Hypotheek en bouwdepot probleem

[RiCk]

We hebben een klein probleempje met een bouwdepot wat wij dachten te hebben.
Eind december hypotheek rond gekregen, afgelopen 1 mei huis gekregen.

Wij hadden een verbouwingsdepot aangevraagd van een X bedrag.
Nu blijkt dat X bedrag geplaatst te zijn door de adviseur in het hypotheekbedrag (kosten koper) zodat deze door de notaris weer konden worden uitgekeerd.

Nu bleek dat de notaris hier niets vanaf wist, en dat er ook nog eens bereidsstellingskosten waren, 1/3 van bedrag X (het depot).

- Wij en de hypotheekadviseur gingen er 2 maanden vanuit (sinds 1 mei) dat er een bouwdepot was
- De notaris wist niets van een depot, en heeft een bedrag wat "over" was gestort op onze rekening
- Je zou bijna kunnen zeggen dat de bereidsstellingskosten (die niet waren opgenomen in de offerte) betaald zijn vanuit het bouwdepot, mag dat wel???
- Wij hebben het volledige bedrag van het depot dus nooit volledig mogen ontvangen
- Op de hypotheekofferte was géén bouwdepot bedrag genoemd maar 'nader te bepalen'
- In de voorwaarden en offerte van de geldverstrekker is opgenomen dat indien er een bouwdepot moet zijn de rekeningen bij hen ingediend moeten worden zodat de geldverstrekker deze kan uitkeren
- Wij hebben specificaties moeten opstellen voor de verbouwing, dus voor de offerte, voor het beschikbaar krijgen van het bedrag

Mag dit alles? en wat nu?

[Keiichi]

Ik weet er zelf niet zoveel over te zeggen, maar het lijkt mij dat de notaris er voor is om zulke dingen juist in goed banen te leiden en dat je niet opeens voor leuke verassingen staat.

[Anoniem: 108644]

Een bouwdepot is alleen voor de geldverstrekker. Zodat deze zeker weet dat je je geld aan de verbouwing uitgeeft.

Nu heb je het geld al ontvangen, ben je van het gezeik met bonnetjes opsturen en goedkeuren af. Alleen maar voordeel.

Je moet natuurlijk wel voor de belastingsdienst alle bonnetjes bewaren van de verbouwing. Maar voor de belastingsdienst maakt het niet uit of je een bouwdepot hebt of dat je het geld direct op je rekening hebt ontvangen.

Wij hebben ons "bouwdepot" ook gewoon in een keer van de notaris gekregen. Geen problemen mee gehad.

Alleen begrijp ik niet wat je bedoelt dat je nu minder geld hebt ontvangen, waarom heb je nu inder geld gekregen?
en wat zijn bereidsstellingskosten?

[ Voor 11% gewijzigd door Anoniem: 108644 op 29-06-2006 11:09 ]

[RiCk]

Anoniem: 108644 schreef op donderdag 29 juni 2006 @ 11:06:
Alleen begrijp ik niet wat je bedoelt dat je nu minder geld hebt ontvangen, waarom heb je nu inder geld gekregen?
en wat zijn bereidsstellingskosten?

In de kk was een ´bouwdepot´ opgenomen. Dit bedrag zou door de notaris dan berekend moeten worden. Maar in de kostenkoper was geen rekening gehouden met bereidsstellingskosten die bij de notaris op de eindrekening verschenen. Dit was 1/3 van het bedrag wat dus in mindering is gebracht op het bouwdepot. Vandaar dat ik aangaf dat min of meer uit het bouwdepot de bereidsstellingskosten zijn betaald.

[Hillie]

Blijft de vraag wat die bereidsstellingskosten nu wel niet zijn. Daar heb ik bij de aanschaf van m'n huis niks van meegekregen, en ik heb ook alle kosten nagelopen.

[RiCk]

Hillie schreef op donderdag 29 juni 2006 @ 11:31:
Blijft de vraag wat die bereidsstellingskosten nu wel niet zijn. Daar heb ik bij de aanschaf van m'n huis niks van meegekregen, en ik heb ook alle kosten nagelopen.

Ook leuk onderwerp, wat zijn bereidsstellingskosten:
- Volgens hypotheek verstrekker: Bij passeren van hypotheekakte lag de rente hoger dan welke genoemd waren in de hypotheekofferte (5 maanden eerder) dat dient gecompenseerd te worden
- Volgens paar internet sites was de hypotheekofferte verlopen

Had de hypotheekadviseur dat kunnen weten?; denk het wel.

[ Voor 4% gewijzigd door RiCk op 29-06-2006 12:35 ]

[Anoniem: 108644]

Ik begrijp het niet meer:

• wat zijn bereidsstellingskosten
• wat hebben kosten koper met het bouwdepot te maken
• welke internet sites hebben informatie over jouw specifieke offerte?

Normaal is een hypotheekofferte 3 maanden geldig, afhankelijk van de hypotheekverstrekker kan je dit meestal verlengen (al dan niet tegen extra kosten)
Op het moment dat je de hypotheekofferte tekend weet je wanneer de overdracht plaatsvind (toch) Dan zou zowel jij als de hypotheekverstrekker kunnen zien of de offerte dan nog geldig is, en eventueel verlengen.

[P_de_B]

De bereidstellingskosten zijn gewoon vanuit je total hypotheeksom betaald, het lijkt er misschien op dat het vanuit het bouwdepot gedaan is, maar eigenlijk is dat 1 pot nat. De bank wil gewoon zeker weten dat jij het geld wat ze jou extra lenen ook voor verbouwing aan je huis gaat gebruiken, daarom willen ze bonnetjes zien, en houden ze het geld voor jou in depot. Niet iedere bank is hier hetzelfde over, sommige maken het geld gewoon in 1 keer over naar de lopende rekening.

Het enige waar jij zelf rekening mee moet houden is dat jij aan de belastingdienst kunt aantonen dat het geld voor verbouwing aan je huis is gebruikt.

[RiCk]

Anoniem: 108644 schreef op donderdag 29 juni 2006 @ 12:10:
Ik begrijp het niet meer:

• wat zijn bereidsstellingskosten
• wat hebben kosten koper met het bouwdepot te maken
• welke internet sites hebben informatie over jouw specifieke offerte?

.

Ook leuk onderwerp, wat zijn bereidsstellingskosten:
- Volgens hypotheek verstrekker: Bij passeren van hypotheekakte lag de rente hoger dan welke genoemd waren in de hypotheekofferte (5 maanden eerder) dat dient gecompenseerd te worden
- Volgens paar internet sites was de hypotheekofferte verlopen

De geldverschaffer/hypotheek verstrekker heeft geen bouwdepot voor ons. Het bedrag wat wij wouden hebben voor het bouwdepot zijn in de "kosten koper" kant terecht gekomen. Dus bij de hoofd/koopsom, belasting, kosten notaris & hypotheekadviseur... De bereidstellingskosten NIET die kwamen we pas tegen bij de notaris.

[ Voor 6% gewijzigd door RiCk op 29-06-2006 12:38 ]

[Canaria]

P_de_B schreef op donderdag 29 juni 2006 @ 12:15:
De bereidstellingskosten zijn gewoon vanuit je total hypotheeksom betaald, het lijkt er misschien op dat het vanuit het bouwdepot gedaan is, maar eigenlijk is dat 1 pot nat.

Nee, want de topicstarter houdt nu nog maar 2/3 van het bouwdepot over. Of dat nu op z'n betaalrekening staat of in het bouwdepot blijft staan totdat hij de bonnetjes van de verbouwing overlegt, hij kan over slechts 2/3 van het oorspronkelijk afgesproken bedrag verbouwen. Dat kan verbouwingsplannen behoorlijk in de war schoppen
Ikzelf zou bijvoorbeeld een aanvullend lopend krediet hebben moeten afsluiten indien ik niet over het volledige bedrag van het bouwdepot kon beschikken.

Een notaris kan niet zomaar het afgesproken totaalbedrag van de hypotheek aanpassen, dat is een afspraak tussen de koper en de bank. Echter soms is het hypotheekbedrag (exclusief bouwdepot) niet toereikend om omvoorziene kosten koper te dekken. Dan is het enige wat mogelijk is deze kosten te verrekenen met het bouwdepot.

Bij mij ging het precies andersom. De kosten koper waren lager dan voorzien en ik kreeg nog bijna 1000 euro terug. Dat werd niet in het bouwdepot gestort, maar kreeg ik op m'n betaalrekening gestort. Overigens werd het bouwdepot na een verzoek van mijn kant een week later ook gewoon op m'n bankrekening gestort.

[RiCk]

Om even aan te vullen op vorig bericht. We kregen inderdaad door de notaris een bedrag (2/3 idd) op onze bankrekening gestort.

We voelen ons erg door de adviseur gen***d omdat hij bij ons aangaf dat wij een bouwdepot kregen. De KK vielen hoger uit, dus we krijgen niet het complete bedrag van het bouwdepot. We hebben dus wel geld gekregen, maar wij dachten dat het ging om een bedrag dat wij hadden uitgespaard door de KK

[ Voor 55% gewijzigd door RiCk op 29-06-2006 13:13 ]

[P_de_B]

Canaria schreef op donderdag 29 juni 2006 @ 13:06:
[...]

Nee, want de topicstarter houdt nu nog maar 2/3 van het bouwdepot over. Of dat nu op z'n betaalrekening staat of in het bouwdepot blijft staan totdat hij de bonnetjes van de verbouwing

Ik weet niet of het in dit geval zo is gegaan, maar het volgende scenario is wel denkbaar:

aanname
max hypotheek: 100.000
aankoop woning: 85.0000
kosten koper: 10.000
bouwdepot: 5000

werkelijk:
max hypotheek: 100.000
aankoop woning: 85.0000
kosten koper: 10.000
bereidstellingskosten:1500
bouwdepot: 3500

Het lijkt erop dat dit is gebeurd: de kosten koper vielen tegen, zodat er minder geld voor het bouwdepot over bleef. TS dacht: mooie meevaller, de kosten koper zijn lager uitgevallen dan de 10000 die begroot waren: ik krijg 3500 euro extra op mijn bankrekening gestort, terwijl die 3500 euro het bouwdepot al was.

[ Voor 13% gewijzigd door P_de_B op 29-06-2006 13:17 ]

[Canaria]

Als je het totaal afgesproken bedrag echt nodig hebt voor de verbouwing is het raadzaam om contact op te nemen met de hypotheekverstrekker.
Bijna altijd zal de notaris in de hypotheekakte een hoger bedrag dan de totale hypotheek vastleggen om het zonder de kosten van een nieuwe hypotheekakte mogelijk te maken tot bepaalde hoogte bij te lenen. De hypotheekverstrekker moet dan wel bereid zijn om extra te lenen tegen hetzelfde rentepercentage etc. Je bruto maandlasten gaan dan misschien een paar euro omhoog, maar je kunt wel alsnog tegen de gunstige voorwaarden van een hypotheek voor het totaal geplande bedrag verbouwen.

Hoe jij het geld vervolgens besteedt zal de hypotheekverstrekker weinig interesseren zolang de waarde van het onderpand voldoende is in verhouding met de hypotheek. Alleen voor de belastingdienst is het onderscheid tussen een bouwdepot en geld voor een vakantie of inrichting relevant. Maar als je geld nodig hebt is een hypotheek de goedkoopste lening die je kunt krijgen.

[RiCk]

P_de_B schreef op donderdag 29 juni 2006 @ 13:14:
[...]

Ik weet niet of het in dit geval zo is gegaan, maar het volgende scenario is wel denkbaar:

aanname
max hypotheek: 100.000
aankoop woning: 85.0000
kosten koper: 10.000
bouwdepot: 5000

werkelijk:
max hypotheek: 100.000
aankoop woning: 85.0000
kosten koper: 10.000
bereidstellingskosten:1500
bouwdepot: 3500

correct!!! alleen het woord bouwdepot komt niet meer voor op de offerte en de eindafrekening. De notaris had gewoon te veel geld gehad en heeft het zo uitgekeerd met aftrek van de bereidsstellingskosten.

net de berekening van de offerte gekregen.
daaruit blijkt dat
- inderdaad het bouwdepot is opgenomen IN de hoofdsom / kosten koper
- er NHG is berekend (waren wij eerst mee bezig) terwijl wij dat NIET hebben op onze hypotheek
- de specificaties / bedrag berekend zijn obv een OUDE hypotheek offerte aanvraag
- geen rekening gehouden is met bereidstellingskosten én de kosten van oa inschrijving/opvragen kadaster

ps leuk al die google ad's aan de onderkant hypotheekadvies heb ik nog wel nodig haha

[ Voor 5% gewijzigd door RiCk op 29-06-2006 13:34 ]

[P_de_B]

De conclusie is dus dat jullie in eerste instantie niet goed zijn voorgelicht door de hypotheekadviseur, de notaris heeft zijn werk goed gedaan.

Je kunt zoals Canaria aangeeft in overleg met de hypotheekverstrekker treden en vragen of je extra geld kunt opnemen. Meestal kan dat inderdaad binnen de hypothecaire inschrijving (kijk maar eens op de afrekening van de notaris over wat voor bedrag de notaris provisie berekend, dit is vaak een stuk hoger dan het hypotheekbedrag).

Dat je nu wel NHG hebt is trouwens wel gunstig, dat bedrag wat je nu kwijt bent verdien je wel weer terug door de lagere rente.

[RiCk]

P_de_B schreef op donderdag 29 juni 2006 @ 13:48:

Dat je nu wel NHG hebt is trouwens wel gunstig, dat bedrag wat je nu kwijt bent verdien je wel weer terug door de lagere rente.

We hebben geen NHG! dat heeft de adviseur wel berekend op basis voor een oude offerte. De offerte die daarna kwam voorzag NIET in NHG.

[P_de_B]

Maar in de afrekening staat wel een bijdrage NHG genoemd?

[RiCk]

P_de_B schreef op donderdag 29 juni 2006 @ 14:14:
Maar in de afrekening staat wel een bijdrage NHG genoemd?

In de berekening voor het te financieren bedrag in de hypotheek, het bedrag wat uiteindelijk staat op de offerte

[Daniel]

Ik vind het maar een vreemd verhaal.
Bereidstellingskosten van 1/3e van het depot? Wat een waanzin. Ik snap sowieso niet waarom dat gekoppeld is aan het bouwdepot of uberhaupt aan het te verstrekken bedrag. Immers, als een gestegen rente gecorrigeerd moet worden moet dat over het hele hypotheekbedrag gedaan worden, niet alleen over het bouwdepot, én een hogere rente levert gewoon gedurende de looptijd hogere maandlasten op, geen éénmalige kosten in het begin.

Bereidstellingskosten klinkt mij sowieso meer in de oren als afsluitprovisie. Dat wordt echter nooit bij de notaris afgerekend maar direct door de geldverstrekker zelf. Dat geldt ook voor een bouwdepot. Stel dat je 100k hypotheek hebt waarvan 80k aankoop woning, 1k afsluitprovisie, 10k aankoop woning en 9k bouwdepot dan maakt de verstrekker 90.000 euro aan de notaris en houdt hij zelf 10k. Als je dan gaat verbouwen moet je de nota's naar de hypotheekverstrekker sturen die dan jouw aannemer etc. uitbetaald uit het depot. Uitbetalingen uit het bouwdepot worden door de fiscus geacht voor de eigen woning te zijn en hoeven daarom feitelijk niet meer apart te worden aangetoond met facturen.

Daar komt nog bij dat een offerte die eenmaal getekend is niet meer herzien kan worden als de rente stijgt. Over het algemeen is wel zo dat de rente van de dag van overdracht wordt aangehouden op het moment dat die lager is dan de geoffreerde rente. Dat werkt dus in je voordeel. Is de rente echter opgelopen dan wordt de oorspronkelijk overeengekomen rente aangehouden.
Natuurlijk kan een offerte wel verlopen waardoor je een nieuwe aanbieding met een hogere rente krijgt, maar er is geen hypotheekverstrekker die iets naar een notaris overmaakt voordat er een getekende offerte ligt. Het kan dus nooit zo zijn dat je een huis hebt aangekocht op basis van een niet getekende c.q. verlopen offerte die dan achteraf vanwege opgelopen rente nog gecorrigeerd moet worden.

Het ziet er naar uit dat jullie hypotheekverstrekker/adviseur gewoon prutswerk heeft afgeleverd.

[ Voor 3% gewijzigd door Daniel op 29-06-2006 14:28 ]

[RiCk]

Daniel schreef op donderdag 29 juni 2006 @ 14:27:
Het ziet er naar uit dat jullie hypotheekverstrekker/adviseur gewoon prutswerk heeft afgeleverd.

dat is ook onze mening.
nu komt de vraag; wat hier aan te doen. Het gaat niet om het geld; ja het is erg kud dat je er achter moet komen dat je een bepaald bedrag niet krijgt waar je wél op had gerekend. Het gaat om het principe; het klopt gewoon niet.

[ Voor 26% gewijzigd door RiCk op 29-06-2006 15:46 ]

[P_de_B]

Daniel schreef op donderdag 29 juni 2006 @ 14:27:
Ik vind het maar een vreemd verhaal.
Bereidstellingskosten van 1/3e van het depot? Wat een waanzin. I

Zie mijn rekenvoorbeeld, er blijft gewoon minder over in het bouwdepot te stoppen omdat de kosten van bereidstelling niet in de oorspronkelijke offerte zijn opgenomen.

Uitbetalingen uit het bouwdepot worden door de fiscus geacht voor de eigen woning te zijn en hoeven daarom feitelijk niet meer apart te worden aangetoond met facturen.

Dat is volgens mij niet zo? Een bouwdepot komt vaak uit boven de hypotheek die op grond van de waarde van de woning mogelijk is. Een bank wil wel meer lenen als maar blijkt dat het in het huis gestopt wordt, en het onderpand feitenlijk in waarde stijgt. Daarom willen ze nota's controleren. Voor de controle van je belastingaangifte zul je nog steeds aan de belastingdienst moeten tonen dat alle rente die je afrekt is voor geld dat je in je huis hebt gestoken.
Zo heb ik het van onze hypotheekadviseur enige jaren geleden begrepen.

Het ziet er naar uit dat jullie hypotheekverstrekker/adviseur gewoon prutswerk heeft afgeleverd.

Dat lijkt mij ook je

[RiCk]

P_de_B schreef op donderdag 29 juni 2006 @ 15:50:

Dat is volgens mij niet zo? Een bouwdepot komt vaak uit boven de hypotheek die op grond van de waarde van de woning mogelijk is. Een bank wil wel meer lenen als maar blijkt dat het in het huis gestopt wordt, en het onderpand feitenlijk in waarde stijgt. Daarom willen ze nota's controleren. Voor de controle van je belastingaangifte zul je nog steeds aan de belastingdienst moeten tonen dat alle rente die je afrekt is voor geld dat je in je huis hebt gestoken.
Zo heb ik het van onze hypotheekadviseur enige jaren geleden begrepen.

Dat lijkt mij ook correct.
Voor het aanvragen van een bouwdepot hebben wij, zoals eerder aangegeven, moeten specificeren wat de verbouwingskosten waren. In de taxatie van het huis staat zelfs opgenomen de waarde van het huis plus de waarde van het huis inclusief de door ons opgegeven wijzigingen cq verbouwingen

[P_de_B]

Wat kun je nu nog doen?

In eerste instantie zou ik zeggen dat de hypotheekverstrekker zich moet houden aan de ondertekende offerte - dus zonder die bereidstellingskosten -.

Is de geldigheidsduur van de offerte inmiddels verlopen? Staat er in de offerte beschreven wat er gebeurt als de geldigheidsduur afloopt? Kun je daar wijs uit worden?

[Canaria]

P_de_B schreef op donderdag 29 juni 2006 @ 15:50:
Dat is volgens mij niet zo? Een bouwdepot komt vaak uit boven de hypotheek die op grond van de waarde van de woning mogelijk is. Een bank wil wel meer lenen als maar blijkt dat het in het huis gestopt wordt, en het onderpand feitenlijk in waarde stijgt. Daarom willen ze nota's controleren. Voor de controle van je belastingaangifte zul je nog steeds aan de belastingdienst moeten tonen dat alle rente die je afrekt is voor geld dat je in je huis hebt gestoken.
Zo heb ik het van onze hypotheekadviseur enige jaren geleden begrepen.

Klopt.
De facturenadministratie kan voor zowel de belastingdienst als de hypotheekverstrekker van belang zijn.

Voor de hypotheekverstrekker indien de totale hypotheeksom (incl. bouwdepot) meer is dan 75% van de executiewaarde van de woning vóór de verbouwing. In dat geval moet aangetoond worden dat het geld uit het bouwdepot aangewend wordt om de waarde van de woning te verhogen. Vaak is daarbij een executiewaarde na verbouwing vastgesteld. Op basis van die executiewaarde wordt de totale hypotheeksom dus verstrekt.

Voor de belastingdienst indien de kosten van de meegefinancierde verbouwing en de hypotheekrente hierover worden afgetrokken van de inkomstenbelasting. Dit staat in feite los van een bouwdepot omdat voor een verbouwing niet altijd een bouwdepot nodig is (zie hierboven: als de executiewaarde van de woning voor verbouwing al voldoende hoog is om de hypotheeksom voor de bank te garanderen is een bouwdepot constructie niet nodig).

[suizer]

Bereidsstellingsprovisie is de provisie die je betaald om je offerte te verlengen! stel je tekend een offerte op 1 januari van dit jaar en deze offerte is geldig tot april. Als het transport bijvoorbeeld in augustus pas plaats zou vinden, moet je bereidsstellingsprovisie betalen om de rente in de offerte te kunnen blijven hanteren.

De kosten worden berekend door een percentage van de hoofdsom per maand. bijvoorbeeld 0,25%

Is de rente op de dag van passeren lager dan wordt de lage rente aangehouden.