Beleggingspanden

[Anoniem: 84746]

Ik ben me wat aan het verdiepen in beleggingspanden. Ik heb het idee een klein nieuwbouw appartementje te kopen voor de verhuur. Woensdag heb ik een gesprek bij een normale hypotheekadviseur maar ben bang dat die niet zoveel duidelijk zal kunnen verschaffen.

Algemene informatie die ik al heb ingewonnen:
*Hypotheek is vaak maximaal 75% van de executiewaarde van de woning in verhuurde staat
*Er wordt ook naar je inkomen gekeken maar hoe zwaar weegt dit?

Verders is het een rekensommetje. Met 7% huur van de woningwaarde moet je een redelijk rendament kunnen halen, vooral als je nog waardestijging krijgt. Risico is natuurlijk leegstand en onderhoud.

Verders lijkt het me het best in box3 te houden, vooral als het zo kleinschalig is. Weinig administratie, geen belasting over het inkomen alleen de waardestijging.

Heeft iemand hier ervaring hiermee of met financiers?

[dodo79]

mag je het wel verhuren van de hypotheekverstrekker???

[Anoniem: 50683]

dodo79 schreef op maandag 12 november 2007 @ 18:54:
mag je het wel verhuren van de hypotheekverstrekker???

bij een gemiddelde "consumenten hypotheek" meestal niet.
ivm indien je de hypotheek niet meer kan opbrengen en het pands is verhuurd,
krijgt de bank het niet (of minder snel) verkocht.

[argro]

De rente zal iets hoger zijn maar bij de meeste banken is een dergelijke constructie prima mogelijk. De rente is iets hoger wegens het verhoogde risico in verband met de bescherming van de huurders. Wanneer de hypotheekgever de hypotheeklasten niet meer kan betalen blijft de bank zitten met een woning waar huurders inzitten, zo'n woningen is lastig verkoopbaar.

[Anoniem: 84746]

Ik zoek dus informatie/ervaringen over financiers onder andere. Juist omdat het net iets anders is dan een gewone hypotheek die ik zelf ook wel heb. Er is heel veel aanbod van hypotheken voor eigen koopwoningen maar niet zoveel voor beleggingspanden.

[argro]

Anoniem: 84746 schreef op maandag 12 november 2007 @ 19:17:
Ik zoek dus informatie/ervaringen over financiers onder andere. Juist omdat het net iets anders is dan een gewone hypotheek die ik zelf ook wel heb. Er is heel veel aanbod van hypotheken voor eigen koopwoningen maar niet zoveel voor beleggingspanden.

Heb je alle kosten al eens op een rij gezet? Voor aan appartement van 150k betaal je bij een hypotheek van 75% van de excecutiewaarde ongeveer €500 aan rente. Om ook nog wat rendement (zeg 7%) op je eigen vermogen te halen moet je een huur van €750/maand vragen. Hier komen andere lasten dan nog bij zoals onderhoud, verzekering, leegstand en wat al niet meer. De huur gaat dus richting de €900/maand die je moet gaan vragen voor een woning met een waarde van 150k, ik denk niet dat daar heel veel vraag naar is.
Dit soort zaken kunnen interessant zijn wanneer je met eigen geld een pand koopt, niet met een hypotheekfinanciering in mijn ogen.

[Anoniem: 84746]

Juist niet, hoe kleiner je eigen inleg hoe groter je rendement. Als je eigen inleg 10K is dan is alles wat je verdient rendament op die 10K. Als je 100K inlegt dan heb je minder risico omdat je kosten lager zijn maar je rendament is dan lager. Verders zijn dit appartementen voor onder de 100K v.o.n. dus dat zit ook meer in het huursegment qua prijzen. Met huursubsidie erbij wordt het dan wel betaalbaar. Maargoed ik ben gek op spreadsheets dus die heb ik ook genoeg gemaakt al.

[Seesar]

Anoniem: 84746 schreef op maandag 12 november 2007 @ 19:41:
Juist niet, hoe kleiner je eigen inleg hoe groter je rendement. Als je eigen inleg 10K is dan is alles wat je verdient rendament op die 10K. Als je 100K inlegt dan heb je minder risico omdat je kosten lager zijn maar je rendament is dan lager. Verders zijn dit appartementen voor onder de 100K v.o.n. dus dat zit ook meer in het huursegment qua prijzen. Met huursubsidie erbij wordt het dan wel betaalbaar. Maargoed ik ben gek op spreadsheets dus die heb ik ook genoeg gemaakt al.

ik snap niet zo goed hoe je bij meer eigen inleg het rendament lager is?

Als een huis 150K is en je legt zelf 100k in dan heb je dus 50K te lenen en daarover rente te betalen.

In welk opzicht is je rendement dan lager als dat je rente over bijvoorbeeld 140k (150-10k eigen inleg) moet betalen? In principe is je rente dus gewoon weggooien van je geld zoals huren dat in mijn ogen ook is.

Daarnaast is kopen met de rente als huur zien al enorm in trek bij jonge starters (i.i.g. in mijn omgeving van vrienden). Waarom zou iemand anders dus en jouw rente en een opslag erboven op betalen om huur te kunnen zitten: in welke situatie is het ook voor de huurder financieel interessant.

HOewel huur extra service met zich meeneemt (normaal onderhouden etc) blijft het toch jezelf behelpen en krijg je er ook restricties bij (niet zomaar verven etc)

2 sheets naast elkaar lijken mij wel interessant:

1 gehuurd en 1 zelf gekocht met vaste lasten allebei in kosten voor de bewoner.

Grote verschil is indd dat jij je rente nog moet aflossen. Heb je 150K uit eigen zak te besteden dan kun je huur als rente vragen en dan pas wordt het echt financieel aantrekkelijk voor huurder IMO.

Ik ben geen kenner dus als ik fout zit dan hoor ik dat graag, maar mijn oom is multimiljonair met dit soort spul geworden en je vangt nogal eens wat op tijdens gesprekken met kerst .

[Freezerator]

Anoniem: 84746 schreef op maandag 12 november 2007 @ 19:41:
Juist niet, hoe kleiner je eigen inleg hoe groter je rendement. Als je eigen inleg 10K is dan is alles wat je verdient rendament op die 10K. Als je 100K inlegt dan heb je minder risico omdat je kosten lager zijn maar je rendament is dan lager. Verders zijn dit appartementen voor onder de 100K v.o.n. dus dat zit ook meer in het huursegment qua prijzen. Met huursubsidie erbij wordt het dan wel betaalbaar. Maargoed ik ben gek op spreadsheets dus die heb ik ook genoeg gemaakt al.

Hoe kleiner je inleg hoe groter je rendement? Niks inleggen dan?

En met appartementen onder de 100k, en dan ook nog een huurder erin, vraag me af watvoor huurders je verwacht, en vooral wat je aan onderhoud verwacht. Ik denk juist met een klein pandje, of maar 1 pandje dat je erg veel risico loopt. Grote onderhoudspost of iets anders duurs, is moeilijk terug te verdienen als je 700 euro huur vraagt, en al 500 euro pm kwijt bent aan je rente voor de lening.

[Anoniem: 39993]

Anoniem: 84746 schreef op maandag 12 november 2007 @ 19:41:
Juist niet, hoe kleiner je eigen inleg hoe groter je rendement. Als je eigen inleg 10K is dan is alles wat je verdient rendament op die 10K. Als je 100K inlegt dan heb je minder risico omdat je kosten lager zijn maar je rendament is dan lager. Verders zijn dit appartementen voor onder de 100K v.o.n. dus dat zit ook meer in het huursegment qua prijzen. Met huursubsidie erbij wordt het dan wel betaalbaar. Maargoed ik ben gek op spreadsheets dus die heb ik ook genoeg gemaakt al.

Ja, jij loopt op deze manier minder risico inderdaad. De geldverstrekker loopt echter een veel groter risico en zal daar dus ook een hoge vergoeding voor terug willen zien. Ik denk niet dat je dan moet denken aan de rentepercentages die gehanteerd worden bij normale hypotheken voor een woonhuis. Als jij je verplichtingen, om welke reden dan ook, niet nakomt, dan zit de geldverstrekker met een verhuurd appartement (en dat is veel en veel minder waard dan een vrij appartement).

Ik heb hier zelf ook wel eens even grof op zitten rekenen en kwam tot de conclusie, dat er eigenlijk geen droog brood in zit. Voor een appartement van 100k v.o.n. betaal je, gezien het feit dat je een dure financiering nodig hebt en geen HRA krijgt, al snel richting de 600 euro per maand als je alles bij elkaar op gaat tellen (reservering voor onderhoud, eigendoms-belastingen e.d.). Je winst gaat in feite gewoon regelrecht naar je geldverstrekker en naar de gemeente. Vroeger.... kon je nog wel uitgaan van een flinke waardestijging in de loop van de jaren. Maar tegenwoordig wordt het hoe dan ook wel een steeds groter risico om hier vanuit te gaan.

Ik vind het trouwens wel opvallend dat jij zo'n startersappartement MAG kopen om het vervolgens te gaan verhuren. Vaak laat de gemeente dat niet toe, tenzij je een forse boete betaalt. Vaak mag je zelfs je appartement niet boetevrij binnen 2 of 3 jaar verkopen. En dat is, juist, om speculatie tegen te gaan en mensen een kans te geven om zo'n appartement te kopen om er zelf in te gaan wonen.

[n4m3l355]

Freezerator schreef op maandag 12 november 2007 @ 19:54:
[...]


Hoe kleiner je inleg hoe groter je rendement? Niks inleggen dan?

En met appartementen onder de 100k, en dan ook nog een huurder erin, vraag me af watvoor huurders je verwacht, en vooral wat je aan onderhoud verwacht. Ik denk juist met een klein pandje, of maar 1 pandje dat je erg veel risico loopt. Grote onderhoudspost of iets anders duurs, is moeilijk terug te verdienen als je 700 euro huur vraagt, en al 500 euro pm kwijt bent aan je rente voor de lening.

Dit is wel zeer onrealistisch. Huurprijzen zijn namelijk aan banden gelegd. Aan de hand van een punten systeem kom je in een bepaalde box wat voor huur je mag vragen. Je kunt er dan ook wel vanuit gaan bij een pandje van rond de 100.000 euro je niet boven de 450 euro huur komt tenzij je misschien ergens in de middle of nowhere iets koopt (rare is dat juist locatie vaak niet in acht wordt genomen). Nou zeker als je een appartementje koopt moet je rekening houden met service kosten die zijn vaak 80 a 100 euro. Daarnaast regelmatig (zeker in de randstad) zit je ook nog eens met pacht reken op nog eens 1000 euro. Al met al als je geen lening hebt mag je blij zijn als je netto van je 100.000 euro kostende pandje a 450 euro huur een maandje of 4 netto in je zak mag steken. Nu ga je dus in het ergste geval maximaal lenen met een lening van 7% kom je er jaarlijks enkel op de rente dus 5000 euro bij aan het leggen, let op je lost nog niets af.
Een simpele som is overigens qua huurprijs is het terug moet betalen in ongeveer 20 jaar. Tevens de gedachte om een instappertje te kopen is imo de verkeerde insteek, je moet de lokale notaris goed kennen en executies in de gaten houden. Daar kun je tegen een goede prijs iets kopen, als je veel geluk hebt koop je een executie verhuur pandje dan zijn de waardes namelijk stukke lager (huurpanden leveren maar 70% op ivm de huurder met executie nog minder zelfs).

[Anoniem: 84746]

Anoniem: 39993 schreef op maandag 12 november 2007 @ 20:00:
[...]
Ik vind het trouwens wel opvallend dat jij zo'n startersappartement MAG kopen om het vervolgens te gaan verhuren. Vaak laat de gemeente dat niet toe, tenzij je een forse boete betaalt. Vaak mag je zelfs je appartement niet boetevrij binnen 2 of 3 jaar verkopen. En dat is, juist, om speculatie tegen te gaan en mensen een kans te geven om zo'n appartement te kopen om er zelf in te gaan wonen.

Dit is het eerste wat ik heb nagevraagd en dit mag dus bij deze. En er zijn zelfs al veel aanvragen voor huur van de apartementen bij de makelaar. Ik was hier ook verbaasd over. Ik heb niet nagevraagd of er een beperking is voor verkoop binnen x jaar.

Met 1 euro inleg haal je inderdaad het beste rendement, alleen jammer dat de bank dat niet wil. Daarom vraagt de bank ook niet voor niks een behoorlijke eigen inleg. Ik kwam vaker 75% van executiewaarde bij verkoop tegen als maximale lening. Het risico voor de bank is daardoor al beperkt. Verders kijken ze ook naar je inkomen alleen weet ik niet hoe groot deze invloed is. Maar hier zal ook wat rek in moeten zitten.

Voor onderhoud reken je normaal zo'n 1% maar aangezien het nieuwbouw is mag je verwachten dat het onderhoud de eerste 5 jaar minimaal is dus bijvoorbeeld 0,5%. Daarnaast is het geen inkomensbron maar is het de bedoeling dat elke euro die verdiend wordt ingelost word. Dit icm met de waardestijging is je rendement.

Wel is het risico idd groot met 1 appartement. Het idee is ook om 2 appartementen te hebben samen met iemand om het risico wat te verspreiden. Hier ben ik nog mee bezig.

Voorbeeldje:
90.000 von
5.000 kosten (financieringskosten + onderhoudsbuffer)
15.000 inleg
80.000 hypotheek

Huur 6,7 % = 6.000 (500pm)
Rente 5% = 4.000 (333pm)
OZB = 200
Opstal = 150
Onderhoud 0,5% = 450
Totaal = 4.800 (400pm)
Opbrenst = 1.200

Hier kan je het risico lopen om 2 maanden niet te verhuren per jaar. Bij volledige verhuur is je rendement 8% op 15.000 zonder waardestijging. Waardestijging is ongeveer 3% gecorrigeerd met 1,5% inflatie wat neer zou komen op 1.350 euro in jaar 1. Als je dit mee wilt rekenen dan komt je rendement op 17%.

De huur en je kosten gaan elk jaar omhoog, je rente naar beneden als je aflost en de waarde van de woning omhoog. Natuurlijk is er een aardig risico maar het moet wel uitkunnen zelfs met een lagere huur nog.

Wat ik moet uitzoeken is of die huurprijs dus redelijk is voor de locatie en de grootte, 450 is wel het minimale wat je moet hebben anders kan het niet uit. En of bijvoorbeeld 15.000 inleg genoeg zou zijn. Voor executieverkoop moet je het geld vaak direct beschikbaar hebben. Maar het is een optie om naar te kijken.

[ Voor 6% gewijzigd door Anoniem: 84746 op 12-11-2007 22:38 ]

[argro]

Ik zou ook nog een voorziening leegstand opnemen in je berekening. Daarnaast denk ik dat je onderhoud te laag is. Houd er rekening mee dat een huurhuis meer onderhoud nodig heeft dan een koophuis. Mensen zijn nou eenmaal minder zuinig met gehuurde spullen dan met eigen dingen. Je zult dus regelmatig iemand naar de CV moeten laten kijken en er zijn meer van dat soort dingen. Al met al denk ik dat je veel risico loopt en weinig rendement haalt. Met een startinleg van 15k zijn betere rendementen te halen.

[Anoniem: 84746]

Dit was een korte bereking, heb de uitgebreide sheets niet hier. In andere heb ik 10% leegstand meegenomen en nog een meerjarenplan wat het nog wat aantrekkelijker maakt. Verders is het een soort wens om later iets in het vastgoed te hebben en mede op advies van mijn oom heb ik besloten om te proberen nu al te beginnen. Verder heeft mijn vader zijn hele leven in die business gezeten en heb ik daar ook de boekhouding gedaan, dus heb wel enig inzicht hoe het werkt. Alleen dat was een lopende BV en opstarten is toch iets anders.

Verders zit in de 5.000 kosten ook nog een onderhoudsbuffer.

@ hieronder

Ik zal de huren moeten uitzoeken, maar icm met huursubsidie zou de huur op 250-350pm komen? Hier heb ik ook nog niet genoeg verstand van maar dacht dat het zoiets was. Verders is het in het noorden van het land, hier zijn huizen nog redelijk goedkoop. Maar toen ik mijn huis kocht paar jaar geleden kon ik 1 kamer voor 350 euro verhuren, dan moet 500 icm met huursubsidie ook wel te doen zijn. Ik zal me daar nog in verdiepen.

[ Voor 37% gewijzigd door Anoniem: 84746 op 12-11-2007 22:58 ]

[Sick Nick]

500 per maand voor een appartement van 90k? Dat is volgens mij zo'n kleine flat dan die voornamelijk bij de sociale huur zit voor 250 per maand. Want voor 90k koop je bijna niks of het is een pand met enorm achterstallig onderhoud en dan kom je klem te zitten met je 450/jaar aan onderhoud.

[n4m3l355]

450 euro onderhoud kan wel maar dan heb je een goed jaar, de ketel kan ook stuk gaan dan ben je wel even wat meer kwijt en zo zijn er nog een tal van dingen wat kan gebeuren.
Daarnaast 500 euro huur op 90.000 euro koop is onmogelijk 250 euro is eerder sociale huur maar je zou wel richting de 350 euro kunnen gaan. Nogmaals.. je kunt niet een eigen prijs verzinnen dit is gebonden aan regels.
Daarnaast ben je ook de service kosten vergeten, bij een 100.000 euro kostende pand zit je normaal op ongeveer 80 euro per maand maw 960 euro per jaar. Je vergeet tevens pacht wat ook zo 800 euro is en wat bij bijna alle appartementen (zeker in de randstad) het geval is.
Op zich het idee is leuk al met al maar veelste rooskleurig, verwacht echt niet dat je de eerste 5 jaar ook maar ergens winst draait je komt zelf er namelijk geld aan het bij leggen. Als het daadwerkelijk zo eenvoudig was, zou 40% van Nederland niet gehuurd zitten en denk hierbij dat een groot gedeelte zich een woning/appartement heeft weten te kopen door het Nederlandse sociale systeem. Dus zonder het sociale systeem was het nog veel lastiger.

[eamelink]

Anoniem: 84746 schreef op maandag 12 november 2007 @ 22:35:
@ hieronder

Ik zal de huren moeten uitzoeken, maar icm met huursubsidie zou de huur op 250-350pm komen? Hier heb ik ook nog niet genoeg verstand van maar dacht dat het zoiets was. Verders is het in het noorden van het land, hier zijn huizen nog redelijk goedkoop. Maar toen ik mijn huis kocht paar jaar geleden kon ik 1 kamer voor 350 euro verhuren, dan moet 500 icm met huursubsidie ook wel te doen zijn. Ik zal me daar nog in verdiepen.

Als een huis 500 euro moet opleveren, zit je boven de huursubsidiegrends (475 ofzo) en krijgt je huurder helemaal geen huursubsidie. Als je met het puntensysteem ónder die 475 komt, dan is dat ook daadwerkelijk de maximum huurprijs die je mag vragen; je woning valt dan in de sociale sector. Over het algemeen valt een huis dat in de sociale sector valt niet met enig rendement te verhuren. De gedachte dat je huurders kun kosten kunnen drukken met huursubsidie kan je dus waarschijnlijk wel vergeten

[Ray]

plus dat je het rente verlies over je eigen inleg niet meeneemt.

€ 15000,-- x 4,5% (turksebank) = € 675,-- die gaat nog eens van die € 1200,-- af.

daarnaast 500 huur voor zo'n hok ga je niet vangen. Als je tenminste ook nog eens verwacht dat de huurder de service kosten gaat betalen.

Ik heb dit zelf (beroepsmatig) al diverse keren uitgezocht voor mezelf en klanten maar bottemline is dat het mogelijke rendement op dergelijk investeringen erg klein is

[Anoniem: 39993]

Je wil dus:

500 euro kale huur vragen + 100 euro servicekosten (grove schatting)
Zoveel geld ben ik (inclusief servicekosten, waterverbruik, waterschapsheffing en gemeentebelastingen) per maand nog niet eens kwijt voor een (koop)appartement met een aankoopprijs van ong. 130k k.k.

Er even vanuitgaande dat het om een appartementje van ong. 50m^2 op een niet super-populaire locatie gaat (gezien de prijs), zal dat lastig worden. Niemand die dat gaat huren voor een langere tijd. Ben je niet bang dat je dan met allemaal huurders "voor even" komt te zitten? Hou je wel rekening met de tijd en energie die erin kan gaan zitten? Je huurders droppen alle problemen gewoon bij jou en verwachten dat het binnen redelijke tijd opgelost wordt. (Is ook logisch gezien de prijs die ze gaan betalen.) In het begin valt het misschien allemaal mee, maar hier vallen ook problemen zoals bijvoorbeeld "verstoord woongenot" onder en daarin ben je dus weer afhankelijk van de andere bewoners.

[n4m3l355]

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 07:58:
Je wil dus:

500 euro kale huur vragen + 100 euro servicekosten (grove schatting)
Zoveel geld ben ik (inclusief servicekosten, waterverbruik, waterschapsheffing en gemeentebelastingen) per maand nog niet eens kwijt voor een (koop)appartement met een aankoopprijs van ong. 130k k.k.

Er even vanuitgaande dat het om een appartementje van ong. 50m^2 op een niet super-populaire locatie gaat (gezien de prijs), zal dat lastig worden. Niemand die dat gaat huren voor een langere tijd. Ben je niet bang dat je dan met allemaal huurders "voor even" komt te zitten? Hou je wel rekening met de tijd en energie die erin kan gaan zitten? Je huurders droppen alle problemen gewoon bij jou en verwachten dat het binnen redelijke tijd opgelost wordt. (Is ook logisch gezien de prijs die ze gaan betalen.) In het begin valt het misschien allemaal mee, maar hier vallen ook problemen zoals bijvoorbeeld "verstoord woongenot" onder en daarin ben je dus weer afhankelijk van de andere bewoners.

Mwah dat huurders even zitten.. je hebt een jaar contract dus je hebt ze zowieso voor die periode. Maar ook het aantrekken van huurders kost geld, je kunt natuurlijk ook dit bij de verhuurder leggen dat de makelaar geld bij die huurder vraagt ipv jou en ook dit is niet bevorderlijk.
Verder dat huurders lastig zijn, eerlijk gezegd valt dat reuze mee gemiddeld mag je er wel vanuit gaan dat je bij 2 appartementen hooguit 1 keer per jaar door ze wordt lastig gevallen. Daarnaast is het ook kunst dat je ze tevreden stelt, maar je moet het niet overdrijven uiteindelijk is het toch de bedoeling dat er geld wordt overgehouden.

[RM-rf]

Het risico met huurders is erg groot


Een vriend van mij heeft een tijdje terug een (historisch) pand ergens in de binnenstad gekocht waar dus ook 3 huurappartementen inzitten en een bedrijfsruimte verhuurd wordt (het complete pand kent 6 woonappartementen en twee bedrijfsruimtes, hij heeft samen met zn partner en zn broer 3 woonappartemente en een bedrijfsruimte voor zijn eigen bedrijf)

Kort erop bleek al dat één van de huurders problemen gaf, al snel 6 maanden huurachterstand had.. utieindelijk heeft hij die wel via de rechter uit zn woning weten te laten zetten (althans na een verloren rechtzaak vertrok die huurder zelf met achterlating 6 maanden huurschuld)..
In toaal vertelde hij dat dat grapje hem tegen de 7000 euro gekost had.
Daarbij kwamen dus nog renovatiekosten van die woning omdat die achtergelaten was in een toestand dat je hem niet kon doorverhuren.

[Anoniem: 84746]

Ray schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 00:08:
plus dat je het rente verlies over je eigen inleg niet meeneemt.

€ 15000,-- x 4,5% (turksebank) = € 675,-- die gaat nog eens van die € 1200,-- af.

daarnaast 500 huur voor zo'n hok ga je niet vangen. Als je tenminste ook nog eens verwacht dat de huurder de service kosten gaat betalen.

Ik heb dit zelf (beroepsmatig) al diverse keren uitgezocht voor mezelf en klanten maar bottemline is dat het mogelijke rendement op dergelijk investeringen erg klein is

Dat is wel een goed punt, die had ik niet meegenomen. De extra kosten van het appartement moet ik inderdaad ook meenemen, hierover zal ik nog info inwinnen. Het lijkt erop dat er inderdaad weinig rek in zit dan. Zal alles nog eens goed narekenen met alle tips, maar ben bang dat dit plannetje moeilijk haalbaar zal zijn.


Verders heb ik 2 jaar huurders in mijn eigen huis gehad, voordeel is wat meer controle maar ik ken de moeilijkheden ermee.

[ Voor 6% gewijzigd door Anoniem: 84746 op 13-11-2007 09:01 ]

[n4m3l355]

RM-rf schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 08:50:
Het risico met huurders is erg groot


Een vriend van mij heeft een tijdje terug een (historisch) pand ergens in de binnenstad gekocht waar dus ook 3 huurappartementen inzitten en een bedrijfsruimte verhuurd wordt (het complete pand kent 6 woonappartementen en twee bedrijfsruimtes, hij heeft samen met zn partner en zn broer 3 woonappartemente en een bedrijfsruimte voor zijn eigen bedrijf)

Kort erop bleek al dat één van de huurders problemen gaf, al snel 6 maanden huurachterstand had.. utieindelijk heeft hij die wel via de rechter uit zn woning weten te laten zetten (althans na een verloren rechtzaak vertrok die huurder zelf met achterlating 6 maanden huurschuld)..
In toaal vertelde hij dat dat grapje hem tegen de 7000 euro gekost had.
Daarbij kwamen dus nog renovatiekosten van die woning omdat die achtergelaten was in een toestand dat je hem niet kon doorverhuren.

Zoiets is om eerlijk te zijn wel een uitzonderlijk geval. Ja het komt voor maar om eerlijk te zijn is dit absoluut niet zo snel het geval, daarnaast als als pas na 6 maanden aan te bel wordt getrokken en dan krijg je inderdaad nog eens een uitzetting dan ben je inderdaad behoorlijk in de onkosten gedoken. Iets wat imo men makkelijk had kunnen voorkomen. Niet dat het eenvoudig is, of dat je er weinig geld mee verliest maar 7000 euro is wel erg extreem. Overigens als ie zoveel verliest, zet er een deurwaarde bovenop die lui zijn in staat bij inschrijving bij de gemeente (wat bij mijn weten verplicht is) de desbetreffende huurder te traceren en vervolgens beslag op inkomen te doen.
En een puinhoop achterlaten in een huurpand ja dat komt voor helaas, en vaak gebruiken ze de voorschot om het laatste termijn huur mee te betalen dus daar doe je ook weinig mee.

[RemcoDelft]

n4m3l355 schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 09:00:
[...]

Zoiets is om eerlijk te zijn wel een uitzonderlijk geval. Ja het komt voor maar om eerlijk te zijn is dit absoluut niet zo snel het geval, daarnaast als als pas na 6 maanden aan te bel wordt getrokken en dan krijg je inderdaad nog eens een uitzetting dan ben je inderdaad behoorlijk in de onkosten gedoken. Iets wat imo men makkelijk had kunnen voorkomen.

Huurders zijn flink beschermd, je mag niet na 1 week te laat huur betalen al naar de rechter... De achterstand zal iets van 3 maanden moeten zijn, en dan nog gaat het hele traject lopen, dus 6 maanden zit je zo aan...

[RM-rf]

n4m3l355 schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 09:00:
[...]

Zoiets is om eerlijk te zijn wel een uitzonderlijk geval. Ja het komt voor maar om eerlijk te zijn is dit absoluut niet zo snel het geval, daarnaast als als pas na 6 maanden aan te bel wordt getrokken en dan krijg je inderdaad nog eens een uitzetting dan ben je inderdaad behoorlijk in de onkosten gedoken. Iets wat imo men makkelijk had kunnen voorkomen.

'iets dat makkelijk had kunnen worden voorkomen'

ehm. waar slaat dat op? denk je dat die verhuurder heeft gewacht tót die 6 maanden?
integendeel, die gang naar de rechter _is_ eerder niet mogelijk en om eerlijk gezegd was die vriend van mij nog blij dat het zo geregeld was, het had nóg erger kunnen komen, iets wat zn advocaat ook bevestigde.

En natuurlijk, het is zeker geen 'normale' situatie, maar wel een 'normaa' risico dat hoort bij het verhuren.
En als je in zo'n project steekt moet je de financiele ruimte hebben om zulk een verlies te kunnen 'nemen'

[n4m3l355]

RM-rf schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 09:30:
[...]


'iets dat makkelijk had kunnen worden voorkomen'

ehm. waar slaat dat op? denk je dat die verhuurder heeft gewacht tót die 6 maanden?
integendeel, die gang naar de rechter _is_ eerder niet mogelijk en om eerlijk gezegd was die vriend van mij nog blij dat het zo geregeld was, het had nóg erger kunnen komen, iets wat zn advocaat ook bevestigde.

En natuurlijk, het is zeker geen 'normale' situatie, maar wel een 'normaa' risico dat hoort bij het verhuren.
En als je in zo'n project steekt moet je de financiele ruimte hebben om zulk een verlies te kunnen 'nemen'

Nogmaals het had makkelijk kunnen voorkomen worden. Ja ze zijn beschermd, en het uitzetten zitten zeker kosten aan echter je zit normaal met 2 maanden borg, dus die worden weggesnoept tevens na 1 maand te laat weet je waar je aan toe bent en ga je toch al rustig gerechtelijke stappen nemen. Om zoveel schade te lopen is dan ook onnodig (tenzij je een erg hoge huurprijs hebt en het zo wegcalculeerd). Daarnaast als je verhuren je werk maakt, leer je ook hoe je dit moet aanpakken en is een deurwaarde, politie, slotenmaker makkelijker te regelen om uiteindelijk tot een uitzetting te komen. Aan directe kosten bij een uitzetting hoef je hooguit aan ongeveer 1000 a 1500 euro te denken ex de verloren huur.

[RM-rf]

n4m3l355 schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 09:42:
[...]

Nogmaals het had makkelijk kunnen voorkomen worden.

Sorry, maar met alle respect.... uit welke duim zuig jij dit soort ideen...?
denk jij daadwerkelijk dat je als verhuurder 'géén' risico zou lopen en 'dat dat wel effetjes te voorkomen is...


Op welke autoriteit baseer je dat, je bent zelf verhuurder en op welke wijze voorkom jij dan dat mogelijk huurders een huurachterstand krijgen?

[n4m3l355]

RM-rf schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 10:02:
[...]


Sorry, maar met alle respect.... uit welke duim zuig jij dit soort ideen...?
denk jij daadwerkelijk dat je als verhuurder 'géén' risico zou lopen en 'dat dat wel effetjes te voorkomen is...


Op welke autoriteit baseer je dat, je bent zelf verhuurder en op welke wijze voorkom jij dan dat mogelijk huurders een huurachterstand krijgen?

Ik ben zelf verhuurder, en tevens werk ik bij een van Nederlands grootste ontwikkelaars maw ik heb hier inderdaad vaak mee te maken. Gelukkig persoonlijk 1 keer op het jaar bij wel iets meer appartementen. Maar ik zuig in ´t algemeen op 2 duimen
Verder ik spreek nergens over geen risico, ik zeg wel dat het nooit zover hoeft te komen. 7000 euro verlies dan spreek je bij 4 maanden (6 maanden hoef je het echt niet op aan te laten komen) over meer dan 1200 euro huur per maand verlies. Iets wat toch wel in een erg hoog segment zit en dus ook niet voorkomt. Tevens heb je 2 maanden borg maw zou je hooguit 2 maanden huur verliezen, dit in combinatie met kosten van deurwaarde etc zit je op 3000 euro hooguit. Dit kun je vervolgens dankzij gemeentelijke inschrijvingen wat elders ook nodig is keurig weer verhalen op de desbetreffende, tenzij het een niet Nederlander is (overigens ook al een paar keer voorgekomen) dan ben je inderdaad je geld kwijt.

[Pooh]

1 advies: niet doen.

Ten eerste: Verhuur op zulke kleine schaal is niet rendabel. Je moet als verhuurder ontzettend veel voor je huurders regelen, al het onderhoud dat ze niet zelf kunnen, moet jij voor ze doen. Als je 30 pandjes hebt, huur je daar een mannetje voor, die lekkende gootstenen kan maken, cv's kan afstellen, een stukje dakleer kan leggen, etc. Als je dat op zo'n kleine schaal moet inhuren, ben je al je winst meteen kwijt.

Ten tweede mis ik in je verhaal de lange-termijn visie. Zelfs als je break-even kunt verhuren (wat ik betwijfel), zal je winst uiteindelijk uit de waardestijging moeten komen. Als je een paar leuke historische panden rond het centrum van een populaire stad hebt, komt dat natuurlijk wel goed, die blijven altijd wel wat waard. Maar als je een jaren-50 flatje gaat verhuren, heb je best kans dat je over 10 jaar met een onverkoopbaar krot in een pauperwijk zit. Als je 30 pandjes hebt, kun je dat risico weer spreiden, maar met 1 zou ik 't niet doen.

Ten derde mis ik een afweging tussen alternatieven en jouw optie. Waarom koop je geen recreatiewoning om te verhuren? Wat kost dat, wat levert dat op? Wat levert een vastgoedbeleggingsfonds op? Wat levert je geld risicovrij (rente) op?

[argro]

Pooh schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 10:30:
Zelfs als je break-even kunt verhuren (wat ik betwijfel), zal je winst uiteindelijk uit de waardestijging moeten komen.

En uit huurstijging. Je hypotheeklasten zullen ongeveer gelijk blijven (hangt natuurlijk ook van de hypotheekvorm af) maar de huur zal stijgen. Je speelt nu misschien quitte maar over 10 jaar ligt de huur ruim boven de hypotheeklasten.

[Pooh]

argro schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 10:40:
[...]
En uit huurstijging. Je hypotheeklasten zullen ongeveer gelijk blijven (hangt natuurlijk ook van de hypotheekvorm af) maar de huur zal stijgen. Je speelt nu misschien quitte maar over 10 jaar ligt de huur ruim boven de hypotheeklasten.

Dat kan. Maar in deze sector liggen de huurprijsstijgingen vast. Maximaal 2 procent per jaar ofzo. Dat schiet niet heel hard op.

[argro]

Pooh schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 10:42:
[...]

Dat kan. Maar in deze sector liggen de huurprijsstijgingen vast. Maximaal 2 procent per jaar ofzo. Dat schiet niet heel hard op.

Bij een stijging van 2% per jaar liggen de huurinkomsten over 10 jaar al 22% boven de hypotheeklasten wanneer we er vanuit gaan dat ze op moment 0 gelijk zijn. En is het zo dat de huren voor particuliere verhuur ook vastliggen? Het is geen sociale huurwoning natuurlijk. Wat valt er allemaal onder "deze sector"?

[RM-rf]

n4m3l355 schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 10:20:
[...]

Ik ben zelf verhuurder, en tevens werk ik bij een van Nederlands grootste ontwikkelaars maw ik heb hier inderdaad vaak mee te maken.

mar dat is dan toch een groot verschil met een 'kleine' verhuurder die niet daar op zeer regelmatige schaal mee te maken heeft ...
jij kunt hiervoor 'vaste afloop' definieren, maar als kleine verhuurder, in dit geval iemand die 3 appartementen en 1 bedrijfsruimte verhuurt ben je domweg vatbaar voor een groter risico...

dan kun je wel uitgaaan van 'wat er bij optimale afhandeling voor schadepost zou overblijven'... maar de truc van het indekken van risico's is nu net dat je poogt de gevallen af te dekken die _niet_ lopen zoals je vooraf had ingeplant...

In mijn voorbeeld speelden meerdere omstandigheden die vast ook te voorkomen waren vanuit de kant van de verhuurder, ook dat hij de huurder teveel speelruimte gegeven had (omdat je als kleine verhuurder ook stukken kwetsbaarder bent bij leegstand, zeker als je verder grote kosten hebt, bv ook een hypotheek) ... Dat zal voor de TS echter ook een reele mogelijkheid zijn en daarom denk ik dat hij qua 'risico-inschatting' eerder van zo'n geval moet uitgaan, dan positief denken dat hij hetzelfde kan doen als 'grote ontwikkelaars' en 'ervaren verhuurders'.

[Anoniem: 84746]

Pooh schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 10:30:
1 advies: niet doen.

Ten eerste: Verhuur op zulke kleine schaal is niet rendabel. Je moet als verhuurder ontzettend veel voor je huurders regelen, al het onderhoud dat ze niet zelf kunnen, moet jij voor ze doen. Als je 30 pandjes hebt, huur je daar een mannetje voor, die lekkende gootstenen kan maken, cv's kan afstellen, een stukje dakleer kan leggen, etc. Als je dat op zo'n kleine schaal moet inhuren, ben je al je winst meteen kwijt.

Ten tweede mis ik in je verhaal de lange-termijn visie. Zelfs als je break-even kunt verhuren (wat ik betwijfel), zal je winst uiteindelijk uit de waardestijging moeten komen. Als je een paar leuke historische panden rond het centrum van een populaire stad hebt, komt dat natuurlijk wel goed, die blijven altijd wel wat waard. Maar als je een jaren-50 flatje gaat verhuren, heb je best kans dat je over 10 jaar met een onverkoopbaar krot in een pauperwijk zit. Als je 30 pandjes hebt, kun je dat risico weer spreiden, maar met 1 zou ik 't niet doen.

Ten derde mis ik een afweging tussen alternatieven en jouw optie. Waarom koop je geen recreatiewoning om te verhuren? Wat kost dat, wat levert dat op? Wat levert een vastgoedbeleggingsfonds op? Wat levert je geld risicovrij (rente) op?

Het is een appartementje bij mij om de hoek. Zelf heb ik mijn hele huis opgeknapt en meeste klussen zijn niet zo moeilijk. Als ik een pand zou kopen zoals ik zelf heb (1903) waar alles vervangen moet worden dan is het een heel ander verhaal. Dit is een nieuwbouw appartementje, goed je kan lekkage hebben maar verders is het onderhoudsverhaal in mijn optiek nog steeds niet iets om me echt zorgen om te maken. Waar ik me meer zorgen om maakt zijn de mogelijke huuropbrengsten en de financieringskosten. Met rente van nu is er weinig marge. En je zal toch ergens moeten beginnen. Leuk dat 30 pandjes wat veiliger is maar dat is niet echt haalbaar.

Verders zou ik het zelf kunnen opbrengen om bij leegstand het appartement te betalen naast mijn eigen huis, alleen dan hou ik erg weinig over per maand en is er geen buffer meer.

[ Voor 4% gewijzigd door Anoniem: 84746 op 13-11-2007 10:52 ]

[Pooh]

Anoniem: 84746 schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 10:49:
[...]
Het is een appartementje bij mij om de hoek. Zelf heb ik mijn hele huis opgeknapt en meeste klussen zijn niet zo moeilijk. Als ik een pand zou kopen zoals ik zelf heb (1903) waar alles vervangen moet worden dan is het een heel ander verhaal. Dit is een nieuwbouw appartementje, goed je kan lekkage hebben maar verders is het onderhoudsverhaal in mijn optiek nog steeds niet iets om me echt zorgen om te maken. Waar ik me meer zorgen om maakt zijn de mogelijke huuropbrengsten en de financieringskosten. Met rente van nu is er weinig marge. En je zal toch ergens moeten beginnen. Leuk dat 30 pandjes wat veiliger is maar dat is niet echt haalbaar.

Als 30 pandjes niet haalbaar zijn, waarom dan geen fonds? Genoeg kleine fondsjes die een overzichtelijk aantal panden hebben, beetje gespreid particuliere verhuur, bedrijven en kantoorruimte en recreatie-meuk, waar je je leuk kunt inkopen, deelt in de winst, en ook nog eens heel flexibel bent in hoeveel je precies inlegt.

[Anoniem: 84746]

Omdat je dan niks zelf opbouwd.

@hieronder
Dat doorrekenen ga ik ook zeker doen, mede daarom heb ik dit topic gestart om alle voors en tegens te horen en of ik niks vergeet. Hoopte alleen dat het iets meer ook een algemene discussie zou worden.

En het wordt pas interessant als je inderdaad het over een periode van 10-20 jaar bekijkt.

je hebt al e-mail terug

[ Voor 94% gewijzigd door Anoniem: 84746 op 13-11-2007 11:07 ]

[n4m3l355]

RM-rf schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 10:47:
[...]


mar dat is dan toch een groot verschil met een 'kleine' verhuurder die niet daar op zeer regelmatige schaal mee te maken heeft ...
jij kunt hiervoor 'vaste afloop' definieren, maar als kleine verhuurder, in dit geval iemand die 3 appartementen en 1 bedrijfsruimte verhuurt ben je domweg vatbaar voor een groter risico...

dan kun je wel uitgaaan van 'wat er bij optimale afhandeling voor schadepost zou overblijven'... maar de truc van het indekken van risico's is nu net dat je poogt de gevallen af te dekken die _niet_ lopen zoals je vooraf had ingeplant...

In mijn voorbeeld speelden meerdere omstandigheden die vast ook te voorkomen waren vanuit de kant van de verhuurder, ook dat hij de huurder teveel speelruimte gegeven had (omdat je als kleine verhuurder ook stukken kwetsbaarder bent bij leegstand, zeker als je verder grote kosten hebt, bv ook een hypotheek) ... Dat zal voor de TS echter ook een reele mogelijkheid zijn en daarom denk ik dat hij qua 'risico-inschatting' eerder van zo'n geval moet uitgaan, dan positief denken dat hij hetzelfde kan doen als 'grote ontwikkelaars' en 'ervaren verhuurders'.

Ik ben met je eens als kleine verhuurder hier vatbaarder voor bent maar als ik kijk naar hoevaak het voorkomt is het misschien 1 op de 25 huurders die een rotte appel is. Uiteraard kom je zoiets als kleine verhuurder weinig tegen, maar op lange termijn waar je toch met vastgoed naar moet kijken mag dit geen probleem zijn. Misschien is dit dan ook eerder een leer moment geweest voor de desbetreffene voorbeeld en zal het zeker de komende keer beter afgaan.
Verder@baco, indien je veel zelf kan valt er veel te snijden in mogelijke onkosten wat alleen maar tengoede komt van je eigen inkomsten maar ik zou alles eens zeer critisch doorrekenen. Overigens kijk eens even naar je email

[Anoniem: 84746]

argro schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 10:47:
[...]
Bij een stijging van 2% per jaar liggen de huurinkomsten over 10 jaar al 22% boven de hypotheeklasten wanneer we er vanuit gaan dat ze op moment 0 gelijk zijn. En is het zo dat de huren voor particuliere verhuur ook vastliggen? Het is geen sociale huurwoning natuurlijk. Wat valt er allemaal onder "deze sector"?

Als je hierbij alle opbrengsten nog op je hypotheek inlost dan wordt de marge steeds groter, totdat je genoeg hebt om iets erbij te kopen.

[Pooh]

Anoniem: 84746 schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 10:58:
Omdat je dan niks zelf opbouwd.

Hoezo niet?
Zo'n fonds (een kleintje, geen grote met allerlei verborgen kosten en meuk) is niets anders dan een groep mensen zoals jij, die liever 30 panden met 30 mensen kopen, dan iedereen 1. Je koopt je voor 1/30e in, koopt samen 30 panden, doet samen 't onderhoud, verzekering, deelt de kosten en risico's, en strijkt samen alle opbrengsten, winsten, waardestijgingen enzo op. Als je eruit wilt, dan verkoop je je aandeel weer terug aan het fonds, of aan een andere geinteresseerde.Als de panden dan 2 keer zoveel waard zijn, krijg je 2 keer je inleg terug. (kort door de bocht).

[n4m3l355]

Pooh schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 11:12:
[...]

Hoezo niet?
Zo'n fonds (een kleintje, geen grote met allerlei verborgen kosten en meuk) is niets anders dan een groep mensen zoals jij, die liever 30 panden met 30 mensen kopen, dan iedereen 1. Je koopt je voor 1/30e in, koopt samen 30 panden, doet samen 't onderhoud, verzekering, deelt de kosten en risico's, en strijkt samen alle opbrengsten, winsten, waardestijgingen enzo op. Als je eruit wilt, dan verkoop je je aandeel weer terug aan het fonds, of aan een andere geinteresseerde.Als de panden dan 2 keer zoveel waard zijn, krijg je 2 keer je inleg terug. (kort door de bocht).

Vastgoed beleggen heeft geen vat imo op stijging van waarde, als je het verkoopt en iets terugkoopt is het andere pand net zo goed in waarde gestegen. Het wordt er dus niet goedkoper op en je maakt geen winst tenzij je een kraakpand koopt en die opleukt.
Verder ben ik het er wel mee eens met Baco dat het inkopen bij zo´n fonds geen succes is. De winst binnen vastgoed is minimaal maar wel stabiel, het is uiteindelijk toch lange termijn werk. En indien je het kan dragen is het verstandiger om dit zelf te doen dan samen met andere. Zij strijken immers ook op in de lusten en lasten.

[Pooh]

argro schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 10:47:
[...]
Bij een stijging van 2% per jaar liggen de huurinkomsten over 10 jaar al 22% boven de hypotheeklasten wanneer we er vanuit gaan dat ze op moment 0 gelijk zijn.

Nee hoor. Stel je hebt nu 1000 euro kosten, en 1000 euro inkomsten. Maar de hypotheek is maar een klein deel van de kosten (de helft ongeveer). De andere helft gaat op aan verzekering, onderhoud, administratie e.d. Die stijgen net zo hard mee als je inkomsten. Over 10 jaar heb je dan 1218 inkomsten, en 1109 aan kosten. Levert 't je 109 per maand op. Dat schiet echt niet op. Je moet 't van de waardestijging hebben wil je enig echt rendement maken.

[n4m3l355]

Pooh schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 11:20:
[...]

Nee hoor. Stel je hebt nu 1000 euro kosten, en 1000 euro inkomsten. Maar de hypotheek is maar een klein deel van de kosten (de helft ongeveer). De andere helft gaat op aan verzekering, onderhoud, administratie e.d. Die stijgen net zo hard mee als je inkomsten. Over 10 jaar heb je dan 1218 inkomsten, en 1109 aan kosten. Levert 't je 109 per maand op. Dat schiet echt niet op. Je moet 't van de waardestijging hebben wil je enig echt rendement maken.

Waardestijgingen hebben geen invloed op je belegging, wat wil je doen huis A verkopen en huis B dat net zo hard gestegen is terug kopen? Deze waardestijging is kunstmatig door de overheid en kun je enkel benutten bij of sociale oplossingen (lees subsidies) of bij herstelpanden.

[Devil]

Het idee van een belggingspand is juist dat je het koopt met je eigen vermogen (beleggen). Wat jij wil doen is hetzelfde als 100 000 van de bank lenen, daar aandelen van kopen en dan zeggen dat je aan het 'beleggen' bent.
De reden dat jouw plan geen kans van slagen heeft is vrij simpel. Je neemt een hypotheek om een appartement te kopen. Daar is niets mis mee. Maar vervolgens wil je dat appartement verhuren en er winst op maken. Daar gaat het mis. Om winst te maken moet je dus meer vragen per maand dat dat het jouw gekost heeft om dat appartement te kopen.
Dat betekend dus dat een eventuele huurder jouw fors meer moet betalen dan wanneer hij het appartement zelf zou kopen. En dan hebben we het over een % of 20 meer, omdat jij een flinke marge moet inbouwen voor onderhoud en leegstand ed.
De soort huurder die jij gaat aantrekken is dus iemand die liever fors meer gaat betalen voor een huur appartement ipv zelf een huis te kopen. Je moet je afvragen wat voor soort mensen dit zijn (als ze er uberhaupt al zijn ) Het zullen mensen zijn die tijdelijk een huis nodig hebben, omdat ze bijvoorbeeld wachten op de oplevering van een nieuwe woning ed. Het is niet een gezinnetje dat er voor de komende 10 jaar gaat wonen. Je zult dus met heel veel leegstand te maken gaan krijgen. En daardoor zal de huurprijs omhoog moeten, wat nog minder mensen aantrekt etc etc.
De enige die hier beter van wordt (en echt aan het beleggen is) is de bank die jou het geld heeft geleend.

Alleen als je het koopt met je eigen geld ben je aan het beleggen. In die situatie is elke cent die binnenkomt pure winst en kun je een leuk rendement halen op je geld.

[Pooh]

n4m3l355 schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 11:15:
[...]
Vastgoed beleggen heeft geen vat imo op stijging van waarde, als je het verkoopt en iets terugkoopt is het andere pand net zo goed in waarde gestegen. Het wordt er dus niet goedkoper op en je maakt geen winst tenzij je een kraakpand koopt en die opleukt.

Je belegt in vastgoed omdat je ofwel denkt dat je huurinkomsten hoger zijn dan de kosten van het gebouw (dat is vooral waar bij bedrijfspanden, kantoren en recreatiewoningen, omdat de doelgroepen daar een grote voorkeur voor huren boven kopen hebben), ofwel omdat je denkt dat vastgoed in het algemeenop lange termijn meer in waarde stijgt dan je risicovrij (rente) kunt krijgen. Dat laatste is door allerlei omstandigheden in NL al jarenlang waar, dus beleggen in vastgoed hoeft niet heel dom te zijn.

Verder ben ik het er wel mee eens met Baco dat het inkopen bij zo´n fonds geen succes is. De winst binnen vastgoed is minimaal maar wel stabiel, het is uiteindelijk toch lange termijn werk. En indien je het kan dragen is het verstandiger om dit zelf te doen dan samen met andere. Zij strijken immers ook op in de lusten en lasten.

Verstandiger om het zelf te doen is het wanneer je het in je 1tje efficienter en goedkoper kunt dan samen. Dat betwijfel ik nogal. Groot inhuren van onderhoudsmannetjes, verzekeringen, etc., is altijd goedkoper dan klein. Dat het saaier is, en dat grote uitschieters naar boven met z'n allen gedeeld worden is waar, maar grote uitschieters naar beneden ook, en dat is erg prettig.

[Janoz]

@n4m3l355:
Huis A verkopen en huis B kopen is alleen relevant voor het huis waar je in woont. Aangezien het hier om een beleggingspand gaat is dat helemaal niet van toepassing.

@Devil:
Als je naar de orginele berekening van de TS kijkt zie je dat hij niet alles leent, maar slechts een gedeelte. Een ander deel is het eigen geld wat hij er in stopt. In principe zou je het een beetje kunnen vergelijken met turbo's.

[ Voor 43% gewijzigd door Janoz op 13-11-2007 11:30 ]

[n4m3l355]

Janoz schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 11:26:
@n4m3l355:
Huis A verkopen en huis B kopen is alleen relevant voor het huis waar je in woont. Aangezien het hier om een beleggingspand gaat is dat helemaal niet van toepassing.

Het blijft hetzelfde principe, je koopt pand A stopt er een huurder in, als je pand A verkoopt (met een hogere waarde) wil je er pand B voor terug waar je iemand in stopt die hetzelfde qua huur gaat neerleggen, maw een pand van gelijke (lees gestegen) waarde. Speculeren in stijgingen in woningen is natuurlijk mogelijk door te kopen on te ontwikkelen omgevingen maar dat is toch wel een verhaal apart weer.

[Anoniem: 171278]

n4m3l355 schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 10:20:
[...]

Ik ben zelf verhuurder, en tevens werk ik bij een van Nederlands grootste ontwikkelaars maw ik heb hier inderdaad vaak mee te maken. Gelukkig persoonlijk 1 keer op het jaar bij wel iets meer appartementen. Maar ik zuig in ´t algemeen op 2 duimen
Verder ik spreek nergens over geen risico, ik zeg wel dat het nooit zover hoeft te komen. 7000 euro verlies dan spreek je bij 4 maanden (6 maanden hoef je het echt niet op aan te laten komen) over meer dan 1200 euro huur per maand verlies. Iets wat toch wel in een erg hoog segment zit en dus ook niet voorkomt. Tevens heb je 2 maanden borg maw zou je hooguit 2 maanden huur verliezen, dit in combinatie met kosten van deurwaarde etc zit je op 3000 euro hooguit. Dit kun je vervolgens dankzij gemeentelijke inschrijvingen wat elders ook nodig is keurig weer verhalen op de desbetreffende, tenzij het een niet Nederlander is (overigens ook al een paar keer voorgekomen) dan ben je inderdaad je geld kwijt.

Sorry, maar dit is echt kul. Je krijgt eerst de dagvaarding, voordat je dan zitting hebt gaat er zeker 6 weken overheen, zelfs al laat je huurder z'n gezicht niet gaan dan krijg je pas na wederom 6 weken (zou ook 4 kunnen zijn) een verstekvonnis. Je kunt simpelweg niet de dagvaarding de deur uitdoen op het moment dat je huurder nog maar een maand achterstand heeft, dan heb je nog geen enkele grond om een procedure te beginnen.
_{Ik zie ook niet wat er relevant is aan het feit dat je bij één van 's lands grootste 'ontwikkelaars' werkt. Wat is je functie daar? Koffiejuffrouw? Of architect? In beide gevallen heb je niks met uitzettingen te maken.}

[Janoz]

n4m3l355 schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 11:45:
[...]

Het blijft hetzelfde principe, je koopt pand A stopt er een huurder in, als je pand A verkoopt (met een hogere waarde) wil je er pand B voor terug waar je iemand in stopt die hetzelfde qua huur gaat neerleggen, maw een pand van gelijke (lees gestegen) waarde. Speculeren in stijgingen in woningen is natuurlijk mogelijk door te kopen on te ontwikkelen omgevingen maar dat is toch wel een verhaal apart weer.

Het principe is niet hetzelfde. Een woning blijf je in wonen. Beleggen is dat je nu bedrag X hebt dat je nu nog niet nodig hebt en dat zo veel mogelijk wilt laten groeien totdat je er wel wat mee wilt doen. Pand A verkoop je pas wanneer je wat met het geld wil gaan doen, bijvoorbeeld je pensioen uitkering oid. Waarom zou je uberhaupt een vergelijkbaar pand terugkopen? In dat geval had je niet moeten verkopen. Verkopen doe je pas wanneer je je geld wilt gaan opmaken.

[Anoniem: 84746]

Devil schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 11:25:
Alleen als je het koopt met je eigen geld ben je aan het beleggen. In die situatie is elke cent die binnenkomt pure winst en kun je een leuk rendement halen op je geld.

Voorbeeldje:
Huuropbrengst 7%
Kosten 1%
Financieringskosten 5%

Je koopt een pandje van 100.000 met eigen geld.
Opbrengst 7%-1% = 6%

Je koopt het pand met 75.000 hypotheek en 25.000 eigen inleg.
Opbrengst gefinancierde deel = 1% dus 750
Opbrengst eigen inleg = 6% dus 1.500
Opbrengst over eigen inleg van 25.000 = 2.250 / 25.000 =9%

Het idee is dat je een kleine marge haalt over het gefinancierde deel. Zodra dit lukt is het altijd voordeliger om een deel te financieren. Als je 100.000 zou hebben zou je hier 4 pandjes kunnen kopen waardoor je ook nog het risico spreid. Dus ik snap niet waarom je zo'n pand volledig zelf zou moeten financieren.

Dit is alleen een simpel rekenvoorbeeldje.

[Pooh]

Anoniem: 84746 schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 11:57:
Het idee is dat je een kleine marge haalt over het gefinancierde deel. Zodra dit lukt is het altijd voordeliger om een deel te financieren. Als je 100.000 zou hebben zou je hier 4 pandjes kunnen kopen waardoor je ook nog het risico spreid. Dus ik snap niet waarom je zo'n pand volledig zelf zou moeten financieren.

Dit is alleen een simpel rekenvoorbeeldje.

Klopt, maar die hefboom kan net zo hard tegen je werken. Stel de huizenprijzen dalen, of de opbrengst is lager dan de financieringskosten. Niks mis met leverage, maar het verhoogt je risico aanzienlijk.

[ Voor 20% gewijzigd door Pooh op 13-11-2007 12:03 ]

[Anoniem: 84746]

Als ik geen risico wil dan zet het het geld wel op de bank.

[Pooh]

Anoniem: 84746 schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 12:07:
Als ik geen risico wil dan zet het het geld wel op de bank.

Wat wil je nou precies? Wil je horen dat 't met jouw budget echt het beste idee is om je geld in een particuliere woning voor verhuur te steken? Dat je het meest briljante idee ooit hebt, en dat de rest van de wereld met pakweg 25k over hardstikke stom is dat ze 't niet ook doen? Waarom open je dit topic eigenlijk?

Ik plaats een serie kritische kanttekeningen, vraag om vergelijkingen met andere soorten beleggingen in dezelfde sector, en om een lange-termijn-visie op de woningmarkt, en het enige dat je kunt roepen is dat je graag risico wilt? Ga naar 't casino, maximaal risico en bijna eindeloos hoge winstkansen. Maar helaas ook een negatief gemiddeld rendement. Blijkbaar vind je dat leuk.

[Anoniem: 171278]

n4m3l355 schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 11:45:
[...]

Het blijft hetzelfde principe, je koopt pand A stopt er een huurder in, als je pand A verkoopt (met een hogere waarde) wil je er pand B voor terug waar je iemand in stopt die hetzelfde qua huur gaat neerleggen, maw een pand van gelijke (lees gestegen) waarde. Speculeren in stijgingen in woningen is natuurlijk mogelijk door te kopen on te ontwikkelen omgevingen maar dat is toch wel een verhaal apart weer.

Je kunt prima speculeren op een stijgende woningprijs door maar één pand te kopen. Je wil er namelijk geen pand voor terug bij verkoop, je wil geld terug. Als ik nu een huis koop van twee ton, en over zes jaar brengt het 300.000 op, dan interesseert het me echt geen bal dat élk huis duurder is. Ik heb mooi in zes jaar een ton verdiend door niks te doen (even los van kk en overdrachtsbelasting).

[ Voor 3% gewijzigd door Anoniem: 171278 op 13-11-2007 12:24 ]

[Devil]

Anoniem: 84746 schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 11:57:
[...]


Voorbeeldje:
Huuropbrengst 7%
Kosten 1%
Financieringskosten 5%

Je koopt een pandje van 100.000 met eigen geld.
Opbrengst 7%-1% = 6%

Je koopt het pand met 75.000 hypotheek en 25.000 eigen inleg.
Opbrengst gefinancierde deel = 1% dus 750
Opbrengst eigen inleg = 6% dus 1.500
Opbrengst over eigen inleg van 25.000 = 2.250 / 25.000 =9%

Het idee is dat je een kleine marge haalt over het gefinancierde deel. Zodra dit lukt is het altijd voordeliger om een deel te financieren. Als je 100.000 zou hebben zou je hier 4 pandjes kunnen kopen waardoor je ook nog het risico spreid. Dus ik snap niet waarom je zo'n pand volledig zelf zou moeten financieren.

Dit is alleen een simpel rekenvoorbeeldje.

Ja, prima, maar je denkt alleen in procenten. 7% op een huis van een ton is nog altijd bijna 600 euro kale huur per maand. Exclusief servicekosten gwl etc.
Bij elkaar kom je dan uit op woonlasten van rond de 800 per maand. Zonder kans op huursubsidie. Waarom zou ik jouw appartement huren als ik ook een eensgezinswoning kan huren voor 400 per maand plus dat ik dan ook nog eens huursubsidie krijg!

Ik zou de getallen eens uitwerken. 75000 met een hypotheek rente van zo'n 5.5% betekend 343 euro per maand hypotheek. 538 huur - 343 = 240 euro per maand marge. Haal daar de nodige verzekeringen van af en je zit op €200. Oftwel een 'winst' van 2400 per jaar. Overigens nog zonder dat je cent hebt afgelost. Het meubilair is niet meegerekend en ook de ozb ed niet.
Wat denk je dat een nieuwe ketel kost, mocht deze stuk gaan? Een verstopte afvoer, een lekkage? Of wat dacht je van een maand leegstand? Na 1 maand leegstand hou je nog 1800 'winst' over.
Maar laten we er van uitgaan dat je huis nooit meer dan 1 maand per jaar leegstaat en dat de CV heel blijft. Dan heb je een rendement van 7% over je 25000 euro. Maar daarvoor loop je ontzettend veel risico op verlies. Je kunt beter beleggen in teak plantages

[n4m3l355]

Persoonlijk vermoed ik dat Baco meer gebaat is bij enerzijds mensen met een economische achtergrond anderzijds een bouwkundige. Uiteraard kunnen vele van ons leuke visies hier achter laten iets wat hij in gedachte kan nemen. Bv idd ergens anders in beleggen echter zijn gedachte is dat ie in vastgoed wilt gaan zitten. Uiteraard de casino is ook leuk maar voor ieder wat wils.
Misschien dat het voor hem dan ook practischer is om eens te gaan praten met daadwerkelijk te praten met je accountant, in het algemeen zal die beter advies en zeker gefundeerd advies kunnen geven. Let op ga wel naar (indien mogelijk vriend) accountant, een Deloitte geeft je wel advies maar dekt zichzelf in en zal je dus niet bloot zetten aan risico´s. Zij willen uiteindelijk niet hier voor verantwoordelijk worden genomen.

[n4m3l355]

Anoniem: 171278 schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 12:17:
[...]


Je kunt prima speculeren op een stijgende woningprijs door maar één pand te kopen. Je wil er namelijk geen pand voor terug bij verkoop, je wil geld terug. Als ik nu een huis koop van twee ton, en over zes jaar brengt het 300.000 op, dan interesseert het me echt geen bal dat élk huis duurder is. Ik heb mooi in zes jaar een ton verdiend door niks te doen (even los van kk en overdrachtsbelasting).

& belastingen en onderhoud dagdag winst

[Anoniem: 171278]

n4m3l355 schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 12:28:
[...]

& belastingen en onderhoud dagdag winst

Yeah, right

[Pooh]

n4m3l355 schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 12:27:
Persoonlijk vermoed ik dat Baco meer gebaat is bij enerzijds mensen met een economische achtergrond anderzijds een bouwkundige. Uiteraard kunnen vele van ons leuke visies hier achter laten iets wat hij in gedachte kan nemen. Bv idd ergens anders in beleggen echter zijn gedachte is dat ie in vastgoed wilt gaan zitten. Uiteraard de casino is ook leuk maar voor ieder wat wils.

Ik werk nu al 5 jaar in de financiele wereld, waarbij een groot deel van mijn werk het doorrekenen van risico's bij beleggen is (en het ontwerpen van modellen daarvoor). Ik weet niet zo heel veel van de huizenmarkt in NL (behalve wat globale cijfers, en wat incidentele persoonlijke ervaringen en beleggingen), maar ik snap prima wat de verhouding risico/rendement hier is. En die is in dit geval: kleine kans op een beetje winst, grote kans op een beetje verlies. En met een leverage met een factor 4 maak je dat probleem groter, niet kleiner. Vandaar dat ik hem aanraad om te vergelijken met dezelfde sector, nog steeds vastgoed, maar op een andere manier. Bijvoorbeeld via een fonds, of in andere vormen van vastgoed (bedrijfspanden, recreatie). Dan weet je meteen of je belegging voordeliger is dan andere vormen. Of, als je een visie hebt op de vastgoedmarkt (bijvoorbeeld omdat TS denkt dat jaren '70 flats over 10 jaar mateloos populair zijn, of dat de hypotheekrenteaftrek-afschaffing de vraag naar huurwoningen gaat verdubbelen), dan kan dat natuurlijk een reden zijn om een in 1e instantie domme belegging toch te doen. Maar die visie lijkt TS ook niet te hebben.

[Anoniem: 171278]

n4m3l355 schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 12:27:
Persoonlijk vermoed ik dat Baco meer gebaat is bij enerzijds mensen met een economische achtergrond anderzijds een bouwkundige. Uiteraard kunnen vele van ons leuke visies hier achter laten iets wat hij in gedachte kan nemen. Bv idd ergens anders in beleggen echter zijn gedachte is dat ie in vastgoed wilt gaan zitten. Uiteraard de casino is ook leuk maar voor ieder wat wils.
Misschien dat het voor hem dan ook practischer is om eens te gaan praten met daadwerkelijk te praten met je accountant, in het algemeen zal die beter advies en zeker gefundeerd advies kunnen geven. Let op ga wel naar (indien mogelijk vriend) accountant, een Deloitte geeft je wel advies maar dekt zichzelf in en zal je dus niet bloot zetten aan risico´s. Zij willen uiteindelijk niet hier voor verantwoordelijk worden genomen.

Een hypotheekverstrekker loopt in het voorbeeld van Baco weinig risico. Het huis wordt aangekocht voor €100.000 waarvan Baco zelf €25.000 betaalt. Kosten koper erbij, etc, en je komt op hypotheek van zo'n €85.000. Dat houdt in dat het huis 15% in waarde kan dalen, hetzij door een slechte woningmarkt, hetzij door een huurder, hetzij door slechte staat, zonder dat de hypotheekverstrekker ook maar een cent verlies lijdt.
Rendement is voor hun dus 5% (ik denk wel iets meer, maar dat terzijde) en risico is vrijwel nihil. Dat ligt bij een daling van minder dan 15% volledig bij Baco.

Bovenstaande kan iedere eerstejaars economie student je wel vertellen, daarvoor hoef je niet naar Deloitte, als je daar voor zoiets knulligs als dit al een afspraak krijgt (niet dus)

[ Voor 5% gewijzigd door Anoniem: 171278 op 13-11-2007 12:49 ]

[Krisp]

Doordat je gaat lenen wordt je risico groter. Als de huizenprijzen stijgen, maak jij fors winst (elke euro die het appartement extra oplevert, is voor jou), en is je rendement groter naarmate je meer kan lenen. Het is niet zo dat je dan meteen een nieuw appartement kan kopen, maar inclusief waardestijging kan de belegging heel lucratief zijn....

...kan ja, want de huizenprijzen staan historisch hoog, ook als je de inflatie wegstreept. De hypotheekrenteaftrek staat onder druk, en het tekort aan huizen is nu ook nog aanwezig. over 30 jaar is dat er allemaal niet meer, en ik moet nog zien of huizen dan lucratieve beleggingen zijn.

Als belegger (want dat ben je als je zo een huis koopt) moet je in de toekomst kunnen kijken. Wil je optimaal rendement halen, zonder veel risico, zou ik op dit moment naar alternatieven kijken. Ik heb daar ideeën over, maar ik denk dat je zelf ook leuke dingen weet.

[argro]

Anoniem: 171278 schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 12:45:
[...]


Een hypotheekverstrekker loopt in het voorbeeld van Baco weinig risico. Het huis wordt aangekocht voor €100.000 waarvan Baco zelf €25.000 betaalt. Kosten koper erbij, etc, en je komt op hypotheek van zo'n €85.000. Dat houdt in dat het huis 15% in waarde kan dalen, hetzij door een slechte woningmarkt, hetzij door een huurder, hetzij door slechte staat, zonder dat de hypotheekverstrekker ook maar een cent verlies lijdt.
Rendement is voor hun dus 5% (ik denk wel iets meer, maar dat terzijde) en risico is vrijwel nihil. Dat ligt bij een daling van minder dan 15% volledig bij Baco.

De meeste banken willen bij een woning die voor verhuur wordt aangeschaft maximaal 75% van de excecutiewaarde financieren.

Bovenstaande kan iedere eerstejaars economie student je wel vertellen, daarvoor hoef je niet naar Deloitte, als je daar voor zoiets knulligs als dit al een afspraak krijgt (niet dus)

Dat zou kunnen, het klopt alleen niet. Misschien dat een afspraak met een deskundige toch verstandig is. Het hele hypotheekverhaal is natuurlijk maar een klien onderdeel van het geheel.

[Anoniem: 171278]

argro schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 13:19:
[...]
De meeste banken willen bij een woning die voor verhuur wordt aangeschaft maximaal 75% van de excecutiewaarde financieren.

[...]
Dat zou kunnen, het klopt alleen niet. Misschien dat een afspraak met een deskundige toch verstandig is. Het hele hypotheekverhaal is natuurlijk maar een klien onderdeel van het geheel.

Je mag even haarfijn uitleggen wat er niet klopt aan mijn verhaal. Behalve dan dat de bank misschien die hypotheek niet wil verstrekken omdat de (executie-) waarde direct daalt doordat er huurders inkomen.

Me dunkt trouwens dat de financiering zo ongeveer het belangrijkste van het hele verhaal is.

[ Voor 19% gewijzigd door Anoniem: 171278 op 13-11-2007 13:35 ]

[Anoniem: 84746]

Pooh schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 12:12:
[...]

Wat wil je nou precies? Wil je horen dat 't met jouw budget echt het beste idee is om je geld in een particuliere woning voor verhuur te steken? Dat je het meest briljante idee ooit hebt, en dat de rest van de wereld met pakweg 25k over hardstikke stom is dat ze 't niet ook doen? Waarom open je dit topic eigenlijk?

Ik plaats een serie kritische kanttekeningen, vraag om vergelijkingen met andere soorten beleggingen in dezelfde sector, en om een lange-termijn-visie op de woningmarkt, en het enige dat je kunt roepen is dat je graag risico wilt? Ga naar 't casino, maximaal risico en bijna eindeloos hoge winstkansen. Maar helaas ook een negatief gemiddeld rendement. Blijkbaar vind je dat leuk.

Sorry die opmerking was wat kort door de bocht. Het is niet het meest briljante idee ooit nee. Ik probeer alleen een afweging te maken van de risico's.

[Krisp]

Anoniem: 171278 schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 13:24:
[...]


Je mag even haarfijn uitleggen wat er niet klopt aan mijn verhaal. Behalve dan dat de bank misschien die hypotheek niet wil verstrekken omdat de (executie-) waarde direct daalt doordat er huurders inkomen.

Je gaat er vanuit dat de executiewaarde gelijk is aan de verkoopwaarde. Dat klopt niet. Daarnaast wordt de executiewaarde lager naarmate er huurders in wonen, en loop je, doordat je geen hypotheekrenteaftrek hebt, en het pand ook nog je tweede pand is, statistisch gezien een hoger risico.

Bovendien is dit totaal niet relevant voor de discussie: een bank eist gewoon meer rente, dan kan je hoog of laag springen dat het niet meer risico oplevert, maar dat doet het wel. TS geeft dat ook zelf aan: als hij het pand niet kan verhuren, heeft hij vrijwel geen buffer meer.

[Dido]

Anoniem: 171278 schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 13:24:
Je mag even haarfijn uitleggen wat er niet klopt aan mijn verhaal.

Huis met een marktwaarde van 100k heeft een executiewaarde (zonder huurder) van 80 a 90k.

Daarvan 75% is rond de 65k. Jij rekent met een hypotheekbedrag van 85k. Slok, borrel

De resterende 35k plus kosten (pak hem beet 10k op die ton), dus een totaal van 45k, mag de koper zelf ophoesten.

Wat wel klopt aan je verhaal is dat de bank relatief weinig risico loopt.

[Anoniem: 171278]

spk2go schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 13:38:
[...]

Je gaat er vanuit dat de executiewaarde gelijk is aan de verkoopwaarde. Dat klopt niet. Daarnaast wordt de executiewaarde lager naarmate er huurders in wonen, en loop je, doordat je geen hypotheekrenteaftrek hebt, en het pand ook nog je tweede pand is, statistisch gezien een hoger risico.

Je herhaalt mij post, ik zei toch al dat de executiewaarde direct daalt door huurders? Het ging ook niet om de bedragen, die waren fictief, het ging om het risico bank vs. Baco, omdat n5m3l355 zei dat een adviseur Baco geen risico zou laten lopen omdat ze dat dan zelf ook deden. Wat dus kul is, want de verstrekker kan prima haar risico volledig afdekken terwijl Baco nog steeds met de gebakken peren zit.

Bovendien is dit totaal niet relevant voor de discussie: een bank eist gewoon meer rente, dan kan je hoog of laag springen dat het niet meer risico oplevert, maar dat doet het wel. TS geeft dat ook zelf aan: als hij het pand niet kan verhuren, heeft hij vrijwel geen buffer meer.

Is dus wel relevant als je goed leest waar ik op reageerde. Dat Baco geen buffer meer heeft zal de bank een worst wezen als ze bij een executieverkoop hun volledige inleg terug krijgen, dan lopen ze dus namelijk -geen- risico. En Baco wel. Terwijl n4m3l355 beweerde dat bank en Baco evenredig risico zouden lopen.

Dido schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 14:32:
[...]

Huis met een marktwaarde van 100k heeft een executiewaarde (zonder huurder) van 80 a 90k.

Daarvan 75% is rond de 65k. Jij rekent met een hypotheekbedrag van 85k. Slok, borrel

De resterende 35k plus kosten (pak hem beet 10k op die ton), dus een totaal van 45k, mag de koper zelf ophoesten.

Wat wel klopt aan je verhaal is dat de bank relatief weinig risico loopt.

Zie hierboven

Kortom, de -essentie- van mijn verhaal klopte dus wel. Dan kun je wel gaan cijferneuken zoals argo deed, maar dat was het punt helemaal niet. Het was geen berekening om Baco een persoonlijk beleggingsadvies te geven, maar om te illustreren dat een bank haar risico (vrijwel volledig) kan afdekken terwijl jij bij executieverkoop je inleg kwijt bent.

[ Voor 14% gewijzigd door Anoniem: 171278 op 13-11-2007 22:33 ]

[n4m3l355]

Anoniem: 171278 schreef op dinsdag 13 november 2007 @ 22:29:
etc.etc..

*knip op de man spelen en jij-bakken*

Overigens.. als je risico wilt lopen en dat wil je en je zou een deel van je geld kwijt kunnen raken, is dit niets anders dan bijvoorbeeld bij een hoog risico profiel in te leggen bij bijvoorbeeld een Robeco? Ja misschien 20% winst, maar net zo goed kan dat verlies zijn. Iets waar hij voor wilt kiezen en zolang hij daarbij stil staat is dat het probleem niet. De vraag is dan ook eerder of de cijfertjes die hij illustreerd realistisch zijn. En dag mag duidelijk zijn door meerdere posters dat dit niet het geval is.

[ Voor 62% gewijzigd door Rukapul op 14-11-2007 22:28 . Reden: toevoeging na overigens... ]

[Anoniem: 171278]

*knip serieflamen*

Mail volgt. [/]

[ Voor 155% gewijzigd door Rukapul op 15-11-2007 23:38 ]

[readytoflow]

Anoniem: 84746 schreef op maandag 12 november 2007 @ 18:47:
Ik ben me wat aan het verdiepen in beleggingspanden. Ik heb het idee een klein nieuwbouw appartementje te kopen voor de verhuur. Woensdag heb ik een gesprek bij een normale hypotheekadviseur maar ben bang dat die niet zoveel duidelijk zal kunnen verschaffen.

Algemene informatie die ik al heb ingewonnen:
*Hypotheek is vaak maximaal 75% van de executiewaarde van de woning in verhuurde staat
*Er wordt ook naar je inkomen gekeken maar hoe zwaar weegt dit?

Verders is het een rekensommetje. Met 7% huur van de woningwaarde moet je een redelijk rendament kunnen halen, vooral als je nog waardestijging krijgt. Risico is natuurlijk leegstand en onderhoud.

Verders lijkt het me het best in box3 te houden, vooral als het zo kleinschalig is. Weinig administratie, geen belasting over het inkomen alleen de waardestijging.

Heeft iemand hier ervaring hiermee of met financiers?

En wel wijzer geworden van de hypotheekadviseur?

Ik snap de zin over het box3 verhaal niet? Ik lees ergens dat je al een eigen woning hebt?
Waarom overweeg je dan om het in box 3 te houden? Dan ga ik ervan uit dat je het over de financiering hebt?
Het lijkt me dat je weinig keus hebt? Het is immers geen eigen woning.

Het is ook mogelijk om een beleggingspand tot 100% van de Executiewaarde te financieren.
Houdt er rekening mee dat er in box3 getoetst wordt en je daardoor minder kan lenen t.o.v. van een financiering bedoeld voor eigen bewoning.

Maar goed als je er zo serieus over nadenkt, ga ik er vanuit dat je qua inkomens/lasten verhouding niks te klagen hebt...

Zover ik weet krijg je bij de meeste banken een renteopslag van rond de 0,2% en zul je niet altijd in aanmerking komen voor het laagste tarief.

Persoonlijk denk ik dat niet eens de prijs, maar de ligging van je appartement zeer belangrijk is.
Aan wat voor soort mensen WIL je verhuren? Lagere inkomensklasse, lange termijn. Of meer voor doorstromers (bijv zakenmensen/expats/scheidingen etc) dus kortere termijn (1 a 2 jaar). Voordeel van de laatste groep is uiteraard dat je makkelijker je huur kan verhogen tussentijds of het pand zonder huurders kan verkopen.
Het is V.O.N. dus in een beetje redelijke buurt kan dat momenteel binnen 2 jaar al wat opleveren qua overwaarde.

Misschien heb ik iets over het hoofd gezien, maar waar is het eigenlijk ergens in het land?

[Anoniem: 84746]

readytoflow schreef op woensdag 14 november 2007 @ 18:50:
[...]


En wel wijzer geworden van de hypotheekadviseur?

Ik snap de zin over het box3 verhaal niet? Ik lees ergens dat je al een eigen woning hebt?
Waarom overweeg je dan om het in box 3 te houden? Dan ga ik ervan uit dat je het over de financiering hebt?
Het lijkt me dat je weinig keus hebt? Het is immers geen eigen woning.

Het is ook mogelijk om een beleggingspand tot 100% van de Executiewaarde te financieren.
Houdt er rekening mee dat er in box3 getoetst wordt en je daardoor minder kan lenen t.o.v. van een financiering bedoeld voor eigen bewoning.

Maar goed als je er zo serieus over nadenkt, ga ik er vanuit dat je qua inkomens/lasten verhouding niks te klagen hebt...

Zover ik weet krijg je bij de meeste banken een renteopslag van rond de 0,2% en zul je niet altijd in aanmerking komen voor het laagste tarief.

Persoonlijk denk ik dat niet eens de prijs, maar de ligging van je appartement zeer belangrijk is.
Aan wat voor soort mensen WIL je verhuren? Lagere inkomensklasse, lange termijn. Of meer voor doorstromers (bijv zakenmensen/expats/scheidingen etc) dus kortere termijn (1 a 2 jaar). Voordeel van de laatste groep is uiteraard dat je makkelijker je huur kan verhogen tussentijds of het pand zonder huurders kan verkopen.
Het is V.O.N. dus in een beetje redelijke buurt kan dat momenteel binnen 2 jaar al wat opleveren qua overwaarde.

Misschien heb ik iets over het hoofd gezien, maar waar is het eigenlijk ergens in het land?

Het appartment is in Leeuwarden in het centrum (paar min lopen van winkels) met een supermarkt om de hoek. Heb wat info ingewonnen over de mogelijke huuropbrengsten en het lijkt me niet meer interessant. Alleen de waardestijging is interessant denk ik maar daar ga ik niet op speculeren.

Het box3 verhaal vergelijk ik met een ondernemingsvorm. Voor particuliere woningverhuur is box3 interessanter. Maar momenteel ben ik naar een busines unit aan het kijken, soort loods met kantoorje erboven, (wat misschien ook gesplitst kan worden) die een wat goedkoper is dan een appartement. Dit voor jonge ondernemingen die ruimte willen huren. Hiervoor overweeg ik dan een cooperatie op te richten zodat de btw over de aankoop terug te halen is (moet ik nog wel even goed uitzoeken). De btw die je over de huurprijs moet rekenen is dan terug te vorderen door de hurende ondernemer waardoor dat geen struikelblok is. Verder kan ik dan in box2 vermogen opbouwen, ik wil geen extra inkomstenbelasting gaan betalen. Verders kan ik met een cooperatie aansprakelijkheid uitsluiten, alleen zal de voor de financiering waarschijnlijk wel prive aansprakelijkheid geeist worden wat ook logisch is,

De hypotheekadviseur vertelde weinig nieuws, wel beetje over de mogelijkheden gepraat maar tis zijn gebied niet (beleggingspanden en zakelijk). Binnenkort even kijken bij de unit en dan op zoek naar huurders en een bank die wat in het plan ziet.

[ Voor 5% gewijzigd door Anoniem: 84746 op 14-11-2007 21:49 ]

[n4m3l355]

Ik weet niet hoe dit op kleine schaal gaat met kantoren, maar grote kantoren zijn een ramp. Ondernemers die erin zitten willen namelijk iedere 4 a 5 jaar intern de boel vernieuwt zien wat handen vol geld kost. Misschien dat kleinere ondernemers hier minder onderhevig zijn, zeker als het om met name loods en weinig kantoor gaat maar dat is wel iets om in gedachte te nemen. Tevens nemen loodsen/kantoren nooit in waarde toe, enkel het terrein waar het op staat. Misschien bij een locatie strategisch te kopen waar men potentieel wilt gaan uitbreiden dat daar op te verdienen valt al lijkt het me een lastig verhaal.
Ik blijf erbij dat zelfs voor de particulier die het kleinschalig aanpakt er op termijn (lees 20 a 30 jaar) zeker geld mee valt te verdienen. Neem erbij in gedachte dat je zelfs tijdens je pensioen hier nog gewoon lekker op kan leven zonder dat je alles dient te verkopen.

[Anoniem: 84746]

Bedoeling is om ergens te starten en dat uit te bouwen als het een beetje loopt. Ik zoek geen hoog rendement op korte termijn, idee is juist om een soort extra pensioen op te bouwen inderdaad. Waarde opbouwen dus. Het is niet echt een kantoor maar heeft een eigen kantoortje erbij. Alleen is het misschien een optie dat apart te verhuren zodat de huuropbrengsten hoger zijn.

[Wekkel]

Volgens mij moet je het vooral in excel files zoeken. Wat ik daarmee bedoel is doorrekenen wat wel interessant is voor je (tegenover de risico's) en wat niet. Als het niet interessant (genoeg) is, kan je je centen immers beter op de bank houden.

Kijk eerst eens welk rendement je wil maken en kijk dan eens wat voor panden/huurders je nodig hebt om dat rendement te bereiken. Financiering pak je er alleen bij om:
• iets te kunnen betalen wat je met eigen geld niet (volledig) kan betalen; of
• je leverage te verhogen.

Het vervelende van leverage, super op weg omhoog, een killer op weg naar beneden. In jouw positie denk ik niet dat je op basis van non-recourse kan lenen (de bank heeft dan alleen verhaal op het pand, niet op jou in privé), helaas.

[Anoniem: 84746]

Excel files zijn mijn hobby . Alleen moet je alles wel meenemen en wat verschillende cases maken voor als het goed gaat en voor als het slecht zou gaan. Dan kan je beoordelen of je gewenste rendament haalbaar is en of het mogelijke risico aanvaardbaar is. Om dit beter te kunnen doen zoek ik ook ervaringen en meningen in dit topic.

De financiering is voor beide redenen. Maar in mijn optiek is het ook niet heel interessant om iets volledig te financieren juist vanwege die hefboom. Het risico kan je beter verlagen door meerdere panden te verhuren mocht je zoveel eigen geld hebben.

Wat ik wil proberen is een start te maken, als ik een pand succesvol wegzet en daar de inkomsten redelijk kan vasthouden dan kan ik gaan kijken naar een 2e pand. Hierdoor kan ik dan het risico gaan spreiden. Door met iets kleins te beginnen probeer ik het risico klein te houden, ik zou de risico's prive moeten kunnen opvangen. Handige van een BA cooperatie hierbij is bijvoorbeeld dat je dan alleen prive het risico over de financiering op je zou kunnen nemen en niet de andere aansprakelijkheden van het bedrijf. Maar ook hierin moet ik me nog wat verdiepen.

Ik verwacht dus ook geen non-resource lening om iets te starten. Maar dat is wel de bedoeling voor later om dat te scheiden van prive. Maar dan praat je over de wat verdere toekomst.

[BrammeS]

Is het niet interessanter om om een pandje te kopen voor de studentenhuur. Koop zegmaar een pandje voor 150.000 euro(vier kamers). En vraag 250 euro huur per kamer. Kom je op 1000 euro inkomsten per maand? Of denk ik hier nu weer te makkelijk over.

[Anoniem: 84746]

Is een optie. Heb het nog niet heel goed onderzocht. In Leeuwarden mag je niet meer dan 2 studenten in een huis stoppen zonder vergunning in meeste wijken. Dat wordt veranderd naar 3 komende zomer dus dan zal er meer mogelijk zijn. Verders wordt er een grote campus gebouwd maar die zal pas in 2009 ofzo klaar zijn.

Misschien is het interessant om hierna te kijken in de wijken waar er vrijstelling voor is. Want een vergunning in die andere wijken krijg je zogoed als niet en dan moet je aan veel brandwerende eisen voldoen waardoor je meestal flink moet verbouwen in die oude huisjes en elk jaar de gemeente betalen want die willen ook meedelen in de opbrengsten.

Verders zijn er meerdere opkopers voor deze pandjes in Leeuwarden dus moet je daar wel tussen zien te raken. Zal er binnenkort nog eens naar kijken.

[BrammeS]

Anoniem: 84746 schreef op donderdag 15 november 2007 @ 10:38:
Is een optie. Heb het nog niet heel goed onderzocht. In Leeuwarden mag je niet meer dan 2 studenten in een huis stoppen zonder vergunning in meeste wijken. Dat wordt veranderd naar 3 komende zomer dus dan zal er meer mogelijk zijn. Verders wordt er een grote campus gebouwd maar die zal pas in 2009 ofzo klaar zijn.

Misschien is het interessant om hierna te kijken in de wijken waar er vrijstelling voor is. Want een vergunning in die andere wijken krijg je zogoed als niet en dan moet je aan veel brandwerende eisen voldoen waardoor je meestal flink moet verbouwen in die oude huisjes en elk jaar de gemeente betalen want die willen ook meedelen in de opbrengsten.

Verders zijn er meerdere opkopers voor deze pandjes in Leeuwarden dus moet je daar wel tussen zien te raken. Zal er binnenkort nog eens naar kijken.

Ik heb er al eens naar gekeken woon zelf in Groningen. Volgensmij is het relatief eenvoudig om een exploitatievergunning te krijgen(kost iets van 500 euro.). mits het te verhuren pand aan bepaalde voorwaarden voldoet(25 % regel enzo).

https://eloket.groningen....nceId=8100&systemId=P0007