Hypotheekrenteaftrek: invoering een goede keuze geweest?

[Anoniem: 48844]

Ik heb de miljoenennota van de overheid nog eens gezien en zie dat de hypotheekrenteaftrek aardig wat miljoenen kost. Ik vraag me eigenlijk af waarom deze bestaat.

• Het zorgt voor hogere huizenprijzen. Indien je mensen 10% extra geld geeft om te investeren in huizen, gaan de huizenprijzen ook met 10% omhoog.
• De hogere huizenprijzen zorgen alleen dat bemiddelaars meer verdienen. Doordat de huizenprijzen stijgen en de besteedbare inkomens ook. Op korte termijn zul je even goed kunnen investeren in huizen, maar al snel zal er een evenwichtswaarde bereikt zijn of erger zelfs... overschreden (bubbel)
• Mensen zullen zoveel mogelijk investeren in de hypotheek, voor maximaal belastingvoordeel. Het nemen van de maximale hypotheek zorgt voor het betalen van relatief minder belasting. Dit is zelfs een reden om een nieuwe hypotheek te nemen indien je € 500.000 gewoon op de bank hebt staan. Dit is inefficiënt en risicovol m.b.t. aflossing.
• Je creëert mijn inziens op die manier een extreem hoge vraag op de huizenmarkt, wat mijn inziens totaal niet in het belang is van de jonge huizenkopers, die een nieuw huis willen kopen. (hogere prijzen, hogere vraag, het is verstandig hoge hypotheek te nemen)

Wat is nu de reden dat de hypotheekrenteaftrek werd ingevoerd? Ieder simpel mens beseft zich toch dat het geld rechtstreeks zorgt voor hogere huizenprijzen en dat door inefficiëntie van het nieuwe systeem geld verloren gaat.

Er is mij verteld dat jonge mensen dan makkelijker een huis kunnen kopen, vanwege de aftrek die ze krijgen, maar dit wordt teniet gedaan door de vernieuwde verhoogde evenwichtsprijs die deze regeling veroorzaakt. (of zelfs erger, de huizen sterker NOG erger door onrealistisch hoge verwachtingen van de toekomst!)

Terugkijkend, vinden jullie dat het invoeren van de hypotheekrenteaftrek een goede keuze is geweest?

[DGTL_Magician]

De hypotheekrente aftrek zorgt inderdaad voor hogere prijzen in de markt en had dus maar een kortstondige werking. Het is nu een monster dat zichzelf in stand houdt.

Ik ben absoluut niet voor afschaffing van de hypotheekrente aftrek omdat dit er voor gaat zorgen dat veel mensen hun huis niet meer kunnen opbrengen en/of verkopen.

Stel het volgende scenario:

Een stel koopt een huis van 280.000 euro met hypotheekrente aftrek. Als we dit in een maandlasten berekening gooien krijgen we het volgende:

Bruto maandlasten: € 1.670,-
Netto maandlasten: € 1.038,-
Op basis van adviesrente: 5,70%

Die ruim 600,- verschil hebben weinig mensen over denk ik zo.

Stel nu dat toch de hypotheek rente aftrek wordt afgeschaft. Dit stel zal hun huis moeten verkopen en nar een kleiner huis verhuizen. Ze hebben een hypotheek van 280.000, wat betekend dat hun huis +- 260.000 waard is (gerekend met 8% kopers kosten). Na afschaffing van de hypotheekrente aftrek zal hun huis minimaal 10% minder waard worden, mogelijk zelfs meer omdat de huizenmarkt verslechterd wat weer invloed heeft op de prijs. Wat neer komt op een prijs van ongeveer 236.000 euro. Dit betekend dat ons stel een hypotheekgat heeft van ongeveer 45.000 euro. Helaas ook niet iets wat iedereen zomaar heeft liggen.

Dit stel zou er dus ineens 45.000 euro op achteruit gaan of 600,- per maand extra moeten gaan verdienen.

Waar de regering imho mee zou moeten komen is een meerjarenplan waarbij de hypotheekrente aftrek geleidelijk wordt afgeschaft. Hierdoor zou een snelle daling van de prijs voorkomen moeten worden.

[rally]

Ik ben het niet helemaal eens met de stelling dat mensen maximaal gaan lenen om een maximaal belastingvoordeel te hebben.
Ze lenen om zo groot mogelijk te kunnen wonen. De hypotheekrente blijven immers kosten (met of zonder aftrek) de kosten worden alleen enigzins gedempt. Uiteindelijk wil iedereen zo min mogelijk uitgeven want hypotheekrente kost gewoon geld.

In Sweden is in één klap de hypotheekrente afgeschaft en daar is inderdaad de markt ingestort en heeft het 5-7 jaar geduurd voordat deze weer gestabiliseerd was.

In de huidige economische omstandigheden zou het hoogst onverstandig zijn om de hypotheekrente-aftrek af te schaffen. Mensen lopen al op hun tandvlees en banken zijn al een stuk terughoudender geworden met geld uitlenen.
Mijns inziens zou het aanzienlijk verstandiger zijn om een maximum te binden aan de aftrek (bijvoorbeeld € 500.000). Dat is nu een behoorlijke limiet, maar over enkele jaren zal dat relatief weinig zijn. Kijk bijvoorbeeld maar eens naar huizen die 30 jaar geleden voor zo'n € 135.000 werden aangeschaft nu zo'n € 650.000 waar zijn (gebasseerd op reële cijfers overigens). Daarmee bouw je in feite langzaam af.

Overigens wordt er voor het gemak even vergeten dat dezelfde mensen die hypotheekrente-aftrek genieten OOK (in veel gevallen althans) 6% overdrachtsbelasting betalen, huurwaarde forfait en OZB. Tot nu toe houdt onze regering meer over aan deze constructie dan hij kost. Dus als de hypotheekrente-aftrek zou worden beperkt/afgeschaft dan zou ook de overdrachtsbelasting/OZB op de schop moeten.

Daarmee blijft de huizenmarkt nog enigzins betaalbaar.

Ik blijf echter van mening dat een beperking van de aftrek een beter middel is, i.c.m. een reductie van de OZB/overdrachtsbelasting. Zeker in het huidige economische klimaat.

[Sagittarius]

Als ik het geld terugkrijg dat ik heb betaald voor de overdrachtsbelasting, mogen ze wat mij betreft de hypotheekrenteaftrek per direct stopzetten. Het zal ooit moeten gebeuren, maar voor wat hoort wat.

[BlakHawk]

Anoniem: 48844 schreef op zondag 22 februari 2009 @ 23:40:
Ik heb de miljoenennota van de overheid nog eens gezien en zie dat de hypotheekrenteaftrek aardig wat miljoenen kost. Ik vraag me eigenlijk af waarom deze bestaat.

• Het zorgt voor hogere huizenprijzen. Indien je mensen 10% extra geld geeft om te investeren in huizen, gaan de huizenprijzen ook met 10% omhoog.
• De hogere huizenprijzen zorgen alleen dat bemiddelaars meer verdienen. Doordat de huizenprijzen stijgen en de besteedbare inkomens ook. Op korte termijn zul je even goed kunnen investeren in huizen, maar al snel zal er een evenwichtswaarde bereikt zijn of erger zelfs... overschreden (bubbel)
  • Mensen zullen zoveel mogelijk investeren in de hypotheek, voor maximaal belastingvoordeel. Het nemen van de maximale hypotheek zorgt voor het betalen van relatief minder belasting. Dit is zelfs een reden om een nieuwe hypotheek te nemen indien je € 500.000 gewoon op de bank hebt staan. Dit is inefficiënt en risicovol m.b.t. aflossing.
• Je creëert mijn inziens op die manier een extreem hoge vraag op de huizenmarkt, wat mijn inziens totaal niet in het belang is van de jonge huizenkopers, die een nieuw huis willen kopen. (hogere prijzen, hogere vraag, het is verstandig hoge hypotheek te nemen)

Wat is nu de reden dat de hypotheekrenteaftrek werd ingevoerd? Ieder simpel mens beseft zich toch dat het geld rechtstreeks zorgt voor hogere huizenprijzen en dat door inefficiëntie van het nieuwe systeem geld verloren gaat.

Er is mij verteld dat jonge mensen dan makkelijker een huis kunnen kopen, vanwege de aftrek die ze krijgen, maar dit wordt teniet gedaan door de vernieuwde verhoogde evenwichtsprijs die deze regeling veroorzaakt. (of zelfs erger, de huizen sterker NOG erger door onrealistisch hoge verwachtingen van de toekomst!)

Terugkijkend, vinden jullie dat het invoeren van de hypotheekrenteaftrek een goede keuze is geweest?

In principe kloppen je punten wel, maar een maximale hypotheek betekend niet dat je minder betaald. Het deel rente van de maandlast is echt onwijs hoog. Neem het voorbeeld van:

DGTL_Magician schreef op maandag 23 februari 2009 @ 07:48:
Bruto maandlasten: € 1.670,-
Netto maandlasten: € 1.038,-
Op basis van adviesrente: 5,70%

Van die 1670 euro, zal 270 euro aflossing zijn en de rest (1400 euro) rente per maand. Dat ligt bij een hypotheek van 5 ton dus veel hoger. Je krijgt dan wel een bedrag terug per maand, maar dat is alleen om de rentelast iets te verzachten. De banken zijn de gene die er echt veel aan verdienen, terwijl ze weinig inspanning hoeven te leveren.
Dus de HRA is leuk, maar zou voor mij geen reden zijn om een huis van 5 ton te kopen (kan ik ook niet). Maar de rent op deze hoge bedragen is altijd een nadeel, HRA verzacht de rentelast alleen maar.

Als de prijzen inzakken, willen de banken toch hun geld blijven binnenkrijgen en zal de rente gewoon stijgen.

[ajhaverkamp]

HRA = subsidie, elke vorm van subsidie (dus ook huursubsidie) die over een langere periode (denk aan meer dan 5 jaren) wordt gegeven, verstoort de marktwerking. Mensen kunnen meer betalen, dus gaan de prijzen omhoog. Uiteindelijk is het nettoeffect 0.

[BlakHawk]

rally schreef op maandag 23 februari 2009 @ 08:15:
Daarmee blijft de huizenmarkt nog enigzins betaalbaar.

Ik blijf echter van mening dat een beperking van de aftrek een beter middel is, i.c.m. een reductie van de OZB/overdrachtsbelasting. Zeker in het huidige economische klimaat.

Leg mij eens uit waardoor het dan betaalbaarder zou worden.

De huizenprijzen zakken.
De HRA wordt afgeschaft.

Je huis van 260.000 wordt nu 189.000 waard, goed?
Aardige daling. Je ziet aan de post van DGTL_Magician:

DGTL_Magician schreef op maandag 23 februari 2009 @ 07:48:

Bruto maandlasten: € 1.670,-
Netto maandlasten: € 1.038,-
Op basis van adviesrente: 5,70%

wat betekend dat hun huis +- 260.000 waard is (gerekend met 8% kopers kosten).

Dus het huis van 260.000 is nu 189.000 waard geworden.
Heb even de berekening van 5,7% rente gepakt bij de hypotheker. Dan kom ik uit op:
Bruto maandlasten: € 1.264,-

Dat is dus ruim 200 euro meer dan nu met HRA. Dus de mensen die denken dat het er betaalbaarder op wordt zodra de huizenprijzen zakken door afschaffing van de HRA moeten zich denk ik even achter de oren krabben. Er is er maar één die er beter van wordt: De overheid. En waar dat geld blijft?
Kennen jullie het programma "Over de balk" nog

[TrailBlazer]

Als de HRA afgeschaft wordt dan zal er een deel van dat geld wat die mensen niet meer terugkrijgen toch echt moeten terugvloeien naar diezelfde mensen.
Die berekeningen zoals hierboven waar een rampscenario wordt geschetst dat iemand er 600 euro netto per maand op achteruit gaat zijn gewoon niet reeel.

[BlakHawk]

TrailBlazer schreef op maandag 23 februari 2009 @ 08:45:
Als de HRA afgeschaft wordt dan zal er een deel van dat geld wat die mensen niet meer terugkrijgen toch echt moeten terugvloeien naar diezelfde mensen.
Die berekeningen zoals hierboven waar een rampscenario wordt geschetst dat iemand er 600 euro netto per maand op achteruit gaat zijn gewoon niet reeel.

Niet reeel?
Zeg dat maar eens tegen alle starters die de afgelopen 4 jaar een huis hebben gekocht. Of mensen die een stuk groter zijn gaan wonen.

Ik zit in precies dezelfde situatie als starter die in oktober een huis heeft gekocht samen met mijn vrouw.

Verschil tussen bruto en netto is bij mij net geen 550 euro.

[TrailBlazer]

Ik bedoel dat dat geld wat de overheid dan niet meer uitkeert echt niet in een keer Burkina Faso verdwijnt. De regering moet dat geld echt op de een of andere manier weer teruggeven aan de burgers alleen dat wordt niet meegenomen in dit soort rampenscenario's

[Arnout]

dfrenner schreef op maandag 23 februari 2009 @ 08:23:
De banken zijn de gene die er echt veel aan verdienen, terwijl ze weinig inspanning hoeven te leveren.

Het is inderdaad de financiële sector die er beter van wordt. In het kader van "Money as Debt" is het ook perfect voor het systeem: iedereen heeft een schuld, en een flinke ook.

[conspiracy]
Stiekum denk ik dat het onderdeel is van een "verborgen agenda".
[/conspiracy]

[stp_4]

Het lijkt mij niet dat de HRA in 1 keer wordt ingevoerd. Als het al zo ver komt, zal dit waarschijnlijk geleidelijk gedaan worden. In het is volgens mij in principe onmogelijk om dit in 1 keer in te voeren omdat dan laat zeggen 80% procent van alle woningbezitters een probleem krijgen. Daar zit de overheid ook niet op te wachten.

[Oscar Mopperkont]

ajhaverkamp schreef op maandag 23 februari 2009 @ 08:27:
HRA = subsidie, elke vorm van subsidie (dus ook huursubsidie) die over een langere periode (denk aan meer dan 5 jaren) wordt gegeven, verstoort de marktwerking. Mensen kunnen meer betalen, dus gaan de prijzen omhoog. Uiteindelijk is het nettoeffect 0.

Eensch! Alleen denk ik dat subsidie die loopt over kortere periode de marktwerking ook al kan verstoren. Subsidies moet je alleen in zeer uitzonderlijke gevallen geven en als je het dan doet over zort mogelijke tijd. Verder is het uiteindelijke effect niet 0, maar een verstoorde markt.

Offtopic:
In geval van HRA zit je er alleen mee dat je het niet ineens moet afschaffen (laat staan nu) en dat het inmiddels gewoon onderdeel is van de inkomenspolitiek. Schaf je het dus af, dan moet je ook de belasting verlagen.

[beany]

Het afschaffen van de HRA zal meer opleveren dan de teruggave's. Ook de hele rompslomp eromheen(ambtenaren, wetgevingen, etc) kan weg wat veel geld zal besparen. Er zal dan dus ook het 1 en ander aan werkgelegenheid gaan verdwijnen.

In principe ben ik voor de afschaffing van de HRA(en ik ben huiseigenaar) alleen niet nu. En ik zou eerlijk gezegd ook niet weten in welke vorm dat zou moeten gaan gebeuren.

De keuze om het in te voeren is gemaakt in een andere tijd waarbij de overheid burgers wou stimuleren om een huis te bezitten. Vroeger was het niet gewoon om huiseigenaar te zijn. Nu is het doodnormaal. Ze zijn dus in dat opzich geslaagd in de opzet. Al denk ik niet dat ze toendertijd konden voorzien dat het een enorm monster zou worden.

[argro]

Anoniem: 48844 schreef op zondag 22 februari 2009 @ 23:40:
Wat is nu de reden dat de hypotheekrenteaftrek werd ingevoerd?

In 1914 werd de wet op de inkomstenbelasting ingevoerd. De eigen woning werd als een inkomstenbron gezien. Men verhuurde de woning als het ware aan zichzelf. De eigenaar moest belasting betalen over een marktconforme huur.

Tevens was geregeld dat kosten die gemaakt werden om inkomsten te verwerven aftrekbaar waren. Kosten aan de eigen woning, waarmee dus als het ware huurinkomsten werden gegenereerd, waren dus ook aftekbaar. Financieringskosten waren hier onderdeel van.

[DFKT]

Niet om het één of ander, maar volgens mij zit het probleem eerder bij de mensen dan bij de overheid. Zoals al aangegeven, het had op korte termijn invloed, maar op dit moment is de winst over het algemeen nihil toch?

Het is helemaal niet iets raars hoor, de hypotheekrenteaftrek in ons belastingstelsel, volgens mij. Je krijgt toch ook je arbeidskorting, kinderkorting, etc.? Dat zijn ook subsidies op inkomsten, om te compenseren voor het één of ander.

De hogere huizenprijzen worden mijns inziens vooral bepaald door twee aspecten:
- makelaars die graag de prijzen hoog houden zodat hun provisie lekker doortikt. en
- huiseigenaren die om zich heen iedereen flink zien verdienen aan de verkoop van hun huis en dat ook graag willen.

Bovenstaande vormen volgens mij veel grotere verstoringen op de marktwerking. De trucs die huiseigenaren en hun makelaars maar niet uithalen om hun huis tegen de door hun gewenste prijs te verkopen, ik moet er af en toe stiekem toch wel om lachen.

beany schreef op maandag 23 februari 2009 @ 09:12:
Het afschaffen van de HRA zal meer opleveren dan de teruggave's. Ook de hele rompslomp eromheen(ambtenaren, wetgevingen, etc) kan weg wat veel geld zal besparen.

Het idee is mooi en in theorie correct, maar een efficiënter ambtenarenapparaat (lees: zichzelf uitdunt)? De dag dat dat gebeurt, vergaat de wereld volgens mij

[Voor 18% gewijzigd door DFKT op 23-02-2009 09:32]

[Oscar Mopperkont]

DFKT schreef op maandag 23 februari 2009 @ 09:30:
De hogere huizenprijzen worden mijns inziens vooral bepaald door twee aspecten:
- makelaars die graag de prijzen hoog houden zodat hun provisie lekker doortikt. en

Makelaars hebben veel meer belang bij veel transacties, dan transacties tegen hoge prijzen. Ze zullen liever het huis zo snel mogelijk verkopen tegen een te lage prijs en vervolgens snel doorgaan met de volgende, dan heel lang onderhandelen over een paar duizend meer, zodat ze een tientje extra provisie krijgen.

[DFKT]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 23 februari 2009 @ 09:56:
[...]

Makelaars hebben veel meer belang bij veel transacties, dan transacties tegen hoge prijzen. Ze zullen liever het huis zo snel mogelijk verkopen tegen een te lage prijs en vervolgens snel doorgaan met de volgende, dan heel lang onderhandelen over een paar duizend meer, zodat ze een tientje extra provisie krijgen.

Klinkt op zich ook wel logisch, maar toch vraag ik me af hoe het kan dat in deze tijden dan nog steeds huizen tegen te hoge prijzen te koop staan... alleen huiseigenaren willen graag veel geld voor dat huis terug zien?

Aan de andere kant overigens: veel bedrijven zijn geneigd vooral in tijden van recessie juist te mikken op meer omzet per eenheid dan meer transacties. Bij ons in het bedrijf gebeurt dat ook, de tarieven gaan juist omhoog in plaats van omlaag. Ook producenten van consumentenelektronica doen iets vergelijkbaars: eerder nog worden voorraden vernietigd dan dat ze tegen lagere prijzen worden verkocht. Dit om het aanbod te reduceren, waarna ze vervolgens hun prijzen ook nog eens opschroeven.

Dus waarom zouden makelaars dat niet doen?

[Voor 29% gewijzigd door DFKT op 23-02-2009 10:08]

[BlakHawk]

DFKT schreef op maandag 23 februari 2009 @ 10:02:
Klinkt op zich ook wel logisch, maar toch vraag ik me af hoe het kan dat in deze tijden dan nog steeds huizen tegen te hoge prijzen te koop staan... alleen huiseigenaren willen graag veel geld voor dat huis terug zien?

Toch niet, er zijn ook gewoon veel mensen die gewoon een eigen woning willen, of juist van appartement naar eengezinswoning.
Wat maakt die 10.000 mee of minder nou uit als jij een mooi huis ziet waar weinig aan moet gebeuren?

Wat maakt die 10.000 euro in maand bedrag uit? En wat is die 10.000 over een tijdsbestek van 30 jaar?
Laatste punt. Gezien de stijgende salarissen en prijzen, die vorm van inflatie kun je beter vorig jaar een huis hebben gekocht dan over twee jaar. De huren stijgen ook ieder jaar, je hypotheek zet je als het ware vast.

Er is gewoon nog steeds meer vraag dan aanbod, vooral in de randstad.

Steeds meer makelaars hanteren vaste prijzen, dus die verdienen er niet meer of minder op.

En winst maken door de verkoop van je woning is al jaren niet meer heel hoog. Vaak alleen kostenkoper eruit halen. Voorde rest los je hypotheek toch af. (soort spaarpot)

[Voor 12% gewijzigd door BlakHawk op 23-02-2009 10:13]

[Oscar Mopperkont]

@DFKT: meerdere punten:

1. De stelling dat de prijzen te hoog zijn, is van jou afkomstig.

2. Huis verkopen is een strategie. Als verkoper wil je een zo hoog mogelijke prijs. Dat kun je op twee manieren doen: 1) de hoofdprijs vragen en kijken waar het schip strandt of 2) een lage prijs vragen, waardoor veel mensen gaan bieden en zo ver tegen elkaar opbieden dat je het uiteindelijk alsnog voor de hoofdprijs verkoopt. Kennelijk kiezen de meeste voor de eerste strategie. Wellicht omdat ze bang zijn dat het tweede met een markt met weinig kopers, niet zo snel zal voorkomen.

3. Huiseigenaren gaan hun huis niet met verlies verkopen, want dan zit je met een restschuld. Dan is het dus kiezen tussen niet verkopen of verkopen tegen een goede prijs. Alleen huiseigenaren die moeten verkopen, hebben nu niet de optie om hun huis dan maar niet te verkopen.

[Rukapul]

Uiteraard is de invoering (/voorzetting/opschaling) van HRA een foute keuze geweest: het komt neer op het massaal zinloos rondpompen van geld (dat is het namelijk wanneer je subsidie geeft aan een groep die over het algemeen netto-belasting-betaler is) met als enige echte profiteurs de banken (die de rente incasseren).

DFKT schreef op maandag 23 februari 2009 @ 10:02:
[...]


Klinkt op zich ook wel logisch, maar toch vraag ik me af hoe het kan dat in deze tijden dan nog steeds huizen tegen te hoge prijzen te koop staan... alleen huiseigenaren willen graag veel geld voor dat huis terug zien?

Makelaars bieden weldegelijk tegen elkaar op met de verwachte verkoopprijs wanneer verkopers zich bij hen melden. Ze kunnen dus niet te laag zitten omdat de verkopers het dan alsnog niet te koop aanbieden of dat de opdracht naar een concurrent gaat.

[DFKT]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 23 februari 2009 @ 10:12:
@DFKT: meerdere punten:

1. De stelling dat de prijzen te hoog zijn, is van jou afkomstig.

2. Huis verkopen is een strategie. Als verkoper wil je een zo hoog mogelijke prijs. Dat kun je op twee manieren doen: 1) de hoofdprijs vragen en kijken waar het schip strandt of 2) een lage prijs vragen, waardoor veel mensen gaan bieden en zo ver tegen elkaar opbieden dat je het uiteindelijk alsnog voor de hoofdprijs verkoopt. Kennelijk kiezen de meeste voor de eerste strategie. Wellicht omdat ze bang zijn dat het tweede met een markt met weinig kopers, niet zo snel zal voorkomen.

3. Huiseigenaren gaan hun huis niet met verlies verkopen, want dan zit je met een restschuld. Dan is het dus kiezen tussen niet verkopen of verkopen tegen een goede prijs. Alleen huiseigenaren die moeten verkopen, hebben nu niet de optie om hun huis dan maar niet te verkopen.

Misschien was ik niet helemaal duidelijk, maar ik bedoelde hoger, niet te hoog voor wat betreft de huizenprijzen.

De strategie snap ik, maar toch heb ik het idee dat er nogal eens kunstgrepen worden uitgehaald om toch maar vooral te verkopen tegen de gewenste prijs. Logisch natuurlijk dat huiseigenaren niet met verlies willen verkopen, maar mogelijk verlies maken op een verkoop is toch juist onderdeel van marktwerking? En vervolgens allerlei kunstgrepen uithalen om maar zonder verlies te kunnen verkopen, werkt dan toch juist verstorend als het gaat om marktwerking?

Misschien dat ik wat simpel redeneer, maar ik heb niet zo veel ervaring met de huizenmarkt (zit net twee jaar in mijn eerste huis, waar ik overigens geen 500 E/maand verschil tussen bruto en netto op heb) en ook geen econoom ben

[Dido]

DGTL_Magician schreef op maandag 23 februari 2009 @ 07:48:
Een rekenvoorbeeldje.

Leuk voorbeeld, maar het is natuurlijk niet helemaal netjes (en dan druk ik me zacht uit) om die 20.000 euro "hypotheekgat" die er nu ook al is voor het gemak gewoon onder de HRA-afschaffingsschade te gooien. Die mensen hebben opeens een 25.000 euro extra gat.

Aangezien in alle voorstellen ervan uit wordt gegaan dat bestaande hypotheken niet aangepast worden betekent dat, dat ze er ook geen 600 euro per maand op achteruit gaan.

Het betekent alleen maar dat ze, als ze geen verlies van 25.000 euro extra (!) willen nemen, in hun huis moeten blijven wonen tot dat gat (ook) is opgevuld.

Die stagnatie zal trouwens de prijsdaling aardig beperken (want er komt minder aanbod), dus zal er waarschijnlijk eerder sprake zijn van een verminderde prijsstijging dan van een enorme prijsdaling.

[Oscar Mopperkont]

DFKT schreef op maandag 23 februari 2009 @ 10:21:
Logisch natuurlijk dat huiseigenaren niet met verlies willen verkopen, maar mogelijk verlies maken op een verkoop is toch juist onderdeel van marktwerking?

Mensen kopen geen huizen om te speculeren, maar om in te wonen. In markten waar dat wel gebeurt, zie je dan ook dat er een zeepbel ontstaat. Dit is onder meer in Engeland en Spanje gebeurt. In Nederland is dat gelukkig niet het geval geweest.

Aangezien mensen hun huis niet kopen om te speculeren, is het dus ook niet zo dat ze een verlies snel zullen accepteren. Als je met een restschuld blijft zitten, betekent het namelijk dat je een schuld hebt die niet aftrekbaar is, waardoor het gewoon veel centen kost. De keuze om dus even te blijven zitten totdat deze economische storm is overgewaaid, is dus snel gemaakt (tenzij je dus niet anders kunt).

[Dido]

dfrenner schreef op maandag 23 februari 2009 @ 10:10:
Wat maakt die 10.000 euro in maand bedrag uit? En wat is die 10.000 over een tijdsbestek van 30 jaar?

Dat is bij 5,5% rente zo'n 56 euro (bruto) per maand (uitgaande van een spaarhypotheek/banksparen), oftwel een dikke 20.000 euro over 30 jaar.

Hoewel veel mensen wellicht geneigd zijn te denken dat het niet zoveel uitmaakt is het best verhelderend om je te realiseren wat je voor die "ach, het is maar 10K extra" meer betaalt.

[BlakHawk]

Dido schreef op maandag 23 februari 2009 @ 10:36:
[...]

Dat is bij 5,5% rente zo'n 56 euro (bruto) per maand (uitgaande van een spaarhypotheek/banksparen), oftwel een dikke 20.000 euro over 30 jaar.

Hoewel veel mensen wellicht geneigd zijn te denken dat het niet zoveel uitmaakt is het best verhelderend om je te realiseren wat je voor die "ach, het is maar 10K extra" meer betaalt.

Klopt maar het gaat wel om je woongenot, daarbij zou ik niet de keuze laten stuklopen op 10.000 euro, zo bedoelde ik het meer.

[St@m]

DGTL_Magician schreef op maandag 23 februari 2009 @ 07:48:
Stel het volgende scenario:

Een stel koopt een huis van 280.000 euro met hypotheekrente aftrek. Als we dit in een maandlasten berekening gooien krijgen we het volgende:

Bruto maandlasten: € 1.670,-
Netto maandlasten: € 1.038,-
Op basis van adviesrente: 5,70%

Die ruim 600,- verschil hebben weinig mensen over denk ik zo.

Ik snap het rekensommetje niet helemaal? Ik dacht dat je het bruto bedrag in box 1 moest doen
Het is maar goed dat ik niet zelf mijn belastingaangifte doe
Ik zou wel kunnen blijven wonen in mijn huis omdat ik niet op twee volledige lonen een hypotheek genomen heb, maar het zou allemaal wel eens stukje moeilijker worden.

[rally]

Same here. Mijn woning kan ik in mijn eentje met aftrek prima betalen.
Mocht dat wegvallen dan hebben we gelukkig ook nog het salaris van mijn vriendin. Maar veel ruimer zal het niet worden

[argro]

De eventuele afschaffing van de HRA kan nooit een opzichzelfstaande maatregel zijn. De eventuele afschaffing van de HRA zal in voorkomend geval een onderdeel zijn van een reeks fiscale maatregelen. De gevolgen voor de te betalen rente zal dus ongelijk zijn aan het vershil tussen bruto maandlastenen netto maandlasten in de huidige situatie.

[Anoniem: 292213]

DGTL_Magician schreef op maandag 23 februari 2009 @ 07:48:
De hypotheekrente aftrek zorgt inderdaad voor hogere prijzen in de markt en had dus maar een kortstondige werking. Het is nu een monster dat zichzelf in stand houdt.

Exact.
Leuke actie van de politici, de mensen van vroeger hebben ervan kunnen profiteren. De mensen van nu, de lange termijn van toen, zit nu met de zure appels. (analyse).

Het moet inderdaad niet mogelijk zijn dat vreemd vermogen goedkoper wordt dan eigen vermogen. De overheid verstoort de gehele markt en heeft de huidige crisis hier alleen maar mee versterkt.

De huizenprijzen zijn meerdere jaren met 10% en tot zelfs 20% gestegen. Dat dit boven de inflatie en de stijging van het prijspijl is, dat is normaal, maar dergelijke percentages is vragen om problemen. Dit wordt door een groot deel door hypotheekrenteaftrek veroorzaakt en het toleffect die deze veroorzaakt...
where overheidsbemoeienis goes wrong.

Politici moeten gaan langetermijndenken en over de komende 30 of zelfs 50 jaar de hypotheekrente afschaffen, zodat de huizenprijzen weer realistisch worden afgesteld op vraag en aanbod en niet kunstmatig de lucht in worden geschoten via dergelijke regelingen.

[argro]

Anoniem: 292213 schreef op maandag 23 februari 2009 @ 12:23:
Politici moeten gaan langetermijndenken en over de komende 30 of zelfs 50 jaar de hypotheekrente afschaffen, zodat de huizenprijzen weer realistisch worden afgesteld op vraag en aanbod en niet kunstmatig de lucht in worden geschoten via dergelijke regelingen.

Helaas is het zo dat het overgrote deel van het electoraat niet in staat is langetermijndenken goed te beoordelen en te waarderen. Een verkiezing win je niet met een voordeel van 20% in 2028, wel met een voordeel van 0,5% in 2011.

[Cobb]

De aftrek is al beperkt doordat ie nu "maar" voor 30 jaar geldt.
Van mij mag er langzaam iets aan gedaan worden, zolang ze maar niet aan de bestaande hypotheken komen.
Maar de overheid moet niet teveel over deze kosten lopen janken, de overdrachtsbelasting op een woning is namelijk ook niet mals. Ook gemeentes verdienen enorm aan koopwoningen.

En mocht mijn woning bij verkoop overwaarde hebben dan wil ik ook graag zelf kunnen beslissen waar ik dat geld voor ga gebruiken.

Wat je ook ziet is dat na 2001 de woningen enorm in waarde zijn gaan stijgen en dat komt mede omdat we over zijn gegaan op een andere munt. Psychologisch lijken de prijzen zelfs nog mee te vallen, maar ga je echt rekenen (en dat doe je pas als je een woning gaat kopen!) kom je tot een andere conclusie.

[Voor 23% gewijzigd door Cobb op 23-02-2009 12:44]

[Tjeerd]

Wat ik al eerder las, waarom zou je nog gaan sparen voor een koophuis om alvast een gedeelte af te kunnen betalen als je gewoon direct een huis kunt kopen tegen lage maandlasten? Het idee er achter zal wel zijn dat mensen nu dat spaargeld kunnen gebruiken om gewoon uit te geven in de economie i.p.v. het in het huis te stoppen.

Maar het blijft toch een apart iets als je er over nadenkt.Weinigen zijn in staat om een woning gelijk voor een groot gedeelte contant te betalen. Ik stel me dan ook voor dat "vroeger" koophuizen alleen te betalen waren door mensen die echt rijk waren en dat het er dus niet veel waren.

De enige manier om voor iedereen een huis binnen handbereik te laten krijgen is door dus geld te lenen in de vorm van een hypotheek, waarbij de bank het huis als onderpand krijgt en op papier al "rijk" wordt van al die huizenkopers. Gevolg is dat door het oprekken van de leenregels - maandlasten gaan toch niet erg veel omhoog, terwijl het geleende bedrag wel met duizenden omhoog gaat - banken steeds meer geld kunnen uitlenen. Banken worden er dus sowieso al rijk van, want dat geld kan voor vele andere goede doelen worden gebruikt. Op die manier kun je dus flink geld/lucht al in de huizen pompen. Ik vraag me dan ook sterk af wat er zou zijn gebeurd als het te lenen bedrag voor hypotheken maar op 2x of 3x zou zijn blijven steken. Wat is het nut om dat te lenen bedrag >3x je bruto jaarsalaris te doen? Enige reden is om mensen te laten denken dat ze grotere/duurdere huizen kunnen kopen.

Dan de werkelijke vraag of invoering van HRA goed is geweest: ik denk het niet, want het heeft ook meegeholpen aan het ophogen/opvoeren van het te lenen bedrag voor een hypotheek.

[BlakHawk]

dfrenner schreef op maandag 23 februari 2009 @ 08:38:

Leg mij eens uit waardoor het dan betaalbaarder zou worden.

De huizenprijzen zakken.
De HRA wordt afgeschaft.

Je huis van 260.000 wordt nu 189.000 waard, goed?
Aardige daling. Je ziet aan de post van DGTL_Magician:


Dus het huis van 260.000 is nu 189.000 waard geworden.
Heb even de berekening van 5,7% rente gepakt bij de hypotheker. Dan kom ik uit op:
Bruto maandlasten: € 1.264,-

Dat is dus ruim 200 euro meer dan nu met HRA. Dus de mensen die denken dat het er betaalbaarder op wordt zodra de huizenprijzen zakken door afschaffing van de HRA moeten zich denk ik even achter de oren krabben. Er is er maar één die er beter van wordt: De overheid. En waar dat geld blijft?
Kennen jullie het programma "Over de balk" nog

Nog maar een keer... Want ik heb geen antwoord op mijn vraag gekregen.
Iedereen heeft het erover dat het betaalbaarder wordt zodra de HRA wordt afgeschaft. Dit hoeft helmaal niet per definitie waar te zijn.

De HRA maakt een huis juist betaalbaarder.

Kijk naar mijn voorbeeldje hierboven. Een woning van 260.000 is met HRA betaalbaarder dan een woning van 189.000 zonder HRA. Het voordeel is 200 euro voor het huis van 260.000.

Dus voor veel mensen zou het juist minder betaalbaar worden en duurder.


Men deed veel voorspellingen met huizenprijzen, dat ze zouden instorten. Nu dit niet gebeurd is, of lijkt te gaan gebeuren, gaan we dan nu maar een manier zoeken waarop het wel gaat gebeuren?
Dan is het huis van 260.000 straks idd 189.000 waard en dan betaal je als starter per maand 200 euro meer dan nu het geval is. Uiteindelijk is het toch niet de verkoopprijs die het belangrijkst is? Maar het maandbedrag, ten minste dat is mijn mening.

Dus zonder HRA en een huis dat zwaar is gedaald in waarde, kunnen starters het al helemaal niet veroorloven. Dus je schiet er gewoon niets mee op. Zeker niet op de korte termijn. Afschaffing kan alleen werken indien het heeeeel geleidelijk gaat en dan heb ik het eerder over een tijdsbestek van 50 jaar dan 30 jaar. De enige die er wat mee opschieten zijn de hele rijken, met tonnen op hun rekening. Dus van het afschaffen van de HRA zullen weer de extreem rijken profiteren, die kopen in eens 6 huizen van hun spaargeld, stijgen zal het daarna namelijk toch wel weer.

[Rukapul]

Ik vind het wel grappig om te constateren dat HRA zo persoonlijk wordt ervaren dat men ondanks de topictitel en topicstart vrijwel zonder uitzondering naar de toekomst (afschaffing) en de eigen situatie kijkt in plaats van waar de vraag eigenlijk om ging: de invoering in het verleden welke niemand van de deelnemers hier meegemaakt zal hebben

[BlakHawk]

Rukapul schreef op maandag 23 februari 2009 @ 13:20:
Ik vind het wel grappig om te constateren dat HRA zo persoonlijk wordt ervaren dat men ondanks de topictitel en topicstart vrijwel zonder uitzondering naar de toekomst (afschaffing) en de eigen situatie kijkt in plaats van waar de vraag eigenlijk om ging: de invoering in het verleden welke niemand van de deelnemers hier meegemaakt zal hebben

Maar dat is toch logisch, dat gaat mensen (mij in ieder geval) keihard raken.
Dat roept het woord HRA alleen al op in mensen.

HRA = Emotie

Maar over het verleden kan ik inderdaad niet meepraten. Toen bestond ik nog niet.

[BlakHawk]

Maar als de HA in 1914 is ingevoerd en de topicstarter beweert dat dit direct resulteert in een 10% hogere prijs van het huis. Dan waren de huizen in 1915 een stuk duurder.

Alle stijgingen in woningprijzen na deze datum zijn dus niet aan de HRA te wijten! Maar aan andere zaken, toch?

Denk dat stijgingen te wijten zijn aan:
- Verandering gezinssituaties (vrouwen werken ook)
- Invoering euro (alles is fors duurder geworden sinds de invoering
- Hogere salarissen

[Rukapul]

dfrenner schreef op maandag 23 februari 2009 @ 13:30:
Maar als de HA in 1914 is ingevoerd en de topicstarter beweert dat dit direct resulteert in een 10% hogere prijs van het huis. Dan waren de huizen in 1915 een stuk duurder.

Alle stijgingen in woningprijzen na deze datum zijn dus niet aan de HRA te wijten! Maar aan andere zaken, toch?

Tuurlijk niet. Woon(hypotheek)lasten zijn inkomensgerelateerd ( A ). Deze ratio blijft vrijwel gelijk ondanks HRA. Bruto woonlaten volgen uit de netto woonlasten en het HRA effect ( B ). Bruto woonlasten hebben een vaste relatie met de huizenprijzen ( C ). De HRA introduceert dus een extra vermenigvuldigingsfactor.

huizenprijzen <-C bruto woonlasten <-B netto woonlasten <-A inkomen

Denk dat stijgingen te wijten zijn aan:
- Verandering gezinssituaties (vrouwen werken ook)
- Invoering euro (alles is fors duurder geworden sinds de invoering
- Hogere salarissen

1 en 3 relateren aan inkomen en zijn dus correct, 2 is onzin aangezien kapitaalgoederen niet duurder zijn geworden met invoering van de euro (kan ook niet want men kan niet ineens heel veel meer duurs kopen van hetzelfde salaris).

[BlakHawk]

Rukapul schreef op maandag 23 februari 2009 @ 13:43:

De HRA introduceert dus een extra vermenigvuldigingsfactor.

Toch niet helemaal, voor de meerderheid (denk ik) is de vermenigvuldigingsfactor van de rente, hoger dan die van de HRA. 58% tegen 42%

Bij de hogere inkomens heb je wel gelijk, maar dat scheelt niet veel. 48% tegen 52%

Dus over het algemeen stijgen de kosten harder dan de opbrengsten bij een hogere aankoopprijs.

Maar ook bij de hogere inkomens zal een stijging van de aankoopprijs ook de rente kosten laten stijgen. En dan betaal je altijd meer dan bij een goedkooper huis zonder HRA.

Dus het blijft alleen maar een stimulans. De rente heeft een grotere vermenigvuldigingsfactor.

[Voor 4% gewijzigd door een moderator op 23-02-2009 13:55. Reden: oops, verkeerde bericht geedit]

[Rukapul]

Het gaat er niet om welke factor groter is, maar welke (significante) factoren er zijn en daar hoort HRA zeer zeker wel bij. Als ik het grof zou moeten afschatten: 30% van de huidige huizenprijzen is HRA-lucht. Dan is de factor dus bijna 1.5 (!).

excuses dat ik eerst het verkeerde bericht editte

[Voor 19% gewijzigd door Rukapul op 23-02-2009 13:55]

[Anoniem: 84746]

Ik denk dat de invoering een goede keus is geweest. Koophuizen zijn betaalbaar geworden en dat heeft zich geuit in een hoog percentage koophuizen. Dit betekend dat veel mensen in Nederland kapitaal opgebouwd hebben. Het is in dat opzicht gunstig geweest.

De HRA is het nog steeds gunstig voor het kopen van een huis. Het is nu nog steeds vaak even duur om te kopen als te huren. Kopen zou normaal gesproken duurder moeten zijn dan huren (op particuliere verhuur na). Het afschaffen zal het mijn inziens niet betaalbaarder maken maar zou eerder een negatief effect kunnen hebben voor starters omdat het de doorstroming stagneert en de kosten voor een koophuis hoger zal maken.

Degene die hier het meeste voordeel bij hebben zijn inderdaad de banken omdat mensen door de aftrek meer kunnen lenen. Dit zijn de banken die het nu zo zwaar hebben. In dat opzicht is het afschaffen qua timing op het moment ook niet erg handig.

Wel denk ik dat een beperking beter is. In ieder geval zou de hypotheekrente aftrek (in een paar jaar tijd) beperkt kunnen worden tot 42%. Hoewel ik liberaal ben ben ik het er wel mee eens dat de regeling daar scheef loopt. Indien je genoeg verdient om in de hoogste belastingschaal te komen en een meer dan gemiddeld huis kunt betalen dan heb je die 10% extra voordeel niet nodig. Met de extra belastinginkomsten die hierdoor binnenkomen zou ik de overdrachtsbelasting beperken. Dit door bijvoorbeeld over de eerste 100.000 geen 6% maar 3% te rekenen. Hierdoor is het vooral gunstiger voor starters.

Maar elke regeling die gunstig is voor starters zal de prijs van goedkope huizen opdrijven en de betaalbaarheid weer doen afnemen.

Het afschaffen van HRA zal eerder particuliere verhuur bevorderen. Nu is het niet rendabel om woonhuizen particulier te verhuren omdat je alleen HRA krijgt als je erin woont en een huis dan meer kost. Bij het afschaffen zal een huis voor de verhuur even duur zijn als een huis waar je in woont. Als het kopen van een huis duurder wordt door de afschaffing van de HRA is de kans aanwezig dat de "rijken" meer huizen gaan bezitten en verhuren. Hierdoor zal het verschil tussen "arm" en "rijk" eerder groter worden.

Ik denk daarom ook niet dat het afschaffen een goed idee is en dat het invoeren een goed idee is geweest.

[BlakHawk]

Anoniem: 84746 schreef op maandag 23 februari 2009 @ 13:58:
Ik denk dat de invoering een goede keus is geweest. Koophuizen zijn betaalbaar geworden en dat heeft zich geuit in een hoog percentage koophuizen. Dit betekend dat veel mensen in Nederland kapitaal opgebouwd hebben. Het is in dat opzicht gunstig geweest.

De HRA is het nog steeds gunstig voor het kopen van een huis. Het is nu nog steeds vaak even duur om te kopen als te huren. Kopen zou normaal gesproken duurder moeten zijn dan huren (op particuliere verhuur na). Het afschaffen zal het mijn inziens niet betaalbaarder maken maar zou eerder een negatief effect kunnen hebben voor starters omdat het de doorstroming stagneert en de kosten voor een koophuis hoger zal maken.

Degene die hier het meeste voordeel bij hebben zijn inderdaad de banken omdat mensen door de aftrek meer kunnen lenen. Dit zijn de banken die het nu zo zwaar hebben. In dat opzicht is het afschaffen qua timing op het moment ook niet erg handig.

Wel denk ik dat een beperking beter is. In ieder geval zou de hypotheekrente aftrek (in een paar jaar tijd) beperkt kunnen worden tot 42%. Hoewel ik liberaal ben ben ik het er wel mee eens dat de regeling daar scheef loopt. Indien je genoeg verdient om in de hoogste belastingschaal te komen en een meer dan gemiddeld huis kunt betalen dan heb je die 10% extra voordeel niet nodig. Met de extra belastinginkomsten die hierdoor binnenkomen zou ik de overdrachtsbelasting beperken. Dit door bijvoorbeeld over de eerste 100.000 geen 6% maar 3% te rekenen. Hierdoor is het vooral gunstiger voor starters.

Maar elke regeling die gunstig is voor starters zal de prijs van goedkope huizen opdrijven en de betaalbaarheid weer doen afnemen.

Het afschaffen van HRA zal eerder particuliere verhuur bevorderen. Nu is het niet rendabel om woonhuizen particulier te verhuren omdat je alleen HRA krijgt als je erin woont en een huis dan meer kost. Bij het afschaffen zal een huis voor de verhuur even duur zijn als een huis waar je in woont. Als het kopen van een huis duurder wordt door de afschaffing van de HRA is de kans aanwezig dat de "rijken" meer huizen gaan bezitten en verhuren. Hierdoor zal het verschil tussen "arm" en "rijk" eerder groter worden en krijg je meer speculatie zoals in Engeland en Spanje gebeurd is.

Ik denk daarom ook niet dat het afschaffen een goed idee is.

Kijk dat ben ik helemaal met je eens.
Maar ik vind eigenlijk wel dat er zaken bespreekbaar moeten zijn.

Een maximum van 30 jaar per gezin, voor je hele leven? Wat nu per hypotheek is toch?
Een maximum bedrag van 500.000, 400.000, 350.000?

[Anoniem: 84746]

Volgens mij zijn er al enkele beperkingen die goed hun werk doen maar waarvan we niet alle gevolgen nog goed van inzien.

-Je kan nu maximaal 30 jaar rente aftrekken. Omdat ik op mijn 21ste een huis kocht kan ik nu nog maar 23 jaar hypotheekrente aftrekken en mag ik vanaf mijn 51ste over het eerste bedrag geen rente meer aftrekken. Hierdoor wordt je wel gestimuleerd af te lossen. Alleen doe je dat in de vorm een een spaar/beleggings iets naast de hypotheek en niet direct op te hypotheek. Ook moet je voor NHG minimaal 50% (of meer?) aflossen op die manier. Er is dus wel stimulans om af te lossen maar dat doe je door kapitaal op te bouwen naast de hypotheek.

-Bijleenregeling. De overwaarde op een huis moet in het nieuwe huis geïnvesteerd worden. Hierdoor kan je bij het verkopen van je huis niet de overwaarde cashen en een nieuwe lening voor het volledige bedrag aflsluiten en die rente aftrekken. Dit heeft vooral impact op die mensen die lang in een huis wonen en een lage hypotheek hebben ten opzichte van hun in waarde gestegen woning. Als deze mensen een duur huis kopen dan kunnen ze niet alles lenen alleen het extra geld wat ze nodig hebben.

-Consumptief krediet in de hypotheek is niet meer aftrekbaar. Hierdoor kan je niet de overwaarde van je huis met een extra hypotheek opnemen en verbrassen. Als dit nog mogelijk was dan was de crisis groter geweest hier.

Misschien dat er nog wat extra beperkingen mogelijk zijn maar die zullen mijn inziens vooral gericht moeten zijn op het stimuleren van het aflossen van de hypotheekschuld.

Een maximumbedrag invoeren is een grote klap voor al de huizen die in dat segment zitten en zal daar de boel op slot gooien. Dit lijkt me niet verstandig.

[Voor 3% gewijzigd door Anoniem: 84746 op 23-02-2009 14:21]

[Dido]

Anoniem: 84746 schreef op maandag 23 februari 2009 @ 13:58:
Als het kopen van een huis duurder wordt door de afschaffing van de HRA is de kans aanwezig dat de "rijken" meer huizen gaan bezitten en verhuren. Hierdoor zal het verschil tussen "arm" en "rijk" eerder groter worden.

Die logica ontgaat me een beetje. De "rijken" profiteren nu het meeste van de HRA, dus zal de afschaffing huizen voor die groep relatief meer duurder maken dan voor Jan Modaal. Het wordt dus ten opzichte van de "rijken" alleen maar makkelijker voor Jan om een huis te kopen.

[Anoniem: 84746]

Ik maak de vergelijking huren ten opzichte van kopen. Kopen is in Nederland relatief gezien goedkoop. Dit is echter alleen voor je eigen woning waarin je woont. Het kopen van een tweede huis en verhuren is niet aantrekkelijk omdat je geen rente aftrek krijgt.

Als je de rente aftrek laat vervallen hebben de hogere inkomens hier veel last van omdat die nu een hoge hypotheek hebben. Maar die mensen hebben vaak wel meer geld en zullen de financiering veranderen om het voordeel ergens anders te halen. Ik denk dat vooral de jonge tweeverdieners die samen een tophypotheek hebben degene zijn die de klappen krijgen en niet de echt rijke mensen.

Wat er kan gebeuren is dat huizen wel goedkoper (minder waard) worden maar niet betaalbaarder (zie dfrenners voorbeeld). En omdat het verschil tussen een eigen huis en een tweede huis wegvalt wordt het interessanter om een tweede huis te kopen en te verhuren. Hierdoor loop je het risico dat de "rijken" meer huizen gaan kopen en die verhuren. Hierdoor gaat de vraag omhoog en ook de huizenprijzen en worden ze minder betaalbaar. En omdat kopen ineens duurder wordt dan huren omdat er geen HRA meer is zullen meer mensen gaan huren. De rijke mensen bouwen dus op de lange termijn meer kapitaal op en jan modaal blijft z'n hele leven in een huurhuis zitten.

Edit:
Ik ben wel voor het beperken van de HRA in het hogere segment (daar waar er misbruik van wordt gemaakt). Zoals ik in mijn eerdere post al aangaf mogen ze van mij de aftrek van 52% in ieder geval wel beperken tot 42%. Het gaat hier om welk nut de HRA heeft gehad en dat is mijn inziens een hoog aantal mensen met koopwoningen. En ook wel wat welke het in de toekomst kan hebben en daarvan denk ik het behouden van een hoog aantal mensen met koopwoningen. Ik denk niet dat het verstandig is om het helemaal af te schaffen.

Probleem ontstaat doordat iedereen een koopwoning heeft/wil hebben en er niet genoeg aanbod meer is. Het maximale effect (aantal mensen met koopwoning) is dus bereikt. Daardoor is er geen toegevoegde waarde meer voor mensen zonder een koopwoning. Dit betekend niet dat de regeling geen waarde meer heeft voor de algehele samenleving. Dit kan niet opgelost worden door het afschaffen van de HRA. Er komen dan niet meer koopwoningen. Er zullen dan eerder minder mensen komen die een koopwoning kunnen betalen.

[Voor 33% gewijzigd door Anoniem: 84746 op 23-02-2009 17:06]

[Dido]

Anoniem: 84746 schreef op maandag 23 februari 2009 @ 16:39:
En omdat het verschil tussen een eigen huis en een tweede huis wegvalt wordt het interessanter om een tweede huis te kopen en te verhuren.

Die logica ongaat me volslagen. Waarom zou het aantrekkelijker worden een tweede huis te huren als mijn eerste huis duurder wordt?

Dat verschil dat wegvalt betekent niet dat de duurdere goedkoper wordt, eerder andersom. Ok, de prijzen an sich zullen wat gaan bewegen, maar het wordt niet aantrekkelijker om een tweede huis te kopen omdat de subsidie op het eerste huis wegvalt, natuurlijk.

Volgens die logica gaan mensen een tweede auto kopen als de eerste duurder wordt.

[eamelink]

Dido schreef op maandag 23 februari 2009 @ 17:39:
Die logica ongaat me volslagen. Waarom zou het aantrekkelijker worden een tweede huis te huren als mijn eerste huis duurder wordt?

Dat verschil dat wegvalt betekent niet dat de duurdere goedkoper wordt, eerder andersom. Ok, de prijzen an sich zullen wat gaan bewegen, maar het wordt niet aantrekkelijker om een tweede huis te kopen omdat de subsidie op het eerste huis wegvalt, natuurlijk.

Momenteel is verhuren van een huis ongunstig, omdat je haast niet op kunt boksen tegen de enorme kortingen die een huiskoper krijgt. De rendementen die je daardoor met het verhuren van een huis kunt halen zijn erg laag.

Wanneer de hypotheekrenteaftrek afgeschaft wordt, zullen waarschijnlijk de huizenprijzen dalen, of anders de betaalbaarheid van woningen, en dus de woonlasten van koopwoningen, stijgen. Waarschijnlijk een beetje van beide. Beide effecten zorgen ervoor dat huren relatief goedkoper wordt, en dus aantrekkelijker, en dus meer kansen voor verhuurders

Volgens die logica gaan mensen een tweede auto kopen als de eerste duurder wordt.

Het gaat niet om mensen die nauwelijks hun eigen huis kunnen betalen natuurlijk, maar om mensen die geld over hebben en dat _ergens_ in willen investeren. Momenteel is investeren in huurwoningen alleen interessant door waardesteiging van het pand. Omdat jij als verhuurder de kosten van de financiering van de woning niet kan aftrekken en een koper wel, is een huis voor een koper vrijwel altijd veel goedkoper.

Als ik een huis zou gaan verhuren, wil ik wel minstens een rendement van 5%, want anders zet ik m'n geld liever op een andere manier weg (een goede bankrekening komt al bijna in de buurt). Zonder hypotheekrente-aftrek is een koper waarschijnlijk duurder uit, omdat hij wellicht een hypotheek van 6,5% moet afsluiten. In het huidige geval krijgt hij daar echter weer zo'n 40% van terug, waardoor zijn effectieve rente onder de 4% ligt. Met zulke kleine marges is verhuren dus nauwelijks aantrekkelijk

De redenatie is uiteraard niet zomaar toepasbaar op auto's

[Anoniem: 84746]

Dido schreef op maandag 23 februari 2009 @ 17:39:
[...]

Die logica ongaat me volslagen. Waarom zou het aantrekkelijker worden een tweede huis te huren als mijn eerste huis duurder wordt?

Dat verschil dat wegvalt betekent niet dat de duurdere goedkoper wordt, eerder andersom. Ok, de prijzen an sich zullen wat gaan bewegen, maar het wordt niet aantrekkelijker om een tweede huis te kopen omdat de subsidie op het eerste huis wegvalt, natuurlijk.

Volgens die logica gaan mensen een tweede auto kopen als de eerste duurder wordt.

De woningmarkt bestaat uit 3 sectoren:
1) Huren van woningcoorporatie
2) Huren van particulieren
3) Kopen

Het gaat erom dat kopen duurder wordt ten opzichte van huren omdat voor kopers er een subsidie vervalt. Er zal dus minder vraag zijn naar koopwoningen en meer vraag naar huren.

Op dit moment is het verhuren van woningen voor particulieren niet erg interessant. Dit komt omdat het kopen van een woonhuis door HRA gesubsidieerd wordt.

Voorbeeldje:
Huis 200.000, rente 5%.
Huis kost aan rente voor huiseigenaren door de HRA nu 10.000 - 42% = 5.800.
Huis kost aan rente voor particuliere verhuurders zonder de HRA nu 10.000

Nu wordt de HRA afgeschaft.Huizenprijzen zakken met 25%. Huis kost nog maar 150.000.
Huis kost aan rente voor huiseigenaren zonder HRA dan 7.500.
Huis kost aan rente voor particuliere verhuurders zonder de HRA nu 7.500

De gevolgen:
-Het huren van woningen van wooningcoorporaties blijft gelijk
-Huis kopen om te wonen wordt duurder
-Huis kopen om te verhuren wordt goedkoper
-Huis huren van particulieren wordt goedkoper

De verschuiving zal daardoor niet zijn dat meer mensen gaan kopen maar dat meer mensen gaan huren. Maar er zijn niet meer huurhuizen bij de woningcoorparaties (zijn nu al te weinig). Daarintegen wordt het verhuren van een huis goedkoper voor particulieren en dus het huren van particulieren ook goedkoper.

Oftewel mensen die nu net een koophuis kunnen betalen kunnen dat straks niet meer en die gaan dan hun eigen huis huren van particulieren die dat huis opgekocht hebben als belegging.

Daarvoor heb je genoeg geld nodig. De rijke mensen gaan dan de huizen kopen die de huidige huiseigenaren niet meer kunnen betalen zonder HRA.

Wat was gevolg van de invoering van de HRA? Meer mensen met een koopwoning.
Wat gebeurd er als je de HRA weghaalt? .......................

[DGTL_Magician]

Dido schreef op maandag 23 februari 2009 @ 10:21:
[...]

Leuk voorbeeld, maar het is natuurlijk niet helemaal netjes (en dan druk ik me zacht uit) om die 20.000 euro "hypotheekgat" die er nu ook al is voor het gemak gewoon onder de HRA-afschaffingsschade te gooien. Die mensen hebben opeens een 25.000 euro extra gat.

Aangezien in alle voorstellen ervan uit wordt gegaan dat bestaande hypotheken niet aangepast worden betekent dat, dat ze er ook geen 600 euro per maand op achteruit gaan.

Het betekent alleen maar dat ze, als ze geen verlies van 25.000 euro extra (!) willen nemen, in hun huis moeten blijven wonen tot dat gat (ook) is opgevuld.

Die stagnatie zal trouwens de prijsdaling aardig beperken (want er komt minder aanbod), dus zal er waarschijnlijk eerder sprake zijn van een verminderde prijsstijging dan van een enorme prijsdaling.

Ik vind het wel reeel om dit mee te nemen in het scenario. Tot op heden was het altijd zo dat het hypotheekgat gedekt werd door de stijging in waarde van het huis. Met een stagnatie van de huizenprijzen krijg je dat nooit voor elkaar.

Rukapul schreef op maandag 23 februari 2009 @ 13:20:
Ik vind het wel grappig om te constateren dat HRA zo persoonlijk wordt ervaren dat men ondanks de topictitel en topicstart vrijwel zonder uitzondering naar de toekomst (afschaffing) en de eigen situatie kijkt in plaats van waar de vraag eigenlijk om ging: de invoering in het verleden welke niemand van de deelnemers hier meegemaakt zal hebben

Persoonlijk heb ik de HRA niet nodig om mijn huis te kunnen betalen. Ik heb alles berekend op bruto bedragen. Waar ik wel bang voor ben is dat de verkoopprijs van mijn huis op een bepaald moment lager is dan de waarde van mijn hypotheek.

[Voor 23% gewijzigd door DGTL_Magician op 24-02-2009 08:30]

[Dido]

DGTL_Magician schreef op dinsdag 24 februari 2009 @ 08:27:
Ik vind het wel reeel om dit mee te nemen in het scenario. Tot op heden was het altijd zo dat het hypotheekgat gedekt werd door de stijging in waarde van het huis. Met een stagnatie van de huizenprijzen krijg je dat nooit voor elkaar.

Nooit? Waarom zou je dat "nooit" voor elkaar krijgen
Is het niet veel reeeler om te veronderstellen dat het gewoon wat langer duurt?

[DGTL_Magician]

Dido schreef op dinsdag 24 februari 2009 @ 09:20:
[...]

Nooit? Waarom zou je dat "nooit" voor elkaar krijgen
Is het niet veel reeeler om te veronderstellen dat het gewoon wat langer duurt?

Nooit is meer een uitdrukking

Tuurlijk zul je ooit weer een stijging krijgen. Maar je huis moet wel erg veel waard worden als je en de waardevermindering en je hypotheekgat gedicht wil hebben.

Mensen komen dan voor een keuze: of aan het huis vast zitten voor een X periode of geld bijleggen.

Ik heb het alleen over het probleem wat je hebt als je _nu_ je huis wil/moet verkopen.

[BlakHawk]

Dido schreef op maandag 23 februari 2009 @ 17:39:
[...]

Die logica ongaat me volslagen. Waarom zou het aantrekkelijker worden een tweede huis te huren als mijn eerste huis duurder wordt?

Dat verschil dat wegvalt betekent niet dat de duurdere goedkoper wordt, eerder andersom. Ok, de prijzen an sich zullen wat gaan bewegen, maar het wordt niet aantrekkelijker om een tweede huis te kopen omdat de subsidie op het eerste huis wegvalt, natuurlijk.

Volgens die logica gaan mensen een tweede auto kopen als de eerste duurder wordt.

Niet huren maar verhuren.
Omdat de rijken meestal wel aardig wat geld op de bank hebben staan...

Huizen prijzen zakken en die mensen kunnen weer investeren en verhuren. Dus de rijken worden nog rijker...
En huizenbezitter Jan Modaal wordt wéér geraakt.

Probleem met het hypotheek gat wat groter wordt door afschaffing van de HRA is ook dat ik zelf meer moet aflossen, om de waardevermindering te compenseren. Allen hoe kan ik dit nog compenseren als de HRA weg valt?

Ik zit nu 30 jaar aan een spaarhypotheek vast, omdat ik voor zekerheid koos. Een weloverwogen beslissing. Door het wegvallen van HRA kan ik niet terugkomen op die beslissing. Door het wegvallen van HRA, had ik liever 100% aflossingvrij willen hebben om zelf te bepalen wanneer ik wat aflos en niet aan een maandlast van 1600 euro vast zit ipv 1050 (met HRA). Mag ik dan ook kostenloos mijn hypotheekvorm herzien?

[Voor 27% gewijzigd door BlakHawk op 24-02-2009 11:28]

[Anoniem: 48844]

dfrenner schreef op dinsdag 24 februari 2009 @ 11:17:
[...]
Niet huren maar verhuren.
Omdat de rijken meestal wel aardig wat geld op de bank hebben staan...

Huizen prijzen zakken en die mensen kunnen weer investeren en verhuren. Dus de rijken worden nog rijker...
En huizenbezitter Jan Modaal wordt wéér geraakt.

Probleem met het hypotheek gat wat groter wordt door afschaffing van de HRA is ook dat ik zelf meer moet aflossen, om de waardevermindering te compenseren. Allen hoe kan ik dit nog compenseren als de HRA weg valt?

Ik zit nu 30 jaar aan een spaarhypotheek vast, omdat ik voor zekerheid koos. Een weloverwogen beslissing. Door het wegvallen van HRA kan ik niet terugkomen op die beslissing. Door het wegvallen van HRA, had ik liever 100% aflossingvrij willen hebben om zelf te bepalen wanneer ik wat aflos en niet aan een maandlast van 1600 euro vast zit ipv 1050 (met HRA). Mag ik dan ook kostenloos mijn hypotheekvorm herzien?

Dat is natuurlijk een drogredenering. Dat rijken meer hebben aan de HRA ben ik met je eens, omdat ze in een hogere schijf zitten. Indien er geen HRA was, was je hypotheek gewoon € 1050,- per maand geweest i.p.v. nu zonder aftrek € 1600,-.

Daarbij is per vandaag wegvallen van de HRA niet ter sprake in mijn verhaal en ook heus niet in de politiek. Ik snap echt niet dat mensen hier steeds mee komen. Het monster van de HRA zorgt alleen voor grote nadelen op de markt en voor weinig voordelen. Het is destijds tijdelijk een voordeel geweest op korte termijn, maar op lange termijn maakt het niet uit, gezien het effect op de huizenprijzen die een natuurlijke stijging krijgen van zo'n 10% door deze regeling. Dat is het punt waar ik het over wilde hebben. Dat het HRA zoveel problemen creëert dat het economisch grote problemen veroorzaakt indien het zelfs binnen 20 jaar zou worden afgeschaft, is typerend. Bij het afschaffen zou ook duidelijk gezorgd moeten worden dat er geen sprake is van een geleidelijke huizenprijsdaling van 2%, maar van een huizenprijsstijging van slechts een paar procent, in tegenstelling tot de grafiek die ik eerder is gezien.

Politici moeten toch ook begrijpen dat een maatregel die zorgt voor huizenprijsstijgingen van gemiddeld 10% ervoor zorgt dat mensen op een gegeven moment 60% van hun inkomen kwijt zijn aan hun eigen hypotheek?

De HRA is alleen een ongezonde maatregel dat alleen op korte termijn voor een makkelijkere instap heeft gezorgd, maar op lange termijn marktinefficientie veroorzaakt, hogere prijzen en hogere risico's.

Overigens zorgt de HRA alleen voor sterkere stijging van de huizenprijzen, waardoor juist rijke mensen extra profiteren van de stijgingen in de huizenprijzen. Zij kunnen veel huizen kopen, gezien de huizenprijzen door deze maatregel sterk stijgen en zij een gigantisch rendement hebben tegen een relatief laag risico, waardoor de huizenprijzen nog meer stijgen. Problemen zullen inderdaad optreden indien grote groepen mensen de hypotheek nauwelijks meer kunnen betalen, omdat de huizenprijzen veel stijgen en de inkomens achter blijven. Maar laten we nou niet denken dat de HRA ons geld bespaart, door het grapje dat we de hypotheekrente gedeeltelijk aftrekbaar is. Door deze maatregel zijn Nederlanders nu al 42% van hun inkomen aan hun hypotheek kwijt, dit zou alleen maar meer worden. (Grafiek)

[Voor 21% gewijzigd door Anoniem: 48844 op 24-02-2009 12:18]

[rally]

Anoniem: 48844 schreef op dinsdag 24 februari 2009 @ 11:46:
[...]
Overigens zorgt de HRA alleen voor sterkere stijging van de huizenprijzen, waardoor juist rijke mensen extra profiteren van de stijgingen in de huizenprijzen. Zij kunnen veel huizen kopen, gezien de huizenprijzen door deze maatregel sterk stijgen en zij een gigantisch rendement hebben tegen een relatief laag risico, waardoor de huizenprijzen nog meer stijgen.

Waarbij wel aangetekend moet worden dat de hypotheekrente slechts aftrekbaar over de hoofdwoning. Toegegeven dat de inkomsten van het verhuren van overige woningen niet belast zijn.

Overigens lijkt iedereen over de OZB en de overdrachtsbelasting heen te stappen. Zaken die de kopers wel moeten betalen. Dus netto is het inderdaad geld rondpompen, waarbij mensen die niet verhuizen voordeel hebben (of degene die nieuwbouw kopen).

Het is een vrij complex vraagstuk waarbij de "rijken" inderdaad relatief meer profiteren van de aftrek door het hoge belastingtarief wat ze betalen. Maar ze betalen dan ook MEER belasting.
Echter, het heeft wel de mogelijkheid geschapen voor de middenklasse om een eigen woning te bezitten.

Een maximum aan de aftrek (bijv € 400.000) zorgt op de lange termijn voor een afvlakking van het voordeel, mits er ook aan de OZB/overdrachtsbelasting kant compensatie komt.

NB: ook "rijke" mensen met een hoge hypotheek zouden in de problemen kunnen komen bij het afschaffen van de HRA. Mensen hebben vaak de neiging om op de rand van hun financiele mogelijkheden te leven. Alleen de superrijken zullen nauwelijks last hebben van de afschaffing.

[Anoniem: 84746]

Anoniem: 48844 schreef op dinsdag 24 februari 2009 @ 11:46:
[...]
Het monster van de HRA zorgt alleen voor grote nadelen op de markt en voor weinig voordelen. Het is destijds tijdelijk een voordeel geweest op korte termijn, maar op lange termijn maakt het niet uit, gezien het effect op de huizenprijzen die een natuurlijke stijging krijgen van zo'n 10% door deze regeling.

Weinig voordelen?? Koophuizen zijn nog steeds goedkoop (qua maandlasten) in vergelijking met huurhuizen. Hoe komt het dat zoveel Nederlanders een koopwoning hebben?? Niet door het monster HRA vast..

De huizenprijzen zijn inderdaad enorm gestegen maar dat komt omdat de woningen qua maandlasten door de HRA zo laag zijn. Het afschaffen van de HRA zal er voor zorgen dat koophuizen goedkoper maar minder betaalbaar worden.

Goedkopere koopwoningen maken huizen niet betaalbaarder!

Alle regelingen die koopwoningen betaalbaarder maken zullen ervoor zorgen dat koopwoningen meer waard worden omdat de vraag zal stijgen. Als je wilt dat meer mensen in huurhuizen komen en alleen de rijkere koopwoningen kunnen betalen dan moet je de HRA afschaffen. Zal erg goed zijn voor de gemiddelde kapitaal opbouw per Nederlander.

Ik ben wel van mening dat de regeling nu teveel voordeel bied voor de rijkere. Het verlagen van de maximale aftrek van 52 naar 42% zou ik een goede regeling vinden om mee te starten. En een geleidelijke afbouw naar een maximum van bijvoorbeeld 500.000 is ook goed mogelijk op termijn. Maar het volledig afschaffen lijkt mij niet verstandig.

[Sagittarius]

Hoezo niet verstandig? We leven niet in het communistische Sovjet Unie, al heb ik daar zelfs soms mijn twijfels over. Een subsidie is simpelweg overheidsbemoeienis en staat haaks op de vrije marktwerking. Als je een huis wilt, zul je daar gewoon voor moeten werken en niet je handje ophouden bij de overheid. Daarentegen dient de overheid wel andere maatregelen te schrappen. Denk aan OZB en overdrachtsbelasting.

Het heeft geen enkele zin om het zieke gedrocht dat HRA heet in leven te houden.

[Anoniem: 84746]

Dus je hebt liever een samenleving waarin koopwoningen alleen voor de rijkere mensen is? En dat de meeste mensen het hun hele leven met een huurhuis moeten doen. Ik zie liever meer mensen in koopwoningen.

[Dido]

Anoniem: 84746 schreef op dinsdag 24 februari 2009 @ 14:14:
Ik zie liever meer mensen in koopwoningen.

Waarom dan?

En waarom is dat zo belangrijk dat je dat wilt bereiken door juist die rijken (die toch wel een huis kunnen kopen, blijkens je post) verreweg het meest te subsidieren?

[rally]

Omdat dezelfde rijken ook meer belasting betalen wellicht?

Ze betalen meer OZB en ook bij het kopen van een huis (aanzienlijk) meer overdrachtsbelasting.
Ze geven meer geld uit aan duurdere dingen, dus ook meer BTW en ook hogere inkomstenbelasting.

En we leven inderdaad niet in een socialistische staat. Een effect van kapitalisme is dat sommige mensen meer dan andere hebben en er altijd een groep zal zijn die veel meer heeft.

Overigens behoor ik zeker niet tot de groep van de rijken, maar de suggestie dat mensen die meer verdienen (of meer vermogen hebben) uitzuigers en profiteurs van onze maatschappij cq. economie zijn getuigt toch wel van een weinig scherp inzicht.

[Anoniem: 84746]

Daarom geef ik ook aan dat de HRA in huidige vorm niet perfect is, de rijken profiteren inderdaad teveel. En dat er van de bovenkant beter afgeschaafd kan worden dmv het beperken van de aftrek.

Het gaat mij erom dat de HRA er ook voor zorgt dat veel mensen een koophuis kunnen betalen die dat anders niet zouden kunnen. Dit positieve effect van de HRA zie ik graag blijven. Het volledig afschaffen van de HRA is daarom mijn inziens niet verstandig.

[Dido]

rally schreef op dinsdag 24 februari 2009 @ 14:30:
Omdat dezelfde rijken ook meer belasting betalen wellicht?

Als dit een reactie is op mijn vraag, mist ie zijn doel een beetje

Er wordt gesteld dat het verkeerd is als alleen rijken een huis kunnen kopen, en ik vraag of dat een reden is om ze (die rijken) extra te subsidieren.
De hele rest van je rant wijst erop dat je iets leest dat ik niet geschreven heb.

Anoniem: 84746 schreef op dinsdag 24 februari 2009 @ 14:34:
Daarom geef ik ook aan dat de HRA in huidige vorm niet perfect is, de rijken profiteren inderdaad teveel. En dat er van de bovenkant beter afgeschaafd kan worden dmv het beperken van de aftrek.

Het gaat mij erom dat de HRA er ook voor zorgt dat veel mensen een koophuis kunnen betalen die dat anders niet zouden kunnen. Dit positieve effect van de HRA zie ik graag blijven. Het volledig afschaffen van de HRA is daarom mijn inziens niet verstandig.

Op zich kan ik me daar wel in vinden, maar ik lees nog steeds niet waarom het per se positief moet zijn dat meer mensen een huis kopen in plaats van huren.

[Anoniem: 84746]

Omdat er dan een verschuiving zal ontstaan van mensen die in hun eigen koopwoning wonen naar mensen die huren van particulieren. Aangezien koopwoningen dan duurder worden en woningen kopen voor de verhuur voordeliger wordt. Dit resulteert mijn inziens dus indirect naar meer voordeel voor de rijken aangezien die dan meer koopwoningen gaan bezitten en verhuren en daarmee kapitaal kunnen opbouwen. Dit gaat dan ten koste van de kapitaal opbouw die nu veel Nederlanders hebben omdat ze nu wel een huis hebben kunnen kopen. Die raken dan het opgebouwde kapitaal kwijt omdat door het afschaffen van de HRA de huizenprijzen zullen dalen.

[Sagittarius]

Anoniem: 84746 schreef op dinsdag 24 februari 2009 @ 14:14:
Dus je hebt liever een samenleving waarin koopwoningen alleen voor de rijkere mensen is? En dat de meeste mensen het hun hele leven met een huurhuis moeten doen. Ik zie liever meer mensen in koopwoningen.

Ik heb liever een samenleving die leeft naar vermogen. Ik ben altijd opgevoed met het idee om pas iets te kopen als je het kunt betalen.

[Anoniem: 84746]

De HRA maakt het mogelijk om het te kunnen betalen, hoe komen al die mensen aan een koophuis? Maar nu wil jij die regeling afgeschaft hebben zodat huizen minder betaalbaar worden en dan wil jij pas een huis kopen? Die logica snap ik niet.

[BlakHawk]

Anoniem: 84746 schreef op dinsdag 24 februari 2009 @ 13:39:

De huizenprijzen zijn inderdaad enorm gestegen maar dat komt omdat de woningen qua maandlasten door de HRA zo laag zijn. Het afschaffen van de HRA zal er voor zorgen dat koophuizen goedkoper maar minder betaalbaar worden.

Zo kijk, ik post net precies hetzelfde in het huizenbubble topic.
Eindelijk iemand die het snapt!

Banken verdienen juist aan de rente en niet zo zeer aan de aflossing die we doen.
Zakken de prijzen enorm? Dan stijgt de rente enorm.

Banken zien ander hun inkomsten zwaar instorten.

Succes als de rente enorm stijgt en je geen HRA meer krijgt.

[EXX]

Ik zie niet in waarom de HRA niet kan worden afgebouwd. Elk jaar 5% minder aftrek en over 20 jaar is de HRA verleden tijd. De praktijk in de UK heeft aangetoond dat dit niet tot problemen leidt.

[MSalters]

't verbaast me dat nog niemand het genoemd heeft, dus bij deze:

Wijken met huiseigenaren zijn sociaal betere wijken. Mensen zijn meer betrokken bij hun wijk, als de verloedering ervan pijn doet in hun portomonnee. Mede daarom zijn alle Vogelaar wijken ook wijken met overwegend huurders.

De overheid vindt dit bijzonder wenselijk. In dit soort wijken is minder politieinzet nodig; zijn de OZB inkomsten hoger, etcetera. Om die politieke reden wordt het eigen woning bezit fiscaal gestimuleerd.

Omdat overheden anderzijds graag geld uitgeeft worden op andere momenten belastingen ingevoerd en verhoogd voor huiseigenaren, zoals OZB en overdachtsbelasting. Het resultaat is de absolute zooi die nu ontstaat.

Afschaffing van de HRA is dus een slim idee, mits in combinatie met de (absolute) belofte dat er geen enkele belasting geheven wordt over het eigen woning bezit. Dit is niet zo complex; maximeer de fiscale waarde van een eigen huis op de waarde van de afgetrokken hypotheek (wetje Hillen uitbreiden) terwijl je de maximale HRA langzaam afbouwt. Op een gegeven ogenblik is de HRA aftrek 0, dus de fiscale waarde is dan ook wettelijk 0.

[Miki]

EXX schreef op dinsdag 24 februari 2009 @ 15:49:
Ik zie niet in waarom de HRA niet kan worden afgebouwd. Elk jaar 5% minder aftrek en over 20 jaar is de HRA verleden tijd. De praktijk in de UK heeft aangetoond dat dit niet tot problemen leidt.

De praktijk heeft alleen bewezen dat in het VK met bijbehorende situatie tot geen problemen heeft geleid. Echter is de huizenmarkt van het VK van toen zeker niet gelijk aan de nederlandse die het nu is. Vergeet niet dat hier in nederland de vraag naar starterswoningen en ééngezinswoningen groot is en overspanne trekjes vertoont.
Afschaffing van de HRA leidt in nederland alleen maar tot verschuiving van woningvraag, waardoor de starters nog meer in de problemen komen.

[Sagittarius]

Miki schreef op dinsdag 24 februari 2009 @ 16:10:
[...]

De praktijk heeft alleen bewezen dat in het VK met bijbehorende situatie tot geen problemen heeft geleid. Echter is de huizenmarkt van het VK van toen zeker niet gelijk aan de nederlandse die het nu is. Vergeet niet dat hier in nederland de vraag naar starterswoningen en ééngezinswoningen groot is en overspanne trekjes vertoont.
Afschaffing van de HRA leidt in nederland alleen maar tot verschuiving van woningvraag, waardoor de starters nog meer in de problemen komen.

O.a. een ruimer aanbod huurwoningen voor starters zal dit probleem oplossen. In 9 van de 10 gevallen ligt het probleem bij de starters zelf. Ze willen gelijk in een rijtjeswoning met 5 kamers, het liefst in of vlakbij het centrum. Er zijn namelijk genoeg appartementen voor een betaalbare prijs. Alles is een keuze. Als je er ooit voor gekozen hebt om je studie niet af te maken, dan is de kans groot dat je voor een lager salaris zult werken en waarschijnlijk meer moeite zult hebben met het kopen van een woning.

Feit blijft dat je met HRA niet eeuwig door kunt gaan. Waar in de wereld bestaat dit uberhaupt?

[Anoniem: 84746]

EXX schreef op dinsdag 24 februari 2009 @ 15:49:
Ik zie niet in waarom de HRA niet kan worden afgebouwd. Elk jaar 5% minder aftrek en over 20 jaar is de HRA verleden tijd. De praktijk in de UK heeft aangetoond dat dit niet tot problemen leidt.

Het hoeft ook niet tot problemen te leiden. De vraag is wegen de voordelen op tegen de nadelen. Ik denk dat het afschaffen van de HRA (en dus het niet vervangen van de HRA door een ander middel dat huizenbezit stimuleert) een negatief effect zal hebben op de algemene welvaart van ons land. Dit omdat dan minder mensen een koopwoning hebben.

En volgens mij is het beter dat meer mensen een koopwoning hebben en zelfstandig zijn dan dat heel nederland in een huurhuis zit dat een ander bezit.

edit:
Het grootste nadeel van de huidige HRA zit hem mijn inziens in de hoge aftrekbaarheid. Het bijschaven van de HRA naar een situatie waarbij de hele hoge inkomens en hypotheken niet volledig meer aftrekbaar zijn doet een groot deel van dit nadeel teniet maar houdt het voordeel dat voor de gemiddelde Nederlander een koophuis betaalbaar blijft.

De TE hoge huizenprijzen komen mijn inziens eerder doordat de banken teveel uitlenen en teveel risico namen (dit heeft zichzelf al wat gecorrigeerd).

De hoge huizenprijzen komen mede door de HRA en veel tweeverdieners. Maar dit is niet het probleem.

[Voor 28% gewijzigd door Anoniem: 84746 op 24-02-2009 16:44]

[Señor Sjon]

Dit verhaal gaat voorbij aan het feit dat de HRA al bijna 100 jaar bestaat. De stijgende woningprijzen zijn door twee oorzaken zo hoog:
1. Grondpolitiek, grondprijzen bij een woning zijn achterlijk hoog. Dit moet ook allemaal betaald worden. De gemeentes varen wel bij de hogere OZB aanslagen.
2. In de jaren '90 werd het mogelijk om het tweede inkomen van een partner volledig mee te tellen in de hypotheek. Hierdoor werd het geldbedrag wat mensen konden lenen ook veel hoger. Doordat mensen meer konden betalen, stegen de prijzen even hard mee.

Je ziet nu ook een afvlakking in de huizenprijs, omdat mensen meer moeite moeten doen om meer dan 4,5 keer hun inkomen te krijgen en natuurlijk is de rente gestegen voor 5/10 jaar rentevast. Een halve procent verschil bij een 2x modaal scheelt zomaar 50k hypotheek. Verder is de HRA uitgekleed wat voor mensen ook het verschil kan maken.

De HRA is ingevoerd als tegenhanger van de ingevoerde inkomstenbelasting. Zullen we deze twee maar weer tegen elkaar wegstrepen? Ik denk dat Bos dan wit wegtrekt. Op zich ben ik wel voor afschaffing HRA, maar schrap dan alle subsidies en andere ellende en maak 1 vlaktax. Ook kan de overheid een stuk minder topzwaar. Waarom hebben wij al die bestuurlijke lagen voor zo'n relatief klein stukje grond? Bij het Icesave drama werd al duidelijk dat elke bestuurlijke laag zijn eigen spaarpotje aanlegt ten koste van de burgers. Provincies hebben miljoenen in reserve, terwijl hun enige inkomsten de Motorrijtuigen belasting is... niet te spreken over waterschappen e.d.

Over huurders. Een particulier zal geen woning verhuren gezien het huurrecht in dit land. Je komt van een huurder nooit meer af... daarom is een woning met huurder ook nog maar 80% van de leegwaarde waard.

[Sempy]

Hoewel ikzelf ook van de HRA gebruik maak, ben ik het er mee eens dat het een afschuwelijk financieel gedrocht is. Het is gewoon absurd dat in een land met een welvaart als de onze er door de overheid subsidies worden uitgedeeld op eerste levensbehoefte. Dit geldt in zekere zin ook voor huursubsidie, die enkel nodig is omdat door een HRA en woningkrapte de huren worden opgedreven.

Mij lijkt een gefaseerde afbouw van de HRA op lange termijn de beste optie, en wel op de volgende wijze:

1) voor starters geld vanaf 2010 nog maximaal 29 jaar HRA (2011, 28 jaar etc.)
2) overdrachtsbelasting wordt gefaseerd afgebouwd (vanaf 2010 steeds 1% minder tot afgeschaft)
3) voor bestaande hypotheken blijft het zoals het nu is, inclusief max. 30 jaar HRA bij verhuizing
4) besparing voor overheid wordt (in ieder geval gedeeltelijk) aangewend voor maatregelen om krapte op de woningmarkt te bestrijden.

Zo loopt langzaam de lucht uit de markt, ik denk dat de huizenprijzen op deze manier in de loop van de tijd redelijk stabiel zullen blijven. Aangezien de lonen in de loop van de jaren wel stijgen, vang je daarmee het verlies aan HRA op. Per saldo zou een huis dus even betaalbaar moeten blijven.

[Voor 4% gewijzigd door Sempy op 25-02-2009 10:17]

[Señor Sjon]

Sempy schreef op woensdag 25 februari 2009 @ 10:15:
Hoewel ikzelf ook van de HRA gebruik maak, ben ik het er mee eens dat het een afschuwelijk financieel gedrocht is. Het is gewoon absurd dat in een land met een welvaart als de onze er door de overheid subsidies worden uitgedeeld op eerste levensbehoefte. Dit geldt in zekere zin ook voor huursubsidie, die enkel nodig is omdat door een HRA en woningkrapte de huren worden opgedreven.

Mij lijkt een gefaseerde afbouw van de HRA op lange termijn de beste optie, en wel op de volgende wijze:

1) voor starters geld vanaf 2010 nog maximaal 29 jaar HRA (2011, 28 jaar etc.)
2) overdrachtsbelasting wordt gefaseerd afgebouwd (vanaf 2010 steeds 1% minder tot afgeschaft)
3) voor bestaande hypotheken blijft het zoals het nu is, inclusief max. 30 jaar HRA bij verhuizing
4) besparing voor overheid wordt (in ieder geval gedeeltelijk) aangewend voor maatregelen om krapte op de woningmarkt te bestrijden.

Zo loopt langzaam de lucht uit de markt, ik denk dat de huizenprijzen op deze manier in de loop van de tijd redelijk stabiel zullen blijven. Aangezien de lonen in de loop van de jaren wel stijgen, vang je daarmee het verlies aan HRA op. Per saldo zou een huis dus even betaalbaar moeten blijven.

Er wordt niet alleen gesubsidieerd, maar er wordt ook veel meer belast op de eerste levensbehoefte. Denk alleen al aan BTW op energie en drinkwater.

Zonder HRA zullen de prijzen nog steeds weer gaan stijgen, de grondpolitiek zorgt daar wel voor.

[Anoniem: 294617]

Het belastingstelsel is momenteel zo verdomd ingewikkeld geworden met de bijleenregeling.
Aftrekbaarheid box 1 en box 3. Maximale aftrekbaarheid tot 30 jaar van een hypotheek.
Je kan regelmatig situaties tegen komen dat twee mensen met elkaar gaan samenwonen beiden een eigen woning hebben deze ook een keer hebben overgesloten naar een andere geldverstrekker. en nu ???
Beide eigenwoning reserve....hoe lang nog aftekbaar bla bla belastingspecialist krijgt hier hoofdpijn van!!!

Het makkelijkste zou zijn één belasting tarief voor ieder. Voor inkomens tot 35.000 hogere heffingskortingen dan nu. Hogere inkomens geen kortingen.

*knip spamlinks* Registreren en reageren om de eigen business onder de aandacht te brengen is niet toegestaan

[Voor 13% gewijzigd door Rukapul op 10-03-2009 13:07]

[ari3]

De invoering van de HRA heeft er mijn inziens wel degelijk voor gezorgd dat meer mensen een huis kunnen bezitten. Nu is dat geen doel op zichzelf, maar kan wel gezien worden als maatschappelijk wenselijk:
- Huiseigenaren nemen verantwoordelijkheid voor hun eigen huis en indirect dus ook voor de straat/buurt waar ze leven. Dit voorkomt (sociaal) verval. Kijk maar eens hoe leefbaar een Volgelaarswijk is met voornamelijk huurwoningen.
- Een huis is een appeltje voor de dorst als je gepensioeneerd bent. De samenleving heeft er baat bij dat gepensioeneerden zelf voor hun levensonderhoud kunnen betalen.

Verder valt mij op dat de HRA vaak ter discussie gesteld wordt omdat het een kostenpost is voor de staatsbegroting. Prima, maar dan ook vermelden wat particulier woningbezit de schatkist oplevert aan overdrachtsbelasting, successierechten, BTW-inkomsten uit nieuwbouw, belastinginkomsten uit bouwondernemingen, enz. Per saldo zal het helemaal niet zo negatief uitpakken.

Wel vind ik dat hypotheekverstrekkers wel erg profiteren van de regeling. Ik zou daarom niet de rente aftrekbaar willen hebben maar juist de aflossing op de hypotheekschuld. Stel je hebt een schuld van 200.000 en zou normaal 10.000 euro/jaar aan rente aftrekken. Dat zou je bijvoorbeeld 10.000 mogen aflossen en aftrekken waardoor je in het volgende jaar minder rente hoeft te betalen. Hierdoor wordt het voordeel aan de burger gegeven in plaats van de bank. Andere voordelen zijn:
- Schulden worden sneller afgelost dus burgers zijn eerder schuldvrij. In de gemiddelde levensloop van mensen betekent dit dat ze op middelbare leeftijd kunnen gaan sparen voor hun pensioen in plaats van nog steeds rente/aflossing te betalen voor hun huis.
- De schuld kan snel afnemen waardoor de kans op een restschuld bij executieverkoop afneemt. Dit is een voordeel voor de bank, maar zal ook positief uitwerken op de NHG-premie en het aantal mensen in de schuldhulpverlening.

[nare man]

ari3 schreef op woensdag 11 maart 2009 @ 22:59:
De invoering van de HRA heeft er mijn inziens wel degelijk voor gezorgd dat meer mensen een huis kunnen bezitten. Nu is dat geen doel op zichzelf, maar kan wel gezien worden als maatschappelijk wenselijk:
- Huiseigenaren nemen verantwoordelijkheid voor hun eigen huis en indirect dus ook voor de straat/buurt waar ze leven. Dit voorkomt (sociaal) verval. Kijk maar eens hoe leefbaar een Volgelaarswijk is met voornamelijk huurwoningen.
- Een huis is een appeltje voor de dorst als je gepensioeneerd bent. De samenleving heeft er baat bij dat gepensioeneerden zelf voor hun levensonderhoud kunnen betalen.

(...)

Ik begrijp je redenering, maar hij is naar mijn idee toch niet helemaal valide. Je vertolkt in feite het idee van de 'ownership society' waarin iedereen een eigen huis in eigendom heeft. Daardoor zullen mensen zich beter en verantwoordelijker gaan gedragen, is de gedachte. Dat is echter maar zeer ten dele waar. Je mag in ieder geval het één niet uit het ander afleiden.

Het is natuurlijk veel te kort door de bocht om te zeggen dat Vogelaarwijken (waar inderdaad veel sociale huurwoningen staan) een bewijs zijn voor het positieve gedragseffect dat eigenhuizenbezit op mensen heeft. Als ik in Rotterdam door de ergste pauperwijken op Zuid fiets, dan zie ik dat daar toch een zeer aanzienlijk deel van de woningvoorraad koop is. Dat zijn niet bepaald de beste buurten en mensen dragen ook echt geen zorg voor die buurten.

Andersom tref je in het centrum vaak (veel) duurdere huurappartementen, met een huurprijs die de gemiddelde koper aan netto-hypotheeklasten bij lange na niet kan opbrengen. Daar zijn de mensen weer wél zuinig op en er is veel sociale controle in zo'n complex en daar omheen. Dat wordt ook veroorzaakt omdat mensen wéten dat ze letterlijk betalen voor huurgenot, en dat het bedrag dat ze aan huur betalen in beginsel 'weg' is als de maand voorbij is (je bouwt niets op). Mensen in dure huurcomplexen zijn dus zeer geneigd om hun leefomgeving te optimaliseren en zullen in de regel hun verhuurder dan ook sterk onder druk zetten om dat te waarborgen. Als ik in mijn appartementencomplex (huurprijs voor de kleinste units vanaf drie nullen) de sfeer, de mate van netheid en de houding van de mensen vergelijk met de situatie bij vrienden van me die in een koopcomplex wonen, dan komt dat laatste écht niet beter uit de bus, eerder slechter.

Naar mijn idee is eigenwoningbezit beslist geen garantie voor goed gedrag. Niet alleen omdat de nettohypotheeklasten van een goedkope koopwoning in de prijsklasse ~100-125k net zo goed door 'tokkies' opgehoest kunnen worden, maar ook omdat het idee van de 'ownership society' vereist dat huizenkopers inzicht hebben in het belang van een eigen woning, in het idee van waarde-opbouw, van een appeltje voor de dorst et cetera. En dat is bij heel veel harrie-huizenkopers ook écht niet het geval.

[Voor 4% gewijzigd door nare man op 12-03-2009 09:07]