Huis kopen van woningbouwvereniging

[sanderander]

^{Ik hoop dat ik deze topic op de juiste plek open, zo niet, dan hoor ik het graag}

Ik ga vandaag een huis bezichtingen met de verkopende makelaar van het huis. De verkopende partij blijkt een lokale woningebouwvereniging te zijn!

Nu vraag ik me af welke onderhandelingstechnische gevolgen dit voor mij, aankopende partij, heeft. Ik kan wel stellen dat we sowieso gaan bieden en de onderhandeling in willen gaan.

• Wil de verkoper snel van het huis af of heeft hij juist tijd?
• Kan ik juist scherper onderhandelen of juist niet?
• Doe je snel een eindbod of ga je over en weer bieden?
• Onderhandel je andere omdat je weet dat de verkopende partij de woningbouwvereniging is?

Kortom, wat is wijsheid, wat is slim? Iemand tips, ideeen of zelfs ervaring?

[ Voor 5% gewijzigd door sanderander op 15-12-2008 09:43 ]

[riddles]

Ten eerste, ik ga ervan uit dat het huis leeg staat. Een woningbouwvereniging heeft niet de maandelijkse hypotheeklasten of is gedwongen snel te verhuizen zoals bij een reguliere aankoop. Ze hebben alle tijd.

Daarnaast, vaak gaat het om een vastgestelde prijs en ga je niet iemand kunnen vinden om mee te onderhandelen. Ik zou me sterk afvragen of die ruimte er wel is. Bedenk met wie je te maken hebt. Waarschijnlijk gewoon een (semi-) ambtenaar die een opdracht gekregen heeft en beperkte (of geen) onderhandelruimte.

[Rukapul]

Ze hebben geen haast, ze hoeven het niet kwijt, ze zijn niet emotioneel betrokken, ergo compleet anders.

Bij dit soort zakelijke verkopen wil de verkoper de panden vaak zonder al teveel rompslomp kwijt. Vaak worden er grote aantallen woningen tegelijk rijp voor de markt bestempeld. Verwacht niet enorme bedragen van de prijs af te halen.

Waar je op moet letten is dat de woningbouw de woning zelf niet heeft bewoond en dat je daarmee als koper zwakker staat op het vlak van verborgen gebreken.

Tip: vaak worden grote aantallen woningen voor dezelfde prijzen aangeboden. De onderlinge verschillen kunnen echter toch vrij groot zijn, denk daarbij aan keuken, badkamer, CV, bestrating, tuin, etc. Pik dus de beste woning eruit...

[ Voor 18% gewijzigd door Rukapul op 15-12-2008 09:54 ]

[n4m3l355]

Idem gedachte hier, ik heb vaker met ze te maken en ze praten altijd over langdurige planningen (ie 50+ jaar). Ik vermoed dan ook dat de onderhandelingsruimte nagenoeg 0 is.

Dat terzijde neem in gedachte dat na die periode het pand afgeschreven is en nog maar de vraag is wanneer voor het laatst onderhoud is gepleegd. Ik zou dan ook goed de desbetreffende woning (laten) inspecteren.

[Danot]

Rukapul schreef op maandag 15 december 2008 @ 09:49:
Waar je op moet letten is dat de woningbouw de woning zelf niet heeft bewoond en dat je daarmee als koper zwakker staat op het vlak van verborgen gebreken.

Dat lijkt me echt geen verschil maken.
Ook zou ik niet te snel roepen dat er geen onderhandelingsruimte is. Ik zie vaak genoeg (vooral nu) koopwoningen van woningcorporaties dalen in prijs. Er is zelfs een corporatie die de helft van de overdrachtsbelasting op zijn rekening nam. http://www.nu.nl/economie...nende-kopers-te-hulp.html

[sanderander]

riddles schreef op maandag 15 december 2008 @ 09:45:
Ten eerste, ik ga ervan uit dat het huis leeg staat.

Ja, staat leeg.

riddles schreef op maandag 15 december 2008 @ 09:45:
Daarnaast, vaak gaat het om een vastgestelde prijs en ga je niet iemand kunnen vinden om mee te onderhandelen. Ik zou me sterk afvragen of die ruimte er wel is.

Rukapul schreef op maandag 15 december 2008 @ 09:49:Bij dit soort zakelijke verkopen wil de verkoper de panden vaak zonder al teveel rompslomp kwijt. Vaak worden er grote aantallen woningen tegelijk rijp voor de markt bestempeld. Verwacht niet enorme bedragen van de prijs af te halen.

Is het dan niet het slimste om meteen aan de makelaar te vragen of de prijs onderhandelbaar is? Zo ja, meteen je eindbod inzetten of toch wat lager gaan zitten?

n4m3l355 schreef op maandag 15 december 2008 @ 09:51:Dat terzijde neem in gedachte dat na die periode het pand afgeschreven is en nog maar de vraag is wanneer voor het laatst onderhoud is gepleegd. Ik zou dan ook goed de desbetreffende woning (laten) inspecteren.

Gek genoeg is de woning nog maar een paar jaar oud. Dus de staat is als nieuw...

[Anoniem: 151099]

ook lees je wel eens, dat wanneer je huis binnen X jaar weer doorverkoopt, er een deel van de winst naar die woningbouw gaat, let daar ook goed op.

Verder moet je goed opletten op gebreken in het huis, laat die van tevoren aanpassen door hun.

Meestal staan de huizen helemaal leeg, en moet er een nieuwe keuken en badkamer in, ook een vloer ontbreekt en de muren moeten gestuct worden. dit loopt allemaal aardig in de kosten.

doe deze kosten bij de koopprijs op, en kijk wat voor huis je voor dat bedrag kan kopen, vaak een compleet huis met keuken/badkamer van minder dan 5 jaar oud, en vaak ook gestuctu muren en een tegel of laminaatvloer.

Als je zo'n compleet huis koopt dan heb je niet de ellende dat je eerst maanden in een verbouwing zit, en je kan er direct intrekken zonder hoge kosten aan bouwmaterialen.

Vaak zie ik 2 huizen in 1 straat te koop staan: 1 helemaal standaard, 1 helemaal verbouwd, en voor het prijsverschil tussen die 2 huizen kan je dat kale huis niet verbouwen hoor.

[sanderander]

Danot schreef op maandag 15 december 2008 @ 09:56:
[...]

Dat lijkt me echt geen verschil maken.
Ook zou ik niet te snel roepen dat er geen onderhandelingsruimte is. Ik zie vaak genoeg (vooral nu) koopwoningen van woningcorporaties dalen in prijs. Er is zelfs een corporatie die de helft van de overdrachtsbelasting op zijn rekening nam. http://www.nu.nl/economie...nende-kopers-te-hulp.html

Nou ja, dat idee heb ik dus zelf ook, vandaar mijn vragen.

Zijn er geen ervaringsdeskundigen die een reactie willen plaatsen?

Anoniem: 151099 schreef op maandag 15 december 2008 @ 09:57:Meestal staan de huizen helemaal leeg, en moet er een nieuwe keuken en badkamer in, ook een vloer ontbreekt en de muren moeten gestuct worden. dit loopt allemaal aardig in de kosten.

doe deze kosten bij de koopprijs op, en kijk wat voor huis je voor dat bedrag kan kopen, vaak een compleet huis met keuken/badkamer van minder dan 5 jaar oud, en vaak ook gestuctu muren en een tegel of laminaatvloer.

Ja, maar die heb je natuurlijk bij elke willekeurige woning...of bedoel je wat anders? (toevallig moet er een nieuwe keuken in, vloer ering en verf op de muur, maar dat kan je in elke woning treffen)

[Rukapul]

Anoniem: 151099 schreef op maandag 15 december 2008 @ 09:57:
doe deze kosten bij de koopprijs op, en kijk wat voor huis je voor dat bedrag kan kopen, vaak een compleet huis met keuken/badkamer van minder dan 5 jaar oud, en vaak ook gestuctu muren en een tegel of laminaatvloer.

Hiermee schiet je door. Typische huizen die door woningbouwverenigingen worden doorverkocht komen uit de jaren 50-70. Zelfs in topstaat zijn die veel goedkoper dan een huis van 5 jaar oud (of hebben meer grond ed.). In elk segment kom je huizen tegen waar een nieuwe keuken/badkamer/vloer in moet (meestal: wil). Dat afdoen als enorme kosten klopt m.i. niet. Uiteraard moet je wel een aantal zaken in je bod meewegen, maar om zo eenvoudig woningbouwhuizen af te serveren klopt niet.

Vaak zie ik 2 huizen in 1 straat te koop staan: 1 helemaal standaard, 1 helemaal verbouwd, en voor het prijsverschil tussen die 2 huizen kan je dat kale huis niet verbouwen hoor.

Daarom koop je de mooie

[MaVeNwg]

Ik heb mijn huis een jaar of 7 geleden van een investeerder gekocht. Huizen waren begin 80 door het Philips pensioenfonds gebouwd, een jaar of 10 aan een investeerder verkocht (in een keer) en zodra de verhuurder opzegt, wordt het huis verkocht.

Wat betreft de prijsonderhandeling kan ik kort zijn, ze hebben zeer weinig ruimte. Moet ook zeggen dat de prijs niet overdreven hoog was (ongeveen 10% onder marktwaarde). Bood daar nog een stukje onder (dacht een procent of 5) maar dat werd meteen afgewezen met een richting erbij waarin ze wel zouden accepteren. Daar weer net onder gaan zitten en uiteindelijk tot een deal gekomen.

Het is inderdaad zoals hier al gezegd is, ze hebben de tijd, maken geen lopende kosten, zijn niet emotioneel betrokken en zeker in het segment waar ze zitten (goede huizen die niet al te duur zijn) raken ze het toch wel kwijt.

Succes ermee

[sanderander]

MaVeNwg schreef op maandag 15 december 2008 @ 10:21:
Succes ermee

Bedankt! Ik laat wel weten wat er uit is gerold...

[Metaalhoofd]

sanderander schreef op maandag 15 december 2008 @ 09:41:
^{Ik hoop dat ik deze topic op de juiste plek open, zo niet, dan hoor ik het graag}

Ik ga vandaag een huis bezichtingen met de verkopende makelaar van het huis. De verkopende partij blijkt een lokale woningebouwvereniging te zijn!

Nu vraag ik me af welke onderhandelingstechnische gevolgen dit voor mij, aankopende partij, heeft. Ik kan wel stellen dat we sowieso gaan bieden en de onderhandeling in willen gaan.

• Wil de verkoper snel van het huis af of heeft hij juist tijd?
• Kan ik juist scherper onderhandelen of juist niet?
• Doe je snel een eindbod of ga je over en weer bieden?
• Onderhandel je andere omdat je weet dat de verkopende partij de woningbouwvereniging is?

Kortom, wat is wijsheid, wat is slim? Iemand tips, ideeen of zelfs ervaring?

Mijn ervaringen toen ik 2 jaar geleden ging shoppen in Deventer:
Woningen van woningbouwverenigingen staan hier lang te koop, staan vaak lang leeg met als gevolg meer kans op achterstallig onderhoud (schimmelvorming badkamer etc)
Daarnaast vragen ze marktconforme prijzen, maar ze willen hoogstens 1-2% dalen in prijs, terwijl een beter onderhouden particuliere woning in dezelfde straat meer onderhandelingsmarge bood.

[Patten]

Ik heb 5,5 jaar terug een woning van een woningcorporatie gekocht.
Onderhandelingsruimte = 0.
Graag of niet, voor jou zoveel anderen.

Voordelen:

Woningen worden (bijna) altijd onder de marktprijs verkocht.
Dit is je eerste winst.
Afhankelijk van de corporatie kan een woning goed onderhouden zijn. (Dit hoeft uiteraard niet zo te zijn.)
Beetje hetzelfde als met een leaseauto, is er iets stuk, dan meteen naar de garage (woningcorp).

Nadelen:

Geen onderhandelingsruimte en vaak niet de mogelijkheid om de sleutel voor de datum van overdracht te krijgen. Dit kan handig zijn om alvast wat kluswerk te verrichten etc.
Ze weten overigens dondersgoed wat ze verkopen, hierdoor ook de waarde ervan. Ze bezitten immers vele woningen.

Ik heb er geen spijt van, en woon nog steeds prettig.
Ik had nog wel het geluk dat er destijds GEEN makelaar aan te pas kwam. Dit scheelde weer in de kosten.

[sanderander]

En helaas was er 1 uur voor mijn bezichtiging een bod uitgebracht. Overigens zei de makelaar dat de speelruimte minder dan 1% is! :-)

[Hyp Hyper]

sanderander schreef op dinsdag 16 december 2008 @ 09:38:
En helaas was er 1 uur voor mijn bezichtiging een bod uitgebracht. Overigens zei de makelaar dat de speelruimte minder dan 1% is! :-)

Klopt wel... Mijn vorige huis was ook een ex huurhuis en bij deze en de andere (tevens ex huurhuizen) die ik bekeek viel er niets of nauwelijks te onderhandelen...

[Jivecar]

Ik heb vanuit mijn functie als (assistent) accountant de jaarrekeningen gecontroleerd van een groot aantal woningcorporaties.

Over de onderhandelingsruimte het volgende:
- de woco mag een woning niet lager dan een x percentage onder de taxatiewaarde vrije verkoop.
- de verkoopprijs is gebaseerd op de taxatiewaarde plus vaak enkele procenten.
- de maximale onderhandelingsruimte is vaak niet meer dan die procenten, maar in de praktijk vaak nihil. Dit ligt aan de woningcorporatie zelf. Er is idd geen sprake van emotionele band of verplicht snelle verkoop.

De zittende huurder die het pand koopt heeft overigens wel onderhandelingsruimte.

[Danot]

sanderander schreef op dinsdag 16 december 2008 @ 09:38:
En helaas was er 1 uur voor mijn bezichtiging een bod uitgebracht. Overigens zei de makelaar dat de speelruimte minder dan 1% is! :-)

De (verkopende) makelaar gaat jou natuurlijk niet teveel vertellen over de minimale prijs, tenzij hij snel zijn courtage wil hebben ipv de hoogst mogelijke courtage er uit slepen. Ervan uitgaande dat de courtage afhankelijk is van de verkoopprijs.

Overgens lijkt me de (inside) informatie van Jivecar wel nuttig. Dus ben bang dat je er weinig afkrijgt. Succes verder.

[Tsuranim]

Jivecar schreef op dinsdag 16 december 2008 @ 11:01:

- de woco mag een woning niet lager dan een x percentage onder de taxatiewaarde vrije verkoop.
- de verkoopprijs is gebaseerd op de taxatiewaarde plus vaak enkele procenten.
.

Maar in welke range zitten deze percentages, want bijvoorbeeld 50% onder de taxatiewaarde is natuurlijk wel interessant...

[Jivecar]

Tsuranim schreef op dinsdag 16 december 2008 @ 17:55:
[...]


Maar in welke range zitten deze percentages, want bijvoorbeeld 50% onder de taxatiewaarde is natuurlijk wel interessant...

De hele concrete percentages heb ik nu niet paraat.
Ik meen dat een zittende huurder max 10% onder de getaxeerde verkoopprijs mag kopen. Heeft een link met de eenmalige verhuispremie die een woco verplicht is te betalen.
V.w.b. een huis verkopen aan een 3e geldt een strakker (en lager) percentage.

Let wel: deze regels zijn er om de woco's te verbieden tegen te schappelijke prijzen huizen te verkopen (bv. aan familielid). Een woco zal bij een 3e zonder (emotionele) band niet zijn best doen om jou goedkoop een huis te laten kopen.

Qua voorbeeld van de concrete verkoopprijsdalingen moet je ongeveer aan het volgende denken:
Woning is getaxeerd op 165.000.
Wordt op de markt gezet voor 169.000
En de Woco wilt hier minimaal voor hebben 166.500.

Dit is geen fictief voorbeeld maar een feitelijk voorbeeld van een woning die een woco heeft verkocht.

[TWFpa2Vs]

Ik heb vorige week een huis gekocht van een woningbouw.. hij stond op de markt voor 145.000 en heb er 142.500 voor betaald. lager wouden ze niet gaan.

[boesOne]

Wij hebben voprige maand een ex huurhuis gekocht en zijn sinds een week erin getrokken.
Hebben 1 maand verbouwd. (beneden alles stuccen, nieuwe keuken, nieuwe eiken vloer en ondervloer, alles geverfd, laminaat boven etc..).

Tijdens de koop (zonder makelaar van mijn kant), hebben we gelet op de staat van het dak, de vloer (natte kruipruimte?), houtwerk buiten en ketel. Ook is er een vriend van me die aannemer is doorheen gelopen om het een en ander te controleren.

Kwa onderhandelingen was er geen ruimte. Het huis was ook redelijk goedkoop en er waren nogal wat kapers op de kust. Ik kan ook geen goedkopere huizen vinden aan deze kant van de Waal bij Nijmegen.

Reken wel op een uitgewoonde keet. Er moest echt een opfrisbeurt plaatsvinden: stuccen, nieuwe keuken was echt noodzakelijk. We hebben voor +/- 12.000 verbouwd.

[stin]

Mijn broer heeft laatst ook een ex-huurhuis gekocht van een woningbouwvereniging. De onderhandelingsmarge is klein, maar hij heeft het huis gekocht voor ca.3,5% onder de vraagprijs. Het is dus niet altijd het geval dat er geen onderhandelingsruimte is.

Bij mijn broer wisten ze niet wat ze verkochte. Het huis had een garage en een carport. De makelaar van de woningbouwvereniging zei dat deze zonder bouwvergunning waren gebouwd en dat ze misschien afgebroken moest worden. Dat drukte ook de prijs van het huis. Navraag bij de gemeente bleek dat er een vergunning was verleend voor de garage en voor de carport, dus wat dat betreft weten ze niet altijd precies wat ze verkopen.

Het huis is wel uitgewoond. Nieuwe keuken, CV (was niet aanwezig) en het stuccen. Daar tegenover waren wel laatst alle kozijnen vernieuwd en waren ze nog allerlei zaken aan het huis aan het repareren op kosten van de woningbouwvereniging. Het hangt dus helemaal van de situatie af.

[mutsje]

ik heb in 2000 een appartement van een woningbouw vereniging gekocht. onderhandelingsmarge 0,0. Dit werd gelijk door de verkopende makelaar gemeld. Heb het wel geprobeerd maar werd niet op ingegaan. Er zaten verder geen verkoop bepalingen etc op. Hier had ik al naar geinformeerd. Maar het hangt sterk per woningbouwvereniging af en denk ook per gemeente wat de bepalingen kunnen zijn.

[Anoniem: 310271]

beste allen
bedankt voor deze zinnige bijdragen, wij hebben een huis gekocht van de woningbouw. Er was een biedingssysteem waarbij de eerste bieder ook het eindbod kon doen. Wij zijn uiteindelijk 15.000 euro onder de vraagprijs uitgekomen, vermoedelijk dankzij de onderhandelingen van de makelaar en het feit dat er nog geen andere kopers waren op het moment. In ieder geval wilde ik laten weten dat het dus niet altijd zo hoeft te zijn dat er geen onderhandelingsruimte is, en die makelaar heeft zich al ruimschoots terugverdient..

[boesOne]

Feli!

En ga je nog klussen? Hoe is de staat van het huis?