abc-contract, 1e woning

[Anoniem: 254822]

Hallo..

We zijn op dit moment bezig met de eerste stappen richting de aankoop van een huis. Het huis is al verkocht en deze nieuwe eigenaren zouden per 1 augustus de sleutel krijgen van hun nieuwe huis. Nu is de situatie zo dat de nieuwe eigenaren uit elkaar gaan en dit huis voor 1 augustus door willen verkopen. Wij zijn geinteresseerd en hebben binnenkort in ieder geval een aankoopkeuring (veh) laten verrichten (daarna volgen evt. verdere onderhandelingen, we hebben nu nog geen bod gedaan).
De nieuwe eigenaren willen d.m.v. een abc-contract de koop overhevelen op onze naam. Er is geen makelaar bij betrokken.
Nu heb ik al wel in de gaten dat de situatie hierdoor wat complexer zal zijn en omdat dit we op dit gebied nog geen ervaringen hebben (zou eerste huis worden) heb ik de volgende vragen:
1. Wie moet de voorlopige koopovereenkomst opstellen. Ik heb gezien dat je deze ook van internet af kan halen, maar kan dit ook i.v.m. dat het een abc-overeenkomst kan gaan betreffen?;
2. Aan welke ontbindende voorwaarden moet ik denken om tijdens de evt. onderhandelingen te vermelden en in het voorlopig koopcontract op te nemen?;
3. Moet je dit abc-contract afsluiten bij dezelfde notaris al welke de eerste twee partijen (oude en nieuwe eigenaren) hebben gedaan of mogen wij (als evt. partij C, nieuwe eigenaren) dit bepalen. Wanneer wij dit mogen bepalen, doet een notaris naar onze keuze dit met een abc-contract?;
4. Welke partij moet de kosten voor dit opstellen van het abc-contract betalen?
5. Bij verborgen gebreken, wie is er (door een evt. abc-contract) verantwoordelijk hiervoor. Waarin moeten we opnemen? (al bij onderhandelen ook of in voorlopig koopcontract?;
6. Zijn er nog verdere tips waar we aan moeten denken bij een abc-contract?.

Ik hoop dat jullie ons wat verder kunnen helpen in onze vragen! Alvast enorm bedankt!

[n4m3l355]

Ik laat verkoopcontracten door de notaris opstellen en die weet precies hoe al deze grappen in elkaar zitten. Dit kost dan misschien de verkopende partij 1500 euro echter ik zou nooit mijn vingers branden aan wat knip en plakwerk van contracten die op het internet staan.

[nare man]

Echt, ga alsjeblieft niet knutselen met dingen die je van internet haalt. Dat is een 'recipe for disaster'. Ik heb iets te veel mensen gezien die met amateuristische contracten grandioos de mist in zijn gegaan om daar nog warm voor te kunnen lopen.

[leuk_he]

Makelaars gebruiken ook meestal een model koopcontract dat is opgesteld door Vereniging Eigen Huis, notaris zal hetzelfde doen.

Eerste link google:

http://www.hypotheker.nl/...+koopproces/Koopcontract/

Ik weet niet wat een ABC contract is.

De verkoper stelt dit meestal op, waarin de koper een aantal voorwaarden aangeeft. (met name ontbindende voorwaarden zijn belangrijk. ). Het heet dan wel voorlopig koopcontract, het is het e echte koopcontract. (maar het is een overeenkomst, en is dus verondersteld door beiden opgesteld te zijn. Kosten bij verkoop van een bestaand huis zin meestal KK, kosten koper)

Wellicht kunnen ze bij Vereniging eigen huis beter helpen.

[ Voor 11% gewijzigd door leuk_he op 13-06-2008 11:27 ]

[Goverman]

Let vooral op de clausule van de overdrachtsbelasting in het koopcontract. Vaak is dit irrelevant, maar in jullie situatie wel. Normaal gesproken betaalt de koper de overdrachtsbelasting. Dat hebben de huidige eigenaren gedaan en dat moeten jullie ook gaan betalen. MAAR... indien de tenaamstelling binnen zes maanden verandert dan kun je (een deel van) de overdrachtsbelasting terugvragen. Voor wie die euro's dan zijn spreek je af in het koopcontract.

Voor beide partijen valt wat te zeggen dat ze de belasting dan terug mogen krijgen. De verkoper omdat hij wel de lasten van het huis heeft gehad (belastingen), maar vrijwel geen lusten. Voor de koper, omdat hij de overdrachtsbelasting daadwerkelijk kan terugvragen.

Verder, een eigendomsoverdracht vindt altijd plaats bij notariële akte. Zonder notaris KAN er GEEN transactie plaatsvinden. Je zult dus hoe dan ook langs een notaris moeten.

Maar, ik begrijp het verhaal niet helemaal goed. De aanstaande kopers zijn (nog) geen eigenaar, maar hebben al wel een overeenkomst gesloten. Dan is er nog geen overdracht geweest. Wat je in dat geval misschien ook zou kunnen doen is met de verkoper, de initiële koper en jullie om de tafel te gaan zitten en de boel te bespreken om de initiële kopers buiten transactie te houden. De verkoper verkoopt zijn huis dan direct aan jullie (tegen dezelfde prijs en voorwaarden). De overeenkomst krijgt dan alleen een andere koper. Daar zal de verkoper wellicht geen moeite mee hebben, tenzij de overdrachtsdatum verandert (is trouwens een andere voorwaarde).

Voordeel is dat het minder formeel is en dat er maar een keer een notaris aan te pas hoeft te komen. Wettelijk gezien is het ook geen enkel probleem, een overeenkomst is immers alleen bindend voor de partijen die iets zijn overeengekomen. Als beide partijen besluiten om er wat anders van te maken dan stel je gewoon een nieuwe overeenkomst op (met in dit geval alleen een andere naam).

[Lordy79]

ik ben het met een aantal bovenstaande reacties eens.

- het is een contract tussen vreemden (dus niet een simpel leningsovereenkomstje tussen familieleden)
- het gaat om een grote som geld
- het gaat om een ingewikkelde constructie

Deze drie ingrediënten zouden mij absoluut doen besluiten de zaken via een notaris te laten lopen. Gewoon opbellen, zeggen hoe de vork in de steel zit, langsgaan, zeggen wat jouw wensen zijn om in het contract te zetten en klaar. Desnoods doe je het in 2 gesprekken: 1 zonder andere partij(en) en 1 met.


Dan mijn leken(!!)advies:

Partij A = oorspronkelijke bewoner die 1 augustus het huis uit gaat.
Partij B = mensen die het huis hebben gekocht (koopovereenkomst) maar er vanaf willen omdat ze uit elkaar zijn
Partij C = jij

Ervan uitgaande dat jij vóór 1 augustus het huis koopt:

- volgens mij koop jij de onroerende zaak van partij A
- Partij A en B moeten verklaren dat ze hun koopovereenkomst ontbinden
- Partij A en C gaan een nieuwe koopovereenkomst aan
- Partij B moet Partij A waarschijnlijk nog een som geld betalen omdat jij minder betaalt dan Partij B en Partij A overeengekomen waren. Dat is voor jou niet relevant.
- Bij de notaris wordt de geldsom van Partij C betaald aan Partij A. Partij A levert op haar beurt de onroerende zaak aan Partij C. Op dat moment krijg je dan ook de sleutel.

[Rukapul]

Eens met de mensen hierboven. Houd het simpel en laat de huidige kopers er volledig buiten en ga een (voorlopige) koopcontract aan met de eerste verkopers zoals iedereen dat doet (dan heb je voldoende aan het modelkoopovereenkomst van VEH/NHG). Wil je wel moeilijk gaan doen met de tussenpartij er tussen dan zou ik maar op zoek gaan naar professionele hulp (notaris).

[n4m3l355]

Rukapul schreef op dinsdag 17 juni 2008 @ 21:19:
Eens met de mensen hierboven. Houd het simpel en laat de huidige kopers er volledig buiten en ga een (voorlopige) koopcontract aan met de eerste verkopers zoals iedereen dat doet (dan heb je voldoende aan het modelkoopovereenkomst van VEH/NHG). Wil je wel moeilijk gaan doen met de tussenpartij er tussen dan zou ik maar op zoek gaan naar professionele hulp (notaris).

Imo moet je zowieso naar een notaris, ga jij je vingers branden aan hetgeen wat je niet weet met een beetje knip/plakwerk? Als je een slimme verkoper hebt en die slikt jou knip/plakwerk en neemt het mee naar een notaris en vindt iets uitermate doms zoals het vergeten van een waarborg of verkopersverplichting indien van overeenkomst word je daar dus letterlijk mee opgehangen.

[Rukapul]

n4m3l355 schreef op dinsdag 17 juni 2008 @ 22:00:
[...]

Imo moet je zowieso naar een notaris, ga jij je vingers branden aan hetgeen wat je niet weet met een beetje knip/plakwerk? Als je een slimme verkoper hebt en die slikt jou knip/plakwerk en neemt het mee naar een notaris en vindt iets uitermate doms zoals het vergeten van een waarborg of verkopersverplichting indien van overeenkomst word je daar dus letterlijk mee opgehangen.

Ik heb het helemaal niet over knippen en plakken. De modelovereenkomst van VEH/NHG laat ook helemaal geen ruimte voor bijzondere constructies laat staan dat het knip en plak materiaal is. Het merendeel van de huizen wordt verkocht op basis van zo'n modelovereenkomst typisch opgesteld door de verkopend makelaar. Elk persoon dat enigszins kan lezen en nadenken kan die modelovereenkomst checken op rare zaken. Tegen de tijd dat een notaris het onder ogen krijgt is er al geen redden meer aan.

Uiteraard stel ik geen knip en plak werk voor. Sterker nog, als gewone burger moet je je niet eens willen wagen aan niet standaard constructies aangezien dat toch altijd op huilen (of frustratie) neerkomt. Doe je het wel dan moet je je professioneel laten bijstaan.

[Bigfoot]

Als ik jou was zou ik zelf het initiatief nemen en een notaris in te schakelen. Dit omdat hij dan als eerste jouw belangen dient. Kijk wel of je deze kosten kan delen of bij 1 van de andere partijen neer kan leggen. Verder lijkt het me een situatie waarvan je moet profiteren door een scherpe koopprijs van het huis te bedingen. Immers, de mensen die gaan scheiden en van het huis af willen, hebben hier natuurlijk veel haast mee! En weet ook dat je ze (de man en vrouw) mogelijk tegen elkaar uit kan spelen!

[n4m3l355]

Normaal is het zo dat de kopende partij naar de notaris moet en zal het als verkoper helemaal niet eraan toe doen dat je dit wilt doen. Deze kosten zal dan normaal door de verkoper niet in middeling worden genomen tenzij je misschien gebruik kunt maken vd druk die zij hebben dankzij de scheiding.

[Mx. Alba]

TS, ik zou je aanraden om een aankoopmakelaar in te schakelen. Die kan alles haarfijn voor je regelen. Oké, kost je zo'n €1000 maar dan weet je in ieder geval zeker dat alles in kannen en kruiken is.

[Ray]

Mx. Alba schreef op woensdag 18 juni 2008 @ 14:49:
TS, ik zou je aanraden om een aankoopmakelaar in te schakelen. Die kan alles haarfijn voor je regelen. Oké, kost je zo'n €1000 maar dan weet je in ieder geval zeker dat alles in kannen en kruiken is.

en dan nog heb je de notaris nodig dus waarom die extra kostenpost erbij nemen ?

overigens is dit natuurlijk wel een situatie waarbij mogelijk wat te handelen valt. Helaas voor de eerste kopers maar minder bieden is wel een optie...

daarentegen komt er nog wel meer bij kijken mbt het financierings verhaal. Vaak is de opzet van de abc dat de koop tussen A en B niet werkelijk ontstaat. Anders zou B moeten financieren (met alle kosten) en een uur later weer moeten aflossen (want hij verkoopt de woning weer)

[Anoniem: 63813]

nare man schreef op vrijdag 13 juni 2008 @ 11:10:
Echt, ga alsjeblieft niet knutselen met dingen die je van internet haalt. Dat is een 'recipe for disaster'. Ik heb iets te veel mensen gezien die met amateuristische contracten grandioos de mist in zijn gegaan om daar nog warm voor te kunnen lopen.

amen... Lekker naar de notaris of desnoods een makelaar als het om koopcontracten gaat.
Op zich is ABC levering + verkopers die uit elkaar gaan + het feit dat het in eerste instantie een "normale koop" betrof wel een aantal redenen waarom je wellicht gewoon ook voor de overeenkomst bij de notaris langs wilt gaan in plaats van een (uiteindelijk toch niet jurist zijnde) makelaar.

Om dan op de vragen in te gaan:

1. Wie moet de voorlopige koopovereenkomst opstellen. Ik heb gezien dat je deze ook van internet af kan halen, maar kan dit ook i.v.m. dat het een abc-overeenkomst kan gaan betreffen?;

Niemand moet het, maar het is verstandig (understatement) om hier niet zelf mee te gaan sleutelen. Dat je de bouwschema's van een 747 van het internet kunt plukken betekent nog niet dat het ook een goed idee is er zelf een te bouwen

2. Aan welke ontbindende voorwaarden moet ik denken om tijdens de evt. onderhandelingen te vermelden en in het voorlopig koopcontract op te nemen?;

Dat hangt sterk van de omstandigheden af, maar met standaard "NVM" voorwaarden zal je sowieso aan kunnen komen zetten. Vraag is in die zin irrelevant dat je toch echt naar een notaris/makelaar zal moeten gaan en die dit voor je uit zal zoeken.

3. Moet je dit abc-contract afsluiten bij dezelfde notaris al welke de eerste twee partijen (oude en nieuwe eigenaren) hebben gedaan of mogen wij (als evt. partij C, nieuwe eigenaren) dit bepalen. Wanneer wij dit mogen bepalen, doet een notaris naar onze keuze dit met een abc-contract?;

Contract = overeenkomst != levering. Voor de levering is er een notaris vereist, maar blijkbaar is er nog niet geleverd (anders zou een ABC-levering vrij lastig zijn). Het idee achter een ABC-levering is dat A het aan B verkoopt en B het aan C, maar dat A direct aan C levert. Voor de levering van A aan C (jij dus) zal je (uiteraard) bij één notaris moeten zijn.

4. Welke partij moet de kosten voor dit opstellen van het abc-contract betalen?

Niemand moet dat.

5. Bij verborgen gebreken, wie is er (door een evt. abc-contract) verantwoordelijk hiervoor. Waarin moeten we opnemen? (al bij onderhandelen ook of in voorlopig koopcontract?;

Dit soort dingen worden standaard opgenomen in NVM overeenkomsten. Daarom, nogmaals, niet zelf gaan sleutelen, maar lekker aan de professional over laten.

[ Voor 57% gewijzigd door Anoniem: 63813 op 18-06-2008 23:26 ]

[Anoniem: 254822]

hallo allemaal,
Bedankt voor jullie reacties, het bevestigde ons vermoeden dat de zaak complexer is dan 'normaal'. UIteindelijk hebben n.a.v. een bouwkundig rapport besloten om niet verder met dit huis te gaan. Er kwamen nog veel meer extra kosten naar boven die we zouden moeten maken om het huis 'goed' te maken dat dit ons heeft doen besluiten om er niet meer verder te gaan. Toch bedankt en weer zeker dingen 'geleerd' voor de aankoop van een volgend eerste huis!