Huurprijsherziening dmv consumer price index

[PCMedic]

Hallo,

Om mijn vraag te onderbouwen wil ik eerst een gedeelte van de huidige situatie beschrijven.
Een aantal jaren geleden hebben wij het nieuws gekregen dat wij ons gehuurde bedrijfspand moeten verlaten in verband met een groot renovatieproces. Hierbij word onze huidige bedrijfspand afgebroken en dienen wij te verhuizen naar een andere pand. Recentelijk hebben wij hierom weer een nieuw huurvoorstel gekregen, echter valt het mij op dat de huurprijzen per m2 in de huurvoorstellen steeds meer gaan stijgen. (peildatum 2009)

Nou staat er in de huurvoorstellen steeds een huurprijsherziening welke ik niet goed begrijp. Via deze weg hoop ik dat jullie mij iets meer hierover kunnen vertellen.

De huurovereenkomst zal herberekend en vastgesteld worden op basis van het prijsindexcijfer CPI Alle huishoudens 2006=100

Mijn vraag is waarom men jaar 2006 pakt en niet een meer recentere? En welke invloed de prijsindexcijfer op de huurprijs heeft? Zou de meest recentere indexcijfer de huurprijsherziening doen verlagen?

Als laatste wil ik wel even bij vermelden dat dit echt een onbekende gebied voor mij is. Ik heb net een stuk tekst proberen te lezen over de CPI, maar begreep er vrij weinig van.

[ Voor 26% gewijzigd door PCMedic op 16-02-2009 13:36 ]

[argro]

offtopic:
CPI staat voor consumentenprijsindex, tenzij je het over de bijvoorbeeld de Britse CPI hebt.

CPI 2006=100 wordt maandelijks door het CBS berekend. Jouw huurprijs wordt dus periodiek herberekend a.d.h.v. deze index. De vraag is hoe vaak deze herberekening plaats zal vinden. Ik neem aan jaarlijks, maar dat staat niet in de betreffene bepaling.

[ Voor 65% gewijzigd door argro op 16-02-2009 13:38 ]

[riddles]

De CPI is een cijfer van het CBS (http://statline.cbs.nl/St...A=71313ned&HD=090216-1330). 2006=100 is de "nul lijn" waarop zij dat cijfer baseren. Vraag is nu hoe vaak je huur geindexeerd wordt, en op welk cijfer. Het cijfer wordt nl. iedere maand vrijgegeven. Meest logisch zou zijn om het CPI van januari 2009 (104,08) te vergelijken met dat van januari 2008 (102,11). Je huurverhoging zou dan zo'n 1,9% zijn (104,08 / 102,11).

[Verwijderd]

Het is niets meer dan een inflatie correctie. Als er inflatie is dan gaat de huurprijs met hetzelfde percentage omhoog. 2006=100 geeft alleen maar aan dat het gemiddelde van 2006 als startpunt wordt genomen voor het weergeven van het inflatiepercentage. Dit heeft verder geen invloed op de waardes. Tevens is dit de nieuwste reeks. Voor een totaal overzicht:
http://statline.cbs.nl/St...NED&D1=0-6&D2=0&D3=a&VW=T

Je kan hier zien:
2006=100
2007: 101.61 (dus 1.61% hoger dan 2006)
2008: 104.14 (dus 4.14% hoger dan 2006)

De inflatie in 2008 en opzichte van 2007 is dan 104.41 / 101.61 = 2.48%.
Dus als 2007=100 was genomen dan was 2008: 102.48

Het verschil van mijn cijfers en die van riddles is dat hij de waardes van januari gebruikt en ik de gemiddelde van het hele jaar. Wat je moet gebruiken hangt af van wat in je contract staat.

[ Voor 11% gewijzigd door Verwijderd op 16-02-2009 13:48 ]

[PCMedic]

riddles schreef op maandag 16 februari 2009 @ 13:34:
De CPI is een cijfer van het CBS (http://statline.cbs.nl/St...A=71313ned&HD=090216-1330). 2006=100 is de "nul lijn" waarop zij dat cijfer baseren. Vraag is nu hoe vaak je huur geindexeerd wordt, en op welk cijfer. Het cijfer wordt nl. iedere maand vrijgegeven. Meest logisch zou zijn om het CPI van januari 2009 (104,08) te vergelijken met dat van januari 2008 (102,11). Je huurverhoging zou dan zo'n 1,9% zijn (104,08 / 102,11).

Verwijderd schreef op maandag 16 februari 2009 @ 13:46:
Het is niets meer dan een inflatie correctie. Als er inflatie is dan gaat de huurprijs met hetzelfde percentage omhoog. 2006=100 geeft alleen maar aan dat het gemiddelde van 2006 als startpunt wordt genomen voor het weergeven van het inflatiepercentage. Dit heeft verder geen invloed op de waardes. Tevens is dit de nieuwste reeks. Voor een totaal overzicht:
http://statline.cbs.nl/St...NED&D1=0-6&D2=0&D3=a&VW=T

Je kan hier zien:
2006=100
2007: 101.61 (dus 1.61% hoger dan 2006)
2008: 104.14 (dus 4.14% hoger dan 2006)

De inflatie in 2008 en opzichte van 2007 is dan 104.41 / 101.61 = 2.48%.
Dus als 2007=100 was genomen dan was 2008: 102.48

Het verschil van mijn cijfers en die van riddles is dat hij de waardes van januari gebruikt en ik de gemiddelde van het hele jaar. Wat je moet gebruiken hangt af van wat in je contract staat.

Dus als ik jullie verhaal goed begrijp, word er een cijfer van het CBS jaar 2006 vergeleken met een cijfer uit 2009 om tot de huurverhoging te komen? Maar waarom word er een cijfer genomen uit 2006 en niet uit 2008? Aannemend dat de stijging tussen 2008 en 2009 minder is dan 2006 en 2009.

[ Voor 7% gewijzigd door PCMedic op 16-02-2009 14:00 ]

[PCMedic]

argro schreef op maandag 16 februari 2009 @ 13:33:

offtopic:
CPI staat voor consumentenprijsindex, tenzij je het over de bijvoorbeeld de Britse CPI hebt.

CPI 2006=100 wordt maandelijks door het CBS berekend. Jouw huurprijs wordt dus periodiek herberekend a.d.h.v. deze index. De vraag is hoe vaak deze herberekening plaats zal vinden. Ik neem aan jaarlijks, maar dat staat niet in de betreffene bepaling.

Net even gecontroleerd. Deze word jaarlijks herzien.

[Verwijderd]

PCMedic schreef op maandag 16 februari 2009 @ 13:59:
[...]


[...]


Dus als ik jullie verhaal goed begrijp, word er een cijfer van het CBS jaar 2006 vergeleken met een cijfer uit 2009 om tot de huurverhoging te komen? Maar waarom word er een cijfer genomen uit 2006 en niet uit 2008? Aannemend dat de stijging tussen 2008 en 2009 minder is dan 2006 en 2009.

Nee dat klopt niet. Misschien handig om even dit te lezen:
Wikipedia: Indexcijfer
Voorbeeldje
Ik neem nu 1995=100
Dan is het gemiddelde van 2007: 130.3 (sinds 1995 is de prijs dus 30.3% gestegen)
En het gemiddelde van 2008: 133.5 (sinds 1995 is de prijs dus 33.5% gestegen)
De verhoging is dan 133.5 / 130.3 = 2.49%

Nu neem ik 2006=100
Dan is het gemiddelde van 2007: 101.6 (sinds 2006 is de prijs dus 1.6% gestegen)
En het gemiddelde van 2008: 104.1 (sinds 1995 is de prijs dus 4.1% gestegen)
De verhoging is dan 104.1 / 101.6 = 2.49%

Omdat de cijfers anders erg hoog worden wordt er om de zoveel jaar met een nieuw basisjaar gestart. Als je 1980=100 zou gebruiken dan zou 2007 op 192.5 zitten en 2008 op 197.3. Maar dan kom je nog steeds op 2.49% uit als je die 2 deelt.

Let op ik gebruik hier het gemiddelde van een jaar als voorbeeld. Dit hoeft niet het cijfer te zijn wat in jouw contract gebruikt wordt.

[PCMedic]

Bedankt voor de uitleg! Ik denk dat ik nu wel even voldoende weet.
Eigenlijk komt het een beetje op neer dat ik mijzelf onnodig druk heb gemaakt over dit punt.

Maar wel fijn dat jullie mij alles hebben uitgelegd.

[n4m3l355]

PCMedic schreef op dinsdag 17 februari 2009 @ 12:59:
Bedankt voor de uitleg! Ik denk dat ik nu wel even voldoende weet.
Eigenlijk komt het een beetje op neer dat ik mijzelf onnodig druk heb gemaakt over dit punt.

Maar wel fijn dat jullie mij alles hebben uitgelegd.

Aan de andere kant is het toch wel prettig lijkt me om te weten waarop je huur gebaseerd is Dat terzijde (ik ben onbekend met de verhuur van winkels) is het imo wel redelijk schappelijk dat enkel geindexeerd wordt adhv de inflatie. Al las ik onlangs dat nog een paar grote fondsen dit ook deden en er al erg content mee waren dat ze dit gelukt was.

[Verwijderd]

Het is zover ik weet wettelijk vastgelegd dat je de huur niet meer mag verhogen dan met de jaarlijkse stijging van de CPI. Dit om de huurders te beschermen. Pas bij het opstellen van een nieuw contract kunnen verhuurders de prijs naar eigen inzicht verhogen als ze willen. Daarom zijn langlopende huurovereenkomsten vaak op den duur vaak vrij voordelig (mensen die meer dan 10-15 jaar in hetzelfde huurhuis zitten bijvoorbeeld). Maar meestal is er wel doorstroming zodat de huurprijzen weer aan marktprijzen aangepast kunnen worden.

[PCMedic]

Verwijderd schreef op woensdag 18 februari 2009 @ 14:19:
Het is zover ik weet wettelijk vastgelegd dat je de huur niet meer mag verhogen dan met de jaarlijkse stijging van de CPI. Dit om de huurders te beschermen. Pas bij het opstellen van een nieuw contract kunnen verhuurders de prijs naar eigen inzicht verhogen als ze willen. Daarom zijn langlopende huurovereenkomsten vaak op den duur vaak vrij voordelig (mensen die meer dan 10-15 jaar in hetzelfde huurhuis zitten bijvoorbeeld). Maar meestal is er wel doorstroming zodat de huurprijzen weer aan marktprijzen aangepast kunnen worden.

Je hebt hier wel een punt. Maar wat mij opvalt is dat de huurprijs per m2 van ons nieuwe huurcontract in vergelijking met het oude wel 2x zo duur word. Nou mogen ze wel komen met het argument, nieuwere pand dus hogere huur. Maar naar mijn mening vind ik het toch een vrij hoge bedrag. Het gekke is dat in Nederland de ondernemer nauwelijks beschermd word tegen hoge huurprijzen. Het desbetreffende bedrijf die dus de huurprijzen voor bedrijfspanden regeld mag dan bij voorbaat ineens een belachelijk (start)huurprijs vragen.

Wat ik overigens afvraag, maar weer afwijkt van mijn topic. Is dat wanneer wij (gezien dat wij moeten verhuizen vanwege een renovatieproces) moeten verhuizen naar een aangewezen (nieuwe)pand, of het niet gezien kan worden als verlenging van ons huidige contract. Dus automatisch kunnen profiteren van alleen een huurherziening en dus niet een complete nieuwe huurprijs.

n4m3l355 schreef op dinsdag 17 februari 2009 @ 17:16:
[...]

Aan de andere kant is het toch wel prettig lijkt me om te weten waarop je huur gebaseerd is Dat terzijde (ik ben onbekend met de verhuur van winkels) is het imo wel redelijk schappelijk dat enkel geindexeerd wordt adhv de inflatie. Al las ik onlangs dat nog een paar grote fondsen dit ook deden en er al erg content mee waren dat ze dit gelukt was.

Klopt, het is wel fijn om te weten waarop alles is gebaseerd. Wel ga ik in ieder geval nog proberen te onderhandelen. Ten slotte hebben wij niet ervoor gekozen om de boel te renoveren.