Onderhoudsfonds & belasting

[TheDane]

VvE-Onderhoudsmeter

Iedere Vereniging van Eigenaren (VvE) is vanaf 1 mei 2008 wettelijk verplicht een onderhoudsfonds (reservefonds) te hebben voor (groot) onderhoud. Vanuit dit fonds onderhouden de eigenaren samen de gemeenschappelijke bouwdelen zoals: het dak, de gevel, de fundering, de gemeenschappelijke installaties, de inpandige gemeenschappelijke ruimten etc.
De VvE-onderhoudmeter geeft aan hoe groot het onderhoudsfonds dient te zijn en welk bedrag daarvoor jaarlijks nodig is. Het is belangrijk het resultaat van de onderhoudsmeter te bespreken met de VvE om te kijken of de hoogte van het fonds toereikend is.

Servicekosten, zoals bijvoorbeeld verzekeringen, groenonderhoud en niet-planmatig onderhoud, zijn kosten die buiten het onderhoudsfonds vallen.

Let op: De VvE-onderhoudsmeter geeft een eerste indicatie van wat gemiddeld de hoogte zou moeten zijn van het reservefonds. Dit bedrag zegt nog niets over hoeveel geld er wanneer aan welke onderdelen uitgegeven moet worden. Daarvoor kunnen VvE's het beste een meerjarenonderhoudsplan (laten) opstellen.

_{Bron: http://www.vrom.nl/pagina.html?id=35851}

en

[..]
Het reservefonds heeft geen gevolgen voor de overdrachtsbelasting die u bij de aankoop van een appartement moet betalen. Wel dient u uw aandeel in het fonds op te geven in box 3 van de inkomensbelasting. U moet vermogensbelasting betalen wanneer dat deel boven de vrijstellingsgrens van ruim 22.000 euro (2008) uitkomt.

Uw aandeel is gemakkelijk te berekenen. Vraag bij de VvE naar uw breukdeel (uw aandeel van het totale appartement), zeg bijvoorbeeld 1/5 en neem vervolgens ook dat deel over het totale vermogen van het onderhoudsfonds.

_{Bron: http://www.geldenrecht.nl..._per_1_mei_verplicht.html}

What the ....
Begrijp ik dit goed Moet ik vanaf volgend jaar zomaar ineens mijn aandeel in de VvE spaarpot bij mijn "vermogen" gaan rekenen
Dat deel gaat volgend jaar al rap tegen de €5.000,- aanzitten, en met dat bedrag kom ik ook over die grens van €22.000,-

Is dat niet te zot voor woorden Ik heb nog niet eens zoveel geld in de pot ingelegd omdat ik hier "pas" 6 jaar woon. (We betalen €45,- per maand en er is nagenoeg geen onderhoud (nodig) dus de VvE is naar verhouding tamelijk rijk)

Wat een [..]
Of zie ik 't verkeerd

[Verwijderd]

Eigenlijk toch niet meer dan normaal? Als je gewoon spaart voor onderhoud aan een normaal huis, dan moet je dat spaargeld toch ook als vermogen zien?

[ Voor 173% gewijzigd door Verwijderd op 28-04-2008 19:52 ]

[TheDane]

Verwijderd schreef op maandag 28 april 2008 @ 19:51:
Eigenlijk toch niet meer dan normaal? Als je gewoon spaart voor onderhoud aan een normaal huis, dan moet je dat spaargeld toch ook als vermogen zien?

Maar als ik zelf spaar op een eigen rekening, heb ik zelf in ieder geval nog de rente-opbrengst. En als ik zelf voor m'n eigen onderhoud spaar, kan ik zelf bepalen wanneer iets gebeurt. En hoe. En door wie.

Nu allemaal niet, want "democratisch besloten".

En als 't niet meer dan normaal is, waarom moet dat dan nu ineens? En ik heb ook nog geen goede onderbouwing gevonden van wat een "gezond" onderhoudsfonds is. Door hier een minimumbedrag aan te verplichten ga je natuurlijk geld over de balk gooien, want iedere vereniging zorgt dan dat het kapitaal niet te groot wordt.

Bovendien, waarom wordt die belasting niet gewoon betaald door de vereniging? Waarom moet de consument hier voor opdraaien? (Ja, natuurlijk betaal je dan alsnog, want dan gaat de vereniging de extra belasting terugberekenen aan de leden van de VvE, maar da's in ieder geval gevoelsmatig een stuk minder vervelend.)

[wildhagen]

Maar als ik zelf spaar op een eigen rekening, heb ik zelf in ieder geval nog de rente-opbrengst. En als ik zelf voor m'n eigen onderhoud spaar, kan ik zelf bepalen wanneer iets gebeurt. En hoe. En door wie.

Tsja, als je voor eigen onderhoud had willen sparen, had je geen appartement moeten kopen maar een gewoon huis. Bij een appartement ben je nu eenmaal altijd lid van een VvE, anders word het een puinhoop van heb ik me jouw daar.

Dat wist je van tevoren, voordat je ging kopen.

Overigens schiet je er wel degelijk wat mee op, want doordat er geld aan onderhoud etc word besteed word de waarde van je eigendom (je woning) ook hoger bij verkoop. Voor een goed onderhouden woning kan je meer vragen dan voor een slecht onderhouden en uitgeleefd krot.

Bovendien, waarom wordt die belasting niet gewoon betaald door de vereniging?

Juist, en wie is er lid van die vereniging? Juist, de woningeigenaar. Dat maakt dus niks uit, want dan betaal je het dus toch zelf, alleen indirect ipv direct.

[argro]

TheDane schreef op maandag 28 april 2008 @ 19:59:
[...]


Maar als ik zelf spaar op een eigen rekening, heb ik zelf in ieder geval nog de rente-opbrengst.

Ik mag aannemen dat het geld bij de VvE niet in een sok zit maar op een rekening staat waar men rente krijgt.

En als ik zelf voor m'n eigen onderhoud spaar, kan ik zelf bepalen wanneer iets gebeurt. En hoe. En door wie.

Nu allemaal niet, want "democratisch besloten".

Nu kun je het natuurlijk gedeeltelijk zelf bepalen. Daarbij is het natuurlijk we zo logisch om onderhoud aan een appartement collectief uit te voeren, daar hoort ook een collectieve spaarpot bij.

En als 't niet meer dan normaal is, waarom moet dat dan nu ineens?

Niet alles wat meer dan normaal is is in het verleden al geregeld blijkbaar.

Bovendien, waarom wordt die belasting niet gewoon betaald door de vereniging? Waarom moet de consument hier voor opdraaien? (Ja, natuurlijk betaal je dan alsnog, want dan gaat de vereniging de extra belasting terugberekenen aan de leden van de VvE, maar da's in ieder geval gevoelsmatig een stuk minder vervelend.)

Omdat dat natuurlijk veel ingewikkelder is. Dan moet de VvE opeens belastingaangifte gaan doen terwijl het voor de leden een hele kleine moeite is om het vermogen even in Box3 mee te nemen.

[Verwijderd]

TheDane schreef op maandag 28 april 2008 @ 19:59:
[...]


Maar als ik zelf spaar op een eigen rekening, heb ik zelf in ieder geval nog de rente-opbrengst. En als ik zelf voor m'n eigen onderhoud spaar, kan ik zelf bepalen wanneer iets gebeurt. En hoe. En door wie.

Dat geld op de rekening van de VvE levert ook rente op. En, goh, die rente is voor een evengroot deel van jou als de onderhoudspot.

Nu allemaal niet, want "democratisch besloten".

Tja, dat is nou net het principe van een VvE.

En als 't niet meer dan normaal is, waarom moet dat dan nu ineens? En ik heb ook nog geen goede onderbouwing gevonden van wat een "gezond" onderhoudsfonds is. Door hier een minimumbedrag aan te verplichten ga je natuurlijk geld over de balk gooien, want iedere vereniging zorgt dan dat het kapitaal niet te groot wordt.

Omdat er steeds meer problemen zijn met slapende VvE's. Dan is ineens het dak aan vervaning toe, of betonrot in de galerijen en dan blijkt de kas van de VvE leeg te zijn. 3x raden wie de reparatie dan in 1 keer op moeten hoesten: de eigenaren (met alle ellende van dien).

[TheDane]

wildhagen schreef op maandag 28 april 2008 @ 20:03:
[...]

Tsja, als je voor eigen onderhoud had willen sparen, had je geen appartement moeten kopen maar een gewoon huis. Bij een appartement ben je nu eenmaal altijd lid van een VvE, anders word het een puinhoop van heb ik me jouw daar.

Dat wist je van tevoren, voordat je ging kopen.

Overigens schiet je er wel degelijk wat mee op, want doordat er geld aan onderhoud etc word besteed word de waarde van je eigendom (je woning) ook hoger bij verkoop. Voor een goed onderhouden woning kan je meer vragen dan voor een slecht onderhouden en uitgeleefd krot.

[...]

Juist, en wie is er lid van die vereniging? Juist, de woningeigenaar. Dat maakt dus niks uit, want dan betaal je het dus toch zelf, alleen indirect ipv direct.

Dus ik ben beter af nu ik wèl belasting moet betalen dan voordat ik belasting moest betalen?
Ik neem aan dat de belastingdienst zo handig is om ook belasting te berekenen over het kapitaal van de vereniging. Of wordt dat opgeheven? Zo betaalt dan dus de vereniging belasting over het totale kapitaal, en ik zelf nog eens over 1/28e deel ervan?

Of begrijp ik bovenstaande artikelen verkeerd? Als dit inderdaad 't geval is, is er in feite inderdaad niks aan de hand, maar dat doet 't artikel niet blijken?

Dat geld op de rekening van de VvE levert ook rente op. En, goh, die rente is voor een evengroot deel van jou als de onderhoudspot.

D'oh
Laat ik nou net dat aspect over 't hoofd zien

Omdat er steeds meer problemen zijn met slapende VvE's. Dan is ineens het dak aan vervaning toe, of betonrot in de galerijen en dan blijkt de kas van de VvE leeg te zijn. 3x raden wie de reparatie dan in 1 keer op moeten hoesten: de eigenaren (met alle ellende van dien).

Inderdaad, da's bij vrienden van me gebeurd; die konden in 1 keer €2800,- ophoesten. Niet fijn.


Anyway,
Verontwaardiging had 't tijdelijk gewonnen van logica.

Thanks guys, It's all clear now

[ Voor 20% gewijzigd door TheDane op 28-04-2008 20:15 ]

[argro]

TheDane schreef op maandag 28 april 2008 @ 20:12:
[...]

Ik neem aan dat de belastingdienst zo handig is om ook belasting te berekenen over het kapitaal van de vereniging. Of wordt dat opgeheven?

De VvE betaald volgens mij geen belasting over haar kapitaal, nu niet en straks niet.

Zo betaalt dan dus de vereniging belasting over het totale kapitaal, en ik zelf nog eens over 1/28e deel ervan?

Nee, alleen jij betaald voor jouw deel vermogensbelasting.

[n4m3l355]

Ik snap even niet hoe men dit uberhaubt goed kan praten dat men even de regeltjes aanpast zonder dit kenbaar te maken naar de buitenwereld. Ik heb hier namelijk niets van in het nieuws van meegekregen en ik zal waarschijnlijk niet de enigste zijn. De overheid begint steeds meer punten de bevolking uit te melken en we staan erbij om het te accepteren. Het mooiste is nog wel, je kunt er niet eens iets aan doen. In hoeverre is het terecht dat de belastingdienst dit oplegd?
Stel je koopt een appartement en de VvE is rijk, dat wilt zeggen heeft bijvoorbeeld 20.000 euro per eigenaar op rekening staan (komt nooit voor maar stel) dan ben je als koper wel even flink het haasje. Ook omgekeerd als koper heb je niet de mogelijkheid om bij verkoop dit potje mee te nemen naar een ander huis. Het is dus niet zoals een gewone eigenaar dat die de volle inspraak heeft over diens inlegging. Imo is het maar wat krom, ik vraag me ook af private VvE'ers worden in hun nek geslagen, en woningcorporaties die gewoon zelf een pot intern opbouwen? Die hebben hier dus geen last van omdat die het als corporatie opzetten.

[Dido]

Nou, nou wat een verontwaardiging weer. Wat is vadertje staat toch oneerlijk tegen ons.

n4m3l355 schreef op maandag 28 april 2008 @ 20:46:
Ik snap even niet hoe men dit uberhaubt goed kan praten dat men even de regeltjes aanpast zonder dit kenbaar te maken naar de buitenwereld. Ik heb hier namelijk niets van in het nieuws van meegekregen en ik zal waarschijnlijk niet de enigste zijn.

Iemand roept dat het nieuw is, en dus is het zo. Zou het niet kunnen zijn dat je dit al lang had kunnen weten en dat er helemaal niets nieuws aan is? Zelfs de bron uit de TS noemt alleen het "minimumbedrag" voor de reserve als iets nieuws, niet het feit dat er vermogensbelasting bestaat (en dat wist je wel degelijk als je niet onder een steen geleefd hebt). Dat "jouw" aandeel in de VVE-reserve daaronder valt ligt ook redelijk voor de hand.

Niet gedateerd, maar er wordt niet gerept over iets nieuws:
http://www.eigenhuis.nl/V...gen/Veel+gestelde+vragen/

En deze, oktober 2003:
http://www.minfin.nl/nl/a...niging_van_eigenaren.html

Dus zo nieuw is het allemaal niet, en de verontwaardiging is wat naief

Stel je koopt een appartement en de VvE is rijk, dat wilt zeggen heeft bijvoorbeeld 20.000 euro per eigenaar op rekening staan (komt nooit voor maar stel) dan ben je als koper wel even flink het haasje.

Flink het haasje nog wel. Poeh he. Je betaalt over die 20K 1,2%, oftwel 240 euro per jaar belasting. Da's 2 tientjes in de maand. Nou, wat ben je het haasje. Da's vast niet op te brengen naast de hypotheek die al gauw tegen de 1000 euro netto in de maand zal lopen.

En dan, als je dat niet wilt, dan koop je een eengezinswoning. Geen VVE, hoef je ook niet bang te zijn voor die enorme en oneerlijke belasting. Mag je wel out of the blue al je ondehoudskosten zelf ophoesten als de nood aan de man is. Of je spaart ervoor, maar dan betaal je weer belasting. En dat was oneerlijk.

[Homerius]

n4m3l355 schreef op maandag 28 april 2008 @ 20:46:
Ik snap even niet hoe men dit uberhaubt goed kan praten dat men even de regeltjes aanpast zonder dit kenbaar te maken naar de buitenwereld. Ik heb hier namelijk niets van in het nieuws van meegekregen en ik zal waarschijnlijk niet de enigste zijn. De overheid begint steeds meer punten de bevolking uit te melken en we staan erbij om het te accepteren. Het mooiste is nog wel, je kunt er niet eens iets aan doen.

In hoeverre 't terecht is dat appartementbewoners verplicht tegen eventuele tegenvallers beschermd moeten worden is natuurlijk de vraag. Maar ik heb 't idee dat je vooral kritiek hebt op de belastingheffing, en minder op het betuttelen van de burger

In hoeverre is het terecht dat de belastingdienst dit oplegd?

Volgens de rechtbank in Haarlem (14-09-2007) is dit terecht. "Lidmaatschapsrechten van en belangen bij verenigingen en doelvermogens" vallen onder bezittingen die in Box 3 belast moeten worden. De balstingregeltjes zijn dus niet aangepast. Alleen wordt 't wat relevanter.

Stel je koopt een appartement en de VvE is rijk, dat wilt zeggen heeft bijvoorbeeld 20.000 euro per eigenaar op rekening staan (komt nooit voor maar stel) dan ben je als koper wel even flink het haasje.

Ach, flink 't haasje: 1,2% van €20.000 is €240. Als dat een probleem is, is het tijd om de VvE eens wakker te schudden, en de bijdrage omlaag te krijgen.

Ook omgekeerd als koper heb je niet de mogelijkheid om bij verkoop dit potje mee te nemen naar een ander huis. Het is dus niet zoals een gewone eigenaar dat die de volle inspraak heeft over diens inlegging. Imo is het maar wat krom,

Als de VvE rijk is, kun je dat in de onderhandelingen over de verkoop van je appartement wel meenemen lijkt me. Een rijke VvE levert immers minder jaarlijkse kosten op, en een goed onderhoud.

Omgekeerd zou ik het weer raar vinden als appartementbezitters "belastingvrij" kunnen sparen voor onderhoud, terwijl ik dat als huizenbezitter niet mag. (Ik zou dan natuurlijk met de buren een vereniging kunnen oprichten, om daar m'n voorzieningen voor onderhoudskosten _{en nog wat extra overtollig spaartegoed} te parkeren.)

ik vraag me ook af private VvE'ers worden in hun nek geslagen, en woningcorporaties die gewoon zelf een pot intern opbouwen? Die hebben hier dus geen last van omdat die het als corporatie opzetten.

Daar heb ik geen kaas van gegeten, maar ik ga er vanuit dat corporaties ook wel gepakt zullen worden op de een of andere manier

[ Voor 0% gewijzigd door Homerius op 28-04-2008 21:32 . Reden: minder alt-tabben, sneller versturen.. nu is 't een herforumlering van Dido geworden... ]

[Verwijderd]

Allemaal leuk en aardig, en de hoogte van die belasting is ook het probleem niet zozeer, maar wat zou je er van zeggen als de overheid elke huizenbezitter zou verplichten een spaarpotje voor onderhoud aan te houden en daar dan vervolgens belasting over gaat heffen? Da's per slot van rekening precies hetzelfde als een onderhouspotje voor appartementen. Ook een VvE zou kunnen zeggen: "Wij zijn met een paar handige jongens hier, we doen dat ondehoud zelf en hoeven daar dus geen spaarpotje voor aan te leggen." Dat wordt ze door de overheid nu onmogelijk gemaakt. De overheid zou hooguit moeten controleren of er überhaupt daadwerkelijk onderhoud wordt gepleegd. En of een VvE dat zelf doet, of laat doen moet niet uitmaken.

[JackBol]

Verwijderd schreef op dinsdag 29 april 2008 @ 23:21:
Allemaal leuk en aardig, en de hoogte van die belasting is ook het probleem niet zozeer, maar wat zou je er van zeggen als de overheid elke huizenbezitter zou verplichten een spaarpotje voor onderhoud aan te houden en daar dan vervolgens belasting over gaat heffen? Da's per slot van rekening precies hetzelfde als een onderhouspotje voor appartementen. Ook een VvE zou kunnen zeggen: "Wij zijn met een paar handige jongens hier, we doen dat ondehoud zelf en hoeven daar dus geen spaarpotje voor aan te leggen." Dat wordt ze door de overheid nu onmogelijk gemaakt. De overheid zou hooguit moeten controleren of er überhaupt daadwerkelijk onderhoud wordt gepleegd. En of een VvE dat zelf doet, of laat doen moet niet uitmaken.

De overheid zegt niet hoeveel er in dat potje moet zitten, dus wat dat betreft is het ook een wassen neus.

[Verwijderd]

Schiet me nog iets te binnen. Als je een eigen huis hebt kun je ook een onderhoudscontract bij een bedrijf afsluiten die het groot en klein onderhoud vervolgens voor je doen. Je hebt dan dus geen spaarpotje voor onderhoud. Vraag me af of je als VvE ook niet zo iets zou kunnen doen en of de van oveheidswege verplichte vorming van een spaarpotje dan vervalt. Ik blijf die verplichting beetje krom vinden.

[Verwijderd]

_DH schreef op woensdag 30 april 2008 @ 00:01:
[...]


De overheid zegt niet hoeveel er in dat potje moet zitten, dus wat dat betreft is het ook een wassen neus.

Nou, er staat me bij dat het een bepaald percentage van de stichtingskosten van het appartementencomplex moet zijn. Ik dacht iets van 7 % wat in een aantal jaren moet worden opgebouwd. Meen zoiets ergens gelezen of gehoord te hebben.

[wildhagen]

7 procent lijkt me wel heel veel?

Voorbeeld: de actuele herbouwwaarde van ons kleine (18 appartementen) complex is 1.4 miljoen euro. Dat zou betekenen dat we dan dus een kleine 100.000 euro in kas zouden moeten hebben? Dat is wel waanzinnig veel lijkt me.

Nu zitten we op ongeveer 30.000 euro in kas, dat is dan wel weer wat weinig. Maar waar zou je 100.000 voor nodig hebben vraag ik me af? Complex is goed onderhouden, en het grootste onderhoud tot nu toe (vervangen dakbedekking + trespa-windplaten) kostte een goede 20.000 euro (2001 geloof ik dat dat was, toen woonde ik hier nog niet). Een nog grotere uitgave dan dat kan ik me eigenlijk nauwelijks voorstellen.

[n4m3l355]

wildhagen schreef op woensdag 30 april 2008 @ 07:16:
7 procent lijkt me wel heel veel?

Voorbeeld: de actuele herbouwwaarde van ons kleine (18 appartementen) complex is 1.4 miljoen euro. Dat zou betekenen dat we dan dus een kleine 100.000 euro in kas zouden moeten hebben? Dat is wel waanzinnig veel lijkt me.

Nu zitten we op ongeveer 30.000 euro in kas, dat is dan wel weer wat weinig. Maar waar zou je 100.000 voor nodig hebben vraag ik me af? Complex is goed onderhouden, en het grootste onderhoud tot nu toe (vervangen dakbedekking + trespa-windplaten) kostte een goede 20.000 euro (2001 geloof ik dat dat was, toen woonde ik hier nog niet). Een nog grotere uitgave dan dat kan ik me eigenlijk nauwelijks voorstellen.

100.000 euro is helemaal niet zo gek, stel jullie dak moet weer worden vervangen ben je zo door die 30.000 euro anno 2008 heen. Er mogen dus helemaal geen gekke dingen gebeuren of je hebt geen potje meer over. Daarintegen 100.000 is wel weer een stevige pot. Ik ken VvE's met 500 leden die gezamenlijk nog geen 300.000 euro hebben, en eigenlijk omdat deze dus zo groot is, is er altijd wel budget om ergens te herstellen maar opwaarderen van het complex zit er niet in.

Toch blijf ik het vreemd vinden dat een overheid zich enerzijds gaat bemoeien hoeveel er in een pod moet zitten, en anderzijds gaat vertellen dat de leden van de VvE dus hier gezamenlijk belasting over gaan betalen. Dit gaat ook weer de nodige administratieve rompslomp geven aangezien de meeste VvE's pas medio mei/juni een leden vergadering houden en dan pas ook kas controle houden, toch een kleine 4 maanden te laat wil je je belasting formulieren invullen. Verder komt dit voor mij enkel over als weer een verkapte belasting om weer wat centjes te vangen. Eigen risico omhoog, wegen belasting, air-tax, 1% extra btw enz... de overheid moet toch ooit ophouden aangezien ik anders beter rechtstreeks mijn loon richting Den Haag kan sturen.

[JackBol]

n4m3l355 schreef op woensdag 30 april 2008 @ 08:14:
1% extra btw enz...

dat er belasting betaald moet worden kan ik accepteren, want we hebben in dit landje wel e.e.a. goed geregeld.

Maar dat de BTW omhoog gaat, dat is pure diefstal. BTW word per definitie al voor inflatie gecorrigeerd, dus dit is gewoon een gevalletje "ik wil meer"...

[curry684]

n4m3l355 schreef op maandag 28 april 2008 @ 20:46:
Ik snap even niet hoe men dit uberhaubt goed kan praten dat men even de regeltjes aanpast zonder dit kenbaar te maken naar de buitenwereld. Ik heb hier namelijk niets van in het nieuws van meegekregen en ik zal waarschijnlijk niet de enigste zijn. De overheid begint steeds meer punten de bevolking uit te melken en we staan erbij om het te accepteren. Het mooiste is nog wel, je kunt er niet eens iets aan doen. In hoeverre is het terecht dat de belastingdienst dit oplegd?

100% terecht, omdat het anders een loophole is voor belastingontduiking. Stel je hebt 50k op de bank staan. Je wil geen belasting betalen, dus je stopt 28k in het reservefonds van de VvE. Ineens heb jij geen controleerbaar vermogen boven de 22k meer (exit vermogensrendementsheffing) en staat de VvE er lekker rente over trekken. En als je weggaat ga je even lekker die 28k terugboeken die je 'destijds per ongeluk teveel hebt betaald' inclusief rentebaten natuurlijk, en je hebt een paar jaar zeer rendabel de belasting ontdoken. Vergezocht? Nee hoor, met name als je in het bestuur zit van de VvE kun je dit zo doen.

Vermogen is vermogen, of je het nu in een oude sok hebt zitten, op een bankrekening, in een kluis in Antigua of in een gezamenlijk reservefonds met medebewoners van hetzelfde appartement. Sim-pel.

[RaZ]

Er is natuurlijk wel een behoorlijk verschil tussen een eigen huis, en een appartement met een VVE.

Als een huiseigeneer 20.000 ergens heeft liggen voor onderhoud, betaald ie 1,2% belasting. Stel dat je als appartement 20.000 in het VVE hebt zitten, betaald ie ook 1,2%.

Nu ga je verhuizen. Het geld van de huiseigenaar gaat mee. Behoud het vermogen. Ga je uit een appartement naar een koophuis. Ben je je vermogen gelijk kwijt. Als je dus 10 jaar in het VVE hebt geinvesteerd ben je hoe dan ook je centen kwijt.

Je hebt dan betaald voor iets wat je eigenlijk helemaal niet hebt. Als je je koophuis verkoopt, geef je ook niet het potje voor onderhoud aan de nieuwe bewoner, wat je dus wel doet met de VVE.

[asmi]

RaZ schreef op woensdag 30 april 2008 @ 15:02:
Als je je koophuis verkoopt, geef je ook niet het potje voor onderhoud aan de nieuwe bewoner, wat je dus wel doet met de VVE.

Toch komt het op hetzelfde neer, de koper van een woning zal in zijn koopprijs rekening houden met komende onderhoudskosten.

[Verwijderd]

curry684 schreef op woensdag 30 april 2008 @ 14:45:
[...]

100% terecht, omdat het anders een loophole is voor belastingontduiking. Stel je hebt 50k op de bank staan. Je wil geen belasting betalen, dus je stopt 28k in het reservefonds van de VvE. Ineens heb jij geen controleerbaar vermogen boven de 22k meer (exit vermogensrendementsheffing) en staat de VvE er lekker rente over trekken. En als je weggaat ga je even lekker die 28k terugboeken die je 'destijds per ongeluk teveel hebt betaald' inclusief rentebaten natuurlijk, en je hebt een paar jaar zeer rendabel de belasting ontdoken. Vergezocht? Nee hoor, met name als je in het bestuur zit van de VvE kun je dit zo doen.

Vermogen is vermogen, of je het nu in een oude sok hebt zitten, op een bankrekening, in een kluis in Antigua of in een gezamenlijk reservefonds met medebewoners van hetzelfde appartement. Sim-pel.

Je geeft die 28k dan natuurlijk wel aan de VvE, ofwel aan alle bewoners van het complex. Met het risico dat je ze dus niet meer terugziet. Of je nou in het bestuur zit of niet, als de meerderheid in de jaarlijkse ledenvergadering zegt: "Dankjewel, die komen goed van pas voor een nieuw dak. Dat moet namelijk nodig vervangen worden.", ben jij ze centen mooi kwijt. Al ga je op je kop staan.

Afgezien daarvan vindt ik het nog steeds vreemd dat je verplicht bent om een fonds aan te houden en dat er ook nog een zeker minimum bedrag in moet zitten. Of het nou 1 of 7 % van de stichtingskosten is, dat ben ik even kwijt.
Je zou het als VvE ook anders kunnen rgelen, maar dat mag niet van de overheid, die er vervolgens wel de belastingcenten van opstrijkt. In gewone mensentaal noemen ze dat gewoon oplichting.

[MSalters]

curry684 schreef op woensdag 30 april 2008 @ 14:45:
100% terecht, omdat het anders een loophole is voor belastingontduiking. Stel je hebt 50k op de bank staan. Je wil geen belasting betalen, dus je stopt 28k in het reservefonds van de VvE. Ineens heb jij geen controleerbaar vermogen boven de 22k meer (exit vermogensrendementsheffing) en staat de VvE er lekker rente over trekken. En als je weggaat ga je even lekker die 28k terugboeken die je 'destijds per ongeluk teveel hebt betaald' inclusief rentebaten natuurlijk, en je hebt een paar jaar zeer rendabel de belasting ontdoken.

Helaas - als je zo 28K aan de vereniging overboekt, dan is het geen vermogen van de vereniging, maar een ondehandse lening. Die blijft in jouw box3 vallen. Je introduceert dus geen loophole als je op deze manier het vermogen van de VVE losmaakt van individuele vermogens.

Ik denk overigens dat er wel een simpele loophole is. Bouw het VVE vermogen op uit schuldigerkenningen van de leden. Elk lid heeft dan een schuld even groot als zijn aandeel in het VVE vermogen, en in box3 middelt dat uit. Overigens blijft de fiscus vangen, dankzij de 6% overdrachtsbelasting.

[curry684]

MSalters schreef op woensdag 30 april 2008 @ 23:51:
[...]

Helaas - als je zo 28K aan de vereniging overboekt, dan is het geen vermogen van de vereniging, maar een ondehandse lening. Die blijft in jouw box3 vallen. Je introduceert dus geen loophole als je op deze manier het vermogen van de VVE losmaakt van individuele vermogens.

Weet ik, daarom zei ik ook al 'met name handig te doen als je bestuur bent'. Dan kun je het namelijk administratief beide kanten op als 'foute storting' inkleden. Geen schenkingsrechten, geen rente, geen hangend vermogen.

Hoe dan ook is het kernpunt natuurlijk simpelweg: vermogen is vermogen, en je appartementsrechten schrijven voor dat je X promille van het appartementencomplex bezit. En dus van de fondsen van de VvE die daar onlosmakelijk aanhangt.

[HenkieNL]

Ik zou eens even kritisch naar de jaarrekening van een VvE met zo'n overschot kijken. Als het goed is is de bijdrage gebaseerd op de te verwachten onderhoudskosten en daarvoor heeft de VvE een voorziening op de balans staan. Vermogen -/- voorziening is het eigen vermogen van de VvE dat aangegeven moet worden in box 3. Kan nooit erg veel zijn.

[n4m3l355]

curry684 schreef op donderdag 01 mei 2008 @ 01:35:
[...]

Weet ik, daarom zei ik ook al 'met name handig te doen als je bestuur bent'. Dan kun je het namelijk administratief beide kanten op als 'foute storting' inkleden. Geen schenkingsrechten, geen rente, geen hangend vermogen.

Ik ben lid van een aantal VvE's en 'handige leden van bestuur' zijn er niet. Het merendeel van de leden van bestuur zijn welwillende mensen die een beetje support leveren maar geen enkele is in een positie om even 50.000 euro te deponeren. Het zal best dat er een paar kapitaalkrachtige verenigingen zijn maar dat is nagenoeg nihiel. Deze worden dan ook niet getroffen.
Het grote verschil imo is tussen een gewone huiseigenaar en een VvE'er is dat een huiseigenaar bepaalt zelf zijn budget en wanneer deze verhuist neemt ie deze gewoon mee, het is een spaarrekening. Een VvE'er heeft in het algemeen weinig inspraak over hoeveel gespaard wordt (ja er zijn vergaderingen maar daar gebeurd niets) en als deze persoon na afloop verhuist zal deze ook niet zijn gespaarde podje meenemen. Het wordt dan helemaal een zooitje.
Daarintegen ik vraag me ten sterkste af welke VvE in staat is om op tijd aan te kunnen geven voor de belastingsopgave ingedient dient te worden in staat is om een overzicht te produceren. Zoals ik al aangaf de meeste leden vergaderingen vinden plaats in het voorjaar omstreeks april/juni wat dus te laat is. Tevens zijn ze met regelmaat nog bezig om van het afgelopen jaar tegen die datum de kas op een rijtje te zetten wat dus ervoor zorgt dat een uitdraai nooit mogelijk is.
En natuurlijk dient men belasting te betalen echter in NL lijkt het er steeds meer op dat men overal belasting over probeert te vragen. Wat overigens ook weer terug te zien is in het aantal welvarende dat vertrekt uit NL en wat enkel erger zal worden.

[Lolhozer]

Ik snap wel dat de overheid een VvE verplicht stelt voor appartementencomplexen. Stel dat in een flatgebouw met 100 appartementen de lift kapot gaat, wie regelt dan dat iederen evenveel meebetaald aan een nieuwe lift? Dan ga je dat gezeik krijgen dat mensen van de begane grond en de eerste verdieping de lift niet gebruiken en niet willen meebetalen, of op dat moment geen €500 klaar hebben liggen.
Het voorkomt gewoon een hoop gezeur en gezeik.

[Hillie]

RaZ schreef op woensdag 30 april 2008 @ 15:02:
Nu ga je verhuizen. Het geld van de huiseigenaar gaat mee. Behoud het vermogen. Ga je uit een appartement naar een koophuis. Ben je je vermogen gelijk kwijt. Als je dus 10 jaar in het VVE hebt geinvesteerd ben je hoe dan ook je centen kwijt.

Je hebt dan betaald voor iets wat je eigenlijk helemaal niet hebt. Als je je koophuis verkoopt, geef je ook niet het potje voor onderhoud aan de nieuwe bewoner, wat je dus wel doet met de VVE.

Je centen ben je niet kwijt, dat is iets wat je mee moet nemen in de verkooppraat van je appartement. Gek genoeg wordt dat nauwelijks gedaan. Vergelijkbare appartementen uit verschillende VVE's met verschillende staten van dienst hebben opmerkelijk vaak vergelijkbare prijzen. Daarnaast is dat hele onderhoudsfonds in de 10 jaar die je noemt natuurlijk niet ongebruikt geweest. Het pand is onderhouden, de waarde van jouw appartement is mede daardoor gestegen.

[curry684]

Idd @ Hillie, ik gebruik de jaarrekeningen van de VvE echt wel zodra ik m'n appartement ga verkopen.

[beany]

Het is ook de taak van de makelaar om het vermogen in de VVE te verrekenen met de koper, of in iedergeval dit op te nemen in het koopcontract. Elke makelaar die dit niet doet(vergeet, niet aan denkt etc) is toch wel een prutser.

[n4m3l355]

beany schreef op vrijdag 02 mei 2008 @ 09:59:
Het is ook de taak van de makelaar om het vermogen in de VVE te verrekenen met de koper, of in iedergeval dit op te nemen in het koopcontract. Elke makelaar die dit niet doet(vergeet, niet aan denkt etc) is toch wel een prutser.

99% van de makelaars in dat geval? Makelaars zullen echt niet schermen met hoe de VvE erbij staat ze zullen daarintegen wel aangeven dat het complex an zich er goed uit ziet. Iets wat beter verkoopt en stukke meer zegt richting de kopers dan hoe de VvE presteerd. Dat gezegd het merendeel van de VvE's presteren zowieso niet en is het voor hun vanwege de onkunde het bestuur.
Ook het argument dat dit een beetje garantie kan leveren dat de VvE noodzakelijk onderhoud kan realiseren is imo een beetje krom. Ik heb het twee keer meegemaakt dat er zware constructieve problemen na een groot aantal jaar aan het licht kwamen. Vervolgens sloten de VvE's een lening af en deze is over een periode van 10 jaar keurig afbetaald. Dat gezegd zou je zeggen indien je bekend bent met zo'n situatie van een VvE dat de appartementen daar niet meer verkopen, niets is minder waar ze bleven net zo goed doorstromen.