Fout in hypotheek, kosten voor de hypotheeknemer ?

[ninjazx9r98]

Vandaag werd ik gebeld door iemand van de bank met de mededeling dat er een fout in onze (spaar)hypotheek zit (voor de tweede keer overigens).
Men heeft geen idee waarom maar de looptijd bij de verzekeringsmaatschappij is 33 jaar in plaats van 30 jaar.
Concreet betekent dit dat we de laatste drie jaar geen rente meer mogen aftrekken van de belasting.
Om dit 'probleem' op te lossen stelt men voor dat we vanaf nu per maand een kleine 60 euro meer gaan betalen zodat de looptijd teruggeschroefd kan worden naar 30 jaar.
Tot zover het telefonische verhaal van de bank.

Ons huidige huis hebben we gekocht oktober 2001 in guldens.
Tegelijkertijd hebben we het huis van m'n vrouw (destijds nog vriendin) verkocht, dat had ze in haar bezit sinds 1998 en onderdeel van haar hypotheek was een levensverzekering.
Deze levensverzekering ben ik als persoon aan toegevoegd en zie hier de verklaring voor de 33 jaar, tussen 1998 en 2001 zitten precies de drie 'onverklaarbare' jaren.
De bank heeft namelijk dertig nieuwe jaren toegevoegd aan de drie jaren die reeds voorbij waren.
De hele constructie is opgezet en verzonnen door de bank, wij hebben ons laten adviseren en zijn uitgegaan van de deskundigheid waarvan we dachten dat die aanwezig was bij de bank.
Welke van de twee oplossingen die men heeft maakt eigenlijk niet uit voor ons, in beide gevallen kost het ons geld ondanks het feit dat de bank fouten heeft gemaakt.

Dit is overigens de tweede keer dat er een fout in onze hypotheek blijkt te zitten.
De overwaarde uit de verkoop van het andere huis zou voor een deel in een depot gestort worden ( 50.000 gulden ) en gebruikt worden voor 36 hoge premies en 12 wat lagere premies om een snelle start te maken met het sparen.
Zoals gezegd kochten we ons huis in guldens, toen de hele afrekening plaats vond hadden we ondertussen euro's en hebben we nooit nagerekend wat er nu precies in het depot gestort was.
Achteraf gezien waren we te goed van vertrouwen......
Zes maanden voor de in totaal 48 maanden storten vanuit het depot voorbij waren werd er ineens een flink extra bedrag van onze betaalrekening afgeschreven.
Het depot was leeg en volgens de bank hadden we niet genoeg gestort in het depot ??
Wat bleek, diverse kosten voor de notaris/makelaar en dergelijke had men bij de bank verrekend met het bedrag dat bestemd was voor het depot met als gevolg een te laag saldo om 48 maanden lang premie te betalen.
Excuses hebben we gekregen maar verder was het een kwestie van even slikken en een half jaar lang 600 euro extra per maand betalen.

Op dit moment ben ik pisnijdig, tot twee keer aan toe in acht jaar tijd blijk ik 'slachtoffer' te worden van fouten die gemaakt zijn bij de bank.
De bank maakt een fout, roept sorry maar houdt vervolgens wel de hand op als de fout hersteld moet worden.
Zowieso ga ik een afspraak maken bij de bank, ten eerste accepteer ik niet dat dit op deze manier even snel door de telefoon moet en ten tweede wil ik m'n hypotheek volledig uitgepluisd hebben om te voorkomen dat ik in de komende jaren met de volgende fout geconfronteerd wordt.
Tevens speel ik met de gedachte om eens rond te kijken of ik de hypotheek elders kan onderbrengen maar de huidige hypotheek staat qua rente nog vast tot zomer 2012.

Zijn er mensen die ervaring hebben met dit soort fouten bij een bank/hypotheekverstrekker ?
Zijn er nog tips en trucs voor wat betreft het gesprek bij de bank of een eventuele wissel van hypotheekverstrekker ?

[ Voor 1% gewijzigd door ninjazx9r98 op 28-07-2009 20:13 . Reden: Stukje info vergeten ]

[JBrennan]

Reken eerst zelf na wat rendabeler is: 3 jaar geen hypotheekaftrek of 60e/maand extra betalen voor de rest v/d looptijd.

Mijn inziens kan een bank niet van jou eisen dat je lasten omhoog gaan omdat zij een fout hebben gemaakt. Geval van jammer voor hun kant. Maar goed, ik ben geen hyppotheekadviseur.

[Woy]

Ik vraag me af of het uberhaupt wel veel uimaakt dat je de laatste 3 jaar geen rente af mag trekken, dat mag je immers sowieso niet.

Het enige verschil is dat je pas 3 jaar later je hypotheek aflost, maar het spaardeel blijft daar tegenover staan. Die € 60,- zorgt er waarschijnlijk gewoon voor dat je 3 jaar eerder het volledige bedrag bij elkaar hebt.

Als het goed is heb je in de laatste 3 jaar van je hypotheek al zoveel gespaard dat het verschil tussen de rente die je ontvangt op je spaar-deel en de rente die je moet betalen op je lening zo klein dat het wel te overzien is.

Maar als ik jou was zou ik eens naar een onafhankelijk financieel adviseur gaan. En dan nog het liefst naar een die je gewoon betaald voor advies, en niet een die leeft van de provisies die hij verdient aan het verkopen aan producten aan jou.

[Frieda]

en vergeet niet een officiele klacht in te dienen, als dit tot 2x toe gebeurt bij dezelfde bank vind ik dat echt wel terecht en mag er iemand op worden aangesproken (persoonlijk zou ik bij de 1e keer al klagen maar ik ben nu eenmaal een zeikerd )

[ Voor 8% gewijzigd door Frieda op 29-07-2009 09:59 ]

[Roenie]

JBrennan schreef op woensdag 29 juli 2009 @ 08:23:
Reken eerst zelf na wat rendabeler is: 3 jaar geen hypotheekaftrek of 60e/maand extra betalen voor de rest v/d looptijd....

Die 60 euro per maand over de resterende looptijd (tot jaar 30) betaal je in de huidige opzet toch ook ? Alleen dan in de vorm van de 'normale' spaarpremie voor drie jaar.

Edit, volgens mij zegt Woy hetzelfde.

[ Voor 4% gewijzigd door Roenie op 29-07-2009 10:15 ]

[readytoflow]

Vanaf 2001 hebben jullie beide recht op 30 jaar hypotheekrenteaftrek.
Om aan de regeling van de KEW van voor 2001 te voldoen (premie en uitkering onbelast) is de maximale looptijd 30 jaar.
(hoe het zit met die regeling wanneer de TS in 2001 is toegevoegd op die polis weet ik niet)

Je zit ook met een bepaalde bandbreedte van je te betalen jaarpremie. Is die flink gewijzigd in 2001?
Anders kun je toch de verzekering naar 30 jaar laten zetten (die keus heb je eigenlijk niet eens)?
Hoeveel kom je dan aan spaarkapitaal tekort op basis van je huidige premie?

Vindt je dan dat dat bedrag dat je mist op de aflossing van je hypotheek de extra maandlast van eur. 60,- voor de komende 22(toch?) jaar rechtvaardigt?

Het blijft natuurlijk gewoon vervelend. Maar uiteindelijk zal je toch aan de fiscale regels moeten voldoen. Of de bank nou een fout gemaakt heeft of niet.

[idee]
Je kunt uiteraard proberen om de bank aansprakelijk te stellen en een bepaalde regeling te treffen. Dan zou je kunnen denken aan een bepaalde korting op je hypotheekrente van [x%] gedurende [x] jaar.
Op die manier blijft je hypotheekrente staan op 6% (dus ook 6% op je spaarpolis) maar betaal je zeg maar 5%.
Waar je dus aan de ene kant meer spaarpremie betaald, betaal je aan de andere kant minder rente over je hypotheek.

Dat is net zoals de bank personeelskorting administreert En dus redelijk eenvoudig in te brengen in het systeem.
[/idee]

Een beetje medewerking van je bank mag je mijns inziens wel verwachten na zoveel onkunde!
Maar fiscaal gezien blijf je uiteindelijk zelf verantwoordelijk.

[Confusion]

ninjazx9r98 schreef op dinsdag 28 juli 2009 @ 20:11:
Welke van de twee oplossingen die men heeft maakt eigenlijk niet uit voor ons, in beide gevallen kost het ons geld

Als je nu 60 euro per maand meer gaat betalen, omdat de looptijd van de hypotheek verkort wordt, dan kost het je geen geld, omdat je dat geld aan het eind niet meer hoeft te betalen. Je betaalt alleen hetzelfde geld op een ander moment.

Als we het helemaal correct doen en met netto contante waardes ofzo gaan rekenen, dan kost het je inderdaad wat, maar lang geen 60 euro per maand.

[ninjazx9r98]

Zojuist een afspraak gemaakt met de bank voor 20 augustus.
Eerder kon niet op het door mij gewenste tijdstip (na kantoortijd).
Men probeerde me nog 'over te halen' voor een afspraak op korte termijn binnen kantooruren waarbij ik het niet kon nalaten om te antwoorden dat ik het ten eerste niet zie zitten om vrij te nemen vanwege een fout bij de bank en ten tweede dat die paar weken er niet zo veel toe doen gezien het feit dat men de fout pas na acht jaar heeft ontdekt.

Ondertussen heb ik proberen uit te rekenen wat het me 'kost' in 19 jaar tijd als ik die 60 euro per maand meer zou betalen en wat ik mis loop aan renteaftrek als ik helemaal niets doe.
Volgens mij praat je dan over 12 x 60 x 19 = 13.680 euro bruto.
Vervolgens moet je nog rekening houden met wat extra aftrek over die 60 euro en wordt het een (voor mij) ingewikkelde rekensom.
Wat ik wel weet is dat ik geen 13.680 terug krijg in drie jaar tijd gebaseerd op de teruggaves die ik nu ieder jaar heb.
Niets extra betalen en gewoon doorgaan met 33 jaar totale looptijd is misschien wel helemaal geen slechte oplossing.
Komt nog bij dat het nog maar de vraag is of renteaftrek in de huidige vorm of welke vorm dan ook nog bestaat over 19 jaar.

Overigens zit er ergens nog een stemmetje in m'n hoofd dat roept dat bovenstaande 'berekening' nergens op slaat en dat ik ook rekening moet houden met het feit dat ik drie jaar minder aan het betalen ben als ik vanaf nu wat extra betaal.
Eigenlijk is dat dus ook deel van het probleem, je gaat uit van de deskundigheid bij de hypotheekverstrekker omdat je zelf te weinig verstand van de materie hebt en wordt na een aantal jaren ineens met dit geconfronteerd.

@Confusion
Op zich heb je natuurlijk helemaal gelijk maar voor m'n gevoel kost het me geld omdat ik vanaf nu ineens extra 'moet' betalen.
Zoals gezegd ben ik niet genoeg thuis in de materie om volledig te begrijpen wat er precies aan de hand is waardoor ik het gevoel heb dat de bank mij in iedere richting kan duwen die voor de bank gunstig uikomt.

[Woy]

ninjazx9r98 schreef op woensdag 29 juli 2009 @ 11:46:
Ondertussen heb ik proberen uit te rekenen wat het me 'kost' in 19 jaar tijd als ik die 60 euro per maand meer zou betalen en wat ik mis loop aan renteaftrek als ik helemaal niets doe.
Volgens mij praat je dan over 12 x 60 x 19 = 13.680 euro bruto.
Vervolgens moet je nog rekening houden met wat extra aftrek over die 60 euro en wordt het een (voor mij) ingewikkelde rekensom.

Ik snap niet hoe je op het idee komt dat je renteaftrek mis zou lopen.

Het is gewoon een regeling dat je 30 jaar lang rente af mag trekken over een lening die voor de verkrijging van een woning is afgesloten. Daarom heb je in nederland vaak een spaardeel in plaats van dat je aflost. Op deze manier heb je die 30 jaar volledig nut van je renteaftrek.

Nu is het bij jou blijkbaar zo dat het spaardeel bij jou pas 3 jaar nadat het recht van aftrek vervalt vrijkomt( Ieder geval bij je vriendin, jij zou wel gewoon 30 jaar af kunnen trekken IMHO, maar dat zou je na moeten zoeken ).

Je kunt waarschijnlijk ook wel afspreken dat het bedrag wel na de 30 jaar vrijkomt. Je hebt dan alleen nog een kleine restschuld staan, die je normaal gesproken in de laatste 3 jaar af zou betalen. Dit kun je op dat moment natuurlijk nog steeds doen, maar aangezien je niet meer kunt profiteren van de HRA is er geen noodzaak meer om dit via een spaarpot te doen. Je zou op dat moment bijvoorbeeld een kleine annuitaire hypotheek kunnen nemen, of gewoon het geld direct storten als je het beschikbaar hebt.

Aangezien je blijkbaar op het moment niet meer wil betalen, zou ik gewoon afspreken om alleen de looptijd van de spaarpolis te verkorten, maar niet het in te leggen bedrag. Dit houd alleen in dat je het bedrag wat je normaal de laatste 3 jaar zou sparen op een andere manier moet regelen. Volgens mij heeft dat voor de rest bijna geen impact, maar je zou inderdaad even moeten kijken wat de fiscale regels omtrent de KEW zijn.

[Roenie]

ninjazx9r98 schreef op woensdag 29 juli 2009 @ 11:46:
...Men probeerde me nog 'over te halen' voor een afspraak op korte termijn binnen kantooruren waarbij ik het niet kon nalaten om te antwoorden dat ik het ten eerste niet zie zitten om vrij te nemen vanwege een fout bij de bank en ten tweede dat die paar weken er niet zo veel toe doen gezien het feit dat men de fout pas na acht jaar heeft ontdekt...

Ze hebben kennelijk haast. En snel geld nodig

...Ondertussen heb ik proberen uit te rekenen wat het me 'kost' in 19 jaar tijd als ik die 60 euro per maand meer zou betalen en wat ik mis loop aan renteaftrek als ik helemaal niets doe.
Volgens mij praat je dan over 12 x 60 x 19 = 13.680 euro bruto. (...) Wat ik wel weet is dat ik geen 13.680 terug krijg in drie jaar tijd gebaseerd op de teruggaves die ik nu ieder jaar heb...

Je krijgt dan wel niets terug, maar die 13000 euro hoef je dan natuurlijk ook niet te betalen in de laatste 3 jaar. Je smeert het geld van 3 jaar over 19 jaar uit.

[readytoflow]

Had ik eerder moeten vragen: Maar wat heeft de verzekeringsmaatschappij nou op 33 jaar gezet? de looptijd van je verzekering of je hypothecaire lening?

Voor het bedrag dat overblijft MOET je natuurlijk niet iets regelen. dat is dan een stukje extra schuld dat overblijft. Daarover kun je dan je hypotheek verlengen als je wilt.
Het is aan jullie om te kijken hoeveel hypotheek je hebt en in hoeverre je met je spaarpolis die hypotheek aflost. Tel daar het restant bij op dat de bank je nu net heeft voorgespiegeld en dat is je restant schuld over 30 jaar.

Daar heb je uiteraard geen HRA meer over. Maar kun je wel je hypotheek over verlengen.

Voordat je een klacht in gaat dienen zou ik de bank de kans geven om met een bepaalde compensatieregeling (zoals mijn eerdere idee bijvoorbeeld) te komen.

_{Mocht je trouwens rechtsbijstand hebben, dan zou ik deze tijdig inlichten over de situatie. Je weet noot hoe zoiets kan lopen en straks loopt deze kwestie al te lang en zeggen ze aldaar dat je ze eerder had in moeten lichten.}

[ninjazx9r98]

Het hele verhaal kwam op mij nogal warrig over maar dat kan ook komen door gebrek aan kennis en het feit dat het als een totale verrassing kwam. (dit soort zaken horen imho niet via de telefoon te verlopen, ook dat zal ik nog ter sprake brengen op 20 augustus)
Zoals ik het tot nu toe begrepen heb is het als volgt :
Mijn vrouw had een hypotheek inclusief levensverzekering op haar huis.
Bij het kopen van ons huidige huis is die levensverzekering (en vermoedelijk ook de hypotheek aangezien dat één geheel schijnt te zijn ? ) herzien en aangepast aan de nieuwe situatie.
De looptijd van de vernieuwde hypotheek is 30 jaar geworden (zo is het ons in ieder geval verkocht) maar kennelijk tellen de drie jaren die zij al achter de rug had ook mee in het hele verhaal, vandaar de 33 jaar die men nu ineens ontdekt heeft.
Hoe het tot in detail in elkaar steekt is me tot nu toe nog niet duidelijk, ik heb slechts een telefoongesprek om op terug te vallen. (bij het maken van de afspraak werd aangegeven dat het goed mogelijk is dat we een dezer dagen het verhaal op papier kunnen verwachten)
Zowieso zal ik dus asap op zoek gaan naar alle papieren en proberen om daar wijs uit te worden.

Het mislopen van HRA is overigens niet mijn idee maar werd letterlijk genoemd in het telefoongesprek.
Het hele gesprek werd namelijk opgehangen aan het missen van HRA in de laatste drie jaren en van daaruit werd als het ware toegewerkt naar een oplossing, het terug brengen van de looptijd naar 30 jaar zodat we maximaal kunnen profiteren van HRA en het 'offer' wat we daar voor moeten brengen is 60 euro per maand meer betalen.
Het HRA deel werd overigens als volgt uitgelegd : maximale termijn HRA is 30 jaar, onze totale betalingstermijn is 33 jaar.
Met andere woorden, aan het einde van de rit zijn we drie jaar aan het betalen en staat er geen HRA tegenover.

Ik ben in ieder geval blij met de reacties tot nu toe, het heeft me (nog meer) aan het denken gezet en ik heb het gevoel dat ik straks redelijk beslagen ten ijs kom.
Enkele conclusies voor mezelf tot nu toe :
- Het spreken over kosten voor de hypotheeknemer is niet (helemaal) juist, indien we meer gaan betalen per maand zijn we ook drie jaar eerder klaar en besparen daar het geld wat we nu uitgeven.
- Telefonisch dit soort zaken bespreken en proberen om mensen meteen een keuze te laten maken is geen nette manier van zaken doen
- Ik had tijdens het gesprek om meer info moeten vragen en zowieso een schriftelijke toelichting moeten eisen

Edit
Rechtsbijstand hebben we inderdaad, die loopt alleen bij dezelfde bank als al onze rekeningen, verzekeringen en de hypotheek.
Voordeel is korting op allerlei zaken maar waar we nu tegenaan lopen kan zomaar ineens een nadeel zijn.

[ Voor 4% gewijzigd door ninjazx9r98 op 29-07-2009 13:31 . Reden: Toevoeging ]

[sverzijl]

ninjazx9r98 schreef op woensdag 29 juli 2009 @ 13:29:
Het hele gesprek werd namelijk opgehangen aan het missen van HRA in de laatste drie jaren en van daaruit werd als het ware toegewerkt naar een oplossing, het terug brengen van de looptijd naar 30 jaar zodat we maximaal kunnen profiteren van HRA en het 'offer' wat we daar voor moeten brengen is 60 euro per maand meer betalen.
Het HRA deel werd overigens als volgt uitgelegd : maximale termijn HRA is 30 jaar, onze totale betalingstermijn is 33 jaar.

Let wel dat voor hypotheken afgesloten VOOR 2001 de renteaftrek van 30 jaar pas ingaat IN 2001(!)Dus op jullie oorspronkelijke hypotheekbedrag van 1998 zou je dus wel 33 jaar aftrek kunnen hebben als je die hyptheek tenminste hebt meegenomen naar het nieuwe huis.

[Woy]

sverzijl schreef op woensdag 29 juli 2009 @ 14:07:
[...]

Let wel dat voor hypotheken afgesloten VOOR 2001 de renteaftrek van 30 jaar pas ingaat IN 2001(!)Dus op jullie oorspronkelijke hypotheekbedrag van 1998 zou je dus wel 33 jaar aftrek kunnen hebben als je die hyptheek tenminste hebt meegenomen naar het nieuwe huis.

Volgens mij kun je een hypotheek (wettelijk/fiscaal) niet meenemen naar je nieuwe huis. Vaak is er wel een clausule dat je de lening mee kunt nemen naar je nieuwe huis onder dezelfde voorwaarden/rentestanden, echter zal er wel een nieuwe hypotheek ( het eerste pandrecht op het huis! niet de lening! ) gevestigd moeten worden. Fiscaal gezien is het dus niet mogenlijk om een hypotheek mee te nemen, en zal je altijd onder de nieuwe regels vallen als je verhuist.

[ Voor 8% gewijzigd door Woy op 29-07-2009 14:12 ]

[sverzijl]

je hebt gelijk. Het 'meenemen' betreft alleen het meenemen van de hypotheekvoorwaarden/rente, geen afsluitkosten etc. Maar niet de (lengte van) fiscale aftrekbaarheid zo te zien.

[readytoflow]

Je hypotheek bestaat uit twee delen:
De hypothecaire lening (het schuldbedrag en de daarover te betalen rente) en de kapitaalverzekering ten behoeve van (gedeeltelijke) aflossing van je hypothecaire schuld.

In theorie mag je hypotheek 100 jaar lopen. Je hebt echter maar recht op HRA gedurende 30 jaar.
Bij de meeste banken is de hypotheek dan ook gelimiteerd op die looptijd. Na die 30 jaar kun je je hypotheek weer verlengen voor een nieuwe termijn en onder de dan geldende voorwaarden.
Die 30 jaar is in jullie geval ingegaan in 2001. Dus recht op HRA tot 2031.

De kapitaalverzekering (KEW) stamt uit 1998 en geeft recht op vrijstelilng over de premie en de uitkering wanneer deze aan de daarvoor bestemde fiscale eisen voldoet (bandbreedte premiebetaling, gebruik ter aflossing eigen woning schuld en looptijd maximaal 30 jaar en zo nog wel een aantal regels).

Zoals ik al eerder schreef, ik weet niet hoe het zit met die regels als jij later op die polis wordt bijgeschreven.
Het komt op mij over dat, wil je in het regime van <1999 vallen, de polis maximaal mag lopen tot 2028.
Bij jullie hebben ze de premie berekend tot 2031. Echter wanneer je dan pas laat uitkeren snijdt je jezelf daarmee dus fiscaal behoorlijk in de vingers (en daarop maakt de fiscus dus geen uitzondering dat is je eigen verantwoordelijkheid). Daar is de bank nu ook achter gekomen en de looptijd van de KEW wordt netjes teruggezet op 30 jaar (dus 2028 uitkering KEW).

Maar om aan het oorspronkelijk op te bouwen bedrag te komen moet je nu dus €60,00 per maand extra gaan betalen.

Het is aan jullie de keuze of je dat wilt gaan betalen, of dat je het op te bouwen kapitaal laat aanpassen aan de premie die jullie nu maandelijks betalen. Dan hou je dus in 2028 wat meer schuld over dan dat je oorspronkelijk overeen bent gekomen.

Hebben ze het puur over je hypothecaire lening (wat ik me niet kan voorstellen in dit verhaal omdat dat losstaat van die € 60,00 per maand) dan zou ik me minder zorgen maken dan wanneer het over je KEW gaat. _{(mijn persoonlijk mening is dat we over 20 jaar sowieso geen of bijzonder weinig recht op HRA hebben gezien de fases waarin dit steeds meer beperkt wordt.)}

Voor onze beeldvorming: wat is de verhouding tussen je hypothecaire lening en het op te bouwen spaarkapitaal? (1:1, 2:1, ...)

[ninjazx9r98]

readytoflow schreef op woensdag 29 juli 2009 @ 15:05:
Maar om aan het oorspronkelijk op te bouwen bedrag te komen moet je nu dus €60,00 per maand extra gaan betalen.

Het is aan jullie de keuze of je dat wilt gaan betalen, of dat je het op te bouwen kapitaal laat aanpassen aan de premie die jullie nu maandelijks betalen. Dan hou je dus in 2028 wat meer schuld over dan dat je oorspronkelijk overeen bent gekomen.

Hebben ze het puur over je hypothecaire lening (wat ik me niet kan voorstellen in dit verhaal omdat dat losstaat van die € 60,00 per maand) dan zou ik me minder zorgen maken dan wanneer het over je KEW gaat. _{(mijn persoonlijk mening is dat we over 20 jaar sowieso geen of bijzonder weinig recht op HRA hebben gezien de fases waarin dit steeds meer beperkt wordt.)}

Voor onze beeldvorming: wat is de verhouding tussen je hypothecaire lening en het op te bouwen spaarkapitaal? (1:1, 2:1, ...)

Bedankt voor de uitleg zover, heb net nog even door de papieren gesnuffeld en samen met jouw uitleg heb ik nu het idee dat ik het begin te begrijpen.
Door middel van sparen is het de bedoeling dat de inleg plus rente over 30 jaar een bedrag vertegenwoordigd dat voldoende is om dat deel van de hypotheek in te lossen.
Gedurende die dertig jaar betalen we maandelijks rente over het bedrag dat we geleend hebben plus een premie die gebruikt wordt om te sparen (en dat is tevens een levensverzekering die uitkeert bij vroegtijd overlijden ? )
Door de looptijd van 33 jaar hebben we de laatste drie jaar geen HRA meer maar betalen wel de rente plus de premie omdat een en ander nog niet afgelost is.
Daarmee snijden we ons zelf dus in de vingers als we doorgaan op de huidige manier ?

De verhouding tussen de twee is 1,5:1 ( dat is als ik de vraag helemaal goed begrijp )
Voor de zekerheid dus maar wat cijfers :
Het spaardeel betreft een lening van 135K wat dus betaald moet worden uit het spaarkapitaal.
Daarnaast is er nog een deel aflossingsvrij, dat is 63K

[t_captain]

Die drie "extra" jaren looptijd van de kapitaalverzekering (tussen 2028 en 2031) kunnen fiscaal van belang zijn.

Het gaat dan niet om de HRA want die is niet gekoppeld aan de kapitaalverzekering maar aan de lening.

Waar het wel om gaat: om een kapitaalverzekering in box 1 te plaatsen (kapitaalverzekering eigen woning) en gebruik te kunnen maken van de fiscale voordelen, moet de verzekering aan een aantal voorwaarden voldoen. De belangrijkste:

1. in de polis gekoppeld aan het bestedingsdoel: inlossen van een eigenwoningschuld (hypotheekschuld)
2. op de bijbehorende eigenwoninschuld moet recht op renteaftrek bestaan
3. maximale verhouding 1:10 tussen laagste en hoogste premie
4. om in aanmerking te komen voor (gedeeltelijke) belastingvrijstelling van de uitkering: minimale looptijd 15 resp. 20 jaar. Na 20 jaar heb je een veel hogere vrijstelling dan na 15 jaar.

In principe betaal je in box 1 belasting over dat deel van de uitkering, dat als winst moet worden aangemerkt (uitkering - totale nettoinleg en kosten). De winst wordt belast in het progressieve tarief van box 1, in het eindjaar van de looptijd.

Daar staat tegenover dat in alle voorgaande jaren geen belasting in box 3 wordt geheven. Samen met de vrijstelling (punt 4) is een KEW in box 1 meestal gunstiger.

Nu zijn jullie niet al je recht op HRA kwijt in 2028. Je partner raakt in dat jaar het recht op HRA kwijt over een deel van "haar" hypotheekschuld, namelijk dat bedrag waarover ze tussen '98 en '01 hypotheekrenteaftrek genoot. Als jij in die periode geen eigen woning had, kun jij op jouw naam alle hypotheekrente aftrekken tot 2031.

Wellicht ontstaat in 2028 de situatie, dat het resterende bedrag voor HRA lager is dan de waarde van de kapitaalverzekering. Een deel van deze polis komt dan buiten de regels voor een KEW te vallen. Dan krijg je een soort fiscale splitsing: dat deel dat "boventallig" wordt, wordt gezien als een uitkering en de winstcomponent van dat deel is in 2028 belastbaar in box 1. Daarna is het "boventallige" bedrag in de jaren 2028 - 2031 jaarlijks aan de beurt in box 3.

Reken deze scenario's eens door met een financieel adviseur. Misschien is het een probleem, misschien past alles nog binnen de resterende fiscale ruimte.
Als alternatief kun je overwegen:

1. oversluiten naar en nieuwe polis met einddatum 2028
2. afkopen in 2028

Met de opbrengst in 2028 los je een deel van je hypotheek in. Daarna kun je 3 jaar sparen in box 3 om eventueel daarmee nog een stuk hypotheek in te lossen.

[readytoflow]

Als aanvulling op wat t_captain schrijft:

Punt 5 Maximale toegestane looptijd van een kapitaalverzekering (dat is inderdaad die spaarpolis met een gekoppelde levensverzekering) is 30 jaar.

Dus de looptijd van 33 jaar voor jullie Kapitaalverzekering is voor jullie niet acceptabel omdat de spaarverzekering dan niet meer in box 1 mag vallen! En dat kost je heel wat meer dan een paar jaar niet van de HRA kunnen genieten.

Het lijkt erop dat die 135K die je volgens je polis gaat sparen gebaseerd is op 33 jaar.
Anders moet je gewoon even op die polis kijken. Daar staat een ingangsdatum en einddatum en/of looptijd op. Ook het op te bouwen kapitaal staat erop en de premie die je daarvoor betaald (dacht ik).
Die 33 jaar is dus niet toegestaan en om toch aan die 135K te komen wil de bank dat je € 60,00 per maand meer gaat betalen.

Het lijkt me dat je er ook voor mag kiezen om in plaats van 135.000 te sparen voor bijv. 115.000.
Dan hou je nog 83.000 aflossingsvrije hypotheek over in 2028. Dit zijn even fictieve getallen. Je moet er zelf een gulden middenweg in zien te vinden. (en ik ben van mening dat de bank zelf dus ook best wat water bij de wijn mag doen)

En zie verder de laatste 3 alinea's van t_captain!

_{@t_captain:
Overigens dacht ik dat ze beiden vanaf 2001 recht op 30 jaar HRA hebben. omdat die regeling in 2001 is ingegaan en zijn vrouw zich door de koop van een nieuw huis in dat jaar automatisch aan die regeling heeft verbonden. De jaren 1998-2001 doen er dan niet toe toch?}

[t_captain]

@ReadyToFlow: van punt 5 was ik niet op de hoogte.

Als de looptijd van een polis in box 1 inderdaad is begrensd op 30 jaar, en de huidige polis wordt aangemerkt als een voortzetting van de vorige polis (die van '98 tot '01 liep), zou je een fiscaal probleem kunnen hebben. Is deze polis nooit aangemerkt als voortzetting van de vorige, dan valt hij gewoon binnen de looptijd.

Ter info: voortzetten van een kapitaalverzekering eigen woning middels een nieuwe polis betekent dat de uitkering bij het opheffen van de oude polis niet als uitkering wordt gezien en niet wordt belast. Vanwege de korte looptijd van de eerste kapitaalverzekering, denk ik dat er nog geen sprake was van een belastbare winst. Waarschijnlijk is er in die 3 jaar meer opgegaan aan poliskosten en inleg-kosten dan er is verdiend als rente of beleggingsrendement. Bij gebrek aan belastbare winst op de oude polis, zie ik geen reden om de nieuwe polis aan te merken als voortzetting.

In dat geval is de looptijd van de kapitaalverzekering gewoon de toegestande 30 jaar.

Wat betreft de hypotheekrenteaftrek: je hebt gelijk. Ik was even vergeten dat die 30-jarige beperking op HRA pas in 2001 is ingevoerd.

- voor de hoogte van de hypotheeksom op de oude woning van de partner van TS verloopt haar recht op HRA per 1-1-2031
- voor de rest van de huidige hypotheek verloopt het recht van TS en partner in oktober 2031 (30 jaar na de start)

[Rukapul]

t_captain schreef op woensdag 29 juli 2009 @ 19:48:
2. op de bijbehorende eigenwoninschuld moet recht op renteaftrek bestaan

Er zijn goede redenen om bij dit punt een vraagteken te plaatsen. Hypotheekadviseur en columnist op IEX.nl Marcel Tak probeert op dit punt al tijden duidelijkheid te krijgen. De interpretatie van de wetgeving door betrokken partijen en instanties lijken namelijk te verschillen. Tevens is er in de dagelijkse praktijk een flink probleem: de premiebetaling van vrijwel alle spaarpolissen gaat pas in op de eerste van de maand volgend op de hypotheek. Bij gelijke looptijd van 30 jaar zou er dus een standaard grote "dikke puh" van de belastingdienst volgen

[ Voor 7% gewijzigd door Rukapul op 30-07-2009 20:59 ]

[ninjazx9r98]

Flinke schop want we zijn zojuist bij de bank geweest.

Volgens zeggen hoeven we ons niet of nauwelijks zorgen te maken als het over de belasting gaat als we de looptijd op 33 jaar laten staan aangezien er een vrijstelling zou zijn van iets boven de 140.000 per persoon.
Als ik echter op zoek ga via Google lijkt die vrijstelling alleen te bestaan als je voldoet aan alle voorwaarden van een KEW ?

Maar goed, de bank is (uiteraard) niet tevreden met de hele gang van zaken en gaat werken aan meerdere voorstellen.
Zowieso gaat men doorrekenen en op papier zetten wat er financieel gebeurt als we niets doen maar ook als we de bewuste eur 60 extra gaan betalen.
Daarnaast gaat men kijken wat de mogelijkheden zijn om een en ander over te zetten naar banksparen wat mogelijk gunstiger zou zijn.
Tevens gaat men nog kijken wat er gedaan kan worden met de lening van 135.000 die nu nog 2,5 jaar te gaan heeft tegen een rente van 5,7% (destijds afgesloten voor tien jaar) qua rentestand.
Uiteraard zal daar een boete tegenover staan maar er wordt gekeken of daar gezien de omstandigheden een mouw aan te passen is.

Dit alles wordt op papier uitgewerkt en ligt ergens volgende week hier op de mat.
Een aantal dagen later wordt er dan contact opgenomen om een en ander door te spreken en zal er een nieuw gesprek ingeplanned worden.

Men gaat overigens ook uitzoeken wat er nu exact gebeurt is, het lijkt er sterk op dat we rechtstreeks benaderd zijn door de verzekeraar en niet door de bank en daar is men niet zo blij mee.

Een week of twee geleden is m'n vrouw overdag gebeld om te praten over het voorstel en dat was iemand van de verzekeraar.
Aangezien ik niet thuis was is haar toen toegezegd dat er savonds nogmaals gebeld zou worden maar dat is tot op de dag van vandaag nog niet gebeurt.
Ook hebben we tot nu toe nog geen letter op papier gezien mbt die 60 euro per maand, al met al een vreemde zaak.

[beis]

De titel zegt kosten hypotheeknemer, maar jij bent een hypotheekgever.
Je geeft hypotheek op jouw huis.

[Jaspertje]

beis schreef op zaterdag 22 augustus 2009 @ 12:04:
De titel zegt kosten hypotheeknemer, maar jij bent een hypotheekgever.
Je geeft hypotheek op jouw huis.

Nee das niet weer, een krijgt een hypotheek op je huis en dus neem je een hypotheek, een geldverstrekker geeft je het geld (voor de aankoop) en is daarmee de hypotheekgever

[TD-er]

Jaspertje schreef op zaterdag 22 augustus 2009 @ 23:38:
[...]

Nee das niet weer, een krijgt een hypotheek op je huis en dus neem je een hypotheek, een geldverstrekker geeft je het geld (voor de aankoop) en is daarmee de hypotheekgever

Hypotheek is een recht, is mij ooit verteld. Namelijk het recht wat je aan de bank geeft om je huis te verkopen als jij niet aan de betalingsverplichtingen voldoet.
Dus in die zin geef je als huis-eigenaar een hypotheek aan de bank.

[Devil]

TD-er schreef op zondag 23 augustus 2009 @ 00:06:
[...]

Hypotheek is een recht, is mij ooit verteld. Namelijk het recht wat je aan de bank geeft om je huis te verkopen als jij niet aan de betalingsverplichtingen voldoet.
Dus in die zin geef je als huis-eigenaar een hypotheek aan de bank.

Het kan tegenwoordig allebei, klassiek verleen je een bank het recht op eerste hypotheek. Maar tegenwoordig is 'een hypotheek' synoniem geworden met een geldlening. Volgens de van dale is een hypotheek tegenwoordig zowel het onderpand als de eigenlijke lening.

[BigFast]

Devil schreef op zondag 23 augustus 2009 @ 00:27:
[...]

Het kan tegenwoordig allebei, klassiek verleen je een bank het recht op eerste hypotheek. Maar tegenwoordig is 'een hypotheek' synoniem geworden met een geldlening. Volgens de van dale is een hypotheek tegenwoordig zowel het onderpand als de eigenlijke lening.

Juridisch is hypotheek het recht. Het "andere" is een vordering. Taalgebruik en juridische werkelijkheid zijn niet altijd gelijk. In dit geval zou ik ook voor de, imho, juistere definitie van ons wetboek kiezen.

[Devil]

Ik zie niet in waarom je in een discussie op een forum juridische definities zou gaan aanhouden ipv gewoon de van Dale. Dat gaat natuurlijk nergens over. -Help mijn fiets is gejat - wordt dan: Help, iemand heeft mijn fiets, een goed dat volledig aan mij toebehoord, weggenomen met het oogmerk om het zich wederrechtelijk toe te eigenen.

[Rukapul]

Een semantische discussie is offtopic en hoort hier niet thuis. De betekenis is voldoende duidelijk uit de context om de discussie te voeren.

[beis]

*knip* modbreaks in blauw zijn niet vrijblijvend

[ Voor 117% gewijzigd door Rukapul op 23-08-2009 13:34 ]

[TD-er]

*knip* modbreaks in blauw zijn niet vrijblijvend

[ Voor 88% gewijzigd door Rukapul op 23-08-2009 13:35 ]

[beis]

*knip* modbreaks in blauw zijn niet vrijblijvend

[ Voor 77% gewijzigd door Rukapul op 23-08-2009 13:35 ]

[vanaalten]

*knip* modbreaks in blauw zijn niet ter discussie

[ Voor 93% gewijzigd door Rukapul op 23-08-2009 13:35 ]

[readytoflow]

Ik zou de bank de vijf punten die t_captain en ik hebben opgesomd voorleggen en daar per punt een duidelijk antwoord op laten geven. Het is voor mij al weer even geleden en ik vond het best lastige materie met al die verschillende regimes/jaartallen.

Daarnaast zou ik voor de zekerheid de situatie aan een onafhankelijk financieel adviseur voorleggen ter bevestiging. Wellicht kan dat wel via de rechtsbijstand. Ondanks dat je die bij de bank hebt afgesloten moeten die een onafhankelijk advies kunnen geven.

En als je € 60,00 per maand meer moet gaan betalen om aan de oorspronkelijke beloftes te komen, zou ik toch de bank daaraan mee proberen te laten betalen in de vorm van 'personeelscondities' toepassen.

[ninjazx9r98]

Flinke kick maar afgelopen week is er dan eindelijk een voorstel (per email) gekomen vanuit de bank.
Sinds ons gesprek bij de bank op 20 augustus jl heeft het tot afgelopen maandag geduurd voor er eindelijk een reactie kwam van de bank in de vorm van een offerte.
In de tussenliggende periode hebben we tig keer gebeld om te vragen waar de offerte bleef (belofte was binnen een week) en keer op keer werden er beloftes gedaan die keer op keer niet nagekomen werden.
Uiteindelijk hebben we begin november een klacht naar de directie van de bank gestuurd en prompt werd er een belofte gedaan die met een week vertraging alsnog nagekomen werd.
In eerste instantie hebben we twee voorstellen gekregen.
Bij beide voorstellen wordt er een extra levensverzekering afgesloten, het verschil zit echter in de premie en het bedrag dat uiteindelijk overblijft.
Optie 1 is eur 100 per maand extra betalen en aan het einde blijven we dan zitten met exact dezelfde aflossingsvrije hypotheek zijnde eur 63.000
Optie 2 is eur 50 per maand extra betalen en aan het einde blijven we dan zitten met een aflossingsvrije hypotheek van eur 83.000
Enige toelichting is en wordt niet gegeven, dat zijn de twee opties.
Na een telefoongesprek met de adviseur moest hij toegeven dat hij totaal 'vergeten' was wat wij nu eigenlijk precies wilden en dacht dat het alleen om een reparatie ging van de extra drie jaar.
Heb hem even herinnerd aan het feit dat hij zelf begonnen was over NHG en een mooi aanbod zodat we er gunstig uit zouden komen.
Hij is weer aan het rekenen gegaan en er is een derde voorstel bijgekomen.
Bij dit voorstel wordt er gebruik gemaakt van NHG en is het mogelijk om de rente lager te krijgen dan de huidige stand in onze hypotheek maar de bijkomende kosten voor NHG en de boete voor het voortijdig aanpassen van de huidige hypotheek zijn dusdanig hoog dat het uiteindelijke voordeel voor ons nihil is.

Heb na dit alles een pittig telefonisch gesprek gevoerd met hem maar kom helemaal niets verder.
Vanuit de bank hoeven we totaal niet te rekenen op enige tegemoetkoming in de kosten in welke vorm dan ook.
Ik kan praten als Brugman maar meer dan deze opties zit er gewoon niet in, iedere tegemoetkoming is volgens hem verboden door het management.
Ook de reden waarom deze prutsoplossing zo lang heeft moeten duren blijft duister, hij spreekt over een nieuwe manier van bankieren die soms dwingt om bepaalde keuzes te maken bij een advisering en daar moeten we het mee doen.

Blijft voor ons weinig over dan een keuze te maken uit de drie geboden opties en dat zal de eur 100 optie worden.

Op dit moment hebben we al onze financiele zaken ondergebracht bij deze ene bank vanwege het gemak van een enkel aanspreekpunt.
Wat we ondertussen wel besloten hebben is dat we alles behalve de hypotheek weghalen bij deze bank en ergens anders verder gaan.
De bank zal daar uiteraard niet wakker van liggen maar dan hebben we in ieder geval nog het gevoel dat we een soort van wraak hebben genomen.

PS1
Het gaat hier om de Rabobank Almere en Interpolis.

PS2
Buiten een ontvangstbevestiging van de klacht die we hebben ingediend hebben we verder nog niets vernomen.
Wel heeft de adviseur in een van z'n laatste emails verwezen naar de klacht en de hoop uitgesproken dat deze afgesloten is danwel kan worden nu er een voorstel ligt.
Ben zelf van mening dat de klacht nog helemaal niet afgesloten is en afhankelijk van wat er gebeuren gaat de komende weken gaat er een kopie van de klacht plus een nieuwe aanvullende klacht naar Rabobank Nederland.

[TD-er]

Het is wel duidelijk waar je als klant staat... op het eind van de loopplank, met de handen op de rug gebonden en een betonblok aan de enkels.

Het lijkt me dat je op z'n minst de vergoeding van de adviseur terug kunt eisen, aangezien die duidelijk niet gedaan heeft waar 'ie voor betaald heeft gekregen.
Dat je moet betalen voor wat je bij elkaar wilt sparen is tot daar aan toe, maar dat je moet betalen voor totaal verkeerde voorlichting is te idioot voor woorden.

[ninjazx9r98]

Misschien dat het niet helemaal duidelijk is in dit verhaal maar er is geen betaalde adviseur.
Het gaat hier om een adviseur van de bank zelf die dus niet apart betaald is danwel hoeft te worden.

[TD-er]

ninjazx9r98 schreef op zaterdag 21 november 2009 @ 22:26:
Misschien dat het niet helemaal duidelijk is in dit verhaal maar er is geen betaalde adviseur.
Het gaat hier om een adviseur van de bank zelf die dus niet apart betaald is danwel hoeft te worden.

Dan is het in feite simpeler, want voor het afsluiten van de hypotheek zal je ook wel vergelijkbare kosten betaald hebben.
Orde van 1% van het hypotheekbedrag waarschijnlijk.

[labee]

Jullie zijn fout voorgerekend door de hypotheekadviseur die met 33 jaar heeft gerekend om zo een bepaalde hypotheek goedkoper uit te laten komen qua maandlasten. Bij een adviseur die meer dan 30 jaar in een berekening zet moet je meteen opstaan en weglopen.

Maar zoek eens naar het centrale klachten punt voor hypoteken.

De financiële sector heeft al sinds enige tijd één centraal klachteninstituut: het Kifid.
http://www.kifid.nl/

[sverzijl]

labee schreef op zondag 22 november 2009 @ 00:08:
Jullie zijn fout voorgerekend door de hypotheekadviseur die met 33 jaar heeft gerekend om zo een bepaalde hypotheek goedkoper uit te laten komen qua maandlasten. Bij een adviseur die meer dan 30 jaar in een berekening zet moet je meteen opstaan en weglopen.
[...]

Vast niet zo bedoeld, maar komt een beetje over als een trap richting TS, alsof het zijn fout is geweest. Als de adviseur van tevoren gezegd had met 33 jaar te rekenen ipv 30, natuurlijk zou TS dan meteen weggelopen zijn. Ligt wel even wat genuanceerder als je het topic leest.

[Confusion]

labee schreef op zondag 22 november 2009 @ 00:08:
Maar zoek eens naar het centrale klachten punt voor hypoteken.


[...]

Daar zit bijvoorbeeld ook de ombudsman voor dingen als hypotheken en het lijkt me dat je daar inmiddels terecht een klacht in kunt dienen.

[Ardana]

Al 'n aantal keer het topic gelezen, maar ik weet zo 1-2-3 niet of dit al voorbij gekomen is:

Als jij een hypotheek gekregen hebt, waar je niet om gevraagd hebt, is er sprake van misleiding, verkeerde voorlichting of oplichting. Het product wat je gekocht hebt, voldoet in ieder geval niet wat je er van mag verwachten (conformiteitsbeginsel). Nou weet ik niet zeker of dat ook geldt voor ingewikkelde financiële producten als een hypotheek, maar het geldt wel degelijk voor "normale" goederen die je als consument koopt.

Daarnaast: jij hebt een aantal jaar geleden een contract afgesloten, onder bepaalde voorwaarden. Ik neem aan dat zij dat contract niet eenzijdig kunnen wijzigen.

Overigens: mijn (persoonlijke) voorkeur zou ernaar uitgaan om "gewoon" voor de volle 33 jaar te gaan, ipv nu de premie met € 60 te verhogen. Ik weet niet hoe hoog jullie maandelijkse premie is, maar over 30 jaar verwacht ik dat de inflatie dermate heeft toegeslagen, dat de premie niet echt een belasting is voor je maandbudget.

Je zou kunnen onderzoeken of je op basis hiervan nog iets kan met een advocaat, juridisch adviseur, vereniging eigen huis of rechtsbijstandsverzekeraar.

[Rukapul]

Confusion schreef op zondag 22 november 2009 @ 11:46:
[...]

Daar zit bijvoorbeeld ook de ombudsman voor dingen als hypotheken en het lijkt me dat je daar inmiddels terecht een klacht in kunt dienen.

Helaas is dat niet echt een ombudsman, maar meer een vooruitgeschoven post van zijn broodheren of in elk geval iemand met een bias ten faveure van het financiele systeem. Zie hiervoor zijn aanbevelingen m.b.t. de woekerpolissen en de DSB-regeling.

Voor een oplossing op korte termijn voor een huis-tuin-en-keuken financieel probleem is het misschien een optie.

Ardana schreef op dinsdag 24 november 2009 @ 08:02:
Overigens: mijn (persoonlijke) voorkeur zou ernaar uitgaan om "gewoon" voor de volle 33 jaar te gaan, ipv nu de premie met € 60 te verhogen. Ik weet niet hoe hoog jullie maandelijkse premie is, maar over 30 jaar verwacht ik dat de inflatie dermate heeft toegeslagen, dat de premie niet echt een belasting is voor je maandbudget.

De polis 33 jaar laten lopen kan grote fiscale consequenties hebben.

De optie om het in te korten tot 30 jaar en dan met een hogere restschuld (aflossingsvrij) te zitten is ook een optie. In de tussentijd kan er ook in box 3 gespaard worden. Afgaande op de cijfers die TS hier gepost heeft met het Rabo voorstel scheelt dat maar een paar k, maar wel met behoud van alle vrijheid.

Ik zou in elk geval niet happig zijn om ook nog maar een product extra af te nemen of uit te breiden tenzij de financiele voordelen er links en rechts afspatten.

Ts moet ook heel goed opletten of het voorstel van de Rabo een nieuwe polis etc. betreft met losse kosten. Met een beetje pech betaalt hij dan voor 2 polissen maandelijkse poliskosten.

Daarnaast moet ook niet uit het oog verloren worden dat TS mogelijk nog een aantal keren verhuist waarbij de financien mogelijk toch op de schop gaan. Een spaarbedrag in box 3 is dan veel flexibeler dan een verzekeringspolis.

[ Voor 0% gewijzigd door Rukapul op 24-11-2009 15:14 . Reden: grammaticale rampen ]

[readytoflow]

Het blijft een raar verhaal...

Spaarverzekering langer dan 30 jaar laten doorlopen heeft meer consequenties dan blijven zitten met een grotere hypotheekschuld.Wat dat betreft ben ik het met Rukapul eens.

Ik blijf het wel een stugge houding vinden van de bank.
Vraag om een gesprek met de leidinggevende (manager Particulieren) van de adviseur (of samen met de goed man). Ga eens met elkaar om tafel zitten dan. Wellicht kun je ook iemand uit je omgeving meenenem die een beetje in deze materie thuis is. Als dat geen resultaat of verbetering opleverd, zou ik deze klacht dan ook doorzetten naar Rabobank Nederland. Als je er dan niet uitkomt, kun je het Kifid inlichten.

En ik zou toch je rechtsbijstand inschakelen als ik jou was. Laat goed registreren dat je angst hebt voor belangenverstrengeling. Volgens mij komen de meeste juridische adviseurs die daadwerkelijk op een zaak gezet worden van een onafhankelijke organisatie (de dan wel weer door Interpolis bekostigd worden).

Geen overhaaste beslissingen laten forceren en alles goed vastleggen.
succes.

[ninjazx9r98]

De klacht gaat zowieso door naar Rabobank Nederland.
Buiten een ontvangstbevestiging is er voor zover ik kan nagaan verder niets gebeurt met mijn klacht behalve dat ik nu eindelijk een offerte heb gekregen en een hint vanuit de adviseur dat met het opsturen van de offerte de klacht hopelijk uit de wereld is.
De manager heb ik ondertussen telefonisch meerdere malen om gevraagd inclusief terugbelverzoek maar als er al iemand is die terugbelt is het de adviseur en geen manager.
[sarcasme]Om een of andere reden heb ik ook iedere keer de pech dat de manager net niet beschikbaar is als ik bel en dan eindigt het weer in een terugbel verzoek[/sarcasme]
Bij de adviseur kan ik praten/klagen wat ik wil, hij komt niet verder dan melden dat hij me begrijpt en er in een privesituatie hetzelfde over zou denken maar hij is nu eenmaal met handen en voeten gebonden door het management.

[dion_b]

Tip: alle correspondentie vanaf nu aangetekend doen, en in iedere brief een termijn waarbinnen je schriftelijk antwoord verwacht melden (3 weken is redelijk).

[Ardana]

Als de adviseur blijft verwijzen naar zijn gebondenheid door het management, zou ik reposteren dat ik dat dan wel eens direct van iemand van het management wil horen. Hij heeft al voldoende foute dingen verteld en is z'n geloofwaardigheid een beetje kwijt, lijkt me zo.

Overigens lijkt het me dat je hiermee OOK naar een onafhankelijk adviseur kan, heb je dat al gedaan? Daarnaast zou ik sowieso binnen de bank vragen om een andere adviseur, deze heeft z'n kansen (ruimschoots) verspeeld.

[ninjazx9r98]

Bij een onafhankelijk adviseur zijn we nog niet geweest maar dat komt omdat we het gevoel hebben dat we niet genoeg informatie hebben om duidelijk aan te tonen hoe het nu precies zit.
Ondanks het verzoek aan de directie in de klachtbrief om op papier uiteen te zetten wat er precies mis is met de hypotheek komt daar totaal geen antwoord op.
Ook de 'offertes' die we gekregen hebben zijn zeer summier.
Wat genoemd wordt is de verzekeringspremie, het huidige rentepercentage, bruto en netto maandlasten voor de komende 20+ jaar in tabelvorm.
Dat alles in een word document zonder verdere toelichting.
Ondanks het verzoek om de adviseur per direct aan de kant te zetten en verder te gaan met een collega danwel zijn manager is het toch dezelfde adviseur die bezig blijft met onze kwestie.
Het komt er wat dat betreft op neer dat men geen boodschap heeft aan onze verzoeken en dat is om moedeloos van te worden.

Wat we gaan doen is een (aangetekende) brief naar Rabobank Nederland met daarin een kopie van de vorige klacht, printouts van de diverse emails en een extra brief met daarin een toelichting.
Daarnaast zal ik eens gaan kijken wat voor financiele adviseurs hier in de buurt zitten en telefonisch informeren wat men precies nodig heeft en of het zin heeft om met ze in zee te gaan.

[weerdo]

Ardana schreef op dinsdag 24 november 2009 @ 21:16:
Overigens lijkt het me dat je hiermee OOK naar een onafhankelijk adviseur kan, heb je dat al gedaan?

TS is denk ik eerder beter af door contact op te nemen met Vereniging Eigen Huis, Radar, of de Consumentenbond. Aansluiten bij een nog op te richten belangenstichting om een coulanceregeling af te dwingen is dan de volgende (logische) stap. Hypotheekadviseurs, net zoals keukenadviseurs bestaan in mijn ogen niet. Het zijn verkopers. Ze zullen eerder adviseren om naar een andere hypotheek over te sluiten.

TS is echt niet de enige: bij 100.000 klanten bij diverse aanbieders is iets mis met die hypotheek. De Rabobank probeert nu uit alle macht nog de schade beperkt te houden en de rekening naar de klant toe te schuiven.

[Sen]

ninjazx9r98 schreef op dinsdag 24 november 2009 @ 21:38:
Bij een onafhankelijk adviseur zijn we nog niet geweest maar dat komt omdat we het gevoel hebben dat we niet genoeg informatie hebben om duidelijk aan te tonen hoe het nu precies zit.
Ondanks het verzoek aan de directie in de klachtbrief om op papier uiteen te zetten wat er precies mis is met de hypotheek komt daar totaal geen antwoord op.
Ook de 'offertes' die we gekregen hebben zijn zeer summier.
Wat genoemd wordt is de verzekeringspremie, het huidige rentepercentage, bruto en netto maandlasten voor de komende 20+ jaar in tabelvorm.
Dat alles in een word document zonder verdere toelichting.
Ondanks het verzoek om de adviseur per direct aan de kant te zetten en verder te gaan met een collega danwel zijn manager is het toch dezelfde adviseur die bezig blijft met onze kwestie.
Het komt er wat dat betreft op neer dat men geen boodschap heeft aan onze verzoeken en dat is om moedeloos van te worden.

Wat we gaan doen is een (aangetekende) brief naar Rabobank Nederland met daarin een kopie van de vorige klacht, printouts van de diverse emails en een extra brief met daarin een toelichting.
Daarnaast zal ik eens gaan kijken wat voor financiele adviseurs hier in de buurt zitten en telefonisch informeren wat men precies nodig heeft en of het zin heeft om met ze in zee te gaan.

toon volledige bericht

Ik kan je 1 tip geven die bijna altijd werkt om duidelijkheid te krijgen is gewoon langs gaan en net zolang wachten en zeuren tot je een manager te spreken krijgt. (Om 10 uur sochtends binnen lopen en je broodtrommeltje er bij pakken als ze zeggen dat hij er niet is)

En gewoon volhouden het is mij nog nooit overkomen dat ik niemand kreeg te spreken. Heeft me wel eens een paar uur gekost maar ach.

En vergeet ook niet naar de manager van de manager te vragen als hij er niet is.

[ Voor 3% gewijzigd door Sen op 24-11-2009 22:48 ]

[ninjazx9r98]

En weer een update maar deze keer een positieve.
Vorige week woensdag werd ik telefonisch benaderd door een manager van de Rabobank in Almere naar aanleiding van de discussie hier op Tweakers.
Men had dit topic ontdekt en wilde graag eens om de tafel zitten om een en ander toe te lichten en om te kijken of we samen tot een oplossing konden komen.
Uiteraard zijn we ingegaan op de uitnodiging en hebben we vandaag om de tafel gezeten.
Het was een goed gesprek, geen verwijten over en weer en nauwelijks oude koeien uit de sloot gehaald maar gekeken wat er mogelijk was om tot een oplossing te komen.

De uitkomst is als volgt :
Wij kiezen er voor om de looptijd terug te brengen naar 30 jaar met hetzelfde eindresultaat als aflossingsvrije hypotheek.
De spaarhypotheek loopt officieel tot ergens in 2012 maar wordt begin volgend jaar opengebroken en opnieuw voor tien jaar afgesloten inclusief NHG.
De aflossingsvrije hypotheek loopt sowiezo af in januari 2010 en wordt ook opnieuw voor tien jaar afgesloten.
Hierdoor lopen beide hypotheken weer gelijk qua looptijd.
Voor beide hypotheken geldt dat de tien jaar onze keuze is omdat we ons daar prettig bij voelen.
De boete voor het vroegtijdig wijzigen van de hypotheek komt voor rekening Rabobank, kosten voor NHG komen voor onze rekening.

Al met al een oplossing waar wij mee kunnen leven en waar we ons prettig bij voelen.

[weerdo]

Even een berichtje waarbij ik gelijk aan dit topic moest denken:

De aflossing van een spaarhypotheek blijft ook na dertig jaar onbelast. Dat heeft staatssecretaris Jan Kees de Jager (Financiën) laten weten, nadat er onduidelijkheid was ontstaan over de regeling.

Hypotheekadviseurs waren bang dat mensen met een hypotheek vanwege een maatregel uit 2000 na dertig jaar renteaftrek een probleem met de fiscus zouden krijgen. Dat zou kunnen gelden voor enkele honderdduizenden personen die na 2001 een nieuwe of een extra hypotheek namen.

De Jager verduidelijkt nu dat de aflossing van een hypotheekschuld met een kapitaalverzekering eigen woning ook na dertig jaar onbelast blijft. Ook als een kapitaalverzekering korter dan twintig jaar heeft gelopen, blijft de vrijstelling van toepassing.

http://www.nrc.nl/economi...hypotheek_blijft_onbelast

Het belangrijkste is dat TS prettig voelt, en verder kan en geen verrassingen meer krijgt. Ik vind het wel jammer dat daarvoor de kracht van een forum nodig is, kennelijk werkt dat beter dan zelf bij een bedrijf klagen.

[ Voor 17% gewijzigd door weerdo op 01-12-2009 23:09 ]

[Ardana]

Fijn te horen dat er toch een bevredigende oplossing is gevonden, maar het geeft me toch een nare smaak in de mond om te merken dat er weer sprake is van externe druk (ze hadden dit topic op Tweakers gezien, en dat is uiteraard slechte publiciteit) voordat die er kan komen. Maar goed, eind goed, al goed.