Vastrentende beleggingen

[t_captain]

Ik ben op zoek naar investeringen om een stuk vermogen om te zetten in een stuk inkomen (d.m.v. periodieke rentebetalingen).

Ik denk vooral aan dit soort producten: termijndeposito's en obligaties, looptijden ongeveer 3 tot 7 jaar. Iemand tips?

Homburg Bond 11 7.25% is na analyse van hun jaarrekening afgevallen: teveel vreemd vermogen op de balans, extra onzekerheid vanwege eerdere obligatiehouders die recht van hypotheek hebben (de Mortgage Bonds t/m nummer 9), en bovendien een vrij zwakke cash flow waardoor ze erg afhankelijk zijn geworden van de mogelijkheden om een OG te verkopen of nieuw geld uit de markt te halen. --> next please

[Brons]

Hangt er vanaf wat voor risico je wilt aannemen. Als je geen risico wilt zou ik voor de deposito's van AT Bank gaan. Als je iets meer risico wil zou ik voor obligaties gaan maar sla Homburg Bond inderdaad maar over.

[t_captain]

Brons schreef op dinsdag 27 mei 2008 @ 10:07:
Hangt er vanaf wat voor risico je wilt aannemen. Als je geen risico wilt zou ik voor de deposito's van AT Bank gaan. Als je iets meer risico wil zou ik voor obligaties gaan maar sla Homburg Bond inderdaad maar over.

Wat betreft obligaties heb je verschillende soorten risico's:

- valutarisico (als de obligatie noteert in iets anders dan EUR) --> wil ik niet hebben want ik heb geen goed zicht op de forex markt
- koersrisico (tussentijdse koersbewegingen t.g.v. de actuele marktrente) --> no problem, mijn doel zou zijn om de looptijd uit te zitten en dan heb je dit risico niet.
- insolventierisico (uitgever obligatie komt in betalingsproblemen) --> wil ik in zekere mate wel hebben, maar de rentevergoeding moet ernaar zijn. Homburg 11 zou voor mij interessant zijn, ware het niet dat ik de rente te laag vindt voor de risico's (of de risico's te hoog voor de rente natuurlijk).

Zijn er nog meer vastgoedobligaties in de markt, rente 6 a 8% maar dan een wat sterkere balans dan Homburg?

[n4m3l355]

Misschien een directe vraag, maar wat is je bestedingslimiet? Anders stap binnen bij een gerenomeerde bank (lees geen abn/sns/etc) die kunnen dan wel iets voor je betekenen. Of stap bij een privaat investeerder binnen, ja ze kosten ietwat geld maar uiteindelijk is dit hun vak en tevens hetgeen waar ze dagelijks mee bezig zijn en dan kan een kleine investering van 500 a 1500 euro zeker het geld waard zijn.

[feelthepower]

Geld vastzetten zonder risico a 5,4% kun je het beste op een termijndeposito doen. Kijk eens bij de atbank of credit europe. Atbank keert zelfs maandelijks rente uit waardoor je rente op rente hebt. (de rente wordt naar je spaarrekening = 4,5% gestort)

[Rukapul]

Afaik hebben financiele instellingen de afgelopen maanden nog (achtergestelde) obligaties op de markt gebracht met rentes >6%. O.a. ING: http://www.ing.com/group/...75250_NL&menopt=ivr%7Cfis . Aan dit soort producten zitten nogal wat mitsen en maren (bv perpetuals, etc., en wellicht ben je al te laat), maar wie weet zijn er nog financiele instellingen met kapitaalhonger.

[Pooh]

Waarom zou je voor 1 aanbieder willen gaan? Waarom geen fonds of ETF of tracker op een leuk mandje?

[pietvanvliet]

t_captain schreef op dinsdag 27 mei 2008 @ 09:20:
Ik denk vooral aan dit soort producten: termijndeposito's en obligaties, looptijden ongeveer 3 tot 7 jaar. Iemand tips?

De eerste vraag die je je moet stellen is: "Hoeveel wil ik hebben". Daarna komt automatisch de vraag: "Hoe link mag het worden". Hoe meer je wilt hebben, hoe linker het wordt.

Als je daar een antwoord op weet kun je gaan zoeken naar producten. Je kunt ze heel grof in drie categorieën indelen. Wil je heel link dan neem je aandelen, wat minder link zijn obligaties (en daaronder neem ik voor het gemak even alle structured products mee) en het minst link is een spaarrekening (incl Deposito's ed.). Zovaak vallen er geen banken om in Nederland.

Kijk ook even naar groen- en cultuurdingetjes. Triodos heeft er een stel (groen en cultuur) en de ABN heeft er ook een paar (groen). Qua fiscus zijn dit soort dingen aantrekkelijk, je kunt tot 53K* in je eentje en tot 106K met partner afschermen van de blauwe brigade. Persoonlijk vind ik, op basis van mijn idee van de aandelenmarkt, de groene constructie van de ABN het aantrekkelijkst. Die heeft naast het fiscaal voordeel (2,5%) een vaste en een variabele rente: Er zit een mandje aandelen onder met een cap op 6%. Doen de aandelen niks, dan krijg je 2,5% + 1,75%. Gaan de aandelen omhoog, dan krijg je 2,5% + TOT 6% (alles daar boven is verdiend voor de ABN) Triodos geeft 2,4% rente plus de 2,5 aan fiscaal voordeel.

Overigens kun je vraagtekens zetten bij wat er in het mandje zit (even uit het hoofd: o.a. Bayer, BASF en Shell), dus als je principieel voor groen gaat, probeer dan Triodos.

Homburg Bond 11 7.25% is na analyse van hun jaarrekening afgevallen: teveel vreemd vermogen op de balans, extra onzekerheid vanwege eerdere obligatiehouders die recht van hypotheek hebben (de Mortgage Bonds t/m nummer 9), en bovendien een vrij zwakke cash flow waardoor ze erg afhankelijk zijn geworden van de mogelijkheden om een OG te verkopen of nieuw geld uit de markt te halen. --> next please

Alle vastgoedbeleggingen die meer dan 5% beloven zou ik met argwaan bekijken. Grof gezegd heb je, als je nu in vastgoed gaat bij Homburg, geen TV/krant óf een stel bronzen kl*ten waar ik erg jaloers op ben. Homburg verdient zijn centjes goeddeels in Noord-Amerika. Das geen toffe markt op het moment. Beetje hetzelfde als Duitsland en wij: Als de VS niest is Canada ziek.

Als je meer dan 5% gaat maken, kun je echt wel bij de bank terecht en hoef je niet bij particulieren aan te kloppen. Banken vinden dichtgetimmerde SPV's met vooruitzichten waar ze in geloven meestal wel een leuke investering. We hebben (in de VS) al gezien dat banken geen enkel probleem zien in het investeren in onrendabele hypotheken, zolang er maar een AAA lintje omheen hangt. Repackaging van NINJA-hypotheken is nu nog steeds een aardig probleem, dus als de bank niet in gelooft zou ik er zeker ver van wegblijven.

Ander ding: Per direct je neus ophalen voor alles met een instapdrempel op 50K. 99% van die zaken stinkt als de visafslag op zaterdag. Tenzij je natuurlijk wilt gaan pseudo-timesharen in Dubai.

______________________
* Dat is te laag, maar dan valt het niet tegen

[t_captain]

pietvanvliet schreef op donderdag 29 mei 2008 @ 01:10:
[...]

Kijk ook even naar groen- en cultuurdingetjes. Triodos heeft er een stel (groen en cultuur) en de ABN heeft er ook een paar (groen). Qua fiscus zijn dit soort dingen aantrekkelijk, je kunt tot 53K* in je eentje en tot 106K met partner afschermen van de blauwe brigade. Persoonlijk vind ik, op basis van mijn idee van de aandelenmarkt, de groene constructie van de ABN het aantrekkelijkst. Die heeft naast het fiscaal voordeel (2,5%) een vaste en een variabele rente: Er zit een mandje aandelen onder met een cap op 6%. Doen de aandelen niks, dan krijg je 2,5% + 1,75%. Gaan de aandelen omhoog, dan krijg je 2,5% + TOT 6% (alles daar boven is verdiend voor de ABN) Triodos geeft 2,4% rente plus de 2,5 aan fiscaal voordeel.

Helaas is dat nog "maar" 4.9%. Je heb vijfjarige termijndeposito's die meer dan 5% doen (ik meen de best renderende 5.4%). Niet achtergesteld, dus gewoon onder de garantieregeling van DNB.

Alle vastgoedbeleggingen die meer dan 5% beloven zou ik met argwaan bekijken. Grof gezegd heb je, als je nu in vastgoed gaat bij Homburg, geen TV/krant óf een stel bronzen kl*ten waar ik erg jaloers op ben. Homburg verdient zijn centjes goeddeels in Noord-Amerika. Das geen toffe markt op het moment. Beetje hetzelfde als Duitsland en wij: Als de VS niest is Canada ziek.

Bij de huidige rentestand denk ik niet dat alles boven de 5% al riskant moet zijn. Een 5-jarige NHG spaarhypotheek doet al bijna 5%.

Het probleem met vastgoedobligaties is dat het een markt is die erg veel boeven aantrekt. Al het geld dat mensen in Palm Invest hebben gestopt hadden ze beter aan Palm bier kunnen uitgeven En zo zijn er nog meer. Maar niet alleen oplichters, ook cowboys die met 98% vreemd vermogen willen werken en verzuimen om een AFM vergunning te halen.

In dat licht is het aanbod van Homburg helemaal niet zo gek. Netjes bij de AFM geregistreerd, vestiging in Nederland, track record van goede bedrijfsvoering (spreiding portefeulle naar objecttype en locatie, op tijd uitgebreid van Amerika naar Europa, bezettingsgraad op orde, jaar na jaar mooie winst). Voor zover ik weet hebben ze tot nu toe ook altijd aan hun verplichtingen jegens obligatiehouders voldaan. Het enige wat me niet lekker zit is:

- Relatief zwakke operationele cash flow.
De cijfers zijn dik in orde, maar een aanzienlijk deel van de winst is geen cashflow (herwaardering van de portefeulle). En bovendien wordt veel van de binnengeharkte cash als dividend aan de aandeelhouders uitgekeerd (dividendrendement van het aandeel Homburg is erg hoog). Het gevolg van deze strategie is wel dat je kwetsbaar wordt. De nettowinst kan prima zijn, maar de rekeningen moeten natuurlijk wel cash betaald en dan moet je gauw een stukje OG verkopen of weer wat geld uit de markt halen met een bond.
Als deze mogelijkheden stagneren (verzakkende OG markt, kredietcrisis) dan zou je ineens in acute betalingsproblemen kunnen komen en in het ergste egval in een liquiditeitsfaillissenment.

- Te weinig eigen vermogen.
Als obligatie-investeerder heb ik geen behoefte aan grote risico's. Als ik onbeperkt wou meedelen in de winst, maar ook verliezen voor lief wou nemen, dan zou ik in aandelen of participaties zitten.
In het geval van een onroerend goed fonds, ben ik van mening dat men bestand moet zijn tegen het scenario dat de hele OG markt met gemiddeld 20% onderuit gaat, waarna er acute betalingsproblemen ontstaan en de portefeulle d.m.v. een executieverkooop wordt geliquideerd, opbrengst 80% van de taxatiewaarde VV. In dat geval is er van de OG portefeuille nog 64% over. Voor het gemak neem ik aan dat vrijwel de hele active uit OG bestaan. Dan zijn obligatiehouders veilig vanaf 36% eigen vermogen.

Tenslotte ben ik van mening dat de risico's de afgelopen jaren zijn toegenomen, maar desondanks is de rentevergoeding niet gestegen. Homburg geeft al jaren obligaties uit op 7 a 7.5%. De huidige bond is dus minder aantrekkelijk dan eerdere aanbiedingen. En dat terwijl de rente die je elders op bijvoorbeeld een deposito krijgt, wel flink is opgelopen.