Hoeveel % kosten koper bij bestaande woning?

[cûora]

Ik en mijn vriendin zijn bezig een woning te zoeken om te gaan kopen. Maandag gaan we wat huisjes bekijken en komende week hebben we ook een afspraak met een hypotheek adviseur van vereniging eigen huis. Nu ben ik zelf al aan het begroten geslagen omdat ik 4 jaar geleden al een keer een hypotheker bezocht heb, toen zaten wij ongeveer in dezelfde omstandigheden en prijsklasse als nu.
Nu lees ik verschillende percentages kosten koper op internet, varierend van 7.5% tot 12% of hoger. Als ik zelf een berekening maak kom ik op ongeveer 8.8% uit. Zie hieronder mijn voorbeeld:

Koopsom € 125.000,00
Eigen geld € 10.000,00
Hypotheek € 126.500,00 (=(koopsom-eigen geld)+10%)
Bankgarantie € 100,00 (=zeer grove schatting)
Afsluitprovisie € 1.265,00 (=1% hypotheek)
Kosten hypotheekakte € 371,28 (van offerte notaris)
Kosten leveringsakte € 737,80 (van offerte notaris)
Taxatiekosten € 249,90 (taxatie VEH)
Aankoopkeuring € 255,00
Overdrachtsbelasting € 7.500,00 (=koopsomx6%)
Nationale hypotheekgarantie € 506,00 (=hypotheeksomx0.4%)
Kosten koper totaal € 10.984,98

Ik vroeg me dus af of ik hier iets mis in mijn berekening? Sommige online berekeningen hebben ook een post "overige kosten", geen idee wat dat moet zijn.
We nemen geen makelaar in dienst dus die kosten zijn er niet.

[ Voor 4% gewijzigd door cûora op 18-02-2007 13:42 . Reden: Berekening aangepast ]

[bonetone]

De kosten die je als koper van een huis maakt zijn geen vast percentage maar afhankelijk van wat er allemaal bij komt kijken. Minimum is dus 6 -en een beetje- % (overdrachtsbelasting + leveringsakte, geen hypotheek) en het maximum is dus afhankelijk van wat je er allemaal aan extra's aanhangt. Je kunt de kosten koper laag houden door te shoppen voor een goedkope notaris en geen makelaar te nemen, hoewel een goede makelaar z'n geld wel waard kan zijn als 'ie meer van de prijs af kan onderhandelen dan je zelf zou lukken....
Bij jou zijn de kosten koper nu dus 7,7%, wat best aardig is.

[cowgirl]

Ik kwam 3 jaar geleden op ongeveer 9% uit. Heb daarvoor ook aardig geshopt en geen aankoopmakelaar gehad. Wat ik bij jouw berekening nog mis zijn een aantal belastingen e.d. die bij de notaris met de verkoper verrekend worden. Doorgaans wordt een bankgarantie gevraagd bij het tekenen van een koopovereenkomst, er is zekerheid nodig voor de 10% als je van de koop afziet buiten de ontbindende voorwaarden. Zowel de hypotheekakte als de akte van levering worden ingeschreven bij het kadaster, hiervoor zijn ook kosten verschuldigd. Of dit vaste bedragen zijn weet ik niet, ik heb even vermeld hoeveel er bij mij berekend werd. Ga ook even na of de offertes die je hebt van de notaris inclusief of exclusief btw zijn.

Kijkend naar de afrekening van de notaris staan hier de volgende posten op:
• Onroerend zaakbelasting en waterschapslasten - verrekend naar het deel van het jaar dat jij de woning bewoont
• overdrachtsbelasting (6%)
• akte van levering + b.t.w. (zijn jouw offertes incl. btw?)
• inschrijvingskosten kadaster + recherchekosten + btw (was bij mij 108,64)
• hypotheekakte + btw
• nogmaals inschrijvingskosten kadaster + recherchekosten + btw (was bij mij 126.95)
• kosten bankgarantie
• taxatiekosten
• kosten NHG
• afsluitkosten hypotheek (meestal 1%, maar vaak met akties ook 0%)

[cûora]

De kosten notaris is op basis van een offerte inclusief inschrijfkosten kadaster, recherche en BTW.

Bankgarantie kosten en afsluitkosten mis ik dus nog. Even uitzoeken wat die zijn dus.

[FaceDown]

Wij zitten rond de 8%, redelijk standaard volgens mij voor een woning + hypotheek. Heb je een aankopend makelaar erbij dan zit je rond de 10.

[cûora]

Bankgarantie bij ABN Amro is € 100 ofzo, helaas geen tarieven op internet te vinden.
Afsluitkosten zou dan 0 tot € 1026,- kunnen zijn, afhankelijk van welke verstrekker we nemen.

[LauPro]

Je kan trouwens beter geen eigen geld gaan inleggen op een hyptheek (tenzij het een significant bedrag is, en zelfs dan). Hier heb je al nl. belasting over betaald. Het is veel beter om dit dmv HRA te doen.

[ Voor 0% gewijzigd door LauPro op 18-02-2007 17:43 . Reden: HRA ipv HRM ]

[cûora]

LauPro schreef op zondag 18 februari 2007 @ 14:06:
Je kan trouwens beter geen eigen geld gaan inleggen op een hyptheek (tenzij het een significant bedrag is, en zelf dan). Hier heb je al nl. belasting over betaald. Het is veel beter om dit dmv HRM te doen.

Wat is HRM?
Er zijn meer mogelijkheden om met die € 10.000 om te gaan, ik had inmiddels ook al berekend dat het interessant is om het als eerste inleg in de spaarhypotheek te stoppen en dan € 10.000 extra te lenen.

[Anoniem: 182917]

Bij ons is de bankgarantie 1 promille van de koopsom (via de hypotheker geregeld).

Verder gebruiken wij ook 10.000 euro eigen geld om een eerste premiestorting te doen om zo idd maximale belasting aftrek te houden maar wel de maandlasten omlaag te brengen.

Ons k.k. plaatje ziet er dan als volgt uit:
-Notaris
-Overdrachtsbelasting
-NHG
-Taxatie
-Afsluitprovisie
-Bankgarantie
-Bouwtechnische keuring

In totaal is dat voor ons 8,2%

[LauPro]

cûora schreef op zondag 18 februari 2007 @ 16:41:
[...]
Wat is HRM?
Er zijn meer mogelijkheden om met die € 10.000 om te gaan, ik had inmiddels ook al berekend dat het interessant is om het als eerste inleg in de spaarhypotheek te stoppen en dan € 10.000 extra te lenen.

Ik bedoelde HRA (hyptheekrente aftrek). Het is zoals Katz stelt, hoe meer je leent hoe meer je kan aftrekken in principe. Zou je een tweede huis kopen dan is het wel handig om dat deels met eigen geld te doen. (Of hyptheek van huidige huis opnemen en hiermee het tweede huis kopen.) Dit soort dingen kan je beter met een tussenpersoon bespreken imo.

[cûora]

LauPro schreef op zondag 18 februari 2007 @ 17:45:
[...]
Dit soort dingen kan je beter met een tussenpersoon bespreken imo.

Dat is ook het plan, maar nu alvast kennis opdoen kan geen kwaad

[Ryceck]

Woning die ik heb aangeschaft voor 131.500 is uiteindelijk op een totaalbedrag uitgekomen van 143.000 (afgerond). Via tussenpersoon gedaan met alles erop en eraan.

Kosten koper is mij altijd verteld dat je uit moet gaan van 10%; alles wat je daar onder zit is meegenomen

[FaceDown]

Anoniem: 182917 schreef op zondag 18 februari 2007 @ 16:51:
Bij ons is de bankgarantie 1 promille van de koopsom (via de hypotheker geregeld).

Verder gebruiken wij ook 10.000 euro eigen geld om een eerste premiestorting te doen om zo idd maximale belasting aftrek te houden maar wel de maandlasten omlaag te brengen.
[..]

Dat snap ik nooit zo goed.. je brengt je maandlasten met een paar tientjes naar beneden, maar je moet daar wel 10.000 voor inleveren. Vond je het niet handiger om over die 10.000 euro te beschikken? Stel dat het je aan maandlasten 40 euro scheelt, dan had je die van die 10.000 ook 20 jaar lang die 40 euro kunnen betalen. Of een van een deel nieuwe spullen kunnen kopen uiteraard.

[sverzijl]

Een van de redenen zou kunnen zijn dat een eenmalige (hoge) inleg in jaar 1 over het algemeen veel sneller groeit binnen een beleggingshypotheek dan dat je iedere maand een lage premie inlegt. Daarnaast betaal je er geen 1,2% rendementsheffing over (bij kapitaalverzekering eigen woning). Als die (bijv) 10.000 euro je allerlaatste geld is, zou ik het ook niet doen nee.

[ Voor 7% gewijzigd door sverzijl op 21-02-2007 20:24 ]

[cûora]

FaceDown schreef op woensdag 21 februari 2007 @ 19:34:
[...]


Dat snap ik nooit zo goed.. je brengt je maandlasten met een paar tientjes naar beneden, maar je moet daar wel 10.000 voor inleveren. Vond je het niet handiger om over die 10.000 euro te beschikken? Stel dat het je aan maandlasten 40 euro scheelt, dan had je die van die 10.000 ook 20 jaar lang die 40 euro kunnen betalen. Of een van een deel nieuwe spullen kunnen kopen uiteraard.

Het scheelt wel meer dan dat, als je 30 jaar lang 5% rente krijgt over 10000 € is het uiteindelijk gegroeid naar € 43.000 ongeveer, wel iets meer dan 40 per maand dus

[Anoniem: 182917]

Plus wat ook wel vreemd is maar wel waar: als je een hypotheek van bijvoorbeeld 220.000 euro neemt en 10.000 inlegd als premiestorting dan is dat voordeliger dan die 10.000 minder te lenen dus een hypotheek van 210.000 euro. Per maand ben je dus duurder uit met de hypotheek van 210.000 euro tov 220.000 met premiestorting.

Krijg je wel het idee van: dan leen ik toch zo veel mogelijk en leg ik alles wat 'over' is in als premiestorting??

Niet dat dit voor ons van toepassing was aangezien we onder NHG tegen een max. aan lopen wat we mogen lenen.. maar toch..

[sverzijl]

Anoniem: 182917 schreef op donderdag 22 februari 2007 @ 20:20:
Plus wat ook wel vreemd is maar wel waar: als je een hypotheek van bijvoorbeeld 220.000 euro neemt en 10.000 inlegd als premiestorting dan is dat voordeliger dan die 10.000 minder te lenen dus een hypotheek van 210.000 euro. Per maand ben je dus duurder uit met de hypotheek van 210.000 euro tov 220.000 met premiestorting.

Krijg je wel het idee van: dan leen ik toch zo veel mogelijk en leg ik alles wat 'over' is in als premiestorting??

Als je een spaarhypotheek neemt zal dit weinig(niets?) uitmaken. Je betaalt dan immers net zoveel rente over die 10K dan dat je er op vangt. Deze 10K die je leent om in een premiedepot te stoppen is nml niet fiscaal aftrekbaar begreep ik van mijn tussenpersoon als ik me goed herinner (5 jr geleden).

Als je een beleggingshypotheek neemt zal dit (volgens het standaard rekenrendement van 8%) wel goedkoper zijn ja aangezien de hyp.rente een stuk lager ligt. Maar dan beleg je dus met geleend geld (=extra risico)

Daarnaast heb je natuurlijk ook nog te maken met de 125% regel, waardoor je niet zomaar even 30K bij kunt lenen. Er zullen vrijwel geen hypotheekverstrekkers zijn die jou een hypotheek willen verstrekken die hoger ligt dan 125% van de executiewaarde van je huis, of ze willen het wel maar tegen een veel hoger rentetarief. Aan de andere kant, als jij dmv eigen geld de hypotheek kan verlagen tot 110% van de executiewaarde hoef je een lagere hypotheekrente te betalen (verschil is echter slechts in de orde van grootte van 0,1%-punt)

[Ray]

'Als je een spaarhypotheek neemt zal dit weinig(niets?) uitmaken. Je betaalt dan immers net zoveel rente over die 10K dan dat je er op vangt. Deze 10K die je leent om in een premiedepot te stoppen is nml niet fiscaal aftrekbaar begreep ik van mijn tussenpersoon als ik me goed herinner (5 jr geleden).


jij gaat er van uit dat het geld geleend wordt. Een hoogstorting moet je doen uit eigen vermogen. Dan gaat het verhaal wel op, Immers zou je het minder lenen heb je een bruto rente voordeel. Stort je het in een spaarhypotheek heb je een netto rente opbrengst (mits KEW en voldaan aan de eissen)

[Arnout]

sverzijl schreef op vrijdag 23 februari 2007 @ 07:32:
[...]
Aan de andere kant, als jij dmv eigen geld de hypotheek kan verlagen tot 110% van de executiewaarde hoef je een lagere hypotheekrente te betalen (verschil is echter slechts in de orde van grootte van 0,1%-punt)

En als je nog verder daaronder zakt, bijvoorbeeld met eigen geld tot 90% of 100% van de executiewaarde, dan krijg je meer rentekorting (tot wel 0,5%), en daarnaast hoef je geen levensverzekering meer af te sluiten. Dit scheelde bij mij aanzienlijk. Minder belastingvoordeel (minder renteafrek), maar veel lagere maandlasten.

[sverzijl]

StuiTeR schreef op vrijdag 23 februari 2007 @ 07:55:
jij gaat er van uit dat het geld geleend wordt.

Ja, want dat was namelijk de vraag : "dan leen ik toch zo veel mogelijk en leg ik alles wat 'over' is in als premiestorting??"
(hm nu ik dit nog eens lees kan het ook zijn dat ik de vraag verkeerd heb opgevat. Ging er vanuit dat hij bedoelde meer te willen lenen dan nodig voor de hypotheek zelf en dat extra geld dan te gebruiken als premiestorting)

[ Voor 27% gewijzigd door sverzijl op 23-02-2007 08:21 ]