader leent geld dan hetzelfde als hierboven. Hoe een hypotheekverstrekker om gaat met het feit dat je ergens anders nog een onderhandse lening van € 150.000 aangaat weet ik niet. Je zult ook erg goed voor je zelf moeten kijken of je het wel kunt betalen.

Je zou inderdaad ook gedeeld eigendom kunnen nemen. Dus dat jullie bijvoorbeeld 50% van het huis overkopen, en dan over een x aantal jaar de rest bijvoorbeeld. Je zult dan alleen wel goed moeten kijken hoe het belastingtechnisch zit. Je zit immers in een huis wat voor 50% van iemand anders is, en daar zou je in principe huur voor moeten betalen, maar waarschijnlijk scheld je vader dat kwijt, en dat is dus een gift.

Maar het beste is, zoals al een aantal keer gezegd, om gewoon eens met een financieel adviseur te gaan praten. En dan het liefst iemand die niet leeft van de provisie van de producten die hij verkoopt, maar gewoon iemand die je per uur betaald.

[Matis]

Je vader zou ook als onderpand kunnen staan voor de hypotheek. Er is daarvoor ook een constructie. Zodat hij, jij en de bank zekerheid hebben.

Toevallig ben ik momenteel ook aan het kijken naar verschillende manieren van hypotheken e.d.

[Verwijderd]

Huren kan altijd, zelfs zonder huur te betalen, mocht pa dat willen.

kopen is ook een optie alleen je kan niet veel onder de marktwaarde gaan zitten. Omdat pa dan een schenking doet in de ogen van de Belastingdienst.

Hij kan een eenmalige schenking doen van 20k belastingvrij, en daarnaast elk jaar 4k belastingvrij. Dus mocht pa dat willen dan kan je het huis langzaamaan op je naam krijgen. (mits pa er geen hypotheek op heeft) Wanneer hij dat wel heeft zal je langzaamaan de hypotheek over moeten nemen van je pa. En dan heb je dus een gezamelijke hypotheek. Echter er zijn niet veel banken die daar zomaar mee akkoord gaan. Adviesgesprek bij de bank lijkt mij de best optie.

[Woy]

Verwijderd schreef op woensdag 26 augustus 2009 @ 11:58:
Huren kan altijd, zelfs zonder huur te betalen, mocht pa dat willen.

kopen is ook een optie alleen je kan niet veel onder de marktwaarde gaan zitten. Omdat pa dan een schenking doet in de ogen van de Belastingdienst.

Hij kan een eenmalige schenking doen van 20k belastingvrij, en daarnaast elk jaar 4k belastingvrij. Dus mocht pa dat willen dan kan je het huis langzaamaan op je naam krijgen. (mits pa er geen hypotheek op heeft) Wanneer hij dat wel heeft zal je langzaamaan de hypotheek over moeten nemen van je pa. En dan heb je dus een gezamelijke hypotheek. Echter er zijn niet veel banken die daar zomaar mee akkoord gaan. Adviesgesprek bij de bank lijkt mij de best optie.

Het huis langzaam op je naam krijgen kan nogal een probleem vormen, omdat je voor elke wijziging van het eigendomspercentage van een huis langs de notaris moet. Langzaam een hypotheek aflossen is daarbij een stuk makkelijker, want het eigendom wijzigt in al die tijd niet.

[ Voor 5% gewijzigd door Woy op 26-08-2009 12:00 ]

[Verwijderd]

E.e.a. hangt ook van de vermogenssituatie van je vader af. De meest praktische oplossing is inderdaad waarschijnlijk dat je vader jou de benodigde som geld leent en dat je hierover een marktcomforme rente aan je vader betaalt. Deze rente kan je vader dan - tot een zeker bedrag belastingvrij - weer aan jou schenken waardoor de lening je netto niets aan rente kost.

Als je vader naar het buitenland verhuist (ik weet niet hoe het met zijn nationaliteit zit) is het overigens wel wijs dat er iemand kijkt of er in dat land bepaalde (belastingtechnische) opstakels zijn voor deze constructie.

[drfrisbee]

Belangrijk is wel dat mocht je gebruik maken van zo'n familiebank achtige constructie een bank altijd het 1e recht zal bedingen op het huis. Bij een gedwongen verkoop wordt dus eerst de bank afgelost, daarna je vader.

[Bigfoot]

drfrisbee schreef op woensdag 26 augustus 2009 @ 13:51:
Belangrijk is wel dat mocht je gebruik maken van zo'n familiebank achtige constructie een bank altijd het 1e recht zal bedingen op het huis. Bij een gedwongen verkoop wordt dus eerst de bank afgelost, daarna je vader.

Daar zal de bank niet echt op zitten te wachten, ik denk dat je dat moet vergeten.

Maar verder is het een prima constructie. Je betaalt je vader gewoon rente op de hypotheek, en hij schenkt het jou weer terug. Mocht het bedrag hoger zijn dan wat belastingvrij mag kun je nog overwegen om de schenking uit naam van zijn vrouw te laten doen, als die geen NL nationaliteit heeft mag dat belastingvrij (volgens mij, maar check het iig)

[Verwijderd]

Je kunt het voetpad voor het huis van jouw vader laten. De rest van het huis stelt geen zak voor zonder voetpad dus keldert de waarde met bijvoorbeeld 150.000 euro.

Over 20 jaar kan je eens overwegen om het voetpad terug te kopen.

Is ook nog eens geniaal als je relatie misschien wel stukloopt. Ja maar jij wil het huis? Daar heb je niets aan zonder voetpad toch?

[ Voor 23% gewijzigd door Verwijderd op 26-08-2009 15:00 ]

[Bigfoot]

Verwijderd schreef op woensdag 26 augustus 2009 @ 14:58:
Je kunt het voetpad voor het huis van jouw vader laten. De rest van het huis stelt geen zak voor zonder voetpad dus keldert de waarde met bijvoorbeeld 150.000 euro.

Over 20 jaar kan je eens overwegen om het voetpad terug te kopen.

Is ook nog eens geniaal als je relatie misschien wel stukloopt. Ja maar jij wil het huis? Daar heb je niets aan zonder voetpad toch?

Pas maar op dat je met zulke constructies geen forse naheffingen krijgt! En het is direct ook een forse scheking van je vader aan je vriendin, wat niet terug te draaien is. Bij hypotheekconstructies heb je daar geen last van.

[Verwijderd]

Bigfoot schreef op woensdag 26 augustus 2009 @ 15:04:
[...]


Pas maar op dat je met zulke constructies geen forse naheffingen krijgt! En het is direct ook een forse scheking van je vader aan je vriendin, wat niet terug te draaien is. Bij hypotheekconstructies heb je daar geen last van.

Hoezo schenking aan vriendin? Hij kan zijn hypotheek voor 150.000 wel rondkrijgen... Dan houd zn vader toch het voetpad "ter waarde van" 150.000 euro? De rest is netjes verdeeld in de hypotheek met zijn vriendin.

Als het over 20 jaar nog goed gaat dan kan dat voetpad erbij worden gekocht... voor een kutprijs natuurlijk, wat heb je nou aan een voetpad

[Bigfoot]

Verwijderd schreef op woensdag 26 augustus 2009 @ 15:12:
[...]


Hoezo schenking aan vriendin? Hij kan zijn hypotheek voor 150.000 wel rondkrijgen... Dan houd zn vader toch het voetpad "ter waarde van" 150.000 euro? De rest is netjes verdeeld in de hypotheek met zijn vriendin.

Als het over 20 jaar nog goed gaat dan kan dat voetpad erbij worden gekocht... voor een kutprijs natuurlijk, wat heb je nou aan een voetpad

Totdat je vriendin zegt, van hou dat voetpad maar, en ik heb 'gratis' recht op overpad....

[Verwijderd]

Bigfoot schreef op woensdag 26 augustus 2009 @ 15:23:
[...]


Totdat je vriendin zegt, van hou dat voetpad maar, en ik heb 'gratis' recht op overpad....

Geloof me daar zijn hele goede constructies voor...
Denk maar niet dat vrouwlief het leuk vind om het huis maar een strook van 2 meter tuin te hebben of wel?

[Verwijderd]

Hmm, dit laatste is inderdaad ook nog wel een aardige denkwijze. Ik weet alleen niet of dat gaat, aangezien het pachtgrond is. Maar wellicht dat het op een andere manier toe te passen is. Ik ben dan alleen wel bang voor naheffingen, maar voor de creativiteit verdien je veel punten wat mij betreft.

[Cyberpope]

Verwijderd schreef op woensdag 26 augustus 2009 @ 15:28:
[...]


Geloof me daar zijn hele goede constructies voor...
Denk maar niet dat vrouwlief het leuk vind om het huis maar een strook van 2 meter tuin te hebben of wel?

Ja, de fiscus, gemeente en iedereen er rondom heen is helemaal gek.

De gemeente gaat gewoon meewerken aan de splitsing in het kadaster van het perseel en ook even de bestemming van het stukje dat overblijft. Doen ze gewoon. Dienstverlening noemen ze dat. Wellicht als je ze lief aankijkt willen ze dat ook nog wel op hun kosten doen.

De belastingdienst is ook niet de beroerste en accepteert het ook maar even. Zelfs als de constructie zo helder als glas is om de boel te om zeilen. Zij kijkt dan ook niet naar de reele waarde, maar accepteert gewoon wat opgegeven is. Wellicht moet je het bod van 1 euro maar accepteren.

De hypotheek verstrekker weet ook van de constructie en denkt "ach, we matsen die jongen toch even".

Vast en zeker..

(Not!)

[ Voor 7% gewijzigd door Cyberpope op 26-08-2009 16:51 ]

[Verwijderd]

Cyberpope schreef op woensdag 26 augustus 2009 @ 16:50:
[...]


Ja, de fiscus, gemeente en iedereen er rondom heen is helemaal gek.

De gemeente gaat gewoon meewerken aan de splitsing in het kadaster van het perseel en ook even de bestemming van het stukje dat overblijft. Doen ze gewoon. Dienstverlening noemen ze dat. Wellicht als je ze lief aankijkt willen ze dat ook nog wel op hun kosten doen.

De belastingdienst is ook niet de beroerste en accepteert het ook maar even. Zelfs als de constructie zo helder als glas is om de boel te om zeilen. Zij kijkt dan ook niet naar de reele waarde, maar accepteert gewoon wat opgegeven is. Wellicht moet je het bod van 1 euro maar accepteren.

De hypotheek verstrekker weet ook van de constructie en denkt "ach, we matsen die jongen toch even".

Vast en zeker..

(Not!)

Gast als je het niet gelooft doe je het toch niet... Desnoods zet je er een schuurtje op om het aannemelijk te maken.. waar de fuck maak jij je druk om. Ik geef hem een mooie optie die ik zelf al vaker toegepast heb zien worden. MET SUCCES.

Als het niet had gewerkt dan had ik dat ook gewoon gezegd hoor. What's in it for me?

Ga jij lekker belasting betalen over 150.000 geschonken euro's.

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 26-08-2009 16:56 ]

[Woy]

Cyberpope schreef op woensdag 26 augustus 2009 @ 16:50:
[...]
De hypotheek verstrekker weet ook van de constructie en denkt "ach, we matsen die jongen toch even".

Daar verwacht ik eigenlijk het minste problemen, die schatten gewoon het risico in, en mocht dat voor hun beperkt zijn, dan verstrekken ze gewoon de lening.

Voor de rest ben ik het met je eens dat de gemeente en de BD in deze echt niet zo makkelijk te omzeilen zijn. Ze kijken gewoon naar een reeele waarde.

[HenkEisDS]

Kun je niet het huis kopen voor de maximale hypotheek die je kunt krijgen om vervolgens met je pa een afspraak te maken over betaling van het resterende deel. Die 150.000 moet je dan opsplitsen in het bedrag dat je per jaar maximaal mag schenken zonder genaaid te worden door de fiscus.

Of trek het af van je erfenis.

[ Voor 5% gewijzigd door HenkEisDS op 26-08-2009 16:59 ]

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op woensdag 26 augustus 2009 @ 16:55:
[...]


Gast als je het niet gelooft doe je het toch niet... Desnoods zet je er een schuurtje op om het aannemelijk te maken.. waar de fuck maak jij je druk om. Ik geef hem een mooie optie die ik zelf al vaker toegepast heb zien worden. MET SUCCES.

Als het niet had gewerkt dan had ik dat ook gewoon gezegd hoor. What's in it for me?

Ga jij lekker belasting betalen over 150.000 geschonken euro's.

Nou.. dan zullen die mensen waarbij jij dat gedaan hebt zien worden, in de toekomst hun adviseur wel dankbaar zijn. Voor zover de hele constructie niet al als schenking op zich aangemerkt gaat worden, loop je geheid tegen de lamp op grond van fraus legis.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op woensdag 26 augustus 2009 @ 17:00:
[...]


Nou.. dan zullen die mensen waarbij jij dat gedaan hebt zien worden, in de toekomst hun adviseur wel dankbaar zijn. Voor zover de hele constructie niet al als schenking op zich aangemerkt gaat worden, loop je geheid tegen de lamp op grond van fraus legis.

Ik vertel de essentie; niet het gedetailleerde verhaal.
Zelfde als bijtelling ontduiking. Ook goed te doen, maar he dat mag ook niet...

Nu is dat laatste nog meer fraude dan deze gewoon creatieve constructie. Heeft m.i. niets met fraude te maken. Het kan b.v. goed zijn dat er een schuurtje op het erf staat en dat op grond van dat feit het pad ernaartoe mee wordt verkocht omdat vaders daar nog eea. aan materiaal moet opslaan.

[Verwijderd]

Weet jij wel wat fraus legis betekent? Zelfs als je constructie niet in strijd is met de wet, kan je nog gepakt worden omdat je constructie evident ten doele heeft belastingen te ontduiken.

[ Voor 66% gewijzigd door Verwijderd op 26-08-2009 17:14 ]

[Cyberpope]

Verwijderd schreef op woensdag 26 augustus 2009 @ 16:55:
Ga jij lekker belasting betalen over 150.000 geschonken euro's.

Als jij ze eerst even schenkt, ga ik er met liefde en plezier belasting over betalen...

Verwijderd schreef op woensdag 26 augustus 2009 @ 17:07:
Ik vertel de essentie; niet het gedetailleerde verhaal.
Zelfde als bijtelling ontduiking. Ook goed te doen, maar he dat mag ook niet...

Nu is dat laatste nog meer fraude dan deze gewoon creatieve constructie. Heeft m.i. niets met fraude te maken. Het kan b.v. goed zijn dat er een schuurtje op het erf staat en dat op grond van dat feit het pad ernaartoe mee wordt verkocht omdat vaders daar nog eea. aan materiaal moet opslaan.

Begrijp me niet verkeerd. Ik denk dat jou constructie in bepaalde gevallen kan werken. Bij grotere boerderijen. Of andere bedrijfspanden. Of buitengebied. Maar denk jij nu echt dat dit werkt bij een rijtjes huis? Of zelfs een 2 onder 1 kap?

Dus zomaar dit roepen op internet is een totaal wassen neus, afgezien nog van de opmerkingen van moking bird.

En ja, ik geloof zelf dat mensen er mee weg komen. Ook ik heb wel een fouten gemaakt op mijn belasting aangifte, waar ik geen last mee gehad heb. Maar dat is iets anders als het mensen adviseren.

[jeanj]

offtopic:
over het voetpad idee, zeg ik maar 1 ding, recht op overpad......

ontopic
wat al is geopperd, max hypotheek + lening van je pa, welke je jaarlijks rente over betaald, die hij je schenkt

maar (daar is die alweer) ga echt naar een goede financiele adviseur, er zitten wel wat (o.a. fiscale) haken en ogen aan, voor jou, je vriendin en je pa (vooral omdat hij in het buitenland, niet meer onder het NL belasting regime valt! Naar welk land gaat ie eigenlijk?).

Laat even weten wat er uit komt, misschien heb ik het ooit ook nog nodig......

[ Voor 4% gewijzigd door jeanj op 26-08-2009 18:52 ]

[Verwijderd]

Allemaal ontzettend bedankt. Enne, die adviseur gaan we zeker doen? Is dat dan altijd een notaris, of zijn er anderen die in dit soort zaken gespecialiseerd zijn?

Mijn vader zal verhuizen naar Duitsland, maar is niet van om zijn nationaliteit om te laten zetten.

Die lening moeten we inderdaad even bekijken. Natuurlijk (want dat maakt het 'probleem' nog wat beter :-) moet mijn broertje niet het idee krijgen dat ik enorm bevoordeeld wordt. Dat zou met een dergelijke lening wel het geval kunnen zijn. Mijn vader kan namelijk niet nog zo'n lening verstrekken.

[jeanj]

maak ook even een goede inventarisatie van de huidige situatie. Met name bedoel ikwat is het waard en wat is de hypotheek van je vader. Als er voldoende overwaarde in het huis zit kan hij dat aan je lenen.

Ik zou verwachten dat een notaris niet voldoende daar van weet. Het is een mix van hypotheek, fiscaliteit en mogelijk erfrecht (indien je vader wat overkomt, wat zijn de risico's dan, hoe komt het dan bv met de rechten van je broer tov jou lening etc etc)

Als je het eerlijk doet en jij krijgt wat geschenkt van je vader (bv de rente), dan zou hij een vergelijkbaar bedrag moeten krijgen. Heeft je vader het geld niet, dan kan je daar wel andere constructies voor bedenken.

NB echt goed advies zal niet gratis zijn, hier heb je echt een specialist voor nodig. Verwacht niet even de hypother binnen te lopen hiervoor.

[MSalters]

Verwijderd schreef op woensdag 26 augustus 2009 @ 22:43:
Die lening moeten we inderdaad even bekijken. Natuurlijk (want dat maakt het 'probleem' nog wat beter :-) moet mijn broertje niet het idee krijgen dat ik enorm bevoordeeld wordt. Dat zou met een dergelijke lening wel het geval kunnen zijn. Mijn vader kan namelijk niet nog zo'n lening verstrekken.

Die lening heeft voor jouw vader wel een groot voordeel, namelijk dat hij zijn huis in de huidge markt verkocht krijgt. Een even hoge hypotheek verstrekken op een ander huis heeft voor je vader geen nut. Richting jouw broer moet je het dus kunnen communiceren als "de verkoop van het huis, te betalen in 360 termijnen". Dat betekent ook een marktconforme rente etc.

[Verwijderd]

Hoewel er - wanneer de terugschenkingsconstructie van de rentesom gebruikt wordt - ook even uitgelegd moet worden dat pa elk jaar een niet verwaarloosbaar bedrag aan één der kinderen schenkt (dat kan hij ook belastingvrij aan het andere kind doen, maar dat moet pa maar net willen en kunnen dragen). Dat is trouwens in het kader van successierecht geen verkeerde aanpak; alles wat je nu belastingvrij wegschenkt hoeft bij de erfenis geen belasting over betaald te worden.

[ Voor 22% gewijzigd door Verwijderd op 27-08-2009 00:01 ]

[Cocytus]

Houden we er wel rekening mee dat de 150.000 geleende euro's invloed hebben op je maximale hypotheek als je daar marktconforme rente over gaat betalen?

[Verwijderd]

Ik lees dat je vader naar het buitenland gaat. Dan zou je het huis van je vader kunnen huren, en hem het geld belastingvrij terug laten schenken. Schenkingen uit het buitenland zijn namelijk belastingvrij. Wel wordt je vader voor deze regeling nog 10 jaar geacht in Nederland te wonen als hij naar het buitenland vertrekt, maar dat geldt niet voor zijn nieuwe vrouw die dan de schenkingen zou moeten doen. Ook mag je vader of zijn nieuwe vrouw je het huis niet schenken, aangezien onroerend goed van de regeling is uitgesloten.

Hangt natuurlijk wel af van de regels van het nieuwe land mbt schenking naar het buitenland...

[ Voor 8% gewijzigd door Verwijderd op 27-08-2009 08:37 ]