Onteigening van grond

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op maandag 14 januari 2008 @ 16:05:
Investeren op stukken land. Momenteel hebben wij stukken land gekocht dat gaat alweer terug naar de jaren 80 oude panden. toen de tijd 100.000 gulden hypotheek vrij. momenteel ieder pad 3 miljoen euro sinds de gemeente het wil hebben locatie station zupthen.

Andere investeren zijn boeren stukken grond heel gauw opkopen waar ze graag willen bouwen.
super investering voor in de toekomst

Mwah normaal doet de gemeente onteigenen en betalen ze je hetgeen wat het waard is (lees landbouw grond wordt pas bouwgrond indien de gemeente het heeft). Dus het is uiterst onwaarschijnlijk dat een stuk grond in 28 jaar tijd 65x zoveel waard wordt in eigen bezit. Wat de gemeente wel doet is jou betalen voor hetgeen wat het waard is, maw 50,000 euro per hecta voor goede landbouwgrond. Vervolgens wordt dit weer doorgesluisd aan de PO'er en die mag er vervolgens 300 euro per/m2 voor betalen. Uiteindelijk zal de boer wel wat meer vangen voor zijn grond dan de gemiddelde landbouwprijs, maar ze vangen nooit de prijs die PO betaald, dit verdwijnt namelijk leuk in de kas van de gemeente.
Maar vooralsnog is dit geen optie indien je binnen 3 jaar je geld weer wilt opnemen.

[Rukapul]

n4m3l355 schreef op maandag 14 januari 2008 @ 09:09:
Verder indien je dieper advies wilt, ga eens op bezoek bij bv de SNS, daar zitten voor mijn gevoel kundige mensen die je graag te woord staan (tov rabo/abn) of bel eens met de Robeco, die willen je vanaf 25,000 ook graag helpen.

n4m3l355 schreef op maandag 14 januari 2008 @ 17:25:
[...]

Mwah normaal doet de gemeente onteigenen en betalen ze je hetgeen wat het waard is (lees landbouw grond wordt pas bouwgrond indien de gemeente het heeft). Dus het is uiterst onwaarschijnlijk dat een stuk grond in 28 jaar tijd 65x zoveel waard wordt in eigen bezit. Wat de gemeente wel doet is jou betalen voor hetgeen wat het waard is, maw 50,000 euro per hecta voor goede landbouwgrond. Vervolgens wordt dit weer doorgesluisd aan de PO'er en die mag er vervolgens 300 euro per/m2 voor betalen. Uiteindelijk zal de boer wel wat meer vangen voor zijn grond dan de gemiddelde landbouwprijs, maar ze vangen nooit de prijs die PO betaald, dit verdwijnt namelijk leuk in de kas van de gemeente.

Kun je deze uitspraken (even als voorbeeld genomen) onderbouwen met bronnen of argumenten? Ik mis die bij een aantal van de ideeen en opties die je aandraagt, waardoor het heeft een hoog gehalte van het-zou-zo-kunnen heeft en daar groeit ons geld niet van

[n4m3l355]

Rukapul schreef op maandag 14 januari 2008 @ 17:49:
[...]


[...]

Kun je deze uitspraken (even als voorbeeld genomen) onderbouwen met bronnen of argumenten? Ik mis die bij een aantal van de ideeen en opties die je aandraagt, waardoor het heeft een hoog gehalte van het-zou-zo-kunnen en daar groeit ons geld niet van

n4m3l355 schreef op maandag 14 januari 2008 @ 09:09:
Verder indien je dieper advies wilt, ga eens op bezoek bij bv de SNS, daar zitten voor mijn gevoel kundige mensen die je graag te woord staan (tov rabo/abn) of bel eens met de Robeco, die willen je vanaf 25,000 ook graag helpen.

Robeco werkt met budgetten 25,000+ euro, dan maken ze samen met jou een plan wat er met jou geld gaat gebeuren, de risico's enz. En met betrekking tot banken en advies, is geheel mijn ervaring het kan best dat andere betere ervaringen hebben met de abn/rabo. Zelf zat ik bij de Rabo-bank, en nog steeds bij de abn/sns. En ik moet zeggen dat bij mij de SNS meer sociaal en meedenkend overkomt tov de ABN, zeker na de laatste reorganisatie is alles met een beetje ervaring vertrokken lijkt het naar hun grotere (niet in mijn omgeving) kantoren.
---edit---
Mbt Robeco sla er even de Safe erop na, ik weet niet of deze in de winkel zo te krijgen is anders is deze wel aan te vragen vermoed ik. Wil je verdere info mbt hun adviezen hebben.

Mwah normaal doet de gemeente onteigenen en betalen ze je hetgeen wat het waard is (lees landbouw grond wordt pas bouwgrond indien de gemeente het heeft). Dus het is uiterst onwaarschijnlijk dat een stuk grond in 28 jaar tijd 65x zoveel waard wordt in eigen bezit. Wat de gemeente wel doet is jou betalen voor hetgeen wat het waard is, maw 50,000 euro per hecta voor goede landbouwgrond. Vervolgens wordt dit weer doorgesluisd aan de PO'er en die mag er vervolgens 300 euro per/m2 voor betalen. Uiteindelijk zal de boer wel wat meer vangen voor zijn grond dan de gemiddelde landbouwprijs, maar ze vangen nooit de prijs die PO betaald, dit verdwijnt namelijk leuk in de kas van de gemeente.

Dit is geen nieuwtje.. er zijn genoeg casussen te vinden waarin dit plaats vindt. In een bestemmingsplan is een bepaald plan uitgestippeld. Dit dient aangepast te worden door de provinciale staten alvorens men eerst het gebied gekocht heeft. Uiteraard kan men dit onteigenen wat precies hetzelfde verloopt als gewone huizen. Je krijgt een bod wat markt conform is, vervolgens kun je daar tegen in discussie gaan en dan kun je misschien vanwege dat het lange tijd in je familie is of vanwege de locatie meer krijgen. Maar ze zullen je nooit een gelijke prijs bieden aan landbouw=bouw-grond.

Ik zal dan wel ietwat duidelijker aangeven dat het eerste punt mijn eigen ervaring is met verschillende banken. En misschien heeft iemand betere ervaringen met een andere bank opgedaan zo ben ik bv al 6 jaar weg bij de Rabo missschien dat men in de tussentijd verbeterd is, dit zou ik niet weten.

[ Voor 3% gewijzigd door n4m3l355 op 14-01-2008 18:07 ]

[Woy]

n4m3l355 schreef op maandag 14 januari 2008 @ 17:59:
[...]
Dit is geen nieuwtje.. er zijn genoeg casussen te vinden waarin dit plaats vindt. In een bestemmingsplan is een bepaald plan uitgestippeld. Dit dient aangepast te worden door de provinciale staten alvorens men eerst het gebied gekocht heeft. Uiteraard kan men dit onteigenen wat precies hetzelfde verloopt als gewone huizen. Je krijgt een bod wat markt conform is, vervolgens kun je daar tegen in discussie gaan en dan kun je misschien vanwege dat het lange tijd in je familie is of vanwege de locatie meer krijgen. Maar ze zullen je nooit een gelijke prijs bieden aan landbouw=bouw-grond.

Dit is ook niet helemaal waar. Al zullen de gemeentes het inderdaad wel vaak zo spelen. Bij ons in de buurt is ook een stuk langs de snelweg van een aantal boeren onteigend. De gemeente wilde dat ook onteigenen tegen de prijs van landbouwgrond.

De rechter heeft hier echter wel het een en ander tegen in gebracht. Doordat de plannen voor een afrit er al waren zou de grond al meer waard zijn als lanbouwgrond en moest de gemeente/provincie dus ook meer betalen.

Ik zou niet precies weten over welke bedragen het gaat.

[n4m3l355]

rwb schreef op dinsdag 15 januari 2008 @ 09:33:
[...]

Dit is ook niet helemaal waar. Al zullen de gemeentes het inderdaad wel vaak zo spelen. Bij ons in de buurt is ook een stuk langs de snelweg van een aantal boeren onteigend. De gemeente wilde dat ook onteigenen tegen de prijs van landbouwgrond.

De rechter heeft hier echter wel het een en ander tegen in gebracht. Doordat de plannen voor een afrit er al waren zou de grond al meer waard zijn als lanbouwgrond en moest de gemeente/provincie dus ook meer betalen.

Ik zou niet precies weten over welke bedragen het gaat.

Ja dat komt voor zoals ik al aangaf, bv wanneer het gebied meerdere generaties bv in de familie is dus vanwege sentinmentele redenen of wanneer een stukje grond bij uitstek is. En dan krijgen ze wel meer, maar het is niet zo dat het van 50,000 euro per hectare naar 3 miljoen euro per hectare gaat. (Ik zou overigens niet weten wat grond waard is bij onteigening tbv infra maar zeker niet sommen wat voorgaand genoemd is).

[ajhaverkamp]

n4m3l355 schreef op dinsdag 15 januari 2008 @ 09:40:
[...]
Ja dat komt voor zoals ik al aangaf, bv wanneer het gebied meerdere generaties bv in de familie is dus vanwege sentinmentele redenen of wanneer een stukje grond bij uitstek is. En dan krijgen ze wel meer, maar het is niet zo dat het van 50,000 euro per hectare naar 3 miljoen euro per hectare gaat. (Ik zou overigens niet weten wat grond waard is bij onteigening tbv infra maar zeker niet sommen wat voorgaand genoemd is).

De discussie gaat zo wel enigzins off-topic. Echter: boeren die hun land moeten inleveren worden veelal gecompenseerd door het aanbieden van een ander bedrijf met grond in de buurt. Momenteel stoppen veel boeren met hun bedrijfsvoering en is er genoeg grond beschikbaar voor dit soort ruilacties. Boeren uit de omgeving van bv de haven van A'dam of Schiphol komen dan met hun hele hebben en houden naar de Wieringermeerpolder.
Mijn vader heeft een akkerbouwbedrijf en dus hoor ik via hem over dit soort dingen.

Dus speculeren met grond zal niet zo makkelijk gaan, los van het feit dat je dan toch echt vele tonnen mag meebrengen. Akkerbouwgrond kost zo'n € 30.000 per hectare.

[bangkirai]

Landbouwgrond wordt niet pas bouwgrond als het de gemeente het heeft.

Uit ervaring van mn ouders 10 jaar terug.

Gemeente kwam aanzetten met de vraag als ze een stuk grond wilden verkopen en gaven een prijs.
Antwoord van ons: ik wil het wel verkopen, maar niet voor die prijs. Was absoluut niet marktconforme prijs.
Onteigenen is niet makkelijk voor een gemeente!

Er is toen door ons een taxatie rapport aangevraagd over de betreffende percelen. Deze percelen lagen al aan een randweg van een wijk.
Resultaat: landbouwgrond gedeelte was zowiezo al meer waard en de eerste strook van van X meter was in principe al net zoveel waard als bouwgrond, omdat alle voorzieningen al in die randweg zaten.
Voor dat gedeelte van de grond was totaal geen enkele aanpassing meer noodzakelijk. Het was eigenlijk al bouwrijp

Taxatie rapport opmaker kwam trouwens met de vraag als hij iemand met ons in contact kon brengen die ook belang had bij die grond.
Dat was een projectontwikkelaar en ja, die heeft een zeer mooie prijs geboden.

De gemeente is trouwens na het eerste antwoord totaal niet op de vraag teruggekomen, wat zeer frappant was en heeft nooit een nieuw aanbod gedaan.

Over de grond in je bezit, betaal je trouwens wel allerlei heffingen en belastingen, terwijl je er vaak qua verhuur weinig voor vangt, dus het is niet echt super als belegging.

[ Voor 7% gewijzigd door bangkirai op 15-01-2008 12:48 ]

[RemcoDelft]

n4m3l355 schreef op maandag 14 januari 2008 @ 17:25:
[...]

Mwah normaal doet de gemeente onteigenen en betalen ze je hetgeen wat het waard is (lees landbouw grond wordt pas bouwgrond indien de gemeente het heeft). Dus het is uiterst onwaarschijnlijk dat een stuk grond in 28 jaar tijd 65x zoveel waard wordt in eigen bezit. Wat de gemeente wel doet is jou betalen voor hetgeen wat het waard is, maw 50,000 euro per hecta voor goede landbouwgrond. Vervolgens wordt dit weer doorgesluisd aan de PO'er en die mag er vervolgens 300 euro per/m2 voor betalen. Uiteindelijk zal de boer wel wat meer vangen voor zijn grond dan de gemiddelde landbouwprijs, maar ze vangen nooit de prijs die PO betaald, dit verdwijnt namelijk leuk in de kas van de gemeente.
Maar vooralsnog is dit geen optie indien je binnen 3 jaar je geld weer wilt opnemen.

Op college kwam het onderwerp onteigenenen ook even langs. En daaruit bleek (wat ik niet wist) dat een bestemmingsplan-wijziging geen enkele reden is om de activiteit van voor die tijd te staken. Dus stel een weiland krijgt bestemming woningbouw, dan mag die boer prima doorgaan tot er een onteigening volgt. Maar: de boer mag ook zelf woningen (laten) bouwen, en op die manier alle winst pakken!
Los hiervan blijft het natuurlijk belachelijk dat er zo kunstmatig wordt omgegaan met de term "bouwgrond" waardoor iedereen die een huis wil hebben 1000 euro per vierkante meter zand moet betalen, simpelweg door kunstmatig gecreerde schaarste...