Eigen vermogen en hypotheek: HRA is sigaar uit eigen doos?

[FaceDown]

sorted.bits schreef op dinsdag 17 april 2007 @ 12:07:
[..]
Wanneer je je eigen vermogen zou gebruiken bij het verlagen van je hypotheek (dus naar 230.000), krijg je in dat geval ook minder hypotheekrente aftrek terug dan bij een volledige hypotheek van 258.000.

[..]

Maar je betaalt wel meer hypotheekrente. Netto ben je dus altijd duurder uit. Natuurlijk ben je wel je spaargeld kwijt als je daarvan deels het huis betaalt, dus dat is eigenlijk de enige reden om het niet te doen.
De HRA is een sigaar uit eigen doos. Je krijgt deels terug wat je betaalt. Altijd blijft nog gelden: hoe hoger je hypotheek, hoe hoger je maandlasten.

[Anoniem: 16326]

FaceDown schreef op dinsdag 17 april 2007 @ 13:19:
[...]


Maar je betaalt wel meer hypotheekrente. Netto ben je dus altijd duurder uit. Natuurlijk ben je wel je spaargeld kwijt als je daarvan deels het huis betaalt, dus dat is eigenlijk de enige reden om het niet te doen.
De HRA is een sigaar uit eigen doos. Je krijgt deels terug wat je betaalt. Altijd blijft nog gelden: hoe hoger je hypotheek, hoe hoger je maandlasten.

Dit is toch wel erg kortzichtig, en totaal niet doordacht wat je hierboven zegt!

Als je die 28.000m euro niet aflost en dus in eigen zak houd betaal je uitgaande van belastingschaal met 42% rente, en 4,5 procent rente:
28.000*(0,68*4,5%)=857 euro rente extra per jaar.

Als je die 28.000 euro in eigen zak houd en deze slim investeert haal je op de lange termijn (20 jaar) makkelijk een redement van 5% = 1400 euro.

Dus je bepaart door het geld in je zak te houden bijna 550 euro per jaar netto.

In een berekening over 20 jaar ziet dat er als volgt uit:

(28.000*1,05^20)-(28.000*(0,68*4,5%)*20)-28.000 = 29.156

Dus op 20 jaar ben je gewoon 29.156 euro voordeliger uit als je niet aflost en slim investeert!

Nee inderdaad echt een sigar uit eigen doos...

[FaceDown]

Anoniem: 16326 schreef op dinsdag 17 april 2007 @ 13:44:
[...]


Dit is toch wel erg kortzichtig, en totaal niet doordacht wat je hierboven zegt!

Als je die 28.000m euro niet aflost en dus in eigen zak houd betaal je uitgaande van belastingschaal met 42% rente, en 4,5 procent rente:
28.000*(0,68*4,5%)=857 euro rente extra per jaar.

Als je die 28.000 euro in eigen zak houd en deze slim investeert haal je op de lange termijn (20 jaar) makkelijk een redement van 5% = 1400 euro.

Dus je bepaart door het geld in je zak te houden bijna 550 euro per jaar netto.

In een berekening over 20 jaar ziet dat er als volgt uit:

(28.000*1,05^20)-(28.000*(0,68*4,5%)*20)-28.000 = 29.156

Dus op 20 jaar ben je gewoon 29.156 euro voordeliger uit als je niet aflost en slim investeert!

Nee inderdaad echt een sigar uit eigen doos...

toon volledige bericht

Da's wel erg simpel gedacht. Je neemt bijv inflatie niet mee. Inflatie verkleint je schuld en je gespaard bedrag. Hoeveel denk je dat die 29.156 in je berekening nog waard is over 20 jaar? En in de eerste jaren is je rendement nog relatief laag dus dan ga je er alleen maar op achteruit. Verder zie ik niet in wat die met HRA te maken heeft. Feit blijft nog steeds hoe hoger je hypotheek, hoe hoger je maandlasten.

[Anoniem: 821]

Anoniem: 16326 schreef op dinsdag 17 april 2007 @ 13:44:
[...]


Dit is toch wel erg kortzichtig, en totaal niet doordacht wat je hierboven zegt!

Als je die 28.000m euro niet aflost en dus in eigen zak houd betaal je uitgaande van belastingschaal met 42% rente, en 4,5 procent rente:
28.000*(0,68*4,5%)=857 euro rente extra per jaar.

Als je die 28.000 euro in eigen zak houd en deze slim investeert haal je op de lange termijn (20 jaar) makkelijk een redement van 5% = 1400 euro.

Dus je bepaart door het geld in je zak te houden bijna 550 euro per jaar netto.

In een berekening over 20 jaar ziet dat er als volgt uit:

(28.000*1,05^20)-(28.000*(0,68*4,5%)*20)-28.000 = 29.156

Dus op 20 jaar ben je gewoon 29.156 euro voordeliger uit als je niet aflost en slim investeert!

Nee inderdaad echt een sigar uit eigen doos...

toon volledige bericht

gehe idd. ik zie hier veel mensen die hun dikke spaarrekeningen aanwenden om de hypotheek lager te krijgen. zie jouw sommetje waarom dat dus echt niet slim is

[FaceDown]

Anoniem: 821 schreef op dinsdag 17 april 2007 @ 14:07:
[...]


gehe idd. ik zie hier veel mensen die hun dikke spaarrekeningen aanwenden om de hypotheek lager te krijgen. zie jouw sommetje waarom dat dus echt niet slim is

Wij hebben dat niet gedaan. Niet omdat we dat geld willen beleggen, maar omdat we het willen besteden. Als je er je huis deels mee betaald scheelt het je een paar tientjes per maand aan vaste lasten, maar je moet er 10.000 voor inleveren. Dat nut zie ik niet zo.

Veel mensen plunderen hun spaarrekening overigens om een hogere max koopprijs te kunnen betalen, niet om lagere maandlasten te krijgen.

[Rukapul]

FaceDown schreef op dinsdag 17 april 2007 @ 14:05:
[...]


Da's wel erg simpel gedacht. Je neemt bijv inflatie niet mee. Inflatie verkleint je schuld en je gespaard bedrag. Hoeveel denk je dat die 29.156 in je berekening nog waard is over 20 jaar?

Inflatie is in dit verhaal irrelevant. Uiteindelijk kun je alles bagataliseren, maar ook 29.156 zijn keiharde pegels.

En in de eerste jaren is je rendement nog relatief laag dus dan ga je er alleen maar op achteruit.

Je gaat er niet op achteruit. Je hebt bedrag X als vermogen. Dat bedrag X besluit je toch te lenen als onderdeel van je hypotheek. Dat kost je Y% aan netto rente (dus met HRA), maar tegelijktijd levert X je meer dan Y% (zeg Z%) rente. Voila, rendement vanaf dag 1.

Verder zie ik niet in wat die met HRA te maken heeft. Feit blijft nog steeds hoe hoger je hypotheek, hoe hoger je maandlasten.

Dit heeft alles met HRA te maken, omdat je rendement Z% anders niet boven Y% uitkomt
En je maandlasten hoeven helemaal niet hoger te zijn als je het rendement op X gebruikt om de Y% rente te betalen. Het verschil tussen Z% en Y% is je winst.

[Rac-On]

sowieso kan je een risicodragende belegging natuurlijk niet vergelijken met een hypotheek. Dat is net zo krom als roepen "een spaarhypotheek is dom want met een belegingshypotheek levert meer op" of "een spaarrekening is een dom ding, want dan krijg je geen 5% rente".

Daarnaast moet je de inflatie wel degelijk meenemen, ga maar eens 1% inflatie peer jaar meenemen in je berekening en kijk dan eens wat voor uitkomst je krijgt

[Dido]

FaceDown schreef op dinsdag 17 april 2007 @ 14:05:
Da's wel erg simpel gedacht. Je neemt bijv inflatie niet mee. Inflatie verkleint je schuld en je gespaard bedrag. Hoeveel denk je dat die 29.156 in je berekening nog waard is over 20 jaar? En in de eerste jaren is je rendement nog relatief laag dus dan ga je er alleen maar op achteruit. Verder zie ik niet in wat die met HRA te maken heeft. Feit blijft nog steeds hoe hoger je hypotheek, hoe hoger je maandlasten.

Of je inflatie nou mee neemt of niet, al is die 29K straks maar een tientje waard, dan is het nog steeds voordeliger om niet af te lossen. Ja, je maandlasten voor je hypotheek zijn hoger, maar je verdient met lagere maandlasten minder op je spaargeld.

Als je enkel en alleen naar je hypotheek kijkt om je maandlasten te bepalen, heb je helemaal gelijk.

De meeste mensen kijken echter liver naar hun volledige financiele plaatje. Dat jij dat "erg simpel" vind is jouw keuze, maar volgens de meeste benaderigen is het juist iets ingewikkelder dat je enkel en alleen op 1 ding focussen.

Neem een extreem voorbeeld om het principe te verduidelijken: ik koop een huis van 300K.
Nou heb ik toevallig 300K op een spaarrekening staan.

Ik kan het huis gewoon betalen, zonder hypotheek. Maandlasten zijn dan 0.

Ik kan ook voor 300K een hypotheek afsluiten, mijn maandlasten zijn dan (bij 4,5%) ongeveer 13,5K per jaar bruto en 7,8K euro netto (bij 42% IB).

Jij stopt daar met kijken, maar iemand die "erg simpel denkt" kijkt echter ook wat die 300K op die spaarrekening hem oplevert: 4% per jaar is makkelijk haalbaar, da's 12K. Natuurlijk wil de belastingdienst ook wat, namelijk 1,2%, ongeveer 3,7K. Blijft er netto nog steeds een 8,3K over, en in het totaal verdien ik 500 euro per jaar.

Hoe je het ook draait, wendt of keert, in het tweede geval zijn mijn totale maandlasten lager dan in het eerste geval, tenzij ik alleen maar naar mijn hypotheek kijk.

Rac-On schreef op dinsdag 17 april 2007 @ 14:19:
Daarnaast moet je de inflatie wel degelijk meenemen, ga maar eens 1% inflatie peer jaar meenemen in je berekening en kijk dan eens wat voor uitkomst je krijgt

Dat snapt een kind: ook je hpotheeklasten vallen onder die inflatie, dus die hogere maandlasten worden ook relatief kleiner.

Door inflatie worden de cijfertjes aan beide kanten effectief lager, maar het verandert geen moer aan het feit dat het ene getal hoger is dan het andere. Als ik 8,3K inkomsten tegen 7,8K uitgaven zet, en door inflatie wordt dat effectief 0,83K en 0,78K, dan ben ik nog steeds voordeliger uit.

[ Voor 14% gewijzigd door Dido op 17-04-2007 14:25 ]

[FaceDown]

Dido schreef op dinsdag 17 april 2007 @ 14:20:
[...]
Door inflatie worden de cijfertjes aan beide kanten effectief lager, maar het verandert geen moer aan het feit dat het ene getal hoger is dan het andere. Als ik 8,3K inkomsten tegen 7,8K uitgaven zet, en door inflatie wordt dat effectief 0,83K en 0,78K, dan ben ik nog steeds voordeliger uit.

Nogmaals, je 3 ton spaargeld wordt elk jaar minder waard door inflatie, en je hypotheekschuld minder hoog om diezelfde reden.

[Jaspertje]

FaceDown schreef op dinsdag 17 april 2007 @ 14:32:
[...]


Nogmaals, je 3 ton spaargeld wordt elk jaar minder waard door inflatie, en je hypotheekschuld minder hoog om diezelfde reden.

Inderdaad als je nu 300.000 euro hebt en over 20 jaar nogsteeds diezeldfe 300.000 euro, dan is die relatief minder waard..
Maar, over die 300.000 verdien je elk jaar 1000 euro (de rente). Dat je daar nu een tv voor kan kopen en over 20 jaar net 1 stereobox, dat is een ander verhaal, maar het verschil tussen het bedrag wat je per jaar betaald aan HR (zeg netto 500) is nog steeds 500 euro minder dan de rente die je ontvangt... en dus hou je 500 euro winst per jaar. ongeacht wat je ervoor kan kopen

[ Voor 7% gewijzigd door Jaspertje op 17-04-2007 14:38 ]

[Dido]

FaceDown schreef op dinsdag 17 april 2007 @ 14:32:
Nogmaals, je 3 ton spaargeld wordt elk jaar minder waard door inflatie, en je hypotheekschuld minder hoog om diezelfde reden.

Dat klopt helemaal. En je punt is?

Jij stelde dat je je hypotheekschuld omlaag moest brengen omdat dat voordele opleverde, nu zeg je dat die extra hoge hypotheekschuld door inflatie helemaal niet zo belangrijk is in de toekomst. Precies waar iedereen het over eens is die je nu al tig keer voorrekent dat 1) het voordeel oplevert om geen spaargeld in aflossing te stoppen, en 2) dat inflatie in deze discussie geen ruk uitmaakt.

[FaceDown]

Dido schreef op dinsdag 17 april 2007 @ 14:44:
[...]

Dat klopt helemaal. En je punt is?

Jij stelde dat je je hypotheekschuld omlaag moest brengen omdat dat voordele opleverde, nu zeg je dat die extra hoge hypotheekschuld door inflatie helemaal niet zo belangrijk is in de toekomst. Precies waar iedereen het over eens is die je nu al tig keer voorrekent dat 1) het voordeel oplevert om geen spaargeld in aflossing te stoppen, en 2) dat inflatie in deze discussie geen ruk uitmaakt.

Dat heb ik helemaal niet gezegd. Ik heb gezegd dat het niet zo is dat HRA een voordeel oplevert. Veel mensen denken dat een hogere hypotheek gunstig is omdat je lekker veel HRA hebt dan. Dat is natuurlijk onzin, want je hebt die in de eerste instantie zelf betaald. Ergo; een sigaar uit eigen doos. Ik heb nergens gezegd dat je zoveel mogelijk eigen geld in je huis moet steken. Sterker nog; we hebben zelf geen euro erin gestoken.

[ Voor 7% gewijzigd door FaceDown op 17-04-2007 16:30 ]

[Dido]

FaceDown schreef op dinsdag 17 april 2007 @ 16:28:
Dat heb ik helemaal niet gezegd. Ik heb gezegd dat het niet zo is dat HRA een voordeel oplevert. Veel mensen denken dat een hogere hypotheek gunstig is omdat je lekker veel HRA hebt dan. Dat is natuurlijk onzin, want je hebt die in de eerste instantie zelf betaald.

Jij stelde

Maar je betaalt wel meer hypotheekrente. Netto ben je dus altijd duurder uit. Natuurlijk ben je wel je spaargeld kwijt als je daarvan deels het huis betaalt, dus dat is eigenlijk de enige reden om het niet te doen.

Je ziet dan dus een paar belangrijke punten over het hoofd (hoewel ze nu al tig keer op verschillende manieren en door verschillende mensen aangegeven zijn).

Dankzij de HRA is de hypotheekrente die je betaalt lager dan de rente die jij zelf over dat geld kunt vangen. Dus levert een hogere hypotheek, dankzij de HRA(!!), voordeel op ten opzichte van een lagere hypotheek en eigen geld in het huis.

Ergo; een sigaar uit eigen doos. Ik heb nergens gezegd dat je zoveel mogelijk eigen geld in je huis moet steken. Sterker nog; we hebben zelf geen euro erin gestoken.

Nog een keertje dan:

Netto ben je dus altijd duurder uit.

Zijn we er dan in ieder geval uit dat die uitspraak (van jou) onzin is, omdat je dankzij de HRA wel degelijk een hoger rendement op je spaargeld haalt dan je aan hypotheekrente betaalt?

Het hele idee dat de HRA niet interessant is "want het is een sigaar uit eigen doos" is hetzelfde als stellen dat je in een winkel die 42% korting op een product geeft net zo duur uit bent als bij een ander omdat die korting een sigaar uit eigen doos is.

[FaceDown]

Ja dat klopt allemaal wel, maar ik ga er niet vanuit dat iemand z'n spaargeld 20 jaar op z'n rekening laat staan, maar (deels) gebruikt om inboeldel te kopen, vakanties te betalen etc.. En dat kun je dus niet als je je huis er deels mee betaalt.

Ik zeg niet dat HRA "niet interessant is" omdat het een sigaar uit eigen doos betreft; ik zeg alleen maar dat HRA geen cadeautje is van de overheid. Je krijgt alleen maar 'korting' op de rente die je betaalt.

[Rukapul]

FaceDown schreef op dinsdag 17 april 2007 @ 16:28:
Ik heb gezegd dat het niet zo is dat HRA een voordeel oplevert.

En dat is dus incorrect als algemene stelling. Wij zijn vrij duidelijk in welke gevallen dat wel het geval is.

Veel mensen denken dat een hogere hypotheek gunstig is omdat je lekker veel HRA hebt dan.

Waarom ga je met ons zo stelling in discussie omdat 'veel mensen denken'? Wij zijn niet veel mensen.

FaceDown schreef op dinsdag 17 april 2007 @ 16:49:
Ja dat klopt allemaal wel, maar

Dit lijkt er toch op dat je je gelijk wilt halen door selectief van argument te veranderen. Op die basis kun je nauwelijks een discussie voeren.

ik ga er niet vanuit dat iemand z'n spaargeld 20 jaar op z'n rekening laat staan,

Dan ben je een non-discussie aan het voeren met non-argumenten, want deze hele discussie gaat erover of je spaargeld wat je hebt gebruikt om je hypotheek te verlagen of om dat niet te doen en dat geld te laten renderen. In beide gevallen kun je niet meer over het geld beschikken.

Ik zeg niet dat HRA "niet interessant is" omdat het een sigaar uit eigen doos betreft;

Het is geen sigaar uit eigen doos in dit geval. Het zou nog het meest op een sigaar uit eigen doos hebben geleken wanneer je een hypotheekdeel beschouwt waar geen renderend vermogen tegenover staat, bv zoals vroeger hypothecair lenen en consumeren door er een auto van te kopen, of een extra duur huis kopen 'omdat de hypotheekrente aftrekbaar is'. (Zelfs dit laatste argument is niet geheel waar omdat het huis zelf waarschijnlijk uitstekend zal renderen, maar dan met risico.)

ik zeg alleen maar dat HRA geen cadeautje is van de overheid. Je krijgt alleen maar 'korting' op de rente die je betaalt.

Het is zeker wel een cadeautje van de overheid. De overheid geeft het cadeautje aan de burger en die mag het cadeautje weer afgeven aan de banken (elke cent HRA beland uiteindelijk toch in hogere hypotheken en daarmee als winst bij de banken).

Zonder HRA zou het zeer moeilijk zijn om een investering met geleend geld tegen zeer lage/geen risico met winst te laten renderen. Dat laatste kun je best een cadeautje noemen.

[ Voor 15% gewijzigd door Rukapul op 17-04-2007 18:19 ]

[Dido]

FaceDown schreef op dinsdag 17 april 2007 @ 16:49:
Ik zeg niet dat HRA "niet interessant is" omdat het een sigaar uit eigen doos betreft; ik zeg alleen maar dat HRA geen cadeautje is van de overheid. Je krijgt alleen maar 'korting' op de rente die je betaalt.

Aangezien rukapul me de woorden al uit de mond haalt ga ik dan alleen nog even kort hierop in: je krijgt van de staat 42% korting op te betalen rente, maar dat is geen cadeautje?

Hoe zou je het dan in hemelsnaam willen noemen? Als jij iets koopt, en je krijgt 42% korting, dan is dat dus een sigaar uit eigen doos omdat je nog steeds iets betaalt

[Roenie]

Dido schreef op dinsdag 17 april 2007 @ 18:32:Aangezien rukapul me de woorden al uit de mond haalt ga ik dan alleen nog even kort hierop in: je krijgt van de staat 42% korting op te betalen rente, maar dat is geen cadeautje?

Hoe zou je het dan in hemelsnaam willen noemen? Als jij iets koopt, en je krijgt 42% korting, dan is dat dus een sigaar uit eigen doos omdat je nog steeds iets betaalt

Uiteindelijk betaal je die als belastingbetaler natuurlijk zelf. Lijkt mij wel een sigaar uit eigen doos

[FaceDown]

Rukapul schreef op dinsdag 17 april 2007 @ 18:12:
[...]
[...]

Dan ben je een non-discussie aan het voeren met non-argumenten, want deze hele discussie gaat erover of je spaargeld wat je hebt gebruikt om je hypotheek te verlagen of om dat niet te doen en dat geld te laten renderen. In beide gevallen kun je niet meer over het geld beschikken.

Dan lees maar eens goed terug, want daar gaat deze discussie helemaal niet over. Het gaat erover of het verstandig is om eigen geld in je huis te steken, daarbij wordt helemaal niet gezegd dat het alternatief sparen of beleggen van datzelfde geld is. Zoals in ons geval besteden we het aan bepaalde zaken.

[...]

Het is zeker wel een cadeautje van de overheid. De overheid geeft het cadeautje aan de burger en die mag het cadeautje weer afgeven aan de banken (elke cent HRA beland uiteindelijk toch in hogere hypotheken en daarmee als winst bij de banken).

Zonder HRA zou het zeer moeilijk zijn om een investering met geleend geld tegen zeer lage/geen risico met winst te laten renderen. Dat laatste kun je best een cadeautje noemen.

Onzin. Het is geen 'cadeautje'. Er wordt hier gesproken over HRA alsof het een gunst is waarmee je blij moet zijn. Echter; het is gewoon geld waar huiseigenaren met een hypotheek recht op hebben. Het wordt berekend door korting te geven op de te betalen belasting en dus is het een sigaar uit eigen doos.
En ja, als ik een auto koop en ik krijg 'voordeel' (het woord alleen al ) in de vorm van allerlei extra's, dan zie ik dat ook niet als cadeautje, maar als sigaar uit eigen doos. Je betaalt 30.000 euro voor een bolide en de enige die daar pas echt 'voordeel' van heeft is de leverancier van die wagen. Zo is ook de overheid de enige die 'voordeel' heeft bij HRA; ik betaal 13.000 euro loonbelasting per jaar, en dan moet ik die 2500 euro HRA als cadeautje zien?

[Rukapul]

Roenie schreef op dinsdag 17 april 2007 @ 19:12:
[...]
Uiteindelijk betaal je die als belastingbetaler natuurlijk zelf. Lijkt mij wel een sigaar uit eigen doos

Dat kun je niet stellen zonder de hele Nederlandse inkomens- en belastingpolitiek erbij te halen. Uiteindelijk betaal ik als huurder met een goed inkomen en vermogen de HRA van mijn buurman

edit: ik heb deze discussie maar een eigen topic gegeven

[ Voor 7% gewijzigd door Rukapul op 17-04-2007 19:58 ]

[MSalters]

Vergeet het huurwaardeforfait niet. Je betaalt inkomstenbelasting over het bezit van een huis! Huurders betalen het uiteraard niet; alleen eigenaren. Daarnaast krijgen huurders ook nog subsidie.
Huurders kunnen verhuizen zonder belasting; eigenaren betalen iverdrachtsbelasting. Ook de originele aankoop is belast (BTW) terwijl huur BTW-vrij is. Tenslotte is de OZB voor huurders vervallen, terwijl eigenaren wel betalen.

Dus de herverdelingspolitiek van de overheid kan samengevat worden als

Hypotheekbetalers:
+ HRA
- HWF
- Overdrachtsbelasting
- BTW
-OZB

Huurders:
+ Huursubsidie

Om het enigzins terug on-topic te brengen: Het HWF is gemaximeerd op je HRA, dus door af te lossen kun je ook je HWF terugbrengen.

[Dido]

Je kunt inderdaad besparen op je Eigenwoningforfait door af te lossen, maar dan moet er inderdaad nauwelijks hypotheek overblijven. In de meeste gevallen is dat niet relevant.

Goed, wat betreft de sigaar uit eigen doos: de HRA komt erop neer dat je de genoemde hypotheekrentepercentages de facto mag verlagen met 42%.

Is dat een sigaar uit eigen doos? Nee, natuurlijk niet. Het is letterlijk een cadeautje dat je krijgt omdat je van het geld dat je leent een huis koopt. Iedere andere lening waar je rente over betaalt, krijg je dat cadeautje niet bij.

Het sigaar uit eigen doos heeft er wellicht mee te maken dat je eerst je IB betaalt, om vervolgens iets terug te krijgen dat je eigenlijk niet had hoeven betalen. De teruggave van teveel betaalde belasting (om welke reden dan ook) is in zekere zin een sigaar uit eigen doos, in de zin dat je helemaal niets krijgt dat nog niet van jou was.

De HRA zelf is echter iets anders: het feit dat je daar recht op hebt, het feit dat je korting krijgt op je hypotheekrente, is wel degelijk iets extra's.

Wat betreft die auto met extra's: dat is een wat krom voorbeeld. Als jij van mij een auto koopt, en de staat geeft je de helft van de aankoopprijs terug, noem je dat een sigaar uit eigen doos?

[Rukapul]

FaceDown schreef op dinsdag 17 april 2007 @ 19:47:
Dan lees maar eens goed terug, want daar gaat deze discussie helemaal niet over. Het gaat erover of het verstandig is om eigen geld in je huis te steken, daarbij wordt helemaal niet gezegd dat het alternatief sparen of beleggen van datzelfde geld is. Zoals in ons geval besteden we het aan bepaalde zaken.

En dat is dan direct een non-discussie geworden, want als je het besteedt aan andere zaken ben je per definitie het geld kwijt en heb je per definitie hogere maandlasten (vergeleken bij het in je huis steken).

Onzin. Het is geen 'cadeautje'. Er wordt hier gesproken over HRA alsof het een gunst is waarmee je blij moet zijn. Echter; het is gewoon geld waar huiseigenaren met een hypotheek recht op hebben.

Oeh. Welk fundamenteel mensenrecht heb ik gemist. Toch eens informeren bij het EHRM

Het wordt berekend door korting te geven op de te betalen belasting en dus is het een sigaar uit eigen doos.

[...]

Zo is ook de overheid de enige die 'voordeel' heeft bij HRA; ik betaal 13.000 euro loonbelasting per jaar, en dan moet ik die 2500 euro HRA als cadeautje zien?

Ja. Ik betaal wat meer loonbelasting per jaar en krijg niks. Waar is mijn 'recht'? Puur het hebben van een lening voor een woning levert jouw dat 'cadeautje' op, terwijl anderen die hun onderdak op een andere wijze financieren dat niet hebben. (Ter vergelijking: waarom zou de overheid de institutionele belegger die mijn huurhuis in bezit heeft geen HRA geven zodat mij een lagere huur gerekend kan worden? Uiteraard zou deze belegger daar nooit in meegaan gezien de krapte op de woningmarkt, maar dat terzijde.)

MSalters schreef op dinsdag 17 april 2007 @ 20:48:
Vergeet het huurwaardeforfait niet. Je betaalt inkomstenbelasting over het bezit van een huis!

Als we dit samen nemen met

Om het enigzins terug on-topic te brengen: Het HWF is gemaximeerd op je HRA, dus door af te lossen kun je ook je HWF terugbrengen.

Dempt de HWF hooguit de HRA, maar betaal je netto nooit.

Daarnaast krijgen huurders ook nog subsidie.

Een deel van de huurders krijgt huurtoeslag. Iemand die gewoon modaal verdient krijgt geen toeslag. Daarnaast, we nemen koopsubsidies ed. toch ook niet mee in dit verhaal.

Huurders kunnen verhuizen zonder belasting; eigenaren betalen overdrachtsbelasting. Ook de originele aankoop is belast (BTW) terwijl huur BTW-vrij is.

Dit is inderdaad een punt, maar eerder een die betrekking heeft op flexibiliteit dan financien. Op macroschaal kost de HRA in 2005 namelijk 2.7 miljard meer dan EWF, overdrachtsbelasting, OZB en BTW samen waardoor ook duidelijk is dat overdrachtsbelasting in het niet valt bij de HRA.

Echter, wanneer je huurt van een particulier dan heeft deze ook BTW betaald over nieuwbouw, en overdrachtsbelasting is ook betaald in een ander geval (waarbij de gemiddelde tijd tussen een transactie waarschijnlijk wel wat groter is). Een verhuurder zal dit verwerken in de huurprijs (vergelijkbaar met het meefinancieren van de KK).

Dat de overdrachtsbelasting al snel wegvalt tegen de HRA blijkt ook uit een kort rekenvoorbeeld. Huis van 250k, 5% rente, eigenaar met 42% IB. De overdrachtsbelasting bedraagt 15k, het jaarlijkse belastingvoordeel ca 5k. Na 3 a 4 jaar begint de teller positief te lopen.

Tenslotte is de OZB voor huurders vervallen, terwijl eigenaren wel betalen.

Dat klinkt leuk, maar uiteindelijk betaalt elke huurder hier gewoon omdat het doorbelast wordt in de huur.

(Overigens is het deel wat vervallen is voor huurders ook vervallen voor eigenaren die in hun eigen woning wonen.)

Dus de herverdelingspolitiek van de overheid kan samengevat worden als

De echte betalers zijn huurders die geen huurtoeslag ontvangen en in de vrije sector huren. Met een bovenmodaal inkomen geen koophuis hebben komt overeen met jezelf in de voet schieten, omdat je dan je 'cadeautje' misloopt.

Kwam trouwens nog een mooi staaltje drogredenering tegen tijdens het opduikelen van bovenstaande cijfers:

Ficties over de kosten
* De hypotheekrenteaftrek is peperduur

Feiten
1. De kosten voor de overheid van de hypotheekrenteaftrek zijn minder hoog dan wel eens wordt voorgesteld.
2. In 2005 bedroegen de kosten voor de overheid van de hypotheekrenteaftrek zo’n € 11,7 miljard euro. Via het eigenwoningforfait de overdrachtsbelasting, de OZB en de BTW betalen de belastingbetalers ongeveer € 9 miljard over het eigen huis terug. De resterende € 2,7 miljard komt ten goede aan de 3,25 miljoen huishoudens met een eigen huis.
3. Gemiddeld dus minder dan € 1000 per jaar per huishouden.
4. Ter vergelijking: 1 miljoen huurders met huursubsidie ontvingen in 2004 € 1,7 miljard huursubsidie, gemiddeld € 1675 per huishouden.

Daarom wil het CDA:
Het CDA wil de hypotheekrenteaftrek behouden in de huidige vorm.

De crux ligt hier in het feit wat men niet vertelt, namelijk dat er nog 2.3 miljoen huurders die samen € 0.0 miljard, gemiddeld € 0 per huishouden, ontvingen.

[ Voor 50% gewijzigd door Rukapul op 17-04-2007 22:17 ]

[Anoniem: 15354]

Inflatie heeft niks te maken met het de discussie over hogere hypotheek of geld in je huis steken.
Die 20.000 euro kun je over 30 jaar nog steeds gebruiken om je hypotheek met 20.000 euro te verlagen. 20.000 euro is 20.000 euro dat je er over 30 jaar minder andere goederen voor kunt kopen doet niet ter zake, je kunt er nog steeds hetzelfde deel van je hypotheek mee aflossen, namelijk 20.000 euro.

Geld in je huis steken is financieel gezien niet voordelig. Simpel rekenen toont dat aan. Die 42% korting krijg je met hypotheek wel en met geld in je huis steken niet. Enige nadeel kan VRH zijn, maar dan moet de rente wel heel laag zijn wil dat een nadeel zijn.

Verder heeft geld in je huis steken een nadelig effect op de bijleenregeling. Dat deel is nooit meer liquide te maken zonder dat je de HRA over dat deel opgeeft.

Roenie schreef op dinsdag 17 april 2007 @ 19:12:
[...]
Uiteindelijk betaal je die als belastingbetaler natuurlijk zelf. Lijkt mij wel een sigaar uit eigen doos

Dat is met al je aftrekposten voor de belasting zo. Maar als je ze niet neemt betaal je net zo veel belasting (die gaan echt niet omlaag) en gaat die sigaar ergens anders naartoe ipv naar jou.

Het systeem is er nu eenmaal, of je er nu blij bent bent of niet. Die sigaar kun je zelf nemen of in de doos laten liggen, maar dna pakken anderen hem.

[quote]Dido schreef op dinsdag 17 april 2007 @ 20:58:
Je kunt inderdaad besparen op je Eigenwoningforfait door af te lossen, maar dan moet er inderdaad nauwelijks hypotheek overblijven. In de meeste gevallen is dat niet relevant.[q]:?

Forfait wordt berekend over de WOZ waarde en niet over je hypotheekbedrag hoor.

[Anoniem: 178962]

Ik persoonlijk heb wel een eigen kapitaal bijgelegd om m'n hypotheek te verlagen... heel simpel omdat ik het geld toch niet uit ging geven.

Door het in het huis te steken raak je het geld namelijk niet kwijt ook al kun je het niet meer uitgeven, het blijft van jou omdat je het huis er voor in ruil terug hebt gekregen. De huizen stijgen nog altijd flink in waarde en dat zal in de toekomst ook nog wel zo zijn.

Mocht je het geld ooit uit willen geven dan kun je in no-time je hypotheek tegen hetzelfde originele lage rente bedrag (zoals wij het hebben geregeld in ieder geval) zonder extra kosten of tussenkomst van een notaris verhogen en het geld dus uitgeven. Eventueel kun je hier ook de overwaarde bij benutten (hoewel dat weer iets lastiger is).

Op het moment dat je het huis verkoopt krijg je het geld wat je erin hebt gestopt ook weer terug en doordat het huis in waarde is gestegen is het startkapitaal dus evengoed meegestegen in waarde.

Het voordeel is dat het geld van jou blijft, je krijgt het vanzelf weer terug.
Ook hoef je er geen belasting over te betalen, maar je hebt wel iets minder aftrek doordat je hypotheek wat lager is. Maar heb je het geld op een spaarrekening staan dan loop je het risico wel belasting erover te moeten betalen (als het echt een flink bedrag is).

Dus als je toch niet van plan was het geld uit te geven, kun je het net zo goed doen. De HRA is dan een mooi meegenomen extra'tje die verder niets afdoet op de hele situatie.

[ Voor 14% gewijzigd door Anoniem: 178962 op 18-04-2007 01:48 ]

[Roenie]

Rukapul schreef op dinsdag 17 april 2007 @ 19:49:Dat kun je niet stellen zonder de hele Nederlandse inkomens- en belastingpolitiek erbij te halen. Uiteindelijk betaal ik als huurder met een goed inkomen en vermogen de HRA van mijn buurman

edit: ik heb deze discussie maar een eigen topic gegeven

Dat ben ik helemaal met je eens, ik heb niet anders beweerd.

Anoniem: 15354 schreef op woensdag 18 april 2007 @ 01:30:...Dat is met al je aftrekposten voor de belasting zo. Maar als je ze niet neemt betaal je net zo veel belasting (die gaan echt niet omlaag) en gaat die sigaar ergens anders naartoe ipv naar jou.

Het systeem is er nu eenmaal, of je er nu blij bent bent of niet. Die sigaar kun je zelf nemen of in de doos laten liggen, maar dna pakken anderen hem...

Omdat iets er nu eenmaal is hoef je jezelf er nog niet bij neer te leggen. Het wordt tijd dat aan dit zinloze rondpompen van sigaren een einde komt. Dat kan efficienter en beter en daar wordt de gemeenschap in totaal beter van.

[Hillie]

Rukapul schreef op dinsdag 17 april 2007 @ 21:27:
Dempt de HWF hooguit de HRA, maar betaal je netto nooit.

Laten we, for correctness' sake, dat ding gewoon EWF noemen, om de huiseigenaren niet het idee te geven dat ze iets nutteloos/onzinnigs betalen.

Maar goed, als je nu geen hypotheek op je huis hebt, en dus ook geen HRA, betaal je dan toch niet ook een EWF?

[Dido]

Anoniem: 15354 schreef op woensdag 18 april 2007 @ 01:30:
Forfait wordt berekend over de WOZ waarde en niet over je hypotheekbedrag hoor.

Klopt, maar omdat je nooit meer betaalt dan je aan HRA terugkrijgt, kun je zorgen dat je minder betaalt (tot helemaal niets) door je hypotheek af te lossen.

Hillie schreef op woensdag 18 april 2007 @ 10:05:
Maar goed, als je nu geen hypotheek op je huis hebt, en dus ook geen HRA, betaal je dan toch niet ook een EWF?

Nee, dat was iirc wel zo, maar dat is aangepast: als je geen hypotheek hebt (en dus geen HRA), dan betaal je geen EWF. Zie het EWF dus inderdaad als drempelbedrag voor de HRA, en het lijkt bijna op elk andere aftrekpost

[ Voor 39% gewijzigd door Dido op 18-04-2007 10:59 ]

[Cyberpope]

Hillie schreef op woensdag 18 april 2007 @ 10:05:
[...]


Laten we, for correctness' sake, dat ding gewoon EWF noemen, om de huiseigenaren niet het idee te geven dat ze iets nutteloos/onzinnigs betalen.

Maar goed, als je nu geen hypotheek op je huis hebt, en dus ook geen HRA, betaal je dan toch niet ook een EWF?

Zover ik weet niet... wetje van hillen?? (oid)

[Hillie]

Thanks Dido, dat verheldert!

[cspare]

Interessante discussie.
Onlangs heb ik een gesprek gehad met een adviseur van de rabobank en die adviseerde mij om geen eigen geld in de hypotheek zelf te stoppen. Maar wat hij wel adviseerde (zelfs aan iedereen die het geld heeft) is om eigen geld te gebruiken voor lasten verlichting. Dit in de vorm van het geld te storten op een speciale rekening waaruit de premie (voor een spaarzeker hypotheek) uit wordt betaald. De rente op deze rekening is hoger dan een normale spaarrekening (hij noemde zo'n 3,5%).
Deze constructie heeft dus geen invloed op je HRA voordeel.

Wat vinden jullie van zo'n constructie?

[Dido]

cspare schreef op woensdag 18 april 2007 @ 13:35:
Wat vinden jullie van zo'n constructie?

Het wordt inderdaad vaak geadviseerd, en het is een prima methode om ten eerste het cadeautje van de HRA op te strijken en tegelijkertijd je maandlasten te drukken (je hoeft immers minder in te leggen om aan het hypotheekbedrag te komen).

Omdat de bruto rente op je hypotheek en je spaarrekening gelijk zijn, maar je slechts netto hypotheekrente betaalt, is je winst 42% van die rente over het ingelegde geld per jaar.

[Hillie]

Over de internals van zo'n constructie zal ik hier niks zeggen, maar hou altijd rekening met wie het zegt: Hypotheekadviseur heeft baat bij een hoger hypotheekbedrag, wat z'n advies kan beinvloeden.

[Anoniem: 15354]

Anoniem: 178962 schreef op woensdag 18 april 2007 @ 01:41:


Mocht je het geld ooit uit willen geven dan kun je in no-time je hypotheek tegen hetzelfde originele lage rente bedrag (zoals wij het hebben geregeld in ieder geval) zonder extra kosten of tussenkomst van een notaris verhogen en het geld dus uitgeven. Eventueel kun je hier ook de overwaarde bij benutten (hoewel dat weer iets lastiger is).

Maar de rente is dan niet meer aftrekbaar!

Het voordeel is dat het geld van jou blijft, je krijgt het vanzelf weer terug.
Ook hoef je er geen belasting over te betalen, maar je hebt wel iets minder aftrek doordat je hypotheek wat lager is. Maar heb je het geld op een spaarrekening staan dan loop je het risico wel belasting erover te moeten betalen (als het echt een flink bedrag is).

Dat is slecht 1.2%. Dit argument gaat alleen op als je HR 2,9% hebt en dat heeft niemand. HRA hebben, VHR betalen en rente ontvangen voor sparen is uiteindelijk altijd voordeliger.

Roenie schreef op woensdag 18 april 2007 @ 08:44:


[...]
Omdat iets er nu eenmaal is hoef je jezelf er nog niet bij neer te leggen. Het wordt tijd dat aan dit zinloze rondpompen van sigaren een einde komt. Dat kan efficienter en beter en daar wordt de gemeenschap in totaal beter van.

De beste manier om iets af te schaffen is ervoor te zorgen dat het onbetaalbaar wordt.

Ik ben ook tegen het rondpompen van geld, maar er geen gebruik van maken verandert daar niets aan.

Dido schreef op woensdag 18 april 2007 @ 10:57:
[...]

Klopt, maar omdat je nooit meer betaalt dan je aan HRA terugkrijgt, kun je zorgen dat je minder betaalt (tot helemaal niets) door je hypotheek af te lossen.

Dan moet je hypotheek lager zijn dan ong. 25% van je WOZ waarde, dat zal niet snel zijn. Aflossen doe je meesal pas na 30 jaar. Dit soort taferelen zijn zeer zeldzam.

cspare schreef op woensdag 18 april 2007 @ 13:35:
Interessante discussie.
Onlangs heb ik een gesprek gehad met een adviseur van de rabobank en die adviseerde mij om geen eigen geld in de hypotheek zelf te stoppen. Maar wat hij wel adviseerde (zelfs aan iedereen die het geld heeft) is om eigen geld te gebruiken voor lasten verlichting. Dit in de vorm van het geld te storten op een speciale rekening waaruit de premie (voor een spaarzeker hypotheek) uit wordt betaald. De rente op deze rekening is hoger dan een normale spaarrekening (hij noemde zo'n 3,5%).
Deze constructie heeft dus geen invloed op je HRA voordeel.

Wat vinden jullie van zo'n constructie?

Die constructies zijn vrij normaal, ik heb hem ook alleen met beleggen. Maar 3,5% kun je makkelijk krijgen hoor, zelfs wel meer.

Het deel wat je moet aflossen betaal je gewoon eenmalig ipv maandelijks, het drukt idd de maandlasten en je kunt er ook een hogere hypotheek mee krijgen (die wordt namelijk getoets op maandlasten tov inkomen).

[ Voor 84% gewijzigd door Anoniem: 15354 op 18-04-2007 20:42 ]

[Martijn]

cspare schreef op woensdag 18 april 2007 @ 13:35:
Interessante discussie.
Onlangs heb ik een gesprek gehad met een adviseur van de rabobank en die adviseerde mij om geen eigen geld in de hypotheek zelf te stoppen. Maar wat hij wel adviseerde (zelfs aan iedereen die het geld heeft) is om eigen geld te gebruiken voor lasten verlichting. Dit in de vorm van het geld te storten op een speciale rekening waaruit de premie (voor een spaarzeker hypotheek) uit wordt betaald. De rente op deze rekening is hoger dan een normale spaarrekening (hij noemde zo'n 3,5%).
Deze constructie heeft dus geen invloed op je HRA voordeel.

Wat vinden jullie van zo'n constructie?

Zoiets heb ik inderdaad ook gedaan. Ik heb een hupotheek van 250k waarbij ongeveer de helft een beleggingsdeel is, geen KEW, maar gewoon een beleggingsrekening. Zou ik NIKS inleggen dan ging ik zo'n 150 euro inleg betalen per maand = 1800 euro per jaar. Nu heb ik in 1 keer zo'n 17k eigen geld ingelegd, waardoor mijn inleg per maand maar iets van 25 euro is. Stel dat ik voor die 17k 700 euro rente zou krijgen, heb ik dus een winst per jaar van 1800 - 700 - 12*25 = 800 per jaar...

OK, 17k op de bank zou volgende jaren meer gaan renderen, en geld NU is meer waard dan geld over 20 jaar, maar nu ik die 17k toch niet nodig had is het mooie manier om flink op je maandlasten te besparen...