hypotheekbescherming zinvol?

[Bananenplant]

Ik heb net een huis gekocht en ga volgende week een hypotheekofferte aanvragen. Bij eerdere gesprekken bij de adviseur heeft hij ook hypotheekbescherming genoemd: een verzekering van ca. 2 tientjes in de maand waarbij je als je ineens je inkomen kwijtraakt gedurende een periode maandelijks een bedrag uitgekeerd krijgt zodat je aan je hypotheekverplichting kan voldoen.

M'n vraag is nu... is dit zinvol? Ik heb via google iets gevonden op de independer.nl waarop stond dat het best tegenviel, maar ik wil komende dagen nog wel even uitzoeken wat de voorwaarden van die polis precies zijn. Hebben jullie er verder ervaringen mee?

[stp_4]

ucchan schreef op dinsdag 30 december 2008 @ 16:36:
Ik heb net een huis gekocht en ga volgende week een hypotheekofferte aanvragen. Bij eerdere gesprekken bij de adviseur heeft hij ook hypotheekbescherming genoemd: een verzekering van ca. 2 tientjes in de maand waarbij je als je ineens je inkomen kwijtraakt gedurende een periode maandelijks een bedrag uitgekeerd krijgt zodat je aan je hypotheekverplichting kan voldoen.

M'n vraag is nu... is dit zinvol? Ik heb via google iets gevonden op de independer.nl waarop stond dat het best tegenviel, maar ik wil komende dagen nog wel even uitzoeken wat de voorwaarden van die polis precies zijn. Hebben jullie er verder ervaringen mee?

Wat is het verschil met een Nationale Hypotheek Garantie? Of is het gewoon een andere naam voor een verzekering voor een hypotheek die boven de NHG grens valt?

[Bananenplant]

Als je arbeidsongeschikt of werkloos raakt krijg je maandelijks een bedrag uitgekeerd zodat je in de te overbruggen periode je lasten kunt betalen. Dus bijvoorbeeld ander werk zoeken of even van de schrik bekomen voordat je daadwerkelijk je huis moet gaan verkopen.

[blackd]

stp_4 schreef op dinsdag 30 december 2008 @ 16:51:
Wat is het verschil met een Nationale Hypotheek Garantie? Of is het gewoon een andere naam voor een verzekering voor een hypotheek die boven de NHG grens valt?

NHG is vooral voor de bank een groot voordeel; de bank weet zeker dat de schuld zal worden terugbetaald, want dat doet de stichting WEW. Dat in het geval de hypotheeklasten niet meer betaald kunnen worden, waarna over zal worden gegaan tot executieverkoop (gedwongen verkoop) op een veiling. Dit levert vaak minder op dan de vrije verkoopwaarde van de woning. De consument zal dan met een schuld blijven zitten. Deze schuld wordt door WEW betaald, maar zal wederom verhaald worden op de consument. Pas als de consument er alles aan heeft gedaan om de schuld terug te betalen, of als terugbetaling echt niet mogelijk is, wordt de schuld kwijtgescholden. Om NHG aan te vragen moet je aan bepaalde voorwaarden voldoen, en is een eenmalige 'premie' (waarborgsom) nodig.

De (inkomens) verzekering die bij deze hypothecaire lening wordt aangeboden, heeft daar niets mee te maken. De verzekering zal uitkeren zodra de hypotheeklasten (rente + aflossing) niet betaald kunnen worden. Dan is er nog geen sprake van executieverkoop.

Dit soort verzekeringen zijn wel de manier om geld te verdienen aan de consument als geldgever zijnde. Vaak worden dit soort aanvullende verzekeringen afgesloten omdat de marge op een hypothecaire lening marginaal is. Je moet je afvragen, maar dat is bij elke verzekering, of je dit ook wel echt nodig hebt.
Je moet je ook goed verdiepen in de polis, wat is wel en wat is niet gedekt.

[ajhaverkamp]

Dat is dus bij een looptijd van 30 jaar: € 7200. Je kunt ook zelf een buffer aan spaargeld aanleggen, voor het geval je tijdelijk zonder inkomen komt te zitten.

[JJvG]

Met dit soort "inkomensverzekeringen" moet je toch altijd oppassen. Mijn eigen (negatieve) ervaring is dat dit soort verzekeringen vaak zeer luceratief zijn voor de verkopers, omdat er bijna 50% marge op zit. De uitkering is vaak aan zeer strenge regels gebonden: vaak moet je dan gedwongen zijn ontslagen, of meer dan 50% arbeidsongeschikt, of moet je geen spaargeld meer hebben.

Mijn advies: lees de voorwaarden zeer goed door en laat de offerte door een onafhankelijke derde partij beoordelen. Mijn ervaringen met de bekende hypotheek-adviesbureau's zijn wel heel goed.

[JAHRASTAFARI]

Ik zou deze verzekering zeker niet nemen. Heb ik zelf ook niet gedaan.

Maar de hypothekers/tussenpersonen pushen hier erg mee omdat ze er vet aan verdienen.

[Ardana]

Met hierboven. Een verzekering moet je alleen afsluiten als je het risico niet zelf kan (of wil) dragen én de kosten van de verzekering wel kunt dragen. Bijv. een inboedelverzekering, kost een paar euro in de maand, maar als je alles kwijtraakt, krijg je wel € 30.000 voor een nieuwe inrichting. Ik heb die € 30.000 niet liggen, dus ben blij met een verzekering.
Een begravenisverzekering zou ik al niet doen. Die kost ongeveer € 3.000-6.000. Dat geld heb ik wel, en daar heb ik de premie van € 7,50-25,00 p.m. niet voor over.

Hoelang kun jij je hypotheek straks betalen, mocht je arbeidsongeschikt worden of werkloos? En hou er dan rekening mee dat je sowieso nog een periode 70% van je laatstverdiende loon gaat ontvangen he? Kijk dan hoe lang zo'n verzekering uitkeert (soms maar 6 maanden, in andere gevallen 5 jaar) en of je de premie ervoor over hebt. Als laatste: bedenk of je met je premie die dure marmeren gebouwen van verzekeringsmaatschappijen wil sponsoren en alle mensen die geld verdienen aan zo'n verzekering. En neem dan je beslissing.

[MSalters]

70% laatstverdiende loon is zo ongeveer het minimum. Meestal komt daar nog een sociaal plan bovenop van de werkgever, of gouden handdruk volgens kantonrechtersformule.

[Basszje]

Ardana schreef op dinsdag 30 december 2008 @ 18:12:
Hoelang kun jij je hypotheek straks betalen, mocht je arbeidsongeschikt worden of werkloos? En hou er dan rekening mee dat je sowieso nog een periode 70% van je laatstverdiende loon gaat ontvangen he? Kijk dan hoe lang zo'n verzekering uitkeert (soms maar 6 maanden, in andere gevallen 5 jaar) en of je de premie ervoor over hebt. Als laatste: bedenk of je met je premie die dure marmeren gebouwen van verzekeringsmaatschappijen wil sponsoren en alle mensen die geld verdienen aan zo'n verzekering. En neem dan je beslissing.

Inderdaad. Als je hypotheek boven dat bedrag uitkomt is het overigens ongezond hoog. Gemiddeld horen de woonlasten rond de 30% van je netto inkomen te liggen.

[Smarron]

MSalters schreef op dinsdag 30 december 2008 @ 19:06:
70% laatstverdiende loon is zo ongeveer het minimum. Meestal komt daar nog een sociaal plan bovenop van de werkgever, of gouden handdruk volgens kantonrechtersformule.

Dat is niet helemaal waar. Die van mij dekt standaard 50% en is door mijzelf aangevuld tot 65%. Meer is er niet. Dat ligt dan in dit geval aan mijn werkgever. Mijn vriendin krijgt 88%. Nu is het wel weer grappig dat die 65% van mij meer is in euro's dan de 88% van mijn vriendin.

[Bananenplant]

MSalters schreef op dinsdag 30 december 2008 @ 19:06:
70% laatstverdiende loon is zo ongeveer het minimum. Meestal komt daar nog een sociaal plan bovenop van de werkgever, of gouden handdruk volgens kantonrechtersformule.

De hypotheekadviseur zei dat veel mensen dat denken, maar dat het vaak eerder richting de 40% zou zitten. Misschien moet ik me daar eens wat verder in verdiepen .

[Goverman]

^^ een hypotheekadviseur gaat dat zeggen, omdat hij jou zodanig bang wil maken dat je die verzekering koopt. Waarschijnlijk gaat hij het jou aanbieden (of heeft al gedaan) aan het einde van het gesprek: je geeft dan eerder toe.

Doe het niet zou mijn advies zijn. Vaak dekt een dergelijke verzekering 'slechts' 20k bij gedwongen verkoop en alleen in zeer specifieke gevallen (onvrijwillig werkloos, arbeidsongeschikt en echtscheiding vaak). NHG dekt alles (t.o.v. de bank) en in alle gevallen (t.o.v. de bank), niet dat jij dan altijd van je schuld af bent, maar goed, voor een bank afdoende.

Kun je NHG krijgen? Doe dat dan vooral! De rente is zomaar een half procent(punt) lager dan zonder NHG, dus de inleg heb je er vaak binnen een jaar uit. Dat is lekker verdiend en je hebt ook nog eens de mooie waarborg dat de bank altijd zijn geld terugkrijgt.

[Bananenplant]

NHG heb ik sowieso . Maar volgens mij is dat de laatste strohalm voor de bank als je zelf al leeggemolken bent ?

[Ardana]

Klopt. De NHG neemt jouw schuld aan de bank over als je zelf niet meer betaald, om wat voor reden dan ook. Daarna gaat de NHG lustig de complete vordering op jou verhalen. Voor jou is het enige voordeel dan ook dat je 'n korting bij de hypotheeknemer krijgt

[mbaltus]

Ardana schreef op woensdag 31 december 2008 @ 09:49:
Klopt. De NHG neemt jouw schuld aan de bank over als je zelf niet meer betaald, om wat voor reden dan ook. Daarna gaat de NHG lustig de complete vordering op jou verhalen. Voor jou is het enige voordeel dan ook dat je 'n korting bij de hypotheeknemer krijgt

Is het niet zo dat de eventuele restschuld kwijtgescholden kan worden als je buiten je schuld om niet aan je betalingsverplichtingen kunt voldoen en je er voldoende aan hebt gedaan om de schuld zo veel mogelijk te beperken? Dat lijkt me nog een extra voordeel.

[blackd]

ucchan schreef op woensdag 31 december 2008 @ 09:40:
NHG heb ik sowieso . Maar volgens mij is dat de laatste strohalm voor de bank als je zelf al leeggemolken bent ?

Nee, de bank gaat niet de consument uitmelken.
Als de hypotheeklasten niet voldaan worden, en er wordt overgegaan tot gedwongen verkoop, dan zal de veiling waarschijnlijk een te lage opbrengst hebben om jouw complete schuld af te lossen (hoofdsom van de hypothecaire lening). De opbrengst zal in de buurt van de executiewaarde liggen. Aangezien de meeste financiers maximaal 125% van de executiewaarde financieren, kun je uitrekenen hoe hoog deze schuld ongeveer is.

Nou zijn er twee situaties:
1. De lening is niet aangevraagd met NHG, dan moet de consument de schuld zelf voldoen.
2. De lening is wel aangevraagd met NHG, dan neemt de Stichting WEW de restschuld op zich en zal deze aan de bank voldoen, maar verhaalt deze op de consument.

In geval 1 zal de consument zelf de restantschuld moeten ophoesten. Als de consument een bank-inschrijving heeft bij het kadaster, en de spaarcenten staan op dezelfde bank als waar de consument de hypothecaire lening heeft lopen, dan kan het zijn dat de bank de spaarcenten gebruikt om de schuld te verminderen. Als dat nog niet voldoende is, dan blijft de consument met de schuld zitten.

In geval 2 zal de stichting WEW de restantschuld betalen, maar deze op de consument verhalen. Als de consument er alles aan heeft gedaan om de schuld zo klein mogelijk te houden (dus de bank zo snel mogelijk inlichten, betalingsregelingen treffen etc.) dan kan de stichting WEW de restantschuld kwijtschelden.

Zie voor uitleg: http://www.postbus51.nl/n...iet-meer-kan-betalen.html

[Pannenkoekkie]

Een woonlastenverzekering kan beter afgesloten worden in de vorm van een koopsom; Die is volledig aftrekbaar van de inkomstenbelasting, en mee te financieren binnen een NHG hypotheek. Je betaalt dan feitelijk alle premie in een keer (en krijgt daardoor extra korting).

Let er wel op dat deze verzekering alleen nuttig is voor arbeidsongschiktheid; Voor werkloosheid is de premie vaak veel te hoog, en de periode eigen risico veel te lang.

[ Voor 97% gewijzigd door Pannenkoekkie op 31-12-2008 16:17 ]

[MikeN]

Smarron schreef op dinsdag 30 december 2008 @ 19:21:
[...]
Dat is niet helemaal waar. Die van mij dekt standaard 50% en is door mijzelf aangevuld tot 65%. Meer is er niet. Dat ligt dan in dit geval aan mijn werkgever. Mijn vriendin krijgt 88%. Nu is het wel weer grappig dat die 65% van mij meer is in euro's dan de 88% van mijn vriendin.

Als je een klein beetje arbeidsverleden hebt ontvang je volgens mij sowieso 2 maanden 75% en 1 maand 70% dmv een WW uitkering. Moet je natuurlijk niet verwijtbaar werkeloos zijn, maar er zullen ook bar weinig verzekeringen zijn die verwijtbare werkloosheid dekken.

[Rukapul]

Pannenkoekkie schreef op woensdag 31 december 2008 @ 16:07:
Een woonlastenverzekering kan beter afgesloten worden in de vorm van een koopsom; Die is volledig aftrekbaar van de inkomstenbelasting, en mee te financieren binnen een NHG hypotheek. Je betaalt dan feitelijk alle premie in een keer (en krijgt daardoor extra korting).

Premie aftrekken impliceert toch dat de uitkering belast is? Dan is het nog maar de vraag wat gunstiger is. Daarnaast hangt het er maar vanaf of de (netto) rente over de gehele looptijd opweegt tegen de zogenaamde korting. Tenslotte geldt nog het argument van eens betaald=altijd weg en de dienstverlener geen enkele incentive meer heeft om een goede dienst te leveren waarbij je kunt denken aan flexibiliteit van de polis.

Uiteindelijk vallen al deze argumenten in het niet bij de balangrijkste: die verzekeringen zijn bizar duur voor wat ze bieden

De beste hypotheekbescherming is een goed gevulde bankrekening.

[Verwijderd]

ajhaverkamp schreef op dinsdag 30 december 2008 @ 17:08:
Dat is dus bij een looptijd van 30 jaar: € 7200. Je kunt ook zelf een buffer aan spaargeld aanleggen, voor het geval je tijdelijk zonder inkomen komt te zitten.

Maar met 20 euro per maand sparen dek je niet het risico van op korte termijn arbeidsongeschikt/werkloos raken. Bovendien is spaargeld vrij besteedbaar, en heb je dus weer het risico dat je het voor andere doeleinden gaat uitgeven, tenzij je genoeg zelfdiscipline hebt natuurlijk

[Roenie]

Hoge premie, lage uitkering, veel uitzonderingen, beperkte duur, etc. Maar je zou de verzekering goed moeten bekijken om te beoordelen wat er gedekt wordt en tegen welke prijs. Ook is het misschien verstandiger een dergelijke verzekering af te sluiten bij een andere maatschappij dan waar je de hypotheek afsluit.

Alleen hier werkt de psychologie niet mee voor de consument. Als je een hypotheek afsluit voor zeg 800 euro per maand, dan lijkt die 20 euro peanuts. Daarom wordt de vraag of je die verzekering wilt ook vaak aan het eind van het gesprek gesteld.

[ Voor 3% gewijzigd door Roenie op 02-01-2009 14:01 ]

[Smarron]

MikeN schreef op vrijdag 02 januari 2009 @ 08:35:
[...]

Als je een klein beetje arbeidsverleden hebt ontvang je volgens mij sowieso 2 maanden 75% en 1 maand 70% dmv een WW uitkering. Moet je natuurlijk niet verwijtbaar werkeloos zijn, maar er zullen ook bar weinig verzekeringen zijn die verwijtbare werkloosheid dekken.

Sorry, helemaal verkeerd gelezen. Ik dacht dat het over het pensioen ging. 2 maanden 75% en daarna 70% klopt inderdaad. (Heb er afgelopen jaar zelf ervaring mee gehad).

[Canaria]

Rukapul schreef op vrijdag 02 januari 2009 @ 08:45:
Uiteindelijk vallen al deze argumenten in het niet bij de balangrijkste: die verzekeringen zijn bizar duur voor wat ze bieden

De beste hypotheekbescherming is een goed gevulde bankrekening.

Ik moest vorig jaar een woonlastenbeschermer nemen (koopsom eenmalig iets van 1500 euro, fiscaal aftrekbaar) om de hypotheek te kunnen krijgen. Die was ook aan de hoge kant gezien mijn inkomen toentertijd, inmiddels niet meer, maar de woonlastenbeschermer heb ik nog steeds. Ik zie het gewoon als een extra provisie voor de bemiddelaar die het mogelijk heeft gemaakt dat ik een hypotheek kon krijgen, want dat lukte me zelf niet bij een groot aantal verstrekkers.

Een goed gevulde bankrekening is wel de beste hypotheekbescherming, maar als je die door omstandigheden niet hebt en toch ergens wilt wonen, is zo'n hypotheekbescherming wel een alternatief. De gevolgen van arbeidsongeschiktheid heb ik van dichtbij meegemaakt en ik vind het een fijn idee dat ik toch in mijn huidige woning kan blijven wonen als mij iets soortgelijks overkomt.

[Bi-zonder]

Wat ik tot nu toe nog niet gelezen heb:

1) 70% nemen van je (evt.beiden) netto-inkomen (kaal = dus zonder TOD e.d.);
2) Al je vaste lasten reëel op een rijtje zetten (dus met spaar, gem. belastingen etc);
3) Je HRA niet meerekenen.
4) Op 1 inkomen, of met klein deel 2e inkomen (uitgaan van 70%) hypotheek nemen

Dan kijken of je de hypotheek/vaste lasten kunt betalen.
Met deze methode kun je bijna nooit mis-kopen, in de problemen raken.