Het verhuren van een studentenhuis

[Swelson]

Beste mensen,

Ik zit er over te denken om een huis te huren, en dit te verhuren als studentenhuis. Ik heb hier zelf echter weinig ervaring mee en start daarom dit topic.

Het zit ongeveer zo: over enkele weken komt er als het goed is een huurhuis vrij. De huur van dit huis bedraagt ongeveer 500 euro per maand. het is een vrij ruim huis. Een grote woonkamer, een keuken, een bijkeuken, een wc en een studeerkamer op de begane grond. Op de eerste verdieping zijn 3 slaapkamers en een badkamer. Het huis heeft een zolder, maar deze is niet goed bereikbaar(via een speciale trap uit het plafon) en erg laag.

In principe was het mijn idee om dit huis te huren en 3 kamers te verhuren aan andere studenten, ik betrek zelf ook een kamer. Verder zal er waarschijnlijk niets verbouwd worden aan het huis. De ruime woonkamer wordt behouden en kan goed dienen als vergaderruimte van de studentenvereniging waarvan ik lid ben.

De verhuurder van het pand vind het niet erg/juist fijn als er studenten in dit pand komen.Dit is in ieder geval geen probleem.


Mijn vraag is nu, hoe zouden jullie dit aanpakken. Er moeten verschillende dingen worden gekocht zoals een wasmachine, stofzuiger, meubilair voor in de woonkamer. Het geld hiervoor wil ik lenen(onderhands of via de bank) en terugverdienen uit het verschil tussen de huur en het verhuurgeld. In principe zal er geen huishoudpot zijn. De benodigde zaken voor het huis zal ik gewoon aanschaffen en aftrekken van de winst.

Ik heb reeds een eigen bedrijf. Kan ik dit hier gewoon bij doen qua boekhouding? Zijn er contracten nodig bij zoiets?

Is dit überhaupt wel toegestaan volgens de wet?

Alvast hartelijk dank voor jullie meedenken.

[anandus]

Mag je aan onderhuur doen van de verhuurder?

De verhuurder van het pand vind het niet erg/juist fijn als er studenten in dit pand komen.Dit is in ieder geval geen probleem.

Onderhuur is dus geen probleem?

[Swelson]

Dat is inderdaad geen probleem. Ik heb dit reeds besproken en hij vindt het wel fijn omdat hij dan een aanspreekpunt heeft. Hij besteed het liefst zo min mogelijk aandacht en moeite eraan.

[racoon]

Swelson schreef op maandag 03 augustus 2009 @ 14:24:
Dat is inderdaad geen probleem. Ik heb dit reeds besproken en hij vindt het wel fijn omdat hij dan een aanspreekpunt heeft. Hij besteed het liefst zo min mogelijk aandacht en moeite eraan.

Ik heb een goede vriend die een huis gekocht heeft, hiervan verhuurt hij kamers aan studenten, wil je meer informatie dan kan ik hem ook wel om informatie voor je vragen.

[Qwerty-273]

Volgens mij kan je daar gewoon contracten voor opstellen en als onderhuur geen probleem is voor de eigenaar is de weg vrij lijkt me. Enig puntje wellicht zijn de kosten van gemeentebelastingen / aansluitingen gwe hoe dat geregeld moet worden, iedere huurder regelt hetzelf voor zo ver mogelijk, of regel jij alles en berekent het door in een all-in prijs? En of het doorverhuren wel rendabel is gekeken naar de investering die je zelf moet maken (wanneer speel je break even - er van uitgaande dat er geen onvoorziene kosten opduiken).

[Swelson]

Ik wil inderdaad een all-in prijs maken voor de studenten. De kamers zou ik dan verhuren voor een bedrag van de 200-250 per stuk per maand. De kosten van gas, water, elektriciteit, internet e.d. wil ik niet apart berekenen.

@Racoon: Als je hier tijd en zin in hebt, graag!

[Anoniem: 192097]

Lees dit eens even:

http://www.nrc.nl/economi...en_Let_dan_op_deze_regels

[racoon]

Swelson schreef op maandag 03 augustus 2009 @ 14:36:
Ik wil inderdaad een all-in prijs maken voor de studenten. De kamers zou ik dan verhuren voor een bedrag van de 200-250 per stuk per maand. De kosten van gas, water, elektriciteit, internet e.d. wil ik niet apart berekenen.

@Racoon: Als je hier tijd en zin in hebt, graag!

Ik heb hem ene e-mail gestuurd met de vraag of hij mij de informatie waar jij omvroeg kan geven zodat ik die hier kan posten, hij komt hier nooit en is ook geen pc freak.

Zodra ik zijn info heb post ik die hier.

[argro]

Waarom lenen voor een wasmachine, een stofzuiger en meubilair voor in de woonkamer? Via Marktplaats heb je een wasmachine, een stofzuiger, een bankstel en een eettafel met stoelen voor €250,--. Voor studenten prima lijkt mij.

[Swelson]

@Intellected: Volgens mij is dit niet helemaal toepasbaar op deze situatie. Alleen het gedeelte over hoge rekeningen misschien. Aangezien ik zelf echter ook in het huis ga wonen, zal dit waarschijnlijk ook voorkomen worden.

[Anoniem: 192097]

Oja, ik heb anders ook nog wel: eettafel + 4 stoelen + dressoir + salontafel en bankstellen, die ik graag kwijt wil omdat ik onlangs een nieuwe set heb besteld.

Ze zijn nog in een prima staat en wil er wel een goede prijs voor je maken, als je interesse hebt hoor ik het graag.

[Swelson]

@Argro: klopt. Ik wil echter ook geld hebben voor de eerste maanden huur. Ik weet namelijk niet zeker of ik de eerste tijd meteen het huis vol zal hebben. Dit moet ik op kunnen vangen.

@Intellected: Het huis wil ik graag eerst in bezit hebben. Als je nog enkele weken kan wachten...

[ Voor 21% gewijzigd door Swelson op 03-08-2009 14:51 ]

[Anoniem: 63813]

Informeer ook maar eens bij je gemeente of e.e.a. mag en waar je op moet letten (brandwerende voorzieningen bijv).

Daarnaast moet je je wel even héél goed afvragen of er wel een markt voor is. Een groot huis voor 500/maand klinkt in ieder geval niet als een studentenstad.

[ Voor 12% gewijzigd door Anoniem: 63813 op 03-08-2009 14:58 ]

[Anoniem: 192097]

Swelson schreef op maandag 03 augustus 2009 @ 14:49:

@Intellected: Het huis wil ik graag eerst in bezit hebben. Als je nog enkele weken kan wachten...

Ik heb tot midden september de tijd.

[Swelson]

Het is zo goedkoop omdat de verhuurder een kerk is. Het is het enige huis wat ze verhuren. Het ligt op ongeveer 2 kilometer van het centrum van Eindhoven.

@Intellected: Dan benader ik je t.z.t. nog wel even voor meer info.

[ Voor 18% gewijzigd door Swelson op 03-08-2009 15:02 ]

[painkill]

Anoniem: 63813 schreef op maandag 03 augustus 2009 @ 14:57:
Informeer ook maar eens bij je gemeente of e.e.a. mag en waar je op moet letten (brandwerende voorzieningen bijv).

Daarnaast moet je je wel even héél goed afvragen of er wel een markt voor is. Een groot huis voor 500/maand klinkt in ieder geval niet als een studentenstad.

Er kan in elk dorp een regionaal opleidingscentrum zitten van bijvoorbeeld een Vliegschool etc...
En juist daar zijn weinig mogelijkheden voor studenten, dus het kan best dat je nog goedkoop kunt huren
Je hebt maar 4 mensen nodig om het goed te laten lopen, en elke school heeft wel 4 mensen.

Ik raad je wel even aan om naar het gemeentehuis te gaan, voor het geval je een vergunning/keuring van het huis moet hebben (brandveilig etc..)

[Anoniem: 63813]

Als de TS er zelf in woont kan hij trouwens gebruik maken van de hospitaregeling; opzeggen binnen 9 maanden (let wel op opzeggingstermijn) zonder opgave van redenen. Heb je geen probleem met huurbescherming en studenten die je kamer niet uit willen, mocht je er zelf uit willen de huur willen beëindigen.
Nadeel is natuurlijk dat je je huurders er voor max. 9 maanden in kan laten zitten.

[Swelson]

@mockingbird: Ik blijf er naar verwachting ten minste 2 jaar wonen. omdat ik niet weet of ik er daarna ook nog blijf, lijkt het met het handigst om het zo te regelen dat ik ook ergens anders kan gaan wonen en de 4e kamer ook kan verhuren.

[Anoniem: 39993]

Heeft jouw verhuurder hier wel ervaring mee? Door jou hier toestemming voor te geven, gaat hij namelijk zelf mogelijk ook wat verplichtingen aan. Zodra je iemand een huurovereenkomst geeft voor 1 jaar of meer, dan is deze overeenkomst volgens het huurrecht in beginsel voor onbepaalde tijd. Wat doet de verhuurder dan als jij vertrekt en er zitten nog 2 studenten in het huis met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd? Die krijgt hij er niet zomaar uit, als ze besluiten dat ze er willen blijven zitten. Je zou dan dus met half-jaar-contracten moeten gaan werken o.i.d. en je administratie wat dat betreft in ieder geval op orde moeten hebben.

Verder vraag ik me af, wat de kwaliteit van het huis is. Je geeft aan dat het om een "nogal groot" huis gaat, met 4 slaapkamers, een bergzolder en een grote woonkamer. En dat voor 500 euro per maand? Is het geen bouwval met torenhoge stookkosten en een warmwatervoorziening uit 1980? Is de stroomvoorziening wel berekend op 4 studenten? Reken maar dat een gezin met 2 kinderen veel minder stroom trekt dan 4 studenten met een all-in overeenkomst. Dat kost geld qua verbruik natuurlijk, maar het kan ook de stoppen laten springen.

Hou er ook rekening mee, dat een woning die als kamers verhuurd wordt aan extra eisen moet voldoen. Dit verschilt per gemeente. De eisen kun je opvragen bij de plaatselijke brandweer.

In sommige gemeenten moet je een vergunning hebben om een woning als kamers te verhuren. (En ik kan me voorstellen dat dat in Eindhoven, zijnde toch een redelijke studentenstad, ook zo is.)

[ Voor 3% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 03-08-2009 15:23 ]

[Anoniem: 63813]

Die laatste opmerking moet je trouwens wel ter harte nemen: zo'n vergunning is soms niet enkel een toestemming, maar daar hangt soms een (absurd) hoog prijskaartje per vierkante meter verhuurde kamer aan!

de een-na-laatste opmerking ook; je wilt er niet achter komen dat je eigenlijk een brandtrap had moeten installeren omdat je teveel studenten in je huis hebt zitten

Voor de eerste opmerking hierboven is dus een praktische oplossingen, namelijk je huurders er binnen 9 maanden uittikken.

[ Voor 78% gewijzigd door Anoniem: 63813 op 03-08-2009 15:28 ]

[Swelson]

@BazzH: Persoonlijk ben ik verschillende malen in het huis geweest. Het huis wordt vrij goed onderhouden, al het schlderwerk bijvoorbeeld is in goede staat. Problemen mb.t. het huis worden snel aangepakt door de verhuurder. Ik ken de verhuurder persoonlijk, dit is dus geen probleem. Ik weet toevallig wel dat het huis geen dubbelglas heeft en dat de stookkosten hierdoor wat hoger zullen zijn.

Het werken met halfjaar contracten lijkt me een goed idee.

Er heeft een gezin met 4 kinderen in gewoond, dus ik denk dat het wel goed zit met de stroomvoorziening.

Bedankt voor de tips over de eisen van de brandweer en de gemeente, dit ga ik uitzoeken.

@Mockingbird: Een studentenclausule is inderdaad ook een goed idee.

[Anoniem: 39993]

Anoniem: 63813 schreef op maandag 03 augustus 2009 @ 15:21:
Die laatste opmerking moet je trouwens wel ter harte nemen: zo'n vergunning is soms niet enkel een toestemming, maar daar hangt soms een (absurd) hoog prijskaartje per vierkante meter verhuurde kamer aan!

In Utrecht loopt het, volgens wat ik begrepen heb, op tot een bedrag van ongeveer 200 euro per verhuurde vierkante meter. Voor een appartement met 50 vierkante meter verhuurd hebben we het dan dus al over 10.000 euro. Maar dat verschilt per gemeente en Utrecht lijkt mij, wat dit betreft, extreem duur. (In ons appartementen-complex is kamer-verhuur uitgesloten in de splitsingsakte. Tot nu toe hebben we als VVE alle studenten-verhuurders met informatie over deze vergunning nog op de knieen gekregen. Die hebben allemaal meteen weer verkocht, omdat ze geen zin hadden in een rekening van 10k+. Wij geven namelijk meteen aan de verhuur te zullen melden bij de gemeente.)

de enaarlaatste opmerking ook; je wilt er niet achter komen dat je eigenlijk een brandtrap had moeten installeren omdat je teveel studenten in je huis hebt zitten

Voor de eerste opmerking hierboven zijn twee praktische oplossingen: de eerste is failsafe, namelijk je huurders er binnen 9 maanden uittikken. de tweede is een studentenclausule op te nemen, waardoor ze de huurwoning moeten verlaten binnen x maanden na behalen diploma (dat is dus geen garantie dat ze dat binnen bekwame tijd doen..).

Ik weet niet in hoeverre zo'n "studentenclausule" rechtsgeldig is, aangezien de TS geen gesubsidieerde studenten-huisvester is. Die doen het vaak met zo'n clausule.

[Anoniem: 63813]

Ik heb de studentenclausule als tip even weggehaald, omdat ik eigenlijk niet 100% zeker weet hoe dit ding werkt. Ik heb er zelf nooit mee te maken gehad, maar weet wel dat het enkele jaren geleden - in ieder geval voor verhuurders als SSH - wettelijk mogelijk gemaakt is.

Enfin: volgens mij moet het mogelijk zijn: http://www.vrom.nl/pagina.html?id=24254. De naam van het beestje is een campuscontract.

Anoniem: 39993 schreef op maandag 03 augustus 2009 @ 15:32:
[...]

In Utrecht loopt het, volgens wat ik begrepen heb, op tot een bedrag van ongeveer 200 euro per verhuurde vierkante meter. Voor een appartement met 50 vierkante meter verhuurd hebben we het dan dus al over 10.000 euro. Maar dat verschilt per gemeente en Utrecht lijkt mij, wat dit betreft, extreem duur. (In ons appartementen-complex is kamer-verhuur uitgesloten in de splitsingsakte. Tot nu toe hebben we als VVE alle studenten-verhuurders met informatie over deze vergunning nog op de knieen gekregen. Die hebben allemaal meteen weer verkocht, omdat ze geen zin hadden in een rekening van 10k+. Wij geven namelijk meteen aan de verhuur te zullen melden bij de gemeente.)

volgens mij kent het Utrechtse vergunningsstelsel trouwens een uitzondering voor hospitaverhuur (dwz: als de verhuurder zelf ook in de woning woont). Dat dreigmiddel is in jullie geval dus misschien wat minder effectief dan je zou hopen

[ Voor 75% gewijzigd door Anoniem: 63813 op 03-08-2009 15:38 ]

[begintmeta]

info over de omzettingsvergunning

[Barrycade]

Let je wel even op dat de belastingdienst ook nog even langs komt? > +/- 3600 euro per jaar inkomsten uit een hospes regeling is inkomen.

Dus reken op dik belasting betalen met 3 inwonende gasten.

Daarnaast betaal je gemeente belasting voor een meerpersoonshuishouden. En ben jij hoofdaanspreekpunt voor 3 gasten. Dus als zij niet betalen draai jij op voor stroom gas en water.

Bron

[Swelson]

Maar is het verstandig om dit bij mijn huidige bedrijfsactiviteiten te plaatsen? Of kan ik beter een nieuw bedrijf opstarten. Of is het misschien nog slimmer om het zwart te doen?

[Anoniem: 39993]

Anoniem: 63813 schreef op maandag 03 augustus 2009 @ 15:34:
Ik heb de studentenclausule als tip even weggehaald, omdat ik eigenlijk niet 100% zeker weet hoe dit ding werkt. Ik heb er zelf nooit mee te maken gehad, maar weet wel dat het enkele jaren geleden - in ieder geval voor verhuurders als SSH - wettelijk mogelijk gemaakt is.

Enfin: volgens mij moet het mogelijk zijn: http://www.vrom.nl/pagina.html?id=24254. De naam van het beestje is een campuscontract.


[...]


volgens mij kent het Utrechtse vergunningsstelsel trouwens een uitzondering voor hospitaverhuur (dwz: als de verhuurder zelf ook in de woning woont). Dat dreigmiddel is in jullie geval dus misschien wat minder effectief dan je zou hopen

Klopt. Daar is een uitzondering voor. Maar dat zijn doorgaans niet de verhuurders waar je de meeste problemen mee hebt, plus je weet wie je erop aan moet spreken -> de verhuurder is verantwoordelijk. Voornamelijk de verhuurders die een appartement volzetten met studenten en verder hun gezicht niet meer laten zien, dat zijn de probleemgevallen. En die melden we ook zonder meer bij de gemeente. En het blijkt effectief. We hebben nog nooit naar de rechter gehoeven om naleving van de splitsingsakte te eisen.

Jij wordt waarschijnlijk ook niet vrolijk van 20 mede-bewoners die je liever zien gaan dan komen. En ze hoeven niet ver te lopen om aan je deur te staan. Bij zo'n verhuurder die ergens anders woont is dat al een stuk lastiger.

Zit er trouwens een maximum aan het aantal personen dat je mag laten inwonen onder die hospita-regeling? Of zou je ook 9 personen zo'n overeenkomst aan kunnen bieden? (Stel je hebt een groot groot groot huis.)

[ Voor 6% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 03-08-2009 16:48 ]

[begintmeta]

Swelson schreef op maandag 03 augustus 2009 @ 16:36:
... Of is het misschien nog slimmer om het zwart te doen?

Of dat slim is ligt eraan hoe je er zelf moreel tegenoverstaat en hoe groot je de pakkans en andere factoren die je winstverwachting zullen bepalen acht.

[Anoniem: 63813]

Voor zover ik weet vallen huurinkomsten in box 3; dat is dus allemaal wat minder schrikbarend dan box 1.

Zwart doen lijkt mij overigens geen aan te bevelen optie: je huurders zullen zich - al is het maar om de stufi - graag als uitwonenden in willen schrijven en dus bij de GBA op jouw adres ingeschreven staan.

[ Voor 50% gewijzigd door Anoniem: 63813 op 03-08-2009 18:36 ]

[Zorg]

kijk ook even in hoeverre het mag van de gemeente. Vaak is het zo (althans bij ons in Leeuwarden) dat wanneer je het aan meer dan 2 studenten verhuurd (ingeschreven in de gemeente) dat je dan ook een verhuurvergunning van de gemeente moet hebben. Dit zal het probleem zijn van de kennis maar als die er geen weet van heeft kan je daar later problemen mee krijgen. Voor jou omdat de studenten zich niet in kunnen schrijven als uitwonende ( = lagere studiebeurs) waardoor het oninteressant is.

Bij ons is het zo als je meer dan 2 verschillende inschrijvingen hebt dat je aan kamerverhuur doet waar dus andere regels voor gelden (brandwering, nooduitgangen etc). Lijkt mij iets wat je zeker moet nakijken om niet in de problemen te komen.

[n4m3l355]

De inkomsten vd huur mits je prive verhuurt vallen onder box 3 inderdaad.

Verder betreffende de gemeentelijke lasten hangt het sterk af wie hiervoor wordt aangeschreven. Dit verschilt namelijk per gemeente.

Een lastig punt lijkt me eerlijk gezegd zeker als het een groot pand is de brandverzekering. Verzekeringen hebben voor studenten een aparte brandverzekering die ongeveer 3 maal zo hoog uitvalt als een gewone verzekering en deze zijn ook nog eens gebonden aan de herbouw waarde van een pand. Dus een beetje groot pand van +- 300.000 euro valt deze rond de 1200 euro bij Fortis. Let wel ook dit verschilt weer per verzekering maar zijn overal erg duur.

Ook belangrijk is zoals al aangegeven is of het uberhaubt mag. Sommige gemeentes leggen namelijk restricties op kamerverhuur.

Als laatste zou ik mezelf afvragen of zoiets uberhaubt iets is wat je zelf moet willen. Denk eraan dat een student je voor de grootste onzin belt. En in dit geval dus aan jou deur zelfs klopt. Ook weet ik niet of je zelf in een studentenwoning hebt gewoond maar ik zou er op mijn leeftijd niet meer aan moeten denken om dit nog eens zelf mee te maken... studentes hebben de neiging om 3 uur 's nachts bv de saxofoon te oefenen of bv binnen te honkballen.

Ik zou in ieder geval alles eens goed overdenken alvorens je eraan begint. De huur mag misschien laag klinken maar in het algemeen valt studentenkamer verhuur ook erg laag uit en komt er nogal wat bij omkijken.

[Swelson]

@n4m3I355: Het huis wordt in principe een dispuutshuis waar alleen studenten van één bepaalde studentenvereniging komen te wonen. Ik denk daarom dat het wel mee zal vallen met de overlast. Ik ben zelf ook nog student. Als ik al een baan had gehad, had ik het huis waarschijnlijk ook nog wel gehuurd, maar was ik zelf ergens anders gaan wonen ;-). Het puntje van de brandverzekering zal ik uitzoeken.

@mockingbird: daar heb je inderdaad gelijk in. Die optie valt dus weg.

[gambieter]

@TS: heb je ook bedacht wat je doet met wanbetalers, in het licht van de huurbescherming? En wat je doet als een van de huurders wangedrag vertoond? Het is niet makkelijk om iemand het huis uit te krijgen, zelfs niet bij wanbetaling, en jij moet de huisbaas wel gewoon betalen.

Dit soort potentiele problemen hebben mij altijd ver weg gehouden van verhuur .

[argro]

Swelson schreef op dinsdag 04 augustus 2009 @ 01:45:
@n4m3I355: Het huis wordt in principe een dispuutshuis waar alleen studenten van één bepaalde studentenvereniging komen te wonen. Ik denk daarom dat het wel mee zal vallen met de overlast.

Dat vind ik een wat optimistische aanname. Ook studenten die lid zijn van één vereniging kunnen onderling wangedrag vertonen en er onderling een slechte betalingsmoraal op nahouden.

Eens met gambieter dat je in ieder geval nu al moet nadenken over allerlei potentiële ellende.

[Anoniem: 63813]

Je moet als huurbaas wel hard en duidelijk zijn; zeker als hospita heb je het gedrag van je huurders zelf onder controle (als ze niet willen luisteren, moet je ze gewoon na 6 maanden de huur opzeggen tegen 3 maanden opzegtermijn); dan is opzegging zonder reden geoorloofd.

[rapture]

Anoniem: 192097 schreef op maandag 03 augustus 2009 @ 14:39:
Lees dit eens even:

http://www.nrc.nl/economi...en_Let_dan_op_deze_regels

10 maanden contract betekent na 10 maanden de studenten eruit trappen. Het is geen gewone huurcontract van onbepaalde duur.

argro schreef op maandag 03 augustus 2009 @ 14:44:
Waarom lenen voor een wasmachine, een stofzuiger en meubilair voor in de woonkamer? Via Marktplaats heb je een wasmachine, een stofzuiger, een bankstel en een eettafel met stoelen voor €250,--. Voor studenten prima lijkt mij.

Inderdaad, een (Belgische) huisbaas is in eerste plaats een slimme klusjesman. Ik heb een sloper als huisbaas gehad. Tijdens het slopen zag hij een koelkast, een tientje geven en 14 studenten kijken naar de levering van een "nieuwe koelkast". Gaan we het aantal studentenkamers verdubbelen door in de tuin te bouwen? Bakstenen, deuren, ramen,... alles kan je van gesloopte huizen herbruiken zodat alleen arbeid betaald moet worden. Geen probleem dat bijna elkaar deur anders eruit ziet.

[Anoniem: 63813]

rapture schreef op dinsdag 04 augustus 2009 @ 10:38:
[...]
10 maanden contract betekent na 10 maanden de studenten eruit trappen. Het is geen gewone huurcontract van onbepaalde duur.

Hoe kom je daar bij? Alle verhuur die niet naar haar aard van korte duur is, is voor onbepaalde tijd. Zélfs als je er de sticker "huur voor bepaalde tijd voor 10 maanden" op plakt. Opzeggen moet in die gevallen volgens de wettelijke regeling (aangetekend, inachtneming van de opzegtermijn en onder rechtsgeldige reden welke limitatief zijn opgesomd).

Je kunt wel voor bepaalde tijd verhuren, maar alleen onder (bijv.) een diplomatenclausule, een slooppand, etc.

we hebben het nier wel over NL recht hè. De TS heeft er overigens weinig last van; de hospita kan de huur na 9 maanden beëindigen zonder reden

[ Voor 9% gewijzigd door Anoniem: 63813 op 04-08-2009 10:44 ]

[rapture]

Dan is Nederland wegens regeltjeszucht zeer ongeschikt land voor huisbazen. Geen wonder er bijna geen private verhuurders in Nederland is. België is veel gezonder.

[gambieter]

rapture schreef op dinsdag 04 augustus 2009 @ 10:42:
Dan is Nederland wegens regeltjeszucht zeer ongeschikt land voor huisbazen. Geen wonder er bijna geen private verhuurders in Nederland is. België is veel gezonder.

Of het gezonder is ook maar de vraag: het is een continue afweging van de rechten van de huurder tegenover het risico van uitbuiting door de huisbaas. Hier in Engeland mag er ook veel meer (ik heb een opzegtermijn van 1 maand, de huisbaas 2 maanden), en heb je allerlei louche verhuurbedrijfjes als tussenpersoon.

Ja, de huurdersbescherming is (veel te) ver doorgeschoten in Nederland, maar je wilt ook weer geen huisbazenparadijs

[lijphoofd]

Anoniem: 192097 schreef op maandag 03 augustus 2009 @ 14:46:
Oja, ik heb anders ook nog wel: eettafel + 4 stoelen + dressoir + salontafel en bankstellen, die ik graag kwijt wil omdat ik onlangs een nieuwe set heb besteld.

Ze zijn nog in een prima staat en wil er wel een goede prijs voor je maken, als je interesse hebt hoor ik het graag.

OT:

Ik heb ook wel interesse, hoe kan ik je bereiken?

[Swelson]

argro schreef op dinsdag 04 augustus 2009 @ 09:01:
[...]
Dat vind ik een wat optimistische aanname. Ook studenten die lid zijn van één vereniging kunnen onderling wangedrag vertonen en er onderling een slechte betalingsmoraal op nahouden.

Eens met gambieter dat je in ieder geval nu al moet nadenken over allerlei potentiële ellende.

Daar hebben jullie inderdaad gelijk in. Tot op heden is zoiets echter nog niet voorgekomen bij onze vereniging. Dat sluit inderdaad niet uit dat het voor kan komen. Ik zal er over nadenken, bedankt.

[dion_b]

Eerlijk gezegd zou ik ivm a) zeer lage huur van het pand en b) belastingvrij bedrag (iets meer dan EUR 300/m) voor bescheiden inkomsten uit huur ervoor kiezen om dit niet met veel mensen te bewonen, maar met z'n tweeen, en dan gewoon de kosten 50/50 te delen. Waarschijnlijk kom je dan uit op <EUR 400 pp incl GWL etc voor een uiterst riant onderkomen met twee kamers pp en een gezamelijk woon/vergaderkamer.

Je loopt dan de inkomsten mis van meerdere huurders, maar je betaalt ook geen cent belastingen over de inkomsten die je wel hebt, je leeft zelf goed gesubsideerd en de risico's van met 4 man daar zitten en gedonder heb je ook niet. Vergeet niet dat je zelf student bent en jij, niet jouw verhuurder, aanspreekpunt bent voor jouw onderhuurders. Dat is nogal wat verantwoordelijkheid voor een bekaterde dispuutsstudent

Als je trouwens de ander opgeeft als medebewoner, niet huurder, kun je zelfs in aanmerking komen voor huurtoeslag, maar hou er dan rekening mee dat er duidelijk geen sprake mag zijn van huur (dus echt 50/50 kostendeling), en dat je als je eigen inkomsten hebt al snel in de buurt van de huurtoeslaggrens komt - wat je in geval van onverwachte financiele meevallers opeens zware tegenvallers kan geven _{been there, done that, paid the EUR 1300 back}

Trouwens:

Er heeft een gezin met 4 kinderen in gewoond, dus ik denk dat het wel goed zit met de stroomvoorziening.

Daar mag je allerminst vanuit gaan. Een kamerbewoner verbruikt doorgaans minder dan een gezin, maar veel meer dan een lid van een groot gezin, zeker als het een gezin uit de sociale minima betreft (en met die huurprijs zit dat er dik in). Hoogstwaarschijnlijk zit er een hoofdzekering in van 25A met een paar (drie ofzo) groepen van 16A. Dat hoeft geen probleem te geven, maar als bijv één groep puur voor wasmachine oid is, de tweede groep voor begane grond is en de derde voor alles erboven, kun je problemen krijgen als je daarop vier computers, vier TVs en misschien nog wat bierkoelkasten en andere meuk gaat aansluiten, en dan iemand een waterkokertje voor een kop thee aanzet

[Anoniem: 69767]

Je hebt toestemming van de Gemeente nodig en mogelijk de bank (als hypotheek aanwezig is)..even checken dus.

[-DarkShadow-]

dion_b schreef op dinsdag 04 augustus 2009 @ 16:32:
Eerlijk gezegd zou ik ivm a) zeer lage huur van het pand en b) belastingvrij bedrag (iets meer dan EUR 300/m) voor bescheiden inkomsten uit huur ervoor kiezen om dit niet met veel mensen te bewonen, maar met z'n tweeen, en dan gewoon de kosten 50/50 te delen. Waarschijnlijk kom je dan uit op <EUR 400 pp incl GWL etc voor een uiterst riant onderkomen met twee kamers pp en een gezamelijk woon/vergaderkamer.

Je loopt dan de inkomsten mis van meerdere huurders, maar je betaalt ook geen cent belastingen over de inkomsten die je wel hebt, je leeft zelf goed gesubsideerd en de risico's van met 4 man daar zitten en gedonder heb je ook niet. Vergeet niet dat je zelf student bent en jij, niet jouw verhuurder, aanspreekpunt bent voor jouw onderhuurders. Dat is nogal wat verantwoordelijkheid voor een bekaterde dispuutsstudent

Als je trouwens de ander opgeeft als medebewoner, niet huurder, kun je zelfs in aanmerking komen voor huurtoeslag, maar hou er dan rekening mee dat er duidelijk geen sprake mag zijn van huur (dus echt 50/50 kostendeling), en dat je als je eigen inkomsten hebt al snel in de buurt van de huurtoeslaggrens komt - wat je in geval van onverwachte financiele meevallers opeens zware tegenvallers kan geven _{been there, done that, paid the EUR 1300 back}

Dit raad ik ook aan. Het is een stuk minder ingewikkeld en het financiële plaatje is mede door de fiscale meevallers (vooral als je medebewoner weinig verdient) een stuk aantrekkelijker (heffingspartners + huurtoeslag). Ook loop je een stuk minder risico betreffende de vele valkuilen in bijvoorbeeld regelgeving.

Daarnaast is het misschien niet zo heel netjes om een kerkelijke €500/m woning om te bouwen tot dispuutshuis en het na een paar jaar achter te laten. Dan laat je voor de eigenaar een enorme klus achter en deze kan het huis nooit meer tegen redelijke kosten in 'normale' staat krijgen. Is de eigenaar volledig op de hoogte van alle gevolgen die verhuur aan studenten geeft??

[Swelson]

Ok, nu moet er echt eens worden gestopt met het getwijfel van de staat van het pand. Ik heb al eerder verteld dat het een pand betreft wat in het bezit is van een kerk. De reden van de lage prijs is zodat het gemakkelijk verhuurt kan worden aan mensen uit deze kerk. Andere redenen zijn het niet.

@Dion_b: de stroomvoorziening zal ik dan nog even extra checken. Je hebt daar inderdaad gelijk in.

Dat is nogal wat verantwoordelijkheid voor een bekaterde dispuutsstudent

Dankjewel voor je compliment . Ik denk dat dit wel meevalt. Ik run inmiddels al anderhalf jaar een klein eigen bedrijfje en ben vrij serieus in zulke dingen.

@Only.Holoris: Het huis is reeds volledig eigendom, de hypotheek is vele jaren geleden al afbetaald. Bij de gemeente ga ik het inderdaad nog even navragen.

@-DarkShadow-: de definitie van een dispuutshuis is bij ons een huis waar de helft +1 bestaat uit studenten van een dispuut. We hebben dan ook meerdere dispuutshuizen. Er zijn inderdaad dispuutshuizen die volledig uitgeleefd worden. Door er zelf dus ook te gaan wonen, is dit waarschijnlijk goed te voorkomen.

[ Voor 7% gewijzigd door Swelson op 04-08-2009 19:00 ]

[Anoniem: 63813]

Weet je hoe oud het pand is? Met het oog op de stroomvoorziening moet je niet alleen op je zekeringen gaan letten, maar ook op de bedrading; Als je pand te oud is, zit je mogelijk met stoffen bedrading, wat bijzonder brandgevaarlijk kan worden als je daar een hoger amperage doorheen gaat jagen.

[-DarkShadow-]

Swelson schreef op dinsdag 04 augustus 2009 @ 18:58:
@-DarkShadow-: de definitie van een dispuutshuis is bij ons een huis waar de helft +1 bestaat uit studenten van een dispuut. We hebben dan ook meerdere dispuutshuizen. Er zijn inderdaad dispuutshuizen die volledig uitgeleefd worden. Door er zelf dus ook te gaan wonen, is dit waarschijnlijk goed te voorkomen.

Ik had het niet over de staat van het huis. Als jij over twee jaar vertrekt, dan laat je neem ik aan een aantal huurders achter in het huis. Dan zit de eigenaar met hen opgescheept totdat ze vertrekken en dan moet de eigenaar ineens een studentenhuis managen. Ik kan me eigenlijk niet voorstellen dat de eigenaar dit wil en ik denk dan ook niet dat de eigenaar hier volledig bewust van is.

[dion_b]

Swelson schreef op dinsdag 04 augustus 2009 @ 18:58:
[...]

Dankjewel voor je compliment . Ik denk dat dit wel meevalt. Ik run inmiddels al anderhalf jaar een klein eigen bedrijfje en ben vrij serieus in zulke dingen.

Onderschat hier het verschil niet.

1) ervan uitgaande dat het geen retail is, run je jouw bedrijfje op momenten dat jou uitkomt. Muv afspraken die je zelf maakt kun je het dus geheel zelf inplannen. Bij een huis is de verantwoordelijkheid 24/7. Je maakt me niet wijs dat je *nooit* een kater hebt of anderszins geen zin hebt? Pech, ivm aansprakelijkheid moet je gewoon aan de slag als je dit echt in een bedrijfsmodel doet.
2) je kunt forse financiele risico's hebben (kasstroom). Stel het dak gaat katastrofaal lekken. De lekkage veroorzaakt forse schade aan eigendommen van je huurders (PCs kapot etc). Natuurlijk is de hoofdverhuurder aansprakelijk tegenover de hoofdhuurder (jij dus). Maar jij bent op jouw beurt weer aansprakelijk tegenover jouw onderhuurders. Als de verzekering van de hoofdverhuurder moeilijk gaat doen en dingen gaat rekken (wat in situaties met onderhuur niet ondenkbaar is), kan het zijn dat jij jouw verantwoordelijkheid tov de onderhuurders eerder moet uitbetalen dan jij zelf het geld gezien hebt. Als je echt pech hebt kan dat om forse bedragen gaan. Idem mbt servicekosten - daar kun (moet!) je de werkelijke rekeningen achteraf verrekenen met de voorschotten die de bewoners hebben betaald. Maar blijkt het fors duurder uit te pakken, dan kun je nog (zonder dat er sprake is van kwade trouw) in de situatie komen dat jij moet betalen voor je zelf geld gezien hebt.
3) bij een klein bedrijf ben je voor het grootste gedeelte van niemand anders afhankelijk. Hier ben je financieel afhankelijk van je onderhuurders. Jouw verplichtingen tov verhuurder en nutsbedrijven lopen gewoon door, ook al komen zij hun verplichtingen niet na.

Verder moet je je ook niet verkijken op de veel hogere verplichtingen die vaak gelden voor verhuur van meer dan één kamer in een huis. Denk daarbij met name aan brandveiligheidseisen die gesteld worden. Brandmelders en noodverlichting zijn nog prima te doen, blussers zijn wat duurder, maar ook geen ramp - maar een alternatieve vluchtroute voor de bovenverdieping kan een erg dure grap worden. Voor mensen die maar één kamer verhuren gelden deze eisen doorgaans niet.

[Swelson]

-DarkShadow- schreef op dinsdag 04 augustus 2009 @ 19:17:
[...]

Ik had het niet over de staat van het huis. Als jij over twee jaar vertrekt, dan laat je neem ik aan een aantal huurders achter in het huis. Dan zit de eigenaar met hen opgescheept totdat ze vertrekken en dan moet de eigenaar ineens een studentenhuis managen. Ik kan me eigenlijk niet voorstellen dat de eigenaar dit wil en ik denk dan ook niet dat de eigenaar hier volledig bewust van is.

Nee, dit wilde ik zelf gewoon blijven doen. Na de investering die ik dan dus moet doen aan het begin, zal het even duren voor ik dat heb terug verdient. Daarna denk ik er een paar honderd euro(tot 1500 euro max. naar ik verwacht) per jaar mee te kunnen verdienen.

Anoniem: 63813 schreef op dinsdag 04 augustus 2009 @ 19:01:
Weet je hoe oud het pand is? Met het oog op de stroomvoorziening moet je niet alleen op je zekeringen gaan letten, maar ook op de bedrading; Als je pand te oud is, zit je mogelijk met stoffen bedrading, wat bijzonder brandgevaarlijk kan worden als je daar een hoger amperage doorheen gaat jagen.

Nee, niet exact. Het was er al voor 1970. Het exacte bouwjaar zou ik na moeten vragen. Ik ga de stroomvoorziening van het pand in ieder geval controleren.

dion_b schreef op dinsdag 04 augustus 2009 @ 19:18:
[...]

2) je kunt forse financiele risico's hebben(...)

Ik denk dat dit geen probleem is. In zo'n geval van slechte liquiditeit willen mijn ouders nog wel bijspringen denk ik.

dion_b schreef op dinsdag 04 augustus 2009 @ 19:18:
[...]
Verder moet je je ook niet verkijken op de veel hogere verplichtingen die vaak gelden voor verhuur van meer dan één kamer in een huis. Denk daarbij met name aan brandveiligheidseisen die gesteld worden. Brandmelders en noodverlichting zijn nog prima te doen, blussers zijn wat duurder, maar ook geen ramp - maar een alternatieve vluchtroute voor de bovenverdieping kan een erg dure grap worden. Voor mensen die maar één kamer verhuren gelden deze eisen doorgaans niet.

Dit ga ik zeker tot op de bodem uitzoeken en navragen bij de gemeente.
Een brandtrap, brandblussers en brandbeveiliging wil de verhuurder nog wel betalen denk ik. Ze hebben al toegezegd dat ze bij zulke dingen zullen helpen.

[Swelson]

Bedankt voor jullie input tot nu toe trouwens. Het heeft al tot een boel punten geleid waar ik zelf nog niet aan gedacht had.

[dion_b]

Swelson schreef op dinsdag 04 augustus 2009 @ 20:15:
[...]

Nee, dit wilde ik zelf gewoon blijven doen. Na de investering die ik dan dus moet doen aan het begin, zal het even duren voor ik dat heb terug verdient. Daarna denk ik er een paar honderd euro(tot 1500 euro max. naar ik verwacht) per jaar mee te kunnen verdienen.

Max EUR 1500/j is niet veel - EUR 125/maand om precies te zijn. Hoeveel tijd schat je eraan kwijt te zijn? Als dat meer dan 10u/maand is, zou ik eerder aanraden een ander bijbaantje te zoeken wat evenveel oplevert maar met minder verantwoordelijkheden.

[...]

Ik denk dat dit geen probleem is. In zo'n geval van slechte liquiditeit willen mijn ouders nog wel bijspringen denk ik.

Dit lijkt me een vrij slechte basis voor een "bedrijf". Bovendien is "denk ik" een recept voor problemen als niets van tevoren vastgelegd is. Als je ervan uit wilt kunnen gaan moet dat voor beide partijen duidelijk en vooral ook duidelijk gedefinieerd zijn. Niets verneukt familiebanden erger dan verschillende aannames over financiele zaken op momenten dat het door externe invloeden tegenzit.

[...]

Dit ga ik zeker tot op de bodem uitzoeken en navragen bij de gemeente.
Een brandtrap, brandblussers en brandbeveiliging wil de verhuurder nog wel betalen denk ik. Ze hebben al toegezegd dat ze bij zulke dingen zullen helpen.

Dat klinkt weer wel erg mooi. Wat ik me alleen afvraag is waarom zij het zelf niet rechtstreeks als kamers verhuren...

[n4m3l355]

Behalve de eenmalige aanschafkosten tbv brandbeveiliging die verplicht is wil je een verzekering kunnen afsluiten is dat je ook nog eens jaarlijks de blussers moet laten afvullen wat ook weer centen kost...

[argro]

dion_b schreef op donderdag 06 augustus 2009 @ 14:05:
[...]

Wat ik me alleen afvraag is waarom zij het zelf niet rechtstreeks als kamers verhuren...

Waarschijnlijk omdat de eigenaar zich liever met zijn core-business bezighoudt en niet zit te wachten op allerlei huurders die bij hem komen met klachten e.d.. Liever heeft de eigenaar één hoofdhuurder die de zaakjes verder regelt.

[Anoniem: 54235]

Even tussendoor, de woning ligt dus in Utrecht?

Ons studentenhuis (zelfde situatie als TS) heeft wasmachine en wasdroger geregeld via een huurbedrijf. Voor 40 euro per maand hebben we een energiezuinige AEG Lavamat wasmachine en een condensdroger. De overige zaken komen van MP of via familieleden.

Mocht je vragen hebben, DM mij maar

[argro]

Anoniem: 54235 schreef op vrijdag 07 augustus 2009 @ 11:28:
Ons studentenhuis (zelfde situatie als TS) heeft wasmachine en wasdroger geregeld via een huurbedrijf. Voor 40 euro per maand hebben we een energiezuinige AEG Lavamat wasmachine en een condensdroger.

Dat vind ik nogal aan de prijs. Natuurlijk betaal je voor het gemak, maar €500 per jaar voor twee machines die dat bedrag amper per stuk kosten vind ik nogal wat.

Beter haal je voor €200 een degelijke wasmachine en eventeel een droger van Marktplaats.

[silmaril8]

argro schreef op vrijdag 07 augustus 2009 @ 11:35:
[...]
Dat vind ik nogal aan de prijs. Natuurlijk betaal je voor het gemak, maar €500 per jaar voor twee machines die dat bedrag amper per stuk kosten vind ik nogal wat.

Beter haal je voor €200 een degelijke wasmachine en eventeel een droger van Marktplaats.

Inderdaad, 40 euro vind ik ook erg veel. Je kan dan beter zelf een wasmachine kopen (nieuw of tweedehands). Na 1 jaar heb je vaak het geld er al uit.
En als men toch liever 40 euro per maand wil betalen: als je slim bent, koop je zelf een wasmachine+droger en laat je je huisgenoten 40 euro betalen .

[Trommelrem]

Swelson schreef op maandag 03 augustus 2009 @ 14:36:
Ik wil inderdaad een all-in prijs maken voor de studenten. De kamers zou ik dan verhuren voor een bedrag van de 200-250 per stuk per maand. De kosten van gas, water, elektriciteit, internet e.d. wil ik niet apart berekenen.

Met deze prijzen snijd je jezelf in de vingers. Dit zijn absurd lage huren en dan ook nog eens all-in
Dat je wat goedkoper wilt zijn dat is prima, maar je moet wel marktconform blijven. Bedenk ook waarom een studentenkamer 400 tot 600 euro is. Als huisbaas heb je gewoon veel werk aan het verhuren van een huis.

Je kunt altijd achteraf niet meegaan met de inflatie, maar laag beginnen is altijd het stomste wat je kunt doen. Een prijs verhoog je namelijk niet zo makkelijk.

[Anoniem: 54235]

argro schreef op vrijdag 07 augustus 2009 @ 11:35:
[...]
Dat vind ik nogal aan de prijs. Natuurlijk betaal je voor het gemak, maar €500 per jaar voor twee machines die dat bedrag amper per stuk kosten vind ik nogal wat.

Beter haal je voor €200 een degelijke wasmachine en eventeel een droger van Marktplaats.

Het is een wasmachine speciaal voor veelvoudig gebruik (6 studenten), nieuwprijs was 700 euro, de wasdroger idem. Na 2 jaar krijgen we gewoon weer een nieuwe. Dus lekker goedkoop, geen gezeik met oude machines, onderhoud all-in, 24/7 service etc.

40 euro wordt dus verdeelt over 6 studenten, ieder betaald 8 euro, de overige 8 euro per maand wordt besteed aan het kopen van poetsspullen etc.

[ Voor 10% gewijzigd door Anoniem: 54235 op 07-08-2009 11:56 ]

[silmaril8]

Anoniem: 54235 schreef op vrijdag 07 augustus 2009 @ 11:55:
[...]


Het is een wasmachine speciaal voor veelvoudig gebruik (6 studenten), nieuwprijs was 700 euro, de wasdroger idem. Na 2 jaar krijgen we gewoon weer een nieuwe. Dus lekker goedkoop, geen gezeik met oude machines, onderhoud all-in, 24/7 service etc.

40 euro wordt dus verdeelt over 6 studenten, ieder betaald 8 euro, de overige 8 euro per maand wordt besteed aan het kopen van poetsspullen etc.

Een beetje offtopic, maar welk type AEG Lavamat heb je dan?

En TS: 200-250 euro per maand is wel erg weinig voor all-in. Houd ook nog rekening met de energierekening he. Studenten zijn niet zo zuinig met de elektriciteit en zullen daarom bij een all-in prijs hier ook niet energiezuiniger worden.

[Anoniem: 63813]

huur opsplitsen in een kale huur prijs en een prijs voor de bijkomende leveringen (gas/licht/water/inet/tv/afschrijvingen op zaken jaar oud). Kan je prima opnemen dat het op basis van voorschotten werkt en dit aan het eind van het jaar verrekend wordt a.d.v. de uiteindelijke rekeningen. De truc is om zoveer mogelijk risico bij jou, als verhuurder, weg te halen.

[ Voor 17% gewijzigd door Anoniem: 63813 op 07-08-2009 12:16 ]

[argro]

silmaril8 schreef op vrijdag 07 augustus 2009 @ 12:14:
[...]

En TS: 200-250 euro per maand is wel erg weinig voor all-in. Houd ook nog rekening met de energierekening he. Studenten zijn niet zo zuinig met de elektriciteit en zullen daarom bij een all-in prijs hier ook niet energiezuiniger worden.

Het lijkt mij sowieso verstandig om in het huurcontract een jaarlijkse verrekening op te nemen welke afhankelijk is van de eindafrekeningen van de nutsbedrijven. Als men dan onzuinig is betaald men daar zelf voor en heeft men zelf voordeel van zuinigheid.

Met mockingbird dus.

[Sebas1979]

ik heb zelf een aantal jaar in deze situatie gezeten: ik was de hoofdhuurder van een huis, en had 3 studenten bij mij inwonen. Ik heb dit altijd volgens de medebewoner-constructie gedaan.
Als ik dit topic zo doorlees vraag ik me af of ik alles wel belasting-technisch kloppend heb gedaan, maar ik heb er in ieder geval nooit problemen mee gehad (medebewoners hadden geen contract, betaalden wel maandelijks all-in bedrag aan mij, geen gezamenlijke financiele huishouding).
Wel heel gezellig vond ik altijd, en het is altijd goed gegaan, zowel onderling als met woningbouwvereniging/gemeente/belastingdienst.

[Anoniem: 54235]

Trommelrem schreef op vrijdag 07 augustus 2009 @ 11:54:
Met deze prijzen snijd je jezelf in de vingers. Dit zijn absurd lage huren en dan ook nog eens all-in
Dat je wat goedkoper wilt zijn dat is prima, maar je moet wel marktconform blijven. Bedenk ook waarom een studentenkamer 400 tot 600 euro is. Als huisbaas heb je gewoon veel werk aan het verhuren van een huis.

Je kunt altijd achteraf niet meegaan met de inflatie, maar laag beginnen is altijd het stomste wat je kunt doen. Een prijs verhoog je namelijk niet zo makkelijk.

Nu is de situatie van de TS anders, maar in onze situatie heeft de huisbaas een huisoudste aangesteld. In dit geval ben ik dat. Ik heb van hem een stapeltje getekende contracten gekregen voor als er nieuwe bewoners komen. Overige zaken gaan allemaal automatisch, bij problemen (zoals CV defect) schakelen we de huisbaas pas in. De meest standaard zaken lossen wij dus zelf op. Huurverhoging gaat ook in overleg. Als de huisbaas bijvoorbeeld de keuken verbouwd/tuin verbouwd of andere aanpassingen maakt, dan willen wij wel akkoord gaan met 5%, maar als hij geen flikker doet...dan maximaal volgens inflatie.

silmaril8 schreef op vrijdag 07 augustus 2009 @ 12:14:
Een beetje offtopic, maar welk type AEG Lavamat heb je dan?

Welk type moet ik even kijken als ik thuis ben, ik heb mij er niet zo in verdiept. Wat ik wel weet is dat wij het huren via hartland. Zeer goede service en houd rekening met het studenten bestaan. (Aangepaste incasso mogelijk etc). Sowieso is huren een prima oplossing, dit omdat sommige studenten meebetalen in de aanschaf en vervolgens weggaan...met huren voorkom je het gezeik zoals: "Ja maar ik heb betaald en ga nu weg! Ik betaal echt niet 1/6de deel"

@TS
Mocht je trouwens gaan verhuren, laat dan even weten. 250 euro per maand is behoorlijk laag. Zeker als men spreekt rond de 20m². Ik zit momenteel op 20m² en betaal 325 all-in. Ik heb vernomen dat deze prijzen redelijk zijn, dus wellicht kun je iets met onderstaande gegevens:

Kamer 1: 19m² 325
Kamer 2: 12m² 225
Kamer 3: 14m² 250
Kamer 4: 14m² 250
Kamer 5: 24m² 350
Kamer 6: 20m² 325

In deze prijs zit het verbruik van G/W/L en CAI (televisie), voor de rest betalen wij als bewoners zelf het internet (Telfort aanbieding 6maanden 19 euro, daarna 25) en de wasmachine. Ik dacht dat wij dus ook een wasdroger huurde, maar deze was van de huisbaas. Zoals eerder genoemd huren we de wasmachine bij Hartland in Nieuwegein, betalen 22 euro voor de wasmachine in totaal. Hierin zit de reparatie, voorrijkosten en uurloon indien er storing is, eventueel vervangend exemplaar bij defect.

Wij betalen dus zelf van een algemene huisrekening. (ING rekening op mijn naam)
Internet: Telfort 25 euro
Wasmachine 22 euro

argro schreef op vrijdag 07 augustus 2009 @ 12:22:
Het lijkt mij sowieso verstandig om in het huurcontract een jaarlijkse verrekening op te nemen welke afhankelijk is van de eindafrekeningen van de nutsbedrijven. Als men dan onzuinig is betaald men daar zelf voor en heeft men zelf voordeel van zuinigheid.
Met mockingbird dus.

Onze huisbaas was daar heel makkelijk in. Hij zou onze huur niet meer verhogen als wij zuinig zouden doen. Aangezien ik goedkoop aan spaarlampen kon komen (10 stuks voor 25 euro 5Watt) hebben we het hele huis voorzien van spaarlampen en later nog een waterzuinige kraan (hadden we gevonden in de kelder ). Nu moet ik zeggen dat wij (de bewoners) sowieso geen verkwisters zijn dus dat schiet al aardig op.

[Swelson]

Trommelrem schreef op vrijdag 07 augustus 2009 @ 11:54:
[...]


Met deze prijzen snijd je jezelf in de vingers. Dit zijn absurd lage huren en dan ook nog eens all-in
Dat je wat goedkoper wilt zijn dat is prima, maar je moet wel marktconform blijven. Bedenk ook waarom een studentenkamer 400 tot 600 euro is. Als huisbaas heb je gewoon veel werk aan het verhuren van een huis.

Je kunt altijd achteraf niet meegaan met de inflatie, maar laag beginnen is altijd het stomste wat je kunt doen. Een prijs verhoog je namelijk niet zo makkelijk.

Eerlijk gezegd heb ik weinig verstand van huurprijzen. Bedankt dat je het opmerkt.

Anoniem: 54235 schreef op vrijdag 07 augustus 2009 @ 11:28:
Even tussendoor, de woning ligt dus in Utrecht?

Nee het is Eindhoven

silmaril8 schreef op vrijdag 07 augustus 2009 @ 12:14:
[...]

En TS: 200-250 euro per maand is wel erg weinig voor all-in. Houd ook nog rekening met de energierekening he. Studenten zijn niet zo zuinig met de elektriciteit en zullen daarom bij een all-in prijs hier ook niet energiezuiniger worden.

Voor GWL en Internet had ik reeds 3000 een jaar in begroot.

Anoniem: 63813 schreef op vrijdag 07 augustus 2009 @ 12:15:
huur opsplitsen in een kale huur prijs en een prijs voor de bijkomende leveringen (gas/licht/water/inet/tv/afschrijvingen op zaken jaar oud). Kan je prima opnemen dat het op basis van voorschotten werkt en dit aan het eind van het jaar verrekend wordt a.d.v. de uiteindelijke rekeningen. De truc is om zoveer mogelijk risico bij jou, als verhuurder, weg te halen.

Hier zat ik inderdaad ook al aan te denken. Ik denk dat ik zo ga werken, een kale huur en daarboven op 50 euro per maand voor deze zaken.

[Anoniem: 125150]

Swelson schreef op vrijdag 07 augustus 2009 @ 16:22:

Nee het is Eindhoven

Nou dat komt ook even goed uit, want de huiskamerset staat in Helmond

[Swelson]

Anoniem: 125150 schreef op zaterdag 08 augustus 2009 @ 05:23:
[...]


Nou dat komt ook even goed uit, want de huiskamerset staat in Helmond

Haha.

-----

Ik heb wat meer info. Het huis heeft 4 slaapkamers en 1 studeerkamer/voorkamer. Dit in tegenstelling tot de eerder vermelde 3 slaapkamers. het huis is gebouwd rond 1935 en is na 1970(weet het exacte jaartal niet, kan dus ook bijv. 1990 zijn) gerenoveerd voor een slordige 45.000 euro.

De kamers zijn als volgt verdeelt*:

• Kamer 1, 7 m2 - 140 euro per maand
• Kamer 2, 7m2 - 140 euro per maand
• Kamer 3, 20m2 - 300 euro per maand
• Kamer 4, 13,5m2 - 240 euro per maand
• Kamer 5, 14m2 - 240 euro per maand

De verhuurprijzen heb ik berekend aan de hand van deze website: http://www.huurders.info/?id=258 De prijzen zijn exclusief gas, water, stroom en internet. Dit zal 90 euro gaan kosten per huurder per maand. Dit is gebaseerd op de volgende schattingen:

• Stroom: 150 euro per maand
• Water: 40 euro per maand
• Gas: 210 euro per maand
• Internet: 60 euro per maand

Ik zit nu op 13.000 kosten per jaar en 18.000 euro inkomsten.

Heeft iemand enig idee in hoeveel jaar je de inboedel afschrijft? Dan zet ik deze er ook bij.

*De huurprijzen die ik hierboven noem, zijn ong. de max huurprijzen volgens de aangehaalde website.

[ Voor 3% gewijzigd door Swelson op 08-08-2009 15:15 ]

[Anoniem: 63813]

Ik weet niet wat de kamernood in Nijmegen is, maar ik kan me bijna niet voorstellen dat je met zulke prijzen (zeker als je uit gaat van nog eens 90 e g/l/w) bijzonder scherp geprijsd bent. Stel eens een goede begroting op en kijk eens wat alles moet opbrengen om break-even te draaien.
Let ook op verschillende kosten die mogelijk voor jouw rekening gaan komen: rioolrecht, afvalheffingen etc.

[ Voor 16% gewijzigd door Anoniem: 63813 op 08-08-2009 16:24 ]

[Anoniem: 114270]

Ik snap ook al die ellende niet... Ga je serieus al dat risico en tijd in die 5k steken? Die ook nog eens vrij optimistisch is (zie mockingbird)

Betrek zelf dat pand in je eentje en in geval van vergadering kan je alsnog zwart geld vragen aan je dispuut of wat dan ook... Steek die tijd liever in je bedrijfje en je haalt het er zo uit.

Het idee is heel leuk maar erg lastig en tijdrovend.... Alle gemakken die je hebt als je in je eentje of desnoods met 2en dat pand betrekt zijn veel groter en breder dan je ogenschijnlijk geweldige onderhuur constructie.

[Trommelrem]

Swelson schreef op zaterdag 08 augustus 2009 @ 15:14:
De kamers zijn als volgt verdeelt*:

• Kamer 1, 7 m2 - 140 euro per maand
• Kamer 2, 7m2 - 140 euro per maand
• Kamer 3, 20m2 - 300 euro per maand
• Kamer 4, 13,5m2 - 240 euro per maand
• Kamer 5, 14m2 - 240 euro per maand

Euhm, opzich ben ik van mening dat studentenkamers best iets goedkoper kunnen, maar hiermee snijd je jezelf echt in de vingers.

Stop je IBG, maar behoud wel je OV. Zo hoef je niet tegen die IBG limiet aan te hikken en kun je gewoon zo veel verdienen als je wilt. Ik heb de IBG ook gestopt. Die 260 per maand euro mogen ze in hun hol stelen, die randvoorwaarden zijn namelijk echt onmenselijk.

Een gemiddelde studentenkamer is 400 tot 600 euro per maand. Met deze tarieven krijg je sowieso al veel volk die voor een dubbeltje op de eerste rij wilt zitten. Zorg er gewoon voor dat je tarieven marktconform zijn en je krijgt ook "gemiddeld" volk. Met jouw tarieven krijg je ook dat veel potentiele huurders vraagtekens zetten bij je tarieven en dat alleen de dubbeltje-op-eerste-rij mensen willen gaan huren (want die heb je ook bij je vereniging). Vergeet niet dat veel mensen van je doelgroep nog redelijk afhankelijk zijn van hun ouders. Ouders gaan ook vraagtekens zetten bij jouw tarieven.

Wat ik je adviseer is om jouw huurprijzen te vermenigvuldigen met 1,5. Zo blijf je goedkoop, maar dan ben je wel marktconform.

[ Voor 4% gewijzigd door Trommelrem op 08-08-2009 19:48 ]

[silmaril8]

@hierboen:
Gemiddelde studentenkamer 400 tot 600 euro? Misschien in Amsterdam, maar in Eindhoven ligt de prijs echt veel lager. Ik heb zelf gestudeerd in Tilburg en 140 + 90 euro voor 7m2 vind ik al veel te veel (voor Tilburg, maar volgens mij ook voor Eindhoven).

[ Voor 26% gewijzigd door silmaril8 op 08-08-2009 19:59 ]

[Swelson]

Trommelrem schreef op zaterdag 08 augustus 2009 @ 19:47:
[...]

Euhm, opzich ben ik van mening dat studentenkamers best iets goedkoper kunnen, maar hiermee snijd je jezelf echt in de vingers.

Een gemiddelde studentenkamer is 400 tot 600 euro per maand. Met deze tarieven krijg je sowieso al veel volk die voor een dubbeltje op de eerste rij wilt zitten. (...)

Zoals ik al eerder zei is het de bedoeling dat het een dispuutshuis wordt met alleen studenten van ons eigen dispuut. Het aantal mensen dat voor een duppie op de eerste rij wil zitten beperk je zo nogal.

Vanuit het dispuut krijg ik juist weer reacties dat ik niet aan de goedkope kant zit en juist wat duurder ben. Daarnaast heb ik deze prijzen uitgerekend met de link die ik een paar berichten hierboven plaatste. Daar stond bij dat dit zo ongeveer de maximum huurprijs is die je hiervoor mag vragen.

[Anoniem: 63813]

Als ik jou was zou ik even een goede begroting op gaan stellen en eens heel goed nadenken waar mogelijk nog kosten zit (denk bijv. dus aan gemeentelijke heffingen, onderhoud etc.). Ga eventueel eens bij andere (dispuuts-)huizen kijken hoe de financiën daar zitten.

Daarnaast moet je ook even goed rondkijken wat nu marktcomforme prijzen voor kamers zijn; het puntenstelsel is landelijk hetzelfde, de marktprijzen voor kamers zeker niet. Ik vind de prijzen die jij noemt voor een kamer redelijk buiten het centrum wel wat hoog. Ik ken de markt in Nijmegen niet, maar voor andere grote studentensteden (Amsterdam buiten beschouwing gelaten) gaat dat voor zover ik weet op. Het is geen misdaad dure kamers aan te bieden, maar je moet dan ook gaan nadenken wat het risico op leegstand is.
Sowiezo is mijn ervaring dat kamers van 7m2 vaak bewoond worden door mensen die op zoek zijn naar beters; dat brengt met zich mee dat je waarschijnlijk niet 12 volle maanden per jaar huurpenningen zal kunnen innen.

[ Voor 12% gewijzigd door Anoniem: 63813 op 08-08-2009 20:06 ]

[Swelson]

Anoniem: 63813 schreef op zaterdag 08 augustus 2009 @ 20:05:
Als ik jou was zou ik even een goede begroting op gaan stellen en eens heel goed nadenken waar mogelijk nog kosten zit (denk bijv. dus aan gemeentelijke heffingen, onderhoud etc.). Ga eventueel eens bij andere (dispuuts-)huizen kijken hoe de financiën daar zitten.

Daarnaast moet je ook even goed rondkijken wat nu marktcomforme prijzen voor kamers zijn; het puntenstelsel is landelijk hetzelfde, de marktprijzen voor kamers zeker niet. Ik vind de prijzen die jij noemt voor een kamer redelijk buiten het centrum wel wat hoog. Ik ken de markt in Nijmegen niet, maar voor andere grote studentensteden (Amsterdam buiten beschouwing gelaten) gaat dat voor zover ik weet op. Het is geen misdaad dure kamers aan te bieden, maar je moet dan ook gaan nadenken wat het risico op leegstand is.
Sowiezo is mijn ervaring dat kamers van 7m2 vaak bewoond worden door mensen die op zoek zijn naar beters; dat brengt met zich mee dat je waarschijnlijk niet 12 volle maanden per jaar huurpenningen zal kunnen innen.

Pssst, het is eindhoven

Klopt. Ik zat inmiddels al aan de volgende prijzen te denken:

Kamer 1, 7m2 € 100,00
Kamer 2, 7m2 € 100,00
Kamer 3, 20m2 € 250,00
Kamer 4, 13,5 m2 € 200,00
Voorkamer (5), 14m2 € 200,00

Heb even met wat mensen uit Eindhoven en Tilburg gesproken en die zeiden dat ze voor 12 m2 bijvoorbeeld 180 euro betaalden. Ook betalen veel mensen maar 50 euro voor gas, water, stroom, internet. Kan iemand dit verklaren? Lijkt me absurd laag gezien de gestegen prijzen van de afgelopen jaren.

Edit:Ik heb het een en ander btw al in Excel gezet.

[Anoniem: 63813]

50 Euro lijkt mij ook wel wat laag hoor. De stookkosten moet je je juist niet zoveel over bekommeren; je gaat dat verrekenen en dat wordt uiteindelijk 100% door de huurders betaald (zelf betaal je als - kamergebruiker - uiteraard ook een deel mee).

My bad: Eindhoven dus (maakt overigens voor het verhaal natuurlijk zo heel veel uit )

[dion_b]

Swelson schreef op vrijdag 07 augustus 2009 @ 16:22:
[...]


Eerlijk gezegd heb ik weinig verstand van huurprijzen. Bedankt dat je het opmerkt.

Lijkt me geen insignificant detail in dit geheel

[...]

Voor GWL en Internet had ik reeds 3000 een jaar in begroot.

[...]

Hier zat ik inderdaad ook al aan te denken. Ik denk dat ik zo ga werken, een kale huur en daarboven op 50 euro per maand voor deze zaken.

Even lesje #1 over huur en verhuur van kamers:

Huur en servicekosten zijn totaal verschillende dingen en moeten (wettelijk verplicht!) apart gespecifieerd worden.


Kale huur is geld voor de verhuurder waar je dus winst op mag maken. Mits je binnen het puntenstelsel blijft mag je in theorie vragen wat je wilt - al gaat de fiscus meestal moeilijk doen als je op commerciele basis minder dan 55% van de maximaal redelijke huurprijs _{omdat er dan een luchtje van wederdiensten of betalingen die niet opgegeven worden aan zit}. Van verrekenen achteraf is enkel sprake als je een onredelijke huurprijs gevraagd hebt of er ernstige onderhoudsgebreken geconstateerd zijn door je huurders.

Servicekosten zijn diensten die namens de huurders geleverd worden. Daarvoor betalen zij een (maandelijkse) voorschot. Over dat voorschot mag je geen winst maken. Het moet achteraf verrekend worden zodra de rekeningen binnen zijn voor een jaar (waarbij je dus ook geld toe kan vragen als die lui meer verbruikt hebben dan jullie ingeschat hadden, maar even goed geld terug moet geven als ze zuiniger zijn geweest) - de huurders moeten sowieso een exemplaar van de eindafrekening krijgen.

Aangezien het aard van deze dingen volstrekt anders is ben je zoals gezegd verplicht ze apart op te geven. Als je dat niet doet kan het een dure grap zijn: dan kan een huurder de Huurcommissie vragen dat voor je te doen, waarbij ze het opzettelijk zo ongunstig mogelijk voor de verhuurder doen (ivm het ontmoedigen van ongewenste all-in bedragen).


Nederlands huurrecht is uiterst complex, je bent als commerciele verhuurder handen en voeten gebonden aan een sloot aan regelgeving, waarbij onkunde nadrukkelijk geen excuus is als je een keer aan de stok krijgt met deze of gene instantie. Je opmerkingen hierboven doen toch echt sterk vermoeden dat je letterlijk geen idee hebt waar je aan begint. Dit is niet een of ander bedrijfje waar jij als bedrijfsleider bepaalt hoe/wat/waar. Lees je aub eens goed in voordat je verder gaat met deze plannen. Ik blijf erbij dat je - zeker met jouw huidige kennisniveau - eerst maar eens hoofdhuurder in een medehuursituatie moet zijn en pas als je dat een paar jaar gedaan hebt het op grotere schaal kunt proberen. De NL kamermarkt barst al van goedbedoelende maar onwetende beunhazen

Leesvoer:
http://www.vrom.nl/pagina.html?id=6961
http://www.huurders.info/ (wat meer uitgewerkt, lees alles, niet alleen de kopjes onder "kamer verhuren")
http://www.juridisch.com/gebied/Huurrecht/
http://nl.wikipedia.org/wiki/Huurrecht_(Nederland)

Belangrijkste zin uit alle bovenstaande:

Vanwege het beschermingskarakter zijn de regels met betrekking tot de huur van woonruimte van dwingend recht, er kan niet van worden afgeweken.

[Trommelrem]

Swelson schreef op zaterdag 08 augustus 2009 @ 19:56:
[...]


Zoals ik al eerder zei is het de bedoeling dat het een dispuutshuis wordt met alleen studenten van ons eigen dispuut. Het aantal mensen dat voor een duppie op de eerste rij wil zitten beperk je zo nogal.

Vanuit het dispuut krijg ik juist weer reacties dat ik niet aan de goedkope kant zit en juist wat duurder ben. Daarnaast heb ik deze prijzen uitgerekend met de link die ik een paar berichten hierboven plaatste. Daar stond bij dat dit zo ongeveer de maximum huurprijs is die je hiervoor mag vragen.

Mijn ervaring is dat je die binnen een dispuut net zo goed hebt.
Maar, aan de goedkope kant? Ik betaal 350 voor m'n kamer, dat is zeer goedkoop. Dan ben jij een prijsstunter?

[racoon]

@Ts, ik zou nog even voor je informeren bij een maat van me die hetzelfde heeft gedaan.

zijn verhaal is: Ik heb begrepen dat onderverhuur geen probleem is. Je bent als inwonend verhuurder een groot deel van je privecy kwijt. Studenten blijven studenten. Eten koken en het gezamelijk gebruik van Badkamer kan problemen geven. Schoonmaken enz. zullen goede afspraken over gemaakt worden. Er zijn veel studenten die het niet leuk vinden dat de "baas"er zelf ook bijin woont. Ook over huisdieren en roken moeten goede afspraken gemaakt worden en kun je al in de advertentie zetten zodat de student weet waar hij aan toe is. Ook de betaling moet goed geregeld zijn. Zorg er voor dat er GEEN achterstanden komen. Mochten er nog vragen zijn dan hoor ik het wel.