Hypotheek bij DSB? Wat is er mis mee?

[Oscar Mopperkont]

Ik heb na lang zoeken eindelijk een mooi appartementje gevonden en nu moet ik natuurlijk een hypotheek hebben. Aangezien ik natuurlijk weer net in een grote financiële crisis het huisje had gevonden ben ik direct overal gaan kijken voordat de rentes te veel uit de pan gaan rijzen. Dus ik heb ook een offerte aanvraag gedaan bij de DSB. En nu waarschuwt iedereen altijd voor de DSB, omdat ze onbetrouwbaar zouden zijn, je uitknijpen, en allemaal addertjes onder het gras hebben etc. Maar goed, kijken kan natuurlijk geen kwaad en ze zijn op de proppen gekomen met een zeer scherpe rente. Die ligt namelijk 0.5% lager dan bij een gerenomeerde bank als de ABN. (het is 5.25% tegen 5.75%).

Nu vroeg ik mij af wie er ervaring heeft met een hypotheek van de DSB en of er mensen zijn die het ook eens echt hebben verdiept in de DSB hypotheken en wat ze er van vonden.

Aan "gevoel" verhalen heb ik niet zo heel veel, want ik weet dat het gevoel bij velen niet zo goed is, maar ik ga liever op feiten af dan gevoel. Dus schiet de DSB maar lek, maar dan graag met feiten.

[Ardana]

De DSB is gewoon erkend door de DNB, staat gewoon onder toezicht en valt gewoon onder de Wet op de financiele diensten.

Echter, de DSB staat er ook om bekend om (welliswaar binnen de wet) 't uiterste uit de kan te willen halen, oftewel, stunten met aanbiedingen, en daarna via de kleine lettertjes ineens grotere bedragen te eisen. Daarnaast, de DSB staat er ook om bekend dat ze juist de zwakkeren binnen willen halen middels verleidelijke reclames en aanbiedingen en die vervolgens helemaal leegmelken. Welliswaar met (semi-) legale truukjes zoals cessies, maar aardig is het niet.

Als je zelf goed financieel/juridisch onderlegd bent én geen scrupules hebt, zou ik alle kleine lettertjes doorlezen en dan de hypotheek nemen.

Echter, ik zou mezelf niet meer recht aan kunnen kijken als ik de portemonee van Dirk Scheringa nog verder zou spekken, nadat hij zich over de rug van anderen al behoorlijk verrijkt heeft.

En nee, dit is geen "gevoel" ervaring, dit zijn ervaringen vanuit mijn werk-praktijk, waarbij ik als schuldhulpverlener de "slachtoffers" van DSB en soortgenoten moet helpen.

[ Voor 8% gewijzigd door Ardana op 24-09-2008 22:20 ]

[Guardian Angel]

Heb je ook via Independer.nl eens gekeken of er nog betere aanbiedingen zijn?

[bombadil]

Ardana schreef op woensdag 24 september 2008 @ 22:19:
Echter, de DSB staat er ook om bekend om (welliswaar binnen de wet) 't uiterste uit de kan te willen halen

Wat een kul. ik heb al jaren een dsb spaarrekening en wordt nooit lastig gevallen over dergelijke zaken door de DSB. ook bij de recente rel over woekerpolissen hoor ik hun naam niet. TS moet gewoon goed lezen en dan de goedkoopste/beste nemen.


Verder is een hypotheek heel iets anders dan een PL of DK.

Ardana schreef op woensdag 24 september 2008 @ 22:19:

En nee, dit is geen "gevoel" ervaring, dit zijn ervaringen vanuit mijn werk-praktijk, waarbij ik als schuldhulpverlener de "slachtoffers" van DSB en soortgenoten moet helpen.

Nou,mijn praktijkervaring is na heel veel dossier te hebben gecontroleerd dat juist namen als de IBG, de postorderbedrijven e.d. voorkomen in de dossiers en geen telco`s of DSB.

[Oscar Mopperkont]

Guardian Angel schreef op woensdag 24 september 2008 @ 22:24:
Heb je ook via Independer.nl eens gekeken of er nog betere aanbiedingen zijn?

Niet via independer, maar ik ben zo;n beetje overal aan het shoppen en niemand komt ook maar in de buurt van de rente van de DSB. Zal ook nog eens op independer.nl kijken, kan nooit kwaad natuurlijk.

[Wilke]

Lees de voorwaarden eens goed door. En als je er een niet snapt, neem dan niet aan dat het wel goed zal zijn, maar vraag het aan iemand (of hier ofzo)

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 24 september 2008 @ 22:27:
[..] niemand komt ook maar in de buurt van de rente van de DSB.

If it sounds too good to be true....

[ Voor 43% gewijzigd door Wilke op 24-09-2008 22:29 ]

[Ardana]

bombadil schreef op woensdag 24 september 2008 @ 22:25:
Wat een kul. ik heb al jaren een dsb spaarrekening en wordt nooit lastig gevallen over dergelijke zaken door de DSB. ook bij de recente rel over woekerpolissen hoor ik hun naam niet. TS moet gewoon goed lezen en dan de goedkoopste/beste nemen.

Oftewel N=1? Ik denk niet dat 1 ervaring tekenend zou moeten zijn voor een totaalbeeld. Voor zover ik weet doet DSB niet eens in woekerpolissen, dus ik vind het ook niet vreemd dat je hun naam niet hoort vallen.

Ik zeg ook niet dat TS niet de beste/goedkoopste moet nemen. Alleen, wat voor hem de beste is, kan wel eens van andere dingen afhangen dan wat de goedkoopste is. Mensen betalen ook meer voor biologische producten omdat de ideologie erachter hen aanstaat.

Nou,mijn praktijkervaring is na heel veel dossier te hebben gecontroleerd dat juist namen als de IBG, de postorderbedrijven e.d. voorkomen in de dossiers en geen telco`s of DSB.

Ik ben erg benieuwd waar jouw praktijkervaring vandaan komt . Daarnaast vraag ik me af waarom je er de IBG, postorderbedrijven en telco's bij betrekt, TS' vraag ging enkel over de DSB.

[Guardian Angel]

Ardana schreef op woensdag 24 september 2008 @ 22:19:
een verhaaltje

Scheringa doet niets fout toch? Hij biedt leningen aan die zijn bank financiert door spaarrekeningen aan te bieden. Kortom, hetzelfde wat andere banken doen.

Ja, ik wordt ook kotsmisselijk van die "Lenen Leen tata" reclames en ja, ik vind het ook geen vriendelijk mens maar de "slachtoffers", hoe triest dan ook, hebben hun ellende meestal aan andere zaken te danken dan aan het DSB-consortium.

Maar dit gaat een kant op waar de TS niet op zit te wachten. Het lijkt me dat iemand die een hypotheek kiest óók de kleine lettertjes leest en ook de notaris zal daarop zonodig wijzen.

Niets mis, lijkt me, met de DSB.... zegt een Postbankklant die een hypotheek heeft bij Obvion.

[ Voor 17% gewijzigd door Guardian Angel op 24-09-2008 22:36 ]

[André]

Kun je de hypotheek meenemen bij de aankoop van een volgens huis, zitten er geen verborgen kosten bij (woekerpolis), is de boete bij afkopen niet veels te hoog, enz. Met andere woorden: kijk je ook naar die voorwaarden in plaats van alleen de rente?

[Oscar Mopperkont]

Ik ga alles gewoon opeen rijtje zetten, dus ook de flexibiliteit en boeteclausules neem ik natuurlijk mee. Ze hebben vreemd genoeg de AV niet meegestuurd met de offerte en ik weet niet of er bij financiële producten een uitzondering is, maar normaalgesproken zijn de voorwaarden dan dus ook niet van toepassing. Maar ik heb ze toch maar even opgevraagd

De adviseur vertelde mij iig dat de hypotheek meegenomen kan worden. Er geldt wel een boeteclausule bij vroegtijdige volledige aflossing. Die is met 3% hoog. Dus je zit er voor de gehele 10 jaar in principe aan vast. Maar dat is dus een risico dat je bewust neemt. Je zult de hypotheek dus meenemen naar een volgende woning. Mocht je je woning binnen 10 jaar verkopen en gaan huren of naar buitenland gaan of andere situatie komen dat je geen hypotheek aan (kunt) gaan, dan kun je wel boetevrij aflossen (volgens de adviseur). Ik zal dit alles natuurlijk nog wel checken in de voorwaarden zodra ik ze heb.

Dit zijn overigens geen gekke voorwaarden, SNS hanteert ze ook en ze komen bij vrijwel alle "budget" varianten van hypotheken voor. Die aanbieding van de ABN zou het niet hebben, maar ook die offerte en voorwaarden heb ik nog niet binnen.

[TheDane]

Ik heb momenteel mijn hypotheek bij DSB lopen. 5 jaar geleden overgesloten omdat de rente toen veeeel lager stond dan wat ik op dat moment had.

Allemaal leuk en aardig, lagere rente, maar waar DSB vooral weinig nadruk op legt, en wat je als onwetende, tamelijk naieve consument niet weet, is dat je boeterente moet betalen als je hypotheek vroegtijdig afkoopt. Dat bedrag komt bovenop je bestaande hypotheek. Dan moet er nog een verzekeringetje zus en zo bij, en eind van 't verhaal is dat ik nu een hypotheek heb die ik nog maar net kan aflossen als ik nu m'n appartement verkoop (en ja,die staat nu toevallig ook te koop )

Het speerpunt van DSB, lage rente, is dus prima, maar alle extraatjes die ze 'er even bij doen' maakt 't -in ieder geval voor mij- een bank om nooit meer zaken mee te doen.

(Eigenlijk precies wat Oscar hierboven zegt. Maar DSB doet weinig moeite om dat goed duidelijk te maken.)

[Oscar Mopperkont]

Maar wat is er bij jou gebeurd dan dat je je hypotheek vroegtijdig moest aflossen en dus niet kon meenemen? Want anders krijg je niet te maken met het boeteverhaal.

[eamelink]

DSB maakt de winst vooral op de extraatjes zoals allerlei verzekeringen die ze erbij verkopen. Echter, als jij die verzekeringen al ergens anders hebt lopen (dat kan vaak voordeliger), zijn ze nog steeds verplicht om dezelfde rente voor de hypotheek aan te bieden Je zou daar dus best een voordelige hypotheek kunnen lospeuteren als je het goed aanpakt

[Guardian Angel]

TheDane schreef op woensdag 24 september 2008 @ 23:39:
Allemaal leuk en aardig, lagere rente, maar waar DSB vooral weinig nadruk op legt, en wat je als onwetende, tamelijk naieve consument niet weet, is dat je boeterente moet betalen als je hypotheek vroegtijdig afkoopt. Dat bedrag komt bovenop je bestaande hypotheek.

Dat is bij álle hypotheekbanken zo.

Dan moet er nog een verzekeringetje zus en zo bij

Koppelverkoop mag simpelweg niet dus, zoals eerder is gezegd, de kale hypotheek bij de DSB en de verzekeringen elders kán voordeliger zijn.

offtopic:
Triest dat ik op deze manier nog reclame moet maken voor die gasten ook. Zo moeilijk is het e.e.a. toch niet om te bedenken?

[ Voor 9% gewijzigd door Guardian Angel op 25-09-2008 00:06 ]

[Ray]

zoals inderdaad al een paar keer genoemd maar even een bevestiging uit mijn praktijk ervaring.

een hypotheek bestaat meestal uit een aantal onderdelen. Lening - Aflossing - overlijdensrisico - arbeidsongeschiktheiddekking

nu is het zo dat de lening bij dsb helemaal niet verkeerd is. Ze proberen je alleen de rest vd produkten er bij te verkopen. En daar zitten nogal wat mindere zaken tussen imo zoals een Cardif HOP die even afgekocht wordt met een koopsom van € 6000,-- of meer (tegen 50% of meer provisie)

weet je echter wat je aan het doen bent en maak je zelf een combinatie van producten dan past hun geld daar prima in. Maar kijk goed uit!

[Guardian Angel]

Bij Cardif HOP dacht ik eigenlijk alleen maar aan Engels bier.

Dus voor de duidelijkheid, dat is het niet.

Het is een Hypotheek Opvang Polis van Cardif. Zie http://www.hotfrog.nl/Com...PressRelease.aspx?id=2580

[JackBol]

Guardian Angel schreef op donderdag 25 september 2008 @ 00:01:
Dat is bij álle hypotheekbanken zo.

Er zijn er anders genoeg waarbij je bij verkoop boetevrij mag aflossen.

Daarnaast mag je bijv. bij de rabo elk jaar 20% van de som boetevrij aflossen, zodat je er ook binnen 5 jaar vanaf kan zijn.

[Guardian Angel]

_DH schreef op donderdag 25 september 2008 @ 01:11:
[...]
Er zijn er anders genoeg waarbij je bij verkoop boetevrij mag aflossen.

Ja, maar daar gaat het toch niet over?

Daarnaast mag je bijv. bij de rabo elk jaar 20% van de som boetevrij aflossen, zodat je er ook binnen 5 jaar vanaf kan zijn.

Een mogelijkheid tot extra aflossen is ook normaal en dat zal bij de DSB niet anders zijn.

[t_captain]

Een URL waarin wat relevante info staat over de voorwaarden en werkwijze: Post over 2e hypotheek bij DSB

Kijk dus uit met de volgende zaken:
1. krijg je na afloop van je rentevaste periode marktrente of continuatierente?
2. boetevrij aflossen bij verkoop van de woning?
3. boetevrij aflossen tussentijds? (voor als je dat in de toekomst zou willen, bijvoorbeeld door fiscale wijzigingen)
4. boetevrij aflossen bij stijging van de rente na je rentevaste periode? (of is dat wettelijk geregeld?)
5. hebben ze een aantrekkelijke kapitaalverzekering eigen woning? of kun je die beter elders afsluiten (of je huidige KEW voortzetten, dat is vaak nog beter vanwege de kosten).

Punten 1 t/m 3 gelden in zekere mate voor elke "budgethypotheek". Dat zijn zowel de DSB hypotheken als sommige extra-lage-rente produkten van de gevestigde orde.
Als je goed oplet welke produkten je afneemt en tegen welke voorwaarden, dan geloof ik dat DSB een goede keuze kan zijn.

[Oscar Mopperkont]

Guardian Angel schreef op donderdag 25 september 2008 @ 00:01:
Koppelverkoop mag simpelweg niet dus, zoals eerder is gezegd, de kale hypotheek bij de DSB en de verzekeringen elders kán voordeliger zijn.

Dat valt wel mee in Nederland. Koppelverkoop mag onder omstandigheden niet, maar DSB mag volgens mij best eisen dat je de overlijdensrisicoverzekering bij een bepaalde instelling afneemt. DSB heeft volgens mij nog niet echt een machtspositie op de markt.

Zie ook: Wikipedia: Koppelverkoop

@hierboven: Waar staat KEW voor?

[Ray]

koppelverkoop is inderdaad binnen hypotheken sinds 1996 officieel verboden. Toch is het zo dat bijvoorbeeld bij reaal je enkel de laagste rente aanbieding krijgt icm 'bijverband' of te wel een polis van hun erbij koopt. ook vrijwel alle budget hypotheken zijn op koppelverkoop gebaseerd. zie SNS koop je hun betaalrekening krijg je 0,1% korting. Koop je hun woonlastenpolis (tegenwoordig dus die HOP van cardif) krijg je weer 0,1%. Tis maar wat je geen koppelverkoop noemt.....

overigens ben ik momenteel met dsb in discussie namens een klant juist om die koppelverkoop. Dew klant had een prima bestaand product wat dus NIET is meegenomen en nu zijn ze dus dubbel verzekerd / betalen dubbele premies. Dit loopt al 8 maanden en meewerken doen ze dus echt niet.

KEW > Kapitaal polis eigen woning. Overigens ben ik zelf geen kew / sew / bew voorstander vanwege de verplichte keuze dus voor box 1 waar je niet meer uit komt. Ik kies liever voor box 3 met de mogelijkheid altijd nog naar 1 te gaan. Maar afin dat zijn dingen waar je echt zelf goed naar moet kijken voordat je een keuze maakt. Het is niet moeilijk, als je maar goede voorlichting krijgt..... en daar zit hem nou juist het probleem bij sommige provisiejagers.....

[Tsjilp]

DSB hanteert een beetje bijzonder systeem op het gebied van verzekeringen die je er meestal bij moet nemen om hun actierente te krijgen. Die verzekeringen betaal je in 1 keer, vooraf. Dus ipv 10 euro per maand betaal je ineens iets van 5000 a 6000 euro meer. Dat betekent dus dat als je je huis wil verkopen dat je niet alleen de kosten koper eruit moet zien te krijgen, maar ook die 5000 - 6000 euro van de verzekeringen e.d.
Tis alweer 1.5 jaar geleden, dus hoe het precies zat kan ik je niet meer vertellen.

[t_captain]

A propos kapitaalverzekeringen eigen woning (KEW):

Als ik nu een nieuwe hypotheek zou aangaan, zou ik zonder meer de bestaande KEW willen meenemen. Die zou ik dan verpanden aan de nieuwe hypotheek. Als nieuwe hypotheek zou ik dus een aflossingsvrije nemen. De belangrijkste reden zijn de aankoopkosten die vaak in rekening worden gebracht. Dat is al gauw 7% van de inleg, dus als je je KEW afkoopt en een nieuwe polis begint ben je een boel geld kwijt.

Maar wat gebeurt er met de rente op je spaar-deel bij ontkoppeling van de hypotheek?
Als je een hypotheek en daaraan gekoppelde spaarpolis hebt ("spaarhypotheek"), of een hybride hypotheek waarin een deel van de KEW wordt belegd en de rest gespaard, dan is de spaarrente gekoppeld aan je hypotheekrente. Kun je dat voortzetten nadat je je hypotheek hebt ingelost/overgesloten? Of gaat die rente naar een veel lager niveau en kun je dat geld beter switchen naar een obligatiefonds of geldmarktfonds binnen de bestaande polis?

[t_captain]

Tsjilp schreef op donderdag 25 september 2008 @ 14:00:
DSB hanteert een beetje bijzonder systeem op het gebied van verzekeringen die je er meestal bij moet nemen om hun actierente te krijgen. Die verzekeringen betaal je in 1 keer, vooraf. Dus ipv 10 euro per maand betaal je ineens iets van 5000 a 6000 euro meer. Dat betekent dus dat als je je huis wil verkopen dat je niet alleen de kosten koper eruit moet zien te krijgen, maar ook die 5000 - 6000 euro van de verzekeringen e.d.
Tis alweer 1.5 jaar geleden, dus hoe het precies zat kan ik je niet meer vertellen.

Het commerciele voordeel van zo'n koopsompolis is natuurlijk dat je ze eenmaal betaald niet meer kunt annuleren., of hooguit kunt afkopen tegen een fractie van de oorspronkelijke prijs. Daarom brengen ze meer provisie in de la.

Let extra goed hierop: dekt bijvoorbeeld de overlijdensrisicoverzekering de hele looptijd van de hypotheek? En zo niet, bedenk dat je over bijvoorbeeld 10 jaar een stuk duurder uit bent als je dan weer een polis moet afsluiten/verlengen.

Bij hypotheken zonder NHG zit er nog een adder onder het gras: de verhouding tussen de lening en het onderpand is groter door het meefinancieren van de koopsompolissen. Dan heb je bijvoorbeeld geen 119% van de executiewaarde beleend maar 123%.
Te zijner tijd moet je je rentevaste periode gaan verlengen. Hopelijk is je huis dan wat meer waard, en is de lening i.v.t. de executiewaarde bijvoorbeeld nog maar 102%. Maar zonder die koopsompolissen had je maar 98% hypotheek gehad, en dan zou je in aanmerking kunnen komen voor een scherper rentetarief. Zodoende kunnen de polissen jaren later nog geld kosten.

[Tuxie]

Ik zou heel heel heel heel erg goed uitkijken met dit soort instanties. Een hypotheek is een complex product, maar eigenlijk is het heel simpel:

Alle kosten komen ergen terug

Dus als je een hele lage rente krijgt, heb je waarschijnlijk weer ergens anders beperkende voorwaarden of extra producten die je verplicht af moet nemen. Weet je precies wat je wilt dan kan het voor jou goed uitkomen, maar denk eraan dat je bij dit soort instanties weinig flexibiliteit krijgt en er vaak boeteclausules zijn. Ik vind hypotheekvoorwaarden erg belangrijk en ga voor dit soort 'committments' alleen met bewezen partijen in zee met goede voorwaarden, maar dat is voor mij persoonlijk.