Rekenen aan een hypotheek

[EnigmA-X]

Al een tijdje ben ik rustig om me heen aan het kijken of het interessant is om een huis te kopen, of nog even lekker te blijven huren.

Vanavond had ik in excel wat berekeningen gemaakt, aan de hand van een hypotheek voor een bedrag van ca. 275k.

Bij een spaarhypotheek met een 100% overlijdensrisicodekking kom ik volgens verschillende websites op een netto maandlast van ca. 1050 EUR (looptijd 30 jaar).

Als ik vervolgens looptijd in maanden x maandlast doe, kom ik op 360 x 1050 = 378k.

Ik heb vast ergens een kronkel in mijn kop, maar betaal ik daadwerkelijk 378k - 275k = 103k aan rente en overlijdensrisicodekking, of zit hier iets in wat ik over het hoofd zie....

[Spyro_the_Dragon]

Vind je 103k veel dan? Of weinig?

Je zegt netto 1050... bruto betaal je dus nog meer..... dus wordt het verschil nog groter dan 103!

[PierreG]

Tja, geld verminderd in waarde. 275k nu is een heel stuk minder waard binnen 30 jaar.

[EnigmA-X]

Spyro_the_Dragon schreef op vrijdag 15 februari 2008 @ 22:37:
Vind je 103k veel dan? Of weinig?

Je zegt netto 1050... bruto betaal je dus nog meer..... dus wordt het verschil nog groter dan 103!

Men noemt een rentepercentage ~4,2% op de websites. Over 275k heb je het dan over een slordige 14k die je aan rente betaalt. Dat zou betekenen dat ik voor mijn overlijdensrisico ~90k heb betaald na 30 jaar.

Dat vind ik zelf vrij fors als je het afzet tegen een jaarlijkse waardestijging van 1% van een huis.

[Lolhozer]

Je betaald nog meer aan rente, maar je krijgt nog een gedeelte terug natuurlijk van de belasting.

Als je hypotheek €275k is betaal je bij een rentepercentage van 5% 5*2750=€13750/jaar =€1145/maand. Stel je krijgt 42% terug, betaal je alsnog 58%=€665 per maand. Dit is in 30 jaar €239.250

Nu krijg je ook rente op je SPAAR-hypotheek, en die is gelijk aan je hypotheekrente, dus 5%. Hiervoor moet je dus sparen, wat dus ook in je maandelijks bedrag zit. En dan komt er dus nog een risicodekking, mocht je eerder overlijden.


Kort door de bocht gerekend, met jouw waardestijging van 1%/jaar, geen stijging op stijging, wordt je huis 30% meer waard in 30 jaar. €275k+30%=€357k = €82k Dus heb je na 30 jaar 103-82=21k betaald om te wonen. Valt mee toch

[ Voor 18% gewijzigd door Lolhozer op 15-02-2008 22:46 ]

[EnigmA-X]

Lolhozer schreef op vrijdag 15 februari 2008 @ 22:43:Kort door de bocht gerekend, met jouw waardestijging van 1%/jaar, geen stijging op stijging, wordt je huis 30% meer waard in 30 jaar. €275k+30%=€357k = €82k Dus heb je na 30 jaar 103-82=21k betaald om te wonen. Valt mee toch

Nu is het zo dat de waarde van het huis niet gelijk is aan de hoogte van je hypotheek, i.v.m. overdrachtsbelasting en andere overdrachtskosten. Ik ben uitgegaan van een aankoopprijs van 230k, tel daarbij alle gemoeide belasting en kosten op en duw er nog 25k bij voor verbouwing etc. Dan kom je dus op die 275k.

In de praktijk krijg je wel 1% stijging op stijging. Dan is je 230k huisje na 30 jaar zo'n 306k waard.

Uiteindelijk leg je dan dus 383k neer in 30 jaar. Je krijgt 306k terug voor je huis. Je hebt 25k geinvesteerd. Naar mijn berekening verwoon je dan 383 - 306 - 25 = 52k in 30 jaar. Daar zit wel de overlijdensrisicoverzekering in.

[sdomburg]

EnigmA-X schreef op vrijdag 15 februari 2008 @ 22:40:
[...]


Men noemt een rentepercentage ~4,2% op de websites. Over 275k heb je het dan over een slordige 14k die je aan rente betaalt. Dat zou betekenen dat ik voor mijn overlijdensrisico ~90k heb betaald na 30 jaar.

Dat vind ik zelf vrij fors als je het afzet tegen een jaarlijkse waardestijging van 1% van een huis.

PierreG heeft een goed punt, die 257k nu is over 30 jaar met een rentepercentage van 4,2% 257k * 1,042³⁰ = 944.854 waard. Jammergenoeg voor de bank is die kleine kleine 945k tegen die tijd een stuk minder waard dan nu.

[EnigmA-X]

Ik heb inmiddels de OZB er even bij gerekend, want dat zijn ook woonkosten die je erbij krijgt t.o.v. huur. Nu begint het wel te kloppen.

Wanneer ik een waardestijging van 1,6% per jaar doorvoor verwoon je in 30 jaar nog maar 1028,30. Wellicht niet erg objectief die waarde, maar dat kan je toch pas na die tijd zeggen.

Nu klopt het plaatje weer in mijn (waan)wereld dat je in principe alles in 30 jaar kan terugverdienen.

Thanks!

[ Voor 30% gewijzigd door EnigmA-X op 15-02-2008 23:17 ]

[Roenie]

Buiten de OZB heb je nog andere kosten als eigenaar: Opstalverzekering en onderhoud bijvoorbeeld.

[EnigmA-X]

Roenie schreef op vrijdag 15 februari 2008 @ 23:56:
Buiten de OZB heb je nog andere kosten als eigenaar: Opstalverzekering en onderhoud bijvoorbeeld.

Klopt. Ik heb voor deze 2 posten een extra 30k berekent voor 30 jaar.
Dan nog 'verwoon' je 68k in 30 jaar, tegen het verwonen van 292k bij huur.

[EnigmA-X]

Klopt de volgende beredenering/berekening voor het bepalen van de maandlasten voor een spaarhypotheek?

Hypotheekbedrag = 275.000 EUR
Hypotheekrente = 5%

Stap 1:
Het betalen van de hypotheekrente kost op jaarbasis:
(275.000 / 100) * 5% = 13.750 EUR
Per maand = 1146 EUR (bruto)

Je zit nu op het 'niveau' van een aflossingsvrije hypotheek.

Stap 2:
Het gaat om een spaarhypotheek, dus er moet ook gespaard worden.

Hoe bereken ik het spaargedeelte, wat is de normaal hierin?

[Guardian Angel]

Dit kan toch in je vorige topic? Daarnaast, dit is relatief makkelijk te vinden... desnoods bij.............

JAZEKER DE HYPOTHEKER.

[ Voor 65% gewijzigd door Guardian Angel op 16-02-2008 12:14 ]

[Ray]

dit kan je zelf niet berekenen omdat in het spaardeel ook een risico deel zit ivm overlijden. Die premie is afhankelijk van leeftijd / sterfte tafels.

Het spaardeel zelf zou je kunnen benaderen maar ook niet precies omdat je de kostenopslagen niet kent.

Ik heb wel de software waar dit mee kan dus als je de nodige informatie geeft wil ik het wel uitrekenen.

[EnigmA-X]

Thanks, dat geeft weer een wat beter beeld. Ik vroeg me af of er een bepaalde lineaire vorm in zat, maar ik begrijp dat er inderdaad wat meer achter steekt, wat opzich natuurlijk ook logisch is

* EnigmA-X voelt zich zo enorm hypotheek noob

[ Voor 10% gewijzigd door EnigmA-X op 16-02-2008 13:27 ]

[SmartDoDo]

Ik heb je topic even gemerged met je eerdere topic aangezien het om vrijwel hetzelfde onderwerp gaat.

[Bigfoot]

Je moet gewoon even kijken hoeveel % je na 30 jaar hebt afgelost met het spaargedeelte.

Overigens is het nu geen eerlijke vergelijking met huren, daar heb je immers ook geen overlijdensrisicodekking om je huur te blijven betalen wanneer iemand overlijdt, en is er ook geen sprake van aflossing.

En je moet naar de bruto bedragen kijken....

[ Voor 7% gewijzigd door Bigfoot op 19-02-2008 10:23 ]

[Kettrick]

Bigfoot schreef op dinsdag 19 februari 2008 @ 10:22:


En je moet naar de bruto bedragen kijken....

Vooral ook omdat de kans dat er binnen nu en 30 jaar "iets" met de rente aftrek gebeurd ook aanwezig is.. Zorg er dus voor dat je ook de bruto last kan betalen

[Woy]

RoeLz schreef op dinsdag 19 februari 2008 @ 10:26:
[...]


Vooral ook omdat de kans dat er binnen nu en 30 jaar "iets" met de rente aftrek gebeurd ook aanwezig is.. Zorg er dus voor dat je ook de bruto last kan betalen

Op zich goed om er rekening mee te houden, de kans dat er iets gebeurt is vrij reeel. Echter zullen ze de regeling nooit zo wijzigen dat er massaal mensen hun hypotheek niet meer kunnen betalen. Dus ik denk niet dat je er echt bang voor hoeft te zijn.

Maar het is zowiezo slim om een hypotheek te nemen die je maar net aan kan betalen, je weet tenslotte nooit wat de toekomst je brengt, en dan is het wel lekker als je wat ruimte hebt.

[Bigfoot]

Ik bedoel meer dat je naar de bruto bedragen moet kijken als je wilt weten wat de totale aan de bank betaalde bedragen zijn, en je wilt dat opsplitsen naar rente, risiscopremie, aflossing, en kosten.

[Gast1981]

RoeLz schreef op dinsdag 19 februari 2008 @ 10:26:
[...]
Vooral ook omdat de kans dat er binnen nu en 30 jaar "iets" met de rente aftrek gebeurd ook aanwezig is.. Zorg er dus voor dat je ook de bruto last kan betalen

Heb je gelijk in, zo kijk ik er zelf ook naar.

Maar vergeet je eigen positie ook niet.
Hoe zien je toekomstkansen er uit?
Heb je kans om door te groeien (qua functie en dus qua salaris) dan kan je over 10 of 20 jaar natuurlijk veel grotere lasten dragen per maand

Hypotheekrente aftrek zal de komende paar kabinetten nog wel blijven bestaan, dus een jaar of 8 tot 12 kunnen we er redelijk zeker van zijn. Daarna heb je inderdaad kans dat het eraf gaat, maar zoiets zal stapsgewijs gebeuren omdat ander teveel mensen in de problemen komen.

[Verwijderd]

EnigmA-X schreef op zaterdag 16 februari 2008 @ 00:02:
[...]


Klopt. Ik heb voor deze 2 posten een extra 30k berekent voor 30 jaar.
Dan nog 'verwoon' je 68k in 30 jaar, tegen het verwonen van 292k bij huur.

30k voor 30 jaar onderhoud??

gemiddeld om de 15 jaar een nieuwe keuken en badkamer ben je de 30k al kwijt..
krijg je het overig onderhoud zoals schilderwerk evt reparaties aan dakgoten of een dak lekkage, Riolerings problemen..
zou eerder met 50-60k rekenen.

En dan heb je nog overige kosten die je indirect aan je huis uit geeft. zoals tuin, etc.

[Kettrick]

Gast1981 schreef op woensdag 20 februari 2008 @ 10:54:
[...]


Heb je gelijk in, zo kijk ik er zelf ook naar.

Maar vergeet je eigen positie ook niet.
Hoe zien je toekomstkansen er uit?
Heb je kans om door te groeien (qua functie en dus qua salaris) dan kan je over 10 of 20 jaar natuurlijk veel grotere lasten dragen per maand

Hypotheekrente aftrek zal de komende paar kabinetten nog wel blijven bestaan, dus een jaar of 8 tot 12 kunnen we er redelijk zeker van zijn. Daarna heb je inderdaad kans dat het eraf gaat, maar zoiets zal stapsgewijs gebeuren omdat ander teveel mensen in de problemen komen.

Je kan best wat hoog ik de boom gaan zitten, maar ik zou zelf nooit een hypotheek afsluiten die ik zonder HRA niet zou kunnen betalen op dit moment. Ondanks dat de HRA nog wel even bestaat en je hoogwaarschijnlijk wel doorgroeit qua salaris.

Ik zou daar 's nachts niet echt lekker van kunnen slapen

[Verwijderd]

RoeLz schreef op woensdag 20 februari 2008 @ 13:19:
[...]


Je kan best wat hoog ik de boom gaan zitten, maar ik zou zelf nooit een hypotheek afsluiten die ik zonder HRA niet zou kunnen betalen op dit moment. Ondanks dat de HRA nog wel even bestaat en je hoogwaarschijnlijk wel doorgroeit qua salaris.

Ik zou daar 's nachts niet echt lekker van kunnen slapen

HRA afschaffen gaat echt niet over één nacht ijs gebeuren, hoef je niet direct bang voor te zijn, tenzij je grof veel verdient of een grof duur huis hebt. Als ze de HRA in één keer zouden ditchen, dan kan half Nederland verhuizen. Niet iedereen is zo verstandig als jij bent

Voor mij gaat dit pas over een jaar of anderhalf - twee spelen, maar ik ben me ook al een beetje aan het orienteren. Ik wil het zo inrichten dat ik de HRA gewoon gedurende het jaar opspaar en het dan bij de belastingaangifte terug krijg -> hypo in als extra aflossing

[Kju]

EnigmA-X schreef op vrijdag 15 februari 2008 @ 22:34:
Al een tijdje ben ik rustig om me heen aan het kijken of het interessant is om een huis te kopen, of nog even lekker te blijven huren.

Vanavond had ik in excel wat berekeningen gemaakt, aan de hand van een hypotheek voor een bedrag van ca. 275k.

Bij een spaarhypotheek met een 100% overlijdensrisicodekking kom ik volgens verschillende websites op een netto maandlast van ca. 1050 EUR (looptijd 30 jaar).

Als ik vervolgens looptijd in maanden x maandlast doe, kom ik op 360 x 1050 = 378k.

Ik heb vast ergens een kronkel in mijn kop, maar betaal ik daadwerkelijk 378k - 275k = 103k aan rente en overlijdensrisicodekking, of zit hier iets in wat ik over het hoofd zie....

Als je blijft huren zal je nooit een vermogenstoename op je woning krijgen, wel huurverhogingen. Wat betreft de te betalen rente over 30 jaar waar jij blijkbaar best zwaar aan tilt: wil je gratis wonen ofzo?

[Dennis]

EnigmA-X schreef op vrijdag 15 februari 2008 @ 22:40:
Men noemt een rentepercentage ~4,2% op de websites. Over 275k heb je het dan over een slordige 14k die je aan rente betaalt. Dat zou betekenen dat ik voor mijn overlijdensrisico ~90k heb betaald na 30 jaar.

Volgens mij was het je al duidelijk geworden in de tussentijd, maar uiteraard is het rentepercentage op jaarbasis. Jeetje, als dat over 30 jaar was dan zou ik nu meteen nog 10 hypotheken afsluiten .

[Gast1981]

Kju schreef op zaterdag 23 februari 2008 @ 11:06:
[...]
Als je blijft huren zal je nooit een vermogenstoename op je woning krijgen, wel huurverhogingen. Wat betreft de te betalen rente over 30 jaar waar jij blijkbaar best zwaar aan tilt: wil je gratis wonen ofzo?

Wordt idd nog wel eens vergeten volgens mij...
Je leent wel ff bijna 3 ton (!) hè
Bovendien heb je (als je het goed doet) ook 30 jaar lang een prachtig huis met tuin om in te leven.
Dat dat iets kost is niet zo raar.

[merauder]

Als je gratis wilt gaan wonen is kraken de beste optie

Anyway, wat je ook in een afweging bij een hypotheek kiezen moet nemen, hoe lang wil je er in wonen?

Zelf ben ik een jaar geleden met een huis van 55K begonnen (voormalig junkenpand, 20K aan verspijkerd) en deze zit nu op een 110K. Hypotheek zit hem op een 75K, en heb deze aflossingsvrij.

Waarom?
- Het huis wordt toch meer waard, en het is te klein om hier langer dan 10 jaar te wonen
- Als ik ga aflossen, vooral in mijn situatie, gooi ik mijn eigen fiscale glazen in.

Voor mij is het bijvoorbeeld een win-win situatie. In calimiteiten kan ik de woning opbrengen (WAO/WW) en bij verkoop komt er 35 K vrij, geld wat ik anders niet zou hebben, en dat is erg lekker als ik groter wil.

[EnigmA-X]

Verwijderd schreef op woensdag 20 februari 2008 @ 13:06:
[...]


30k voor 30 jaar onderhoud??

gemiddeld om de 15 jaar een nieuwe keuken en badkamer ben je de 30k al kwijt..
krijg je het overig onderhoud zoals schilderwerk evt reparaties aan dakgoten of een dak lekkage, Riolerings problemen..
zou eerder met 50-60k rekenen.

En dan heb je nog overige kosten die je indirect aan je huis uit geeft. zoals tuin, etc.

Zoals je zelf min of meer al aangeeft is het maar net wat je als directe- en indirecte kosten aan je huis ziet. In de berekende 30k zit geen keuken en badkamer, want dan zou het idd veel te weinig zijn.

Hoewel ze de verkoopwaarde na 30 jaar kunnen beinvloeden, zijn het geen waarde-bepalende dingen.
(Een dak dat stevig lekt, defecte riolering, verwarming door haardvuur, niet functionerende electra zijn dat wel).

[ Voor 13% gewijzigd door EnigmA-X op 02-03-2008 17:53 ]

[MSalters]

Vraag voor de lol eens hoeveel de kosten zijn als je de levensverzekering elders afsluit (maar wel met de hypotheekverstrekker als begunstigde)