Educated guess: wat doet de hypotheekrente?

[zeeg]

Als er een prijs is die mensen goed in de gaten houden, is het wel de prijs van geld: rente.

Vooral bij het aangaan van een grote lening, b.v. voor het financieren van een huis, is het van groot belang wat de hoogte van de rentestand is. Dan is er ook nog het feit dat naarmate de rentevaste periode van de lening langer is, de rente hoger wordt.

Iedereen zou wel willen weten wat de rentestand in de toekomst doet. Daar wil ik het in dit topic over hebben. Op basis van ervaring, kennis, informatie die nu beschikbaar is, moet het toch mogelijk zijn om een 'educated guess' te maken wat de rentestand in de toekomst gaat doen. Het gaat dan uiteraard om de grote lijnen.

Over de afgelopen 50 jaar is grofweg het volgende patroon te zien:
50 jaar geleden stond de rente op ongeveer 4%, de eerste 25 jaar stijgt de rente richting de 15% en na de piek begin jaren 80 daalt de rente weer naar een laag niveau (5%).
Is er een kans dat dit patroon zich herhaalt? Wat was de oorzaak van de piek begin jaren 80?

Rente is de 'prijs' voor geld. Kunnen we zeggen dat door allerlei nieuwe (ICT) technologieën de prijs lager zal blijven? Door allerlei technieken komen aanbod (banken) en vraag (huizenkopers) immers sneller tot elkaar?

Transparantie in een markt leidt over het algemeen ook tot lagere prijzen. Aanbieders kunnen namelijk minder complexe (en dus duurdere) producten aanbieden. Ook concurrentie zorgt in principe voor lagere prijzen.

Zijn er nog meer gedachten/inzichten aan te dragen voor een hoge danwel lage rentestand de komende 30 jaar?

Ik kwam op het idee voor dit topic door mijn eigen situatie:
- 2006 hypotheek afgesloten voor 6 jaar voor 4,2%.
- nu kan ik mijn rentevaste periode verlangen tot 20 jaar, maar dan betaal ik iets meer dan 6% rente.

De vraag is: nu overstappen en bijna anderhalf keer zoveel betalen als nu, maar wel de zekerheid van een vast bedrag de komende 20 jaar.
Of wachten tot 2012 wanneer de periode van 6 jaar is afgelopen, en maar afwachten wat de rentestand dan is? (Misschien wel 10%, waardoor ik ineens bijna 2,5x zoveel moet betalen)

Mijn eigen situatie is uiteraard ter illustratie, het gaat me hier om (wetenschappelijke verantwoorde) inzichten in de hypotheekmarktrente voor de komende decennia.

[JeroenB]

zeeg schreef op maandag 21 april 2008 @ 15:31:
Over de afgelopen 50 jaar is grofweg het volgende patroon te zien:
50 jaar geleden stond de rente op ongeveer 4%, de eerste 25 jaar stijgt de rente richting de 15% en na de piek begin jaren 80 daalt de rente weer naar een laag niveau (5%).
Is er een kans dat dit patroon zich herhaalt? Wat was de oorzaak van de piek begin jaren 80?

Volgens dit plaatje de tweede oliecrisis. Of er weer zoiets zit aan te komen... Ik vrees dat er enorme hoeveelheden financieel analisten zich dagelijks vrijwel niets anders afvragen, dus of wij die kennis hier op GOT kunnen ontwikkelen, ik vrees van niet.

[PcDealer]

Geld is schaars atm. dus gaan de rentes om aan te geld te komen omhoog -> meer spaarrente.

[MrSleeves]

zeeg schreef op maandag 21 april 2008 @ 15:31:

Ik kwam op het idee voor dit topic door mijn eigen situatie:
- 2006 hypotheek afgesloten voor 6 jaar voor 4,2%.
- nu kan ik mijn rentevaste periode verlangen tot 20 jaar, maar dan betaal ik iets meer dan 6% rente.

In 2006 heb ik een hypo afgesloten voor 4,4%, maar dan wel voor 20 jaar.
En ik weet niet of oversluiten binnen twee jaar nou handig is i.v.m. boetes e.d. Zeker als je dan ook nog meer gaat betalen.

Mijn eigen situatie is uiteraard ter illustratie, het gaat me hier om (wetenschappelijke verantwoorde) inzichten in de hypotheekmarktrente voor de komende decennia.

Volgens mij zijn er niet echt verantwoorde inzichten. Ze kunnen het weer niet eens 2 weken vooruit voorspellen, dus de economie al helemaal niet.

[nare man]

zeeg schreef op maandag 21 april 2008 @ 15:31:
Rente is de 'prijs' voor geld. Kunnen we zeggen dat door allerlei nieuwe (ICT) technologieën de prijs lager zal blijven? Door allerlei technieken komen aanbod (banken) en vraag (huizenkopers) immers sneller tot elkaar?

Transparantie in een markt leidt over het algemeen ook tot lagere prijzen. Aanbieders kunnen namelijk minder complexe (en dus duurdere) producten aanbieden. Ook concurrentie zorgt in principe voor lagere prijzen.

Ik denk niet dat je dit zomaar kunt stellen. De 'prijs' van geld, zoals jij het uitdrukt, is namelijk maar voor een zeer klein gedeelte (of zelfs helemaal niet) afhankelijk van de snelheid waarmee vraag en aanbod bij elkaar komen. Ik denk niet dat moderne communicatiemiddelen daar een grote rol bij spelen. Sowieso geldt dat uiteindelijk de 'zwakste schakel' bij de particuliere 'koper van geld' ligt. Die heeft gewoon niet de middelen die professionele partijen wel hebben om de hoogte en opbouw van het rentepercentage goed te beoordelen (vgl. het probleem van 'bounded rationality').

Dat geldt ook voor de aannames dat een markt die transparant is, in het algemeen tot lagere prijzen leidt en dat concurrentie in principe ook voor lagere prijzen zorgt. Het feit dat een markt 'transparant' is, wil niet zeggen dat alle spelers op die markt dezelfde informatie ook kunnen verwerken. Een hypotheek is nu éénmaal iets complexer dan een pot pindakaas, dus het is voor de aanbiedende partijen op de markt helemaal niet zo nuttig om direct in concurrentie te gaan op rentetarieven. Dat líjkt wel zo voor de consument ('nu, een half procent lager bij de X-bank!') maar dat haalt men via het achterdeurtje toch wel weer binnen.

[Verwijderd]

Rente is de 'prijs' voor geld. Kunnen we zeggen dat door allerlei nieuwe (ICT) technologieën de prijs lager zal blijven? Door allerlei technieken komen aanbod (banken) en vraag (huizenkopers) immers sneller tot elkaar?

Leuke vraag. Allereerst lijkt het me goed te praten over de inflatiegecorrigeerde rente, aangezien niemand een rente zal bieden die lager is dan de inflatie. De marge die er bovenop inflatie zit is de beloning voor het uitlenen.

ICT zal de kosten bij banken wel wat gedrukt hebben, maar ik denk niet dat die kosten de belangrijkste zijn. De belangrijkste kosten van een hypotheek hebben te maken met risico. Als je je hypotheek niet af kan lossen, gaat het huis de executieverkoop in. Daarbij dekt de waarde van het huis de hypotheek niet altijd - zeker bij recente hypotheken waar weinig op afgelost is en huizenprijzen niet gestegen zijn, is een executieverkoop niet dekkend. En zelfs als de executieverkoop wel de hypotheek kan aflossen, heeft de bank geld verloren in de vorm van het verschil tussen de executieverkoopopbrengst en de werkelijke waarde, de verloren aflossing, de nog niet volledig betaalde rente voor de al gemaakte kosten bij afsluiten, etc. Dat moet allemaal gecompenseerd worden uit de rente van andere hypotheken.

Dan is de vraag, wat is er gebeurd met het risico. Ik vrees dat dat in de huidige markt en met de kredietcrisis alleen maar hoger wordt. En dus de rente ook.

[ Voor 5% gewijzigd door Verwijderd op 21-04-2008 16:49 ]

[Brons]

Verwijderd schreef op maandag 21 april 2008 @ 16:48:
De belangrijkste kosten van een hypotheek hebben te maken met risico.

Het belangrijkste is, lijkt mij, de rente die de banken zelf moeten betalen. In de VS is dat op dit moment laag en met grote kans dat er nog wat bewegingen omlaag gaan tenzij de financiële sector zichzelf repareert. De ECB doet op dit moment niet aan agressieve renteverlagingen omdat de ECB wel toekomstvisie heeft itt de FED.

Echter wat de toekomst brengt is moeilijk voorspelbaar, als de economie morgen weer helemaal op toeren is zal de rente normaal gezien omhoog gaan. Koffiedik kijken dus.

[Rukapul]

Eigenlijk is er niets van te zeggen.

Historische ontwikkelingen zijn niet bruikbaar, want er is niet zoiets als technische analyse voor de rente (niet dat ik voor aandelen een aanhanger ben van die methode, maar dat terzijde).

De rente wordt bepaald door 2 zaken: de rente waartegen banken geld lenen (bij spaarders, andere banken, centrale bank) en de zgn marge of opslag. Die marge of opslag heeft een kosten en een winstelement. ICT-ontwikkelingen kunnen deze marge iets verlagen, maar als je meeweegt dat deze marge tussen de 0.5% (scherpe concurrentie) en de 1% (slappe concurrentie/kredietcrisis) schommelt dan is wel vast te stellen dat de winst daar niet te halen valt.

Tenslotte zul je een onderscheid moeten maken tussen de korte en de lange rente. De korte rente volgt bijna per definitie de tarieven van de centrale banken aangezien dat bij hoofdzaak de bron van vers geld voor banken is. Daarmee bepalen centrale banken dus ook de hypotheekrente voor kortlopende rentevastperioden. Voor lange rente vast perioden zul je het meer moeten vergelijken met (staats)obligaties en dat is lastiger in te schatten.

Die rente van 6% snap ik trouwens niet. Het is in de markt op dit moment mogelijk om goedkoper uit te zijn.

nare man schreef op maandag 21 april 2008 @ 16:36:
Dat geldt ook voor de aannames dat een markt die transparant is, in het algemeen tot lagere prijzen leidt en dat concurrentie in principe ook voor lagere prijzen zorgt. Het feit dat een markt 'transparant' is, wil niet zeggen dat alle spelers op die markt dezelfde informatie ook kunnen verwerken. Een hypotheek is nu éénmaal iets complexer dan een pot pindakaas, dus het is voor de aanbiedende partijen op de markt helemaal niet zo nuttig om direct in concurrentie te gaan op rentetarieven. Dat líjkt wel zo voor de consument ('nu, een half procent lager bij de X-bank!') maar dat haalt men via het achterdeurtje toch wel weer binnen.

Een volledig aflossingsvrije hypotheek tegen standaardvoorwaarden (non-budget/-profijt/-etc.) is toch wel te omschrijven als een transparant product. Een aantal aanbieders heeft een iets scherpere rente tegen een beperkt aantal beperkende voorwaarden, maar dat hoeft niet per definitie non-transparant te zijn.

[JJvG]

Jouw vraag is een onderwerp dat mijzelf ook redelijk bezig houdt: Ik heb eind 2006 mijn hypotheek voor 6 jaar vast op 3,9% gezet en vraag me ook af wat de rente gaat doen.

Een mooie (interactieve!) grafiek die ik heb gevonden over de relatie tussen rente op lange termijn en rente op korte termijn is de volgende (klik op de Animate-button):
http://stockcharts.com/charts/YieldCurve.html

Voorheen waren er meerdere politieke krachten actief die elkaar beinvloedde: alle europese landen hadden hun eigen centrale bank en de DNB volgde altijd de Duitse bancaire tarieven. Vanwege de euro invoering is de euro-zone nu een sterker tegenwicht geworden voor andere landen en is de waarde van de euro toegenomen. Ook is de euro veel sterker geworden sinds de invoering (in 1999-2002). De vraag naar euro's is sterk toegenomen omdat de waarde ten opzichte van de dollar/yen/pond is gestegen.

Mijn verwachting (persoonlijk) is dat de rente op korte termijn (jaar: 2008) blijft zoals die is en misschien wel iets omhoog gaat, om inflatie te bestrijden. Ik verwacht dat er uiteindelijk ook in Europa "economisch mindere tijden" aan zullen breken (periode 2009-2011) en dat als gevolg daarvan de centrale bank(en) in europa op termijn hun rente zullen verlagen om de markten aan te laten trekken: investeren wordt aantrekkelijker bij lage rente en de inflatie is dan vaak laag.

Dus mijn advies: gewoon de 6 jaar uitzitten (tot 2012 in ons geval) en dan weer kiezen. Wie weet wil je dan wel weer verhuizen/verbouwen en is je situatie heel anders...

Iets anders nog: Als je niet verhuist kan de gestegen waarde van je woning er voor zorgen dat de executiorale waarde ook is toegenomen en is je hypotheek geen tophypotheek meer, maar een gewone hypotheek (omdat je dan nog maar 100% van de exectiewaarde hoeft te financieren).

[zeeg]

JJvG schreef op woensdag 23 april 2008 @ 16:34:Een mooie (interactieve!) grafiek die ik heb gevonden over de relatie tussen rente op lange termijn en rente op korte termijn is de volgende (klik op de Animate-button):
http://stockcharts.com/charts/YieldCurve.html

Hmm, grafiek doet het nu even niet bij mij.

Voorheen waren er meerdere politieke krachten actief die elkaar beinvloedde: alle europese landen hadden hun eigen centrale bank en de DNB volgde altijd de Duitse bancaire tarieven. Vanwege de euro invoering is de euro-zone nu een sterker tegenwicht geworden voor andere landen en is de waarde van de euro toegenomen. Ook is de euro veel sterker geworden sinds de invoering (in 1999-2002). De vraag naar euro's is sterk toegenomen omdat de waarde ten opzichte van de dollar/yen/pond is gestegen.

Doordat de waarde van de Euro tov andere munteenheden is toegenomen, kan de ECB een meer onafhankelijke koers volgen. Dat is dus juist niet handig mbt voorspellen.

Mijn verwachting (persoonlijk) is dat de rente op korte termijn (jaar: 2008) blijft zoals die is en misschien wel iets omhoog gaat, om inflatie te bestrijden. Ik verwacht dat er uiteindelijk ook in Europa "economisch mindere tijden" aan zullen breken (periode 2009-2011) en dat als gevolg daarvan de centrale bank(en) in europa op termijn hun rente zullen verlagen om de markten aan te laten trekken: investeren wordt aantrekkelijker bij lage rente en de inflatie is dan vaak laag.

De conjunctuur van landen in Europa is sinds de invoering van de Euro (en daarvoor) is steeds meer gelijk gaan lopen. En het is een goede graadmeter voor de rentestand. Bij recessies wordt de rente steevast verlaagd.
Maar hoe kom je op 2009-2011? Als de recessie eerder is afgelopen zitten we bij wijze van spreken in 2012 als met een economie op toeren, met bijbehorende hogere rentestanden...

Dus mijn advies: gewoon de 6 jaar uitzitten (tot 2012 in ons geval) en dan weer kiezen. Wie weet wil je dan wel weer verhuizen/verbouwen en is je situatie heel anders...

Denk ook dat we tot 2012 blijven zitten. Anders heb je toch 4 jaar hogere lasten, terwijl dat achteraf wellicht niet nodig was geweest.

Iets anders nog: Als je niet verhuist kan de gestegen waarde van je woning er voor zorgen dat de executiorale waarde ook is toegenomen en is je hypotheek geen tophypotheek meer, maar een gewone hypotheek (omdat je dan nog maar 100% van de exectiewaarde hoeft te financieren).

Goede tip. Wordt dat dan inderdaad bekeken bij het afspreken van een nieuwe rentestand, of zou je daar specifiek naar moeten vragen?

[KISS]

Misschien moet je eens nadenken of dat wat de bank doet je ook niet zelf kunt.

Een hypotheek, waarbij de looptijd van de rente langer is dan 'dagrente' is altijd duurder.

Welnu stel de rente voor een hypotheek met een rente voor één jaar vast is 4% ('variabel' is vaak nog goedkoper).
De rente bij 20 jaar vast is 6%.

Je opent bij een bank een spaarrekening.
Daarop stort je een maandelijks bedrag gelijk aan de rente van 6%.
Je laat de bank waar je hypotheek loopt (dat is dus een ándere bank!) de maandelijkse rente van je spaarrekening afschrijven.
Op het moment dat de 'dagrente' van je hypotheek lager is dan het door jou gestorte bedrag, bouw je dus een buffer op voor het geval de 'dagrente' misschien ooit een keer boven de 6% komt.

Goed om te weten is nog:
1. Dat vrijwel niemand 20 jaar in hetzelfde huis woont. Gemiddeld zo'n 7 jaar. Bij 'verhuizen' zijn er altijd andere financiële wensen, zodat je hypotheek mee verhuizen veelal meer een blok aan je been is, dan een nieuwe afsluiten.
2. Dat grote uitschieters in ‘dagrente’ eigenlijk niet voorkomen. Dat gaat altijd geleidelijk zodat je tijdig kunt anticiperen.

[rrenzo]

Volgens de "Beurstour", een gratis maandblaadje van de Fortis bank, gaat de ECB de economie binnen enkele maanden van zuurstof voorzien door te rente te verlagen. Fortis verwacht dat e ECB aan het eind van 2008 het belangrijkste richttarief verlaagt tot een niveau van 3 procent t.o.v. de huidige 4 procent...

[PolarBear]

rrenzo schreef op maandag 05 mei 2008 @ 23:29:
Fortis verwacht dat e ECB aan het eind van 2008 het belangrijkste richttarief verlaagt tot een niveau van 3 procent t.o.v. de huidige 4 procent...

Een verlaging van 100 basispunten in een keer? Dat is ongehoord!

[whoami]

Ik dacht dat Trichet in z'n toespraak van vandaag niet echt heeft laten uitschijnen dat er ruimte was voor een renteverlaging ...
In één keer een volledig procent verlagen, dat zou idd nogal ... uhm... drastisch zijn

Trichet zei dat hij verwacht dat de inflatie in de eurozone nog een tijd hoog zal blijven. 'Sinds de herfst zijn de inflatie-indicatoren significant gestegen', aldus de ECB-voorzitter. 'Zoals we al gezegd hebben zal de inflatie hoog blijven voor een langdurige periode, alvorens pas geleidelijk af te nemen.'

De ECB-voorzitter zorgt met zijn uitspraken voor een kleine verrassing. De jongste macrocijfers toonden dat de groei in de eurozone fors afneemt, een trend die zich wellicht nog zal versterken. Sommige economen hadden verwacht dat Trichet in zijn commentaar de deur op een kier zou zetten voor een renteverlaging later op het jaar.

Die kans neemt nu opnieuw wat af. Trichet zei dat de economische fundamenten van de eurozone 'gezond' blijven. De ECB-voorzitter blijft wel waakzaam voor de onrust op de financiële markten. 'De onzekerheid daarrond blijft ongewoon hoog', aldus Trichet.

De ECB maakte vandaag bekend dat de basisrente in de eurozone stabiel blijft op 4,00 procent. Het Europese rentetarief bevindt zich sinds juni vorig jaar op dat niveau.

De aanpak van de Europese Centrale Bank verschilt erg van die van de Amerikaanse centrale bank, de Federal Reserve. De Fed verlaagde sinds september de Amerikaanse basisrente tot 2 procent.

[ Voor 84% gewijzigd door whoami op 08-05-2008 23:13 ]

[Verwijderd]

Volgens BNR radio zal in het derde of vierde kwartaal in kleine stapje ongeveer een halve procent verlaging van de rente plaats vinden.

Maar stel dat je ongeveer kan inschatten wat er over een jaar gebeurd, dan is zes jaar nog zoveel jaar verwijderd, dat een educated guess niet te maken is, alleen een guess met misschien wat onderbouwende gegevens uit vroegere tijden.

[McVirusS]

De Hypotheker heeft hier overigens wel leuk stuk over op hun site staan (wordt regelmatig bijgewerkt):

Renteprognoses

[Verwijderd]

Natuurlijk is iedereen geïnteresseerd wat de rente gaat doen. Doem scenario's kunnen natuurlijk altijd gebeuren. Maar voorlopig denk ik dat de rente rond de 4 procent of lager blijft. Dit aangezien de Europeese unie heeft afgesproken begrotingstekorten niet meer dan 2% te laten worden, en de inflatie te beperken. dit klopt ook wel me de laatste jaren (zie link
). Alleen is de inflatie al de het laatste kwartaal wat aan de hoge kant, dus in hoeverre dit nog klopt weet ik ook niet. Misschien mensen met meer economische kennis op het forum aanwezig?.