De rente van de hypotheek, vastzetten of juist variabel?

[BlakHawk]

Wij hebben in september een hypotheek aangevraagd tegen 10 jaar vast en een rentepercentage van 5,6%
Nu blijkt dat we hier nu (nog) gratis vanaf kunnen en dus even variabel kunnen lenen (scheelt ongeveen 300 euro netto per maand.)

Maar is dit verstandig?
Of kan ik hem beter zo houden?

Wat is wijsheid in deze tijden?
Het lijkt verder te gaan zakken, maar wat is handig?

[ZeRoC00L]

Wat het juiste is, weet je achteraf pas. Niemand weet met zekerheid wat de rente gaat doen.
Wat doe je als de rente toch stijgt en volgend jaar op ruim 10% staat ? Kun je de rente dan nog betalen ? Ik kan me voorstellen dat zekerheid, dus je weet waar je aan toe bent, ook wat waard is.

[Roenie]

Als je voor de lage rente gaat is het misschien een idee om die 'opbrengst' te reserveren om een rentestijging op te vangen of om extra af te lossen. Daarmee kun je de gevolgen van een rentestijging dempen.

Maar inderdaad, wat als je na een paar rente een hogere rente moet betalen. Kun je dat? Voor hoe lang? Hou je van zekerheid?

[Woy]

Of het verstandig is om variabel te nemen is natuurlijk ook afhankelijk van hoeveel financiele ruimte je hebt om eventuele stijgingen op te vangen.

Het idee is dat je in princiepe goedkoper uit bent met variabele rente, aangezien het vastzetten van de rente eigenlijk gewoon het afkopen van je risico is. Voor het afkopen van risico betaal je gewoon geld. In het percentage wat je bij een lang vast staande rente hebt, is door de bank de verwachte rente-stijging / daling dus ook al meegenomen. Maar het kan natuurlijk altijd slecht uitvallen, want de bank doet ook alleen maar een voorspelling, en kan niet met zekerheid zeggen wat de rente gaat doen.

Het is zowiezo mischien slim om een nieuwe offerte aan te vragen, want de lange-termijns rente is ondertussen ook al wat gedaald. Al ligt die nog lang niet zo laag als de variabele rente.

[seq_uence]

Hier kan eigenlijk niemand je echt een advies over geven, het is en blijft koffiedik kijken. Ik heb zelf 10 jaar vast tegen 5,2%. (vorig jaar afgesloten). Wanneer je nog niets verplicht bent zou ik nu op variabel gaan ziten, en vastzetten op het moment dat er weer echt een stijging in zit. Wanneer dat het geval is blijft een beetje gokken, en je moet tegen de onzekerheid kunnen.

Je kunt ook een deel op een vast tarief zetten en een deel variabel.

[Dweeper]

Wat je ook kan doen is een nieuwe offerte aanvragen op 10 jaar vast. Ook die rente zal gedaald zijn.
Daarnaast is het wellicht verstandig om de helft vast te zetten en de andere helft variabel.

ook heb je constructies met plafondrentes..

De variabele rente is de laatste X (i dont know) niet boven de 6 procent geweest.. Dus heel heeeel erg veel risico zal je ook al weer niet lopen aangezien je bij 5,6 procent de kosten ook kan opbrengen.

Zelf heb ik net de rente voor 20 jaar vast laten zetten op 5.7%. Het geeft mij net een beter (lees zekerder) gevoel

[Exirion]

Dweeper schreef op maandag 16 maart 2009 @ 13:07:
Zelf heb ik net de rente voor 20 jaar vast laten zetten op 5.7%. Het geeft mij net een beter (lees zekerder) gevoel

Ik heb precies hetzelfde gedaan bij de Rabo in mei 2008, ook 5.7%. Dat heb ik veel liever dan iets aan geld besparen maar wel met angst en beven de rentestanden in de gaten te moeten houden.

[BlakHawk]

Dweeper schreef op maandag 16 maart 2009 @ 13:07:
Wat je ook kan doen is een nieuwe offerte aanvragen op 10 jaar vast. Ook die rente zal gedaald zijn.
Daarnaast is het wellicht verstandig om de helft vast te zetten en de andere helft variabel.

10 jaar vast kon hij aanbieden voor 5,5, dus dat scheelt maar 0,15%
Maar half / half is misschien ook een overweging.

De reden dat ik dit dacht is, omdat de rente alleen maar verlaagt wordt de laatste tijd.
Banken lenen elkaar al geld tegen 1,39%

Is het een kwestie van tijd totdat de hypotheekrente volgt? Of zit het iets lastiger in elkaar en zal de hypotheekrente niet zo snel volgen?

[franssie]

half half is voor twijvelaars de beste constructie. Je hebt de zekerheid van vast en het voor/na-deel van variabel. Afhankelijk van hoever je gefinancierd bent (tov je inkomen) kan je meer variabel doen (risico op kosten kan je opvangen met inkomen) of lager doen (zekerheid dat je kan blijven wonen als de rente explodeert). Bijvoorbeel 70/30 of 60/40.
Ik zit volledig variabel maar merkt dat ik het nu echt financieel makkelijker heb dan een jaar geleden. Misschien dat als de lange rente laag is ik 50% vast ga zetten, dat is een ander belangrijk voordeel van variabel - je mag het altijd kostenloos alsnog vast zetten, andersom niet als de rente gedaald is.

[Dweeper]

Kan je niet naar een andere aanbieder dan? Dat moet vast ook nog goed mogelijk zijn. Kijk eens
op www.hypotheekrente.nl Daar zie je zo war je qua rente het goedkoopst zit.
Het maakt natuurlijk wel uit wat voor een hypotheekvorm je hebt. Een bankspaarhypotheek heeft minder effect bij een rentedaling dan bij een aflossingsvrij of beleggingshypotheek.

edit
of de lange rentes ook dalen heeft met vertrouwen te maken en niet met een lage 1 maands-rente van de Euribor
edit

[ Voor 14% gewijzigd door Dweeper op 16-03-2009 13:29 ]

[BlakHawk]

Maakt de hoogte van de rente nog uit mbt de hypotheekvorm?
We hebben een spaarhypotheek en eigenlijk wil ik dat zo houden

Er komt in ieder geval woensdag een adviseur langs, alleen ik wist even niet zo goed wat wijsheid is...

[ Voor 29% gewijzigd door BlakHawk op 16-03-2009 13:39 ]

[Exirion]

dfrenner schreef op maandag 16 maart 2009 @ 13:39:
Maakt de hoogte van de rente nog uit mbt de hypotheekvorm?

Ja, want de rente is deels afhankelijk van het risico dat een bank loopt en hoeveel ze aan je verdienen. Voor spaar en aflossingsvrij heb je dan bijvoorbeeld twee aparte rentepercentages,

[BlakHawk]

Exirion schreef op maandag 16 maart 2009 @ 13:41:
[...]

Ja, want de rente is deels afhankelijk van het risico dat een bank loopt en hoeveel ze aan je verdienen. Voor spaar en aflossingsvrij heb je dan bijvoorbeeld twee aparte rentepercentages,

Is een spaarhypotheek dan positief of negatief?

[Dweeper]

positief.. maar WAT voor een spaarhypotheek heb je ?? banksparen of een spaarverzekering?

[Sempy]

dfrenner schreef op maandag 16 maart 2009 @ 13:39:
Maakt de hoogte van de rente nog uit mbt de hypotheekvorm?
We hebben een spaarhypotheek en eigenlijk wil ik dat zo houden

Bij een spaarhypotheek bouw je het vermogen over het spaargedeelte ook op tegen het geldende percentage. Als je rente daalt, zal de inleg voor het spaargedeelte dus iets omhoog gaan (en omgekeerd).

Voor iemand die al het nodige vermogen in de spaarpolis heeft zitten, kan het dus voordeliger zijn om 10 jaar vast tegen het hoge percentage te nemen. Je bouwt dan immers belastingvrij op tegen het hoge percentage, terwijl de hogere rente aftrekbaar is. Een goede adviseur zou moeten kunnen uitrekenen waar het omslagpunt ligt wat voordeliger is.

[BlakHawk]

Dweeper schreef op maandag 16 maart 2009 @ 13:51:
positief.. maar WAT voor een spaarhypotheek heb je ?? banksparen of een spaarverzekering?

Spaar verzekering (polis)

Sempy schreef op maandag 16 maart 2009 @ 14:04:
[...]


Bij een spaarhypotheek bouw je het vermogen over het spaargedeelte ook op tegen het geldende percentage. Als je rente daalt, zal de inleg voor het spaargedeelte dus iets omhoog gaan (en omgekeerd).

Voor iemand die al het nodige vermogen in de spaarpolis heeft zitten, kan het dus voordeliger zijn om 10 jaar vast tegen het hoge percentage te nemen. Je bouwt dan immers belastingvrij op tegen het hoge percentage, terwijl de hogere rente aftrekbaar is. Een goede adviseur zou moeten kunnen uitrekenen waar het omslagpunt ligt wat voordeliger is.

We hebben de hypotheek net een 7 maanden, dus minder rente is voor nu sowieso goedkoper.
Maar omdat de variabele rente zo ontiegelijk laag staat, zijn we gaan twijfelen om over te sluiten...

[Dweeper]

Dan kan het wel intressanter zijn om over te sluiten. De kosten van de verzekering zitten niet gekoppeld aan het rentepercentage die je moet betalen.

Waarom heb je gekozen voor een spaarverzekering ipv banksparen. Als de verzekeraar failliet gaat heb je niets meer. als de bank failliet gaat heb je nog 100.000 euro gedekt door de DNB

[sh4d0wman]

Ik heb toevallig recent mijn rente op variabel gezet, mijn rentevast periode van 5 jaar is net afgelopen. Ik heb voor deze vorm gekozen omdat ik mijn appartement wens te verkopen en daarna geen nieuwe woning zal gaan kopen. Verschil tussen variabel (3,7%) en rentevast 5 jaar (5,3%) was best groot. Ik verwacht/hoop niet dat binnen 1 a 2 jaar de rente gigantisch hard stijgt.
Huidige hypotheek is trouwens aflossingsvrij en annuiteit.

[Verwijderd]

Interessante topic. Ik ben zelf ook al een tijdje aan het rondkijken in hypotheken-land naar de mogelijkheden voor de aanschaf van m'n droom appartement. Het gat tussen de variabele en de 10-jaar-vast rente is inderdaad best groot op dit moment. De aanbieders van de *echt* lage rentes (< 3%) hebben niet bepaald goede hypotheek voorwaarden en vaak een duaal rentebeleid, maar rond de 4% bij een betere geldverstrekker is zeker mogelijk.

Uiteraard is er een risico en dat risico hebben de banken al voor je uitgerekend. Het feit dat je bank een tarief van 5.x % rente rekent voor 10 jaar vastzetten betekent dat zij de kans erg groot achten dat de gemiddelde rente in die periode daaronder blijft. Het is gewoon een verzekering die je koopt en daar betaal je voor.

Of het in jouw situatie verstandig is, kan ik niet zeggen. Over het algemeen is mijn mening dat je jezelf alleen moet verzekeren tegen een risico dat je niet kunt/wilt dragen. Als je een verdubbeling van je maandlasten zonder problemen voor langere tijd kunt hebben, dan is variabel een optie. Anders: niet doen.

[BlakHawk]

Dweeper schreef op maandag 16 maart 2009 @ 14:45:
Dan kan het wel intressanter zijn om over te sluiten. De kosten van de verzekering zitten niet gekoppeld aan het rentepercentage die je moet betalen.

Waarom heb je gekozen voor een spaarverzekering ipv banksparen. Als de verzekeraar failliet gaat heb je niets meer. als de bank failliet gaat heb je nog 100.000 euro gedekt door de DNB

Ja, dat is me nooit zo verteld...
Eerste hypotheek he, dus ja dan is het altijd wat lastig om zelf alles te weten...

Daar heb je juist een adviseur voor, en er was toen nog niet echt een vuiltje aan de lucht mbt ABN o.i.d.

Zit ik nog eens bij de ABN ook

[Dweeper]

ik blijf het ook verbazend vinden hoe slecht er geadviseerd wordt. Dat zal natuurlijk niet komen omdat dde adviseur gekoppeld is met een bank of verzekeringsmaatschappij
Want banksparen bijvoorbeeld wordt niet door elke maatschappij aangeboden.

n.b.
Ben net langs de makelaar geweest om het voorlopig koopcontract te tekenen. Net mijn appartement verkocht. Kom ik mooi niet met dubbele lasten te zitten. Nu maar hopen dat hij de financiering rond krijgt

[ Voor 30% gewijzigd door Dweeper op 16-03-2009 15:37 ]

[BlakHawk]

Dweeper schreef op maandag 16 maart 2009 @ 15:35:
ik blijf het ook verbazend vinden hoe slecht er geadviseerd wordt. Dat zal natuurlijk niet komen omdat dde adviseur gekoppeld is met een bank of verzekeringsmaatschappij
Want banksparen bijvoorbeeld wordt niet door elke maatschappij aangeboden.

n.b.
Ben net langs de makelaar geweest om het voorlopig koopcontract te tekenen. Net mijn appartement verkocht. Kom ik mooi niet met dubbele lasten te zitten. Nu maar hopen dat hij de financiering rond krijgt

Gefeliciteerd! Zelf al iets op het oog?
Heeft het lang te koop gestaan?

[Dweeper]

Ik heb al een nieuw huis gekocht.. Samen met mijn vriendin.. Van appartement naar vrijstaand in het centrum van Apeldoorn. heerlijk geen last meer van (boven/onder/naast(omcirkel wat van toepassing is)).
Hij heeft 2,5 maanden te koop gestaan.. Dus hoezo credietkrisis

[NielsTn]

in 2005 afgesloten : 30 jaar vast, tegen 5,20% (aflosvrij)... ik wou zekerheid en stabiliteit, en wat ik kan aflossen doe ik zelf wel (met oog op eigen verantwoording, wat me goed lukt).

Ik zou goed informatie inwinnen over de vele mogelijkheden. hypotheek = maatwerk = persoonlijk....
Met zakken van rente, daalt ook de HRA aftrek.... keuzes keuzes...

[Sempy]

NielsTn schreef op maandag 16 maart 2009 @ 16:05:
Met zakken van rente, daalt ook de HRA aftrek.... keuzes keuzes...

Dat is totaal niet relevant, doel is dat je netto zo min mogelijk betaald en niet om zoveel mogelijk HRA binnen te halen.

[Woy]

Sempy schreef op maandag 16 maart 2009 @ 16:26:
[...]


Dat is totaal niet relevant, doel is dat je netto zo min mogelijk betaald en niet om zoveel mogelijk HRA binnen te halen.

Het is wel gedeeltelijk relevant. Door de HRA zul je minder last hebben van rente-stijgingen.

Even een voorbeeldje ( Met 40% voordeel gerekend voor het gemak. Dat verschilt natuurlijk per persoon )
Je sluit nu af tegen een variabele rente van 2,5%. Dat is netto dan 1,5% rente. Dan stijgt de rente opeens enorm naar 10%. Dan hou je nog netto 6% rente over. Dus in plaats van een stijging van 7,5% heb je maar een stijging van 5,5%.

Het is dus wel interessant voor je beslissing.

Maar ik ben het met je eens dat je moet kijken hoeveel het netto kost, en niet hoeveel belastingvoordeel het oplevert ( Al is dat dus wel belangrijk voor je inschatting )

[FunkyTrip]

Historisch gezien is tegen variabele rente een hypo afsluiten altijd goedkoper dan voor lange tijd vast. Zoals boven gezegd betaal je voor een stukje zekerheid.

Ik heb 'm ook vastgezet voor 5.3% over 30 jaar (vorig jaar augustus huis gekocht). Als de rente extreem schommelt heb je namelijk altijd kans dat je de kosten niet meer kan opbrengen. Als je een hypotheek afsluit die je met 3.5% maar net kan betalen en hij stijgt na een paar jaar naar 7%, dan ben je ineens vele honderden euro's per maand extra kwijt. Dat moet je maar net op kunnen brengen. Maar als vervolgens over 10 jaar gerekend de gemiddelde rente 5% is, dan heb je toch uiteindelijk minder betaald dan iemand die hem 10 jaar voor 5.2% had vastgezet

[Engineer Stewie]

Hoe zit dat in Nederland met een variabele rentevoet? Kunnen jullie ook een max laten vastleggen?
In België is de bank verplicht een maximum op de rentverhoging te zetten, meestal is dit +3% en -3% op de huidige rente.

Ik heb nu een variabele van 3.04% met max 2% stijging of daling. Mijn rente zal dus altijd tussen 1.04% en 5.04% liggen. Daar de vaste op 4.69% staat loop ik niet veel risico en is het risico beperkt tot max 30€/maand.

Daar de bank zo een gunstig rentetarief aanbiedt gaat het ervan uit dat de rente niet snel hoog zal zijn, gebeurt dat wel (+10% ofzo) is dat alsnog pech voor de bank.

[Woy]

Engineer Stewie schreef op dinsdag 17 maart 2009 @ 15:59:
Hoe zit dat in Nederland met een variabele rentevoet? Kunnen jullie ook een max laten vastleggen?
In België is de bank verplicht een maximum op de rentverhoging te zetten, meestal is dit +3% en -3% op de huidige rente.

Het is in nederland ieder geval niet verplicht. Volgens mij bestaan er overigens wel zulke constructies. Maar op de een of andere manier zal de bank dat natuurlijk meenemen in het bepalen van de rente.

Zonder renteplafond kunnen ze dan bijvoorbeeld 2% rente aanbieden, maar omdat ze met renteplafond meer risico lopen, stellen ze de rente bijvoorbeeld op 2,1%.

Het verplichten van een rente-plafond beperkt dus eigenlijk de burger. Zelf ben ik nooit zo'n voorstander van zulke overheids bemoeienis. Al is het natuurlijk wel een bescherming voor "onwetende" burgers, maar de mensen die er wel over nadenken beperk je wel op die manier.

Ik heb nu een variabele van 3.04% met max 2% stijging of daling. Mijn rente zal dus altijd tussen 1.04% en 5.04% liggen. Daar de vaste op 4.69% staat loop ik niet veel risico en is het risico beperkt tot max 30€/maand.

Daar de bank zo een gunstig rentetarief aanbiedt gaat het ervan uit dat de rente niet snel hoog zal zijn, gebeurt dat wel (+10% ofzo) is dat alsnog pech voor de bank.

Idd dat is zeker een mooi aanbod. Ik snap dan ook niet dat de vaste rente zo hoog is. Maar wat ik volgens mij uit je post in een ander topic begreep, waren het aanboden van verschillende partijen?

[n4m3l355]

Woy schreef op dinsdag 17 maart 2009 @ 16:22:


Idd dat is zeker een mooi aanbod. Ik snap dan ook niet dat de vaste rente zo hoog is. Maar wat ik volgens mij uit je post in een ander topic begreep, waren het aanboden van verschillende partijen?

Hoog? Het laagste wat we hadden is variabel een kleine 1 a 2 jaar geleden rond de 3% echter ik heb afschriften gezien dat deze tussen de 12 en de 14% lag. Dus als je 5 a 6% weet vast te zetten zeker voor een periode van 30 jaar zou ik mezelf in m'n handjes knijpen. Verder is het zoals al aangegeven afhankelijk van hoe je met het risico omgaat. Ik heb me nooit de moeite genomen om het te berekenen echter men zegt dat een variabele goedkoper over het gehele traject is, maar neem wel in gedachte dat zo laag als de rente nu staat niet iets blijvends zal zijn.

[Engineer Stewie]

Woy schreef op dinsdag 17 maart 2009 @ 16:22:
[...]

Het is in nederland ieder geval niet verplicht. Volgens mij bestaan er overigens wel zulke constructies. Maar op de een of andere manier zal de bank dat natuurlijk meenemen in het bepalen van de rente.

Zonder renteplafond kunnen ze dan bijvoorbeeld 2% rente aanbieden, maar omdat ze met renteplafond meer risico lopen, stellen ze de rente bijvoorbeeld op 2,1%.

Het verplichten van een rente-plafond beperkt dus eigenlijk de burger. Zelf ben ik nooit zo'n voorstander van zulke overheids bemoeienis. Al is het natuurlijk wel een bescherming voor "onwetende" burgers, maar de mensen die er wel over nadenken beperk je wel op die manier.

Je hebt volkomen gelijk dat het voor "experts" op financieel gebied mss beperkend is, maar ik ben zoals de meeste mensen een leek op dit gebied. Verder ben ik heel conservatief in sommige zaken (zoals wel meer belgen) en wil ik geen risico lopen. Ik kon gemakkelijk 125% lenen, maar heb ervoor gekozen een groot deel van mijn spaargeld te gebruiken voor het appartement om de lasten te drukken en onder de 100% te blijven.

Ik wilde eerst een vaste rentevoet en het moest volledig betaald zijn aan het einde van de looptijd.
Nu door de crisis en batibouw kwam de gunstige variabele lening op mijn pad en heb ik hiervoor gekozen.
Ik loop een risico van 7080€ over 25 jaar ((24j*12m*30€)-(1j*12m*130€)) en zelfs aan 5% blijft mijn hypotheek makkelijk betaalbaar.
Zonder het plafond van 5% had ik hier echter nooit voor gekozen, omdat bij 10-12% ik wel in de problemen kom en dit is in het verleden ook al voorgevallen.

Woy schreef op dinsdag 17 maart 2009 @ 16:22:

Idd dat is zeker een mooi aanbod. Ik snap dan ook niet dat de vaste rente zo hoog is. Maar wat ik volgens mij uit je post in een ander topic begreep, waren het aanboden van verschillende partijen?

vast was Allianz, variabel is Ethias. Verder is de brandverzekering goedkopen dan via Allianz en de combo van ethias (vriendin) / axa (ik) voor de levensverzekering is ongeveer even duur.

Dat de vaste rentevoet zo hoog blijft is waarschijnlijk omdat de meeste belgen zoiezo een vaste tentevoet nemen. Een goede manier om wat meer geld te verdienen voor de banken.

[Wacky]

Ik zou kiezen voor vast, heb ik ook gedaan (10 jaar vast tegen 5,55%). De eerste jaren als huiseigenaar zijn vaak de zware jaren (relatief hoge hypotheek). Als je dan ook nog kiest voor variabel en de rente stijgt onverwachts zit je meteen in de penarie.

Nog iets trouwens, wat doet de belastingdienst met HRA op basis een variabele rente?

[cowgirl]

Waarom zouden ze daar wat bijzonders mee moeten? Het is betaalde hypotheekrente en dus aftrekbaar. Het probleem is hooguit dat je niet/slecht van te voren kan inschatten hoeveel rente je in een jaar zult gaan betalen wat het lastig maakt om een voorlopige teruggaaf aan te vragen.

[Rukapul]

cowgirl schreef op dinsdag 17 maart 2009 @ 21:20:
Waarom zouden ze daar wat bijzonders mee moeten? Het is betaalde hypotheekrente en dus aftrekbaar. Het probleem is hooguit dat je niet/slecht van te voren kan inschatten hoeveel rente je in een jaar zult gaan betalen wat het lastig maakt om een voorlopige teruggaaf aan te vragen.

Op het moment dat voorlopige teruggaaf er toe doet dan is variabele rente over het algemeen geen verstandige optie.

[cowgirl]

Rukapul schreef op dinsdag 17 maart 2009 @ 22:33:
[...]

Op het moment dat voorlopige teruggaaf er toe doet dan is variabele rente over het algemeen geen verstandige optie.

Goed punt

[Woy]

n4m3l355 schreef op dinsdag 17 maart 2009 @ 17:40:
[...]

Hoog? Het laagste wat we hadden is variabel een kleine 1 a 2 jaar geleden rond de 3% echter ik heb afschriften gezien dat deze tussen de 12 en de 14% lag. Dus als je 5 a 6% weet vast te zetten zeker voor een periode van 30 jaar zou ik mezelf in m'n handjes knijpen. Verder is het zoals al aangegeven afhankelijk van hoe je met het risico omgaat. Ik heb me nooit de moeite genomen om het te berekenen echter men zegt dat een variabele goedkoper over het gehele traject is, maar neem wel in gedachte dat zo laag als de rente nu staat niet iets blijvends zal zijn.

Ik bedoelde in vergelijking met de variabele rente natuurlijk. 4,69% vast tegen 3.04% variabel met als minimum 1.04% en maximum 5.04%.

De bank loopt hier nog steeds een aardig risico, aangezien 5,04 procent nog steeds niet hoog is, en je nu wel goedkoop leent.

Voor elk jaar dat de rente nu gelijk blijft kun je ruim 4,5 jaar het verschil tussen de vaste rente en de maximale variabele rente opvangen.

Dat zijn "risico's" die ik persoonlijk wel durf te lopen. De kans dat je er voordeel van hebt is aardig groot, en ook al heb je pech dat dat niet het geval is dan is je verlies aardig te overzien. ( In het slechtste geval betaal je de complete looptijd van je hypotheek 0,35% rente extra )

[Ray]

dfrenner schreef op maandag 16 maart 2009 @ 13:39:
Maakt de hoogte van de rente nog uit mbt de hypotheekvorm?
We hebben een spaarhypotheek en eigenlijk wil ik dat zo houden

Er komt in ieder geval woensdag een adviseur langs, alleen ik wist even niet zo goed wat wijsheid is...

een spaarhypotheek kan niet icm variabele rente (uitgezonderd WU spaar extra) dus dat gaat al niet lukken. Daarnaast heb je juist bij een spaarhypotheek niet zo veel aan een lage rente. Immers je spaarvergoeding is diezelfde rente en zul je bij een lage vergoeding dus veel premie moeten betalen om aan je einddoel te komen. Overigens dacht ik dat je dit allemaal wel duidelijk had gezien je uitvoerige deelname aan het andere topic waarin je nogal vaak over diverse vormen praat...........

overigens heb ik al 10 jaar variabele rente en als je inderdaad reserveert in de goede tijden kan er weinig mis gaan. Natuurlijk is dat goede raad en reserveer ik zelf geen cent (altijd leuk als klanten er om vragen en je geeft eerlijk antwoord.....) Het lullige is wel dat de meeste banken nog veel te hoog zitten met hun variabele rente. Er zijn er maar een paar die echt euribor plus opslag rekenen. De meeste vragen op dit moment minimaal 1 procent te veel.

[ Voor 21% gewijzigd door Ray op 17-03-2009 23:58 ]

[Roenie]

Ray schreef op dinsdag 17 maart 2009 @ 23:29:... Het lullige is wel dat de meeste banken nog veel te hoog zitten met hun variabele rente. Er zijn er maar een paar die echt euribor plus opslag rekenen. De meeste vragen op dit moment minimaal 1 procent te veel.

Dat moeten ze toch zelf weten? Hoe kunnen ze dan teveel vragen Ze prijzen zichzelf voor een deel van de klanten uit de markt, maar er zijn altijd mensen die bij een bepaalde bank blijven. En doen mensen moeilijk dan zak je gewoon iets.

[thewizard2006]

Rentes zijn een apart punt in deze tijd. De euribor staat op 1.5%. Vaak betekend dit dan ook dat de banken lagere rentes gaan rekenen. Ze kunnen immers zelf hun geld goedkoper lenen van elkaar! Helaas blijkt dat alleen de variabele rente echt daalt. De 5jaar en langer stagneert helaas. Dit zou niet zo moeten zijn. Banken verdienen nu gewoon een hoop geld aan hypotheken (de schurken...:))

Zelf heb ik gekozen voor 100.000 aflossingsvrij en variabel bij de DBV (3.2% zonder NHG) en 133.000 spaar en 5 jaar vast (5.3% zonder NHG). Tenminste we moeten hem nog afsluiten maar dit is voor ons het voordeligste. Helaas kunnen we net geen NHG afsluiten. Scheelt 300 euro bruto voor ons beide totaal (per maand).

De reden waarom ik aflossingsvrij ga is omdat ik lage maandlasten wil. De reden dat ik niet 100% aflossingsvrij ga is omdat ik ook alvast wat wil aflossen. Anders moet je of nu al gaan sparen of later meer inleggen. De reden dat ik een deel spaar neem heb ik hier boven al genoemd. Bankspaar is niet mogelijk bij de DBV. Het voordeel van bankspaar is ook dat je je eigen overlijdensrisico verzekering mag afsluiten. Dit kan ook veel schelen. Bijv Fortis ASR was 32euro maar ING was 64 euro.... scheelt nogal.
Ik wil de spaar voor 5 jaar vastzetten. Dit is niet mogelijk om variable te doen. Ook gaan we zo dalijk weer uit het dal klimmen en ben ik bang dat wanneer ik hem voor 1 a 2 jaar vastzet ik te maken ga krijgen met stijgende rentes. Echter is dit uiteraard koffiedik kijken of je hem nu voor 1 jaar, 5 jaar of 30 jaar vastzet. Het is en blijft een gok.
Variabel zou in theorie altijd goedkoper moeten zijn in the long run. Echter moet je wel de klappen op kunnen vangen als hij hoger wordt. Maar goed, een 10 jaar rentevast krijg je ook niet voor minder dan 5.2% ofzo dus dan heb je nog wel wat ruimte lijkt mij. Gewoon een potje inrichten en uhm 100-200 euro per maand instorten. Heb je gelijk een buffer en kan je eventueel toevoegen aan je aflossingsvrije spaarpotje..... Maar goed, het is nog maar de vraag wat je kwijt wil/kan

maw ga met veel adviseurs praten. Het is gratis en probeer zoveel mogelijk info uit ze te trekken. Zelf ben ik met iets van 7 adviseurs gaan zitten. Belangrijk is ook dat je wel vergelijkbaar materiaal neemt. Dus niet 1 van 100% spaar en 30 jaar vast of een ander van 75% aflossingsvrij variabel en 25% bankspaar voor 5 jaar etc Je zal zien dat dit nogal scheelt. Stel je zelf de vraag: "wil je lage maandlasten of zekerheid en ben je in staat om eventuele tegenvallers op te vangen als je minder zekerheid neemt...

Kijk ook uit voor banken die aan duel pricing doen of hoge boete clausules hebben als je gaat verhuizen, switched van verstrekker, tussentijds rente wil veranderen etc.
Duel pricing: je krijgt nu een leuk rente tarief voorgeschoteld. Ben je echter al klant dan is dezelfde rente 0.2% (of meer) hoger.

[JBrennan]

Mijn vriendin en ik hebben de rente 10 jaar vast gezet (5.5%, ING maatwerkhypotheek; 100% sparen). Het kon ook voor 1 jaar variabel, dat was dan 3.3%. Wat ons deed besluiten om toch voor die 5.5% te gaan was de extra zekerheid. Als je van die variabele rente alleen maar gaat stressen, dan is het het geld ook weer niet waard. Maar als je een persoon bent die dat risico niet erg vindt, dan word het een ander verhaal.

[Oscar Mopperkont]

Als je nu variabel neemt, kun je er toch ook na 1 jaar voor kiezen om het alsnog vast te zetten? Mocht de rente te hard aan het stijgen zijn, kun je daar dus altijd nog voor gaan.

[FunkyTrip]

Rukapul schreef op dinsdag 17 maart 2009 @ 22:33:
[...]

Op het moment dat voorlopige teruggaaf er toe doet dan is variabele rente over het algemeen geen verstandige optie.

En de mensen waar het wel toe doet en toch variabel gaan zijn de mensen waar ze het nu over hebben dat ze hun schulden niet meer kunnen betalen

[Woy]

thewizard2006 schreef op woensdag 18 maart 2009 @ 07:45:
Rentes zijn een apart punt in deze tijd. De euribor staat op 1.5%. Vaak betekend dit dan ook dat de banken lagere rentes gaan rekenen. Ze kunnen immers zelf hun geld goedkoper lenen van elkaar! Helaas blijkt dat alleen de variabele rente echt daalt. De 5jaar en langer stagneert helaas. Dit zou niet zo moeten zijn. Banken verdienen nu gewoon een hoop geld aan hypotheken (de schurken...:))

Als je vind dat ze op het moment te veel voor vaste rente vragen, dan neem je toch variabele rente. De bank schat het risico dat de rente binnen 5 jaar weer gaat stijgen blijkbaar aardig groot in. Als ze dat risico niet zo hoog schatten, verlagen ze de langere termijns rente vanzelf.

Al zullen banken op dit moment ook anders met risico's omgaan. Die lopen ze op dit moment het liefst zo min mogenlijk. Dus de risico opslag zal ook wel hoger zijn dan normaal.

Zelf heb ik gekozen voor 100.000 aflossingsvrij en variabel bij de DBV (3.2% zonder NHG) en 133.000 spaar en 5 jaar vast (5.3% zonder NHG). Tenminste we moeten hem nog afsluiten maar dit is voor ons het voordeligste. Helaas kunnen we net geen NHG afsluiten. Scheelt 300 euro bruto voor ons beide totaal (per maand).

Zou je dat ook niet op kunnen vangen door zelf geld in je huis te stoppen. Als je dit geld niet direct zelf beschikbaar hebt, zou je het bijvoorbeeld onderhands van je ouders/familie kunnen lenen als die het beschikbaar hebben. De rente die je daar over betaald telt ook gewoon mee voor HRA

Zelf heb ik er 1,5 jaar geleden voor gekozen om de rente voor 20 jaar vast te zetten. De rente voor korte/lange termijn lag op dat moment erg dicht bij elkaar. En alhoewel ik weet dat het me in theorie ieder geval geld kost, heb ik op het moment liever wat zekerheid.

Als ik over 15 jaar een enorme buffer over heb, en weer ga verhuizen zou ik denk wel variabele rente nemen.

[Devil]

Het is eigenlijk een heel simpel geheel. De bank 'beloont' jou voor het zelf nemen van (het rente) risico en ze 'straffen' je voor het afschuiven van het risico.
Variabele hypotheekrente schuift al het risico op jou persoonlijk af. De bank kan immers altijd de marktrente krijgen voor zijn geld. Hierdoor kunnen ze hun winstmarge laag houden en jou een lage rente bieden.
Bij een vaste rente ligt al het risico bij de bank. Als de marktrente hoger wordt dan de met jouw afgesproken rente dan schiet de bank er bij in. Om dit risico af te dekken rekenen ze nu een hoge winstmarge.

Zoals met alle vormen van beleggen moet je zelf heel goed de afweging maken hoeveel risico je kan en wil lopen. Bedenkt daar ook goed bij dat niemand (ook de banken zelf niet) iets zinnigs kan zeggen over de rente ontwikkeling in de toekomst. Dit is net zo variabel als de aandelenmarkt, het kan ineens instorten, maar ook ineens enorm opleven. Goed om te weten is wel dat de rente nu historisch gezien behoorlijk laag staat. Wat dat betreft zou je kunnen stellen dat statistisch gezien hogere percentages in de toekomst waarschijnlijker zijn.

Om zelf de risico's te beperken, maar toch te profiteren van een lage rente kun je bijvoorbeeld een deel variabel nemen en de rest vast. Stel je leent nu 1 ton voor 3% en 2 ton voor 5.5% vast.
Dan betaal je nu €1166 per maand, terwijl je al je alles vast zou zetten €1375 zou betalen. Zo lang de variabele rente laag blijft profiteer je ervan, maar als hij enorm stijgt dan stijgen je maandlasten relatief een stuk minder.

[ Voor 4% gewijzigd door Devil op 18-03-2009 09:54 ]

[thewizard2006]

@woy
ik heb al een deel variabel. Het aflossingsvrije deel. Spaarhypotheken kan je niet variabel nemen. Ik wil niet alles aflossingsvrij nemen. Sparen is als het goed is voordeliger in the long run (hogere rente).
Het gat wat ik te kort kom voor NHG is 13000 euro. Dat is omgerekend 300 euro bruto per maand meer verdienen. Echter als ik ga lenen van familie kan ik dit niet in 30 jaar afbetalen. Dan kom je uit op 5 of max 10 jaar. Door geen NHG te nemen gaat mij die 0.5% rente die er bij komt mij rond de 60 euro netto schelen. ALs ik moet afbetalen voor een lening van 10000 in 5 jaar kost mij dit rond de 200 euro per maand. Een lening van dit formaat is dus niet dat geldbedrag waard. Enige waarvoor ik dan nog NHG zou nemen is het eventuele kleine risico dat ik mijn huis voor executiewaarde moet verkopen door wat dan ook.

@Oscar Mopperkont: Als je variabel neemt kan je het in principe vast zetten wanneer je zelf wilt. Hoe dit precies in zijn werk gaat kan ik je nog niet vertellen want dat moet ik nog zelf meemaken. Neem aan dat je weer langs de tussenpersoon of bank moet of dit te herzien. Geen idee of je notaris hier verder nog wat mee te maken heeft. Misschien dat iemand anders dat kan vertellen

[Woy]

thewizard2006 schreef op donderdag 19 maart 2009 @ 07:24:
@woy
ik heb al een deel variabel. Het aflossingsvrije deel. Spaarhypotheken kan je niet variabel nemen. Ik wil niet alles aflossingsvrij nemen. Sparen is als het goed is voordeliger in the long run (hogere rente).
Het gat wat ik te kort kom voor NHG is 13000 euro. Dat is omgerekend 300 euro bruto per maand meer verdienen. Echter als ik ga lenen van familie kan ik dit niet in 30 jaar afbetalen. Dan kom je uit op 5 of max 10 jaar. Door geen NHG te nemen gaat mij die 0.5% rente die er bij komt mij rond de 60 euro netto schelen. ALs ik moet afbetalen voor een lening van 10000 in 5 jaar kost mij dit rond de 200 euro per maand. Een lening van dit formaat is dus niet dat geldbedrag waard. Enige waarvoor ik dan nog NHG zou nemen is het eventuele kleine risico dat ik mijn huis voor executiewaarde moet verkopen door wat dan ook.

Ok je hebt het ieder geval door gerekend . Het was alleen een idee waar je mischien je voordeel mee kan doen. Het gaat er bij het nemen van een hypotheek IMHO vooral over dat je alle opties goed afweegt.

@Oscar Mopperkont: Als je variabel neemt kan je het in principe vast zetten wanneer je zelf wilt. Hoe dit precies in zijn werk gaat kan ik je nog niet vertellen want dat moet ik nog zelf meemaken. Neem aan dat je weer langs de tussenpersoon of bank moet of dit te herzien. Geen idee of je notaris hier verder nog wat mee te maken heeft. Misschien dat iemand anders dat kan vertellen

Hoe het precies gaat kan ik je niet vertellen, maar je hoeft ieder geval niet naar de notaris. Het gedeelte bij de notaris is voor de hypotheek eigenlijk alleen het deel waar je aangeeft dat als je lening X niet meer betaald hun woning Y mogen verkopen en maximaal aanspraak maken op bedrag Z van het verkoopbedrag.

Voor de verdere voorwaarden van de lening kun je gewoon afspraken maken met de hypotheek-verstrekker.

[Cyberpope]

Het is heel simpel! Kun je 9% rente veroorloven?? In dat geval uit gaan van 6% en dat op een bankrekening zetten, alles wat je minder betaald nu (3,7%) is dikke winst, dus bouw je snel kapitaal op. Gaat hij naar de 7,5% kun je bijlappen uit dat potje. Gaat hij richting 9% dan vastzetten voor 5 jaar....

Uiteindelijk ben je altijd het goedkoopst uit met een variabele rente. MAAR je moet het je wel kunnen veroorloven als hij tijdelijk richting de 9 a 10% gaat (veel hoger is hij zelden geweest). Kun jij geen 9 a 10% dragen/betalen, dan moet je hem niet variabel nemen of wel variabel, maar een grensstellen dat als hij richting b.v. 7% gaat, je hem dan vast kunt zetten.

[blackd]

thewizard2006 schreef op donderdag 19 maart 2009 @ 07:24:
@Oscar Mopperkont: Als je variabel neemt kan je het in principe vast zetten wanneer je zelf wilt. Hoe dit precies in zijn werk gaat kan ik je nog niet vertellen want dat moet ik nog zelf meemaken. Neem aan dat je weer langs de tussenpersoon of bank moet of dit te herzien. Geen idee of je notaris hier verder nog wat mee te maken heeft. Misschien dat iemand anders dat kan vertellen

Je zal naar de geldgever of tussenpersoon moeten en aangeven dat je je lening wilt omzetten/oversluiten. Je kan dan een andere rentevastperiode kiezen. Aangezien je omzet van variabel naar vast zal je daar geen boete over hoeven te betalen. Je hoeft niet naar de notaris, tenzij je tegelijkertijd verhoogt boven je hypothecaire inschrijving.

Overigens kan het slimmer zijn om het spaardeel variabel te nemen ipv het aflosvrije deel, dat heeft twee redenen:
- Het spaardeel kan een hoger rentepercentage hebben omdat het een spaarproduct is, daar zit meer marge op. Sommige geldgevers geven dan standaard een hogere rente dan bijv. een aflosvrij deel.
Dat zie je bij DBV hier terug: http://www.dbv.nl/interme...heekrente/HRO_Current.pdf
Opslagen : Spaar Invest Hypotheek 0,2%
- de spaarpolis die gekoppeld is aan het spaarleningdeel vangt een rentestijging en rentedaling op. Als de rente van de hypothecaire lening stijgt, zal de spaarpremie dalen. De stijging van de rentelasten worden opgevangen door de verlaging van de premie.

Overigens kan je bij DBV ook 1 jaars rente nemen op het spaardeel.

[ Voor 31% gewijzigd door blackd op 19-03-2009 20:59 ]

[Pater]

Bankman hier.

Persoonlijk geef ik de voorkeur voor vast. Waarom? Simpelweg omdat je dan weet waar je aan toe bent. Praktisch iedereen die ik ken, gaat leven naar het budget dat hij heeft. Dus die 300 euro netto die je nu over houdt, geloof me, die ga je ergens voor gebruiken, dat beschouw je niet over al te lange tijd niet meer als buffer. Als dan de rente stijgt, doet dat psychologisch pijn. Net zoals met huren. Denk maar eens na. Als je nu 90 m2 in hartje Rotterdam krijgt voor EUR 350,-, dan heb je een fantastische deal, maar als die dan na 3 jaar al naar EUR 650,- stijgt, dan doet dat pijn. Mens-eigen is dat.

Welnu, wat verwacht men zometeen van de rentemarkt? Er zijn nu 2 bewegingen gaande, die allemaal in gang zijn gezet door het faillissement van Lehman Brothers (grootste fout die Bush overheid vorig jaar gemaakt heeft). Daardoor ging de volledige markt op zijn geld zitten en leende het niet meer uit aan de banken. Je hebt namelijk als bank toegang tot de kapitaalmarkten en tot de geldmarkten. Geldmarkten is kort geld dat je niet langer dan 2 jaar aanhoudt. Kapitaalmarkten echter is alles langer dan 2 jaar. Denk hierbij aan pensioenfondsen en levensverzekeraars. Spaarders behoren toe tot de geldmarkten.

Daarbij moet je het onderscheid maken dat de FED en de ECB vele hoeveelheden geld in de markt gepompt hebben. Maar dit is kort geld, dus alleen de geldmarkt. Dus je zie die rente behoorlijk hard zaken. Maar het lange geld (lang moet je met lang financieren, anders krijg je problemen zoals Northern Rock in Engeland) kan de ECB niet stimuleren. En die partijen zijn nog steeds erg bang om hun geld uit te lenen. Dit vertaalt zich in liquiditeitsopslagen, ofwel fundingskosten. M.a.w. lang geld wordt schaars.

Door vertrouwen in de markt terug te krijgen, gaan hopelijk die fundingkosten lager worden. Maar dat gaat niet in 2009 gebeuren, dat duurt zeker nog wel 1 a 3 jaar. Daarbij moet je bedenken dat alle overheden (Amerikaanse en Europese) nu veel geld in hun lokale economiën stoppen. Dat geld moet ergens vandaan komen en dat zijn langdurige investeringen, dus er gaan staatsobligaties uitgegeven worden. Dus ook hier weer wordt er aanspraak gemaakt op de kapitaalmarkten. Dit zal ook weer een prijsopdrijvend effect krijgen. De rentecurve, die in 2008 historisch plat was, begint nu weer stevig te klimmen. Lange rentes zullen hierdoor duurder worden.

Over een periode van 100 jaar is de gemiddelde hypotheekrente 8% (!!). We hebben nu genoten van een historisch lage rente in 2000 - 2009, dus weet waar je aan begint als je straks je rente niet vast wilt zetten.

Mijn advies: vastzetten. Waarom? Ik verwacht dat de rentes echt nog wel omhoog gaan. De rentes zakken alleen zo snel doordat er nu vrij snel achter elkaar 2 bellen uiteen gespat zijn (IT bubbel en de kredietbubbel).

Overigens voorspel ik dat er over 6 tot 8 jaar een soortgelijke crisis ontstaat, want de situatie is ontstaan doordat de rentes in 2002 historisch laag stonden en het geld in overvloed stroomde. En de rente nu staat nu nog lager dan in 2002. Alleen geld is nu niet in overvloed verkrijgbaar. Dus dat zal hopelijk een tweede crisis voorkomen. Stom eigenlijk: de crisis is ontstaan omdat er teveel geld wordt uitgeleend en wat is de remedie van de meeste overheden: meer geld uitlenen! Het is als de junkie die ziek is van de opium die hij gebruikt en om de symptomen hiervan te bestrijden krijgt hij nog meer opium.

[thewizard2006]

@blackd
Volgens mij heeft het spaar gedeelte variabel nemen geen zin (en is vaak niet mogelijk). Je moet toch een bepaald bedrag aan het einde van de periode aflossen. Als jou variabele rente daalt dan krijg je ook minder rente op je spaar omdat deze gelijk zijn. Om toch aan het einde het spaar bedrag bij elkaar te krijgen zal je niet rente deel gaan stijgen waardoor je nog ongeveer evenveel betaald. Of zit ik er dan erg naast?

Dus als je over 30 jaar 100.000 wil sparen tegen 2.7% rente of
als je over 30 jaar 100.000 wil sparen tegen 5.1% rente maakt niet uit.
Voorbeeld
800 euro per maand waarvan 300 euro rente en 500 euro spaar. Als dan je rente daalt gaat die 300 euro naar beneden. Maar volgens de curve die je volgt moet je nog steeds 800 euro totaal krijgen om dat eindbedrag te halen. Dus dan wordt de rente 200 euro maar de spaarinleg 600 euro. Omdat je dus minder rente over je spaar deel krijgt.

@pater
Dat soort zaken vind ik koffiedik kijken. De meest intelligente mensen kunnen dit nog niet voorspellen. Tuurlijk kan je bepaalde zaken zien aankomen maar uiteindelijk is het nog maar afwachten. Is altijd zo afhankelijk van verschillende factoren.
Dat de rente nu laag staat..... in 2005 stond hij nog een stuk lager en dan heb ik het over de langere vast periodes. Alleen de variabele rente staat nu erg laag. We zaten voor de "crisis" weer in een stijgende lijn naar boven. Gezien over de afgelopen 30 jaar staat hij inderdaad laag. Check ook hier en hier

[ Voor 29% gewijzigd door thewizard2006 op 20-03-2009 10:31 ]

[BlakHawk]

thewizard2006 schreef op vrijdag 20 maart 2009 @ 10:22:
@blackd
Volgens mij heeft het spaar gedeelte variabel nemen geen zin. Je moet toch een bepaald bedrag aan het einde van de periode aflossen. Als jou variabele rente daalt dan krijg je ook minder rente op je spaar omdat deze gelijk zijn. Om toch aan het einde het spaar bedrag bij elkaar te krijgen zal je niet rente deel gaan stijgen waardoor je nog ongeveer evenveel betaald. Of zit ik er dan erg naast?

Dus als je over 30 jaar 100.000 wil sparen tegen 2.7% rente of
als je over 30 jaar 100.000 wil sparen tegen 5.1% rente maakt niet uit.
Voorbeeld
800 euro per maand waarvan 300 euro rente en 500 euro spaar. Als dan je rente daalt gaat die 300 euro naar beneden. Maar volgens de curve die je volgt moet je nog steeds 800 euro totaal krijgen om dat eindbedrag te halen. Dus dan wordt de rente 200 euro maar de spaarinleg 600 euro. Omdat je dus minder rente over je spaar deel krijgt.

Dan zou ik alleen het aflossingsvrije gedeelte moeten doen, maar dat is maar 1/3 van de hypotheek. Denk niet heel noemenswaardig...

[thewizard2006]

ik vind dat alle beetjes mee helpen. Het is een optel sommetje. hier 10 euro daar 20 euro daar 5 en op jaarbasis "spaar" je dan zo 2000 euro bijv.
Als je geen NHG neemt kan je volgens mij 100% aflossingsvrij nemen (de vraag is of je dat wilt en wat voor situatie je in zit). Als je NHG neemt kan je max 50% van het hypotheekbedrag aflossingsvrij nemen.

[Ray]

thewizard2006 schreef op vrijdag 20 maart 2009 @ 12:33:
ik vind dat alle beetjes mee helpen. Het is een optel sommetje. hier 10 euro daar 20 euro daar 5 en op jaarbasis "spaar" je dan zo 2000 euro bijv.
Als je geen NHG neemt kan je volgens mij 100% aflossingsvrij nemen (de vraag is of je dat wilt en wat voor situatie je in zit). Als je NHG neemt kan je max 50% van het hypotheekbedrag aflossingsvrij nemen.

je kan dan max 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij nemen. Klein detail maar in de praktijk soms een totaal verschil. Zo kan een pand van 300.000,-- met een hypotheek van 100.000,-- dus prima totaal aflosvrij onder NHG (terwijl in jou redenering er max 50.000,-- aflosvrij zou zijn)

[Woy]

Ray schreef op vrijdag 20 maart 2009 @ 12:36:
[...]


je kan dan max 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij nemen. Klein detail maar in de praktijk soms een totaal verschil. Zo kan een pand van 300.000,-- met een hypotheek van 100.000,-- dus prima totaal aflosvrij onder NHG (terwijl in jou redenering er max 50.000,-- aflosvrij zou zijn)

Ik dacht dat de koopsom maximaal € 236.607,14 mocht zijn, en dat je geen NHG kon krijgen als je een duurder huis koopt, ongeacht of je een lager hypotheekbedrag neemt. Heb ik dat dan verkeerd begrepen?

[Cocytus]

thewizard2006 schreef op woensdag 18 maart 2009 @ 07:45:
Rentes zijn een apart punt in deze tijd. De euribor staat op 1.5%. Vaak betekend dit dan ook dat de banken lagere rentes gaan rekenen. Ze kunnen immers zelf hun geld goedkoper lenen van elkaar! Helaas blijkt dat alleen de variabele rente echt daalt. De 5jaar en langer stagneert helaas. Dit zou niet zo moeten zijn.

Ehm, nee, dit is juist logisch. Euribor is korte termijn en er is geen enkele garantie dat de rente zo laag blijft als nu. Dat is zelfs zeer onwaarschijnlijk. De interbankaire rente heeft dus maar een beperkte invloed op de 5-jaars plus rente.

Woy schreef op vrijdag 20 maart 2009 @ 13:29:
[...]

Ik dacht dat de koopsom maximaal € 236.607,14 mocht zijn, en dat je geen NHG kon krijgen als je een duurder huis koopt, ongeacht of je een lager hypotheekbedrag neemt. Heb ik dat dan verkeerd begrepen?

Nee, dat heb je goed begrepen:

Door middel van onderstaande berekening kunt u nagaan wat uw maximale lening met NHG is. Bij aankoop van een woning bestaan voor NHG twee maxima: de verkrijgingskosten mogen niet hoger zijn dan € 265.000,- én u kunt niet meer lenen dan € 265.000,-.

Bij verkrijging van bestaande bouw houdt NHG standaard rekening met 12% bijkomende kosten, waardoor de koopsom of de taxatiewaarde niet meer mag bedragen dan € 236.607,14.

Bij verkrijging van nieuwbouw rekent NHG standaard met 8% bijkomende kosten en bedraagt de maximale koop-/aanneemsom dus € 245.370,37.

[ Voor 40% gewijzigd door Cocytus op 20-03-2009 13:50 ]

[Ray]

Woy schreef op vrijdag 20 maart 2009 @ 13:29:
[...]

Ik dacht dat de koopsom maximaal € 236.607,14 mocht zijn, en dat je geen NHG kon krijgen als je een duurder huis koopt, ongeacht of je een lager hypotheekbedrag neemt. Heb ik dat dan verkeerd begrepen?

dat heb je prima begrepen en is zeker van toepassing bij de aankoop van een bestaand pand (max waarde (aankoopprijs + verbouwing) plus 12% = 265.000 / nieuwbouw is dit (stichtingskosten + meerwerk) plus 8%) Het was echter niet duidelijk dat je hier op aankoop doelde. Dan nog is het overigens dus vaak minder dan de helft vd hypo omdat die vaak hoger is dan de waarde vd woning.

stel waarde woning is 236.607 = aankoopprijs > max lening 265.000,-- echter max aflosvrij is 50% van 236.607 en niet 50% van 265.000,- !!

Heb je echter een woning 10 jaar geleden gekocht (zonder of met NHG ) en je gaat oversluiten met kwaliteitsverbetering (dit mag het kraanrubber zijn van 2 cent) kijkt men enkel naar de totale hypotheeksom. Dus als je woning 600.000 waard is ondertussen (ok wel een erg ruime stijging ) mag je in theorie tot 265.000,-- aflosvrij financieren met nhg

[ Voor 6% gewijzigd door Ray op 20-03-2009 14:59 ]

[Woy]

Ray schreef op vrijdag 20 maart 2009 @ 14:55:
[...]


dat heb je prima begrepen en is zeker van toepassing bij de aankoop van een bestaand pand (max waarde (aankoopprijs + verbouwing) plus 12% = 265.000 / nieuwbouw is dit (stichtingskosten + meerwerk) plus 8%) Het was echter niet duidelijk dat je hier op aankoop doelde. Dan nog is het overigens dus vaak minder dan de helft vd hypo omdat die vaak hoger is dan de waarde vd woning.

stel waarde woning is 236.607 = aankoopprijs > max lening 265.000,-- echter max aflosvrij is 50% van 236.607 en niet 50% van 265.000,- !!

Heb je echter een woning 10 jaar geleden gekocht (zonder of met NHG ) en je gaat oversluiten met kwaliteitsverbetering (dit mag het kraanrubber zijn van 2 cent) kijkt men enkel naar de totale hypotheeksom. Dus als je woning 600.000 waard is ondertussen (ok wel een erg ruime stijging ) mag je in theorie tot 265.000,-- aflosvrij financieren met nhg

Ok maar dat kan dan dus inderdaad wel kromme situaties opleveren.

Je koopt een huis van 300.000, Je hebt 100.000 euro eigen vermogen die je inbrengt. Het wilt dus een hypotheek van 200.000 ( even de KK buiten de berekening gelaten ) maar mag geen NHG aanvragen. Je sluit dus een hypotheek met variabele rente af en 1 dag later sluit je je hypotheek over naar een NHG hypotheek omdat je de deurbel gaat vervangen.

Je hebt dan natuurlijk wel extra kosten, zoals de afsluitprovisie en notaris kosten, maar effectief kan je dus best een NHG hypotheek afsluiten als een huis meer waard is. Dan zou ik het eerlijker vinden om alleen de eis van het maximale bedrag te laten staan.

[blackd]

thewizard2006 schreef op vrijdag 20 maart 2009 @ 10:22:
@blackd
Volgens mij heeft het spaar gedeelte variabel nemen geen zin (en is vaak niet mogelijk). Je moet toch een bepaald bedrag aan het einde van de periode aflossen.

Dat laatste klopt. Maar gedurende de looptijd wordt de premie bijgesteld. Als jij een spaar verzekering afsluit ga je premie betalen, die premie bestaat uit spaarpremie, risicopremie en aanvullende premie.

De spaarpremie is de premie die je betaalt om het gewenste bedrag bij leven op te bouwen. De rente daarvan is gekoppeld aan je leningdeel. De risicopremie is het gedeelte wat je aan overlijdensrisicodekking betaalt. Dit dekt het gedeelte af wat bij overlijden moet worden uitgekeerd. Dat kan gelijk zijn aan de dekking bij leven, maar dat hoeft absoluut niet. Bij DBV is dat wel gelijk. Aanvullende dekking geeft je extra dekking, hangt van de polis af. DBV kent dat niet volgens mij. De spaar en risico componenten zijn het belangrijkst.

Als jij aan het einde van je rentevastperiode bent (sommige geldgevers noemen maandrente ook variabel...) dan wordt de spaarpremie opnieuw bepaald. Het risicodeel zal bij een gelijkblijvende ORV dekking hetzelfde blijven. Als de rente is gestegen, dan bouw je meer waarde op met de rente die je over je opgebouwde kapitaal krijgt. Dat betekent dat je minder in hoeft te leggen aan premie. Het omgekeerde geldt voor een rentedaling.

In theorie kan het met variabele rente ook, in praktijk is dat vaak niet mogelijk.

Als jou variabele rente daalt dan krijg je ook minder rente op je spaar omdat deze gelijk zijn. Om toch aan het einde het spaar bedrag bij elkaar te krijgen zal je niet rente deel gaan stijgen waardoor je nog ongeveer evenveel betaald. Of zit ik er dan erg naast?

Dus als je over 30 jaar 100.000 wil sparen tegen 2.7% rente of
als je over 30 jaar 100.000 wil sparen tegen 5.1% rente maakt niet uit.
Voorbeeld
800 euro per maand waarvan 300 euro rente en 500 euro spaar. Als dan je rente daalt gaat die 300 euro naar beneden. Maar volgens de curve die je volgt moet je nog steeds 800 euro totaal krijgen om dat eindbedrag te halen. Dus dan wordt de rente 200 euro maar de spaarinleg 600 euro. Omdat je dus minder rente over je spaar deel krijgt.

Wie zegt dat je maandbedrag 800 blijft? Ik denk dat je een annuiteitenhypotheek verwart met spaar.

Perc	Spaarpremie	Rente	Totaal
2,7%	180	405	586
5,1%	117	543	660

Het renteverschil is EUR 138 wat je meer gaat betalen, terwijl het spaarverschil 63 euro is wat je minder gaat betalen.

[cowgirl]

En als je het dan naar netto gaat rekenen krijg je

Perc	Spaarpremie	Rente	Totaal bruto	Teruggaaf	Netto
2,7%	180	405	586	170	416
5,1%	117	543	660	228	432

Netto scheelt het dus maar 16 euro per maand, uitgaande van 42% tarief. Het verschil in rente wordt vrijwel volledig gedempt door het verschil in HRA en spaarpremie. Valt de aftrek in de 52% schaal, is het maandelijkse verschil nog maar 2 euro!

[Ray]

Woy schreef op vrijdag 20 maart 2009 @ 15:49:
[...]

Ok maar dat kan dan dus inderdaad wel kromme situaties opleveren.

Je koopt een huis van 300.000, Je hebt 100.000 euro eigen vermogen die je inbrengt. Het wilt dus een hypotheek van 200.000 ( even de KK buiten de berekening gelaten ) maar mag geen NHG aanvragen. Je sluit dus een hypotheek met variabele rente af en 1 dag later sluit je je hypotheek over naar een NHG hypotheek omdat je de deurbel gaat vervangen.

Je hebt dan natuurlijk wel extra kosten, zoals de afsluitprovisie en notaris kosten, maar effectief kan je dus best een NHG hypotheek afsluiten als een huis meer waard is. Dan zou ik het eerlijker vinden om alleen de eis van het maximale bedrag te laten staan.

dit is dus precies wat in de praktijk regelmatig gebeurd onderlinge afspraken met geldverstrekker en notaris maken dit mogelijk. Je moet namelijk wel de eerste hypotheek volledig doorhalen en een compleet nieuw dossier aanmaken voor de nieuwe financiering. Toch kan het omgerekend best interessant zijn. Als je afspreek maar 1x provisie te betalen heb je enkel de dubbele notariskosten van zo'n € 500,-- Die verdien je snel genoeg terug op een hypotheek van bv 250.000,-- al is het rente verschil maar 0,2% in veel gevallen. neem je dan bv 20 jaar vast is de winst snel uitgerekend.

Sinds de introductie van deze mogelijkheid (even uit mijn hoofd 2005) heb ik al tientallen oversluitingen gedaan op huizen die ruim boven de 265.000 waard zijn maar met een lagere hypotheeksom