huis kopen, maar gebruiksrecht familielid. Risico's?

[AlbertTCB]

de volgende bijzondere situatie speelt:

ik heb een huis gekocht. Deze staat op mijn naam en de hypotheek loopt dus via mij. Ik heb het huis niet voor mijzelf gekocht, maar voor mijn broer. Hij woont er niet zelf in, maar verbouwt deze zodat de woning verhuurt kan worden. Dit moet voor hem extra inkomsten opleveren. Het enige wat ik krijg van mijn broer is een bedrag dat even groot is als de maandelijkse hypotheekkosten die ik betaal.

Nu wil ik hierdoor geen problemen krijgen met de belastingdienst, dus wil dit netjes regelen.

Kan mijn broer rechtstreeks de hypotheek betalen, of moet ik dit doen? Als hij aan huurinkomsten meer krijgt dan wat ik kwijt ben aan hypotheeklasten, heeft dit dan gevolgen voor mijn inkomsten aangifte? Kan hij een huurcontract tekenen als verhuurder?

Ik heb hier niets over kunnen vinden, dus zou graag wat adviezen/tips krijgen.

[AlbertTCB]

Nog een aanvullende vraag: hoe zit het met de mogelijkheid om de hypotheekrente af te trekken in deze situatie?

[edit] oké, dit is duidelijk. Hypotheekrente aftrek is in deze situatie niet mogelijk

[ Voor 28% gewijzigd door AlbertTCB op 31-01-2008 11:12 ]

[orf]

Dit soort vragen stel je op een publiek forum nádat je het huis gekocht hebt?

[Jaspertje]

mr. TCB schreef op donderdag 31 januari 2008 @ 10:20:
Nog een aanvullende vraag: hoe zit het met de mogelijkheid om de hypotheekrente af te trekken in deze situatie?

Als jij niet in dat huis woont, heb je daar geen recht op (Zeker niet als je al in een ander huis woont) (Ik zoek nog ff naar de bevestiging) Zie hier voor een woning in box 3

"de eigen woning die uw hoofdverblijf was in 2007. Ook niet de 'tijdelijke' eigen woning. Deze geeft u aan als eigen woning in box 1. "

[ Voor 28% gewijzigd door Jaspertje op 31-01-2008 10:23 ]

[gambieter]

Je kunt het beste de Belastingdienst bellen met deze vraag, of een financieel adviseur gaan praten. Het is namelijk maar de vraag of je hypotheekrenteaftrek krijgt als je de woning niet zelf gebruikt. Dit is om te voorkomen dat mensen van twee huizen eigenaar zijn en dubbele aftrek krijgen.

[Dido]

Het lijkt me dat jij de facto het huis aan je broer verhuurt (zo heet dat als jij iemand iets wat van jou is tegen betaling laat gebruiken). Je zult dus waarschijnlijk die inkomsten moeten opgeven, en daar belasting over betalen.

Je broer kan prima een contract tekenen als verhuurder, hoewel het strikt genomen dan onderhuur is - zolang de eigenaar (jij dus) niet protesteert is er weinig aan de hand.

mr. TCB schreef op donderdag 31 januari 2008 @ 10:20:
Nog een aanvullende vraag: hoe zit het met de mogelijkheid om de hypotheekrente af te trekken in deze situatie?

Dat kun je denk ik sowieso vergeten. Die rente mag je aftrekken voor het huis waar je in woont - en dan zijn er wat overgangssituaties waarin je voor twee huizen mag aftrekken.

Maar een huis dat je verhuurt is niet jouw primaire woning, dus die aftrek kun je op je buik schrijven.

[ Voor 38% gewijzigd door Dido op 31-01-2008 10:24 ]

[sverzijl]

Heb je al wel bij je hypotheekverstrekker geinformeerd of deze ueberhaupt wel akkoord gaat dat jij het huis onderverhuurt ? Een verhuurd huis is nml veel minder waard bij executieverkoop (dus extra risico voor de geldverstrekker)

[Woy]

Het lijkt me idd niet echt handig wat je gedaan hebt, maar dat moet je zelf weten.

In princiepe is het huis gewoon een eigendom in box 3 en dus betaal je daar belasting over. Over de inkomsten ( Het geld wat je broer betaald ) hoef je daarna niet op te geven want dat is het rendement op vermogen in box 3.

Effectief betaal je dan 1,2 % over de waarde van je huis - hypotheekschuld.

Maar wat haal jij er nog meer uit dan het geld wat je broer betaald. Het klinkt nou een beetje alsof jij het risico loopt ( hypotheek ) en hij de lusten krijgt ( huur inkomsten ).

Als hij exact het bedrag betaald wat jij aan hypotheek betaald maak jij er verlies op want jij moet er nog belasting over betalen en gemeentelijke belasting ( Ontroerend goed belasting/afvalstoffenheffing/waterschapsbelasting )

Tevens is er hierboven ook terecht opgemerkt dat een hypotheekverstrekker het meestal niet goed vind dat je het huis verhuurt.

[AlbertTCB]

De situatie klopt: ik heb de financiele verplichting naar de hypotheekbank en mijn broer betaalt mij dit bedrag. De bedoeling is dat ik er financieel niet op achteruit gaat. Alle verdere winsten die hij met de verhuur kan realiseren zijn voor hem en hij moet dit ook gewoon kunnen opgeven.

De hypotheekbank staat verhuur van de woning toe (en stelt het bewonen door koper niet als voorwaarde). Dus dit kan in deze topic buiten beschouwing blijven.

[soepkip]

Dan heb ik idee dat je broer niet veel gaat verdienen.

Wanneer je broer en de hypotheek, en alle andere lasten dient te betalen.(dus en jouw woz aanslag, extra inkomstenbelasting enz) dan hou je met een marktconcurerende huurprijs weinig over.

Wellicht als je een erg hoge eigen inleg hebt dat het rendabel is (als in lage/geen hypotheeklasten)

[Devil]

rwb schreef op donderdag 31 januari 2008 @ 10:38:
Als hij exact het bedrag betaald wat jij aan hypotheek betaald maak jij er verlies op want jij moet er nog belasting over betalen en gemeentelijke belasting ( Ontroerend goed belasting/afvalstoffenheffing/waterschapsbelasting )

Tevens is er hierboven ook terecht opgemerkt dat een hypotheekverstrekker het meestal niet goed vind dat je het huis verhuurt.

En hou er vooral rekening mee dat een constante stijging van de huizenprijzen zeker niet vast staat.
Als de prijzen gaan dalen dan gaat dat jou flink geld kosten, terwijl je broer hooguit geen winst meer maakt. Je boer heeft het wat dat betreft dus prima voor elkaar, kun je voor mij ook een huis kopen?

[MSalters]

Dido schreef op donderdag 31 januari 2008 @ 10:22:
Het lijkt me dat jij de facto het huis aan je broer verhuurt (zo heet dat als jij iemand iets wat van jou is tegen betaling laat gebruiken). Je zult dus waarschijnlijk die inkomsten moeten opgeven, en daar belasting over betalen.

Nee, inkomen uit vermogen wordt belast in box 3. Je hypotheekschuld gaat ook in box 3. Je moet dus 1,2% over de meerwaarde van het huis betalen.

[Xiphalon]

soepkip schreef op donderdag 31 januari 2008 @ 11:26:
Dan heb ik idee dat je broer niet veel gaat verdienen.

Wanneer je broer en de hypotheek, en alle andere lasten dient te betalen.(dus en jouw woz aanslag, extra inkomstenbelasting enz) dan hou je met een marktconcurerende huurprijs weinig over.

Wellicht als je een erg hoge eigen inleg hebt dat het rendabel is (als in lage/geen hypotheeklasten)

Of het is een enorm gammel huis, waarmee dus door de verbouwing veel waarde ingestoken wordt.

[Dido]

MSalters schreef op donderdag 31 januari 2008 @ 14:46:
Nee, inkomen uit vermogen wordt belast in box 3. Je hypotheekschuld gaat ook in box 3. Je moet dus 1,2% over de meerwaarde van het huis betalen.

Ik had het even niet als Box3 geval bekeken

darkmage schreef op donderdag 31 januari 2008 @ 15:24:
Of het is een enorm gammel huis, waarmee dus door de verbouwing veel waarde ingestoken wordt.

Dat is ook nog een leuke. Als de waarde van dat huis daardoor flink toeneemt moet de eigenaar dus meer betalen - en hoe zit het met de investering die de broer (?) voor die verbouwing doet; is dat een gift?

[PcDealer]

soepkip schreef op donderdag 31 januari 2008 @ 11:26:
Dan heb ik idee dat je broer niet veel gaat verdienen.

Heb je weleens de prijzen van particuliere woningen gezien? Je betaalt hoofdprijs hoor.

[t_captain]

Ik vermoed dat je gokt op een waardestijging van het huis. Die waardestijging komt immers jou, als eigenaar van het pand, ten goede. Je broer moet zijn winst maken door exploitatie (huurinkomsten - hypotheeklasten).

Ik zie verschillende (flinke) risico's bij deze constructie.

1. waarde-ontwikkeling
Essentiele vraag: voor welke termijn loopt de overeenkomst met je broer?
Over 25 of 30 jaar staan de huizenprijzen vrijwel zeker hoger dan nu, maar over 1, 5 of 10 jaar heb je zo'n zekerheid helemaal niet. Ten eerste omdat je door de kosten koper aan het begin zo'n 10% op verlies staat, maar ook omdat de huizenmarkt wel degelijk kan dalen. Een stukje geschiedenis: de woningprijzen zetten eind jaren 70 een record neer, om daarna scherp te dalen, bij een oplopende hypotheekrente. Pas rond 1992 werden de prijzen van 1979 weer gehaald, om daarna verder te stijgen. Als je in 1979 zo'n constructie was aangegaan, dan had je tot +- 1994/1995 op verlies gestaan i.v.m. de kosten koper - je staat pas op winst als het huis 10% stijgt boven de oorspronkelijke prijs.

2. kredietwaardigheid van je broer
Nu zal hij netjes elke maand je hypotheek betalen, maar is hij rijk genoeg om dat te blijven doen als hij voor langere tijd geen huurder heeft (het leegstandsrisico ligt immers bij hem)?

3. onderhoud en renovatie
Om je huis netjes "met de markt mee" te laten stijgen zul je het ook in goede staat moeten houden. Doe je dat niet, dan zal je huis achterblijven bij de markt. De keuken is nu bijvoorbeeld gloednieuw, maar over 10 jaar is het een keuken van gemiddelde leeftijd. En over 20 jaar is het een oud beestje. Dat kun je t.z.t. herken in de verkoopprijs van je huis.
Denk ook aan kleiner onderhoud. Het schilderwerk aan de buitenkant is doorgaans voor rekening van de verhuurder, niet de huurder. Heb je afspraken met je broer wie het onderhoud doet en hoeveel?

4. overige lasten
Denk aan WOZheffing, opstalverzekering. Krijg je deze ook vergoed door je broer?

5. spreiding van je beleggingen
Je zet op deze manier een flink bedrag op 1 paard. Ik zou persoonlijk niet voor meer dan 20% in vastgoed willen investeren. Dan is een huis verhuren voor mij pas een optie als ik meer dan een miljoen euro had te investeren. En dan is nog de vraag of je die 20% op 1 huis moet zetten...

6. verhouding eigen vermogen-vreemd vermogen
Ik begrijp dat je de belegging volledig financiert met een hypotheek. Dan heb je nog geluk dat je een gegarandeerde opbrengst krijgt van je broer en dat die gekoppeld is aan de hypotheeklasten. Maar nog steeds kun je duizenden euros winst of verlies maken, wat enorm veel is in relatie tot je eigen vermogen. Erg volatiel dus. En de kans om meer kwijt te raken dan je bezit (en dus met een restschuld achter te blijven).

[t_captain]

PcDealer schreef op donderdag 31 januari 2008 @ 15:36:
[...]

Heb je weleens de prijzen van particuliere woningen gezien? Je betaalt hoofdprijs hoor.

En dat is ook hard nodig; onderhandse verhuur van een woning is namelijk fiscaal erg ongunstig en daardoor zijn de kosten van de verhuurder behoorlijk hoog.

De woningbouwvereniging geniet allerlei voordelen die de particuliere verhuurder niet heeft (vrijstelling belasting op hun vermogen, goedkope bouwgrond etc). En degene die een huis koopt om er zelf in te wonen heeft belastingaftrek van de hypotheekrente in box 1. De particuliere verhuurder heeft geen van deze voordelen.

Een huis van 200.000 kk moet al 880 euro aan huur opbrengen om alleen maar de hypotheekrente (a 4.9% rente en 220.000 hypotheeksom) te betalen. Daarbovenop: opstalverzekering, WOZ belasting, reservering voor leegstand, onderhoudskosten. Zeg maar 1100 euro om goed uit de kosten te komen.

[Maasluip]

Ik vraag me ook af hoeveel je er op denkt te verdienen. Een hypotheek van 2 ton (bij mij in de buurt de onderkant van de markt en de prijs waar ik mijn huis voor heb gekocht) levert je bij 5% een hypotheeklast van EUR 833 per maand aflossingsvrij op of EUR 1070 per maand als je het over 30 jaar aflost. Ik heb dat soort bedragen nooit betaald aan huur. Misschien dat die 833 euro nog wel te krijgen is, maar meer ook niet. Je moet dan al gaan rekenen met wat je jaarlijks aan huurstijging kunt opleggen om nog enigszins winst te maken.

[n4m3l355]

Maasluip schreef op donderdag 31 januari 2008 @ 16:01:
Ik vraag me ook af hoeveel je er op denkt te verdienen. Een hypotheek van 2 ton (bij mij in de buurt de onderkant van de markt en de prijs waar ik mijn huis voor heb gekocht) levert je bij 5% een hypotheeklast van EUR 833 per maand aflossingsvrij op of EUR 1070 per maand als je het over 30 jaar aflost. Ik heb dat soort bedragen nooit betaald aan huur. Misschien dat die 833 euro nog wel te krijgen is, maar meer ook niet. Je moet dan al gaan rekenen met wat je jaarlijks aan huurstijging kunt opleggen om nog enigszins winst te maken.

In het algemeen is de huur een looptijd dat een belegging binnen 20 jaar terug betaald grofweg. Maw je betaald 200.000 euro, dat zou dan jaarlijks 10.000 moeten opleveren. Dit is vrij redelijk op zich dus dat is niet zozeer een probleem. Maar andere voorgaande risico's zoals waardedaling is zeker wel iets om rekening mee te houden.

[AlbertTCB]

Ik doe dit niet om zelf rendement uit te halen. Zelfs waardeontwikkeling moet zijn opbrengst worden, niet de mijne. De bedoeling is dat hij ook alle kosten die uit deze constructie voortvloeien betaalt. Het moet mij netto niets kosten of opleveren.

Of het verstandig is, dat is een tweede. Voor je familie moet je wat overhebben. Ik ben mij ervan bewust dat er risico's aan zitten. Maar die beslissing heb ik al een tijd geleden genomen.

Zijn er contractvormen waarin ik mijn situatie kan vangen? Dit dus puur gericht op het fiscale aspect.

[Woy]

mr. TCB schreef op vrijdag 01 februari 2008 @ 09:44:
Ik doe dit niet om zelf rendement uit te halen. Zelfs waardeontwikkeling moet zijn opbrengst worden, niet de mijne. De bedoeling is dat hij ook alle kosten die uit deze constructie voortvloeien betaalt. Het moet mij netto niets kosten of opleveren.

Of het verstandig is, dat is een tweede. Voor je familie moet je wat overhebben. Ik ben mij ervan bewust dat er risico's aan zitten. Maar die beslissing heb ik al een tijd geleden genomen.

Zijn er contractvormen waarin ik mijn situatie kan vangen? Dit dus puur gericht op het fiscale aspect.

Fiscaal gezien is het heel simpel. Jij hebt een huis ( bedrag x ) en daarop heb jij een hypotheek ( bedrag y ). Dan vertegenwoordigt dat een vermogen in box 3 van x - y = z. Over bedrag z rekent de belastingdienst een forfetair rendement van 4% waar je 30% belasting over betaald ( dus effectief 1,2% op de overwaarde van je huis ).

Hoe het fiscaal gezien met de stijging van de waarde zit op moment van verkopen weet ik niet precies. Omdat het jouw eigendom is zou het wel eens kunnen dat het dan als een soort gift telt. Maar als het over dit soort bedragen gaat zou ik toch een financieel adviseur in de hand nemen.

Maar de kosten die jij maakt zijn dus Hypohteek/Notaris kosten (eenmalig als het goed is)/1,2 % belasting box3/gemeente belastingingen/waterschapsbelastingen/Groot onderhoud?

offtopic:
Dat je voor familie wat over moet hebben oke, maar nu loop jij alleen maar risico omdat je broer wat geld wilt verdienen. Mocht er wat mis gaan dan zit jij met de problemen, maar gaat het goed dan zit hij met de knaken. Lijkt me niet helemaal eerlijk verdeeld. Mischien wil je er niks over kwijt maar ik ben wel benieuwd waarom je dat zou doen.