koopcontract tegenstrijdigheden .. twijfel

[TheDane]

io,

Ik en mijn vriendin hebben afgelopen week het koopcontract getekend voor de koop&bouw van een appartementencomplex waar wij 1 appartement in krijgen kopen.

In dat koopcontract staan echter enkele 'rare' zaken met betrekking tot wat wel en niet tot de koop-/aanneemsom behoort.

Het gaat met name om de volgende artikelen:

Artikel 4:

Tot de koop-/aanneemsom behoort de vergoeding die de ondernemer berekent over de termijnen die per de in het hoofd van deze akte genoemde datum van overeenkomen reeds zijn verschuldigd. Deze vergoeding wordt berekend naar een percentage van 6% per jaar voor de grondkosten en 6% per jaar voor de overige termijnen:
a) Over het bedrag van de grondkosten (exclusief omzetbelasting)
vanaf aanvang bouw van het gebouw tot aan de in het hoofd van deze akte genoemde datum van overeenkomen;
b) Over de overige in lid 3 van dit artikel vermelde termijnbedragen (exclusief omzetbelasting) vanaf de veertiende dag na die waarop de bouw van het gebouw is aangevangen casu quo waarop de werkzaamheden zijn gereedgekomen tot de in het hoofd van deze akte genoemde datum van overeenkomen.

Deze vergoeding, te vermeerderen met omzetbelasting, dient bij de levering te worden voldaan.

Artikel 5:

Zolang het appartementsrecht niet aan de verkrijger is geleverd, heeft de verkrijger recht op uitstel van betaling van het verschuldigde deel van de koop-/aanneemsom, waar tegenover hij verplicht is aan de ondernemer rente te vergoeden van 6% per jaar voor de grondkosten en 6% per jaar voor de overige termijnen, te berekenen als volgt:
a1) Over het in lid 3 vermelde bedrag van de grondkosten (inclusief omzetbelasting) vanaf de in het hoofd van deze akte genoemde datum van overeenkomen tot aan de datum van levering;
a2) Over de overige in lid 3 vermelde termijnbedragen (inclusief omzetbelasting) vanaf de in het hoofd van deze akte genoemde datum van overeenkomen tot aan de datum van levering;
b) Over de overige termijnen (inclusief omzetbelasting) vanaf de vervaldatum tot aan de datum van levering.
Deze rente dient eveneens bij de levering te worden voldaan. Op de dag van de levering wordt het op dat moment reeds verschuldigde deel van de koop-/aanneemsom opeisbaar.

Nou weet ik 't niet hoor .. maar in artikel 4 staat volgens mij dat dat allemaal wèl bij de koop-/aanneemsom hoort .. en in artikel 5 staat precies het tegenovergestelde.

Het gaat hierbij dus om de betaling van grondkosten van maximaal een half jaar, dus hooguit €3.000,- .. niet onoverkomelijk, maar we willen er wel zekerheid over.


Daarnaast wordt in het contract gesproken over een aantal termijnen waarin de bouw plaatsvindt, en betalingen gedaan moeten worden. Bij deze termijnen staan ook totaal geen datums, alleen percentages van de koop-/aanneemsom.

De bouw van het complex duurt 495 werkbare dagen .. da's dus bijna 3 jaar .. terwijl er veel meer dan alleen 'onze' toren gebouwd gaat worden. Ik heb gevraagd hoe ze aan die 495 werkbare dagen komen, en of er een bouwplan is, en of onze toren eerder opgeleverd wordt of kan worden. Volgens mij zijn dit allemaal vragen waar zo'n makelaar gewoon antwoord op moet kunnen geven.

Ter illustratie: Er wordt een winkelcentrum gemaakt, met daarop 2 (koop-)appartement-torens. Daaromheen staan nog 2 huurappartement-torens, 4 blokken met stadswoningen en een general-purpose gebouw voor bibliotheek, fitness, creche etc.

<sub>Volgens mijn pa is het bijna onmogelijk om eerst de 'buitenring' op te leveren , en daarna pas de middelste appartementen, waaronder ook de onze. Het zou dus mogelijk moeten zijn om eerst die torens te bouwen, deze op te leveren en daarna de rest af te maken.

Aannemers kennende, zullen ze de bouw van het complete project zo gelijk mogelijk afronden, dus 'onze toren' zal niet veel eerder opgeleverd worden dan de rest. Lijkt mij. Toch?</sub>


Hij doet er alleen een beetje moeilijk over. Ik heb hem er twee maal over gemaild (met ontvangst & leesbevestiging) maar nog geen officiele reactie. Ik wil (uiteraard) graag dat bovenstaande vragen zwart-op-wit beantwoord worden, maar deze makelaar neemt er nogal de tijd voor .. terwijl onze bedenktijd op raakt. Ik quote:

Gedurende één kalenderweek na deze terhandstelling [4 juli 2006, 17:05 uur] heeft de verkrijger het recht de koop-/aannemingsovereenkomst te ontbinden (bedenktijd). Als datum van ontbinding geldt de datum waarop de verkrijger de ontbindingsverklaring heeft uitgebracht.

En de algemene toelichting op de koop-/aannemingsovereenkomst:

Artikel 1A
De koop-/aannemingsovereenkomst moet schriftelijk worden aangegaan. Een mondelinge koop-/aannemingsovereenkomst is nietig. De bedenktijd van één kalenderweek gaat in één dag nadat de verkrijger de overeenkomst heeft ondertekend en loopt zeven dagen later om 24:00 uur af.
[..]

Als ik dit zo lees, dan hebben we t/m 11 juli, middernacht (nacht van dinsdag op woensdag) bedenktijk. (Niet dat 't in de nacht van maandag op dinsdag is )


Ik ga uiteraard morgen direct bellen hoe het zit met bovenstaande, maar als ik dinsdag nog geen schriftelijke reactie heb, zie ik weinig heil in het contract.

Wat zouden jullie doen

• Vinden jullie artikel 4 & 5 ook tegenstrijdig?
• Klopt de bedenktijd ?
• Is een makelaar of aannemer verplicht de bouwtijd te kunnen toelichten aan de hand van een bouwplan of iets dergelijks ? (En is daaruit af te leiden of af te dwingen dat er een bepaalde volgorde in de bouw èn oplevering van de verschillende complexen is?)

[pven]

Een paar vragen die wellicht offtopic zijn, maar me toch te binnen schieten:
• waarom lees je dit contract pas nadat je het al hebt getekend?
• weet je zeker dat je boetevrij op kan zeggen als je in de bedenktijd het contract wilt ontbinden?

[ Voor 3% gewijzigd door pven op 09-07-2006 12:50 ]

[TheDane]

• Contract al eerder gelezen, ook bovenstaande uit laten leggen, maar staat niet zwart op wit, en vroeg me inmiddels af wat de consequenties zijn als 't niet zwart op wit staat. Bovendien leek het vanzelfsprekender dan het was, en na er 3 anderen ook naar te hebben laten kijken, twijfel ik er alleen maar meer over

• Het staat inderdaad ergens dat we zonder verdere consequenties, boetevrij, zonder opgaaf van reden het contract tijdens de bedenktijd kunnen ontbinden. Het enige dat we dan kwijt zijn is €500,- reserveringskosten; maar dat wisten we al

[ Voor 15% gewijzigd door TheDane op 09-07-2006 13:01 ]

[Señor Sjon]

TheDane schreef op zondag 09 juli 2006 @ 13:00:
• Contract al eerder gelezen, ook bovenstaande uit laten leggen, maar staat niet zwart op wit, en vroeg me inmiddels af wat de consequenties zijn als 't niet zwart op wit staat. Bovendien leek het vanzelfsprekender dan het was, en na er 3 anderen ook naar te hebben laten kijken, twijfel ik er alleen maar meer over

• Het staat inderdaad ergens dat we zonder verdere consequenties, boetevrij, zonder opgaaf van reden het contract tijdens de bedenktijd kunnen ontbinden. Het enige dat we dan kwijt zijn is €500,- reserveringskosten; maar dat wisten we al

€ 500,- reserveringskosten?! Wat een naaiers zeg.

Een appartementencomplex kost nou eenmaal veel tijd om te bouwen. Er gaat vrij veel tijd zitten in de fundamenten e.d. en het betoncasco heeft ook zijn droogtijden. Een werkplanning is niet ingericht om 1 huis zo snel mogelijk af te krijgen, maar alles zo snel mogelijk af te krijgen. Meestal zitten er wachttijden ingebouwd omdat onderaannemers alleen per week/dagproductie langskomen.

[SmartDoDo]

SG -> WI

[ari3]

TheDane schreef op zondag 09 juli 2006 @ 12:44:
io,

Ik en mijn vriendin hebben afgelopen week het koopcontract getekend voor de koop&bouw van een appartementencomplex waar wij 1 appartement in krijgen kopen.

In dat koopcontract staan echter enkele 'rare' zaken met betrekking tot wat wel en niet tot de koop-/aanneemsom behoort.

Het gaat met name om de volgende artikelen:

Artikel 4:

[...]


Artikel 5:

[...]


Nou weet ik 't niet hoor .. maar in artikel 4 staat volgens mij dat dat allemaal wèl bij de koop-/aanneemsom hoort .. en in artikel 5 staat precies het tegenovergestelde.

In artikel 4 staat dat je rente verschuldigd bent over de grond zolang je de grondkosten nog niet voldaan hebt. Meestal wordt de grond vanaf een bepaald moment rente-dragend. Er kan dus een verschil zitten tussen het moment dat de grond rentedragend wordt en het moment dat de akte passeert. Doorgaans een maand, maar is mede afhankelijk van hoe snel de koper zijn financiering rond krijgt. Zolang de akte niet passeerd wordt de grond niet betaald en wordt dit bedrag dus voorgeschoten door de bouwer. De bouwer vraagt daar een vergoeding voor van (in jouw geval) 6% per jaar.

In artikel 5 staat dat je mag kiezen om de diverse termijnen pas te betalen wanneer het appartement opgeleverd wordt. Ook hier geldt dat de bouwer het geld dan voorschiet en daar een vergoeding voor vraagt. Meestal maken kopers geen gebruik van de mogelijkheid om de termijnen pas te voldoen bij levering omdat de hypotheekrente lager is dan de vergoeding die de bouwer vraagt.

Daarnaast wordt in het contract gesproken over een aantal termijnen waarin de bouw plaatsvindt, en betalingen gedaan moeten worden. Bij deze termijnen staan ook totaal geen datums, alleen percentages van de koop-/aanneemsom.

Dat is gebruikelijk. En is reëel ook niet in te schatten door de bouwer.

De bouw van het complex duurt 495 werkbare dagen .. da's dus bijna 3 jaar .. terwijl er veel meer dan alleen 'onze' toren gebouwd gaat worden. Ik heb gevraagd hoe ze aan die 495 werkbare dagen komen, en of er een bouwplan is, en of onze toren eerder opgeleverd wordt of kan worden. Volgens mij zijn dit allemaal vragen waar zo'n makelaar gewoon antwoord op moet kunnen geven.

Tja, het is lastig in te schatten. Over het algemeen is zo dat wat opgeleverd kan worden ook direct opgeleverd wordt.

Volgens mijn pa is het bijna onmogelijk om eerst de 'buitenring' op te leveren , en daarna pas de middelste appartementen, waaronder ook de onze. Het zou dus mogelijk moeten zijn om eerst die torens te bouwen, deze op te leveren en daarna de rest af te maken.

Aannemers kennende, zullen ze de bouw van het complete project zo gelijk mogelijk afronden, dus 'onze toren' zal niet veel eerder opgeleverd worden dan de rest. Lijkt mij. Toch?

Zodra opleveren mogelijk is zal de bouwer de laatste termijn in rekening brengen. Vanwege het renteverlies is het voor de bouwer helemaal niet voordelig om te wachten met oplevering totdat het hele project gereed is.

Is een makelaar of aannemer verplicht de bouwtijd te kunnen toelichten aan de hand van een bouwplan of iets dergelijks ? (En is daaruit af te leiden of af te dwingen dat er een bepaalde volgorde in de bouw èn oplevering van de verschillende complexen is?)

Er is een bouwplan, namelijk het aantal werkbare dagen. Meestal wordt nadat het project 60% compleet is pas concreet een maand/jaar genoemd waarin met verwacht te kunnen opleveren. Helaas zo gaat dat met nieuwbouw. Geen enkele bouwer zal je een datum garanderen dat het appartement kunt bewonen. Overigens is de oplevering niet alleen afhankelijk van de bouwer maar ook van de gemeente waar gebouwd wordt. Woningen mogen bijvoorbeeld niet opgeleverd worden als ze niet aangesloten zijn op nuts-voorzieningen (kan vertragen door vorst) of als de bestrating/openbaar groen nog niet aangelegd is.

[TheDane]

ari3 schreef op maandag 10 juli 2006 @ 00:11:
[...]
In artikel 4 staat dat je rente verschuldigd bent over de grond zolang je de grondkosten nog niet voldaan hebt. Meestal wordt de grond vanaf een bepaald moment rente-dragend. Er kan dus een verschil zitten tussen het moment dat de grond rentedragend wordt en het moment dat de akte passeert. Doorgaans een maand, maar is mede afhankelijk van hoe snel de koper zijn financiering rond krijgt. Zolang de akte niet passeerd wordt de grond niet betaald en wordt dit bedrag dus voorgeschoten door de bouwer. De bouwer vraagt daar een vergoeding voor van (in jouw geval) 6% per jaar.

In artikel 5 staat dat je mag kiezen om de diverse termijnen pas te betalen wanneer het appartement opgeleverd wordt. Ook hier geldt dat de bouwer het geld dan voorschiet en daar een vergoeding voor vraagt. Meestal maken kopers geen gebruik van de mogelijkheid om de termijnen pas te voldoen bij levering omdat de hypotheekrente lager is dan de vergoeding die de bouwer vraagt.


[...]
Dat is gebruikelijk. En is reëel ook niet in te schatten door de bouwer.


[...]
Tja, het is lastig in te schatten. Over het algemeen is zo dat wat opgeleverd kan worden ook direct opgeleverd wordt.

[...]

Zodra opleveren mogelijk is zal de bouwer de laatste termijn in rekening brengen. Vanwege het renteverlies is het voor de bouwer helemaal niet voordelig om te wachten met oplevering totdat het hele project gereed is.


[...]
Er is een bouwplan, namelijk het aantal werkbare dagen. Meestal wordt nadat het project 60% compleet is pas concreet een maand/jaar genoemd waarin met verwacht te kunnen opleveren. Helaas zo gaat dat met nieuwbouw. Geen enkele bouwer zal je een datum garanderen dat het appartement kunt bewonen. Overigens is de oplevering niet alleen afhankelijk van de bouwer maar ook van de gemeente waar gebouwd wordt. Woningen mogen bijvoorbeeld niet opgeleverd worden als ze niet aangesloten zijn op nuts-voorzieningen (kan vertragen door vorst) of als de bestrating/openbaar groen nog niet aangelegd is.

+2 inzichtgevend

Dank je, daar heb ik wat aan

Dat de aannemer geen datums kan prikken begrijp ik, maar als hij toch weet dat het 495 dagen duurt, dan weet ie toch ook dat de eerste termijn bijvoorbeeld 10% daarvan duurt, de tweede termijn 8% etc etc? ... het lijkt mij raar als dat 'zo niet werkt'...

En staat er dus volgens jou geen tegenstrijdigheid ?

[joca]

Laat het anders even lezen door de notaris die je op het oog hebt voor de overdracht.
Bij mij werd de gekozen notaris ook in het contract vermeld (al ging het wel over een overdracht binnen 6 maanden en niet pas over een aantal jaar) en stelde de notaris zelf voor om het contract even door te nemen toen ik bij hem een prijsaanvraag deed.

Er kwamen toen wat handige (juridische) tips uit.