Huurverhoging

[Maverick]

Wellicht niet helemaal de goede plaats. Maar het gaat hier vooral veel over geld zaken dus lijkt het me het beste.
Mijn huurbaas wil graag de huur verhogen. Nu woon ik in een geliberaliseerde woning dus hij zit niet an de inflatie vast en mag in principe de huurverhoging zelf bepalen. Is hij hierbij nog aan enige regels verbonden? Als ik mijn verhoging namelijk bekijk dan komt deze neer op maarliefst 10,8%. En dit lijkt mij toch wel erg veel.
Heb al bij VROM ed gekeken. Maar daar gaat het vooral over ongeliberaliseerde huur.
Iemand enig idee?

[kwiebus]

http://wetwegwijzer.bibliotheek.nl/docs/52.htm

[sanderb]

Als je daadwerkelijk onder geliberaliseerde huur valt kan je huisbaas vragen wat hij wil.
Je hoeft er echter niet mee akkoord te gaan. Als je niet akkoord gaat, kan de huisbaas het contract laten ontbinden indien de kantonrechter vind dat de huurverhoging realistisch is.
(zie ook link in de post hierboven)

Ik denk niet dat 10.8 % ooit realistisch is...

Hou overigens in de gaten dat indien je inclusief GWL huurt, je sowieso niet geliberaliseerd huurt!

[Verwijderd]

Ook hier nog wat info: http://www.postbus51.nl/n...ximale-huurverhoging.html

Bij 'normale' huur maximaal 1.6% maar er is geen max percentage bij geliberaliseerde huur.

[cornelixnootje1]

Aha, interessant. Hij mag dus zelf weten wanneer en hoeveel, tenzij het in het huurcontract anders staat.

[makila]

cornelixnootje1 schreef op dinsdag 10 februari 2009 @ 00:34:
Aha, interessant. Hij mag dus zelf weten wanneer en hoeveel, tenzij het in het huurcontract anders staat.

Dat klopt maar door een te grote verhoging vervalt de duur van het contract, als de huurder het hiermee oneens is. (In het slechste geval als je een vervelende huisbaas hebt die naar de rechter stapt dan moet de rechter beslissen of de verhoging redelijk is of niet) . Dwz je kunt niet zomaar de huurprijs waanzinnig verhogen, en dan ook nog eens eisen dat de huurder nog een jaar lang de huur moet betalen omdat het contract dit zo bepaald.

Maar ja wat is onredelijk? 10% 50% 100% verhoging? Daar heb ik geen idee van.

[ Voor 19% gewijzigd door makila op 10-02-2009 09:38 ]

[Maverick]

Dat is dus ook mijn probleem. Ik weet dat voor een ongeliberaliseerde woning 1.6% het maximum is. Als je het daarmee vergelijkt is 10% natuurlijk van de zotte. Maar ik wil heb graag een tegenvoorstel doen. (liever dat dan naar de rechter, hoewel ik als hij niet afzwakt dat sowieso doe) Maar wat is dan wel redelijk? 2%, 3%, 5%? Ik kan dat nergens vinden. liefst zou ik ergens een uitspraak van een rechter zien die zegt "x.x% is een redelijke verhoging" .
Enig idee waar ik mijn vraag voor kan leggen?

[Zenyatta]

Maverick schreef op dinsdag 10 februari 2009 @ 09:46:
(...)
Enig idee waar ik mijn vraag voor kan leggen?

Je zou hier even kunnen kijken.

[ Voor 34% gewijzigd door Zenyatta op 10-02-2009 09:54 ]

[croxz]

Christijn schreef op dinsdag 10 februari 2009 @ 09:53:
[...]


Je zou hier even kunnen kijken.

Het staat allemaal niet zo duidelijjk op de website van Vrom en de huurcommissie, maar veel wetten/regels en publicaties gelden niet voor geliberalisseerde huurwoningen en de huurcommissie heeft hier ook geen zeggenschap over.

[n4m3l355]

Maverick schreef op dinsdag 10 februari 2009 @ 09:46:
Dat is dus ook mijn probleem. Ik weet dat voor een ongeliberaliseerde woning 1.6% het maximum is. Als je het daarmee vergelijkt is 10% natuurlijk van de zotte. Maar ik wil heb graag een tegenvoorstel doen. (liever dat dan naar de rechter, hoewel ik als hij niet afzwakt dat sowieso doe) Maar wat is dan wel redelijk? 2%, 3%, 5%? Ik kan dat nergens vinden. liefst zou ik ergens een uitspraak van een rechter zien die zegt "x.x% is een redelijke verhoging" .
Enig idee waar ik mijn vraag voor kan leggen?

Hoezo zou het van de zotte zijn? Neem in gedachte dat 1,6% afgelopen jaar verre van realistisch is en het mag dan wel de inflatie meelopen maar in de realiteit als verhuurder leg je hierop bij. Nu weet ik niet of je incl. GWE betaald maar die zouden verhoudingsgewijs veel hoger uitgevallen kunnen zijn wat ie met die 10% compenseert. Overigens waarom zou 10% onrealistisch zijn misschien (kunnen we hier niet opmaken) heeft hij vorig jaar niets verhoogd of heeft hij in de eerste instantie de huur laag ingezet. Misschien is het wel interessant om de rest te weten. Zij het wat je nu aan huur betaald, wat de afgelopen jaren de huur was, waar je woont de vierkantemeters, de woning zelf enz.

[Verwijderd]

Eens met hierboven. Of een verhoging van 10% 'redelijk' is hangt heel erg van de omstandigheden af, waar we nu niets van weten. Als de huurbaas in het verleden niet heeft verhoogd is zijn huuropbrengst effectief minder geworden, hetgeen hij dan nu zal willen verhogen. Als je inclusief GWL huurt zoals hierboven gezegd dan zal hij het komende jaar ook meer moeten betalen hetgeen hij zal willen compenseren. En denk ook aan de kwestie van servicekosten, over het algemeen betaal je daar een 'voorschot' voor en krijg je een afrekening aan het einde van het jaar gebaseerd op de werkelijke kosten (ik tenminste wel). De verhuurder kan ook gewoon hebben vastgesteld dat hij aan onderhoud veel meer kwijt is dan verwacht en voor komend jaar dat willen compenseren / terugkrijgen.

Bij geliberaliseerde huurwoningen heb je meestal niet zoveel aanknopingspunten. Ik huur zelf via een particuliere onderneming in het hogere segment en daar krijg ik altijd een brief van dat ze weliswaar 'bevoegd' zijn om de huur met (bijvoorbeeld) 7 of 8% te verhogen, maar dat ze 'om markttechnische redenen' besluiten om de huur voor komend jaar met 1 of 2% te verhogen. Een ander deel halen ze dan vaak weer binnen via de servicekosten, alhoewel die gelukkig nog niet zo hoog zijn (appartement uit 2005).

Of 2, 3 of 5% als tegenbod redelijk is in jouw geval, valt in abstracto echt niet te zeggen. Misschien is 10% wel helemaal niet zo onredelijk. Een uitspraak van een rechter van 'X% is een redelijke verhoging' zul je in elk geval zeker niet aantreffen. Een rechter oordeelt over concrete zaken en die zijn allemaal verschillend.

[ Voor 6% gewijzigd door Verwijderd op 10-02-2009 11:24 ]

[Maverick]

Ik huur exclusief GWL. Ik ga van een bedrag van 835,- (inclusief 35,- servicekosten) naar een bedrag van 925,- (incl. 40,- servicekosten). Ik woon er nu 2 jaar en vorig jaar is de huur niet omhoog gegaan. Maar in 2 jaar tijd is er ook GEEN onderhoud gepleegd.

Nu is het overigens zo dat er al onderhoud nodig was voordat ik er in trok en er toen is toegezegd dat dit zou gebeuren. Ik ga dus sowieso niet akkoord met de verhoging totdat het onderhoud verricht is. Maar het is wel fijn om te weten of hij die 10% kan maken.

[n4m3l355]

Maverick schreef op dinsdag 10 februari 2009 @ 11:39:
Ik huur exclusief GWL. Ik ga van een bedrag van 835,- (inclusief 35,- servicekosten) naar een bedrag van 925,- (incl. 40,- servicekosten). Ik woon er nu 2 jaar en vorig jaar is de huur niet omhoog gegaan. Maar in 2 jaar tijd is er ook GEEN onderhoud gepleegd.

Nu is het overigens zo dat er al onderhoud nodig was voordat ik er in trok en er toen is toegezegd dat dit zou gebeuren. Ik ga dus sowieso niet akkoord met de verhoging totdat het onderhoud verricht is. Maar het is wel fijn om te weten of hij die 10% kan maken.

Dat er geen onderhoud gepleegd is staat los van de verhogingen en is ook geen reden om niet akkoord te gaan. Immers is het maar de vraag hoe noodzakelijk het onderhoud is en of dit onder jou verantwoording valt of de zijne.
Als hij in 2 jaar tijd niet verhoogd heeft en nu opeens 10% is dit in mijn optiek verre van onredelijk, immers 10/2 (a 3) levert je een verhoging op van jaarlijks 5 a 3% en dan vergeet ik nog maar even snel de renteverlies over de afgelopen jaren over de gemiste verhogingen.

[Maverick]

n4m3l355 schreef op dinsdag 10 februari 2009 @ 12:05:
[...]

Dat er geen onderhoud gepleegd is staat los van de verhogingen en is ook geen reden om niet akkoord te gaan. Immers is het maar de vraag hoe noodzakelijk het onderhoud is en of dit onder jou verantwoording valt of de zijne.
Als hij in 2 jaar tijd niet verhoogd heeft en nu opeens 10% is dit in mijn optiek verre van onredelijk, immers 10/2 (a 3) levert je een verhoging op van jaarlijks 5 a 3% en dan vergeet ik nog maar even snel de renteverlies over de afgelopen jaren over de gemiste verhogingen.

Onderhoud dat onder zijn verantwoording valt is zeker een reden om verhoging tegen te gaan. Hij zal eest het achterstallig onderhoud aan moeten pakken. Hoeveel de huur daarna dan omhoog gaat staat hier inderdaad los van.

[n4m3l355]

Maverick schreef op dinsdag 10 februari 2009 @ 13:12:
Onderhoud dat onder zijn verantwoording valt is zeker een reden om verhoging tegen te gaan. Hij zal eest het achterstallig onderhoud aan moeten pakken. Hoeveel de huur daarna dan omhoog gaat staat hier inderdaad los van.

Zoals ik al eerder aangaf is het afhankelijk van welk onderderhoud het is, wat achterstallig wordt geacht en bij wie deze verantwoordelijkheid ligt. Zolang de ruiten er niet uitliggen en de verwarming naar behoren functioneerd (grof gezegd) is er geen reden om niet over te gaan tot verhoging. Hoe dan ook is er tot nu toe moeilijk aan te geven of de verhoging al dan niet redelijk is zonder een duidelijk beeld te vormen. Enkel op basis van de afgelopen 2 jaar is geen verhoging doorgevoerd is het redelijk om na 2 jaar er 10% bovenop te zetten. Alle andere randverschijnselen kunnen mogelijk zijn echter onbekend. Overigens is het vaak zo dat na onderhoud een huurverhoging mits afgesproken wordt doorgevoerd in geval van een duidelijk verbeterde leefsituatie, te denken aan dubbelglas bv echter hier lijkt geen sprake van.

[Verwijderd]

Klein onderhoud moet de huurder zelf verrichten. Als je een beetje degelijke verhuurder hebt, heb je een lijst gekregen waarop staat welke werkzaamheden je als huurder zelf moet verrichten (bijv. ontluchten cv-installatie, schoonmaken en schoonhouden kranen en sanitair, voorkomen bevriezing leidingen et cetera) en welk onderhoud je verhuurder zal verrichten ('groot onderhoud', zoals ramen en deuren die eruit donderen of storingen in algemene voorzieningen zoals blok- of stadsverwarming).

Je kunt dus niet in algemene zin zeggen 'er moet nog onderhoud gebeuren, dus ik accepteer geen huurverhoging' zonder dat je zeker weet tot wélk onderhoud de verhuurder überhaupt verplicht is. Overigens zou ik bij een huurprijs > 800 euro wel verwachten dat er een bepaalde service-standaard bij hoort: dus hetzij dat het appartement in topconditie is als je het huurt, hetzij dat de verhuurder niet álle klein onderhoud aan jou overlaat maar ook het één en ander zelf ter hand neemt.

Een wijze tip overigens: ik realiseer me dat het qua maandlasten vervelend kan zijn, maar redeneringen als 'ik heb nog X van de verhuurder tegoed, dus ik betaal Y huur niet' zijn erg gevaarlijk. Er zal vast een bepaling in je huurovereenkomst staan die verrekening uitsluit. Bovendien laad je het verwijt op je dat jij ook niet de huur betaalt. Als het dan tot een conflict komt is jou óók iets te verwijten en dat is gewoon niet een goed uitgangspunt.

Een verhoging van 835 naar 925 vind ik an sich hoog, maar het maakt wel een wezenlijk verschil dat je vorig jaar géén huurverhoging hebt gehad. Dat compenseert die verhoging weer. 45 euro per jaar op een huurprijs van 835 is nog steeds niet heel weinig, maar zeker niet absoluut onredelijk.

Ik denk dat je jezelf de vraag moet stellen of je dit conflict wel op de spits moet drijven. Realiseer je dat je als 'rijkere huurder' gewoon minder bescherming geniet dan als 'sociale huurder'. De redenering is natuurlijk ook een beetje dat als jij 835 eu (nota bene ex GWL) kunt ophoesten als maandbedrag, je ook wel een goedverdienende, hoger opgeleide mondige burger zult zijn die niet de bescherming van een huurcommissie nodig heeft. Dat is een afweging die je zult moeten maken bij de vraag wat je gaat doen: accepteren, onderhandelen en een tegenbod doen of hakken in het zand zetten en aanvechten.

[Maverick]

Verwijderd schreef op dinsdag 10 februari 2009 @ 13:42:
Klein onderhoud moet de huurder zelf verrichten. Als je een beetje degelijke verhuurder hebt, heb je een lijst gekregen waarop staat welke werkzaamheden je als huurder zelf moet verrichten (bijv. ontluchten cv-installatie, schoonmaken en schoonhouden kranen en sanitair, voorkomen bevriezing leidingen et cetera) en welk onderhoud je verhuurder zal verrichten ('groot onderhoud', zoals ramen en deuren die eruit donderen of storingen in algemene voorzieningen zoals blok- of stadsverwarming).

Je kunt dus niet in algemene zin zeggen 'er moet nog onderhoud gebeuren, dus ik accepteer geen huurverhoging' zonder dat je zeker weet tot wélk onderhoud de verhuurder überhaupt verplicht is. Overigens zou ik bij een huurprijs > 800 euro wel verwachten dat er een bepaalde service-standaard bij hoort: dus hetzij dat het appartement in topconditie is als je het huurt, hetzij dat de verhuurder niet álle klein onderhoud aan jou overlaat maar ook het één en ander zelf ter hand neemt.

Een wijze tip overigens: ik realiseer me dat het qua maandlasten vervelend kan zijn, maar redeneringen als 'ik heb nog X van de verhuurder tegoed, dus ik betaal Y huur niet' zijn erg gevaarlijk. Er zal vast een bepaling in je huurovereenkomst staan die verrekening uitsluit. Bovendien laad je het verwijt op je dat jij ook niet de huur betaalt. Als het dan tot een conflict komt is jou óók iets te verwijten en dat is gewoon niet een goed uitgangspunt.

Een verhoging van 835 naar 925 vind ik an sich hoog, maar het maakt wel een wezenlijk verschil dat je vorig jaar géén huurverhoging hebt gehad. Dat compenseert die verhoging weer. 45 euro per jaar op een huurprijs van 835 is nog steeds niet heel weinig, maar zeker niet absoluut onredelijk.

Ik denk dat je jezelf de vraag moet stellen of je dit conflict wel op de spits moet drijven. Realiseer je dat je als 'rijkere huurder' gewoon minder bescherming geniet dan als 'sociale huurder'. De redenering is natuurlijk ook een beetje dat als jij 835 eu (nota bene ex GWL) kunt ophoesten als maandbedrag, je ook wel een goedverdienende, hoger opgeleide mondige burger zult zijn die niet de bescherming van een huurcommissie nodig heeft. Dat is een afweging die je zult moeten maken bij de vraag wat je gaat doen: accepteren, onderhandelen en een tegenbod doen of hakken in het zand zetten en aanvechten.

Het is zo dat bij het intrekken in de woning 2 jaar geleden er door de verhuurder zelf is aangegeven dat het buitenwerk aan een schilderbeurt toe was. Deze zou dat voorjaar plaatsvinden. Ook was een deel van de achterkant weggerot. Hier zat nu tijdeljik purschuim tussen.
Nu 2 jaar later is de situatie nog steeds gelijk. Het buitenschilderwerk is absoluut voor rekening van de verhuurder. Deze erkent dit ook en heeft meermalen een schilder gebeld zo zegt hij. Er is er alleen nog nooit een bij ons langsgeweest. Omdat ik me hierover in het verleden al heb opgewonden heb ik uitgezocht hoe het werkt. Ik mag niet de huur weigeren. Maar wel een eventuele verhoging. Het gaat hier niet om een lekkende CV.
Overigens is de achterkant nu nog rotter dan hij was (wat wil je na 2 jaar) en zijn er ook scheuren in een 2tal ruiten (enkelglas) ontstaan door het trekken van het hout. De kosten lopen voor de huurbaas alleen maar op omdat hij het zelf heeft laten versloffen.

Overigens ben ik geen "goedverdienende, hoger opgeleide mondige burger" maar een student. Ik werk gewoon hard en heb iemand om de huur mee te delen. (2 personen in een 3-kamerappartement.)

Enfin, de verhoging kan ik mee leven. Alleen niet dat het onderhoud daarvoor niet eerst gedaan wordt. (overigens moet hij een verhoging sowieso minimaal 2 maanden van te voren aankondigen dus gaat deze verhoging pas in in april.)

[cornelixnootje1]

Een goed voorbeeld van scheef beleid in Nederland. Door de belachelijk goedkope sociale huurwoningen loont het niet een huis te kopen en verhuren, dus de markt is krap en daardoor krijgje dit soort praktijken.

Dikke kans dat de buren de helft betalen voor een identiek huis, omdat ze op een wachtlijst hebben gestaan.

Maargoed, het leven is niet eerlijk.

Ik zou inderdaad een tegenbod doen. In Nederland geen ervaring mee, maar iemand in NYC betaalde samen met een huisgenoot 2300 per maand (met gratis kakkerlakken) en werd ineens verhoogd naar 2800. Hebben ze omlaag gepraat naar 2500.

Je huisbaas zit ook niet te wachten op leegstand, hou dat in je achterhoofd.

[sanderb]

Achterstallig onderhoud en een huurverhoging gaan slecht samen.
Doe eens een vergelijkend onderzoekje naar vergelijkbare woningen (net zo groot en zelfde (soort)buurt ). Dan weet je zelf ook wel wat redelijk is. De markt bepaald helaas wat redelijk is en niet de huurcommissie in dit geval. Daarvoor is het tenslotte geliberaliseerde huur.
Je kan dit hard spelen en waarschijnlijk sta je nog sterk ook. Realiseer je echter wel wat dit doet voor je relatie met je huisbaas.

Ik zou als ik jou was het achterstallig onderhoud zeker meenemen in de onderhandelingen. Blijf rustig en zakelijk en laat je niet verleiden tot emotionele reacties. Wijs je huurbaas ook op de voordelen die het voor hem oplevert door het onderhoud te doen. Je geeft zelf ook al aan dat dit op de lange termijn duurder gaat worden voor hem. Iemand boven mij gaf al aan dat de verhoging als je het verdeeld over die 2 jaar niet eens zo heel onredelijk is. Betaal hoe dan ook je normale huur (en op tijd) zolang de onderhandelingen lopen.

[Verwijderd]

Maverick schreef op dinsdag 10 februari 2009 @ 13:56:
[...]
(...)

Overigens ben ik geen "goedverdienende, hoger opgeleide mondige burger" maar een student. Ik werk gewoon hard en heb iemand om de huur mee te delen. (2 personen in een 3-kamerappartement.)

Enfin, de verhoging kan ik mee leven. Alleen niet dat het onderhoud daarvoor niet eerst gedaan wordt. (overigens moet hij een verhoging sowieso minimaal 2 maanden van te voren aankondigen dus gaat deze verhoging pas in in april.)

Ik dacht dat je het in je eentje huurde. Als je het met een andere student huurt is het wel een ander verhaal inderdaad. Dan blijft het natuurlijk zo dat het onderhoud in beginsel los staat van de huurverhoging, maar ik begrijp je positie wel beter.