Huis in het buitenland verhuren: OZB? Inkomstenbelasting?

[Mx. Alba]

Ik woon momenteel in Frankrijk en ben eigenaar van mijn eigen huis. Omdat we een speciale door de Franse staat ondersteunde hypotheeklening hebben is het niet gunstig om het huis nu te verkopen, we moeten minstens 3 jaar wachten... Maar ik ga vanaf 1 april in Nederland werken en dus ook wonen. Ons Franse huis willen we dus gaan verhuren.

Hoe zit dat met de OZB? In Frankrijk betalen we al OZB dus ik neem aan dat ik die in Nederland niet nogmaals hoef te betalen?

Qua vermogensbelasting lijkt het me wel duidelijk. Aan de plus-kant staat de waarde van dat huis en aan de min-kant de hypotheeklening die we erop hebben. Over het saldo wordt vermogensbelasting berekend.

Maar nu de inkomstenbelasting. De huurinkomsten zijn uiteraard inkomsten. Worden die in Nederland of in Frankrijk belast? Het gunstigste zou zijn als dat in Frankrijk belast werd want dan zit het ruim onder de belastingvrije voet. Terwijl het in Nederland in de 42%-zone zou vallen waardoor de hele operatie toch flink duur zou worden voor ons, want de bruto huurinkomsten dekken maar net de maandlasten...

Een andere optie is natuurlijk om het allemaal zwart te doen maar dat wil ik uiteraard vermijden...

[momania]

Ik ben bang dat je gewoon voor beide huizen OZB kan gaan betalen. Ene deel in FR en ander deel in NL.

Qua inkomstenbelasting is het een lastige idd. Was het niet zo dat je inkomstenbelasting betaald in het land waar je over het hele jaar de meeste inkomsten hebt?

Heb je anders niet een financieel adviseur die deze vragen voor je kan beantwoorden?

[gambieter]

Hangt dat er ook niet vanaf of er een belastingverdrag is tussen frankrijk en Nederland? Waarschijnlijk is het verstandig om eens bij een belastingadviseur aan te kloppen .

[n4m3l355]

Ik zou eens de clausule van je hypotheek goed nakijken in Frankrijk. In Nederland is het namelijk zo dat indien jij een huurder in je woning die jij gekocht hebt met een lening + hypotheek aftrek dat ze per direct (in het algemeen) de hypotheek van hun zijde kunnen opzeggen. Tevens is het maar de vraag of je zoiets rond krijgt met bv verzekeringen. Tevens er ook over nagedacht hoe je bv met de gas/water/electra dit gaat doen als ze dit niet betalen?

[Mx. Alba]

De hypotheekcontstructie is in Frankrijk heel anders dan in Nederland. Ik heb een deel gewone lening en een deel 0%-lening. In de clausules van die 0%-lening staat dat je zelf in je huis moet blijven wonen tenzij één van een klein lijstje omstandigheden zich voordoet waarbij je het huis mag gaan verhuren, en één van die omsthandigheden is als je voor het werk wordt overgeplaatst naar meer dan 70km van dat huis vandaan. En 900km is iets meer dan 70km dus die clausule gaat op

Water, electra en telefoon wordt niet door ons betaald als wij er niet wonen maar direct door de huurder. Eventuele achterstallige betalingen zijn dus zijn probleem, niet het onze.

We hebben de boel hier al zover uitgezocht dat het duidelijk is dat verhuren kan, en ook financieel de beste oplossing is voor de eerst komende 3 jaar.

Maar eigenlijk kan het alleen uit als de huurinkomsten in Frankrijk belast worden...

De constructie wordt trouwens nog wat ingewikkelder... We geven de hele boel uit handen aan een makelaar. De makelaar int de huur en betaalt onze hypotheek, neemt zelf een percentage voor eigen kosten, en stort wat overblijft aan ons door (in de orde van grootte van enkele tientjes per maand). Wat zijn dan de inkomsten? Het hele huurbedrag, of alleen dat wat de makelaar ons uiteindelijk doorsluist?

[Woy]

Over het verhuren van een huis weet ik wel het een en ander. Hoe het precies zit als je je huis in frankrijk hebt staan weet ik niet.

Mijn ouders hebben ook een 2e huis. Dit huis valt ( minus de hypotheek ) gewoon onder je vermogen in box 3. De belastingdienst gaat over dat vermogen uit van een forfaitair rendement van 4% en daar betaal je 30% belasting over. Effectief betaal je over het hypotheek vrije gedeelte van je huis dus 1,2% belasting. Over de inkomsten ( De huur ) hoef je daarna geen belasting meer te betalen want dat is het rendement wat je op je huis haalt. En door de belasting die je in box 3 betaald is dat al verekend.

Natuurlijk ben je als huis eigenaar in nederland ook nog dingen zoals OZB en wat andere gemeentelijke heffingen kwijt.

[ Voor 8% gewijzigd door Woy op 27-12-2007 10:07 ]

[Mx. Alba]

Huurinkomsten worden dus niet bij de inkomstenbelasting verrekend maar alleen bij de vermogensbelasting? Dat is goed nieuws

OZB betalen we uiteraard in Frankrijk. Ons Franse huis komt voor de Nederlandse OZB onder het kopje "aftrek om dubbele belasting te voorkomen". En gemeentelijke heffingen (woontax) worden door de huurder betaald.

En 1,2% van het hypotheekvrije deel is goed te overzien.

[ Voor 30% gewijzigd door Mx. Alba op 27-12-2007 11:07 ]

[Woy]

In nederland betaal je toch de OZB aan de gemeente waar je woont. Het lijkt me dan dat je die in nederland zowiezo niet betaald en ook niet af hoeft te trekken.

In nederland heb je ook nog een aantal gemeentelijke heffingen die je wel als huis eigenaar moet betalen. Dit reken je dan natuurlijk wel door in je huur, maar jij krijgt de rekeningen wel zelf. In frankrijk is dat blijkbaar anders.

Ik weet alleen niet zeker hoe "het hypotheek vrije deel" van je huis bepaald word. In nederland is dat volgens mij aan de hand van de WOZ waarde. Maar mischien zal je omdat je huis in frankrijk staat wel een taxatie rapport moeten hebben o.i.d.

Als ik jou was zou ik zeker eens met de belastingdienst bellen of een adviseur inhuren die het kan uitzoeken.

Vermogensbelasting zoals jij het noemt bestaat niet meer in nederland. Er wordt alleen belasting geheven over je inkomsten. Maar omdat het te veel controle werk is voor de belastingdienst word er vanuit gegaan dat je over je vermogen in box3 ( zo'n beetje alles buiten je salaris ) 4% rendement haalt en daar betaal je belasting over. De huur die je ontvangt is gewoon inkomsten die in box 3 vallen. Als je minder dan 4% rendement haalt is het nadelig voor je, maar mocht je meer rendement behalen is het natuurlijk een gunstige regeling.

[ Voor 26% gewijzigd door Woy op 27-12-2007 11:38 ]

[Mx. Alba]

Ok, begrepen. Toch zie ik die belasting op fictief rendement gewoon als een verkapte vermogensbelasting, vooral ook omdat je je hypotheek er in box 3 van kunt aftrekken.

We gaan zeker een financieel / fiscaal adviseur raadplegen om de puntjes op de ï te zetten, maar in ieder geval weten we nu al wel in grote lijnen wat ons boven het hoofd hangt.

Thanks guys!

[Woy]

Mx. Alba schreef op donderdag 27 december 2007 @ 11:48:
Ok, begrepen. Toch zie ik die belasting op fictief rendement gewoon als een verkapte vermogensbelasting, vooral ook omdat je je hypotheek er in box 3 van kunt aftrekken.

Ja het is ook in de plaats van gekomen. Dat je je hypotheek er af kunt halen is natuurlijk logisch omdat dat niet jouw vermogen is. Box3 is gewoon een optel(aftrek)som van je waardevolle bezittingen en leningen. Maar het is wel logischer te verklaren. Je betaalt niet omdat je geld hebt, maar omdat je geld verdient met je geld.

[Frogmen]

Je kan ook gewoon de belastingdienst bellen en het hun vragen is gratis en je krijgt een advies wat stand houdt. Het zijn echt mensen die gewoon netjes de wetten en regels uitvoeren. Je zou ook de paar tientjes die je maandelijks overhoudt op kunnen geven als inkomsten.

[n4m3l355]

Frogmen schreef op vrijdag 28 december 2007 @ 09:11:
Je kan ook gewoon de belastingdienst bellen en het hun vragen is gratis en je krijgt een advies wat stand houdt. Het zijn echt mensen die gewoon netjes de wetten en regels uitvoeren. Je zou ook de paar tientjes die je maandelijks overhoudt op kunnen geven als inkomsten.

Bij mijn weten kun je bij de belastingdienst (en overigens alle ambtenaar apparaten) geen bindend telefonisch advies krijgen. Ze kunnen je wel helpen, maar de verstrekte informatie is net zoals hier afhankelijk van de kwaliteit van de telefoniste. Gezien wie er aan deze lijnen hangt, zou ik dan zeker mijn twijfels aan ze hebben.

[Woy]

Frogmen schreef op vrijdag 28 december 2007 @ 09:11:
Je zou ook de paar tientjes die je maandelijks overhoudt op kunnen geven als inkomsten.

Dat kan ja, maar waarom zou je dat doen?

http://www.belastingdiens...006/aangifte2006-127.html
en
http://www.belastingdiens...2006-95.html#P1396_121661

Dit is dan nog voor 2006 maar ik zie nergens dat dit veranderd is en dit is de laatste informatie die ik op de BD site kan vinden.

Advies van de BD telefoon is volgens mij idd niet bindend. Het is gewoon een telefonische helpdesk die getrained is om antwoorden te vinden omtrent de belasting.

[ Voor 7% gewijzigd door Woy op 28-12-2007 11:27 ]

[MSalters]

Mx. Alba schreef op donderdag 27 december 2007 @ 11:05:
OZB betalen we uiteraard in Frankrijk. Ons Franse huis komt voor de Nederlandse OZB onder het kopje "aftrek om dubbele belasting te voorkomen".

Nee; jullie Franse huis bestaat voor de "Nederlandse" OZB niet. OZB is namelijk een gemeentebelasting (Art 220 Gemeentewet) en wordt geheven over onroerende zaken in die gemeente. Wie twee huizen in twee (Nederlandse) gemeentes heeft moet in die twee gemeentes betalen, in elke gemeente naar rato van de waarde van het betreffende huis

[Verwijderd]

MSalters schreef op vrijdag 28 december 2007 @ 22:15:
[...]

Nee; jullie Franse huis bestaat voor de "Nederlandse" OZB niet. OZB is namelijk een gemeentebelasting (Art 220 Gemeentewet) en wordt geheven over onroerende zaken in die gemeente. Wie twee huizen in twee (Nederlandse) gemeentes heeft moet in die twee gemeentes betalen, in elke gemeente naar rato van de waarde van het betreffende huis

Wat betreft je huurinkomsten: de Nederlandse overheid wil graag je hele inkomen weten, al haal je het uit Barbados. Deze zul je dus op moeten geven. Zie de belastingdienst. Er is wel een regeling ter voorkoming van dubbele belastingen, maar hoe dat zit weet ik echt niet.

[ Voor 27% gewijzigd door Verwijderd op 03-01-2008 00:29 ]

[Woy]

Verwijderd schreef op donderdag 03 januari 2008 @ 00:22:
[...]




Wat betreft je huurinkomsten: de Nederlandse overheid wil graag je hele inkomen weten, al haal je het uit Barbados. Deze zul je dus op moeten geven. Zie de belastingdienst. Er is wel een regeling ter voorkoming van dubbele belastingen, maar hoe dat zit weet ik echt niet.

Als je de rest van het topic had gelezen had je gezien dat dat dus niet voor huur inkomsten geld. Je betaald alleen belasting in box 3 over de waarde van je huis ( min de hypothekaire lening ). De huur die je voor de rest ontvangt is "belastingvrij".

[Verwijderd]

rwb schreef op donderdag 03 januari 2008 @ 08:57:
[...]

Als je de rest van het topic had gelezen had je gezien dat dat dus niet voor huur inkomsten geld. Je betaald alleen belasting in box 3 over de waarde van je huis ( min de hypothekaire lening ). De huur die je voor de rest ontvangt is "belastingvrij".

Oja, je hebt gelijk. Huurinkomsten hoeven niet te worden opgegeven als het huis in box 3 valt.

[begintmeta]

Zorg dat je zelf goed op de hoogte bent van ook eventueel bestaande specifieke regelgeving mbt het Nederlandse, Franse en Frans-Nederlandse belastingwetten en -overeenkomsten, of dat je adviseur veel ervaring daarmee heeft. Ik heb ooit de belastingadviseur en de belastingdienst het een en ander moeten uitleggen in het kader van het Duits-Nederlandse verdrag, dat soort dingen komen soms zo weinig voor dat niemand er ervaring mee heeft (nu zal dat mbt huizen wel minder zijn dan mbt ambtenarenpensioenen).


@

GlowMouse schreef op donderdag 03 januari 2008 @ 12:00 in de hieronder volgende post:
... En dan komt het al genoemde belastingverdrag om de hoek kijken waar een adviseur heel veel van weet

Daar kun je niet zomaar vanuit gaan is mijn ervaring.

[ Voor 28% gewijzigd door begintmeta op 03-01-2008 12:05 ]

[GlowMouse]

Mx. Alba schreef op donderdag 27 december 2007 @ 11:48:
Ok, begrepen. Toch zie ik die belasting op fictief rendement gewoon als een verkapte vermogensbelasting, vooral ook omdat je je hypotheek er in box 3 van kunt aftrekken.

Zo verkapt is dat anders niet

Verwijderd schreef op donderdag 03 januari 2008 @ 11:26:
Oja, je hebt gelijk. Huurinkomsten hoeven niet te worden opgegeven als het huis in box 3 valt.

De redenatie is precies andersom: omdat de huurinkomsten niet in box 1 of 2 vallen, wordt de waarde van het huis in box 3 belast.
Maar omdat de huurinkomsten al in Frankrijk belast worden, wordt je nu dubbel belast voor dat huis. En dan komt het al genoemde belastingverdrag om de hoek kijken waar een adviseur heel veel van weet

[Verwijderd]

GlowMouse schreef op donderdag 03 januari 2008 @ 12:00:
[...]

Zo verkapt is dat anders niet


[...]

De redenatie is precies andersom: omdat de huurinkomsten niet in box 1 of 2 vallen, wordt de waarde van het huis in box 3 belast.

Dat is dan weer niet waar Een huis valt in principe altijd in box 3 (want vermogen), alleen voor het 'eigen huis' is daar een uitzondering voor gemaakt. Huis in box 3 is de standaardsituatie, het eigen huis de uitzondering (hoewel in de praktijk vaker voorkomend). Over de huurinkomsten hoef je in de standaardsituatie geen belasting meer te betalen omdat je dat al doet doordat het huis in box 3 valt. Zou je je huis verhuren omdat je bijvoorbeeld een half jaar naar het buitenland gaat maar maar in Nederland blijft ingeschreven, dan betaal je geen belasting over inkomen dat je uit je huis zou kunnen hebben in box 3, dus wel in box 1.

Maar op logische redenatie kun je de belastingdienst maar zelden betrappen Zie bijvoorbeeld het huurwaardeforfait, "U zou inkome kúnnen hebben als u uw huis verhuurt, daarom tellen we 0,55% van de WOZ-waarde van uw huis bij uw inkomen op". Nouja, het is te zot voor woorden.

[ Voor 28% gewijzigd door Verwijderd op 03-01-2008 15:31 ]