Overeenkomst beeindigen na afloop opschortende voorwaarde

[TweakersOnly]

Begin dit jaar heb ik een nieuwbouw appartement gekocht. De koop-/aannemingsoverenkomst heb ik op 22 januari getekend. Mijn huidige appartement staat sindsdien te koop.

We zijn nu een half jaar verder. De rente is inmiddels bijna een procent gestegen, voor mijn huidige appartement zijn 4 bezichtigingen zonder resultaat geweest en van het nieuwbouw appartementencomplex zijn slechts 4 van de 17 appartementen verkocht.

Kortom, ik loop de nodige risico's door te blijven wachten. Daarnaast heb ik in februari een hypotheekofferte getekend, die uiterlijk september gepasseerd moet worden, vanaf dat moment zit ik dus met twee hypotheken.

Echter, in de koop-/aannemingsovereenkomst is de volgende opschortende voorwaarde opgenomen:

Artikel 19:
Deze overeenkomst wordt voorts aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat vóór d.d. 22-07-2008:

a) Tenminste 70% van de 17 appartementen, waaruit het onderhavige plan bestaat, zijn verkocht middels een overeenkomst conform dit model, tenzij de ondernemer binnen deze termijn de verkrijger schriftelijk informeert, dat ondankt het niet vervuld zijn van deze voorwaarde de verbintenissen uit deze overeenkomst toch hun werking hebben verkregen;

Er zijn slechts 4 appartementen verkocht en ik heb van het aannemersbedrijf géén bericht gekregen dat desondanks de bouw gaat starten. Kortom, aan de opschortende voorwaarde is niet voldaan.

Voor de zekerheid heb ik de aannemer per aangetekende brief gemeld dat ik de overeenkomst op basis van bovenstaand artikel ontbind, maar de aannemer is wegens de bouwvak niet bereikbaar t/m 15 augustus. De brief zal dus waarschijnlijk een paar weken op het postkantoor blijven liggen.

Ik wil echter wel wat zaken regelen, voor ik op vakantie ga. O.a. het annuleren van de hypotheekaanvraag.

Kan ik er daarom vanuit gaan dat de overeenkomst nu per definitie ontbonden is, of zal ik moeten wachten op een reactie van de aannemer voordat ik andere stappen kan nemen?

[pven]

Het is pas ontbonden als je een bevestiging hebt ontvangen dat het is ontbonden.

Ik persoonlijk zou er ook niet vanuit gaan dat het ontbonden is zonder bevestiging. Straks blijkt er nog ergens een verstopt addertje te zitten (bv aannemer zorgt er zelf voor dat 70% van die appartementen op zijn naam staat ofzo) en dan ga jij mooi het schip in door een verkeerde aanname.

[ Voor 65% gewijzigd door pven op 23-07-2008 16:53 ]

[SeatRider]

Denk er ook aan dat als je je huidige appartement uit de verkoop haalt, je vaak wel kosten verschuldigd bent aan de makelaar. Misschien dat je die ergens kunt verhalen?

[TweakersOnly]

Het gaat mij meer om het verschil tussen een ontbindende voorwaarde en een opschortende voorwaarde. Als een ontbindende voorwaarde geldig is, mag je een koopovereenkomst beëindigen. Bij een opschortende voorwaarde schijnt het anders te zijn: Pas als aan een opschortende voorwaarde is voldaan, is een koopovereenkomst geldig.

Denk er ook aan dat als je je huidige appartement uit de verkoop haalt, je vaak wel kosten verschuldigd bent aan de makelaar. Misschien dat je die ergens kunt verhalen?

Mijn huidige appartement blijft in de verkoop staan, dus da's geen probleem.

[nare man]

Ja, dat klopt. Wordt een ontbindende voorwaarde vervuld dan verliest iets rechtskracht, wordt een opschortende voorwaarde vervuld dan verkrijgt iets juist rechtskracht. Een overeenkomst onder opschortende voorwaarde dat 70% van de woningen verkocht is krijgt dus ook pas (volledige) rechtskracht wanneer de voorwaarde is vervuld.

Aangezien dat op 22 juli jl. kennelijk nog niet het geval was, is de voorwaarde niet vervuld. Wat de gevolgen daarvan zijn, moet uit de overeenkomst zelf blijken. Er zal ergens instaan dat je dan bijv. af kunt zien van de koop, of een optie tot verlenging hebt ofzo. Moet je even napluizen.

[TweakersOnly]

nare man schreef op woensdag 23 juli 2008 @ 16:01:
Aangezien dat op 22 juli jl. kennelijk nog niet het geval was, is de voorwaarde niet vervuld. Wat de gevolgen daarvan zijn, moet uit de overeenkomst zelf blijken. Er zal ergens instaan dat je dan bijv. af kunt zien van de koop, of een optie tot verlenging hebt ofzo. Moet je even napluizen.

Gevolgen voor het niet vervullen van de opschortende voorwaarden zijn niet vermeld in de koopovereenkomst.

In een volgend artikel 20 is wel vermeld dat de peildatum wordt verlegd van datum ondertekening naar de datum waarop aan alle opschortende voorwaarden is voldaan.

Als ik alles goed lees, was een aangetekende brief helemaal niet nodig geweest. Aangezien niet aan de opschortende voorwaarde is voldaan, is de koopovereenkomst automatisch ongeldig. Of zie ik dit verkeerd?

[SvMp]

@TweakersOnly: Heb je geen rekening gehouden met de mogelijkheid dat je een tijdje met dubbele woonlasten zit? Vreemd dat de nieuwbouw zo slecht loopt, omdat nieuwbouw in verhouding voordelig is, al hangt het ook van de prijsklasse af.

[TweakersOnly]

Ik heb wel degelijk rekening gehouden met dubbele maandlasten, echter nu gaan toch een aantal zaken flink anders lopen dan verwacht.

- Allereerst zijn in een half jaar tijd slechts 4 nieuwbouwappartementen verkocht. De aannemer start pas met bouwen als er 11 appartementen verkocht zijn. Dat kan misschien nog wel een jaar duren. Bouwtijd van het appartementencomplex is ook al anderhalf jaar.
- Mijn appartement staat nu een half jaar te koop met slechts een paar bezichtingen. Dat loopt ook niet echt lekker allemaal.

Situatie m.b.t. hypotheek:

Nu: 170000 tegen 4% (nog 8 jaar vast)
Straks: 170000 tegen 4% (meeneemrente), 80000 tegen 4,95%.

- Ik heb in januari een hypotheekofferte getekend met een meeneemrente en de rest tegen 4,95% voor 10 jaar vast. Deze offerte was drie maanden geldig, maar heb ik twee keer kunnen verlengen. Uiterlijk in september moet deze offerte passeren, anders moet ik een nieuwe offerte aanvragen tegen de huidige rente. En de rente is nu meer dan 6%.

Als ik besluit om de koop door te zetten met de huidige hypotheekaanvraag, dan zit ik vanaf september met twee hypothekeen. Mijn huidige hypotheek gaat echter van 4% naar 6,5% omdat ik het rentepercentage meeneem naar de nieuwe hypotheek en mijn oude hypotheek nog niet is afgelost (ik heb immers mijn oude appartement nog niet verkocht)

Zolang mijn eigen appartement nog niet verkocht is zit ik dus met dubbele lasten. Ik heb voor een jaar dubbele lasten wel ingecalculeerd, maar ik word nu wel voorzichtig. Mede gezien er totaal geen vooruitzicht is in een oplossing op de korte termijn, wil ik verstandig zijn en de koop van het nieuwe appartement annuleren.

[n4m3l355]

Als er pas 4 verkocht zijn kun je er wel vanuit gaan dat het project afgeblazen wordt en dat men terug naar de tekentafel gaat aangezien een aannemer niet de kosten gaat dragen van bv 1 jaar materiaal/manuur steigingen gaat dragen. Zeker met de hedendaagse onvoorspelbare steigingen in wapening/staal/beton is dit voor de aannemer een stevige kostenpost.
Verder qua planning imo wel sterk om 1 week in de bouwvak dit in te laten vallen aangezien je nu dus helemaal niets kunt doen. In welk project heb je overigens iets gekocht?

[SvMp]

Ik ben ook wel benieuwd om welk project het gaat. Het is in ieder geval niet een hele lage prijsklasse. Aangezien ik met een inkomen net iets boven modaal EUR 205.000 nodig heb voor een eventueel nieuwbouwproject, en dat niet voor elkaar krijg, kan ik me voorstellen dat het voor dit project lastig is om mensen te vinden die het kunnen financieren én willen hebben.

Is de opdrachtgever een projectontwikkelaar of een woningcorporatie?
Metname woningcorporaties doen nog wel eens slecht lopende projecten deels in de verhuur. Heb ik een paar keer zien gebeuren. Bij mij tegenover bouwen ze nieuwe koopwoningen met mogelijkheid voor starterslening. Alleen voor die specifieke woningen helaas. Het loopt slecht en bouw is meer dan een jaar uitgesteld. Nu wordt er gebouwd. Maar één van de woningen ligt op een heel mooi plekje met vrij uitzicht dus ik informeren, blijkt het hele rijtje in de verhuur te gaan.

Als ze 8 woningen in de verhuur (aankoop door een verhuurder) doen en er zijn 4 verkocht, dan zitten ze op 70%.

TweakersOnly: Gezien het grote verschil in hypotheekrente zou je eigenlijk eens uit moeten rekenen wat het jou de komende jaren aan extra lasten oplevert als je voor dezelfde prijs iets koopt maar dan met de huidige rente. Je offerterente is dus 4,95% voor EUR 80.000. Als je nu voor 6% moet gaan dan kost het je dus 1,05% extra. 1,05% van 80000 = 840. Minus 41% (geschatte renteaftrek) levert EUR 495 aan extra lasten per jaar op. Als je tien jaar vooruit kijkt dan is dat bijna 5000 euro. Je zou kunnen overwegen om dat van de vraagprijs van je huidige appartement af te halen, maar ik weet niet hoe het in de markt ligt en hoe jouw kansen dan zijn.

[ Voor 29% gewijzigd door SvMp op 23-07-2008 18:27 ]

[TweakersOnly]

n4m3l355 schreef op woensdag 23 juli 2008 @ 17:44:
Als er pas 4 verkocht zijn kun je er wel vanuit gaan dat het project afgeblazen wordt en dat men terug naar de tekentafel gaat aangezien een aannemer niet de kosten gaat dragen van bv 1 jaar materiaal/manuur steigingen gaat dragen. Zeker met de hedendaagse onvoorspelbare steigingen in wapening/staal/beton is dit voor de aannemer een stevige kostenpost.
Verder qua planning imo wel sterk om 1 week in de bouwvak dit in te laten vallen aangezien je nu dus helemaal niets kunt doen. In welk project heb je overigens iets gekocht?

Het is een nieuwbouw appartementencomplex in Roermond (meer info via www.prachtigwonen.nl). Verkoop is gestart in december vorig jaar. Volgens de makelaar zijn er gesprekken tussen aannemer en een investeerder. Deze investeerder zou wellicht ook 4 appartementen willen overnemen, echter de gesprekken lopen nog en dit kan nog wel maanden duren. Zo lang wil ik niet meer in onzekerheid zitten.

[ Voor 14% gewijzigd door TweakersOnly op 23-07-2008 18:26 ]

[TweakersOnly]

Een andere reden dat ik wil annuleren is de grond- en bouwrente. De grondkosten zijn ongeveer een 100.000 euro. De grond is rentedragend vanaf 1 februari 2008 tegen 8,5% inclusief BTW.

Zo lang er niet genoeg appartementen zijn verkocht, zal de leveringsakte niet worden gepaseerd bij de notaris. Daarentegen moet ik wel uiterlijk september mijn huidige hypotheekofferte laten passeren.

Als het dadelijk anderhalf jaar duurt voordat men start met bouwen en de leveringsakten passeren bij de notaris, moet ik ruim 12 mille alleen aan rente betalen. Voor dat geld kan wel leukere dingen doen, ook houd ik zo erg weinig budget over voor meerwerk.

[SvMp]

TweakersOnly schreef op woensdag 23 juli 2008 @ 18:23:
[...]
Het is een nieuwbouw appartementencomplex in Roermond (meer info via www.prachtigwonen.nl). Verkoop is gestart in december vorig jaar. Volgens de makelaar zijn er gesprekken tussen aannemer en een investeerder. Deze investeerder zou wellicht ook 4 appartementen willen overnemen, echter de gesprekken lopen nog en dit kan nog wel maanden duren. Zo lang wil ik niet meer in onzekerheid zitten.

Zou je trouwens voor die prijs niet liever een nieuwbouw eengezinswoning kopen? Volgens mij liggen die een stuk beter in de markt. Niet dat dit jouw huidige probleem oplost, maar je nieuwe woning ligt dan wel wat beter in de markt, omdat er momenteel meer appartementen worden gebouwd dan er vraag is.

Ik zie helaas nergens een verkoop-garantie op de website. Sommige projecten bieden garanties t.a.v. verkoop huidige woning.

Een andere reden dat ik wil annuleren is de grond- en bouwrente. De grondkosten zijn ongeveer een 100.000 euro. De grond is rentedragend vanaf 1 februari 2008 tegen 8,5% inclusief BTW.

Wat een waanzinnige bedrag aan bouwrente!

Check:

http://www.eigenhuis.nl/V...oor+de+koop/Bouwrente.htm

en

http://www.eigenhuis.nl/c...ord=BOUWRENTES+bouwrente+

Als het nog langer blijft duren, en die rente tikt lekker door, dan wil niemand meer zo'n appartement kopen.


Nog ff gecheckt op site, dit is het laatste nieuws:

[21 april 2008] Zaterdag 3 mei inloopdag Rabobank Maasniel met maquette 't Raodhoes

[5 april 2008] Reeds 25% verkocht

[17 november 2007] Start verkoop informatieavond 't Raodhoes op woensdag 12 december

Als er nog steeds slechts 4 zijn verkocht, dan is er iets aan dit project wat het heel onaantrekkelijk maakt binnen de regionale woningmarkt.

[ Voor 37% gewijzigd door SvMp op 23-07-2008 18:53 ]

[FirePuma142]

Ik vraag me even af welk appartement je hebt gekocht, want een hypotheek van 250.000 maar een appartement van max 205.500 das wel heel apart. Boven de 3 ton red je logischerwijs niet, en 245.000, daar komen meer kosten bij dan die 5.000 euro.

@ hier onder:

http://www.prachtigwonen.nl/woontypes-maasniel.html

[ Voor 38% gewijzigd door FirePuma142 op 23-07-2008 19:56 ]

[SvMp]

FirePuma142 schreef op woensdag 23 juli 2008 @ 19:16:
Ik vraag me even af welk appartement je hebt gekocht, want een hypotheek van 250.000 maar een appartement van max 205.500 das wel heel apart.

http://www.prachtigwonen....nt-verkocht-raodhoes.html

tot 332.500 v.o.n.

[TweakersOnly]

Ik heb inderdaad het appartement van 205500 gekocht. Mijn oude appartement zal ik waarschijnlijk met een 7,5K tot 10K verlies verkopen, dit bedrag is meegenomen in de nieuwe hypotheek. Omdat ik de rente van 4% kan meenemen, was het toch interessant om door te zetten.

Het restant is gereserveerd om bouw- en grondrente gedeeltelijk te financieren en natuurlijk voor meerwerk.

Grondrente was trouwens 7%, maar exclusief 19% BTW, totaal ongeveer 8,5%. Dit is toch een vrij normaal percentage.

[pven]

n4m3l355 schreef op woensdag 23 juli 2008 @ 17:44:
Als er pas 4 verkocht zijn kun je er wel vanuit gaan dat het project afgeblazen wordt

'Assumption is the mother of all fuck ups'

Aangezien het hier om flinke bedragen gaat, moet je geen aannames willen maken. Zoals gemeld: straks duikt er ergens een addertje op in de kleine letters en dan gaat TS het schip in.

[FirePuma142]

TweakersOnly schreef op woensdag 23 juli 2008 @ 20:40:
Ik heb inderdaad het appartement van 205500 gekocht. Mijn oude appartement zal ik waarschijnlijk met een 7,5K tot 10K verlies verkopen, dit bedrag is meegenomen in de nieuwe hypotheek. Omdat ik de rente van 4% kan meenemen, was het toch interessant om door te zetten.

Het restant is gereserveerd om bouw- en grondrente gedeeltelijk te financieren en natuurlijk voor meerwerk.

Grondrente was trouwens 7%, maar exclusief 19% BTW, totaal ongeveer 8,5%. Dit is toch een vrij normaal percentage.

Dat is wel een flinke tophypotheek voor een appartement van 99m2, met 2 slaapkamers die beiden niet al te groot zijn. Met het verlies van verkoop van je oude appartement meegerekend, vind ik het uberhaupt niet een enorm verstandige keuze. Bij verkoop moet je een 1 of 2 verdiener zonder kinderen zien te vinden die een bedrag van (250.000 euro + 10% kosten koper en geen meerwerk) 275.000 euro wil betalen voor een appartement op de begane grond om uit de kosten te komen. 20% rendement op een koopwoning, waar het nu al geen storm op loopt, haal je de komende 10 jaar zeker niet en als het rentepercentage rond de 6% a 7% gaat zweven in die tijd, wordt het nog lastiger. Ergo, als je er vanaf kunt zou ik het doen, alleen al omdat het me een bar slechte investering lijkt.
En heb je zo kort in je huidige woning gewoond dat je het met tot 10.000 verlies bereid bent te verkopen? Dat is toch niet de bedoeling van een koopwonig, geld toeleggen?

[TweakersOnly]

FirePuma142 schreef op woensdag 23 juli 2008 @ 21:59:
[...]
En heb je zo kort in je huidige woning gewoond dat je het met tot 10.000 verlies bereid bent te verkopen? Dat is toch niet de bedoeling van een koopwonig, geld toeleggen?

Ik zit nu 5 jaar in mijn huidige appartement. Heb het in 2003 veel te duur gekocht (155000 VON voor 60 m2, maar met tuin van 60 m2). Destijds kon ik het appartement nog niet zelf betalen, dus hebben mijn ouders garant gestaan. Destijds was de rente 4,6% voor 5 jaar vast.

In 2006 verdiende ik genoeg om de hypotheek incl. NHG in zijn geheel op eigen naam te zetten. Heb daarom in 2006 een nieuwe hypotheek van 174000 afgesloten tegen 4% rente 10 jaar vast. Echter de huizenprijzen zijn in de afgelopen jaren niet zodanig gestegen dat ik 185000 voor mijn huidige appartement kan vragen. Mijn appartement staat nu te koop voor 170.000 euro.

[SvMp]

Eens met de analyse van The Killer.
Als ik het hele topic bekijk krijg ik echter het gevoel dat TweakersOnly erg graag uit zijn huidige woning weg wil, wat de reden ook mag zijn. Dan speelt er meer dan alleen het financiële verhaal.

[TweakersOnly]

Nou, ik hoef niet per sé uit mijn huidig appartement. Echter, begin dit jaar deed zich een leuke kans om mezelf te verbeteren:
- Van 58m2 oppervlakte naar 99 m2 oppervlakte
- Van één naar twee slaapkamers
- Van een woonkamer van 28 m2 naar een woonkamer van 42 m2
- Van een badkamer met alleen douche naar een badkamer met douche én bad.
- Géén onderhoud meer van de tuin.
en nog een paar voordelen. Daarbij is mijn huidige appartement zonder GWI gebouwd en zijn er nogal wat problemen geweest in het verleden. Deze zijn nu allemaal zo goed als opgelost, maar er blijft toch een bittere nasamaak aan hangen.

Tel daarbij op dat begin dit jaar de rente nog relatief laag was en de optelsom is snel gemaakt. Ik maak enerzijds wat verlies door mijn verkoop van mijn huidige appartement, anderzijds biedt het nieuwe appartement zoveel voordelen dat ik toch het nieuwe appartement gekocht heb.